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1、,,,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,本 章 結 束,Click to edit Master title style,Click t
2、o edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,第,6,章,資產評估,價值目標,趙曉芳,6.1,資產評估的目標及其,分類,6.2,價值定義分類,6.3,資產評估價值基礎,6.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,目 錄,通過本章的學習，學生應當了解和熟悉資產評估價值定義、價值定義的分類，掌握價值定義分類的依據、市場價值和市場價值以外價值的主要表現形式及其使用范圍，價值定義及其類型在資產評估中的作用，以及如何恰當地選擇和定義評估價值。,資產評估中的價值類型
3、理論是由資產評估結論的價值定義理論、價值定義內涵與其相對應的條件的關系理論，或稱價值基礎理論，以及價值定義分類理論共同組成。,【,學習目標,】,6.1,資產評估價值目標及其分類,,資產評估價值目標就是資產評估結論所要達到的要求。,,,,,,,資產評估價值目標,,,,,,,資產評估的一般價值目標包含了資產評估的特定價值目標，而資產評估的特定價值目標則是資產評估一般價值目標在具體資產評估項目中的集體化。,,一般價值目標：泛指對所有資產評估項目結論具有共同約束力的要求或目標。,特定價值目標：每一項資產評估所要實現的具體價值目標。,,6.1.1,資產評估一般價值目標,,,資產評估的一般價值目標即為資產
4、評估的基本目標。如果暫且不考慮個別資產交易或引起資產評估的特殊要求，資產評估所要實現的一般價值目標只能是資產在評估時點的公允價值。這是由資產評估的性質和基本功能決定的。,公允價值：泛指相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值。（,顯著特點，與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，且沒有損害各方當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。,）,資產評估中的公允價值并不是資產的某種具體價值表現形式，而是資產評估的基本價值目標或一般價值目標。,引起資產評估的經濟行為，既是資產評估的起因和條件約定，同時又對資產評估結果有著相應要求。,特定資產業(yè)務
5、 特定價值目標,,1,2,6.1.2,資產評估特定價值目標,1,）評估價值定義及其基本依據,,定義資產評估價值應當把滿足引起資產評估的經濟事項的條件約束和評估結論預期使用者對評估結論的要求作為定義資產評估結論，或進行資產評估價值定義的基本依據和標準。,關于資產評估實踐中定義評估價值的具體依據,,就我國的資產評估實際經歷來看，評估人員最早的評估結論的價值定義依據是當時的“資產評估的四大估價標準”，即重置成本、收益現值、現行市價和清算價值。（優(yōu)缺點比對）,,2) 具體依據的實踐過程，隨著我國的資產評估實踐的深入，很多評估人員嘗試從資產評估依據的假設前提的角度來表述和
6、定義資產的評估價值。例如，繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值。（優(yōu)缺點比對）,,3) 不同價值定義依據的特點與評價。當然，也有一些評估人員愿意從引起資產評估的資產業(yè)務，即資產評估的特定目的，或資產評估結果的具體用途來表述資產的評估價值。（優(yōu)缺點比對）,,4) 到了20世紀90年代后期，評估行業(yè)又出現了以資產評估所依據的條件，以及從資產評估結論合理性指向的角度來表述和定義資產的評估價值的情況。（優(yōu)缺點比對）價值定義推介。,4,）資產評估中的價值定義推介,（1）市場價值：自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應該進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理
7、性、謹慎行事，不受任何強迫限制。,,,市場價值是指一項資產在交易市場上的價格，它是買賣雙方競價后產生的雙方都能接受的價格。內在價值與市場價值有密切關系。如果市場是有效的，即所有資產在任何時候的價格都反映了公開可得的信息，則內在價值與市場價值應當相等。如果市場不是完全有效的，一項資產的內在價值與市場價值會在一段時間里不相等。投資者估計了一種資產的內在價值并與其市場價值進行比較，如果內在價值高于市場價值則認為資產被市場低估了，他會決定買進。,投資者購進被低估的資產，會使資產價格上升，回歸到資產的內在價值。市場越有效，市場價值向內在價值的回歸越迅速。,市場價值的要件有：,第一，自愿買方。,指具有購買
