決策階段成本控制流程圖工程財務(wù)管理

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1、目目 錄錄 課課題題前前言言 .2 一、開展成本控制的原則 .2 二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內(nèi)容 .3 第一章第一章決策階段的成本控制決策階段的成本控制 .4 一、決策階段成本控制要點 .5 二、決策階段成本控制流程圖 .7 三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) .8 四、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) .9 五、建議 .10 第二章第二章 設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制 .13 一、設(shè)計階段成本控制要點 .17 二、設(shè)計階段成本控制流程圖 .25 三、設(shè)計階段成本控制的相關(guān)部門職責(zé) .29 四、設(shè)計階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) .31 第三章第三章 招投標(biāo)階段的成本控制體系招投

2、標(biāo)階段的成本控制體系 .38 一、招投標(biāo)階段的成本控制要點 .39 二、招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 .45 三、招投標(biāo)階段成本控制相關(guān)部門的職責(zé) .46 四、招投標(biāo)階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) .47 五、建議 .49 第四章第四章 施工階段成本控制施工階段成本控制 .51 一、施工階段成本控制要點 .54 二、施工階段成本控制流程圖 .58 三、施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) .62 四、施工階段成本控制主要人員職責(zé) .63 五、建議 .69 第五章第五章 竣工階段的成本控制竣工階段的成本控制 .70 一、竣工階段成本控制要點 .70 二、竣工階段成本控制流程圖 .72 三、竣工階段成本控制

3、相關(guān)部門職責(zé) .73 四、竣工階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) .73 五、建議 .80 第六章第六章 竣工結(jié)算階段的成本控制竣工結(jié)算階段的成本控制 .83 一、竣工結(jié)算階段的成本控制要點 .84 二、竣工結(jié)算階段成本控制流程圖 .92 三、竣工結(jié)算階段成本控制相關(guān)部門主要職責(zé) .94 四、竣工結(jié)算階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) .96 五、建議 .100 附錄一：東方港灣成本控制體系組織結(jié)構(gòu)圖：附錄一：東方港灣成本控制體系組織結(jié)構(gòu)圖： .102 附錄二：東方港灣開發(fā)項目責(zé)任成本控制表附錄二：東方港灣開發(fā)項目責(zé)任成本控制表 6 6： .103 附錄三：東方港灣開發(fā)項目責(zé)任成本控制表附錄三：東方港灣開

4、發(fā)項目責(zé)任成本控制表 8 8： .104 課課題題前前言言 在激烈的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品和服 務(wù)，為了進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，項目成本控制日益成為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重點。就東方港灣房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，我們 提出以下發(fā)方案。 一、開展成本控制的原則一、開展成本控制的原則 l、目標(biāo)成本原則。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，如果不確定一個總的成本控 制目標(biāo)目標(biāo)成本，錢花到哪算哪，往往會導(dǎo)致成本的失控，也無法 為成本控制提供明確的努力方向。所以成本控制必須遵循目標(biāo)成本原則。 在項目開發(fā)之前，通過市場預(yù)測，并考慮所處地段等因素，確定開 發(fā)類型，確定總目標(biāo)成

5、本；在項目開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)，充分利用已有 資料條件，及時建立各級成本目標(biāo)體系，并結(jié)合項目進(jìn)展的實際情況加 以動態(tài)調(diào)整，為項目開發(fā)各項舉措的成本控制提供明確的方向。 東方港灣項目處于二期工程全面展開的階段，是充分利用一期工程 相關(guān)資料建立詳細(xì)的成本目標(biāo)體系的大好時機(jī)。 （參見：東方港灣開發(fā)項 目成本控制目標(biāo)體系.xls） 2、全員全過程控制原則。 成本控制決非是一個部門所能完成的工作，它要求各個部門在各司其職、 各負(fù)其責(zé)的前提下通力合作。成本控制也決非控制好其中一個環(huán)節(jié)就可 以了，而是要控制好各個環(huán)節(jié)、控制好全過程。 3、權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。 企業(yè)給予各部門成本控制的相應(yīng)權(quán)限，并明確其對控

6、制結(jié)果應(yīng)承擔(dān) 的責(zé)任。同時，對其成本控制的結(jié)果加以考核，予以獎懲。使得權(quán)、責(zé)、 利三者有機(jī)地結(jié)合起來，這樣才能充分調(diào)動各部門成本控制的積極性， 實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。 二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內(nèi)容二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內(nèi)容 東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要由成本控制目標(biāo)體系和成本控制實 施體系組成。 成本控制成本控制 決策階段 可行性研究 方案設(shè)計 施工圖設(shè)計 招標(biāo) 合同 材料設(shè)備 進(jìn)度款 簽證單 交驗 結(jié)算 保修 成成 本本 控控 制制 重重 要要 環(huán)環(huán) 節(jié)節(jié) 設(shè)計階段 招標(biāo)階段 竣工階段 施工階段 目標(biāo)成本 原則 全員全過程 原則 權(quán)、責(zé)、利 結(jié)合原則 成成本本控控制制原

7、原則則 成本控制要點 成本控制流程 相關(guān)部門職責(zé) 主要人員職責(zé) 相關(guān)建議 成成 本本 控控 制制 方方 案案 內(nèi)內(nèi) 容容 第一章第一章 決策階段的成本控制決策階段的成本控制 表表1 1 決決策策階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本控控制制： 開開發(fā)發(fā)形形式式控控制制要要點點控控制制方方法法責(zé)責(zé)任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 1、征地費用少交或晚交，力爭減免營銷部項目部財務(wù)部 2、拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部審計部 3、大市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政 府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 項目部 營銷部 審計部 4、規(guī)劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本 營

8、銷部項目部審計部 1、買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)營銷部合約部審計部 2、付款總額為公司爭取最大利益營銷部 合約部 財務(wù)部 審計部 3、付款時間周期長、次數(shù)多營銷部 合約部 財務(wù)部 審計部 4、三通或七通一平 的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)營銷部 項目部 合約部 審計部 5、手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤營銷部 項目部 合約部 審計部 1、合作方式符合項目要求，有利于集團(tuán)營銷部合約部審計部 2、分成比例雙贏原則；營銷部合約部審計部 3、交完時間盡可能地延后交完，營銷部 項目部 合約部 審計部 4、交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)營銷部 項目部 合約部 審計部 5、付款總額營銷部 項目部 合約部 審計部 6、

9、付款時間營銷部 項目部 合約部 審計部 合作開發(fā) 選擇有利于公司利益的方式 新征土地 買斷項目 一、決策階段成本控制要點一、決策階段成本控制要點 決策階段的成本控制主要在于投資估算和項目評估。決策階段的成本控制主要在于投資估算和項目評估。 正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì) 決策，對該項目的工程造價有重大影響。決策失誤會造成人力、物力及 財力的浪費，甚至造成不可彌補(bǔ)的損失。特別是規(guī)模的確定、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程 造價的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段影 響工程造價的程度最高，達(dá)到 80%90%。

10、因此，決策階段是決定工程造 價的基礎(chǔ)階段，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的計 價與控制是否科學(xué)、合理的問題。 （一）投資估算（一）投資估算 決策階段的投資估算投資估算是進(jìn)行投資方案選擇的重要依據(jù)之一，同時也 是決定項目是否可行及主管部門進(jìn)行項目審批的參考依據(jù)。投資估算是 指在項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項目 的投資數(shù)額進(jìn)行的估計。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工 作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計概算和施工 圖預(yù)算的編制，對建設(shè)項目資金籌措方案也有直接的影響。因此，全面 準(zhǔn)確地估算建設(shè)項目的工程造價，是可行性研究乃至整個決策階段

