《前期物業(yè)管理》PPT課件

《《前期物業(yè)管理》PPT課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《前期物業(yè)管理》PPT課件（132頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理 第三章 物業(yè)管理早期介入 與前期物業(yè)管理 模塊一 模塊二 一、兩個(gè)容易混淆的概念 1、 物業(yè)管理早期介入 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位 的邀請，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個(gè)階段， 如在社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 施工等階段就介入，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為 開發(fā)商提出有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、 施工監(jiān)理、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房 屋租賃等多方面的建設(shè)性意見 ,并在此階段制定出 物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基 礎(chǔ)。 2、 什么是前期物業(yè)管理： 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè) 管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí) 施的物業(yè)管

2、理。 物業(yè)管理早期介入有其特殊性，早期介 入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求， 而是根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇。 早期介入在物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中所起的 作用與前期物業(yè)管理有所不同，主要表現(xiàn) 在以下兩個(gè)方面： 1、內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單 位在開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入物業(yè)管理， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為建設(shè)單位的項(xiàng)目開發(fā)提供 專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù) 企業(yè)對新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。 2、服務(wù)的對象不同：早期介入服務(wù)對 象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支 付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù) 的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 二、早期介入的主要工作內(nèi)容

3、要做好物業(yè)管理早期介入工作，首先要了解 早期介入工作主要的內(nèi)容，工作重點(diǎn)與工作程 序。 早期介入的主要內(nèi)容 早期介入根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營 管理的周期，可以劃分為以下幾個(gè)階段：可行 性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售 階段和竣工驗(yàn)收階段，在這幾個(gè)不同階段，早 期介入的內(nèi)容是各不相同的，其主要工作內(nèi)容 大致可歸納如下： （一）可行性研究階段 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定 物業(yè)管理的模式； 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基 本內(nèi)容； 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理的總體 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能 價(jià)格比之上

4、的物業(yè)管理框架性方案。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn) 建議； 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng) 性提出意見或建議； 提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方 面的改進(jìn)意見； 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共 配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意 見； （三）建設(shè)階段 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的 問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案； 配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量； 對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè) 管理的角度提出意見； 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪 設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料中及常規(guī)竣 工資料中未反映的內(nèi)容。 （四）銷售階段 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施

5、進(jìn)度表； 擬定物業(yè)管理的公共管理制度； 擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要 時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)； 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培 訓(xùn)； 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供 物業(yè)管理咨詢服務(wù)； 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙 等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。 （五）竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程 質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照建設(shè)部關(guān)于 建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程 竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在此階段，要參與各項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收，如： 各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； 分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收； 工程全

6、面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為 了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、 功能配套以及其他方面存在的遺留問題， 為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。 對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè) 主擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)” 的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企 業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè) 主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立 起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早 期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對物業(yè) 的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的 準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。 三、 早期介入的作用 物業(yè)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通常主要是指物

7、業(yè)建 成后提供的管理和服務(wù)，但并不意味著物 業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無所作為。事實(shí) 上，經(jīng)過多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們越來 越認(rèn)識(shí)到，良好的物業(yè)管理應(yīng)在物業(yè)的建 設(shè)、甚至早期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)介入，應(yīng) 參與物業(yè)開發(fā)的全過程，這樣才能為物業(yè) 交付使用后的管理奠定好的基礎(chǔ)。 1、完善物業(yè)的使用功能 隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們對各種物業(yè)的使用要 求日益提高，發(fā)展商在開發(fā)時(shí)就要充分考慮人 們對物業(yè)產(chǎn)品和工作居住環(huán)境需求的不斷變化， 不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮 房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室 外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。物 業(yè)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)， 不可能像更換家用

8、電器和機(jī)械設(shè)備那樣簡便易 行，這樣說要求物業(yè)的開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)開 始，就應(yīng)有長遠(yuǎn)的眼光，既要考慮目前的實(shí)際， 又要考慮幾十年的發(fā)展中物業(yè)的適應(yīng)性。 因此，在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃階段，物業(yè)管理公 司就應(yīng)積極參與，就物業(yè)日后的使用和管理問題 充分發(fā)表意見。比如，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、 污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù) 配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性的意見。 2、改進(jìn)、完善物業(yè)具體設(shè)計(jì) 在物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員往往按照一般規(guī)律， 直接采用國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上，中國疆 域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這 就必然要對設(shè)計(jì)提出不同的要求。比如在海南， 高溫時(shí)間較長，空調(diào)用電量特大，

