第章 物權(quán)法律制度

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1、一、物權(quán)基本理論 （一）物權(quán)概述 1、物的種類 （1）動(dòng)產(chǎn)（小汽車）與不動(dòng)產(chǎn)（房屋） 【解】這是最重要的一個(gè)分類，后面講到“物權(quán)變動(dòng)”、“抵押與質(zhì)押”時(shí)都需要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。 （2）特定物與種類物 ①有些法律關(guān)系只能以特定物為客體，如所有權(quán)法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系等；而有些法律關(guān)系既可以是特定物也可以是種類物，如買賣法律關(guān)系。 【解】 A．在買賣房屋、租賃房屋時(shí)，具體是哪個(gè)房屋，在什么小區(qū)、房間號(hào)碼是什么，必須明確，這就是特定物 B．在買賣舊車時(shí)，具體是哪輛破車，必須明確，這就是特定物；在買賣新車時(shí)，只要銷售商按照合同約定的型號(hào)、顏色給您一輛新車即可，這就是種類物。 ②特定

2、物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人的交付義務(wù)，而只能請(qǐng)求賠償損失；種類物在交付前意外滅失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付義務(wù)，義務(wù)人仍應(yīng)交付同類物。 【解】如果是買賣商品房，房屋在交付之前意外滅失（根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付之前由出賣人承擔(dān)），可以免除開發(fā)商的交付義務(wù)，買房人只能請(qǐng)求開發(fā)商賠償損失（商品房買賣合同中約定的那個(gè)房屋已經(jīng)被大火燒毀，您堅(jiān)持讓開發(fā)商交付那個(gè)房屋，他也不可能交付；當(dāng)然，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，再換一個(gè)房屋，這屬于合同的變更）。 【解】如果是買賣新車，新車在交付之前意外滅失（根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付之前由出

3、賣人承擔(dān)），由于新車（種類物）具有可替代性，再換一輛新車而已。 （3）主物與從物 在法律或合同沒(méi)有相反規(guī)定時(shí)，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在買賣合同中，因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標(biāo)的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。 【解】認(rèn)定主物、從物關(guān)系，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件： ①二者在物理上互相獨(dú)立 ②二者在經(jīng)濟(jì)用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損A物的獨(dú)立用途，則A物為主物；B物脫離A物，則喪失其本來(lái)的用途，則B物為從物。 【案例】 ①房屋與窗戶不屬于主物、從物關(guān)系，因?yàn)榇皯舨痪哂形锢愍?dú)

4、立性，只是房屋的組成部分 ②鞋子與襪子不屬于主物、從物關(guān)系 ③茶杯和杯蓋屬于主物、從物關(guān)系 （4）原物與孳息 【解】天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物（如母牛生下的小牛、蘋果樹長(zhǎng)出的蘋果）；法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定帶來(lái)的物（如儲(chǔ)蓄存款的利息、房屋的租金）。 【解】原物、孳息屬于兩個(gè)物，因此尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。（蘋果樹上的蘋果摘下后才屬于孳息） ①天然孳息 一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 【解】孫悟空（所有權(quán)人）將自己在花果山中的一片桃樹林承包給豬八戒（用益物權(quán)人），摘下

5、的桃子歸誰(shuí)所有？（1）當(dāng)事人事先約定了50％的桃子歸孫悟空，按照合同約定；（2）如果事先沒(méi)有約定，100％歸豬八戒（用益物權(quán)人）所有。 ②法定孳息 當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在買賣合同中，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 【鏈】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物提存后，標(biāo)的物的孳息歸債權(quán)人所有。 2、物權(quán)的類型 物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 （1）所有權(quán) 【解】所有權(quán)是指當(dāng)事人對(duì)“自己的房屋”享有占有、使用、收

6、益和處分的權(quán)利，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。 （2）他物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)） 【解】他物權(quán)是指當(dāng)事人對(duì)“他人的房屋”享有的權(quán)利，如果甲將自己的房屋出租給乙，乙作為承租人對(duì)“他人的房屋”也享有一定的權(quán)利（通過(guò)租賃合同合法占有、使用），但乙沒(méi)有“轉(zhuǎn)讓”該房屋的權(quán)利。 【解】擔(dān)保物權(quán)屬于他物權(quán)，如果甲向乙借款100萬(wàn)元，甲將自己的房屋抵押給乙，乙作為抵押權(quán)人對(duì)“他人的房屋”享有抵押權(quán)。 3、物權(quán)法的基本原則 （1）平等保護(hù)原則 國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 （2）物權(quán)法定原則 ① 物權(quán)種類法定：當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新

