國資委資產(chǎn)評估核準(zhǔn)備案要求及評估報告常見問題

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2、要,國資評估報告要求及常見問題,,國有資產(chǎn)評估管理,一、國有資產(chǎn)評估管理法律法規(guī),《,中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法,》,（,2008,年,10,月,28,日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過）,《,企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法,》(,國務(wù)院國資委、財(cái)政部,3,號令,),《,企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例,》(,中華人民共和國國務(wù)院令第,378,號,),《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（,1991,年國務(wù)院,91,號令）,《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》,（,原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā),[1992]36,號,）,,國有資產(chǎn)評估管理,《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》,（,國務(wù)院國資委第,1

3、2,號令,）,《,國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法,》,（,國資委,19,號令,）,《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》,(,國資委產(chǎn)權(quán),[2006]274,號,),《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》,(,國務(wù)院國資委國資產(chǎn)權(quán)發(fā)（,2006,）,306,號,),《,關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知,》(,國資發(fā)產(chǎn)權(quán),〔2009〕941,號,),,,國有資產(chǎn)評估管理,《,中央企業(yè)資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引,》(,國資發(fā)產(chǎn)權(quán),〔2010〕71,號,),《,關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見,》,（國資發(fā)產(chǎn)權(quán),[2011]68,號）,《,中央企業(yè)境外國有

4、產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法,》,（ 國資委令第,27,號）,《,中央企業(yè)境外國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法,》,（國資委令第,26,號）,《,關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知,》,（國資發(fā)產(chǎn)權(quán),〔2011〕144,號）,,,國有資產(chǎn)評估管理,《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作指引》,(,國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔,2013,〕,64,號,),《,關(guān)于中央企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項(xiàng)的通知,》,（國資發(fā)產(chǎn)權(quán),〔2011〕121,號）,《,金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法,》(,財(cái)政部令第,54,號,),《,金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法,》(,財(cái)政部令第,47,號,),《,中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法,》(,

5、財(cái)文資,[2012]15,號,),……,,,,國有資產(chǎn)評估管理,二、國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目核準(zhǔn)備案管理,企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。,經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，分別由其國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)。,經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)備案；經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)所出資企業(yè)（以下簡稱中央企業(yè)）及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。,地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定。,,

6、國有資產(chǎn)評估管理,核準(zhǔn)備案的時間要求,,,企業(yè)應(yīng)當(dāng)自評估基準(zhǔn)日起,8,個月內(nèi)向國資委提出核準(zhǔn)申請,,,企業(yè)收到評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告后，應(yīng)當(dāng)在評估基準(zhǔn)日起,9,個月內(nèi)將備案申請材料逐級報送備案管理單位,,,,,國有資產(chǎn)評估管理,需經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)：,1,、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán),2,、股份有限公司國有股權(quán)設(shè)置事項(xiàng),3,、經(jīng)國務(wù)院國資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中，按限額專項(xiàng)委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作。其中，屬于國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額賬面值在,5000,萬元（不含）人民幣（下同）以下資產(chǎn)評估項(xiàng)目的備案，,5000,萬元以上的

7、資產(chǎn)評估項(xiàng)目繼續(xù)由國務(wù)院國資委辦理備案；其他中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額賬面值在,2000,萬元（不含）以下資產(chǎn)評估項(xiàng)目的備案，,2000,萬元以上的資產(chǎn)評估項(xiàng)目繼續(xù)由國務(wù)院國資委辦理備案。,,,,,國有資產(chǎn)評估管理,涉及多個國有產(chǎn)權(quán)主體評估項(xiàng)目的管理方式,,有多個國有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)；國有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。,,國務(wù)院批準(zhǔn)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)同時涉及中央和地方的，可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級報送國務(wù)院國資委進(jìn)行核準(zhǔn)。,,,,,國資評估報告要求及常見問題,一、,國有

