《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解及在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

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1、講解人：肖 力企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解及在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society 主 要 內(nèi) 容第 一 部 分 “ 指 南 ” 背 景 及 功 能 定 位 第 二 部 分 關(guān) 于 報 告 聲 明 、 摘 要 的 編 寫 第 三 部 分 關(guān) 于 報 告 正 文 的 編 寫第 四 部 分 關(guān) 于 報 告 附 件第 五 部 分 關(guān) 于 評 估 說 明 的 編 寫第 六 部 分 關(guān) 于 評 估 明 細(xì) 表 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society 第 一 部 分 “ 指 南 ” 的 背 景 及 功 能 定 位

2、4 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society一 、 指 南 出 臺 的 背 景（ 一 ） 資 產(chǎn) 評 估 報 告 屬 性 的 要 求（ 二 ） 服 務(wù) 于 市 場 、 服 務(wù) 于 特 定 客 戶 的 需 要（ 三 ） 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 體 系 建 設(shè) 的 需 要（ 四 ） 財 企 2008343號 文 件 后 的 制 度 安 排 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society二 、 與 其 他 準(zhǔn) 則 的 關(guān) 系（ 一 ） 從 準(zhǔn) 則 體 系 層 面 上 理 解 ， 指 南 與 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 評

3、估報 告 準(zhǔn) 則 是 ” 母 子 關(guān) 系根 據(jù) 我 國 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 體 系 的 規(guī) 劃 ， 評 估 指 南 包 括 對 特 定 評 估 目 的 、 特 定 資產(chǎn) 類 別 （ 細(xì) 化 ） 評 估 業(yè) 務(wù) 以 及 對 評 估 中 某 些 重 要 事 項 的 規(guī) 范 。2007年 11月 28日 ， 中 評 協(xié) 發(fā) 布 、 并 于 2008年 7月 1日 執(zhí) 行 的 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 ， 是 根 據(jù) 市 場 變 化 和 執(zhí) 業(yè) 實(shí) 踐 不 斷 完 善 評 估 報 告 的 技 術(shù) 規(guī) 范 ， 是 評估 報 告 的 基 本 要 求 。 根 據(jù) 監(jiān) 管 部 門 的 不 同

4、 要 求 ， 從 其 監(jiān) 管 角 度 對 評 估 報 告 提 出 更細(xì) 的 要 求 ， 作 為 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 的 “ 子 準(zhǔn) 則 ” ， 是 更 好 服 務(wù) 于 國有 資 產(chǎn) 評 估 領(lǐng) 域 的 重 要 舉 措 ， 也 是 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 體 系 不 斷 完 善 的 必 要 步 驟 。 國 有資 產(chǎn) 評 估 關(guān) 系 到 國 有 資 產(chǎn) 權(quán) 益 ， 對 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 的 管 理 不 可 能 脫 離 對 資 產(chǎn) 評估 報 告 的 管 理 。 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 -報 告 準(zhǔn) 則 是 資 產(chǎn) 評 估 報 告 的 最 低 要 求 ， 其 主 要

5、內(nèi) 容 是 評 估 報 告 的 基 本 要 求 和 一 般 內(nèi) 容 構(gòu) 成 。 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 ， 是 在 資 產(chǎn) 評 估 報 告 最 低 要 求 的 基 礎(chǔ) 上 ， 為滿 足 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 管 理 的 需 要 ， 根 據(jù) 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 管 理 的 相 關(guān) 規(guī) 定 ， 針對 性 地 對 五 部 分 內(nèi) 容 做 出 更 為 詳 盡 的 規(guī) 定 ， 充 分 反 映 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 監(jiān) 管 的 要求 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society（ 二 ） 與 各 “ 實(shí) 體 性 ”

6、 準(zhǔn) 則 的 關(guān) 系 1、 實(shí) 體 性 準(zhǔn) 則 、 甚 至 其 他 程 序 性 準(zhǔn) 是 指 南 的 依 據(jù) 。 實(shí) 體 性 準(zhǔn) 則 、 其 他 程 序 性 準(zhǔn) 則 主 要 規(guī) 范 評 估 操 作 要 求 的 ，如 ：u 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 機(jī) 器 設(shè) 備 第 一 條 ， “ 為 規(guī) 范 注 冊 資 產(chǎn) 評估 師 執(zhí) 行 機(jī) 器 設(shè) 備 評 估 業(yè) 務(wù) 行 為 ” ；u 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 不 動 產(chǎn) 第 一 條 ， “ 為 規(guī) 范 注 冊 資 產(chǎn) 評 估師 執(zhí) 行 不 動 產(chǎn) 評 估 業(yè) 務(wù) 行 為 ” u 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 程 序 第 一 條 為 規(guī) 范 注 冊 資 產(chǎn)

7、 評 估師 履 行 評 估 程 序 行 為 ， u 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 業(yè) 務(wù) 約 定 書 第 一 條 為 規(guī) 范 業(yè) 務(wù) 約 定 書 的簽 訂 、 履 行 等 行 為 ，報 告 指 南 必 須 以 這 些 準(zhǔn) 則 的 要 求 ， 提 出 披 露 的 規(guī) 范 。 2、 評 估 報 告 指 南 不 討 論 如 何 操 作 的 問 題 。 評 估 報 告 規(guī) 范 ， 是 反 映 如 何 編 寫 、 如 何 出 具 評 估 報 告 的 規(guī) 范 性 問題 ， 不 反 映 也 不 討 論 具 體 的 評 估 操 作 技 術(shù) 問 題 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal S

8、ociety 指 南 提 出 評 估 報 告 由 標(biāo) 題 及 文 號 、 聲 明 、 摘 要 、 正 文 、附 件 、 評 估 明 細(xì) 表 、 評 估 說 明 等 構(gòu) 成 。 與 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 相 比 ， 增 加 了 評 估 明 細(xì) 表 、 評 估 說 明 。 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 未 強(qiáng) 制 要 求 注 冊 資 產(chǎn) 評估 師 在 出 具 評 估 報 告 的 同 時 ， 另 行 出 具 資 產(chǎn) 評 估 說 明 和 評 估明 細(xì) 表 。 中 評 協(xié) 編 制 出 版 的 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 講 解 中 提 出 “ 對 于 國 有 資

9、產(chǎn) 評 估 項 目 ， 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 可 以根 據(jù) 所 屬 的 國 有 資 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 的 要 求 ， 另 行 提 供 相 關(guān) 評估 說 明 和 明 細(xì) 表 ， 作 為 國 有 資 產(chǎn) 評 估 核 準(zhǔn) 備 案 專 用 材 料 的 一部 分 ” 。 實(shí) 際 上 ， 本 指 南 中 提 出 的 評 估 明 細(xì) 表 相 當(dāng) 于 資 產(chǎn) 評 估準(zhǔn) 則 評 估 報 告 附 件 內(nèi) 容 中 “ 評 估 對 象 涉 及 的 資 產(chǎn) 清 單 或 資 產(chǎn) 匯 總 表 ” 的 細(xì) 化 。 （ 三 ） 國 資 報 告 指 南 與 評 估 報 告 準(zhǔn) 則 的 構(gòu) 成 銜 接 中 國 資