7、物權(quán)。 ② 物權(quán)內(nèi)容法定：當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容（如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押）。 （3）一物一權(quán)原則 ① 一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有多個(gè)所有權(quán)。 ② 一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但“所有權(quán)人”可以為多人（3個(gè)人按份共有或者共同共有）。 ③ 一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，但一物之上可以設(shè)置多個(gè)物權(quán)。 【解】甲（所有權(quán)人）將自己的手表抵押給了乙（乙對(duì)該手表享有抵押權(quán)），甲將手表又質(zhì)押給了丙（丙對(duì)該手表享有質(zhì)權(quán)），丙在修理該手表時(shí)由于不支付修理費(fèi)被丁留置（丁對(duì)該手表享有留置權(quán)）。 （4）公示、公信原則（重點(diǎn)） ① 公示原則 不動(dòng)

8、產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過(guò)“登記”制度表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過(guò)“占有”表示。 ② 公信原則 所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律承認(rèn)其法律效果，以保護(hù)交易安全。公信原則賦予公示的內(nèi)容具有公信力。 【解】公信力的含義： ①若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法律要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴這一公示而進(jìn)行一定行為，事后即使公示出來(lái)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)。 ②若當(dāng)事人在享

9、有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對(duì)抗第三人。 ③若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示，則其物權(quán)不得對(duì)抗第三人。 （二）占有制度 1、對(duì)于占有制度的適用，只有在其他法律沒(méi)有規(guī)定的情形下，才能適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 【解】占有分為有權(quán)占有（合法占有）和無(wú)權(quán)占有（非法占有）：（1）甲乙之間簽訂了租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，乙作 為承租人基于雙方的租賃合同合法占有該房屋，甲、乙各自的權(quán)利義務(wù)在《合同法》中已有明確具體的規(guī)定，按照《合同法》的規(guī)定履行即可； （2）乙從甲處偷來(lái)一輛小汽車，乙對(duì)小汽車的占有屬于無(wú)權(quán)占有（非法占有），乙的鄰居丙得知后，從乙手中搶走小汽車，丙對(duì)乙

10、說(shuō)：“反正小汽車是你偷來(lái)的，你也是無(wú)權(quán)占有，我為什么不能開上10年？”請(qǐng)問(wèn)，小偷乙是否有權(quán)請(qǐng)求丙返還小汽車？根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物。在本題中，乙占有的小汽車（不管乙是合法占有還是非法占有）被丙侵占，因此乙有權(quán)請(qǐng)求丙返還小汽車。由此可以看出，盡管小偷乙對(duì)小汽車的占有是無(wú)權(quán)占有，也受《物權(quán)法》的保護(hù)。 （3）物權(quán)法是針對(duì)無(wú)權(quán)占有，但保護(hù)對(duì)象是無(wú)權(quán)占有中的善意占有。 2、占有制度 （1）事實(shí)推定 首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有。 【解】 ①只要手表戴在甲的手上，首先推定甲對(duì)該手表?yè)碛兴袡?quán)（為自己占有

11、），除非乙能夠提供足夠的證據(jù)證明該手表是乙的； ②只要手表戴在甲的手上，除非有相反證據(jù)，首先推定甲是和平、公然占有，不是偷來(lái)的、搶來(lái)的。 （2）權(quán)利推定 占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法，受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對(duì)人提出反證。 【解】只要手表戴在甲的手上，甲將手表賣給乙時(shí)，首先推定甲對(duì)該手表?yè)碛兴袡?quán)，推定甲對(duì)該手表有權(quán)處分，免除甲的舉證責(zé)任。除非相對(duì)人提出反證。 （3）占有的種類 ①自主占有、他主占有 【解】以“主人是自己的名義”（不論自己是否是“真正”的主人）對(duì)物的占有，屬于自主占有（我的，我占有）。如甲對(duì)自己購(gòu)買的房屋的占有屬于自主占有，小偷對(duì)贓物的占有