8、資產(chǎn)評估報告關(guān)注要點(diǎn),經(jīng)濟(jì)行為及方案設(shè)計(jì),經(jīng)濟(jì)行為與國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的關(guān)系,經(jīng)濟(jì)行為與國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系,,產(chǎn)權(quán)瑕疵,涉及到,上市的,項(xiàng)目時，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善,土地處置估價時點(diǎn)必須,不能晚于,評估報告基準(zhǔn)日,,政策法規(guī),不能違反相關(guān)法規(guī)，如,轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違反,19,號令,,,國資評估報告要求及常見問題,評估技術(shù),評估基準(zhǔn)日,的選擇是否適當(dāng)，評估結(jié)果的使用有效期是否明示。重點(diǎn)審查評估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求等。,基準(zhǔn)日的選擇盡可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，同時考慮會計(jì)報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末,評估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準(zhǔn)

9、日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定,選擇的評估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評估作價依據(jù)。評估過程中要及時地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。,,,,,國資評估報告要求及常見問題,《,國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法,》,第三十六條，國有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股

10、東產(chǎn)權(quán)變動決議的日期相差不得超過一個月。,,進(jìn)行,PPA,評估的基準(zhǔn)日是會計(jì)準(zhǔn)則中定義的企業(yè)合并的購買日。購買日是購買方獲得對被購買方控制權(quán)的日期，即企業(yè)合并交易進(jìn)行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日期，這個日期不是企業(yè)合并確定交易價格進(jìn)行資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日。,,國資評估報告要求及常見問題,資產(chǎn)評估范圍,與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。,,評估方法,運(yùn)用是否合理。重點(diǎn)審核評估方法是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理等。,必須采用兩種或兩種以上評估方法，鼓勵市場法。但是，對于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中一種方法必須為成本法。,,評估依據(jù),是否適當(dāng)。重點(diǎn)審核評估

11、工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。,報告中不應(yīng)出現(xiàn)未使用的評估依據(jù),評估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī),,,,,,國資評估報告要求及常見問題,評估目的,：對評估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評估報告只允許針對一個評估目的。,企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出,承諾,。,,評估過程,是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點(diǎn)審核評估機(jī)構(gòu)在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過程是否完整，是否存在未履行評估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評估步驟的行為等。,,評估報告,是否符合《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》規(guī)定要求。,,價值類型,:,需要核準(zhǔn)、備案的國有資

12、產(chǎn)評估報告使用的價值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要求選擇市場價值類型。,,,,,,國資評估報告要求及常見問題,評估結(jié)論,,同一報告下,同一類型的,各公司評估結(jié)論選擇理由需保持一致性,對于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標(biāo)、專利、資質(zhì)等無形資產(chǎn)而在成本法評估中又未考慮的，應(yīng)推薦收益法,企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評估的（例如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報告又未采用收益法作為最終結(jié)果，,須,注意選擇方法描述時的合理,性,收益法和成本法評估結(jié)果差異應(yīng)有合理解釋,對于長期股權(quán)投資評估值，應(yīng)加回最合理的評估結(jié)論,關(guān)注股東部分權(quán)益價值的計(jì)算,,,國資評估報告要求及常見問題,示例：,,母,公司選用資

13、產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果，而三個子公司選用收益法評估結(jié)論,根據(jù),母,公司評估說明中描述，其目前主要職能是“指導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)營管理,未考慮,母,公司的成本和效益對企業(yè)價值的影響,,,,國資評估報告要求及常見問題,案例,,,某,中央企業(yè),二級子公司,（,A,公司）,擬,收購,C,公司持有的,F,公司的,股權(quán),,經(jīng)評估，,F,公司的股東全部權(quán)益價值評估結(jié)果為,39,500,萬元,,,,,,,國資評估報告要求及常見問題,F,公司注冊資本金為,5000,萬元,，具體構(gòu)成,：,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,1,500,30.00%,B,公司,1,250,25.00%,C