10、產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society二 、 關(guān) 于 評 估 報 告 準(zhǔn) 則 與 現(xiàn) 行 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 規(guī) 范 的 關(guān) 系（ 一 ） 評 估 實(shí) 踐 中 ， 已 經(jīng) 對 現(xiàn) 規(guī) 范 進(jìn) 行 “ 取 舍 ” 使 用現(xiàn) 行 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 ， 主 要 依 據(jù) 資 產(chǎn) 評 估 報 告 基 本 內(nèi) 容 與 格 式 的暫 行 規(guī) 定 （ 財 評 字 【 1999】 91號 ） 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 內(nèi) 容 與 格 式 的 補(bǔ) 充規(guī) 定 （ 財 評 字 【 1999】 302號 ） 、 資 產(chǎn) 評 估 操 作 規(guī) 范 意 見 （ 試 行 ）

11、 （ 國 資 局 國 資 辦 發(fā) 【 1996】 23號 ） 等 規(guī) 定 的 內(nèi) 容 與 格 式 編 制 出 具 資 產(chǎn) 評估 報 告 。由 于 ：u國 有 資 產(chǎn) 管 理 方 式 和 要 求 內(nèi) 容 的 變 化 ；u新 會 計 準(zhǔn) 則 的 發(fā) 布 執(zhí) 行 ；u評 估 準(zhǔn) 則 的 陸 續(xù) 出 臺原 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 內(nèi) 容 與 格 式 不 適 應(yīng) 相 關(guān) 法 規(guī) 準(zhǔn) 則 的 變 化 。 評 估 實(shí)踐 中 ， 根 據(jù) 國 有 資 產(chǎn) 管 理 方 式 和 要 求 內(nèi) 容 的 變 化 、 新 會 計 準(zhǔn) 則 的 發(fā) 布 執(zhí)行 、 新 出 臺 的 評 估 準(zhǔn) 則 ， 對 評 估 說 明

12、、 評 估 明 細(xì) 表 進(jìn) 行 了 相 應(yīng) 調(diào) 整 做 法 已 經(jīng) 大 量 出 現(xiàn) 。 這 也 是 制 定 指 南 的 必 要 性 所 在 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society財 政 部 關(guān) 于 實(shí) 行 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 有 關(guān)制 度 銜 接 問 題 的 通 知財 企 2008343號 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 實(shí) 施 后 ， 除 金 融 企 業(yè) 以外 的 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 應(yīng) 當(dāng) 執(zhí) 行 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估報 告 指 南 。 金 融 企 業(yè) 、 行 政 事 業(yè) 單 位 及 其 他 的 國

13、 有 資 產(chǎn)評 估 報 告 指 南 另 行 制 定 。 在 相 關(guān) 指 南 實(shí) 施 前 ， 金 融 企 業(yè) 和行 政 事 業(yè) 單 位 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 暫 參 照 執(zhí) 行 企 業(yè) 國 有 資產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 的 相 關(guān) 要 求 。 財 政 部 關(guān) 于 印 發(fā) 資 產(chǎn)評 估 報 告 基 本 內(nèi) 容 與 格 式 的 暫 行 規(guī) 定 的 通 知 （ 財 評 字199991號 ） 即 予 廢 止 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society1. 增 加 了 收 益 法 、 市 場 法 運(yùn) 用 的 要 求 和 指 導(dǎo) ；2. 根 據(jù) 新 的 企

14、 業(yè) 會 計 準(zhǔn) 則 ， 調(diào) 整 了 評 估 明 細(xì) 表 的 格 式 和 內(nèi) 容 ；3. 固 化 實(shí) 踐 中 的 有 效 做 法 ， 澄 清 了 部 分 模 糊 的 做 法 ， 最 大 限度 地 體 現(xiàn) 可 操 作 性 ； 比 如 ： 明 確 了 引 用 土 地 使 用 權(quán) 、 礦 業(yè)權(quán) 評 估 結(jié) 論 的 方 式 和 要 求 等 ； 針 對 實(shí) 踐 中 兩 種 方 法 評 估 結(jié)論 差 異 原 因 的 復(fù) 雜 性 ， 強(qiáng) 化 評 估 范 圍 、 委 托 評 估 資 產(chǎn) 分 析等 方 面 內(nèi) 容 ； 作 為 評 估 的 基 礎(chǔ) 工 作 ， 資 產(chǎn) 清 查 應(yīng) 當(dāng) 首 先 由企 業(yè) 進(jìn) 行 ，

15、然 后 根 據(jù) 清 查 的 結(jié) 果 申 報 資 產(chǎn) ， 將 所 有 評 估 明細(xì) 表 中 “ 調(diào) 整 后 賬 面 值 ” 取 消 ；4. 將 一 些 重 復(fù) 的 內(nèi) 容 進(jìn) 行 了 合 并 ， 調(diào) 整 ， 以 進(jìn) 一 步 方 便 注 冊資 產(chǎn) 評 估 師 編 制 報 告 ， 同 時 方 便 國 資 監(jiān) 管 部 門 對 評 估 項 目的 審 核 。 （ 二 ） 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 重 點(diǎn) 予 以 規(guī) 范 的 方 面 ： 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society 第 二 部 分 關(guān) 于 聲 明 和 摘 要 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié)

16、會CHINA Appraisal Society一 、 關(guān) 于 報 告 聲 明（ 一 ） 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 聲 明 提 出 的 依 據(jù) 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 第 二 十 二 條 規(guī) 定 ， 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評 估 業(yè)務(wù) ， 應(yīng) 當(dāng) 對 評 估 結(jié) 論 的 合 理 性 承 擔(dān) 責(zé) 任 。 第 二 十 三 條 規(guī) 定 ， 遵 守 相 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 和 資產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 ， 對 評 估 對 象 在 評 估 基 準(zhǔn) 日 特 定 目 的 下 的 價 值 進(jìn) 行 分 析 、 估 算 并 發(fā) 表 專 業(yè)意 見 ， 是 注 冊 資 產(chǎn)

17、評 估 師 的 責(zé) 任 ； 提 供 必 要 的 資 料 并 保 證 所 提 供 資 料 的 真 實(shí) 性 、 合 法性 、 完 整 性 ， 恰 當(dāng) 使 用 評 估 報 告 是 委 托 方 和 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 的 責(zé) 任 。 資 產(chǎn) 評 估 職 業(yè) 道 德準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 第 五 條 規(guī) 定 ， 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 應(yīng) 當(dāng) 誠 實(shí) 正 直 ， 勤 勉 盡 責(zé) ， 恪 守 獨(dú)立 、 客 觀 、 公 正 的 原 則 。 第 六 條 規(guī) 定 ， 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 執(zhí) 行 資 產(chǎn) 評 估 業(yè) 務(wù) ， 應(yīng) 當(dāng) 遵 守相 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 。 資