11、造價 管理的重要任務(wù)。不僅是擬建項目投資決策的依據(jù)，同時也是若決定建 設(shè)項目后，則將成為擬建項目的實施階段投資控制的目標(biāo)值。 （二）項目評估（二）項目評估 項目評估項目評估是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項目決策的依據(jù),也是進(jìn)行成本、銷 售、利潤控制和分析的依據(jù)。 評估工作應(yīng)有一個相對權(quán)威的部門或機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé),該部門或機(jī)構(gòu)可以是策劃部或請專家進(jìn)行評估。需要進(jìn)行大量的市 場調(diào)查,掌握大量的第一手資料,包括銷售、成本、毛利率水平等。 評估工 作應(yīng)有階段性,需要根據(jù)不同階段進(jìn)行調(diào)整。一般有三個階段:第一是可行 性研究階段,評估相對較粗;第二是擴(kuò)初階段,可根據(jù)已審定的初步設(shè)計對可 行性階段的項目評估初步具體化;第三

12、是施工圖階段,需根據(jù)審定的施工圖 對項目評估進(jìn)行全面細(xì)致的深化和調(diào)整,確定目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤。評估 最后報經(jīng)總經(jīng)理審批后,就按此評估報告實施控制。 因此，決策階段的控制重點是項目投資定義和投資估算控制在允許的 范圍內(nèi)。對項目的可行性研究做出正確的評估，為總經(jīng)理的決策提供依 據(jù)。 二、決策階段成本控制流程圖二、決策階段成本控制流程圖 其中： 表示決策階段成本控制中的重點工作 東方港灣決策階段成本控制流程圖東方港灣決策階段成本控制流程圖 制定成本控 制目標(biāo)體系 銷售部 房地產(chǎn)市場 及銷售信息 策劃部投資估算審核組 審核后的 投資估算 財務(wù)組 資金籌 措計劃 項目經(jīng)理 項目可研 及評估報 告 評估意

13、見 副總裁 三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé) 決策階段參與的部門如下圖所示： 決 策 階段 1、 審查項目建議書、可行性研究報 告 及評估報告。 2、向上級匯報并提交審核意見。 3、審核資金籌措計劃。 1、 策 劃 部 項目經(jīng)理 2、 負(fù)責(zé)編制項目建議書 3、 負(fù)責(zé)規(guī)劃、可行性研究報告及評 估工作 銷 售 組 財 務(wù) 組 1、 編制資金籌措計劃 2、 制定成本控制目標(biāo)體系 1、 負(fù)責(zé)收集客戶信息，市場調(diào)查。 2、 處理銷售情況資料，為策劃部提 供策劃依據(jù)。 1、 審核投資估算 2、 向財務(wù)組提交審核后的投資估算 審 計 組 四、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)四

14、、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé) （一）副總裁（一）副總裁 ：負(fù)責(zé)項目的總決策 （二）項目經(jīng)理（二）項目經(jīng)理： （1）結(jié)合實際制定本項目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實施項目整 個開發(fā)過程中的成本控制，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。賦予各 部門控制的權(quán)限,并明確其對控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,同時,對其成本控制的 結(jié)果加以考核,予以獎懲。 （2）審核項目建議書、可行性研究報告及評估報告。向上級匯報并 提交審核意見。參與審核資金籌措計劃。 （3）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效 果、經(jīng)驗教訓(xùn)。 （三）策劃部（三）策劃部 1 1、策劃部經(jīng)理職責(zé)、策劃部經(jīng)理職責(zé)： （1）根據(jù)本項目部

15、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目 開發(fā)計劃。 （2）組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想， 并按要求向項目經(jīng)理提交立項可行性報告及其評估報告，履行立項審批 程序。 （3）組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性。 2 2、策劃人員職責(zé)、策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求，負(fù)責(zé)項目建議書 及可行性研究報告和評估報告的編制工作。 3 3、估算人員職責(zé)、估算人員職責(zé)： 認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項目的竣工決算實際造價資料，負(fù)責(zé)投 資估算。 （四）財務(wù)組（四）財務(wù)組 1 1、財務(wù)組主管職責(zé)、財務(wù)組主管職責(zé)： （1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目

16、投資 回報率等成本考核指標(biāo)。 （2）組織設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。 （3）負(fù)責(zé)審查資金籌措計劃并提交財務(wù)中心進(jìn)行審核。 2 2、成本會計職責(zé)、成本會計職責(zé)： （1）設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。 （2）建立本項目組的“開發(fā)項目成本臺帳”,按照國家財務(wù)制度規(guī)定 的成本項目真實地反映項目部每一個開發(fā)項目的全部成本情況。 3 3、財務(wù)會計職責(zé)、財務(wù)會計職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計劃。 （五）銷售部（五）銷售部 銷售部經(jīng)理職責(zé)：銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場調(diào)查與趨勢分析預(yù)測，及時向有關(guān)部門 提供信息。 五、建議五、建議 針對房地產(chǎn)項目決策階段的成本控制提出

17、以下幾點意見： 1、設(shè)置開發(fā)項目的成本控制目標(biāo)體系。 成本控制目標(biāo)體系是為確保目標(biāo)的實現(xiàn)而服務(wù)的,一個系統(tǒng)若沒有目 標(biāo),就不需要控制,也無法控制。因此,在實際的開發(fā)項目當(dāng)中，目標(biāo)體系的 設(shè)置應(yīng)具有科學(xué)的依據(jù)和實現(xiàn)的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是 一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程 度的限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過去的經(jīng)驗數(shù)據(jù)決策,而應(yīng)在項目的決策階 段,設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。該目標(biāo)體系是 項目策劃報告書中最重要的內(nèi)容。此成本控制目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)分階段設(shè)置 和實施，具體地可以分為 3 個階段:投資估算設(shè)計方案選擇和初步設(shè) 計階段的成本控制目標(biāo)；設(shè)

18、計概算技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的項 目成本控制目標(biāo)；設(shè)計預(yù)算或建安工程承包合同價施工階段控制成 本的目標(biāo)。這三個階段的目標(biāo)控制相互制約、相互補(bǔ)充,共同組成了項目 的成本控制目標(biāo)體系. 2、做好投資估算。 投資估算的準(zhǔn)確性是一個重要的問題。它是確定設(shè)計任務(wù)書的投資 額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)，做好估算，一方面要在深入調(diào)查研究的 基礎(chǔ)上，如實、正確、完整的反映經(jīng)濟(jì)活動情況，核實費用、開支成本 計算；另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據(jù)，堅持客觀性科學(xué) 性才能提高投資估算的準(zhǔn)確性，上一步投資額應(yīng)當(dāng)控制下一步投資額， 使估算的投資額控制在一定的范圍內(nèi)，尤其應(yīng)注意由人為因素造成的估 算不準(zhǔn)。 估算員