14、,公司,1,050,21.00%,D,公司,950,19.00%,E,公司,250,5.00%,合 計(jì),5,000,100.00%,,國資評估報告要求及常見問題,F,公司賬面實(shí)收資本為,30,039,萬元,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,15,574,51.846%,B,公司,5,431,18.080%,C,公司,4,562,15.187%,D,公司,3,386,11.272%,E,公司,1,086,3.615%,合 計(jì),30,039,100.00%,,國資評估報告要求及常見問題,,無股東會決議,,未辦理,增資,驗(yàn)資和工商變更等手續(xù),,章程中未約定,,,,國資

15、評估報告要求及常見問題,對審計(jì)報告的要求：,,審計(jì)報告不僅是企業(yè)申請備案核準(zhǔn)的必備上報資料之一，而且是評估工作中的基礎(chǔ)資料。對企業(yè)進(jìn)行價值評估，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日審計(jì)報告。,但少數(shù)股權(quán)可以不要基準(zhǔn)日的審計(jì)報告，或不要審計(jì)報告,需,與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報告,或,專項(xiàng)審計(jì)報告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報告時，對其附加說明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段或修正性用語，企業(yè)需提供對有關(guān)事項(xiàng)的書面說明及承諾,,,,國資評估報告要求及常見問題,假如用收益法對企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的審計(jì)報告（或?qū)彾▓蟊恚?擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重

16、組項(xiàng)目，評估基準(zhǔn)日在,6,月,30,日（含）之前的，需提供最近三個完整會計(jì)年度和本年度截至評估基準(zhǔn)日的審計(jì)報告；評估基準(zhǔn)日在,6,月,30,日之后的，需提供最近兩個完整會計(jì)年度和本年度截至評估基準(zhǔn)日的審計(jì)報告。其他經(jīng)濟(jì)行為需提供最近一個完整會計(jì)年度和本年度截至評估基準(zhǔn)日的審計(jì)報告,,,國資評估報告要求及常見問題,評估師與土地估價師、礦業(yè)權(quán)估價師之間的銜接,土地使用權(quán)估價、礦業(yè)權(quán)評估，如應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）后引用,評估師在評估報告中引用土地估價師的報告，必須進(jìn)行完整的審閱；如土地估價報告含各種假設(shè)條件，要與整個評估報告相匹配。,不能出現(xiàn)這樣的揭露

17、：“,注冊資產(chǎn)評估師對于土地評估價值的合理性不發(fā)表任何意見。,”,應(yīng)關(guān)注專業(yè)評估報告評估對象的價值定義，當(dāng)評估對象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價款等預(yù)計(jì)負(fù)債時，評估范圍應(yīng)包括這部分負(fù)債。,,,,國資評估報告要求及常見問題,注意土地評估與建筑物評估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，尤其對土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、在建工程中的征地費(fèi)用，要特別關(guān)注是否存在重復(fù)評估問題。,對房屋建筑物的年限，評估師與土地估價師有不同的看法，需要雙方都做重大披露。,假如土地按收益法進(jìn)行評估，地上建筑物按實(shí)際狀況來預(yù)測還是按最佳狀況預(yù)測，評估師和土地估價師之間有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致。,企業(yè)價值評估與礦業(yè)權(quán)評估中，主要參

18、數(shù)應(yīng)該保持一致。,,國資評估報告要求及常見問題,二、各種評估方法中需,關(guān)注,的問題,資產(chǎn)基礎(chǔ)法,銀行存款,,外幣存款，無論金額大小，需按基準(zhǔn)日匯率重新計(jì)算,,往來款,整個集團(tuán)的壞賬準(zhǔn)備政策應(yīng)該是一致的,預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生,對職工、關(guān)聯(lián)方,原則上,不應(yīng)考慮風(fēng)險損失,預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用應(yīng)評估為,0,對外投資掛在其他應(yīng)收款核算,,國資評估報告要求及常見問題,存貨,,存貨盤查后為負(fù)數(shù),要求審計(jì)做如下處理,：應(yīng)轉(zhuǎn)為其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大，不影響總體評估，就按紅字列示。,評估處理：按賬面值確認(rèn),關(guān)注企業(yè)計(jì)提的存貨,跌價準(zhǔn)備,的項(xiàng)目和原因,,在用低值易耗品,不能按