18、產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 第 十 三 條 規(guī) 定 ， 評估 報 告 的 聲 明 應(yīng) 當(dāng) 包 括 以 下 內(nèi) 容 ： （ 一 ） 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 恪 守 獨(dú) 立 、 客 觀 和 公 正 的 原則 ， 遵 循 有 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 的 規(guī) 定 ， 并 承 擔(dān) 相 應(yīng) 的 責(zé) 任 ； （ 二 ） 提 醒 評估 報 告 使 用 者 關(guān) 注 評 估 報 告 特 別 事 項 說 明 和 使 用 限 制 ； （ 三 ） 其 他 需 要 聲 明 的 內(nèi) 容 。 為 了 使 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 有 效 地 防 范 評 估 風(fēng) 險 ， 防 止 評 估

19、 報 告 被 濫 用 ， 并 使 報 告 使 用者 更 好 地 理 解 報 告 的 內(nèi) 容 ， 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 在 評 估 報 告 中 應(yīng) 當(dāng) 重 點(diǎn) 提 醒 評 估 報 告 使 用者 關(guān) 注 特 別 事 項 可 能 對 評 估 結(jié) 論 產(chǎn) 生 的 影 響 ， 提 醒 報 告 使 用 者 注 意 評 估 結(jié) 論 所 對 應(yīng) 的使 用 限 制 條 件 ， 如 評 估 目 的 與 評 估 用 途 、 評 估 報 告 的 使 用 者 等 。本 指 南 全 面 反 映 了 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 、 資 產(chǎn) 評 估 職 業(yè) 道 德 準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 和 資 產(chǎn) 評 估

20、 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 的 基 本 要 求 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society（ 二 ） 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 聲 明 的 內(nèi) 容 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 第 十 三 條 規(guī) 定 ， 評 估 報 告的 聲 明 應(yīng) 當(dāng) 包 括 以 下 內(nèi) 容 ：（ 一 ） 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 恪 守 獨(dú) 立 、 客 觀 和 公 正 的 原 則 ， 遵循 有 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 的 規(guī) 定 ， 并 承 擔(dān) 相 應(yīng) 的責(zé) 任 ；（ 二 ） 提 醒 評 估 報 告 使 用 者 關(guān) 注 評 估 報 告 特

21、別 事 項 說 明 和使 用 限 制 ；（ 三 ） 其 他 需 要 聲 明 的 內(nèi) 容 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society根 據(jù) 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 、 資 產(chǎn) 評 估 職業(yè) 道 德 準(zhǔn) 則 基 本 準(zhǔn) 則 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評估 報 告 的 基 本 要 求 ， 結(jié) 合 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 的 特 點(diǎn)， “ 指 南 ” 提 出 聲 明 的 基 本 內(nèi) 容 ， 并 提 供 了 可 以 參 考的 聲 明 的 通 用 內(nèi) 容 。 聲 明 的 基 本 內(nèi) 容 包 括 兩 個 方 面 ，一 是 遵 循 法 律 法 規(guī)

22、 ， 恪 守 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 ， 并 對 評 估 結(jié)論 合 理 性 承 擔(dān) 相 應(yīng) 的 法 律 責(zé) 任 ；二 是 提 醒 評 估 報 告 使 用 者 關(guān) 注 評 估 報 告 特 別 事 項 和 使用 限 制 等 內(nèi) 容 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society“ 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 聲 明 ” 指 引 可 供 參 考 的 內(nèi) 容 解 釋一 、 我 們 在 執(zhí) 行 本 資 產(chǎn) 評 估 業(yè) 務(wù) 中 ， 遵 循 相 關(guān) 法 律 法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 ， 恪 守 獨(dú) 立 、 客 觀 和 公 正的 原 則 ； 根 據(jù) 我 們 在 執(zhí)

23、業(yè) 過 程 中 收 集 的 資 料 ， 評 估 報 告 陳 述 的 內(nèi) 容 是 客 觀 的 ， 并 對 評 估 結(jié) 論合 理 性 承 擔(dān) 相 應(yīng) 的 法 律 責(zé) 任 。 主 要 是 評 估 遵 循 的 原 則 和 承 擔(dān) 的 責(zé) 任 ， 以 及 評 估 依 據(jù) 的 由 委 托 方和 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 所 提 供 資 料 本 身 應(yīng) 承 擔(dān) 的 法律 責(zé) 任 二 、 評 估 對 象 涉 及 的 資 產(chǎn) 、 負(fù) 債 清 單 由 委 托 方 、 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 申 報 并 經(jīng) 其 簽章 確 認(rèn) ； 所 提 供 資

24、料 的 真 實(shí) 性 、 合 法 性 、 完 整 性 ， 恰 當(dāng) 使 用 評 估 報 告 是 委 托 方 和 相 關(guān) 當(dāng) 事 方的 責(zé) 任 。三 、 我 們 與 評 估 報 告 中 的 評 估 對 象 沒 有 現(xiàn) 存 或 者 預(yù) 期 的 利 益 關(guān) 系 ； 與 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 沒 有 現(xiàn) 存 或 者 預(yù)期 的 利 益 關(guān) 系 ， 對 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 不 存 在 偏 見 。 主 要 是 利 益 沖 突 的 聲 明 ， 以 切 實(shí) 保 證 評 估 公 正 性四 、 我 們 已 （ 或 者 未 ） 對 評 估 報 告 中 的 評 估 對 象 及 其 所 涉 及 資 產(chǎn) 進(jìn) 行 現(xiàn) 場 調(diào) 查

25、； 我 們 已 對 評 估 對象 及 其 所 涉 及 資 產(chǎn) 的 法 律 權(quán) 屬 狀 況 給 予 必 要 的 關(guān) 注 ， 對 評 估 對 象 及 其 所 涉 及 資 產(chǎn) 的 法 律 權(quán) 屬資 料 進(jìn) 行 了 查 驗 ， 并 對 已 經(jīng) 發(fā) 現(xiàn) 的 問 題 進(jìn) 行 了 如 實(shí) 披 露 ， 且 已 提 請 委 托 方 及 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 完 善產(chǎn) 權(quán) 以 滿 足 出 具 評 估 報 告 的 要 求 。 專 門 對 現(xiàn) 場 工 作 和 產(chǎn) 權(quán) 權(quán) 屬 進(jìn) 行 了 聲 明 ， 說 明 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 的法 定 執(zhí) 業(yè) 范 疇 五 、 我 們 出 具 的 評 估 報 告 中 的 分 析

26、、 判 斷 和 結(jié) 論 受 評 估 報 告 中 假 設(shè) 和 限 定 條 件 的 限 制 ， 評 估 報 告使 用 者 應(yīng) 當(dāng) 充 分 考 慮 評 估 報 告 中 載 明 的 假 設(shè) 、 限 定 條 件 、 特 別 事 項 說 明 及 其 對 評 估 結(jié) 論 的 影響 。 專 門 就 評 估 假 設(shè) 和 限 定 條 件 的 限 制 做 出 說 明 ， 目 的 是 讓 評 估 報 告使 用 者 完 整 準(zhǔn) 確 理 解 并 利 用 評 估 報 告 。 理 論 上 ， 任 何 一 個 評 估 結(jié)論 都 是 在 一 定 的 假 設(shè) 和 限 定 條 件 下 成 立 的 ， 假 設(shè) 和 限 定 條 件 的