19、應(yīng)認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項目的竣工決算實際造價資料； 在選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時，不論是自己積累的數(shù)據(jù)還是來源其 他方面的數(shù)據(jù)，要求在使用前都要結(jié)合時間、物價、現(xiàn)場條件、裝備水 平等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作；采用造價指標(biāo)的工程特征與 本工程盡可能相符合；對工程所在地的交通、能源、材料供應(yīng)等條件作 周密的調(diào)查研究，同時作好細(xì)致的市場調(diào)查和預(yù)測，絕對不能生搬硬套。 投資估算必須考慮建設(shè)期物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。應(yīng)留有足 夠的預(yù)備費，根據(jù)建設(shè)項目的建設(shè)工期、復(fù)雜程度以及是否有已開發(fā)的 此類項目來確定。最后要注意項目投資總額的綜合平衡。 3、實行費用指標(biāo)分管。 費用指標(biāo)管理應(yīng)改

20、變傳統(tǒng)的由一個部門管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄠€部門 管理。各項費用指標(biāo)應(yīng)由財務(wù)部門統(tǒng)控制，各部門分別管理。這樣有 利于調(diào)動各部門的積極性和增強(qiáng)責(zé)任感。例如財務(wù)部門費由財務(wù)部門管 理；銷售費用由銷售部門管理；將管理費用中的人員工資、獎金、加班、 加點工資等由人事部門負(fù)責(zé)；行政汽車使用費、資產(chǎn)維修費、辦公費等 由行政辦公室負(fù)責(zé)；差旅費、業(yè)務(wù)招待費可將指標(biāo)下到各部門分別控制 使用。各項費用指標(biāo)的核定和分解，要以企業(yè)計劃銷售收入(或計劃產(chǎn)值) 為依據(jù)，進(jìn)行測算確定，要分別落實掌握各項指標(biāo)的責(zé)任者，費用實行 包干使用或承包經(jīng)營責(zé)任制。這樣可做到“量入為出,量米下鍋” ，避免吃 大鍋飯。這樣就使原來由財務(wù)部門一家

21、管理的收支帳變成了各職能部門 所關(guān)心的經(jīng)營帳，年終再由財務(wù)部門考核各承包部門費用的節(jié)超情況,按 一定比例給予獎罰。 第二章第二章 設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制 表表2 2 設(shè)設(shè)計計階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責(zé)責(zé)任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 市場信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點確立 可行性研究設(shè)計任務(wù)書 可行性設(shè)計變更 組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方 案進(jìn)行評審、確定。 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更 環(huán)節(jié)，再重新評審。 對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整 設(shè)計部項目部審計部 設(shè)備選型方案提前確定

22、設(shè)計部 材設(shè)部 合約部 營銷部 審計部 根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算項目部 設(shè)計部 合約部 審計部 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分 析制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部 營銷部 項目部 方案設(shè)計招投標(biāo)設(shè)計部營銷部 方案設(shè)計評審評審委員會 注意市政設(shè)計 注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范 性材料完整 2、報批設(shè)計 (1)設(shè)計方案總工辦 (2)報批項目部設(shè)計部審計部 審計部 (2)方案評審設(shè)計部 營銷部、總工 辦、項目部、 審計部、財務(wù) 部等各部門組 成評審委員會 審計部 1、規(guī)劃方案 (1)可行性規(guī)劃設(shè)計 營銷部 設(shè)計部 總工辦 項目部 財務(wù)部 (3)設(shè)計成果 表表2 2（續(xù)續(xù)） 設(shè)設(shè)計計階階段段責(zé)責(zé)任任成成

23、本本控控制制： 控制環(huán)節(jié)控制要點控制方法責(zé)任部門配合部門評價部門 對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整 設(shè)計要求 內(nèi)部審核 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型 、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成 本做出概算 項目部設(shè)計部總工辦 制訂階段成本控制指標(biāo)項目部設(shè)計部審計部 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo) 專家評審 內(nèi)部評審 設(shè)計調(diào)整設(shè)計部營銷部總工辦 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察 樁基設(shè)計2種以上形式 由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu) 評審 (3)樁基施工圖設(shè)計調(diào)整 (2)報建 (3)報施圖 (4)審圖 (5)施工配合 (6)面積測算 設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相 結(jié)合 設(shè)計部項目部審計部 3、擴(kuò)初設(shè)計 (1)擴(kuò)初設(shè)計要求設(shè)

24、計部 營銷部 項目部 總工辦 (2)成本概算 (3)擴(kuò)初設(shè)計圖 評審委員會 4、樁基設(shè)計 (1)地質(zhì)勘察 設(shè)計部項目部總工辦 (2)設(shè)計方案評審 5、施工圖設(shè) 計 (1)施工圖設(shè)計要求 根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功 能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初 圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 設(shè)計部 項 目部 營銷部總工辦 設(shè)計部 項目部 營銷部 總工辦 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽 商 設(shè)計部 項目部 營銷部 表表2 2（續(xù)續(xù)） 設(shè)設(shè)計計階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本要要點點： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責(zé)責(zé)任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 結(jié)合營銷費用控制 施工招投標(biāo) (2)

25、材料設(shè)備選型市場信息調(diào)研 根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè) 備 (3)招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部 營銷部 合約部 評審評審委員會 市場調(diào)研營銷部設(shè)計部總工辦 有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計部 營銷部 項目部 總工辦 市政狀況調(diào)研 爭取政府有利條件 根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán) 境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額 設(shè)計部項目部總工辦 招投標(biāo)設(shè)計部 營銷部 項目部 審計部 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分 析 智能化內(nèi)容控制 招投標(biāo)營銷部 設(shè)計部 項目部 審計部 (5)銷售承諾 保持各部門與營銷部的信息暢通， 保障銷售承諾與實際功能的一致性 設(shè)計部項目部總工辦 (1)設(shè)計調(diào)整費用 (2)設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流

26、程進(jìn)行 (1)選型 (2)方案確定時間 (3)采購招投標(biāo)評審委員會 其他費用 審計部 10、材料設(shè) 備 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使 設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備 的安裝 設(shè)計部 營銷部 項目部 設(shè)計部 項目部 審計部 9、設(shè)計變更設(shè)計部 營銷部 項目部 審計部 8、功能設(shè)計 (1)小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評估 (3)環(huán)境方案設(shè)計 (4)智能化設(shè)計 (2)市政配套方案項目部負(fù)責(zé)營銷部審計部 營銷部 審計部 7、裝修方案 設(shè)計 (1)方案設(shè)計要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實 體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求 設(shè)計部 營銷部 項目部 總工辦 設(shè)計部材設(shè)部審計部 6、銷售包裝 設(shè)計 營銷部 設(shè)計部

27、 合約部 一、設(shè)計階段成本控制要點一、設(shè)計階段成本控制要點 一般設(shè)計方案的優(yōu)選都是過設(shè)計招標(biāo)，并且運用價值工程進(jìn)行優(yōu)化。 （一）總平面設(shè)計控制（一）總平面設(shè)計控制 總平面設(shè)計是否合理對于整個設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性有重大影響。 正確合理的總平面設(shè)計可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設(shè)用地，節(jié)省 建設(shè)投資，降低工程造價和項目運行后的使用成本，加快建設(shè)進(jìn)度，還 可以為城市建設(shè)創(chuàng)造完美的建筑藝術(shù)整體?？偲矫嬖O(shè)計中影響工程造價 的主要因素有： 1、占地面積 占地面積的大小一方面影響征地費用的高低，另一方面也會影響管 線布置成本及項目建成運營的運輸成本。因此，在總平面設(shè)計中應(yīng)盡可 能節(jié)約用地。 2、功能分區(qū) 無