19、賬面值確認(rèn)，,應(yīng)按,重置,成,本法,計(jì)算,,國資評估報告要求及常見問題,產(chǎn)成品（庫存商品）,原材料性質(zhì)的,產(chǎn),成品,（庫存商品）,應(yīng)按原材料評估。市場上能直接購買到的產(chǎn)成品,（庫存商品），,如酒店銷售的煙酒，應(yīng)按,市場價格,直接評估,如何,確定產(chǎn)成品評估值,,“,,產(chǎn)成品銷售單價（不含稅）×產(chǎn)成品數(shù)量－銷售費(fèi)用－全部稅金－適當(dāng)利潤,”,,,能用,以下,這個公式計(jì)算產(chǎn)成品嗎,,“產(chǎn)成品成本×（,1+,凈利潤,/,成本）”,,請注意,產(chǎn)成品增值率,與收益法中預(yù)測,企業(yè),利潤率的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋,,,,,國資評估報告要求及常見問題,29,案例介紹,國資評估報告要求及常見問題,30,國資

20、評估報告要求及常見問題,31,長期股權(quán)投資共包括,5,家企業(yè)：,被投資單位,持股比例,%,投資成本,賬面價值,B,公司,94,945,200,C,公司,90,180,100,D,公司,100,3,000,2,700,E,公司,50,16,000,9,600,F,公司,32,400,-100,合計(jì),,20,525,12,500,單位：萬元,國資評估報告要求及常見問題,32,國資評估報告要求及常見問題,33,,如何確定對,E,公司,長期股權(quán)投資的,評估值,,國資評估報告要求及常見問題,34,,,,案例分析,國資評估報告要求及常見問題,35,,,,案例分析,國資評估報告要求及常見問題,36,案例分析

21、,,,,國資評估報告要求及常見問題,37,,能否直接使用基準(zhǔn)日為,2012,年,4,月,30,日的,E,公司,評估結(jié)果呢,,國資評估報告要求及常見問題,38,,,國資評估報告要求及常見問題,39,,對于非控股長期股權(quán)投資，特別是“小股權(quán)”的評估，通常采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長期股權(quán)投資評估價值。,應(yīng)說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評估基準(zhǔn)日相距時間不長、且評估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設(shè)立時企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大等分析內(nèi)容；又如,,,評估基準(zhǔn)日近期收購的非控股長期股權(quán)投資，應(yīng)說明收購價格和帳面價值的差異原因等等。

22、,特別注意，投資時間不長，采用被投資企業(yè)評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長期股權(quán)投資評估價值發(fā)生增值的情況，多由于老股東未分配利潤產(chǎn)生，這時應(yīng)關(guān)注，新股東是否能夠享有該等留存收益。,長期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時，應(yīng)充分考慮對其往來款項(xiàng)的影響。,國資評估報告要求及常見問題,40,機(jī)器設(shè)備,評估原值增減值幅度大的，,應(yīng),特別關(guān)注,設(shè)備于基準(zhǔn)日近期購買，賬面原值與凈值相差較大，要注意是否為二手設(shè)備，成新率取值是否合理,被評估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價值應(yīng)包含增值稅,示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅，設(shè)備用不含稅價評，評估減值幅度較大，應(yīng)核實(shí)企業(yè)設(shè)備是否取得增值稅