27、任何 變 化 都 將 改 變 評 估 結(jié) 論 。 基 于 這 一 理 論 設(shè) 定 的 聲 明 ， 不 僅 有 助于 評 估 報 告 使 用 者 全 面 準(zhǔn) 確 理 解 評 估 報 告 和 合 理 利 用 評 估 結(jié) 論 ，也 有 助 于 評 估 機(jī) 構(gòu) 和 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 有 效 地 規(guī) 避 評 估 風(fēng) 險 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society（ 三 ） 注 意 事 項 ：提 供 的 可 以 參 考 的 聲 明 指 引 內(nèi) 容 ， 僅 僅 是 針 對 一 般 情 況 提示 的 一 般 性 聲 明 內(nèi) 容 ， 在 執(zhí) 行 具 體 評 估 業(yè)

28、 務(wù) 時 ， 還 應(yīng) 當(dāng) 就評 估 項 目 的 具 體 情 況 ， 增 加 或 細(xì) 化 聲 明 內(nèi) 容 。 如 境 外 資 產(chǎn) ， 因 時 間 或 費(fèi) 用 的 限 制 ， 委 托 方 和相 關(guān) 當(dāng) 事 方 提 出 不 進(jìn) 行 現(xiàn) 場 核 實(shí) 工 作 ， 在 不 違 背 評 估 準(zhǔn) 則的 前 提 下 ， 評 估 師 采 取 了 其 他 有 效 程 序 進(jìn) 行 了 核 實(shí) ， 并 對評 估 對 象 的 價 值 進(jìn) 行 估 算 發(fā) 表 了 專 業(yè) 意 見 ， 在 特 殊 事 項 充分 披 露 的 前 提 下 ， 應(yīng) 當(dāng) 聲 明 未 進(jìn) 行 現(xiàn) 場 核 實(shí) 的 原 因 以 及 可能 對 評 估 結(jié) 論

29、 產(chǎn) 生 的 影 響 ， 以 及 對 經(jīng) 濟(jì) 行 為 實(shí) 現(xiàn) 的 參 考 作用 的 適 用 性 。 本 指 南 第 八 條 提 出 ， 評 估 報 告 聲 明 應(yīng) 當(dāng) 提 醒評 估 報 告 使 用 者 關(guān) 注 評 估 報 告 特 別 事 項 和 使 用 限 制 等 內(nèi) 容 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society二 、 報 告 摘 要（ 一 ） 評 估 報 告 摘 要 的 作 用 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 第 十 四 條 規(guī) 定 ， 評 估 報 告 摘 要 應(yīng) 當(dāng) 提 供 評 估 業(yè)務(wù) 的 主 要 信 息 及 評 估 結(jié) 論 。91號 文

30、件 規(guī) 定 ， 評 估 機(jī) 構(gòu) 應(yīng) 以 較 少 的 篇 幅 ， 將 評 估 報 告 書 中 的 關(guān) 鍵 內(nèi) 容 摘 要 并刊 印 在 評 估 報 告 書 正 文 之 前 ， 以 便 使 各 有 關(guān) 方 了 解 該 評 估 報 告 書 提 供 的 主 要 信 息 ，方 便 企 業(yè) 在 注 冊 等 情 況 下 的 使 用 。 “ 摘 要 ” 與 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 正 文 具 有 同 等 法 律效 力 ， 并 按 評 估 報 告 的 統(tǒng) 一 格 式 要 求 由 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 、 評 估 機(jī) 構(gòu) 法 定 代 表 人 及評 估 機(jī) 構(gòu) 等 簽 字 蓋 章 并 暑 明 提 交 日

31、期 。 此 規(guī) 定 的 旨 在 將 “ 摘 要 ” 作 為 一 個 獨(dú) 立 的文 件 （ 或 者 與 評 估 報 告 同 等 法 律 地 位 的 ） ， 以 在 一 些 情 形 下 獨(dú) 立 使 用 。本 指 南 提 出 ， 簡 明 扼 要 地 反 映 經(jīng) 濟(jì) 行 為 、 評 估 目 的 、 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 、 價值 類 型 、 評 估 基 準(zhǔn) 日 、 評 估 方 法 、 評 估 結(jié) 論 及 其 使 用 有 效 期 、 對 評 估 結(jié) 論 產(chǎn) 生 影響 的 特 別 事 項 等 關(guān) 鍵 內(nèi) 容 。 盡 管 與 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 和 91號 文 件 銜 接

32、一 致 ， 但 對 其 作 用 進(jìn) 行 了 調(diào) 整 ， 改 變 了 “ 摘 要 與 資 產(chǎn) 評 估 報 告 書 正 文 具 有 同 等法 律 效 力 ” 的 說 法 和 做 法 ， 具 體 由 “ 不 需 要 另 行 簽 字 蓋 章 ” 體 現(xiàn) 。 其 作 用 是 方 便評 估 報 告 使 用 者 快 速 了 解 評 估 的 主 要 情 況 和 評 估 報 告 的 主 要 信 息 ， 摘 要 僅 僅 是 為了 方 便 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 管 理 （ 如 出 具 “ 評 估 核 準(zhǔn) 文 件 ” 和 “ 評 估 項 目 備 案 表 ” ；企 業(yè) 辦 理 產(chǎn) 權(quán) 登 記 ； 股 權(quán) 設(shè)

33、置 等 相 關(guān) 手 續(xù) ） ， 而 不 能 將 摘 要 單 獨(dú) 用 于 其 他 經(jīng) 濟(jì) 或行 政 行 為 （ 如 工 商 注 冊 ） 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society（ 二 ） 評 估 報 告 摘 要 的 內(nèi) 容特 別 指 出 ： 對 評 估 結(jié) 論 產(chǎn) 生 影 響 的 特 別 事 項 ， 并 不 是 將 評 估 報告 正 文 的 “ 特 殊 事 項 說 明 ” 的 內(nèi) 容 全 部 反 映 在 摘 要 中 ， 而 是 反映 在 已 確 定 評 估 結(jié) 論 的 前 提 下 ， 已 發(fā) 現(xiàn) 可 能 影 響 評 估 結(jié) 論 ， 但非 注 冊 資 產(chǎn) 評

34、 估 師 執(zhí) 業(yè) 水 平 和 能 力 所 能 評 定 估 算 的 有 關(guān) 重 要 事項 。 對 資 產(chǎn) 評 估 結(jié) 論 影 響 程 度 較 大 的 判 斷 標(biāo) 準(zhǔn) ， 應(yīng) 根 據(jù) 事 項 本身 的 性 質(zhì) 和 事 項 影 響 的 金 額 判 斷 和 選 擇 。 比 如 ， 一 筆 涉 訴 的 、法 院 正 在 受 理 的 或 有 債 務(wù) ， 賬 面 未 反 映 ， 但 難 以 判 斷 最 終 情 況 ，它 將 直 接 導(dǎo) 致 評 估 結(jié) 論 的 不 確 定 性 ， 同 時 也 應(yīng) 提 醒 報 告 使 用 者 。有 的 對 評 估 結(jié) 果 影 響 重 大 的 “ 評 估 基 準(zhǔn) 日 期 后 重