12、也屬于自主占有。 【解】以“主人是他人的名義”對(duì)物的占有，屬于他主占有（他的，我占有）。如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于他主占有。 ②直接占有、間接占有 【解】質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于直接占有，出質(zhì)人、出租人、寄存人、出借人的占有屬于間接占有。 【解】甲將自己的房屋出租給乙，乙作為承租人“直接占有”該房屋，則甲則屬于“間接占有”。 ③有權(quán)占有、無(wú)權(quán)占有（善意占有、惡意占有） 【解】甲、乙兩個(gè)同事?lián)碛型庑蜗嗤? ，二人將 都放在一個(gè)辦公桌上，某天下班時(shí)，乙有急事回家，慌忙中錯(cuò)拿了甲的 ：（1）乙對(duì)該 的占有屬于無(wú)權(quán)占有；（2）如果乙不知道，則

13、屬于善意占有；如果乙明明知道，則屬于惡意占有。 （4）無(wú)權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系（重點(diǎn)） ① 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。 ② 占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ③占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。 【解】如果乙錯(cuò)牽了甲的老牛，當(dāng)晚老牛產(chǎn)下一頭小牛（乙屬于無(wú)權(quán)占有）：

14、①無(wú)論乙屬于善意占有還是惡意占有，權(quán)利人甲均可以請(qǐng)求乙 返還老牛及其孳息小牛 ②如果乙使用老牛耕地，致使老牛過(guò)度疲勞，造成400元的損 害，甲能否要求乙承擔(dān)賠償責(zé)任，要看乙屬于善意占有還是 惡意占有 ③如果乙喂養(yǎng)了老牛、小牛10天，草料費(fèi)支出300元，乙將老 牛、小牛返還給甲時(shí)，能否向甲要求支付其300元的草料費(fèi)， 要看乙屬于善意占有還是惡意占有 ④如果老牛被雷電擊中，不幸遇難，老牛因參加保險(xiǎn)獲得保險(xiǎn) 金800元，甲的老牛的保險(xiǎn)金肯定歸甲所有，對(duì)于保險(xiǎn)金不 足的部分，甲能否要求乙繼續(xù)賠償，要看乙屬于善意占有還 是惡意占有 （5）占有的法律保護(hù)（重點(diǎn)） ① 返還原

15、物 A．占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物。 B．占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占“發(fā)生”之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。 【解】返還原物的請(qǐng)求權(quán)，不僅適用于有權(quán)占有，也適用于無(wú)權(quán)占有。 【解】1年的期間屬于除斥期間，自侵占發(fā)生之日起超過(guò)1年的，該請(qǐng)求權(quán)消滅，訴訟時(shí)效中的“中止、中斷”與此無(wú)關(guān)。 【解】1年的期間僅適用于“占有人”基于占有被侵占請(qǐng)求返還原物 的期限，“所有權(quán)人”基于其所有權(quán)請(qǐng)求返還原物的期限，不受1年的限制。 ② 損害賠償 A．因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。 B．關(guān)于損害賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求權(quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定（2年）

16、。 【解】因?yàn)榍终既说那终夹袨?，給占有人造成損害的，占有人除了可以要求侵占人返還原物外（自侵占行為“發(fā)生”之日起1年內(nèi)行使），還可以要求侵占人賠償損失。如果侵占人不賠償損失，則占有人可以向人民法院提起訴訟，訴訟時(shí)效期間為2年，自占有人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”其權(quán)利受到侵害之日起計(jì)算。 【解】請(qǐng)求返還原物屬于“物上請(qǐng)求權(quán)”，請(qǐng)求損害賠償屬于“債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”。損害賠償請(qǐng)求權(quán)必須以實(shí)際受到損害為前提，而物上請(qǐng)求權(quán)則不以有損害為要件。在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時(shí)，如果有標(biāo)的物的實(shí)際損害，可以同時(shí)發(fā)生物上請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)，故物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。 【案】甲（所有權(quán)人）將自己的小汽