9、尤其是旅游酒 店和商業(yè)大廈，若沒有空調(diào)，營業(yè)就會(huì)受至影響， 按國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的普通電路就不能承載 大功率空調(diào)的負(fù)荷。 而在北方，房屋設(shè)計(jì)就要考慮取暖問題。又比 如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽型的， 但對于臺(tái)風(fēng)較多的沿海地區(qū)，這樣設(shè)計(jì)就有問題， 每當(dāng)臺(tái)風(fēng)到來時(shí)，就可能使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn) 房，因此必須對這種平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低 內(nèi)高，有效防止進(jìn)水等等。類似這些看似細(xì)小， 實(shí)則影響房屋日后使用的問題，一般設(shè)計(jì)人員很 難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員卻 十分清楚這些問題的存在及其造成的后果。所以， 物業(yè)管理公司從日后管理的角度及時(shí)向設(shè)計(jì)單位 提出自己的意見，就能使設(shè)計(jì)單位避免

10、許多設(shè)計(jì) 缺陷。 3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè) 要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專 業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生，盡管如此，也難以 取代物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用。因?yàn)槲?業(yè)公司面臨著以后驗(yàn)收接管及維護(hù)保養(yǎng)的任務(wù)， 而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會(huì)增加管理公司 的工作難度。因此，物業(yè)管理公司對房屋建造的 質(zhì)量將給予高度的重視，讓物業(yè)公司提早介入， 一旦發(fā)現(xiàn)問題及早通過發(fā)展商限令施工單位解決， 就可有效防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。因此， 物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質(zhì)量，使工程質(zhì)量又 多了一份保證 4、為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 由于已先期介入物業(yè)的開發(fā)

11、，所以，物業(yè)管 理公司對驗(yàn)收的物業(yè)的各種情況都已相當(dāng)熟悉， 這樣，物業(yè)公司參與驗(yàn)收把關(guān)便可以提高驗(yàn)收工 作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收的時(shí)間；對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)仍 需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)，使驗(yàn)收工作不 至于成為“走過場”的程序。 5、便于日后對物業(yè)的管理 由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對物 業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，特別是對管線的鋪設(shè)、 設(shè)備的安裝了如指掌，這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、 維修帶來許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修 保養(yǎng)計(jì)劃的制訂；二是方便了物業(yè)管理中的檢修 ， 特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易 保證維修質(zhì)量；四是方便了改造、搭建、拆除等 改進(jìn)改進(jìn)的進(jìn)行及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切， 可

12、大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質(zhì)量，為 物業(yè)管理公司日后向業(yè)主（用戶）提供良好的服 務(wù)打下好的基礎(chǔ)。 四、早期介入的方式及內(nèi)容 物業(yè)管理早期介入的意義和作用，愈來愈為 開發(fā)商和管理公司所重視，越早介入作用越大也 正為許多人士所認(rèn)識(shí)。然而，以什么樣的方式介 入，以及介入后如何展開具體的工作，這是人們 十分關(guān)切的問題。 1、早期介入，充當(dāng)顧問 所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 發(fā)展商聘請專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司做顧問， 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)在符合國家規(guī)范的前提 下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管 理的需要。此時(shí)，管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn) 能有效彌補(bǔ)設(shè)計(jì)人員的不足，使設(shè)計(jì)趨于合理 完善

13、。 管理公司早期介入，充當(dāng)顧問的作用具體 表現(xiàn)在： 1）審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu) 布局和功能方面的改良建議。如為滿足使 用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成 不作間隔的毛坯房即可，如此也可降低造 價(jià)和售價(jià)。 2）、提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù) 方面的改良意見，如不同容量的空調(diào)主機(jī) 搭配，便于根據(jù)實(shí)際需要選擇開機(jī)，減少 浪費(fèi)。 3）、指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。如泵房排 水池漏的疏忽等。 管理公司早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開 發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定。 如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會(huì)議，或不時(shí)與發(fā)展 商會(huì)晤，出謀劃策等。 2、中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂

14、， 工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理 公司參與進(jìn)來，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向， 另一方面對設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類 似監(jiān)理。 中期介入對管理公司日后的設(shè)備維護(hù)、檢修 作用甚大，因參與人員以后也極可能是負(fù)責(zé)工程 設(shè)備維護(hù)的人員。由于對安裝布線了如指掌，一 旦線路有故障，便迅速查找原因，修復(fù)故障。 3、晚期介入，開始管家 所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束， 工程開始竣工驗(yàn)收、移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及 籌備開業(yè)時(shí)管理公司全面介入，開始履行“管家” 職責(zé)。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉(zhuǎn) 入實(shí)質(zhì)性的操作工作。 為適應(yīng)晚期接管工作的需要，管理公司的整 套隊(duì)伍基本都要到位，