35、大 事 項 ” ， 直接 導(dǎo) 致 評 估 結(jié) 論 使 用 時 的 不 確 定 性 ， 也 應(yīng) 提 醒 報 告 使 用 者 ， 評估 結(jié) 果 未 反 映 該 期 后 事 項 的 影 響 。 再 比 如 其 他 專 業(yè) 機(jī) 構(gòu) 出 具 的報 告 結(jié) 論 “ 引 用 ” ， 涉 及 到 “ 引 用 ” 土 地 、 礦 權(quán) 評 估 的 情 況 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society（ 三 ） 摘 要 的 效 力 和 簽 字 問 題1、 評 估 報 告 摘 要 簽 字 及 位 置 本 指 南 明 確 提 出 摘 要 一 般 不 需 要 簽 字 蓋 章 ， 并 且

36、 置 于 評 估報 告 正 文 之 前 。 既 然 不 需 要 簽 字 ， 一 般 不 認(rèn) 為 可 以 單 獨(dú) 使 用 。2、 評 估 報 告 摘 要 提 示 文 字 本 指 南 沿 用 91號 文 件 規(guī) 定 的 內(nèi) 容 ， “ 以 上 內(nèi) 容 摘 自 評 估 報告 正 文 ， 欲 了 解 本 評 估 項 目 的 詳 細(xì) 情 況 和 合 理 理 解 評 估 結(jié) 論 ，應(yīng) 當(dāng) 閱 讀 評 估 報 告 正 文 ” 。 本 段 規(guī) 定 可 以 理 解 為 ， 摘 要 盡 管 反 映 了 評 估 報 告 的 關(guān) 鍵 內(nèi)容 和 主 要 信 息 ， 但 還 不 足 以 合 理 理 解 評 估 結(jié) 論 ，

37、 以 提 示 評 估報 告 使 用 者 應(yīng) 當(dāng) 按 照 評 估 報 告 正 文 的 內(nèi) 容 理 解 評 估 報 告 和 合理 使 用 評 估 結(jié) 論 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society第 三 部 分 關(guān) 于 報 告 正 文 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society一 、 報 告 正 文 的 構(gòu) 成與 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 相 比 ， 除 為 了 規(guī) 范 和 統(tǒng) 一 企 業(yè) 國 有 評估 報 告 格 式 ， 從 而 增 加 “ 緒 言 ” 格 式 內(nèi) 容 外 ， 其 他 構(gòu) 成 基 本 一 致 。

38、 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 第 十 五 條 評 估 報 告 正 文 應(yīng) 當(dāng) 包 括 ： 第 十 條 評 估 報 告 正 文 應(yīng) 當(dāng) 包 括 ： 無 （ 一 ） 緒 言 ；（ 一 ） 委 托 方 、 產(chǎn) 權(quán) 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 評 估 報 告 使 用 者 ； （ 二 ） 委 托 方 、 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 和 業(yè) 務(wù) 約 定 書 約 定 的 其 他 評 估 報 告使 用 者 概 況 ；（ 二 ） 評 估 目 的 ； （ 三 ） 評 估 目 的 ；（ 三 ） 評 估 對

39、 象 和 評 估 范 圍 ； （ 四 ） 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 ；（ 四 ） 價 值 類 型 及 其 定 義 ； （ 五 ） 價 值 類 型 及 其 定 義 ；（ 五 ） 評 估 基 準(zhǔn) 日 ； （ 六 ） 評 估 基 準(zhǔn) 日 ；（ 六 ） 評 估 依 據(jù) ； （ 七 ） 評 估 依 據(jù) ；（ 七 ） 評 估 方 法 ； （ 八 ） 評 估 方 法 ； （ 八 ） 評 估 程 序 實(shí) 施 過 程 和 情 況 ； （ 九 ） 評 估 程 序 實(shí) 施 過 程 和 情 況 ；（ 九 ） 評 估 假 設(shè) ； （ 十 ） 評 估 假 設(shè) ；（ 十 ） 評 估 結(jié) 論 ； （ 十 一 ） 評

40、 估 結(jié) 論 ；（ 十 一 ） 特 別 事 項 說 明 ； （ 十 二 ） 特 別 事 項 說 明 ；（ 十 二 ） 評 估 報 告 使 用 限 制 說 明 ； （ 十 三 ） 評 估 報 告 使 用 限 制 說 明 ；（ 十 三 ） 評 估 報 告 日 ； （ 十 四 ） 評 估 報 告 日 ；（ 十 四 ） 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 簽 字 蓋 章 、 評 估 機(jī) 構(gòu) 蓋 章 和 法 定 代 表 人 或 者 合 伙 人 簽字 。 （ 十 五 ） 簽 字 蓋 章 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society資 產(chǎn) 評 估 報 告 基 本 內(nèi) 容 與 格

41、式 的 暫 行 規(guī) 定 （ 財 評 字 【 1999】 91號 ） 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 評 估 報 告 書 正 文 應(yīng) 按 照 以 下 基 本 內(nèi) 容 和 格 式 撰 寫 ： 第 十 條 評 估 報 告 正 文 應(yīng) 當(dāng) 包 括 ： 1、 首 部 ； 無2、 緒 言 ： 1、 緒 言 ；3、 委 托 方 與 資 產(chǎn) 占 有 方 簡 介 ： 2、 委 托 方 、 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 和 業(yè) 務(wù) 約 定 書 約 定 的 其 他 評 估 報告 使 用 者 概 況 ；4、 評 估 目 的 ； 3、 評 估 目 的 ；5、 評 估 范 圍

42、 與 對 象 ； 4、 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 ；無 5、 價 值 類 型 及 其 定 義 ；6、 評 估 基 準(zhǔn) 日 ； 6、 評 估 基 準(zhǔn) 日 ；7、 評 估 原 則 ； 無8、 評 估 依 據(jù) ； 7、 評 估 依 據(jù) ； 9、 評 估 方 法 ； 8、 評 估 方 法 ；10、 評 估 過 程 ； 9、 評 估 程 序 實(shí) 施 過 程 和 情 況 ；無 10、 評 估 假 設(shè) ；11、 評 估 結(jié) 論 ； 11、 評 估 結(jié) 論 ；12、 特 別 事 項 說 明 ； 12、 特 別 事 項 說 明 ；無 13、 評 估 報 告 使 用 限 制 說 明 ；13、 評 估 基

43、 準(zhǔn) 日 期 后 重 大 事 項 ； （ 含 在 特 別 事 項 說 明 內(nèi) ）14、 評 估 報 告 提 出 日 期 ； 14、 評 估 報 告 日 ；15、 尾 部 。 15、 簽 字 蓋 章 。 與 91號 文 件 相 比 ， 指 南 無 首 部 、 評 估 原 則 、 評 估 基 準(zhǔn) 日 期 后 重 大 事 項 ， 增 加 評 估 假 設(shè) 、評 估 報 告 使 用 限 制 說 明 。 91號 文 件 規(guī) 定 的 “ 首 部 ” ， 是 對 標(biāo) 題 的 格 式 與 內(nèi) 容 和 評 估 報 告書 序 號 的 規(guī) 范 ， 在 本 指 南 中 單 獨(dú) 予 以 規(guī) 范 。 91號 文 件 中 的