23、發(fā)票，增值稅能否抵扣，是否形成漏項(xiàng),國資評估報告要求及常見問題,41,房屋建筑物與設(shè)備評估的,前期費(fèi)用及其他費(fèi)用是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，,項(xiàng)目合理工期,是否,一致,附屬于建筑物的電梯、消防設(shè)施等機(jī)器設(shè)備是否已在建筑物中評估,小客車評估原值一般不應(yīng)高于賬面原值,注意盤盈設(shè)備的合理性：新設(shè)備可能會,有附帶,的,備,件，這些,備件,不能做盤盈,同型號、同生產(chǎn)廠家的相同設(shè)備，重置全價一般應(yīng)相同,國資評估報告要求及常見問題,42,房屋建筑物,主要關(guān)注,評估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評估單價的合理性,房屋是否,有,報建手續(xù)，前期費(fèi)用取值應(yīng)不一致,房屋經(jīng)濟(jì)壽命合理性,成本法評估中，除明

24、確約定土地到期后房屋將被政府無償收回，否則房屋應(yīng)按自身經(jīng)濟(jì)壽命年限評估,,,,國資評估報告要求及常見問題,43,房屋在近期裝修或改造，勘察成新率,應(yīng),考慮相關(guān)因素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況,應(yīng),有合理解釋,評估時沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評估漏項(xiàng),要注意設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù),前期費(fèi)用及其它費(fèi)用是否計(jì)取齊全,國資評估報告要求及常見問題,44,案例：,某,建筑物建筑面積,34000,平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑工程造價,10000,萬元,裝飾裝修工程造價,4000,萬元,安裝工程造價,7000,萬元,工程造價合計(jì),21000,萬元,前期及其他費(fèi)用和資金成本,4000

25、,萬元,該建筑物建成日至評估基準(zhǔn)日,5,年，一直正常使用，期間未進(jìn)行裝修或改造,,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),房屋,的經(jīng)濟(jì)壽命年限為,60,年,,,,國資評估報告要求及常見問題,45,在建工程,通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分“自建”和“出包”兩種方式；形象進(jìn)度分未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停工等幾個階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，也可能是改（擴(kuò)）建、大修理工程。從資產(chǎn)評估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工程，其核實(shí)的方法和評估作價的方法都是不同的。,,國資評估報告要求及常見問題,46,完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費(fèi)用。在建工程本身的價值就

26、是企業(yè)在建工程權(quán)益價值：,在建工程于基準(zhǔn)日近期開工，可按賬面值確認(rèn),在建工程開工日期距基準(zhǔn)日一年以內(nèi)，可按賬面值加上資金成本確定評估值（若賬面未含資金成本），費(fèi)用類性質(zhì)的除外,在建工程開工日期距評估基準(zhǔn)日一年以上，還應(yīng)考慮人工、材料等價格發(fā)生的變化,在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應(yīng)按固定資產(chǎn)評估,,,國資評估報告要求及常見問題,47,完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實(shí)際成為建設(shè)方與承包方的結(jié)算科目。建設(shè)方的賬面記錄，是將與承包方結(jié)算工程價款作為工程成本，通過在建工程核算。,因此，從資產(chǎn)評估專業(yè)角度可理解為“預(yù)付款”，應(yīng)該采取與“預(yù)

27、付賬款”相同的評估思路估值。,該在建工程本身的價值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價值的資產(chǎn)評估并無直接對應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費(fèi)用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價值未確認(rèn)之前，在建工程本身的價值并不能真實(shí)反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價值。,因此對該等在建工程評估操作中，應(yīng)重點(diǎn)分析出包合同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)生預(yù)定功能的風(fēng)險等，如無問題可以用賬面值列示在建工程的評估值。,,國資評估報告要求及常見問題,48,土地,被評估企業(yè)賬上只有房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投入。,,土地使用權(quán)權(quán)屬、被評估企業(yè)獲許使用土地（是否還包括基礎(chǔ)配套設(shè)施）的條件、方式應(yīng)在報告中披露；還應(yīng)在針對性假設(shè)中設(shè)定經(jīng)濟(jì)