28、論是工業(yè)建筑還是民用建筑都有許多功能組成，這些功能之間相 互聯(lián)系，相互制約。合理的功能分區(qū)既可以使建筑物的各項功能充分發(fā) 揮，又可以使總平面布置緊湊、安全，避免大挖大填，減少土石方量和 節(jié)約用地，降低工程造價。同時，合理的功能分區(qū)還可以使生產(chǎn)工藝流 程順暢，運輸簡便，降低項目建成后的運營成本。 3、運輸方式的選擇 不同的運輸方式其運輸效率及成本不同。有軌運輸運量大、運輸安 全，但需要一次性投人大量資金；無軌運輸無需一次性大規(guī)模投資，但 是運量小，運輸安全性較差。從降低工程造價的角度來看，應(yīng)盡可能選 擇無軌運輸，可以減少占地，節(jié)約投資。但是運輸方式的選擇不能僅僅 考慮工程造價，還應(yīng)考慮項目運營的

29、需要，如果運輸量較大，則有軌運 輸往往比無軌運輸成本低。 （二）建筑設(shè)計（二）建筑設(shè)計 建筑設(shè)計部分，要在考慮施工過程的合理組織和施工條件的基礎(chǔ)上， 決定工程的立體平面設(shè)計和結(jié)構(gòu)方案的工藝要求。建筑物和構(gòu)筑物及公 用輔助設(shè)施的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提出建筑工藝方案、暖氣通風(fēng)、給排水等問題 的簡要說明。在建筑設(shè)計階段影響工程造價的主要因素有： 1、平面形狀 一般地說，建筑物平面形狀越簡單，它的單位面積造價就越低：當(dāng)一 座建筑物的平面又長又窄，或它的外形做得復(fù)雜而不規(guī)則時，其周長與 建筑面積的比率必將增加，伴隨而來的是較高的單位造價。因為不規(guī)則 的建筑物將導(dǎo)致室外工程、排水工程、砌磚工程及屋面工程等復(fù)雜化，

30、從而增加工程費用。般情況下，建筑物周長與建筑面積比 K周 (即單位 建筑面積所占外墻長度)越低，設(shè)計越經(jīng)濟(jì)。K周按圓形、正方形、矩形、 T 形、L 形的次序依次增大。但是圓形建筑物施工復(fù)雜，墻體工程量所節(jié) 約的費用通常被較高的施工費用所抵消與矩形建筑物相比較施工費用增 加 20%30%。雖然正方形建筑物設(shè)計和施工均較為經(jīng)濟(jì)，但是若不能滿 足建筑物美觀和使用要求，則毫無意義。比如，學(xué)校、住宅和醫(yī)院等建 筑首先要考慮的是滿足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需 要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等費用的節(jié)約。又如，工 廠建筑的平面形狀決定因素可能是生產(chǎn)過程的協(xié)調(diào)，機(jī)器和成品的形式。 因

31、此，建筑物平面形狀的設(shè)計應(yīng)在滿足建筑物功能要求的前提下，降低 建筑物周長與建筑面積比，實現(xiàn)建筑物壽命周期成本最低的目標(biāo)要求。 2、流通空間 建筑物的經(jīng)濟(jì)平面布置的主要目標(biāo)之一是，在滿足建筑物使用要求 的前提下，將流通空間減少到最小。因為門廳、過道，走廊、樓梯以及 電梯井的流通空間都可以認(rèn)為是“死空間” ，都不能為了獲利目的而加以 使用，但是卻需要相當(dāng)多的采暖、采光、清掃和裝飾及其它方面的費用。 但是造價不足檢驗設(shè)計是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量的要求也是非常重要 的。 3、層高 在建筑面積不變的情況下，建筑層高增加會引起各項費用的增加： 墻與隔墻及其有關(guān)粉刷、裝飾費用的提高；供暖空間體積增加，導(dǎo)致熱

32、 源及管道費增加；衛(wèi)生設(shè)備、上下水管道長度增加；樓梯間造價和電梯 設(shè)備費用的增加；另外，由于施工垂直運輸量增加，可能增加屋面造價； 如果由于層高增加而導(dǎo)致建筑物總高度增加很多，則還可能需要增加基 礎(chǔ)造價。 據(jù)有關(guān)資料分析，住宅層高每降低 10cm，可降低造價 1.2%1.5%。 層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度、節(jié)約征地費、拆遷費及市政設(shè)施 費。單層廠房層高每增加 1m，單位面積造價增加 1.8%3.6%，年度采暖 費用增加約 3%；多層廠房的層高每增加 0.6，單位面積造價提高 8.3%左 右。由此可見，隨著層高的增加，單位建筑面積造價也在不斷增加。多 層建筑造價增加幅度比較大的原因是，多層

33、建筑的承重部分占總造價的 比重比較大，而單層建筑的墻柱部分占總造價的比重較小。民用住宅的 層高一般在 2.52.8m 之間。 4、建筑物層數(shù) 毫無疑問，建筑工程總造價是隨著建筑物的層數(shù)增加而提高的。但是 當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M用及外部流通空間費 用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。建筑物層數(shù)對造 價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。如果增加一個樓層不 影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的造價可能會降低。但是當(dāng)建筑 物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位造價通常會增加。建筑物 越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加， 但是采暖費用

34、有可能下降。 民用住宅按層數(shù)劃分為低層住宅(13 層)、多層住宅(46 層)、中高 層住宅(79 層)、高層住宅(10 層以上)。多層住宅具有降低工程造價和使 用費用以及節(jié)約用地等優(yōu)點。 磚混結(jié)構(gòu)多層住宅層數(shù)與造價的關(guān)系 住宅層 數(shù) 一二三四五六 單方造 價系數(shù) （%） 138.05116.95108.38103.51101.68100 邊際造 價（%） -21.1-8.57-4.87-1.83-1.68 由上表可知，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)在逐漸降低，即層 數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)但是邊際造價系數(shù)也在逐漸減少，說明隨著層數(shù)的增加， 單方造價系數(shù)下降幅度減緩，當(dāng)住宅超過 7 層，就要增加電梯費用，

35、需要 較多的交通面積(過道、走廊要加寬)和補(bǔ)充設(shè)備(供水設(shè)備和供電設(shè)備等)。 特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié) 構(gòu)形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為 經(jīng)濟(jì)，大城市可沿主要街道建設(shè)一部分高層住宅，以合理利用空間，美 化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅 是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。 5、柱網(wǎng)布置 柱網(wǎng)布置是確定柱子的行距(跨度)和間距(每行柱子中相鄰兩個柱子間 的距離)的依據(jù)。柱網(wǎng)布置是否合理，對工程造價和房間面積的利用效率 都有較大的影響。 6、建筑物的體積與面積 通常情況下，隨著建筑物體積和面積的增加，工程總造價會提高，

36、 因此應(yīng)盡量減少建筑物的體積與總面積。對于民用建筑，盡量減少結(jié)構(gòu) 面積比例，增加有效面積。住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比稱為結(jié)構(gòu)面積 系數(shù)。這個系數(shù)越小，設(shè)計越經(jīng)濟(jì)。 7、建筑結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu)是指建筑工程中由基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻，屋架等構(gòu)件所 組成的起骨架作用的、能承受直接和間接“荷載”的體系。建筑結(jié)構(gòu)按 所用材料可分為：砌體結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 (1)砌體結(jié)構(gòu)，是由墻磚、砌塊、料石等塊材通過砂漿砌筑而成的結(jié) 構(gòu)。具有就地取材、造價低廉、耐火性能好以及容易砌筑等優(yōu)點。有關(guān) 資料研究表明，五層以下的建筑物砌體結(jié)構(gòu)比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)。 (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)堅固耐久，強(qiáng)度、剛度較大，抗震、耐