44、 “ 評 估 基 準(zhǔn) 日 期 后 重 大 事 項 ” ，在 本 指 南 中 第 22條 專 門 規(guī) 范 了 “ 特 殊 事 項 說 明 ” 的 內(nèi) 容 （ 含 評 估 基 準(zhǔn) 日 期 后 重 大 事 項 ） 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society 格 式 化 的 評 估 報 告 有 利 于 提 高 管 理 部 門 的 工 作 效 率 ， 這 是 制 定 國 有資 產(chǎn) 評 估 報 告 指 南 的 目 的 之 一 ， 由 此 ， 細(xì) 化 要 求 顯 得 很 有 必 要 。 因 此 ，本 指 南 參 考 91號 文 件 的 相 關(guān) 內(nèi) 容 ， 提 出 應(yīng) 寫 明

45、 該 評 估 報 告 的 委 托 方 全 稱 、受 托 評 估 事 項 及 評 估 工 作 簡 要 情 況 ， 并 提 出 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 報 告 緒 言的 格 式 內(nèi) 容 如 下 ： （ 評 估 機(jī) 構(gòu) 全 稱 ） 接 受 貴 單 位 （ 公 司 ） 的 委 托 ， 根 據(jù) 有 關(guān) 法 律 、法 規(guī) 和 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 、 資 產(chǎn) 評 估 原 則 ， 采 用 評 估 方 法 （ 評 估 方 法名 稱 ） ， 按 照 必 要 的 評 估 程 序 ， 對 （ 委 托 方 全 稱 ） 擬 實(shí) 施 行 為 （ 事 宜 ） 涉 及 的 （ 資 產(chǎn) 單 項 資 產(chǎn) 或 者 資 產(chǎn)

46、 組 合 、 企 業(yè) 、股 東 全 部 權(quán) 益 、 股 東 部 分 權(quán) 益 ） 在 年 月 日 的 價 值（ 價 值 類 型 ） 進(jìn) 行 了 評 估 。 現(xiàn) 將 資 產(chǎn) 評 估 情 況 報 告 如 下 ” 。 在 描 述 中 ， 應(yīng) 當(dāng) 注 意 ： 評 估 方 法 應(yīng) 采 用 “ 公 允 ” 二 字 ， 不 應(yīng) 采 用 “ 法 定 ” 等 其 他 文 字 ； 評 估 程 序 應(yīng) 采 用 “ 必 要 ” 二 字 ， 不 應(yīng) 采 用 “ 法 定 ” 等 其 他 文 字 ； 市 場 價 值采 用 “ 作 出 公 允 反 映 ” ， 不 應(yīng) 采 用 “ 確 定 ” 、 “ 評 估 ” 等 其 他 文

47、字 。 二 、 評 估 報 告 緒 言 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society1、 基 本 要 求（ 1） 所 有 描 述 ， 應(yīng) 客 觀 、 真 實(shí) ， 并 有 依 據(jù) 來 源 。 比 如 一 些 經(jīng) 營 統(tǒng) 計資 料 、 獲 獎 情 況 、 行 業(yè) 地 位 、 名 次 、 排 位 等 數(shù) 據(jù) ， 因 評 估 師 并 未 對 該 信息 盡 職 調(diào) 查 和 核 查 ， 原 則 上 應(yīng) 謹(jǐn) 慎 在 報 告 書 中 出 現(xiàn) 。（ 2） 篇 幅 不 應(yīng) 太 大 ， 有 的 報 告 書 70%是 委 托 方 與 資 產(chǎn) 占 有 方 簡 介 的 內(nèi)容 ， 而 且 基

48、 本 與 資 產(chǎn) 評 估 說 明 中 委 托 方 和 相 關(guān) 當(dāng) 事 方 編 寫 的 關(guān) 于進(jìn) 行 資 產(chǎn) 評 估 有 關(guān) 事 項 的 說 明 內(nèi) 容 一 致 。報 告 書 中 該 內(nèi) 容 ， 應(yīng) 該 是 評 估 師 盡 職 調(diào) 查 的 結(jié) 果 的 客 觀 而 真 實(shí) 的 反 映 。（ 3） 不 得 帶 有 誘 導(dǎo) 、 恭 維 和 推 薦 等 情 形 的 陳 述 ， 也 不 得 出 現(xiàn) 評 估 機(jī)構(gòu) 介 紹 性 內(nèi) 容 。 比 如 ： “ 是 西 北 地 區(qū) 最 大 的 鋼 鐵 企 業(yè) ” 、 “ 市 場 占 有 率達(dá) 到 90%” 等 內(nèi) 容 。（ 4） 應(yīng) 清 楚 介 紹 涉 及 的 經(jīng)

49、濟(jì) 行 為 文 件 （ 比 如 ： 協(xié) 議 、 決 議 、 批 復(fù) 文 件 等 ） 的 形 成 過 程 和 日 期 。 并 將 該 經(jīng) 濟(jì) 行 為 文 件 列 示 于 備 查 文 件 中 。 三 、 委 托 方 、 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 和 業(yè) 務(wù) 約 定 書 約定 的 其 他 評 估 報 告 使 用 者 的 概 況 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society2、 關(guān) 于 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ）（ 1） “ 被 評 估 單 位 ” 的 概 念 是 企 業(yè) 價 值 評 估 指 導(dǎo) 意 見

50、（ 試 行 ） 中 提 出 的 （ 該 意 見 提 出的 “ 被 評 估 企 業(yè) ” 的 概 念 ） 。（ 2） 2006年 12月 12日 ， 國 務(wù) 院 國 有 資 產(chǎn) 監(jiān) 督 管 理 委 員 會 下 發(fā) 的 關(guān) 于 加 強(qiáng) 企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 評估 管 理 工 作 有 關(guān) 問 題 的 通 知 （ 國 資 委 產(chǎn) 權(quán) 2006274號 ） 附 件 3“ 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 備 案表 、 接 受 非 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 備 案 表 填 報 說 明 ” 中 ， 提 出 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 是 “ 評 估 對 象 的產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ” ， 評 估 對 象

51、分 為 企 業(yè) 法 人 財 產(chǎn) 權(quán) 范 圍 內(nèi) 的 資 產(chǎn) （ 如 :流 動 資 產(chǎn) 、 固 定 資 產(chǎn) 、 無形 資 產(chǎn) 等 ） 和 企 業(yè) 所 持 產(chǎn) 權(quán) （ 股 權(quán) ） ， 該 附 件 提 出 ， 當(dāng) 評 估 對 象 為 企 業(yè) 所 持 產(chǎn) 權(quán) （ 股 權(quán) ） 時 ，填 寫 被 評 估 企 業(yè) 的 單 位 全 稱 （ 如 ： XXX有 限 責(zé) 任 公 司 、 XXX股 份 有 限 公 司 等 ） 。 如 果 評 估 對 象 為非 國 有 單 位 企 業(yè) 法 人 財 產(chǎn) 權(quán) 范 圍 內(nèi) 的 資 產(chǎn) ， 則 填 寫 相 應(yīng) 資 產(chǎn) 名 稱 ， 如 :流 動 資 產(chǎn) 、 固 定 資 產(chǎn) 、無