17、車出租給乙，承租人乙基于雙 方簽訂的租賃合同合法占有該小汽車（有權(quán)占有），2008年 4月1日，乙的鄰居丙強(qiáng)行將該小汽車據(jù)為己有。在本題中： （1）乙作為占有人，不論是有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有，均有權(quán)要求丙返還小汽車，但其請(qǐng)求權(quán)有嚴(yán)格的時(shí)間限制，乙應(yīng)當(dāng)自侵占行為“發(fā)生”之日起1年內(nèi)，即在2009年4月1日之前（即 使2009年2月1日發(fā)生了不可抗力，也談不上“中止”的問(wèn) 題）要求丙返還原物，否則其請(qǐng)求權(quán)消滅。 （2）2009年3月10日，乙要求丙返還小汽車時(shí)，同時(shí)要求丙賠償2萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。丙同意返還小汽車，但拒絕賠償損失。此時(shí)，乙可以在2011年3月10日之前向人民法院對(duì)丙提起訴訟。

18、根據(jù)規(guī)定，如果在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月發(fā)生不可抗力，訴訟時(shí)效期間應(yīng)中止。 （3）乙基于其占有被侵占請(qǐng)求丙返還原物有嚴(yán)格的時(shí)間限制，但甲基于其“所有權(quán)”請(qǐng)求丙返還原物則沒(méi)有時(shí)間的限制。（但基于所有權(quán)請(qǐng)求返還需對(duì)方是無(wú)權(quán)占有） （三）不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)（重點(diǎn)） 1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形 （1）登記生效 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 【解】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。 （2）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記 ①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決

19、定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。 ②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 ③因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 【解】上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。 【案】甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過(guò)戶登記在自己的名下，然后才能過(guò)戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有

20、效，但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。 （3）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件 ① 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ② 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ③ 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。 （4）依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 ★ 不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 具體情形 登記生效 （1）房屋買賣 （2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得 （3）不動(dòng)產(chǎn)的抵押 物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記，未經(jīng)登記

21、，不發(fā)生物權(quán)效力 （1）因人民法院的法律文書、人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力 （2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力 （3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力 物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件 （1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) （2）地役權(quán) （3）宅基地使用權(quán) 可以不登記 依法屬于國(guó)家所有的自然資源 2、登記制度 （1）登記簿與權(quán)屬證書 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)

22、。 （2）更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 （3）異議登記 異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。 ① 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。 ②為了避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力因異議登記而長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。 （4）預(yù)

23、告登記（針對(duì)房屋買賣合同） ① 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ② 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 3、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與物權(quán)登記 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 （四）動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 1、交付生效 （1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付時(shí)”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定和合同另有約定的除外。 （2）船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

24、 【解】對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，如果交付后沒(méi)有辦理登記，不能對(duì)抗善意第三人。 2、特殊的交付方式 （1）簡(jiǎn)易交付 簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無(wú)需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。 【解】受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)的情況下，如受讓人已經(jīng)通過(guò)租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生效時(shí)，即完成標(biāo)的物的交付，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 【鏈】標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移。 （2）指示交付 動(dòng)產(chǎn)物

25、權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。 【解】指示交付作為一種觀念交付，其實(shí)際交付沒(méi)有發(fā)生，因此作為物權(quán)變動(dòng)的公示不如簡(jiǎn)易交付。但由于指示交付在實(shí)踐中多需要由讓與人對(duì)第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。 （3）占有改定 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。 【解】由于占有改定中標(biāo)的物沒(méi)有發(fā)生任何實(shí)際移轉(zhuǎn)，物權(quán)變動(dòng)也沒(méi)有任何可以從外部認(rèn)知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。 （五）善意取得制度（重點(diǎn)） 善意取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不

26、法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)，即可依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。 1、善意取得的構(gòu)成要件 （1）轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，但受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意。 【解】受讓人善意，是指受讓人“相信”財(cái)產(chǎn)的讓與人為財(cái)產(chǎn)的所有人（占有制度中的權(quán)利推定）。 【解】受讓人在取得占有的時(shí)候，“推定為善意”，由原權(quán)利人就受讓人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任。 【解】只要“受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)”善意即可，受讓人在讓與后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。 （2）以合理的價(jià)格有償受償。 （3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 2、善意取得的法律效果 （1）在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利