37、熱、耐酸、 耐堿、耐火性能好，便于預(yù)制裝配和采用工業(yè)化方法施工。對于大多數(shù) 多層辦公樓和高層公寓的主要框架工程來說，鋼筋混凝土比鋼結(jié)構(gòu)便宜。 (3)鋼結(jié)構(gòu)是由鋼板和型鋼等鋼材，通過鉚、焊、螺栓等連接而成的 結(jié)構(gòu)。多層房屋采用鋼結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上的主要優(yōu)點為：因為柱的截面較 小，而且比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所要求的柱子占用的樓層空間也少，因而結(jié) 構(gòu)尺寸減少；安裝精確，施工迅速；由于結(jié)構(gòu)自重較小而降低了基 礎(chǔ)造價；由于鋼結(jié)構(gòu)在柱網(wǎng)布置方向具有較大的靈活性，因而平面布 置靈活；外墻立面、窗的組合方式及室內(nèi)布置可以適應(yīng)未來變化的需 要。 以上分析可以看出，建筑材料和建筑結(jié)構(gòu)選擇是否合理，不僅直接 影響到工程質(zhì)量，使

38、用壽命、耐火抗震性能，而且對施工費用、工程造 價有很大的影響。尤其是建筑材料，一般占直接費的 70%，降低材料費 用，不僅可以降低直接費，而且也會導(dǎo)致間接費的降低。采用各種先進(jìn) 的結(jié)構(gòu)形式和輕質(zhì)高強(qiáng)度建筑材料，能減輕建筑物自重，簡化基礎(chǔ)工程， 減少建筑材料和構(gòu)配件的費用及運費，并能提高勞動生產(chǎn)率和縮短建設(shè) 工期，經(jīng)濟(jì)效果十分明顯。 （三）加強(qiáng)對設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的審查（三）加強(qiáng)對設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的審查 建 設(shè) 項 目 總 概 算 設(shè)計概算的三級概算關(guān)系圖設(shè)計概算的三級概算關(guān)系圖 單位工程概算 單位設(shè)備及安裝工程概算 工程建設(shè)其他費用概算 單位工程綜合概算 經(jīng)營性項目鋪底流動資金概算 預(yù)備

39、費、建設(shè)期貸款利息、投 資方向調(diào)節(jié)稅概算 以上是設(shè)計概算的三級概算關(guān)系圖和單價法編制施工圖預(yù)算流程圖 1、審查設(shè)計概算 （1）審查設(shè)計概算的編制依據(jù)。包括編制依據(jù)的合法性、時效性、 適用范圍。 （2）審查設(shè)計概算編制深度。審查有無完整的編制說明和“三級概 算”(即總概算表、單項工程綜合概算表、單位工程概算表，并按有關(guān)規(guī) 定的深度和進(jìn)行編制概算的編制范圍。 搜集各種 編制依據(jù) 熟悉施工圖 紙和定額 計算其他各項 費用匯總信息 編制工料分析表 編制說明 填寫封面 復(fù)核 計算工程量 套用預(yù)算定額 單價法編制施工圖預(yù)算流程單價法編制施工圖預(yù)算流程 （3）審查工程設(shè)計概算的內(nèi)容 2、審查施工圖預(yù)算 審查

40、施工圖預(yù)算的重點，應(yīng)該放在工程量計算、預(yù)算單價套用、設(shè) 備材料預(yù)算價格取定是否正確，各項費用標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。 二、設(shè)計階段成本控制流程圖二、設(shè)計階段成本控制流程圖 （一）限額設(shè)計的控制要點（一）限額設(shè)計的控制要點 限額設(shè)計控制工程造價可以從兩個角度入手，一種是按照限額設(shè)計 過程從前往后依次進(jìn)行控制，稱為縱向控制；另外一種途徑是對設(shè)計單 位及其內(nèi)部各專業(yè)、科室及設(shè)計人員進(jìn)行考核，實施獎懲，進(jìn)而保證設(shè) 計質(zhì)量的一種控制方法，稱為橫向控制。橫向控制首先必須明確各設(shè)計 單位以及設(shè)計單位內(nèi)部各專業(yè)科室對限額設(shè)計所負(fù)的責(zé)任，將工程投資 按專業(yè)進(jìn)行分配，外分段考核，下段指標(biāo)不得突破上段指標(biāo)，責(zé)任

41、落實 越接近于個人，效果就越明顯，并賦予責(zé)任者履行責(zé)任的權(quán)利；其次， 要建立健全獎懲制度。設(shè)計單位在保證工程安全和不降低工程功能的前 提下，采用新材料、新工藝、新設(shè)備，新方案節(jié)約了投資的，應(yīng)根據(jù)節(jié) 約投資額的大小，對設(shè)計單位給予獎勵；因設(shè)計單位設(shè)計錯誤，漏項或 擴(kuò)大規(guī)模和提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支，要視其超支比例扣減相 應(yīng)比例的設(shè)計費。 限額設(shè)計的要點： （1）嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事。每一項工程都必須在前一步工作真正完成 能為本項工作提供可靠基礎(chǔ)的前提下進(jìn)行。 （2）在投資決策階段，要提高投資估算的準(zhǔn)確性，據(jù)以確定限額設(shè)計。 在可行性研究階段要充分收集資料，提出多種方案，進(jìn)行技術(shù)分析和論 證，

42、從中選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)方案。 （3）充分重視、認(rèn)真對待每個設(shè)計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設(shè)計。 （4）加強(qiáng)設(shè)計審核。既要審技術(shù)還要審造價，而且對總造價、分部造 價都要進(jìn)行動態(tài)控制。 （5）建立設(shè)計單位經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 （6）施工圖設(shè)計應(yīng)盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求。 （二）限額設(shè)計的全過程（二）限額設(shè)計的全過程 限額設(shè)計的全過程實際上就是建設(shè)項日投資目標(biāo)管理的過程，即目 標(biāo)分解與計劃、目標(biāo)實施、目標(biāo)實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。 這個過程如下頁圖： 設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 xi 是否合理 析 否 否 是 是 否 是 是 否 單項工程和單位工程投資限額 初步設(shè)計（技術(shù)設(shè)計） 初步設(shè)計（

43、修正概算） 初步設(shè)計（技術(shù)設(shè)計）決策 各單位工程、各專業(yè)造價限 額 各專業(yè)施工圖設(shè)計 施工圖設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 施工圖預(yù)算 施工圖歸檔 投資限額 造價是否滿足限額 是否滿足限額 是否合理 設(shè)計技術(shù)審核 是否合理 （三）設(shè)計變更流程圖（三）設(shè)計變更流程圖 三、設(shè)計階段成本控制的相關(guān)部門職責(zé)三、設(shè)計階段成本控制的相關(guān)部門職責(zé) （一）工程部職責(zé)（一）工程部職責(zé) 1、協(xié)助對設(shè)計單位的考察、篩選工作，配合設(shè)計招投標(biāo)及工程合同 設(shè)計總監(jiān)得到變更申請與監(jiān)理工程師協(xié)商 工程部擬訂文稿 總工程師審核 設(shè)計單位修改 工程部與監(jiān)理工程師審核 現(xiàn)場監(jiān)理合約組審計組 總工程師 成控辦 是否可行 是 否 放棄并備案 是 否

