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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,北京服裝學(xué)院商學(xué)院,會計教研室,資產(chǎn)評估,學(xué)習(xí)方法與要求,熟練掌握,資產(chǎn)評估的基本概念、基本理論和基本方法。,對資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)，應(yīng)注意,各種類型資產(chǎn)評估的不同特點(diǎn),，重點(diǎn)掌握,各種類型資產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用。,本門課程涉及相關(guān)知識較多，需要學(xué)習(xí)和了解會計、統(tǒng)計、金融、經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等方面的知識。,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),資產(chǎn)評估的主體與客體,資產(chǎn)評估的原則,資產(chǎn)的價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn),第一章 導(dǎo)論,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的概念,及其特點(diǎn),1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),一
2、、資產(chǎn)評估的概念,具體的講：,指符合國家有關(guān)規(guī)定的,專門機(jī)構(gòu)和人員,（,評估主體,），依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,（,評估依據(jù),）,，為了特定的,評估目的,，遵循適用的,評估原則,，選擇適當(dāng)?shù)?價值類型,，按照法定的,評估程序,，運(yùn)用科學(xué)的,評估方法,，對特定資產(chǎn),（,評估對象,）,的價值進(jìn)行估算的過程。,是對資產(chǎn)在,某一時點(diǎn)的價值,進(jìn)行估計的行為或過程。,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),評估主體,：,表明由誰來進(jìn)行評估，具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)或職業(yè)資格,并登記注冊，可以指自然人、合伙人或法人。,評估依據(jù),：,國家有關(guān)規(guī)定，即評估活動應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政,策文件等。,評估目的,：,資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生
3、的經(jīng)濟(jì)行為，表明為什么進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估,價值為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值,類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。,評估原則,：,資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。,價值類型,：,對評估價值質(zhì)的規(guī)定，取決于評估目的，對評估方法的選擇,具有一定的約束。,評估程序,：,資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。,評估方法,：,估算資產(chǎn)價值必需的特定技術(shù)方法。,評估對象,：,對評估內(nèi)容的界定。,資產(chǎn),？,企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。,指過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益,。,會計學(xué)與資產(chǎn)評估學(xué)對資產(chǎn)的定
4、義有何區(qū)別,？,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)實(shí)性,控制性,有效性,稀缺性,合法性,時點(diǎn)性（現(xiàn)實(shí)性）,市場性,預(yù)測性,公正性,咨詢性,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn),1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),時點(diǎn)性（現(xiàn)實(shí)性）,指以,評估基準(zhǔn)日,為時間參照，按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況,對資產(chǎn)進(jìn)行評定估算。,換言之,，資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)評估,對象在某一時點(diǎn)的價值的估算。,評估基準(zhǔn)日,：確定資產(chǎn)評估價格的基準(zhǔn)日期。,具體的評估基準(zhǔn)日需要根據(jù)客戶的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的要求，與客,戶,協(xié)商確定,，或者,客戶指定,。可以是,過去,的某一天，也,可以是,現(xiàn)在,或,將來,的某一天。,
5、1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),資產(chǎn)評估一般要估算的是資產(chǎn)的市場價值,，是在模擬,市場條件下，對評估基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，,對資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、估價和報告，使評估價值盡可能接,近評估基準(zhǔn)日的市場價值。,評估資產(chǎn)的市場價值時，,一切評估要素均需源于市場,。,評估結(jié)果的有效性要接受,市場標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn),。,市場性,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),預(yù)測性,指用資產(chǎn)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。,換言之,，一項(xiàng)資產(chǎn)的市場價值是對其未來產(chǎn),生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。,評估結(jié)果帶有不確定性,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),公正性,指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資,產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于的資產(chǎn)業(yè)