27、人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。 （2）在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無(wú)權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。 （3）在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無(wú)權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美? 【解】法律規(guī)定善意取得制度的目的在于保護(hù)占有及登記的公信力，保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰装踩?，維護(hù)交易秩序。善意取得制度是對(duì)原權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強(qiáng)制性的物權(quán)

28、配置，受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定。 3、善意取得的適用范圍 （1）除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度，但不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 （2）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)的取得，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。 【鏈】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 【鏈】如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。 （3）拾得遺失物、贓物、漂流物、隱藏物、埋藏物不能適用善意取得制度

29、。 （六）拾得遺失物 【解】拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。 1、拾得遺失物，不能適用善意取得制度，應(yīng)當(dāng)返還給權(quán)利人。 2、拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。 3、拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 4、有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國(guó)家所有。 5、拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物

30、被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因“故意或者重大過(guò)失”致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 6、如果遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。（重點(diǎn)） （1）權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。 （2）如果受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。 【案】甲有鉆石手表一塊，不慎丟失。乙拾得后以5000元出售給丙。在本題中： （1）就算丙是善意的、支付了合理對(duì)價(jià)而且手表已經(jīng)交付，丙

31、也不能善意取得該手表的所有權(quán)，因?yàn)槭暗眠z失物不適用善意取得制度 （2）甲并未喪失對(duì)該手表的所有權(quán)，因此，甲有權(quán)要求乙賠償損害，或者“自知道丙之日起2年內(nèi)”要求丙返還原物 （3）甲是基于其“所有權(quán)”要求丙返還原物的，一般情況下，丙應(yīng)當(dāng)向甲無(wú)償返還原物，但丙可以向乙追回5000元 （4）如果丙是通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該手表的（丙通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)得，根本不會(huì)想到自己買到了遺失物），丙也不能取得該手表的所有權(quán)，但甲基于其所有權(quán)要求丙返還原物時(shí)，甲應(yīng)當(dāng)向倒霉的丙先支付5000元，然后甲再找乙去報(bào)銷。 【鏈】占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。 （

32、七）物權(quán)的民法保護(hù) 1、物上請(qǐng)求權(quán) （1）請(qǐng)求返還原物 無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。 【解】權(quán)利人只能針對(duì)無(wú)權(quán)占有人提出返還原物，而不能要求有權(quán)占有人返還原物。 【解】權(quán)利人請(qǐng)求返還原物，必須是原物仍然存在；如果原物已經(jīng)滅失，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能要求返還原物。 【鏈】權(quán)利人和占有人之間；占有人和侵占人之間的返還原物。 （2）請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn) 2、債權(quán)請(qǐng)求權(quán) （1）損害賠償請(qǐng)求權(quán)必須以實(shí)際受到損害為前提，而物上請(qǐng)求權(quán)則不以有損害為要件。 （2）在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時(shí)，如果有標(biāo)的物的實(shí)際損害，可以同時(shí)發(fā)生物上請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)

33、求權(quán)，故物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。 二、所有權(quán) （一）征收與征用 1、征收：所有權(quán) 征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。 （1）征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 （2）征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 2、征用：使用權(quán) 征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所

34、有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 （1）因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。 （2）被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 【解】征收與征用的區(qū)別： （1）法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒(méi)有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標(biāo)的物沒(méi)有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人，而征收則不存在返還的問(wèn)題。 （2）適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。 （3）適用條件不同。二者都是為了公共利益，但是征

35、用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。 【解】無(wú)論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。 （二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 【解】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。 【解】當(dāng)事人只要取得了專有所有權(quán)（購(gòu)買了商品房），便取得了共有權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售了商品房），便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。 【解】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員

36、權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，即使同等條件，想賣給誰(shuí)就賣給誰(shuí)）。 2、業(yè)主大會(huì)的決議 （1）一般決議：1/2＋1/2 ①制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則 ②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 ③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 ④ 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人 【鏈】決議方式：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 （2）特別決議：2/3＋2/3 ①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 【鏈】決議方式

37、：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。 （三）共有 1、按份共有 （1）占有、使用和收益 ①按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。 ②按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得。 （2）處分（重點(diǎn)） 按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 【鏈】若甲的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于按份共有關(guān)系（物權(quán)），乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃合同（債權(quán)）