28、行為實(shí)現(xiàn)后可以繼續(xù)獲許使用土地,/,基礎(chǔ)配套設(shè)施。,評估結(jié)果應(yīng),高于,工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn),國資評估報告要求及常見問題,49,基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,-,基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日距評估基準(zhǔn)日超過,3,年，一般不允許采用,-,期日修正系數(shù)應(yīng)有合理計(jì)算過程,,成本法,-,土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性,-,成本法和基準(zhǔn)地價法的因素修正系數(shù)不一定相同，前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級別平均水平比，兩者不一定重疊,國資評估報告要求及常見問題,50,市場法,1,、,參考案例成交時間距離評估基準(zhǔn)日時間不應(yīng)太長,2,、,參考案例交易情況應(yīng)與委估宗地一致,3,、,參考案例,交易價

29、格不應(yīng)相差過大,,國資評估報告要求及常見問題,51,無形資產(chǎn),市場上可購買的通用類無形資產(chǎn)應(yīng)按市價評估,非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價值確認(rèn),，,評估人員應(yīng)注意賬面攤余價值的合理性,“資質(zhì)”問題：資質(zhì)本身是有價值的，但是不能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國家明文規(guī)定資質(zhì)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。,采用,收益法,評估結(jié)果才能,體現(xiàn)資質(zhì)的價值,,,國資評估報告要求及常見問題,52,長期待攤費(fèi)用,因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次性繳納的租金等，評估值,與賬面值一致合理嗎,？,,專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動負(fù)債）,一定要詳細(xì)核實(shí)專項(xiàng)應(yīng)付款是否為企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債,,應(yīng)交稅金,對于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目，

30、已銷售部分是否也足夠計(jì)提了土地增值稅。所得稅是否按整個地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤足額計(jì)提。,,,國資評估報告要求及常見問題,53,收益法,行業(yè)、企業(yè)簡介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾,虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè),即使只采用收益法和市場法評估，也必須進(jìn)行資產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報明細(xì)表,國資評估報告要求及常見問題,54,收入及成本的預(yù)測,收入、成本預(yù)測簡單，缺少預(yù)測依據(jù)；對于收入增長過快是審核中關(guān)注的重點(diǎn),以評估基準(zhǔn)日為時點(diǎn)，收入與成本突然出現(xiàn)拐點(diǎn)，需有合理解釋,預(yù)測期收入增長，而利潤下降，需有合理解釋,銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必須有詳細(xì)的

31、說明,低級錯誤示例,：,-,在預(yù)測銷量時，認(rèn)為,2006,年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但在后面預(yù)測成本時，卻采用,2006-2008,年的平均毛利率。,-,說明中,描述,主要業(yè)務(wù)人員紛紛離職，,而預(yù)測,其業(yè)務(wù),保持,每年,15.46,％的比例上升，,相矛盾,。,,,國資評估報告要求及常見問題,55,營業(yè)稅金及附加的預(yù)測,,一般情況下可以按比例預(yù)測,,如,單獨(dú)預(yù)測流轉(zhuǎn)稅額計(jì)算稅金及附加，但要注意預(yù)測的合理性及是否有漏項(xiàng)（營業(yè)稅,）,,營業(yè)費(fèi)用的,預(yù)測,,在采用歷史收入比例法預(yù)測營業(yè)費(fèi)用時，要注意剔除以前年度非正常的費(fèi)用,,管理費(fèi)用的預(yù)測,,管理費(fèi)用一般不與銷售收入成正比,,對于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評

