房地產(chǎn)估價師考試估價案例與分析考試筆記.doc

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1、一、問答題1. 估價工作程序（步驟）的確定要具體化展開來說明1) 選擇用什么方法2) 使用所選方法的主要步驟3) 確定最終估價額a) 市場法估價的基本步驟：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)；交易情況修正；交易日期修正；房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實物）求取比準(zhǔn)價格b) 收益法估價估價的基本步驟：搜集有關(guān)收入和費用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當(dāng)報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價格。c) 成本法估價的基本步驟：土地取得費用；土地開發(fā)費用和建筑物建設(shè)費用；管理費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤d) 假設(shè)開發(fā)法估價的基本步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的

2、基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)建設(shè)期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費；進行具體計算。2. 幾種特殊交易估價對象的價格內(nèi)涵1) 劃撥房地產(chǎn)：完全產(chǎn)權(quán)價格與需要補交土地出讓金之差2) 保險損失評估：價值的損失（損失前價值損失后的價值）或修復(fù)所需的費用3) 按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓之日無債務(wù)情況下正常市場價格減每月還款折現(xiàn)到轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和4) 投保價值評估：建筑物的現(xiàn)值5) 地役權(quán)的價格評估：供役前的總價值供役后的總價值6) 部分房地產(chǎn)的價值：完全房地產(chǎn)價格所缺部分房地產(chǎn)價格3. 確定估價技術(shù)路線1) 確定估

3、價的基本事項（對象、目的、時點）；規(guī)范4.0.2條2) 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；3) 選擇適宜的方法4) 求取結(jié)果的途徑5) 估價方法應(yīng)用要點或者需要特殊處理的地方例子：a) 分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產(chǎn)權(quán)）價值，可分別選用收益法和市場法來估算。b) 根據(jù)測算的開發(fā)完成后的價值扣除有關(guān)的續(xù)建費用、管理費、利息、稅金等c) 確定該物業(yè)假設(shè)開發(fā)法的（完全產(chǎn)權(quán)下）測算價格d) 選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu估出該在建工程所占土地的價格和建筑物的價格，評估出估價對象的（完全產(chǎn)權(quán)）積算價格。e) 將上述兩種方法的測算結(jié)果綜合成一個測算結(jié)果（從測算結(jié)果中扣除應(yīng)補繳的土地出讓金），并結(jié)合估價人員的

4、經(jīng)驗確定估價對象最終的估價值。f) 在運用假設(shè)開發(fā)法和成本法估算在建工程價值時要充分考慮到已停工5年所產(chǎn)生的物質(zhì)折舊和功能折舊。g) 收益法：調(diào)查市場上類似物業(yè)的正常收益情況下的有效毛收入和運營費用情況確定估價對象的凈收益，選用恰當(dāng)?shù)姆椒▓蟪曷试u估出估價對象的收益價格h) 市場法：調(diào)查近期成交的類似物業(yè)的房地產(chǎn)狀況和價格，選取三個以上的可比實例，并進行有關(guān)修正，評估出估價對象的比準(zhǔn)價格。4. 價格解釋對價格有爭議、疑惑1) （對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？2) 從合法原則、最高最佳原則、估價時點原則來考慮3) 房地產(chǎn)狀況變化。如物質(zhì)折舊、功能折舊、權(quán)益折舊、經(jīng)濟位置變化等4)

5、估價目的不同，導(dǎo)致估價的依據(jù)、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價對象的范圍等不同5) 價格實現(xiàn)的方式不同即價值標(biāo)準(zhǔn)不同。如公開市場價值與強制拍賣的價格6) 時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）；7) 交易狀況是否變化；8) 估價原則1不對，應(yīng)該是取1），分子分母顛倒，土地未作年期修正。9. 在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；10. 修正幅度過大，單項修正超過20%，綜合修正超過了30%。綜合修正=各項修正幅度絕對值和11. 不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同。如居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地

6、產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。12. 可比實例的交易日期應(yīng)具體到某年某月某日。如果交易日期調(diào)整系數(shù)取100的時應(yīng)說明該時間段內(nèi)同一供求范圍房地產(chǎn)價格沒有明顯波動。13. 可比實例實物狀況調(diào)整時，區(qū)位調(diào)整時，應(yīng)明確其調(diào)整的具體內(nèi)容。14. 區(qū)域因素修正錯誤（應(yīng)該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比。15. 可比實例的房地產(chǎn)狀況選擇錯誤：可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，均應(yīng)是成效價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。16. 修正取值不規(guī)范：如規(guī)范的取值應(yīng)為100/(