8、動機，但并沒有被強迫進行購買的一方當事人。該購買者會根據現行市場的真實狀況和現行市場的期望值進行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。理性的購買者。,第二，自愿賣方。,指既不準備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產的一方當事人。自愿賣方期望在進行必要的市場營銷之后，根據市場條件以公開市場所能達到的最高價格出售資產。,第三，,評估基準日,。,指市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了,評估基準日,的真實市場情況和條件，而不是,評估基準日,以前或以后的市場情況和條件。,,,第四，以貨幣單位表示
9、。,市場價值是在公平的市場交易中，以,貨幣形式,表示的為資產所支付的價格，通常表示為當地貨幣。,第五，公平交易。,指在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易，即假設在互無關系且獨立行事的當事人之間的交易。,,第六，資產在市場上有足夠的展示時間。,指資產應當以最恰當的方式在市場上予以展示，不同資產的具體展示時間應根據資產特點和市場條件而有所不同，但該展示時間應當使該資產能夠引起足夠數量的潛在購買者的注意。,USPAP,中有關展示期的條款。,第七，當事人雙方各自精明，謹慎行事,。指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產的性質和特點、實際用途、潛在用途以及評估基準日的市場狀況，并假定當事人都根據上述知識為
10、自身利益而決策，謹慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。,,第八，估計數額。,資產價值是一個估計值而不是預定的價值或真實的出售價格。它是在評估基準日，滿足對市場價值定義的其他因素的條件進行交易的情況下資產最有可能實現的價格。,,在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。,在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，是以該特定資產未來預計可實現的現金流量，以及處置該資產可實現的變現值的折現值表示的。,2,）在用價值,投資價值是指資產對于具有明確投資目標和特定投,資偏好的特定投資者或某一類投資者所具有的價值，如
11、,企業(yè)并購中的被評估企業(yè)對于特定收購方的收購價值。,資產的投資價值可能正好等于資產的市場價值，也,可能高于或低于資產的市場價值。,資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概,念，投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而,持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。,3,）投資價值,持續(xù)經營價值是指被評估企業(yè)按照評估基準日時的,用途、經營方式、管理模式等繼續(xù)經營下去所能實現的,預期收益（現金流量）的折現值。,企業(yè)的持續(xù)經營價值是一個整體的價值概念，是相,對于被評估企業(yè)自身既定的經營方向、經營方式、管理,模式等所能產生的現金流量和獲利能力的整體價值。,4,）持續(xù)經營價值,殘余價值是指假
12、設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。,5,）殘余價值,清算價值（或強制變賣價值）是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。,通常低于市場價值,7,）特殊價值,特殊價值是指按評估對象相對于特定所有者或使用者（或潛在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情況為依據判斷的資產價值估計數額。,通常高于市場價值,6,）清算價值（或強制變賣價值）,,,合并價值由兩種或者兩種以上資產相結合而產生的價值增值，即合并后的資產價值要大于原有各項資產價值的簡單加和。,,評估結論不符合上述推介的價值定義條件時，評估
13、人員必須對評估結論自行進行定義。,8,）合并價值,資產評估中的價值類型是對資產評估結果的價值屬性及合理性指向的歸類。主要分兩大類,資產評估中的價值類型是對資產評估結果的價值屬性及其合理性指向的歸類。不同的價值類型從不同角度反映資產的評估價值及其合理性指向。,目前資產評估行業(yè)對資產評估的價值類型的最主要分類是將資產評估中的價值分為市場價值與市場價值以外的價值兩大類。,6.2,價值定義分類,我們把資產評估中的市場價值定義整理概括如下：,資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上正常使用（最佳使用或最優(yōu)可使用條件下）所能實現的交換價值的估計值。,由于市場價值是一種面對市場參與者的公允價值，具