15、許多準(zhǔn)備工作在此時(shí)幾乎 是同步展開的。而且由于時(shí)間緊迫，為了趕上按 時(shí)交樓或開業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗(yàn)收，一 邊準(zhǔn)備入伙交樓，一邊籌備開業(yè)慶典。對發(fā)展商 來說，多年的苦心開發(fā)建設(shè)終于“瓜熟蒂落”， 有回報(bào)了；對管理公司來說，多年來旁敲側(cè)擊 （顧問），現(xiàn)在終于可能上臺(tái)大展拳腳了。對發(fā) 展商來說是創(chuàng)業(yè)的結(jié)束，對管理公司來說則是征 途的開始。 縱觀上述三個(gè)時(shí)期的介入，可以看出，管理 公司在早期介入最好，提出的建議、意見最及時(shí)， 發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚 一點(diǎn)，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè) 接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解 決的問題；晚期介入雖對物業(yè)設(shè)計(jì)的完善及工

16、程 質(zhì)量的控制為時(shí)已晚，無濟(jì)于事，但對管理公司 的全面運(yùn)作來說也是正是時(shí)候。按照一般的慣例， 管理公司最遲介入的時(shí)間應(yīng)為交付前三個(gè)月，即 管理公司至少需要三個(gè)月時(shí)間作各方面的準(zhǔn)備。 課后作業(yè) 吳萍剛從物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)畢業(yè)，被分到上海 蘭科物業(yè)公司實(shí)習(xí)，正好趕上公司與浦東龍祥置 業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的浦東名人廣場提供物業(yè) 管理早期顧問服務(wù)。公司隨后組建了由管理、土 建、機(jī)電、智能化等方面 6名專業(yè)人士組成的早期 介入工作組抵達(dá)現(xiàn)場，開始前期顧問服務(wù)工作。 組長要吳萍先起草一個(gè)早期介入工作的程序文本， 供大家討論，并在此基礎(chǔ)上形成早期介入工作運(yùn) 行的程序控制文件，指導(dǎo)該物業(yè)項(xiàng)目的早期介入 工作。

17、【 課業(yè)設(shè)計(jì) 】 請為吳萍設(shè)計(jì)一個(gè)早期介入工作程序文本 通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場和比 較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證 物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成 本的角度 五、物業(yè)管理服務(wù)早期介入程序 （一）物業(yè)管理早期介入的一般程序： 1、物業(yè)部組成工作小組（小組成員可 兼職，但至少應(yīng)包含安全、房屋本體、設(shè) 備設(shè)施、綠化景觀四個(gè)專業(yè)人員）。 2、物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方確定工作內(nèi) 容以及要求。 3、物業(yè)部制定工作計(jì)劃。 4、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、 智能化系統(tǒng)、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、 常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程 設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理方

18、案 和管理合同的確認(rèn)。 5、 物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方每次的協(xié)調(diào)研討應(yīng) 形成書面資料，以備復(fù)查。 6、 涉及物業(yè)利益的文件最終應(yīng)由物業(yè)顧問和 地產(chǎn)管理層確認(rèn)，如：物業(yè)管理費(fèi)、前期物業(yè)管 理服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施 合同中的售后服務(wù)等。 六、早期介入的工作重點(diǎn) 1、立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容 立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)階段， 這個(gè)階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā) 等問題。這首先就依賴于對市場的調(diào)查分析， 此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面對欲開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的 情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨 詢報(bào)告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時(shí)能夠綜合 考慮

19、包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方 面意見，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。這些專 業(yè)意見包括如下內(nèi)容。 1）項(xiàng)目的市場定位 市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）明確用途功能 根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳 最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項(xiàng)目功能。 （ 2）確立消費(fèi)檔次 根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確 定開發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價(jià)位。 （ 3）篩選目標(biāo)客戶 以有效需求為導(dǎo)向，確定 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 （ 4）推出主打房型 根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況， 提出主打房型、面積和使用功能。 （ 5）選擇入市時(shí)機(jī) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資 流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。 2潛在客戶的構(gòu)成 （ 1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查 根據(jù)項(xiàng)目市場