52、形 資 產(chǎn) 等 ； 如 果 評 估 對 象 為 非 國 有 單 位 企 業(yè) 所 持 產(chǎn) 權(quán) （ 股 權(quán) ） ， 則 填 寫 被 評 估 企 業(yè) 的 單 位 全稱 ， 如 ： XXX有 限 責(zé) 任 公 司 、 XXX股 份 有 限 公 司 等 。（ 3） 指 南 除 沿 用 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 -評 估 報 告 的 委 托 方 、 業(yè) 務(wù) 約 定 書 中 約 定 的 其 他 評 估 報 告 使 用 者 外 ， 增 加 “ 被 評 估 單 位 （ 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） ” ， 將 被 評 估 企 業(yè) 與 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 列 為 互 用概 念 ， 當(dāng) 為 單 項 資 產(chǎn) 或 資 產(chǎn)

53、 組 合 時 ， 被 評 估 單 位 （ 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 即 是 該 單 項 資 產(chǎn) 或 資 產(chǎn) 組 合的 擁 有 者 （ 法 人 資 產(chǎn) ） ， 當(dāng) 為 企 業(yè) 價 值 評 估 時 （ 企 業(yè) 整 體 價 值 、 股 東 全 部 權(quán) 益 價 值 或 部 分 權(quán) 益價 值 ） ， 被 評 估 單 位 （ 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 即 是 該 國 有 單 位 企 業(yè) 所 有 產(chǎn) 權(quán) （ 股 權(quán) ） 的 被 投 資 單 位 企業(yè) 。 在 實(shí) 踐 中 ， 委 托 方 、 業(yè) 務(wù) 約 定 書 中 約 定 的 其 他 評 估 報 告 使 用 者 ， 可 能 多 與 被 評 估 單 位 （

54、產(chǎn)權(quán) 持 有 單 位 ） 為 同 一 人 ， 此 時 應(yīng) 按 照 本 指 南 的 要 求 ， 委 托 方 與 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ）為 同 一 企 業(yè) ， 按 對 被 評 估 單 位 的 要 求 編 寫 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society3、 關(guān) 于 繁 簡 程 度根 據(jù) 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 的 實(shí) 踐 ， 指 南 中 ：u對 委 托 方 和 業(yè) 務(wù) 約 定 書 約 定 的 其 他 評 估 報 告 使 用 者 概況 描 述 要 求 較 簡 單 ， 對 委 托 方 或 可 以 具 體 明 確 的 使 用

55、 者 ，一 般 包 括 名 稱 、 法 定 住 所 及 經(jīng) 營 場 所 、 法 定 代 表 人 、 注冊 資 本 及 主 要 經(jīng) 營 范 圍 等 。u對 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 概 況 分 企 業(yè) 價 值評 估 和 單 項 資 產(chǎn) 或 者 資 產(chǎn) 組 合 評 估 兩 種 不 同 的 業(yè) 務(wù) ， 提出 不 同 的 繁 簡 要 求 。u委 托 方 與 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 同 一 人 時 ，按 被 評 估 單 位 （ 或 者 產(chǎn) 權(quán) 持 有 單 位 ） 要 求 編 寫 。 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appra

56、isal Society 從 評 估 機(jī) 構(gòu) 的 角 度 看 ， 評 估 目 的 是 通 過 評 估 工 作 為 委 托 方 提 供 特 定 經(jīng) 濟(jì) 行為 所 涉 及 資 產(chǎn) 的 公 允 價 值 尺 度 ； 從 委 托 方 的 角 度 看 ， 評 估 目 的 是 為 實(shí) 施 經(jīng) 濟(jì) 行 為 所 涉 及 的 資 產(chǎn) 尋 求 公 允 的價 值 尺 度 。 無 論 是 評 估 機(jī) 構(gòu) 還 是 委 托 方 的 角 度 ， 評 估 目 的 決 定 了 評 估 價 值 的 內(nèi) 涵 ， 從而 決 定 了 評 估 應(yīng) 選 擇 的 價 值 類 型 ， 進(jìn) 而 影 響 著 評 估 方 法 的 選 擇 與 運(yùn) 用

57、。 同 樣 的資 產(chǎn) ， 評 估 目 的 不 同 ， 其 價 值 也 不 同 。 資 產(chǎn) 評 估 是 為 特 殊 經(jīng) 濟(jì) 行 為 涉 及 的 資 產(chǎn)提 供 價 值 參 考 依 據(jù) 的 執(zhí) 業(yè) 行 為 ， 其 評 估 目 的 是 依 據(jù) 擬 實(shí) 施 的 經(jīng) 濟(jì) 行 為 確 定 的 ，依 據(jù) 擬 實(shí) 施 的 經(jīng) 濟(jì) 行 為 確 定 了 評 估 目 的 ， 評 估 價 值 類 型 、 評 估 方 法 才 得 以 確 定 。 四 、 評 估 目 的 及 對 應(yīng) 的 經(jīng) 濟(jì) 行 為企 業(yè) 國 有 資 產(chǎn) 擬 實(shí) 施 經(jīng) 濟(jì) 行 為 依 法 實(shí) 施 審 批 。 “ 指 南 ” 要 求 注 冊 資 產(chǎn) 評

58、估 師 應(yīng) 當(dāng) 在 評 估 報 告 中 清 晰 、 明 確 地 說 明 兩 方 面 的 內(nèi)容 ， 一 是 本 次 資 產(chǎn) 評 估 的 目 的 ， 二 是 評 估 所 對 應(yīng) 的 經(jīng) 濟(jì) 行 為 以 及 該 經(jīng) 濟(jì) 行 為 獲得 批 準(zhǔn) 的 相 關(guān) 情 況 或 者 其 他 經(jīng) 濟(jì) 行 為 依 據(jù) 。 評 估 報 告 只 能 在 特 定 的 評 估 目 的 下具 有 有 效 性 。 1、 評 估 對 應(yīng) 的 經(jīng) 濟(jì) 行 為 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society根 據(jù) 中 華 人 民 共 和 國 某 部 委 199 年 月 日 某 函 號 文 關(guān) 于 中 國

59、AA有 限 公 司 重 組 方 案 有 關(guān) 問 題 的 批 復(fù) 、中 國 AAA股 份 有 限 公 司 （ 境 外 ） 200 年 月 日 給 某 委 的報 告 及 中 國 AA有 限 公 司 200 年 月 日 向 中 國 證 券 監(jiān) 督管 理 委 員 會 報 送 的 中 國 AA有 限 公 司 關(guān) 于 將 CC業(yè) 務(wù) 資 產(chǎn) 和業(yè) 務(wù) 注 入 （ 境 外 ） 上 市 公 司 的 報 告 （ 中 國 AA計 財 字2003 號 文 ） ， 中 國 AA有 限 公 司 擬 出 售 其 擁 有 的 CC有限 責(zé) 任 公 司 的 股 權(quán) 給 中 國 AAA股 份 有 限 公 司 。 本 次 評 估