7、) * ( )/100 * 100/( )17. 加權(quán)綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾。交易日期、交易情況接近估價時點，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小。18. 修正取值缺乏理由：如（a）對取值調(diào)整未給出任何理由；（b）對取值調(diào)整給出的理由不合理19. 以狀況差異的幅度直接作為價格差異的幅度：房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度20. 間接比較與直接比較混淆不清21. 市場法中對區(qū)位狀況修正、實物狀況、權(quán)益狀況修正等要詳細分析，不能過于簡單的說明。22. 計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺

8、漏了部分房地產(chǎn)的價值。II. 成本法成本法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：土地取得成本包括購地款和有關(guān)稅費；土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區(qū)別。利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開發(fā)成本、管理費用）；利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經(jīng)濟壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入；模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及

9、考慮的項目是否齊全；計算是否有誤。1. 采用的是實際成本：估價對象的成本應(yīng)選擇為市場客觀成本2. 遺漏或多加了某個成本項目成本項目包括：土地取得成本和土地開發(fā)成本（1）土地取得成本包括：A、通過重用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費用包括：征地補償費（含土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費）、新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征用城市郊區(qū)菜地的）、耕地開墾費（占用耕地的）、耕地占用稅（占用耕地的）、征地管理費、有關(guān)稅費。B、通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用包

10、括：房屋拆遷補償安置費（相當(dāng)于被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額、各種補助費、補償費之和）、房屋拆遷服務(wù)費、房屋拆遷管理費（不超過拆遷補償安置費用的0.3%-0.5%收?。?、相關(guān)稅費。C、通過市場上購買取得的，（熟地的）土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。（2）開發(fā)成本包括：土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。A、勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。C、房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土

11、建工程費用和安裝工程費用。D、公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。E、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。3. 利息測算錯誤，具體分為：1) 計息期確定錯誤，是建設(shè)期，不是開發(fā)期；2) 計算方法錯誤；3) 有些項目沒有計算利息，投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息；4) 利率選擇錯誤。4. 銷售稅費測算錯誤或銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤：V（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用利潤）V*銷售稅率5. 成本法中，如果土地使用權(quán)是通過市場法測算而得，即其價格為市場現(xiàn)值，在計算中不再計算管理費用、投資利息、開發(fā)利潤。6. 成本法中，在對專業(yè)費、前期費、市政基礎(chǔ)設(shè)

12、施建設(shè)配套費等規(guī)費取費以及開發(fā)周期的確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，都要予以說明。7. 經(jīng)濟壽命確定錯誤：D（CS）/N，其中N是經(jīng)濟壽命，即建筑物從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。注意：有效經(jīng)過年數(shù)剩余經(jīng)濟壽命折舊年限8. 利潤測算錯誤：分清題中給出的是什么利潤率1) 開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本）*直接成本利潤率；2) 開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）*投資利潤率；3) 開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）*成本利潤率；4) 開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值*銷售利潤率；5) 開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本管理費用

13、投資利息銷售費用銷售稅費9. 運用成本法時，按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項測算求取重建或重置價格時，應(yīng)考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊，不考慮商業(yè)設(shè)備折舊和物業(yè)管理酬金。10. 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）。11. 成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。（基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費用）。12. 計算折舊時不但考慮物質(zhì)折舊還應(yīng)考慮經(jīng)濟和功能的折舊13. 分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計算） 凈地面積=土地總面積-道路-綠地14. 長壽命的折舊為建筑物重置價格減去短壽命的重置價格15. 功能折舊功能缺乏折舊功能落后折舊功能過剩折舊1) 功能缺乏折舊

14、a) 可修復(fù)：折舊估價對象上增加該缺乏功能所需費用建筑物建造時就具有該功能花費的費用b) 不可修復(fù)：折舊采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致每年損失租金的現(xiàn)值之和建筑物建造時就具有該功能花費的費用2) 功能落后折舊（以空調(diào)系統(tǒng)為例）a) 可修復(fù)：折舊額該落后空調(diào)系統(tǒng)的重新構(gòu)建價格拆除該落后空調(diào)所需費用安裝新功能先進空調(diào)所需費用該功能落后空調(diào)已提折舊該功能落后空調(diào)回收殘值新功能空調(diào)在建筑物建造時就安裝所需費用b) 不可修復(fù)：折舊額該落后空調(diào)系統(tǒng)的重新構(gòu)建價格拆除該落后空調(diào)所需費用采用“租金損失資本化法”求取該功能落后導(dǎo)致每年損失租金的現(xiàn)值之和該功能落后空調(diào)已提折舊該功能落后空調(diào)回收殘值新功