32、估中應(yīng)考慮為保持資格所必須的年度研發(fā)支出,,國資評估報告要求及常見問題,56,財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測,,在采用,WACC,模型時，可以不用預(yù)測利息支出,。,但是，如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預(yù)測盈利，由于可以彌補(bǔ)以前年度虧損，這時考慮利息支出后利潤更好判斷,,不推薦預(yù)測手續(xù)費(fèi)、利息收入等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，除非特殊的企業(yè)（如金融機(jī)構(gòu)）,,所得稅的預(yù)測,,注意彌補(bǔ)以前年度虧損的問題,,折舊攤銷的預(yù)測,,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程在未來年度帶來的折舊攤銷,,國資評估報告要求及常見問題,57,資本性支出,的預(yù)測,,根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重,判斷采用,資本性支出,預(yù)測的方法,,目前主要就

33、兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就是預(yù)測期末資本性支出等于折舊、攤銷,,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在預(yù)測資本性支出時也應(yīng)考慮,,關(guān)注在預(yù)測期內(nèi)資本性支出均大于年度折舊攤銷的情況,,資本性支出應(yīng)與收入預(yù)測趨勢匹配,,國資評估報告要求及常見問題,58,營運(yùn)資金,增量的預(yù)測,永續(xù)期的營運(yùn)資金增量必須為,0,,折現(xiàn)率,在計(jì)算,CAPM,及,WACC,時采用的,DE,比必須一致,所得稅率如果在預(yù)測年度有變化，必須預(yù)測不同的折現(xiàn)率,,例：,“,一個,煤礦,企業(yè),主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn),，,整體收益法折現(xiàn)率,（,WACC,）取,13.2%,，礦權(quán)折現(xiàn)率取,8.43%”,，這樣的折現(xiàn)率合理嗎

34、,,國資評估報告要求及常見問題,59,收益年限,通常情況下，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況：,對于正常經(jīng)營且在可預(yù)見的未來不會出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營因素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)”方式；,對于在章程中明確約定了經(jīng)營期限的企業(yè)，特別是外商投資企業(yè)，應(yīng)根據(jù)章程的約定的經(jīng)營期限進(jìn)行預(yù)測，并保持收益年限與經(jīng)營期限的一致性，但應(yīng)注意在經(jīng)營期末價值的確定，若章程中經(jīng)營期限屆滿，一方退出，另一方將繼續(xù)經(jīng)營的，應(yīng)注意分析經(jīng)濟(jì)行為，保證經(jīng)濟(jì)行為及評估目的與收益期限具有一致性和匹配性；,,,,,國資評估報告要求及常見問題,60,資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通

35、?？紤]資源要素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據(jù)保有的礦產(chǎn)資源儲量和確定的生產(chǎn)規(guī)模，估算的礦山開采年限通?？梢宰鳛槠髽I(yè)收益年限，但有依據(jù)表明企業(yè)在礦產(chǎn)開采時生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲量，收益年限可以考慮延長。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒有新增土地儲備的計(jì)劃，通常考慮按照現(xiàn)有土地開發(fā)周期的收益年限。,,-,對于在可預(yù)見的未來存在影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的狀況時，處于謹(jǐn)慎原則應(yīng)在收益年限做特殊考慮，結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為和評估目的一并審慎分析確定。,,,,國資評估報告要求及常見問題,61,預(yù)測期,如果目前被評估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠，通常應(yīng)當(dāng)預(yù)測到稅收優(yōu)惠期結(jié)束，企業(yè)按正常稅率繳稅，預(yù)測收益具有代表性為止；,對于具有周期性

36、波動的企業(yè)，預(yù)測期應(yīng)當(dāng)包括一個完整的周期，以便據(jù)此估算預(yù)測期后的收益情況；對于迅速成長或剛經(jīng)歷重大變動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)預(yù)測到企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定，預(yù)測收益具有代表性為止；,,,,國資評估報告要求及常見問題,62,溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債,,企業(yè)基準(zhǔn)日流動資產(chǎn)及流動負(fù)債里的所有科目，要么納入營運(yùn)資金預(yù)測，要么作為溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債）。,,非流動資產(chǎn)（負(fù)債）中的固定資產(chǎn)清理、遞延所得稅資產(chǎn)（負(fù)債）,等,理論上都應(yīng)作為非經(jīng)營性資產(chǎn)考慮,,部分非流動資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性資產(chǎn)加回（例如投資性房地產(chǎn)等）,,將在建工程納入非經(jīng)營性資產(chǎn)的，需要有合理性解釋,,說明中,需,列明非經(jīng)營性資產(chǎn)的