38、，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，甲的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 2、共同共有（夫妻財(cái)產(chǎn)） （1）占有、使用 共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。 （2）收益 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。 （3）處分 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。 【解】共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn)。 【解】共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。 【解】無(wú)論是按份共有還是共同共有，都不是對(duì)物的某一部分享有所有權(quán)，所有權(quán)及于物的整體，在分割之

39、前不存在物的“應(yīng)有部分”的說(shuō)法。 3、共有物的處分及分割 （1）共有物的處分 ①處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 ②一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。 ③根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個(gè)共有人代表或代理全體共有人處分共有財(cái)產(chǎn)。無(wú)權(quán)代表或代理的共有人

40、擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。 （2）費(fèi)用的承擔(dān) 對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)， 共同共有人共同負(fù)擔(dān)。 （3）共有財(cái)產(chǎn)的分割 共有財(cái)產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進(jìn)行分割還是變價(jià)分割，各共有人就分得的財(cái)產(chǎn)取得單獨(dú)的所有權(quán)。 4、共有的對(duì)外關(guān)系 （1）對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 （2）對(duì)內(nèi)追償 償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

41、份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。 （四）相鄰關(guān)系 1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 3、因修建施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系 4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 5、因不可量物（大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)）產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 【解】相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的“所有人或使用人”，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰，各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 【解】相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。 三、用益物權(quán) 【解】用益物

42、權(quán)是對(duì)“他人所有”的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 【解】用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)。 【解】 （1）用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的“使用、收益”為主要內(nèi)容，并以對(duì)物的“占有”為前提；而擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標(biāo)的物的使用 （2）用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán) （3）用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，所有權(quán)則沒(méi)有期限的問(wèn)題。 （一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包“合同生效時(shí)”設(shè)立?！窘狻客恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)自“合同生

43、效時(shí)”設(shè)立，只是未經(jīng)登記的， 不得對(duì)抗善意第三人。 （二）建設(shè)用地使用權(quán) 1、登記生效 建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。 2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則 （1）建設(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與時(shí)，附著于該土地上的建筑物一并處分。 （2）當(dāng)建筑物轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 （三）地役權(quán) 1、地役權(quán)的設(shè)立 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。 2、地役權(quán)的期限 地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但

44、不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。 3、地役權(quán)的從屬性 地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。 4、地役權(quán)的不可分性 地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。 5、地役權(quán)的效力 （1）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。 【解】先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。（2）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使 用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。 【解】

45、先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。 （3）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。 （4）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。（要看是否登記） 6、地役權(quán)的消滅 如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。 7、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別 （1）二者的性質(zhì)不同。相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán)；而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

46、 （2）兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序；地役權(quán)是由當(dāng)事人各方通過(guò)合同約定設(shè)立，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。 （3）兩者的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個(gè)比較高的標(biāo)準(zhǔn)；而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。 （4）相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動(dòng)產(chǎn)之間。 （5）相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無(wú)償?shù)?，而地役?quán)合同是有償?shù)摹? 四、擔(dān)保物權(quán)制度 （一）抵押 1、擔(dān)保物權(quán)的特征 （1）從屬性 ①擔(dān)保物權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 ②主債權(quán)全部消滅，擔(dān)保物權(quán)也歸

47、于消滅；主債權(quán)部分消滅時(shí)，基于擔(dān)保物權(quán)的不可分性，擔(dān)保物權(quán)并不部分消滅。 （2）不可分性 擔(dān)保物權(quán)的不可分性，是指擔(dān)保物的全部擔(dān)保債權(quán)的各部分以及擔(dān)保物的各部分擔(dān)保債權(quán)的全部。 ①債權(quán)未受全部清償前，擔(dān)保權(quán)人可就擔(dān)保物的“全部”行使權(quán)利。 ②債權(quán)部分消滅時(shí)，債權(quán)人仍就未清償部分的債權(quán)對(duì)擔(dān)保權(quán)的“全部”行使權(quán)利。 ③擔(dān)保物部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部。 （3）物上代位性 在擔(dān)保期間，如果擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收的，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。 2、抵押權(quán)的設(shè)定 （1）抵押權(quán)的取得，可以基于法律行為（簽訂抵押合同），也可以基于事實(shí)行為（繼承或者