20、定位， 確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。 （ 2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查 符合定性條件的客戶 群體的數(shù)量。 3消費(fèi)水平與需求 項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居 民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的 基本需求和特殊需求等因素，對項(xiàng)目進(jìn)行合理定 位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī) 模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷推廣具有潛在影響。 4 項(xiàng)目周邊情況 以步行 30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí) 慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí) 慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購物場所、學(xué) 校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共設(shè)施（如 供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。 5周邊物業(yè)管理概況 周邊項(xiàng)目

21、物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的 內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的 亮點(diǎn)。 6日后的物業(yè)管理內(nèi)容 針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè) 管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算管 理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式， 要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個(gè)性主張。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企 業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即 開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功 能和管理功能設(shè)計(jì)。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)階段，這 個(gè)階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、 小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材 的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施

22、、設(shè)備配備 和服務(wù)配套等。 物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服 務(wù)工作的需要，對業(yè)主或使用人的各種需求、 管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人 員對于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、設(shè)備 設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主 或使用人的實(shí)際需求、滿足今后管理服務(wù)的要 求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段給今后使用、 管理帶來的“先天不足”。 這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在 的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已 往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些 專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。 1配套設(shè)施 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅 僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮

23、 到人們社會(huì)生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配 套設(shè)施完善。如對于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考 慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場 地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些 設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。 2水電氣等的供應(yīng)容量 水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參 數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè) 計(jì)，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高 于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。但隨著社會(huì)生活水平 的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來 越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地 域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí) 際用量的差異

24、。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到 這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。 3建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造 價(jià)，而且也會(huì)影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的 建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求 不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。 如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材 料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、 保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為 今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。 4其他 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易 被設(shè)計(jì)人員忽略，會(huì)給日后的使用和管理帶來許 多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

25、予以關(guān)注，提出建議， 盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的 數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、 數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的 方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃 圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) 應(yīng)該提出哪些意見？ 1要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留 （包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工 業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站?物料倉庫、保潔工具房等）。 2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要 合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 3設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空 位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔的部

26、位。 4高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔 樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。 5水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶 的需要，盡量集中放在首層。 6信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層 （放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服 務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求， 也可以同時(shí)考慮送奶箱的位置。 7小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少 則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 8小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例， 盡量充足。 9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的 需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要 設(shè)計(jì)成防攀越的形式。 10小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需 要。 11綠化

27、帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小 區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到 錯(cuò)落有致 、 四季有花，配制原則是大方得體，合 理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。 12小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易 于低成本維護(hù)。 13小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池 （含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等 設(shè)施和器械。 14排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套 管，以方便管體爆裂時(shí)更換。 15現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的 給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管， 并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用） ； 否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引 發(fā)一系列問題。 16建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)

28、成花壇、綠 化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的 綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積 的不足。 17現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器 容量較大，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房及大廳 都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦 連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。 另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配 置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖 涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。） 18樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂 鴉，防污漬）。 19樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng) 采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露 （以防小孩和他人撥弄搗亂）。 20小區(qū)內(nèi)的消防水管（在地面

29、）是否考慮可用 油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作 業(yè)）。 21小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就 可以，路燈盡量采用被普遍采用的規(guī)格，燈座要 耐銹蝕 、 牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié) 能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 22垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處， 且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影 響小區(qū)安寧。 23單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān) （以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓 道公共照明用電量）。 24一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才 十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免 大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支 出）。 25消防水泵、二次

30、供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用 電量很少的可否合用一個(gè)電表。 26由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同， 建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量 表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水 的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比 較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用）。 27小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距 要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或 機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 28凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶 （既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以 往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 29建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外 窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 30各單元門、停車位、

31、外圍、巡視死角、商鋪 招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 31所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和 淋花水）。 32商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往易 被忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 33建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等 （以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 34重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口 （以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。 35小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位 （ 1）按物業(yè)管理要求配置綠化率、物業(yè)管理用房、 功能用房和設(shè)備用房。 （ 2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路 及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等 都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。 （ 3）陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆

32、座架（底部向里傾斜） 以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、 主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì) 要考慮進(jìn)去。 3 建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容 建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在 房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介 入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng) 目的整體情況。 建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一 個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對項(xiàng)目 的物業(yè)質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。此階段物業(yè)管理 企業(yè)介入，一方面加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量，通 過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證； 另一方面也是對開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是 對基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線 路

33、的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對保證后續(xù)的 接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。 這個(gè)階段對開發(fā)商主要從以下幾個(gè)方面提出建議： 1設(shè)備的購置安裝 1）對重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇 能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。 在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、 售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的。 2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配 電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng) 單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè) 管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝 工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供 貨商、安裝單位和