6、務(wù)當(dāng)事人中任何一,方的需要。,公正性使資產(chǎn)評估常用于財產(chǎn)訴訟和政府對財產(chǎn)的征用和,管理,。,表現(xiàn)在兩方面：,（,1,）資產(chǎn)評估遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估,程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，這是公正性,的,技術(shù)保證,。,（,2,）評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，是,公正性的,組織保證,。,1.1,資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn),咨詢性,資產(chǎn)評估是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，,意見本身,沒有強(qiáng)制執(zhí)行的效力,，評估主體只是,對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)的定,價決策負(fù)責(zé)。,資產(chǎn)評估是由一定知識結(jié)構(gòu)的專家組成的專業(yè),評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，在資產(chǎn)評估過程中積累了大,量資產(chǎn)信息，能夠?yàn)樯鐣?/p>
7、各方面優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務(wù),提供咨詢。,資產(chǎn)評估與會計計價的聯(lián)系與區(qū)別,？,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),一、資產(chǎn)評估的目的,是指資產(chǎn)評估所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，也即估價結(jié),果的期望用途。,根據(jù)業(yè)務(wù)是否依據(jù)國家法令的需要，分為,非法,令評估,和,法令評估,。,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),非法令評估,法令評估,稅收,國家征用不動產(chǎn),（補(bǔ)償評估）,單項(xiàng)資產(chǎn)交易,合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營,企業(yè)合并、分設(shè)、兼并,發(fā)行股票,企業(yè)出售,企業(yè)租賃,產(chǎn)權(quán)變動,資產(chǎn)交易,房地產(chǎn)交易,土地成片出租,土地開發(fā)經(jīng)營,房地產(chǎn)買賣,房地產(chǎn)出租,抵押貸款,發(fā)行債券,融資租賃,融通資金,資產(chǎn)保全,企業(yè)資
8、產(chǎn)保全會計處理,財產(chǎn)保險,財產(chǎn)清算,咨詢服務(wù),資產(chǎn)開發(fā),考核經(jīng)營業(yè)績,財務(wù)報表,訴訟,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),企業(yè)產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)等，不僅局限于,所有權(quán),.,企業(yè)合并、分設(shè)、兼并：,企業(yè)合并,是指兩個以上企業(yè)法人均取消法人資格，合并成一個新,的獨(dú)立法人。,企業(yè)分設(shè),是指一個法人企業(yè)分設(shè)為兩個法人企業(yè)，或者在原來一,個一級法人的基礎(chǔ)上增加一個或多個二級法人企業(yè)。,企業(yè)兼并,是指占優(yōu)勢地位的企業(yè)兼并了另一個或多個企業(yè)。組成,一個實(shí)力更強(qiáng)的企業(yè)或集團(tuán)。兼并后，被兼并企業(yè)的法,人資格消失。,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理,以歷史成本作為會計基礎(chǔ)，遇到歷史
9、成本嚴(yán)重背離資產(chǎn)保全,需要時，通過資產(chǎn)評估重建會計基礎(chǔ)，以其作為下一階段的歷史,成本，使所提折舊能夠滿足資產(chǎn)保全的需要。,稅收,據(jù)西方歷史記載，第一次資產(chǎn)評估是由古埃及的教士為征稅,而進(jìn)行的資產(chǎn)評估。,我國目前開征的與資產(chǎn)評估有關(guān)的稅種有：,房產(chǎn)稅,、,土地使,用稅、土地增值稅,。評估需求量最大的是涉,及房地產(chǎn)的稅收。,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；,以非貨幣資產(chǎn)對外投資；,合并、分立、清算；,除上市公司以外的原股東股權(quán)比例變動；,除上市公司以外的整體或部分產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓；,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換、拍賣；,整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；,確定訴訟
10、資產(chǎn)價值；,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行評估的事項(xiàng)。,占有單位有下列行為之一的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評估：,經(jīng)各級人民政府及其授權(quán)部門批準(zhǔn)，對整體企業(yè)或者部分資產(chǎn)實(shí)施無償劃撥；,國有獨(dú)資企業(yè)、行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓。,占有單位有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)非國有資產(chǎn)進(jìn)行評估,：,收購非國有資產(chǎn)；,與非國有單位置換資產(chǎn)；,接收非國有單位以實(shí)物資產(chǎn)償還債務(wù)。,財政部,2002,年,1,月,1,日公布的,國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定,占有單位有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)國有資產(chǎn)進(jìn)行評估：,二、資產(chǎn)評估的假設(shè),1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),1,、繼
11、續(xù)使用假設(shè),2,、公開市場假設(shè),3,、清償（清算）假設(shè),1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),繼續(xù)使用假設(shè),指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。,考慮,兩個條件,：,1,、,資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命，并且能滿足其所有者經(jīng)營,上期望的收益,-,假設(shè)最基本的前提要求；,2,、資產(chǎn)能否通過轉(zhuǎn)換用途實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上是,否允許，在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上是否可行。,三種形式：,1,、資產(chǎn)按現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；,2,、資產(chǎn)今后將改變現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；,3,、資產(chǎn)位置發(fā)生變化后繼續(xù)使用。,核心,：強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),公開市場假設(shè),指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭
12、的市場上進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)其市場價值。,公開市場,（完全競爭的資產(chǎn)市場）,：,買賣雙方地位平等，均為自愿交易,;,買賣雙方交易目的為追求自我利益最大化；,雙方均有充足時間收集信息，進(jìn)行交易；,對交易對象具有必要的專業(yè)知識；,交易條件公開且不具有排他性。,適用于具有較強(qiáng)通用性、用途廣泛、市場化程度較高的資產(chǎn)；,專用性較強(qiáng)、處于特殊空間位置的不動產(chǎn)，通常不適用該假設(shè)。,1.2,資產(chǎn)評估的目的與假設(shè),清償（清算）假設(shè),指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，將被迫以協(xié)商或拍賣方,式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。,與公開市場下交易的顯著,區(qū)別,：,交易雙方地位不平等，賣方是非自愿的被迫出售,交易被限制在較短的時間內(nèi)完成。,評估價
13、值往往,低于,繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估,價值,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的主體,與客體,1.3,資產(chǎn)評估的主體與客體,一、資產(chǎn)評估的主體,指資產(chǎn)評估,業(yè)務(wù)的承擔(dān)者,，即從事資產(chǎn)評估的,機(jī)構(gòu),與,專業(yè)評估人員,。,國外，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為兩類,：,專業(yè)化資產(chǎn)評估公司；,兼營資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的各類財務(wù)咨詢公司、,會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所,。,我國目前對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實(shí)行,專業(yè)化管理,1.3,資產(chǎn)評估的主體與客體,二、資產(chǎn)評估的客體,資產(chǎn)：,經(jīng)濟(jì)主體,擁有或者控制,的，能夠以,貨幣計量,并給經(jīng)濟(jì)主體帶來,經(jīng)濟(jì)效益,的經(jīng)濟(jì)資源。,分類：,存在形態(tài),有形資產(chǎn)：,具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),無形資產(chǎn)：,沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),2
14、,、能否獨(dú)立存在,可辨認(rèn)資產(chǎn),：能夠獨(dú)立存在的資產(chǎn)。包括有形資產(chǎn)及商譽(yù)之外的無形資產(chǎn),不可辨認(rèn)資產(chǎn)：,不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而獨(dú)立存在的資產(chǎn)。,商譽(yù),3,、是否具有綜合獲利能力,單項(xiàng)資產(chǎn)：,單臺、單件資產(chǎn)。,整體資產(chǎn)：,由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組合而成的具有綜合獲利能力的資產(chǎn)綜合體。,單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價值的總和并不等于整體資產(chǎn)的價值。,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,1.4,資產(chǎn)評估的原則,一、資產(chǎn)評估的工作原則,是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn),評估主體與委托人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各當(dāng)事,人在資產(chǎn)評估中相互關(guān)系的準(zhǔn)則。,獨(dú)立性原則,客觀公正性原則,科學(xué)性原則,專業(yè)性原則,1.4,資產(chǎn)評估的原則,獨(dú)立性原則,評
15、估,機(jī)構(gòu)本身,應(yīng)該是一個獨(dú)立的、不為資產(chǎn)業(yè)務(wù),中任何一方所擁有，也不能隸屬于任何一方的社,會公正性中介組織，在利益和利害關(guān)系上，與資,產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒有任何聯(lián)系。,評估機(jī)構(gòu)在,執(zhí)業(yè)過程,中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者,地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓,力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評估。,客觀公正性原則,評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)；評估者在評估過程中以,公正、客觀的態(tài)度收集有關(guān)數(shù)據(jù)與資料，并要求評估過程,中的預(yù)測、推算等主觀判斷建立在市場與現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)之上。,減少主觀判斷的方法,盡量避免受到公眾關(guān)于資產(chǎn)價值觀點(diǎn)的影響；,估價前盡可能少的關(guān)心資產(chǎn)是被高估還是低估。,按照國際慣例，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收取的勞
16、務(wù)費(fèi)用只與工作量,相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價值掛鉤。,1.4,資產(chǎn)評估的原則,1.4,資產(chǎn)評估的原則,科學(xué)性原則,評估機(jī)構(gòu)必須擁有一支由工程、技術(shù)、營銷、財會、法律、經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊(duì)伍，成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德。,專業(yè)性原則,指在評估過程中，必須按照,規(guī)定的評估程序,，根據(jù),特定的評估目的,，選擇,適用的價值類型,，采用,適宜的估價方法,，制定科學(xué)的,評估方案,，使資產(chǎn)評估結(jié)果,準(zhǔn)確合理。,1.4,資產(chǎn)評估的原則,二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則,指在資產(chǎn)評估過程中進(jìn)行具體技術(shù)處理的原,則，也稱為資產(chǎn)定價原則。,貢獻(xiàn)原則,替代原則,預(yù)期收益原則,最佳使用原則,1.4,資產(chǎn)評估的原則,貢獻(xiàn)原則,理論依據(jù),：,同一市場上相同或相似物品具有相同 或相近的價格,替代原則,單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，而不是孤立的根據(jù)其自身的價值來確定評估值；也可以根據(jù)當(dāng)缺少它時，對相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值下降的影響程度來確定其評估值。,評估估價對象的價值時，盡可能利用與估價對象特,征相類似資產(chǎn)的市場交易資料,.,1
資產(chǎn)評估-1基礎(chǔ)理論