48、善意取得抵押權(quán)）。抵押權(quán)的設(shè)定是指基于法律行為取得抵押權(quán)。 （2）訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有；但該條款的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。 【鏈】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無(wú)效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。 3、抵押物 （1）學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，不能抵押；但當(dāng)事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。 （2）所有權(quán)、使用權(quán)不明

49、或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，不能抵押。 （3）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)，不能抵押；已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被查封、扣壓的，不影響抵押權(quán)的效力。 （4）經(jīng)法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物，不能抵押。 （5）城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走” 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 （6）農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走” 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨(dú)”抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。 （

50、7）以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 （8）當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效（耕地不能抵押）。 （9）只有以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，才可以抵押。 4、抵押登記 （1）必須登記、登記生效 ①建筑物和其他土地附著物 ②建設(shè)用地使用權(quán) ③ 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) ④正在建造的建筑物 【解】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)

51、事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效?？忌鷳?yīng)注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權(quán)的設(shè)立。 （2）可以不登記，但登記了可以對(duì)抗第三人 當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)（簽訂時(shí)）設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 5、抵押權(quán)的效力 （1）抵押人的權(quán)利 ①占有權(quán) 抵押設(shè)定后，除法律和合同另有約定以外，抵押人有權(quán)繼續(xù)占有抵押物，并有權(quán)取得抵押物的孳息。但是，債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押

52、財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。 【注】抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或法定孳息，并非取得該孳息的所有權(quán)，而是將孳息一并計(jì)入抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)和孳息出售價(jià)款超過(guò)債權(quán)部分仍屬于抵押人。 ②收益權(quán) 如果出租在先，抵押在后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效；如果抵押權(quán)設(shè)定在先，出租在后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。（但抵押人應(yīng)賠償租賃人的損失） 【解】 A．先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先 B．先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。 ③處分權(quán) 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人

53、提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 （2）抵押權(quán)人的權(quán)利 ①放棄抵押權(quán) 主債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。 ②抵押權(quán)順位的變更 抵押權(quán)人與抵押人或抵押權(quán)人之間可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。 6、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) （1）擔(dān)保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、

54、留置）的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)（質(zhì)押、留置）和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 （2）債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 （3）抵押物拍賣價(jià)款的清償順序： ① 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 ②主債權(quán)的利息 ③主債權(quán)。 7、物權(quán)重合時(shí)的清償順序 （1）同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)的清償順序 ①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

55、如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。 ②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。 ③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。 （2）順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。 （3）同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償；同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。 【解】留置權(quán)（法定擔(dān)保物權(quán)）> 法定登記的抵押權(quán)（登記公示）> 質(zhì)權(quán)（交付公示）> 未登記的抵押權(quán)（未經(jīng)公示）。 （4）如果同一財(cái)產(chǎn)有抵押權(quán)與《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)并存時(shí)，《合同法》第286條規(guī)定

56、的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。 【《合同法》第286條】建設(shè)工程合同的發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，建筑工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 8、最高額抵押 （1）抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定： ①約定的債權(quán)確定期間屆滿 ②沒(méi)有約定債權(quán)確定期間，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán) ③新的債權(quán)不可能發(fā)生 ④抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押 ⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷 （2）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)

57、確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。 9、浮動(dòng)抵押經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及“將有的”（浮動(dòng)）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形（抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷），債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。 （1）動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押僅限于特定的主體設(shè)立，即企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。 （2）浮動(dòng)抵押的設(shè)立以合同生效為條件（合同生效、抵押權(quán)設(shè)立） ，不以登記為要件。但是，不登記的不得對(duì)抗善意第三人。 （二）質(zhì)押 1、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 （1）質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)

58、人占有時(shí)設(shè)立。 （2）出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，書面通知送達(dá)占有人時(shí)視為移交。 （3）出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 （4）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押設(shè)立后，在主債務(wù)清償以前，質(zhì)權(quán)人有權(quán)占有質(zhì)物，并有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息。質(zhì)權(quán)人收取孳息，并非取得孳息的所有權(quán)，而是將孳息作為質(zhì)押標(biāo)的。 （5）質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，為擔(dān)保自己的債務(wù)，經(jīng)出質(zhì)人同意， 以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在原質(zhì)權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)，超過(guò)的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ晦D(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。 ★注意轉(zhuǎn)質(zhì)適用規(guī)定3