44、 是否合理 的談判工作及簽訂。 2、根據(jù)合同申報設(shè)計費用和資金的使用計劃。 3、與設(shè)計院溝通、協(xié)調(diào)，進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外效果等 建筑設(shè)計和分析。 4、根據(jù)市場要求，確定設(shè)計戶型、外觀、室內(nèi)裝修等風(fēng)格、層次的 定位以及新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝分析，以達(dá)到設(shè)計的最佳技術(shù)經(jīng)濟(jì)效 果。 5、聯(lián)系設(shè)計院，在確保質(zhì)量安全的前提下，盡可能優(yōu)化設(shè)計方案， 達(dá)到節(jié)約成本的目的。 6 各個專業(yè)工程師嚴(yán)格按照國家規(guī)范規(guī)程、驗收標(biāo)準(zhǔn)參與設(shè)計圖紙會 審和重大設(shè)計變更，配合工程技術(shù)重要問題的解決和協(xié)調(diào)。 7、負(fù)責(zé)勘察設(shè)計任務(wù)書、合同的起草。 8、組織對具體項目規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計等的評審及總結(jié)工作。 9、負(fù)責(zé)跟蹤初

45、步設(shè)計、施工圖設(shè)計的進(jìn)度，控制工程質(zhì)量、成本， 實現(xiàn)項目利潤最大化。 （二）總工辦職責(zé)（二）總工辦職責(zé) 1、項目設(shè)計和規(guī)劃總進(jìn)度按計劃實施，控制項目成本，實現(xiàn)項目的 利潤。 2、負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目的建筑技術(shù)、質(zhì)量、成本進(jìn)度的全面把握和管 理工作。 3、組織設(shè)計招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)工程設(shè)計合同的談判、擬制。 4、組織對項目的初步設(shè)計進(jìn)行審查和復(fù)審，參與圖紙會審和重大設(shè) 計變更。 5、督促材料設(shè)備選用的管理工作。 （三）材設(shè)組職責(zé)（三）材設(shè)組職責(zé) 1、合理控制材料成本，保證利潤最大化。 2、制定物資流通和管理的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。 3、收集建筑材料行業(yè)信息，儲備建檔，對材料的走勢進(jìn)行預(yù)測。 4、根

46、據(jù)投資要求和收集的信息為工程部和合約組提供在設(shè)計中項目 材料的使用建議。 5、根據(jù)項目設(shè)計需求，制訂材料采購、招標(biāo)計劃。 （四）合約組職責(zé)（四）合約組職責(zé) 1、確定合理工程設(shè)計造價，控制建設(shè)成本。 2、確保工程合同的完整、合理性。 3、建立、健全市場信息庫。 4、收集、調(diào)查、預(yù)測建筑市場相應(yīng)信息，及時綜合上報供領(lǐng)導(dǎo)決策。 5、控制工程設(shè)計成本，及時準(zhǔn)確的完成工程設(shè)計成本的預(yù)測和計算。 6、負(fù)責(zé)工程設(shè)計合同、招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作，并組織 設(shè)計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。 7、組織設(shè)計方案的造價限額的制定、設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、施工圖 預(yù)算。 8、管理控制工程項目設(shè)計成本，審核工程造

47、價及預(yù)算外驗方用工簽 證資料。 9、組織召開公司預(yù)算專業(yè)工作會議，負(fù)責(zé)各級預(yù)算人員的培訓(xùn)工作。 10、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件、預(yù) （結(jié)）算資料。 ( (五五) )審計組職責(zé)審計組職責(zé) 1、在項目設(shè)計期間收集相關(guān)資料，編制統(tǒng)計報表，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后報 送相關(guān)政府職能部門。 2、對設(shè)計單位的經(jīng)濟(jì)實力、履約能力、法律責(zé)任等情況進(jìn)行認(rèn)真的 調(diào)查和審查，并提出意見供相關(guān)部門參考。 3、認(rèn)真做好合同評審所需的市場調(diào)查，到設(shè)計單位進(jìn)行現(xiàn)場了解， 配合相關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析。 4、接受設(shè)計過程中相關(guān)部門提交的統(tǒng)計報表并進(jìn)行審核和備案，提 交集團(tuán)相關(guān)部門。 （六）成控辦職責(zé)（六）成控辦職

48、責(zé) 1、對設(shè)計過程開始的投資分配進(jìn)行審核。 2、收集成本控制過程的相關(guān)信息資料，對設(shè)計過程的成本進(jìn)行定期 評估并向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)提出建議。 3、設(shè)計方案進(jìn)行成本分析，對設(shè)計變更出現(xiàn)的成本變動進(jìn)行審核 并備案。 四、設(shè)計階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé)四、設(shè)計階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) （一）工程部（一）工程部 1 1、工程部經(jīng)理職責(zé)、工程部經(jīng)理職責(zé) （1）參加對設(shè)計單位的考察、篩選工作，配合設(shè)計招投標(biāo)及工程合 同的談判工作及簽訂。 （2）制訂工程設(shè)計進(jìn)度計劃及保證措施，會同合約部審核設(shè)計單位 完成量。 （3）參與圖紙會審和重大設(shè)計變更，配合工程技術(shù)重要問題的解決 和協(xié)調(diào)。 （4）組織對項目規(guī)劃設(shè)計

49、、結(jié)構(gòu)設(shè)計等的評審及總結(jié)工作。 2 2、工程技術(shù)主管職責(zé)、工程技術(shù)主管職責(zé) （1）組織對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）與設(shè)計院溝通、協(xié)調(diào)，進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外效果 等建筑設(shè)計和分析。 （3）根據(jù)市場要求，確定設(shè)計戶型、外觀、室內(nèi)裝修等風(fēng)格、層次 的定位以及新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝分析。 （4）參與設(shè)計交底和圖紙會審以及重大設(shè)計變更，配合工程技術(shù)重 要問題的解決和協(xié)調(diào)。 （5）負(fù)責(zé)跟蹤初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的進(jìn)度，控制工程質(zhì)量、成本， 實現(xiàn)項目利潤最大化。 （6）參與并指導(dǎo)各種設(shè)計研究工作。 3 3 、結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)、結(jié)構(gòu)工程師職責(zé) （1）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)

50、計管理工作，審核及優(yōu)化設(shè)計的結(jié)構(gòu)方案及結(jié)構(gòu)的 施工圖設(shè)計。 （3）負(fù)責(zé)從結(jié)構(gòu)設(shè)計的角度做好項目的成本控制工作，有效控制設(shè) 計成本，實現(xiàn)利益最大化。 （4）針對結(jié)構(gòu)領(lǐng)域的新技術(shù)、新材料及新工藝進(jìn)行研究和分析，以 達(dá)到為建筑設(shè)計和經(jīng)濟(jì)效果提供技術(shù)支持。 4 4、建筑規(guī)劃師職責(zé)、建筑規(guī)劃師職責(zé) （1）負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃建筑設(shè)計的管理和工作。 （2）組織負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計市場調(diào)查和研究分析并編寫報告。 （3）對設(shè)計的新趨勢、新材料、新技術(shù)進(jìn)行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （4）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 5 5、設(shè)備工程師職責(zé)、設(shè)備工程師職責(zé) （1）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）負(fù)責(zé)從建筑設(shè)計