34、與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開 發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期 的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用 (維修保證金 )、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供 有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證 明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地 址及單位聯(lián)系電話。 4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許 可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、 水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解 決。 2建筑材料的選擇 1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材 料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有 的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本 市指定廠家所生

35、產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。 2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的 鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、 抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好 相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。 3工程的監(jiān)理與驗(yàn)收 1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深 入現(xiàn)場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、 中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向； 重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改要 做好記錄。 2）重要的土建工程要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有 的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。 4 竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容 竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房 地產(chǎn)開發(fā)已建成項(xiàng)目竣工驗(yàn)

36、收階段即開始介入， 此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開發(fā)商 商定前期物業(yè)管理的委托事宜。 竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段， 這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且 具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商。 竣工驗(yàn)收是對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其 工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最 終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接 管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。 這個(gè)階段工作主要包括以下幾個(gè)方面： 1驗(yàn)收的準(zhǔn)備 組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案， 其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ， 以保證驗(yàn)收工作 能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出 現(xiàn)。 2驗(yàn)收的實(shí)施 1）提請開發(fā)商注意保

37、持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變 更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄 等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。 2）提請開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī) 格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。 3）提請開發(fā)商對在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物 業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行 整改。 4）應(yīng)注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備 進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。 5）對未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通 過攝像、攝影手段，留存影像資料。 3驗(yàn)收的結(jié)束 協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物 業(yè)接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備。 七 物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備 (一 )對介入物業(yè)項(xiàng)目的基本要求 1、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

38、要科學(xué)合理、實(shí)用美 觀，并方便維修和養(yǎng)護(hù)； 2、物業(yè)的設(shè)施設(shè)備齊全； 3、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適； 4、建筑施工質(zhì)量和選用建筑材料質(zhì)量好， 以減少日后的使用和管理成本； 5、能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 （二）、組織技術(shù)力量 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全 面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的土建工程師、 結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成擬介入項(xiàng)目小組， 參與早期介入。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理牽頭， 組織幾名骨干人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或不定 期的參與早期介入，聽取項(xiàng)目工作小組的匯報(bào)， 檢查、幫助、指導(dǎo)他們的工作，與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)、施工企業(yè)進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，解決早期介入 時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題。 （三）收集相關(guān)資

39、料 主要收集擬介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、工 程設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位的背景資料， 包括技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、 業(yè)績、社會(huì)影響、有關(guān)人員的職責(zé)分工 等；擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計(jì)方案、 施工圖樣、工程進(jìn)度表、主要建筑材料 清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、 政策文件、參考資料等。 （四）確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作包括閱讀 文本和圖樣資料、深入現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、 提供咨詢報(bào)告。早期介入的物業(yè)管理人 員以周為單位制定工作計(jì)劃并實(shí)施，需 要用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā) 建設(shè)單位每周保持溝通與聯(lián)系。并定期 對工作計(jì)劃和建議書所提改進(jìn)建議的落 實(shí)情況進(jìn)行回顧與小結(jié)。 （五）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金

40、 早期介入的設(shè)備一般包括計(jì)算機(jī)、電 話、安全設(shè)備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。 早期介入的資金一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 提供，即“開辦費(fèi)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一 般也需要準(zhǔn)備一定的資金，以備不時(shí)之 需。 3.2 前期物業(yè)管理概述 3.2.1前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實(shí) 施的物業(yè)管理。 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè) 單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù) 合同終止之日所發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由 建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié) 議的約定承擔(dān)。 3.2.2前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和規(guī)章

41、制度的建立 2.物業(yè)的接管驗(yàn)收 3.業(yè)主入伙和裝修管理 4.物業(yè)檔案資料的管理 5.協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì) 6.其他前期日常管理工作 對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理服務(wù)，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé) 解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施的返 修；協(xié)調(diào)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑施工單位之間的關(guān)系， 督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建筑施工單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房 屋及公共配套設(shè)施方面的問題。 3.2.3前期物業(yè)管理與前期介入的聯(lián)系與區(qū)別 1. 區(qū)別 （ 1）在物業(yè)管理全過程中所處的時(shí)間段不同 （ 2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在兩者中所處的地位不同 （ 3）兩者所要達(dá)到的目的不同 2.聯(lián)系 前期物業(yè)管理與前期介入之間的聯(lián)系在于，兩者都是