14、有較為廣泛的合理性指向區(qū)間，雖然它僅僅是一種價值定義，但它同時也代表了一種價值類型，即市場整體認同的資產價值（市場參與者整體認同的價值）。,,6.2.1,市場價值（,market value,）,市場價值作為評估結果的價值定義，以及表明價值合理性指向的價值類型應當滿足以下基本要求：,①市場價值所表達的，或承載市場價值的評估對象及其權益是明確的。,②評估師在整個評估過程中以公開市場（假設）來設定資產評估所依據的市場條件。,③評估師是以評估對象被正常使用，并能達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。,④評估師在資產評估過程中所使用的數據均來自于市場。,基本要求：,1,）市場價值是
15、一種經過嚴格定義的價值,2,）市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值,3,）市場價值是評估業(yè)務中使用頻率最高的一種價值定義和類型,4,）市場價值是整體市場認同的價值，而不是個性化的價值,6.2.2,市場價值的特點,市場價值概念建立了一個“標準”價值,盡管資產對不同的人而言，有著不一樣的價值，但對于整個市場而言應當有一個共同的價值標準，這就是市場價值。,市場價值反映了市場每個參與者的意見，但不是簡單地直接反映每個參與者的意見，而是集中反映了包括每個參與者在內的市場主體的集中意見。,市場價值是資產相對于市場整體的價值，而不是對特定市場主體的價值。市場價值反映了市場整體對資產效用及價值的認知和認同、對被
16、評估資產價值的認可。,市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它是一個與狹義及資產評估專有的市場價值概念相對的專有名詞。它并無獨立的定義，而是泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值定義的統(tǒng)稱。,并非否定評估結論與市場的聯系，而是強調那些不滿足、不具備資產評估中市場價值定義條件的價值。,例如：充分競爭交易、關聯方交易、個別市場主體間的交易等，交易結果和交易價格與整體市場關系并不十分緊密。,6.2.3,市場價值以外的價值,價值的存在是基于以下三種情況，同時也可以分為以下三類：,第一類指評估主體從資產所有權中獲得的收益。,例如投資價值，沒有必要假設資產交換。例如：投資價值。,第二類指為交換某項
17、資產，特定雙方達成合理的協(xié)議價格。,例如：持續(xù)經營價值、特殊價值、清算價值、殘余價值、合并價值等。,第三類指法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價值。,例如：課稅價值、保險價值、抵押價值、拆遷補償價值等。,第八版,《,國際評估準則,》,在論及市場價值以 外的價值存在的必要性時，認為市場價值以外的,注意：,在不同國家和地區(qū)，以及同一國家的不同地區(qū)，相關法律法規(guī)和合同協(xié)議等可以要求或規(guī)定服務于課稅目的、保險目的、抵押目的和城市拆遷補償目的等的評估結果采用,市場價值,。,在不同國家和地區(qū)，以及同一國家的不同地區(qū)，相關法律法規(guī)和合同協(xié)議等可以要求或規(guī)定服務于課稅目的、保險目的、抵押目的和城市拆遷補償目的等
18、的評估結果只能采用,市場價值以外的價值,。,,資產評估所依據的具體條件的不同排列組合就構成了資產評估的價值基礎。,與資產評估價值類型相對應，資產評估價值基礎主要有兩大類，即市場價值基礎和非市場價值基礎。,6.3,資產評估價值基礎,1 市場價值基礎,,資產評估的市場價值基礎條件是由評估的特定目的，被評估資產使用方式及使用狀態(tài)和評估所依據的市場條件三要素有機組合構成的。,,,資產評估價值基礎,三個條件要素是在一種有機組合的情況下構成了資產評估市場價值基礎，任何過分強調某一條件要素而省略或忽略其他條件要素的做法，都可能會偏離資產評估的市場價值基礎。,資產評估的價值基礎一般是由無特別限制的產權變動（評
19、估目的）、公開市場條件（假設）和資產有效使用狀態(tài)（假設）有機組合而成的。,1 市場價值基礎,組合，都構成資產評估市場價值以外的價值基礎。,需要強調的是，資產的市場價值以外的價值絕對不是資產的黑市價值、非法交易價值，或其他什么價值的估計值，它也是資產交易中的一種相對公平合理的價值的估計值。但相對公平合理的適用范圍較窄。只是對資產業(yè)務的特定當事人相對公平合理，被特定的個別市場認同。,特別評估對象主要是由于其使用方式的特殊性而有別于以市場價值基礎中的評估對象條件。,,資產評估的市場價值基礎條件是由評估的特定目的，被評估資產權益、功能、使用方式及使用狀態(tài)，評估依據的市場條件三要素有機組合構成的。,三個