51、角最終效果出發(fā)，兼顧先進(jìn)、安全及經(jīng)濟(jì)的原 則，確定項目安裝專業(yè)主要方案，協(xié)調(diào)水、電、氣、消防等安裝之間的 矛盾。 （3）參與各專業(yè)設(shè)備的選樣和項目的專項設(shè)計的驗收。 （4）負(fù)責(zé)收集各專業(yè)設(shè)備的資料，引進(jìn)新材料和新設(shè)備并對設(shè)計進(jìn) 行評審。 （5）對設(shè)計的新趨勢、新材料、新技術(shù)進(jìn)行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 6 6、園林工程師職責(zé)、園林工程師職責(zé) （1）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）負(fù)責(zé)項目的園林設(shè)計的管理工作。 （3）負(fù)責(zé)園林設(shè)計及植物的選擇，提出經(jīng)濟(jì)、合理的意見。 （4）收集相關(guān)的園林知識，協(xié)助其他部門從園林設(shè)計角度做好成本 控制。 7 7、電氣工程師職責(zé)、電氣工程師職責(zé) （1

52、）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）嚴(yán)格按照國家規(guī)范規(guī)程、驗收標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及有關(guān)技術(shù)要求督 促驗收。 （3）認(rèn)真熟悉施工圖，參與圖紙會審，向技術(shù)主管提出本專業(yè)降低 成本、設(shè)計優(yōu)化方案建議。 （4）對設(shè)計的新趨勢、新材料、新技術(shù)進(jìn)行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （5）建立各相關(guān)單位的用電統(tǒng)計合格帳。 8 8、給排水工程師職責(zé)、給排水工程師職責(zé) （1）參與對設(shè)計單位的考察評審工作。 （2）認(rèn)真熟悉施工圖，參與圖紙會審，向技術(shù)主管提出本專業(yè)降低 成本、設(shè)計優(yōu)化方案的建議。 （3）對設(shè)計的新趨勢、新材料、新技術(shù)進(jìn)行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （4）建立相關(guān)單位的用水統(tǒng)計臺帳。 （二）

53、總工辦（二）總工辦 1 1、總工程師職責(zé)、總工程師職責(zé) （1）項目設(shè)計和規(guī)劃總進(jìn)度按計劃實施，控制項目成本，實現(xiàn)項目 的利潤。 （2）負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目的建筑技術(shù)、質(zhì)量、成本進(jìn)度的全面把關(guān)和 管理工作。 （3）組織設(shè)計招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)工程設(shè)計合同的談判、擬制。 （4）組織對項目的初步設(shè)計進(jìn)行審查和復(fù)審，對圖紙會審和重大設(shè) 計變更的審核。 （三）合約部（三）合約部 1 1、合約組經(jīng)理職責(zé)、合約組經(jīng)理職責(zé) （1）確定合理工程造價，控制建設(shè)成本。 （2）確保工程設(shè)計合同的完整、合理性。 （3）建立、建全市場信息庫。 （4）收集、調(diào)查、預(yù)測建筑市場相應(yīng)信息，及時綜合上報供領(lǐng)導(dǎo)決 策。 （5）負(fù)責(zé)工程設(shè)計

54、合同、招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作，并組 織設(shè)計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。 （6）管理控制工程項目成本，審核工程造價及預(yù)算外驗方用工簽證 資料并送成控辦。 （7）組織召開公司預(yù)算專業(yè)工作會議，負(fù)責(zé)各級預(yù)算人員的培訓(xùn)工 作。 （8）按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件、預(yù) （結(jié)）算資料。 （9）審核工程設(shè)計款項。 2 2、合同預(yù)（結(jié)）算工程師職責(zé)、合同預(yù)（結(jié)）算工程師職責(zé) （1）確定工程設(shè)計概算和施工圖預(yù)算。 （2）控制建設(shè)成本。 （3）對工程項目造價的組成進(jìn)行分析和價格監(jiān)測，參與工程造價的 確定和控制。 （4）對實物進(jìn)行計量，編制工程設(shè)計標(biāo)底，審核工程設(shè)計預(yù)算和辦 理工

55、程結(jié)算。 （5）控制工程成本，及時準(zhǔn)確的完成工程設(shè)計成本的預(yù)測和計算。 （6）協(xié)助現(xiàn)場代表審核工程補(bǔ)充項目。 （7）搜集、掌握工程造價相關(guān)信息及資料，及時向領(lǐng)導(dǎo)提供決策依 據(jù)。 （四）材設(shè)組（四）材設(shè)組 材設(shè)組經(jīng)理職責(zé)材設(shè)組經(jīng)理職責(zé) （1）合理控制材料成本，保證利潤最大化。 （2）制定物資流通和管理的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。 （3）建筑材料行業(yè)信息的收集和儲備。 （4）根據(jù)項目設(shè)計進(jìn)度需求，制訂材料采購、招標(biāo)計劃。 （五）審計組（五）審計組 審計組經(jīng)理職責(zé)審計組經(jīng)理職責(zé) （1）在項目設(shè)計期間收集相關(guān)資料，編制統(tǒng)計報表，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后 報送相關(guān)政府職能部門。 （2）對設(shè)計單位的經(jīng)濟(jì)實力、履約能力

56、、法律責(zé)任等情況進(jìn)行認(rèn)真 的調(diào)查和審查，并提出意見供相關(guān)部門參考。 （3）認(rèn)真做好合同評審所需的市場調(diào)查，到設(shè)計單位進(jìn)行現(xiàn)場了解， 配合相關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析。 第三章第三章 招投標(biāo)階段的成本控制體系招投標(biāo)階段的成本控制體系 表表3 3 招招標(biāo)標(biāo)階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責(zé)責(zé)任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 1、資質(zhì) 1、建立承建商、工程監(jiān)理、材料及 設(shè)備供貨商名冊及資料庫。 1、項目部（施工、監(jiān)理 及材料設(shè)備招標(biāo)） 總工辦 2、管理水平 2、從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供 貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。 2、設(shè)計部（設(shè)計招標(biāo)

57、） 項目部 營銷部 3、技術(shù)力量 3、主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報 招投標(biāo)工作組。 3、營銷部（營銷及包裝 招標(biāo)） 項目部 4、歷史記錄 4、材設(shè)部（材料設(shè)備招 投標(biāo)） 合約部 5、資金實力 6、合作經(jīng)歷 各類合同的招投標(biāo) 書內(nèi)容應(yīng)包含： 1、項目部（施工、監(jiān) 理及材料設(shè)備招標(biāo)） 總工辦 1、工期； 2、設(shè)計部（設(shè)計招 標(biāo)） 項目部 營銷部 2、工程造價或取費 標(biāo)準(zhǔn)； 3、營銷部（營銷及包 裝招標(biāo)） 項目部 3、質(zhì)量要求； 4、材設(shè)部（材料設(shè)備招 投標(biāo)） 合約部 4、付款方式； 5、招標(biāo)范圍； 6、結(jié)算方式； 7、驗收標(biāo)淮； 招投標(biāo)評審委員會審 核； 8、投標(biāo)注意事項；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 10、接標(biāo)

58、時間； 11、開標(biāo)時間； 12、定標(biāo)方法； 13、投標(biāo)單位補(bǔ)充 意見； 14、標(biāo)淮合同條 文； 15、圖紙、其他要 求等。 2、招投標(biāo)文 件 1、主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)文本 2招投標(biāo)工作組審核 9、廢標(biāo)條件(投標(biāo) 書必須加蓋投標(biāo)單 位法人印章)； 1、投標(biāo)單位 的選擇 審計部 4、招投標(biāo)工作小組審核、考察、 評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報 招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審 核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 表表3 3（續(xù)續(xù)） 招招標(biāo)標(biāo)階階段段責(zé)責(zé)任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責(zé)責(zé)任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 l、技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)優(yōu)先

