《《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義（95頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試 物業(yè)管理基本制度與政策2013年 版 視 頻 講 座 地 址 ： http:/ 考情分析1、課程介紹2、試卷分析3、備考建議 物業(yè)管理基本制度與政策是一門理論與實踐相結(jié)合的課程。課程知識點多，信息量大，涉及物權(quán)法、物業(yè)管理條例、 物業(yè)服務收費管理辦法、 住宅專項維修資金管理辦法等二十多部法律法規(guī)等規(guī)范性文件，有一定的理論深度。課程介紹 這門課程的教材特點是：（1）繼續(xù)延用06版教材；（2）備考時必須參考08年教材補充修改內(nèi)容；（3）宏觀體系基本穩(wěn)定，具體內(nèi)容體現(xiàn)法律法規(guī)更新情況。課程介紹 課程內(nèi)容第一章 物業(yè)管理概述第二章 物業(yè)管理服務第三章 物業(yè)管理的基本制度 第
2、四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（增加） 第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第六章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（超綱）課程介紹 試卷題型 單選題 60個，每題1分，共60分； 多選題 20個，每題2分，共40分。評分方式 多項選擇題每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5。試卷分析 往年考情 （2010年）試卷分析 通過率 平均分物業(yè)管理基本制度與政策 81.09% 71.21物業(yè)經(jīng)營管理 66.8% 64.37物業(yè)管理實務 41.84% 55.86物業(yè)管理綜合能力 38.09% 55.9 通讀大綱 161個要點，全面覆蓋。 教材為本 反復
3、三遍以上；學習時要有出題意識。 區(qū)分主次 “掌握” 60% 準確理解、準確記憶、準確運用； “熟悉” 30% 理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷； “了解” 10% 知道其基本含義、能夠進行判斷和應用。 適當做題 重視真題；不要貪多。備考建議 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié) 物業(yè)管理條例第一章物業(yè)管理概述 本章概況本章共有17個大綱要點，08年內(nèi)容上未作修改。主要為基本理論、制度背景介紹，無具體操作規(guī)定，記憶與理解難度較小。 一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定
4、，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（物業(yè)管理條例第二條）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)房屋等建筑物管理的三種主要方式業(yè)主有權(quán)選擇,選聘應依條例第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解2物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同物業(yè)管理活動的實質(zhì):交易 交易的紐帶/契約基礎：物業(yè)服務合同標的：物業(yè)管理服務3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選
5、題】下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理C物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的 D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 B 一、物業(yè)管理的概念（二）條例調(diào)整的范圍1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。無分別立法的必要區(qū)分：前期物業(yè)管理招投標 專項維修資金制度2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 下列關(guān)于物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（）A物業(yè)管
6、理條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動B物業(yè)管理條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定C物業(yè)管理條例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理條例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村【例題多選題】 【正確答案】AD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應3物業(yè)管理活動應當遵循市場原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）
7、物業(yè)管理的市場化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變單一建筑組團建筑、住宅小區(qū)獨立產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場化特征3物業(yè)管理活動應當遵循市場原則 委托物業(yè)管理的本質(zhì)：物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離 業(yè)主享有物業(yè)決策權(quán)，物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理職 市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件： 一、強調(diào)業(yè)主的自主權(quán) 二、強調(diào)物業(yè)活動須納入市場秩序4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理活動的前提條件是（ ）。A公開化原則 B高科技化原則C市場化原則 D標準
8、化原則【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 基本特征：1.社會化2.專業(yè)化 3.市場化第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會化物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)管理社會化有兩個基本
9、含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 (續(xù))第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會化物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理社會化的必要前提是（）A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務企業(yè)D物業(yè)服務企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)【正確答案】B第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管
10、理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求： （1）有專業(yè)的人員配備；（2）有專門的組織機構(gòu)；（3）有專門的管理工具設備；（4）有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；（5）運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。 （續(xù)）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）A物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的
11、簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理B要求物業(yè)服務企業(yè)有專門的管理工具設備C物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)服務企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（三）市場化（最重要特點）物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。 物業(yè)管理的屬性： 經(jīng)營提供的商品：勞務方式：等價有償 市場化的集中體現(xiàn)：雙向選擇和等價有償?shù)谝还?jié) 物業(yè)管理的概念 【歷年真題】（2010年多
12、選題第61題）我國物業(yè)管理的基本特征有（）。A統(tǒng)一化 B市場化C社會化 D專業(yè)化E現(xiàn)代化【正確答案】BCD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展起源：19世紀60年代 英國 奧克維婭希爾女士 皇家特許屋宇經(jīng)理學會 20世紀初 美國 第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥 建筑管理人協(xié)會，標志著物 業(yè)管理行業(yè)的成熟第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年，城市房地產(chǎn)逐步國有化政策：（1）私房社會主義改造轉(zhuǎn)化為國有；（2）國家建造住房供居民和職工租用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展公有住宅總量： 小 大 小 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開
13、放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。弊端：建設資金無法回收，制約住宅建設發(fā)展；住房供應短缺，人均面積下滑；維修養(yǎng)護難以維持，房屋損壞嚴重。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住
14、房及住房制度改革（三）住房商品化制度（三項改革）1城鎮(zhèn)住房制度改革1979年，試點；1994年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展；1998年，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，實施住房分配貨幣化。2城市土地使用制度改革第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（三）住房商品化制度3房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革內(nèi)容：改 統(tǒng)包統(tǒng)支制度（統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理） 推 綜合開發(fā)模式（統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設），建立并完善商品房市場。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司
15、成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1984年 廣州 五羊村小區(qū)經(jīng)驗 住戶較為復雜的小區(qū)1990年 深圳 蓮花二村經(jīng)驗 黨政機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工較為集中的房屋第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)。1994年，建設部城市新建住宅小區(qū)管理辦法
16、，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。1995年，青島經(jīng)驗；1997年，大連經(jīng)驗；1999年，深圳經(jīng)驗。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用(一)實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長(二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)(四)實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定(五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【記憶竅門】一邊居住在社區(qū)，一邊就業(yè)，有利于促進產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【例題多選題】物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的
17、地位與作用表現(xiàn)在（ ）。A有利于促進經(jīng)濟增長B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【正確答案】ACDE第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 我國物業(yè)管理發(fā)展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用； 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預；三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房
18、的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設特點：一、借鑒性；二、過渡性；三、針對性。全國性的政策法規(guī)：（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設部1994年是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（二）物業(yè)管理服務考評標準1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準建設部1995年2.全國城市物業(yè)