42、 物業(yè)全程管理中不可分割的一部分，是前后銜接的關(guān)系。 認(rèn)真細(xì)致的前期介入工作，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)在開發(fā)、設(shè)計(jì)、 施工、安裝過程的有關(guān)質(zhì)量問題或有礙物業(yè)使用功能的缺 陷或不足，并及時(shí)采取措施，可以為后續(xù)的前期物業(yè)管理 打下很好的物質(zhì)基礎(chǔ)。 3.3 物業(yè)接管驗(yàn)收 3.3.1物業(yè)接管驗(yàn)收概述 1.接管驗(yàn)收的含義 接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位 或個(gè)人委托的新建房屋和原有房屋時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安 全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。它是物業(yè)服務(wù)企 業(yè)重要的管理基礎(chǔ)工作之一。 2.接管驗(yàn)收的作用 （ 1）界定交接雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 （ 2）確保物業(yè)具備正常的使用功能 （ 3）為物業(yè)的后期管

43、理奠定基礎(chǔ)。 3.接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別 （ 1）驗(yàn)收的主體不同。 （ 2）交接的對象不同 （ 3）驗(yàn)收目的不同。 （ 4）驗(yàn)收的條件不同。 （ 5）驗(yàn)收不合格的后果不同。 （ 6）驗(yàn)收的階段不同。 接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收有區(qū)別也有聯(lián)系，其聯(lián)系主要表 現(xiàn)在一方面二者的中心環(huán)節(jié)都是質(zhì)量檢驗(yàn)；另一方面竣工 驗(yàn)收是接管驗(yàn)收的基礎(chǔ)，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托進(jìn)行前期介 入，則二者可以同時(shí)進(jìn)行。 4. 接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)把握的原則 （ 1）原則性與靈活性相結(jié)合 （ 2）細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 3.3.2物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容和程序 1.物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 （ 1）人員準(zhǔn)備 組建接管驗(yàn)收小組 指定負(fù)責(zé)人，最好是由本項(xiàng)目

44、的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 （ 2）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備 國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范資料。 圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別是隱蔽工程的圖紙及施工 現(xiàn)場記錄等。 針對該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接 管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接 管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn) 收問題整改表等。 （ 3）進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察 2.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 （ 1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 建設(shè)單位書面提請接管單位，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資 料。 接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核， 對具備條件的，應(yīng)在 15日內(nèi)

45、簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在 7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā) 接管文件。 （ 2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序 移交人書面提請物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的“資料”。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行 審核，對具備條件的，應(yīng)在 15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完 好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值

46、；對在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞 問題處理辦法處理。 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋的使用情況。 3.物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （ 1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 主體結(jié)構(gòu)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.地基基礎(chǔ)的沉降不得 超過地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相 鄰房屋的損壞； b.鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值； c.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度， 不允許有明顯裂縫； d.木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害， 其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)

47、定； e. 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 外墻 外墻接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是：外墻不得滲水。 屋面 屋面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.各類屋面必須符合屋面工 程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水； b.平 屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔； c.陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管 應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏； 樓地面 樓地面接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.面層與基層必須粘結(jié)牢固， 不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面 層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺角掉角； b.

48、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗 間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許 倒泛水和滲漏； c.木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 裝修 裝修接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無 翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密， 木門窗縫隙適度； b.進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固， 底層外窗、樓層公共走道、進(jìn)戶門的窗子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄； c.木裝修 工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢； d.門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固； e.抹灰應(yīng)表面平整， 不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷； f.飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，

49、陰陽角與線角順直，無缺棱掉角； g.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不 應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電氣 電氣接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直， 過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用 管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并 有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于 IM KV； b.應(yīng)按套 安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置； c.照明器具等低壓電器安裝支架 必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； d.各種避雷裝置的所有連接點(diǎn) 必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求； e. 電梯

50、應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得 超過電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè) 備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的 圖紙資料均應(yīng)符合要求； f.對電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)微弱 或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線； g.除上 述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性 低壓電器裝置規(guī)程 的有關(guān)要求。 水、衛(wèi)生、消防 水、衛(wèi)生、消防接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.管道安裝牢固、控制部件 啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施 工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)

51、留表位； b.高位水箱進(jìn)水管與水 箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修； c.衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，并不應(yīng)使 用陶瓷管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢； d.衛(wèi) 生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活； e.水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)； f.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) 范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火性能要求。并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 采暖 采暖接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期 以前兩個(gè)月進(jìn)行； b.鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，不得有 變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)

52、合格 簽證； c.爐排必須進(jìn)行 12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得 互相摩擦且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、翻轉(zhuǎn)自如； d.各種儀器、儀 表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活； e.爐門、 灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻 不得透風(fēng)漏氣； f.管道的管徑、坡度必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固； g.設(shè) 備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生 工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定； h.鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、 消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，