15、能空調(diào)在建筑物建造時就安裝所需費用3) 功能過剩折舊扣除功能過剩引起折舊后的成本重置成本超額持有成本重建成本無效成本超額持有成本超額持有成本功能過剩導(dǎo)致未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和III. 收益法 收益法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；運營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項和重復(fù)計算問題；資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；收益年限的確定是否正確；模型的選用是否正確，對其前

16、提條件是否作了說明等。1. 選用公式的錯誤1) 如采用公式有一定條件，先開始要對這些條件進行說明2) 計算公式錯誤，或計算過程錯誤或選用公式缺乏理由（如選用VA/11/（1Y）n，適用條件是收益期（收益年限有限）內(nèi)年凈收益比較穩(wěn)定，若沒有穩(wěn)定收益分析，應(yīng)算一個錯誤）2. 有效毛收入測算錯誤1) 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。2) 對單位面積的含義沒搞清，題中是說的用建筑面積、使用面積還是可出租面積；計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使

17、用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。3) 出租型房地產(chǎn)收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入（租金及保證金、押金利息收入均應(yīng)考慮空置）4) 經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤5) 生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤6) 營業(yè)性房地產(chǎn)扣除設(shè)備帶來的收益，考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益7) 注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格8) 求有效毛收入時，除有租約限制的外

18、，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）3. 計算運營費用的錯誤1) 運營費用多了項目，如包括了除維修費、短壽命的折舊、管理費、保險費、土地使用稅、稅費及租賃代理費以外的費用。2) 運營費用不扣除的費用：建筑物折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅。3) 維修費重置價*維修費率4) 管理費年租金*管理費率。押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用5) 保險費建筑現(xiàn)值*保險費率6) 稅金：房產(chǎn)稅年租金*12%（僅包含租金收入）、二稅一費=年有效毛收入*稅率（城市：5.5%/縣城：5.4%）；年有效毛收入年租

19、金收入+年押金收益（根據(jù)題中給的押金收益率計算）4. 報酬率的確定缺乏理由或錯誤1) 報酬率未參考任何資料而直接給出一個數(shù)2) 確定報酬率的理由不對3) 報酬率的選取未說明求取方法和來源4) 報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率投資風(fēng)險補償管理負擔(dān)補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠），取值要進行必要的說明5) 收益公式中的報酬率所選的安全利率的值要詳細的說明，比如是一年期國債年利率還是一年定期存款利率。6) 同一房地產(chǎn)分幾部分評估的，要注意的不同部位不宜采用同一報酬率，比如停車位部分，公寓部分，住房部分等7) 把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率5. 收益年限（n

20、）確定錯誤1) 經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)根據(jù)孰短原則確定2) 收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）；收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。a) 單獨的土地或建筑物的估價，根據(jù)土地使用剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定。b) 土地與建筑物的合成體，建筑物壽命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限為土地使用剩余年限；建筑物壽命早于土地使用剩余年限，收益年限為建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要加上剩余年限土地使用權(quán)在估價時點的價值。3) 不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限4) 確定有效收益年限理由要充分6. 其他錯誤1) 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要

21、根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場客觀租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算2) 要分析未來收益變化的趨勢，未來收益是否變化，如何變化。不能只看當(dāng)前收益情況3) 采用市場法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性4) 無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)5) 某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源6) 最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由，且結(jié)果要大寫7) 將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）8) 收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值時，應(yīng)剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益（如某些無形資產(chǎn)的價值）9) 收益法中（考慮）扣除招租修

22、正值，因為收益法是根據(jù)未來收益確定的，由于招租期導(dǎo)致的收益減少，自然會對收益價格產(chǎn)生影響IV. 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由；利息的計算是否有誤；費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計算；利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。估價時點的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。1. 核心步驟：首先確定最高最佳開發(fā)，其次預(yù)測未來開發(fā)價值，再次預(yù)測要扣

23、除項目費用。2. 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。3. 房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費4. 不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。5. 開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。6. 投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除續(xù)建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項內(nèi)容。7. 不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）8. 利息計算時，銷售費用和銷售稅費不能計利息9. 利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計算在期中，即：要將時間段除以2（根據(jù)題目要求來）10. 開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，（與成本法中的一樣）11. 未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則，最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。12. 投資利息計算項目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購