59、。 【案】甲欠乙10萬(wàn)元，雙方約定9月1日還錢，甲將自己的小汽車出質(zhì)給乙。乙欠丙8萬(wàn)元，雙方約定8月20日還錢。在征得甲同意后，乙將該汽車又出質(zhì)給丙。后來(lái)，債務(wù)人甲、乙均不能還錢。如果小汽車的拍賣價(jià)款為11萬(wàn)元，則丙先拿走8萬(wàn)元（轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)），2萬(wàn)元?dú)w乙（優(yōu)先受償），1萬(wàn)元?dú)w甲。 2、權(quán)利質(zhì)押 （1）有價(jià)證券的質(zhì)押：交付（登記）設(shè)立 ①以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付之日起設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。 ②以票據(jù)、債券、存單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)人再轉(zhuǎn)讓或者質(zhì)押的無(wú)效。 （2）基金份額、股權(quán)的質(zhì)押：登

60、記設(shè)立 ①以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。（上市公司） ②以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí) 設(shè)立。（非上市公司） （3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押：登記設(shè)立 ①設(shè)定質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)僅限于可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)設(shè)定質(zhì)押無(wú)效。 ②設(shè)定質(zhì)權(quán)后，未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用。未經(jīng)許可轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。因此給質(zhì)權(quán)人或者第三人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)民事責(zé)任。 （4）應(yīng)收賬款的質(zhì)押：登記設(shè)立 質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意

61、的除外。 ★登記在物權(quán)變動(dòng)中的地位 動(dòng)產(chǎn) 一般動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) 交付生效 船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車的所有權(quán) 交付生效、登記對(duì)抗 動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán) 合同生效、登記對(duì)抗 動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)權(quán) 交付生效 不動(dòng)產(chǎn) 房屋的所有權(quán) 登記生效 房屋的抵押權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)的取得 建設(shè)用地使用權(quán)的抵押 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 登記對(duì)抗 地役權(quán) 宅基地使用權(quán) 權(quán)利質(zhì)押 基金份額、股權(quán)的質(zhì)押 登記生效 知識(shí)產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押 應(yīng)收賬款的質(zhì)押 票據(jù)、債權(quán)、存單、提單的質(zhì)押 交付（登記）生效 （三）留置 1、留置權(quán)屬于法定的擔(dān)保物權(quán) 留置權(quán)只有在符合法律規(guī)定的條件時(shí)產(chǎn)生，并非依當(dāng)事人

62、約定產(chǎn)生；但當(dāng)事人可以通過(guò)合同約定排除留置權(quán)的適用。 2、留置權(quán)的善意取得 如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。 【鏈】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 3、留置權(quán)的適用范圍 （1）債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。 （2）留置權(quán)的適用范圍不再局限于特定的合同關(guān)系，其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如不當(dāng)?shù)美?、無(wú)因管理等法律關(guān)系也可以產(chǎn)生留置權(quán)。 【解】在“承攬合同、運(yùn)輸合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、行紀(jì)合

63、同”中可以產(chǎn)生留置權(quán)。 【解】對(duì)于企業(yè)之間留置權(quán)的行使，可以不以同一債權(quán)債務(wù)關(guān)系為要件。 4、留置權(quán)的效力 （1）留置權(quán)的效力還及于從物、孳息和代位物。 【解】質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的效力及于孳息，但抵押權(quán)一般不及于孳息。只有債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人才有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。 （2）同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。 5、留置權(quán)的行使 （1）留置標(biāo)的物 債權(quán)人在其債權(quán)沒(méi)有得到清償，有權(quán)留置債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，并給債務(wù)人確定一個(gè)“2個(gè)月以上”的履行期限。 （2）優(yōu)先受償 債務(wù)人超過(guò)規(guī)定的期限仍不履行其債務(wù)時(shí)，留置權(quán)人可依法以留置物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。