19、管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則建設部1997年3.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知建設部2000年 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度關(guān)于實行物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司1996年（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法國家計委和建設部1996年 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（五）物業(yè)服務企業(yè)財務管理規(guī)定財政部1998年
20、（六）住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法財政部1998年（七）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法建設部1999年（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設部2002年第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設特點：一、配套性；二、經(jīng)驗性；三、操作性。全國性的政策法規(guī)：(1)2003年6月，建設部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程；(2)2003年9月，建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(4)2004年1月，中國物
21、業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準；(5)2004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法；(6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定； （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(7)2004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約(示范文本)和前期物業(yè)服務合同(示范文本)；(8)2005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法； （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(9)
22、2007年9月，國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)布物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）；(10)2010年10月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布物業(yè)承接查驗辦法。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 【例題多選題】物業(yè)管理條例頒布后這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（）。A配套性 B過渡性C借鑒性 D經(jīng)驗性E操作性【正確答案】ADE第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 2003年6月8日，國務院頒布了物業(yè)管理條例。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進人了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 【往年真題】（2010年單選題第1題）2003年9月1日，（）的實施，標
23、志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化的新階段。A物權(quán)性 B物業(yè)管理條例C業(yè)主大會規(guī)程D前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法【正確答案】B第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第一步 起草階段。 1999年4月，建設部成立條例起草小組，開始條例的起草工作。起草小組主要工作：(一) 收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況；(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料；(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題；(四)起草征求意見稿，廣泛征求意見。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第二步 提請國務院審議。 起草小組在廣泛征求意見的基礎上，對征求意見稿進行修改，于2001年3月經(jīng)建設部常務會議討論通過，形成
24、條例(送審稿)，提請國務院審議。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第三步 召開專家論證會。國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開條例(送審稿)專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第四步 形成條例(草案)。在專家論證會和專題調(diào)研的基礎上，結(jié)合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對條例(送審稿)作了相應修改，最終形成條例(草案)。 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第五步 條例(草案)公開征求意見。2002年10月16日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將條
25、例(草案)登報公開向社會征求意見。第六步 審議通過。2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了條例(草案)。第七步 修訂。2007年8月26日，根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國務院決定對條例作出修訂。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)是平等的民事主體，是
26、服務和被服務的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務、業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則、前期物業(yè)管理、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的法律關(guān)系、業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設了七項物業(yè)管理的基本制度：第四節(jié) 物業(yè)管理條例 1業(yè)主大會 5物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理2業(yè)主公約 6物業(yè)管
27、理從業(yè)人員職業(yè)資格3前期物業(yè)管理招投標 7住宅專項維修資金4物業(yè)承接查驗第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵： (一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 條例充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務
28、的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制
29、業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(三) 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動物業(yè)管理活動中的問題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系對物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系，不
30、宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則；對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設的法律制度 條例所創(chuàng)設的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和
31、市場的關(guān)系物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介第一章 總則第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務第四節(jié) 物業(yè)管理條例第五章 物業(yè)的使用和維護第六章 法律責任第七章 附則（共70條） 四、條例主要內(nèi)容簡介(一)第一章 總則本章共5條，對條例的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議
32、事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制
33、度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(四)第四章 物業(yè)管理服務本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權(quán)利義務關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(五)第五章 物業(yè)的使用與維護本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責任條例的法律責任有如下幾個方面的特點
34、：(1)行政責任、民事責任并存。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是條例中法律責任設計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責任條例的法律責任有如下幾個方面的特點：(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，條例在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 (3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法
35、律關(guān)系(一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。條例在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(二) 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)服務企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交
36、換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 【歷年真題】（2010年單選題第6題）物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，是一種民事行為，民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。A約束性 B獨立性C自愿性 D合法性【正確答案】C第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前也是業(yè)主，通常叫大業(yè)主。購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)
37、系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務：（1）制定臨時管理規(guī)約并明示買受人；（2）住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；（3）提供必要的物業(yè)管理用房（4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備；（5）在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位與業(yè)主之間是一種服務合同關(guān)系，而這些企業(yè)與相應的物業(yè)服務企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及
38、物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織；業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)娜后w。居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上
39、下級關(guān)系。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。條例規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當告知并聽取居委會建議；應當與居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，并接受其指導。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系物業(yè)服務企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務關(guān)系。第四節(jié) 物業(yè)管理條例
40、五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 掌握：條例對物業(yè)管理的定位，條例的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。本章小結(jié) THE END謝謝 觀看
《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義