37、描述、計(jì)算過程,,,國資評估報告要求及常見問題,63,收益法表格,,測算格式可參照企業(yè)的內(nèi)部管理報表，在設(shè)計(jì)測算表格時注意行業(yè)和企業(yè)的特殊性，要突出企業(yè)的特點(diǎn)，確保未來預(yù)測期間的適用性和反應(yīng)企業(yè)的獲利模式，與企業(yè)經(jīng)營模式匹配。,,國資評估報告要求及常見問題,64,未進(jìn)行應(yīng)有的職業(yè)判斷，簡單按賬面值列示,對企業(yè)一些復(fù)雜的資產(chǎn)，企業(yè)不能提供相關(guān)資料和證明時，以賬面值列示代替評估值，而不進(jìn)行注冊評估師應(yīng)有的職業(yè)判斷。,僅對被評估企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行評估，非經(jīng)營性資產(chǎn)按賬面值列示，但評估結(jié)果匯總表中又包含非經(jīng)營性資產(chǎn)，導(dǎo)致評估結(jié)果含義不清晰。,如：此次申報評估的資產(chǎn)中，存在一些非主業(yè)資產(chǎn)（如,XX,辦

38、事處房屋、,XX,鋪面房、生態(tài)園賓館等），評估按賬面價值列示。,,三、,國有資產(chǎn)評估報告常見問題,國資評估報告要求及常見問題,65,重大事項(xiàng)披露,,在報告審核中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)重大事項(xiàng)披露代替根據(jù)評估準(zhǔn)則應(yīng)執(zhí)行的評估程序，例如,：,,發(fā)現(xiàn)客戶的會計(jì)報表有差錯而不進(jìn)行調(diào)整,客戶無權(quán)屬證明文件不用替代程序進(jìn)行調(diào)查核實(shí),客戶要求不到評估現(xiàn)場時也只進(jìn)行披露,,國資評估報告要求及常見問題,66,期后事項(xiàng),,,對評估基準(zhǔn)日后，評估范圍發(fā)生重大變化而不對評估基準(zhǔn)日進(jìn)行調(diào)整,,對評估基準(zhǔn)日后，出具評估評估報告前依據(jù)的評估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的重大變化不進(jìn)行必要披露或調(diào)整,國資評估報告要求及常見問題,67,低級錯誤,,描述前后不一

39、致,,涉及到數(shù)值的低級錯誤,,,,國資評估報告要求及常見問題,68,總結(jié),69,袁輝,,yh3638@,,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感謝您的下載觀看,專家告訴,內(nèi)容總結(jié),國資委資產(chǎn)評估核準(zhǔn)備案要求及評估報告常見問題。3、經(jīng)國務(wù)院國資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中，按限額專項(xiàng)委托

40、中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作。不能違反相關(guān)法規(guī)，如轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違反19號令。必須采用兩種或兩種以上評估方法，鼓勵市場法。需與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報告或?qū)ｍ?xiàng)審計(jì)報告。評估師與土地估價師、礦業(yè)權(quán)估價師之間的銜接?！?產(chǎn)成品銷售單價（不含稅）×產(chǎn)成品數(shù)量－銷售費(fèi)用－全部稅金－適當(dāng)利潤”。長期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時，應(yīng)充分考慮對其往來款項(xiàng)的影響。被評估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價值應(yīng)包含增值稅。小客車評估原值一般不應(yīng)高于賬面原值。同型號、同生產(chǎn)廠家的相同設(shè)備，重置全價一般應(yīng)相同。主要關(guān)注評估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的。勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應(yīng)有合理解釋。- 土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性,