53、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求； i.經(jīng)過 48小時(shí)連 續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要 求。 附屬工程及其他 附屬工程及其他接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨 井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈； b.化糞池應(yīng)按排滿量 合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，但不應(yīng)超過兩個(gè)彎； c.明溝、散水、落水不得有斷 裂、積水現(xiàn)象； d.房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng) 有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象

54、； e.房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符 合有關(guān)規(guī)定； f.掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通， 無阻塞物； g.單體工程必須做到工完料凈地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清 理完畢后室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求； h.群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng) 的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 （ 2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo) 準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)； b.從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)； c.檢查 房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度； d.查檢房屋使

55、用情況（包括建筑 年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建 立資料檔案。 危險(xiǎn)和損壞問題的處理 危險(xiǎn)和損壞問題的處理接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是： a.屬有危險(xiǎn)的房屋， 應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危，才得接管； b.屬有損壞的房屋，由移交人和接管 單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式； c. 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 4.質(zhì)量問題的處理方法 （ 1）發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建 設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 （ 2）發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，建設(shè)單位負(fù)

56、責(zé)處理。因施工原因造成的 質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，限期進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙 方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 （ 3）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建 設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。 （ 4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同 建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材 料的原因由建設(shè)、施工單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則 應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 3.3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 1.新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料 產(chǎn)權(quán)資料主要有：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

57、用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照； 拆遷安置資料。 (2)竣工驗(yàn)收資料 竣工驗(yàn)收資料主要有：竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附 屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、 竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及 技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證及沉降 觀察記錄；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；砂漿、混凝土 試塊試壓報(bào)告；竣工驗(yàn)收證明書。 (3)技術(shù)資料 技術(shù)資料主要有：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、采 暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；供水、供暖的試壓報(bào) 告；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì) 量保修文件和物業(yè)使用說

58、明書。 2.原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 （ 1）產(chǎn)權(quán)資料 產(chǎn)權(quán)資料主要有：房屋所有權(quán)證；土 地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié) 議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及 定、附著物清冊。 技術(shù)資料 技術(shù)資料主要有：房地產(chǎn)平面圖；房 屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 3.3.4物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)交接雙方的責(zé)任 1.建設(shè)單位的責(zé)任 （ 1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請， 未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。 （ 2）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合 格的負(fù)責(zé)返修。 （ 3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同 建設(shè)、設(shè)計(jì)等單位，共同分析

59、研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材 料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則 應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 （ 4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。 （ 5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在 3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不 辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。 2.接管單位的責(zé)任 （ 1）對建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請，應(yīng)在 15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā) 接管驗(yàn)收文件。 （ 2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在 7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā) 接管驗(yàn)收文件。 （ 3）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對在驗(yàn)收中 發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會(huì)同建設(shè)單位共同協(xié)

60、議處理辦法，商 定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。 （ 4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)、設(shè) 計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因， 應(yīng)負(fù)責(zé)處理。 （ 5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。 接管驗(yàn)收時(shí)如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決 時(shí)雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決 3.3.5接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng) 1.接管驗(yàn)收中可能存在的問題 （ 1）接管驗(yàn)收走過場。如開發(fā)商于其下屬的物業(yè)公司進(jìn)行接管驗(yàn)收，往往會(huì)敷衍了事。 這樣做會(huì)給日后的管理帶來很大的麻煩。（ 2）接管驗(yàn)收不到位。這種問題通常由于接 管單位選派的工作人員不專業(yè)或不負(fù)

61、責(zé)任。例如，對應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)驗(yàn)收的項(xiàng)目有的不經(jīng)驗(yàn) 收就簽字確認(rèn)，有的存在質(zhì)量問題或不合格卻按合格驗(yàn)收，這樣就有可能在日后給業(yè) 主帶來麻煩或經(jīng)濟(jì)損失。（ 3）接管驗(yàn)收資料不齊全。這種情況發(fā)生在移交單位管理混 亂，資料散失，而接管人員對應(yīng)獲得的資料心中無數(shù)時(shí)。特別是一些設(shè)計(jì)變更資料， 或是沒有成文，或是丟失，這些都會(huì)給以后的物業(yè)管理帶來難以預(yù)料的麻煩。 2.接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) （ 1）認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收。對發(fā)生的問題要及時(shí)記錄在案，明確責(zé)任，并有移交單位 簽字確認(rèn)。（ 2）落實(shí)物業(yè)保修事宜。應(yīng)書面簽訂物業(yè)保修合同，明確報(bào)修的內(nèi)容、進(jìn) 度、責(zé)任和方式。（ 3）應(yīng)辦理全面的移交手續(xù)。特別要明確在移交過程