59、順序技術(shù)評委負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)總工辦 2、經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)l、技術(shù)評標(biāo)審算評委負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 項目部 營銷部 2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)項目部審計部 3、合作經(jīng)歷 招投標(biāo)評審委員會審 核、評定。 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 3、評標(biāo)和定 標(biāo) 綜合審核投標(biāo)單位； 評定中標(biāo)單位 一、招投標(biāo)階段的成本控制要點一、招投標(biāo)階段的成本控制要點 （一）確定工程合同計價方式（一）確定工程合同計價方式 1 1、固定合同價、固定合同價 合同中確定的工程合同價在實施期間不因價格變化而調(diào)整：固定合 同價可分為固定合同總價和固定合同單價兩種。 （1 1）固定合同總價）固定合同總價 承包整個工程的合同價款總額已經(jīng)確定，在工程實施中不再因物價上 漲而變化。所以

60、，固定合同總價應(yīng)考慮價格風(fēng)險因素，也須在合同中明 確規(guī)定合同總價包括的范圍。這類合同價可以使業(yè)主對工程總開支做到 大體心中有數(shù)，在實施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對承包 人來說，要承擔(dān)較大的風(fēng)險，合同價款一般會高些。 （2 2）固定合同單價）固定合同單價 合同中確定的各項單價在工程實施期間不因價格變化而調(diào)整，而在 每月(或每階段)工程結(jié)算時，根據(jù)實際完成的工程量結(jié)算，在工程全部完 成時以竣工圖的工程量最終結(jié)算工程總價款。 2 2、可調(diào)合同價、可調(diào)合同價 （1 1）可調(diào)總價）可調(diào)總價 合同中確定的工程合同總價在實施期間可隨價格變化而調(diào)整。業(yè)主 和承包人在商談合同時，以招標(biāo)文件的要求及當(dāng)時

61、的物價計算出合同總 價,如果在執(zhí)行合同期間，由于通貨膨脹引起成本增加達(dá)到某一限度時， 合同總價則作相應(yīng)調(diào)整。可調(diào)合同價使業(yè)主承擔(dān)了通貨膨脹的風(fēng)險，承 包人則承擔(dān)其他風(fēng)險。 （2 2）可調(diào)單價）可調(diào)單價 合同單價可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單 價，根據(jù)合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發(fā)生變化等，可作 調(diào)整。有的工程在招標(biāo)或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定 某些分部分項工程的單價，在工程結(jié)算時，再根據(jù)實際情況和合同約定 對合同單價進(jìn)行調(diào)整，確定實際結(jié)算單價。 3 3、成本加酬金確定的合同價、成本加酬金確定的合同價 合同中確定的工程合同價，工程成本部分按現(xiàn)行計價依據(jù)

62、計算，酬 金部分則按工程成本乘以通過競爭確定的費率計算，將兩者相加，確定 出合同價。一般分為以下幾種形式： （1 1）成本加固定百分比酬金確定的合同價）成本加固定百分比酬金確定的合同價 這種合同價是業(yè)主對承包人支付的人工、材料和施工機(jī)械使用費、 其他直接費、施工管理費等按實際直接成本全部據(jù)實補(bǔ)償，同時按照實 際直接成本的固定百分比付給承包人一筆酬金，作為承包人的利潤。這 種合同價使得建筑安裝工程總造價及付給承包人的酬金隨工程成本而水 漲船高，不利于鼓勵承包方降低成本，很少被采用。 （2 2）成本加固定金額酬金確定的合同價）成本加固定金額酬金確定的合同價 這種合同價與上述成本加固定百分比酬金合同

63、價相似。其不同之處 僅在于業(yè)主付給承包人的酬金是一筆固定金額的酬金。 采用上述兩種合同價方式時，為了避免承包人企圖獲得更多的酬金 而對工程成本不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些“補(bǔ)充條款” ，以鼓 勵承包方節(jié)約資金，降低成本。 （3 3）成本加獎罰確定的合同價）成本加獎罰確定的合同價 采用這種合同價，首先要確定一個目標(biāo)成本，這個目標(biāo)成本根據(jù)粗 略估算的工程量和單價表編制出來的。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目標(biāo)成本來確 定酬金的數(shù)額，可以是百分?jǐn)?shù)的形式，也可以是一筆固定酬金。然后， 根據(jù)工程實際成本得出情況。另外確定一筆獎金，當(dāng)實際成本低于目標(biāo) 成本時，承包人除從業(yè)主獲得實際成本、酬金補(bǔ)償外，還可根據(jù)成本降

64、 低額得到一筆獎金。當(dāng)實際成本高于目標(biāo)成本時，承包人僅能從業(yè)主得 到成本和酬金的補(bǔ)償。此外，視實際成本高出目標(biāo)成本情況，若超過合 同價的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設(shè)工期獎罰。這種合 同價形式可以促使承包商降低成本，縮短工期，而且目標(biāo)成本隨著設(shè)計 的進(jìn)展而加以調(diào)整，承發(fā)包雙方都不會承擔(dān)太大風(fēng)險，故應(yīng)用較多。 （4 4）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價 在這種合同價中，首先要確定限額成本、報價成本和最低成本，當(dāng) 實際成本沒有超過最低成本時，承包人花費的成本費用及應(yīng)得酬金等都 可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實際工程成本在最低成 本

65、和報價成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在 報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實際工程成本超 過最高限額成本時，則超過部分業(yè)主不予支付。這種合同價形式有利于 控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程成本。 （二）招標(biāo)文件中應(yīng)明確的有關(guān)成本控制的條款（二）招標(biāo)文件中應(yīng)明確的有關(guān)成本控制的條款 1、業(yè)主提供的材料或設(shè)備計價和結(jié)算退款的方法。 2、價格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍。 3、投標(biāo)價格計算依據(jù)，主要有以下方面：工程計價類別執(zhí)行的概預(yù) 算定額及費用定額執(zhí)行的人工、材料、機(jī)械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；材 料設(shè)備計價方法及采購、運輸、保管的責(zé)任。 4、趕工措施費如何計費。

66、 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時，其損失費用的計算方法 或規(guī)定應(yīng)在招標(biāo)文中明確。 （三）編制標(biāo)底時應(yīng)注意的成本控制要點（三）編制標(biāo)底時應(yīng)注意的成本控制要點 1、標(biāo)底作為業(yè)主的期望價格，應(yīng)力求與市場的實際變化吻合，要有 利于競爭和保證工程質(zhì)量。 2、標(biāo)底應(yīng)由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制 在批準(zhǔn)的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 3、標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差 價因素并將差價列入標(biāo)底。 4、標(biāo)底價格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承 包 模式，確定相應(yīng)的計價方式，考慮相應(yīng)的風(fēng)險費用。 5、以定額計價法編制標(biāo)底。定額計價法編制標(biāo)底采用的是分部分項 工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費用。 直接費單價又可以分為單位估價法和實物量法兩種： （1）單位估價法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說明，按照預(yù)算 定額規(guī)定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或 單位估價表)確定直接費。 然后按規(guī)定的費用定額確定其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃 利潤和稅金，還要加上材料調(diào)價系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟?/p>