20、條件要素是在一種有機組合的情況下構成了資產市場價值的評估基礎，任何過分強調某一條件要素而省略其他條件要素的做法，都可能偏離資產評估價值的基礎。,資產評估的市場價值基礎一般是由無特別限制的產權變動（評估目的）、公開市場條件（假設）和資產有效使用狀態(tài)（假設）有機組合而成的。,6.3.1,資產評估的市場價值基礎,凡是不同時具備或滿足資產評估市場價值基礎條件的其他條件組合，都構成資產評估市場價值以外的價值基礎,需要強調，資產的市場價值以外的價值絕對不是資產的黑市價值、非法交易價值，或其他什么價值的估計值，它也是資產交易中的一種相對公平合理的價值的估計值。,但相對公平合理的適用范圍較窄。只是對資產業(yè)務的
21、特定當事人相對公平合理，被特定的個別市場認同。,6.3.2,資產評估中的市場價值以外的價值基礎,特別評估對象：,非經營性資產,非競爭性經濟資源,特殊空間位置資產,不可確指的無形資產,需要強調的是，資產的市場價值以外的價值絕對不是資產的黑市價值、非法交易價值，或其他什么價值的估計值，它也是資產交易中的一種相對公平合理的價值的估計值。但相對公平合理的適用范圍較窄。只是對資產業(yè)務的特定當事人相對公平合理，被特定的個別市場認同。,,,特別評估對象主要是由于其使用方式的特殊性而有別于以市場價值基礎中的評估對象條件。,,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,作用一 表現在對資產評估人
22、員對技術指引方面,作用二 表現在幫助客戶及委托方正確使用資產評估報告方面,,1 價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和約束,價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和約束表現在價值定義及其類型不僅是對評估結果價值屬性與評估條件相互關系規(guī)律的總結和歸納，同時要求評估人員應當根據評估條件正確選擇價值定義及其類型。,,2 價值類型對客戶及委托方正確使用資產評估報告的指引作用,從大的方面講，資產評估的市場價值和市場價值以外的價值都是資產公允價值的表現形式，但是兩者公允的市場范圍是有明顯差異的。,,,如果評估人員及其評估報告使用人明確了子很慘評估報告中市場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍，
23、那么，他們就能很容易把握評估結果的適用范圍和適用范圍。,,,價值定義及類型的合理選擇是實現資產評估價值目標的重要手段,資產評估的一般價值目標是評估對象相對于各種條件下的公允價值。特定價值目標是一般價值目標的具體化，即評估對象在特定條件下或具體條件下的公允價值。盡管對這個具體評估對象而言，不同條件下的合理評估價值各不相同，但是它們有著一個共同的特點，即這些價值相對于它們各自擁有及面對的條件又都是合理和公允的。,,公允價值與市場價值的關系,資產評估中的公允價值是一個一般層次的概念，包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結果。是一個相對值。,,,資產評估中的市場價值只是正常市場條件下
24、資產處在最佳使用裝填下的合理評估結果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體和明晰。資產評估中的市場價值能夠成為資產評估公允價值的坐標和基本衡量尺度。,市場價值的特點：,1 市場價值是正常市場條件下的公允價值,2 市場價值是資產正常使用狀態(tài)下的價值,3 明確了市場價值也就容易把握市場價值以外的價值,4 市場價值的準確定位是準確把握市場價值以外的價值的基礎， 也是準備把握公允價值的基礎,作用之一表現在對資產評估人員的技術指引方面,作用之二表現在幫助客戶及委托方正確使用,資產評估報告方面,6.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和
25、約束表現在價值定義及其類型不僅是對評估結果價值屬性與評估條件相互關系規(guī)律的總結和歸納，同時它也要求評估人員應當根據評估條件正確選擇價值定義及其類型。,,關于價值定義及其類型的選擇與資產評估目的等相關條件的關系應該從兩方面認識和把握。其一關注資產評估目的等相關條件對所選擇價值定義及其類型的影響；其二關注價值定義及其類型的正確選擇以實現資產評估目的及滿足其他相關條件。,,6.4.1,價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和約束,從大的方面講，資產評估的市場價值和市場價值以外的價值都是資產公允價值的表現形式，但是兩者公允的市場范圍是有明顯差異的。,如果評估人員及其評估報告使用人明確了資產評估中,市