62、中遺留問題的 責(zé)任、解決時(shí)間、方法以及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（ 4）配備合適的接管人員。接管單位，應(yīng)選派 業(yè)務(wù)精、責(zé)任心強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)人員擔(dān)任接管驗(yàn)收人員，要站在廣大業(yè)主的立場上，堅(jiān) 持原則，以維護(hù)業(yè)主的利益。 3.4 樓宇入伙與裝修管理 3.4.1樓宇入伙 樓宇入伙是指業(yè)主或使用人辦理有關(guān)手續(xù)并對房屋驗(yàn)收后，領(lǐng)取鑰匙， 接收房屋入住的過程。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司驗(yàn)收并接管了開發(fā)商移交的物 業(yè)后，物業(yè)就具備了入伙條件。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、 入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書等資料一并寄給業(yè)主，以便業(yè)主 按時(shí)有序的辦理入伙手續(xù)。 1.入伙流程 （ 1）向業(yè)主或租戶發(fā)出收樓入伙函件 （ 2）交驗(yàn)相關(guān)證件或證據(jù)

63、 （ 3）業(yè)主、租戶驗(yàn)樓 （ 4）簽訂管理規(guī)約，發(fā)放各種資料 （ 5）進(jìn)行裝修管理 （ 6）組織搬遷入住 2.樓宇入伙的相關(guān)手續(xù)文件 樓宇入伙涉及到的手續(xù)文件一般包括： （ 1）入伙通知書 入伙通知書是物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶準(zhǔn)予入住，可以辦理 入伙手續(xù)的文件。下面是一份入伙通知書范本： 入伙通知書（示范文本） 尊敬的 女士 /先生： 您好！您所認(rèn)購的 樓 層 室已于 年 月經(jīng) 省 /市 部門和 開發(fā)商， 建筑工程公司， 物業(yè)服務(wù)公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 （ 1）請您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入住手續(xù)。地點(diǎn)在 _，在此期間開發(fā)商財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部

64、，以及物業(yè)服務(wù)公司等有 關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 （ 2）如果您因故不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文 件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。 （ 3）如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，請您及時(shí)與我公司聯(lián)系， 落實(shí)補(bǔ)辦手續(xù)事宜，聯(lián)系電話 _。 在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書等。 特此通知！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)公司 年 月 日 2.樓宇入伙的相關(guān)手續(xù)文件 樓宇入伙涉及到的手續(xù)文件一般包括： （ 1）入伙通知書 入伙通知書是物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶準(zhǔn)予入住，可以辦理

65、入伙手續(xù)的文件。下面是一份入伙通知書范本： 入伙通知書（示范文本） 尊敬的 女士 /先生： 您好！您所認(rèn)購的 樓 層 室已于 年 月經(jīng) 省 /市 部門和 開發(fā)商， 建筑工程公司， 物業(yè)服務(wù)公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 （ 1）請您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入住手續(xù)。地點(diǎn)在 _，在此期間開發(fā)商財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部，以及物業(yè)服務(wù)公司等有 關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 （ 2）如果您因故不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的 文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。 （ 3）如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，請您

66、及時(shí)與我公司聯(lián)系， 落實(shí)補(bǔ)辦手續(xù)事宜，聯(lián)系電話 _。 在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書等。 特此通知！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)服務(wù)公司 年 月 日 （ 2）收樓須知 收樓須知是物業(yè)服務(wù)公司告知業(yè)主收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)、收樓時(shí) 的程序，以及辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的證件、合同及費(fèi)用等文件資料。 下面是一分收樓須知范本： 收樓須知 歡迎閣下成為 樓宇新業(yè)主： 我公司將為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序， 避免您在接收新樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而引致不便。 （ 1）業(yè)主在接到“入伙通知書”之日起 3個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn) 權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期不辦理者，每逾期一天，應(yīng)繳納人民幣 元的 逾期金。超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；代 管三年仍不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交有關(guān)部門依法處理。 （ 2）收樓時(shí)請認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備、土建裝修等是否損壞或未盡妥 善。如有投訴，請?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處，管理處將代表業(yè)主利益， 就提出的投訴與樓宇承建單位協(xié)商解決。 （ 3）根據(jù)樓宇承建合同，樓宇保修期為一年，保修期間，如因工 程質(zhì)量所至，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如