60、 目的 為 ： 為 中 國 AA有 限 公 司 擬 出 售 其 擁 有 的 CC有 限 責(zé) 任 公 司股 權(quán) 事 宜 ， 提 供 CC有 限 責(zé) 任 公 司 股 東 權(quán) 益 價 值 參 考 依 據(jù) 。上 述 經(jīng) 濟(jì) 行 為 文 件 收 錄 于 本 報 告 書 備 查 文 件 中 。2、 評 估 目 的 描 述 示 例 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society1、 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 第 十 八 條 ：評 估 報 告 中 應(yīng) 當(dāng) 載 明 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 ， 并 具 體 描 述 評 估 對 象 的 基 本 情 況 ，通 常

61、 包 括 法 律 權(quán) 屬 狀 況 、 經(jīng) 濟(jì) 狀 況 和 物 理 狀 況 。 不 僅 規(guī) 定 在 評 估 報 告 中 應(yīng) 該載 明 評 估 對 象 和 評 估 范 圍 ， 還 規(guī) 定 要 具 體 描 述 評 估 對 象 的 基 本 情 況 ， 通 常 包括 “ 法 律 權(quán) 屬 狀 況 ” 、 “ 經(jīng) 濟(jì) 狀 況 ” 和 “ 物 理 狀 況 ” 。 2、 企 業(yè) 價 值 評 估 指 導(dǎo) 意 見 第 十 二 條 ：企 業(yè) 價 值 評 估 應(yīng) 當(dāng) 明 確 “ 評 估 對 象 及 其 相 關(guān) 權(quán) 益 狀 況 ” 。 企 業(yè) 價 值 評 估 項 目評 估 對 象 的 披 露 至 少 可 包 括 四 個

62、方 面 的 內(nèi) 容 ： 一 是 企 業(yè) 價 值 的 評 估 對 象 及 基本 情 況 ： 即 是 企 業(yè) 整 體 價 值 或 全 部 股 權(quán) 價 值 或 部 分 股 權(quán) 價 值 ； 涉 及 交 易 的 為部 分 股 權(quán) 價 值 時 的 持 股 人 及 股 權(quán) 比 例 ； 涉 及 交 易 的 股 權(quán) 為 流 通 股 或 非 流 通 股 、控 股 權(quán) 或 少 數(shù) 股 權(quán) 等 等 。 二 是 納 入 評 估 范 圍 的 資 產(chǎn) 及 權(quán) 益 狀 況 ： 即 資 產(chǎn) 類 型 、 帳 面 金 額 及 主 要 資 產(chǎn) 權(quán) 益 狀 況 ； 特 殊 資 產(chǎn) ， 如 無 帳 面 記 錄 的 無 形 資 產(chǎn) ， 租

63、 賃使 用 的 帳 外 的 ， 掛 靠 的 資 產(chǎn) 及 權(quán) 益 狀 況 。 三 是 需 作 單 獨(dú) 評 估 或 處 理 的 溢 余 資產(chǎn) ， 非 經(jīng) 營 資 產(chǎn) ， 無 效 資 產(chǎn) 等 資 產(chǎn) 及 權(quán) 益 狀 況 。五 、 評 估 對 象 與 評 估 范 圍（ 一 ） 相 關(guān) 已 有 規(guī) 范 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society 與 91號 文 件 ， 指 南 根 據(jù) 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 的 規(guī) 定 ， 在 明確 相 關(guān) 概 念 的 基 礎(chǔ) 上 ， 細(xì) 化 規(guī) 范 了 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 不 同 情 形 下 的 評 估 對

64、象 與 評 估 范 圍 的 描 述 。1、 明 確 了 相 關(guān) 概 念 實(shí) 際 上 ， 在 中 評 協(xié) 已 經(jīng) 發(fā) 布 的 一 系 列 評 估 準(zhǔn) 則 ， 均 對 評 估 對 象 和 評 估范 圍 基 本 情 況 的 描 述 進(jìn) 行 了 規(guī) 范 。 如 ： 企 業(yè) 價 值 評 估 指 導(dǎo) 意 見 （ 試 行 ） 第 四 十 三 條 ： “ 注 冊 資 產(chǎn) 評 估 師 應(yīng) 當(dāng) 在 評 估 報 告 中 明 確 說 明 評 估 對 象 、 評估 對 象 的 存 在 狀 況 、 權(quán) 利 狀 況 和 受 到 的 限 制 。 ” 資 產(chǎn) 評 估 操 作 規(guī) 范 意 見(試 行 ) 第 一 百 二 十 一

65、條 ： “ 評 估 范 圍 和 對 象 說 明 經(jīng) 濟(jì) 情 形 涉 及 的 資 產(chǎn) 的范 圍 、 類 型 、 所 處 位 置 、 歸 屬 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 單 位 、 處 置 方 式 等 ” 。 對 于 企 業(yè) 價 值 評 估 ， 評 估 對 象 分 為 兩 類 ， 即 企 業(yè) 整 體 價 值 、 股 東 全 部權(quán) 益 價 值 或 股 東 部 分 權(quán) 益 價 值 ， 與 此 對 應(yīng) 的 評 估 范 圍 是 評 估 對 象 涉 及 的 資 產(chǎn) 及 負(fù) 債 內(nèi) 容 ， 包 括 房 地 產(chǎn) 、 機(jī) 器 設(shè) 備 、 股 權(quán) 投 資 、 無 形 資 產(chǎn) 、 債 權(quán) 和 債務(wù) 等 。 特 別 指 出 的

66、 是 股 東 全 部 權(quán) 益 價 值 和 股 東 部 分 權(quán) 益 價 值 作 為 評 估 對 象 ，采 用 資 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 法 對 其 評 估 時 ， 股 東 權(quán) 益 對 應(yīng) 的 法 人 資 產(chǎn) 和 負(fù) 債 是 評 估 范 圍 ，本 身 并 不 是 評 估 對 象 。 （ 二 ） 本 指 南 規(guī) 范 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society2、 細(xì) 化 規(guī) 范 了 國 有 資 產(chǎn) 評 估 項 目 不 同 情 形 下 的 評 估 對 象 與 評 估 范 圍 指 南 ， 分 企 業(yè) 價 值 評 估 項 目 和 單 項 資 產(chǎn) 或 者 資 產(chǎn) 組 合 兩 種 不 同 的 情 形 ， 規(guī) 范 了評 估 對 象 和 評 估 范 圍 的 信 息 披 露 。 單 項 資 產(chǎn) 或 者 資 產(chǎn) 組 合 評 估 項 目 ， 除 資 產(chǎn) 評 估 準(zhǔn) 則 評 估 報 告 規(guī) 定 的 描述 評 估 對 象 的 法 律 權(quán) 屬 狀 況 、 經(jīng) 濟(jì) 狀 況 和 物 理 狀 況 等 基 本 情 況 外 ， 借 鑒 了 91號 文 件規(guī) 定 內(nèi) 容 的 精 神 ， 增 加 了 說 明