26、場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍，那,么，他們也就能很容易地把握評估結果的適用范圍和使用,范圍。,6.4.2,價值類型對客戶及委托方正確使用資產評估報告的指引作用,資產評估目的有一般目的和特定目的之分。,資產評估的一般目的是要對各種條件下“交易”中的資產的公允價值做出判斷，以及給出這些資產在各種條件下的公允價值。,特定目的是一般目的的具體化，資產評估特定目的的實質是判斷特定條件下或具體條件下資產的公允價值。,對具體資產而言，不同條件下的合理價值各不相同，但是它們有一個共同的特點，即相對于它們各自面對的條件又都是合理和公允的。,6.4.3,價值定義及其類型的合理選擇是實現資產評估目的
27、的重要手段,公允價值是資產評估的基本目標,市場價值在資產評估中起了什么作用？,資產評估中的公允價值是一個一般層次的概念，包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結果。是一個相對值。,資產評估中的市場價值只是正常市場條件下資產處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結果。相對公允價值而言，市場價值更為具體和明晰。,資產評估中的市場價值能夠成為資產評估公允價值的坐標和基本衡量尺度。,市場價值的特點：,1,、市場價值是正常市場條件下的公允價值,2,、市場價值是資產正常使用狀態(tài)下的價值,3,、明確了市場價值也就容易把握市場價值以外的價值,4,、市場價值的準確定位是準確把握市場價值以外的價值的基礎，也
28、是準確把握公允價值的基礎,,資產評估特定目的從本質上講,就是要求評估人員評定特定條件下的資產的公允價值，劃分市場價值和市場價值以外的價值兩大類型，并正確選擇，為很好地實現評估目的提供技術平臺。,有了市場價值這個公允價值的坐標，有了各種特殊條件下的市場價值以外的價值的具體價值表現形式，就為實現評估目的提供了目標載體。,作 業(yè),:,解釋：,價值定義,價值類型,,市場價值,市場價值以外的價值,,簡答,,（,1,）,明確資產評估價值合理性指向有什么意義？,（,2,）,價值定義分類的依據和意義是什么？,（,3,）如何描述市場價值的基本特征？,（,4,）在資產評估中如何選擇評估結論價值類型？,（,5,
29、）資產評估價值基礎是由哪些要素構成的？,,簡答參考答案,（,1,）明確資產評估價值合理性指向有什么意義？,答：明確資產評估價值合理性指向的意義在于明確評估結論對誰合理，以及評估結論和評估報告的使用者范圍。,（,2,）價值定義分類的依據和意義是什么？,答：將資產評估的價值定義按其合理性指向及適用范圍進行分類，便形成了資產評估價值類型。意義在于明確評估結論對誰合理，以及評估結論和評估報告的使用者范圍。,簡答參考答案,（,3,）如何描述市場價值的基本特征？,答：市場價值的特點主要表現在以下幾個方面：,第一，市場價值是一種經過嚴格定義的價值。,市場價值在資產評估業(yè)務中有嚴格的定義，不能將只要是通過市場
30、（交易）的價值都理解為資產評估中的市場價值。市場價值的內涵在定義中已明確，只有同時滿足該定義中的全部條件才能構成資產評估中的市場價值。,第二，市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值。,市場價值定義中的各項前提條件均是相對理想狀態(tài)下的市場條件，這些相對理想狀態(tài)下的市場條件可以是評估對象現實存在的時差條件，也可以是評估對象所具備的潛在條件，在具體評估過程中需要評估人員充分考慮評估對象是否具有現實或潛在的相對理想狀態(tài)市場條件的基礎。,簡答參考答案,第三，市場價值是評估業(yè)務中使用頻率最高的一種價值定義和類型。,根據資產評估所要實現的目的，以及市場價值的合理性指向范圍，市場價值是資產評估中使用頻率最高的價值
31、定義和類型，也是多數評估業(yè)務所要求的價值定義和類型。,第四，市場價值是整體市場認同的價值，而不是個性化的價值。,資產的效用對于不同的個體而言可能會有很大不同，因此，不同的市場參與者對同一資產價值的認知也有很大區(qū)別。,,簡答參考答案,（,4,）在資產評估中如何選擇評估結論價值類型？,答：應當根據資產評估時的價值基礎，即能得出某種價值定義及類型的評估結果應滿足的具體條件及組合。主要是評估依據的數據資料的來源。,（,5,）資產評估價值基礎是由哪些要素構成的？,答：從理論的層面上講，資產評估價值基礎是由資產評估的特定目的，被評估資產的功能、權益、使用方式及狀態(tài)和資產評估依據的市場條件三方面基本要素有機組合構成的。,
資產評估價值目標
