第二章-2資產(chǎn)評(píng)估基本方法——市場(chǎng)法

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,管理學(xué)院,資產(chǎn)評(píng)估學(xué),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第一節(jié) 成本法,第二節(jié) 市場(chǎng)法,第三節(jié) 收益法,第,二,節(jié),市場(chǎng),法,一、市場(chǎng)法的基本含義,市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總

2、稱,。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說服力的方法之一。,基本公式：,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1調(diào)整系數(shù)）,或,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格差異調(diào)整額,二、市場(chǎng)法的基本前提,公開的活躍的市場(chǎng),排除了個(gè)別交易的偶然性,可比的,資產(chǎn),及其交易活動(dòng),功能可比,市場(chǎng)條件可比,成交時(shí)間可比,用途、性能類似,，可避免張冠李戴,供求關(guān)系,、,競(jìng)爭(zhēng)狀況,、,交易條件,，,可明確評(píng)估結(jié)果的市場(chǎng)類型,近期,在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過，,且資產(chǎn)或業(yè)務(wù)相同或相近,是不是所有的資產(chǎn)都可用市場(chǎng)法？如果不是，有哪些情況,？,在資本市場(chǎng)不活躍和評(píng)估對(duì)象為有限市場(chǎng)資

3、產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況,三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo),確定被評(píng)估資產(chǎn),選擇參照物,比較差異因素,調(diào)整差異指標(biāo),綜合分析,得出結(jié)果,1.,參照物的可比性：功能、市場(chǎng),條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。,2.,參照物數(shù)量：三個(gè)以上。,1.,選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。,2.,指標(biāo)對(duì)比、量化差異。,以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。,對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性,相關(guān)參數(shù),豆你玩,蒜你狠,糖高宗,姜你軍,藥你苦,蘋什么,辣翻天,（一）經(jīng)濟(jì)學(xué)：影響價(jià)格的因素,四、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的因素,一、供求影響價(jià)格,問題一：引

4、起價(jià)格,變動(dòng),和,差異,的具體因素有哪些？試舉例。,氣候、時(shí)間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習(xí)俗等,問題二：這些常見的具體因素是如何影響商品價(jià)格的？舉例說明。,通過改變?cè)撋唐返?供求關(guān)系,問題三：供求如何影響價(jià)格，并導(dǎo)致怎樣的現(xiàn)象和市場(chǎng)情況？,供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格 ，,“,物以稀為貴,”,，為賣方市場(chǎng),供過于求時(shí)，價(jià)格 ，,“,貨多不值錢,”,，為買方市場(chǎng),供求影響價(jià)格,間接因素,直接因素,思考：,豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價(jià)格再上漲，漲得過一枚鉆戒的價(jià)格嗎？漲得過一套房子的價(jià)格嗎？,價(jià)值決定價(jià)格,思考：,如果自行車供不應(yīng)求，其價(jià)格會(huì)不會(huì)高過汽車，如果汽車供過于求，其價(jià)格

5、會(huì)不會(huì)低于自行車？為什么？,決定價(jià)格既不能無限上漲，又不能無限下跌的原因是什么？,價(jià)值決定價(jià)格,1,、關(guān)系,價(jià)值,價(jià)格,決定，基礎(chǔ),貨幣表現(xiàn),如其他條件不變,價(jià)值量越大，價(jià)格越高,價(jià)值量越小，價(jià)格越低,2,、商品價(jià)值量的決定,是指在現(xiàn)有的,社會(huì)正常的,生產(chǎn)條件下，在,社會(huì)平均的,勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，制造某種商品所需要的勞動(dòng)時(shí)間,.,價(jià)值量,勞動(dòng)時(shí)間,個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間,NO,社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間,YES,勞動(dòng)量,甲廠,手工織布，員工比較懶惰,8,小時(shí),乙廠,縫紉機(jī)織布，工作比較積極,4,小時(shí),丙廠,電腦織布，員工非常積極,2,小時(shí),無 關(guān),正 比,勞動(dòng)價(jià)值論,價(jià)值規(guī)律,問題一：價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式,

6、?,問題二：價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容,?,商品的價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定；商品交換以價(jià)值量為基礎(chǔ)實(shí)行等價(jià)交換。,商品價(jià)格受供求關(guān)系影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。,（二）影響資產(chǎn)價(jià)格的一般因素（宏觀因素）,（三）影響資產(chǎn)價(jià)格的行業(yè)因素（中觀因素）,（四）影響資產(chǎn)價(jià)格的企業(yè)因素（微觀因素）,國家法律法規(guī)的支持,Click to add Text,Click to add Text,Click to add Text,企業(yè)因素,定價(jià)目標(biāo),成本因素,營銷策略,企業(yè)戰(zhàn)略,產(chǎn)品特點(diǎn),五、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上。,（一）直接比較法,直接比較法,是指

7、直接利用參照物價(jià)格或利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種具體評(píng)估技術(shù)方法。,1.,現(xiàn)行市價(jià)法,當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。,適用于：參照物資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn),完全相同,或,高度相似,。,例如：上市流通的股票債券可按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等,2.,市價(jià)折扣法,（交易情況因素調(diào)整）,市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人

8、員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1-價(jià)格折扣率）,適用范圍：評(píng)估對(duì)象與參照物之間,僅存在交易條件方面差異,的情況。,例,評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為,10,萬元,經(jīng)評(píng)估師綜合分析,認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為,40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于,6,萬元。,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=10(1-40%)=6(,萬元,),3.,功能價(jià)值類比法,（功能因素調(diào)整）,據(jù)功能與價(jià)值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系,線性關(guān)系,生產(chǎn)能力比例法,指數(shù)關(guān)系,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通

9、常被稱作,生產(chǎn)能力比例法,：,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=,參照物成交價(jià)格,(,評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力,參照物生產(chǎn)能力,),例,2-2,被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為,90,噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為,120,噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為,10,萬元,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于,7.5,萬元。,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=1090/120=7.5(,萬元,),資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,：,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=,參照物成交價(jià)格,(,評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力,參照物生產(chǎn)能力,),x,(3-5),例,2-3,被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為,90,噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為,120,噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

10、為,10,萬元,該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為,0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于,8.18,萬元。,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=10(90/120),0.7,=8.18(,萬元,),4.,價(jià)格指數(shù)法,（時(shí)間因素調(diào)整）,運(yùn)用定基指數(shù)修正,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格,（評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù),/,參照物交易期日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)）,運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格,參照物交易期日,至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積,例,被評(píng)估房地產(chǎn)于,2006,年,6,月,30,日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn),2006,年上半年各月月末的價(jià)格同,2005,年底相比，分別上漲了,2.5%,、,5.7%,、,6.8%,

11、、,7.3%,、,9.6%,和,10.5%,。其中參照房地產(chǎn)在,2006,年,3,月底的價(jià)格為,3800,元,/,平方米，則評(píng)估對(duì)象于,2006,年,6,月,30,日的價(jià)值接近于：,例,已知某資產(chǎn)在,2006,年,1,月的交易價(jià)格為,300,萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：,2006,年,1,4,月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為,103.6%,、,98.3%,、,103.5%,和,104.7%,。評(píng)估對(duì)象于,2006,年,8,月,的評(píng)估價(jià)格最接近于：,300 103.6%98.3%103.5%104.7%,=331.1,（萬元）,5.,成新率價(jià)格調(diào)整法,（新舊程度調(diào)整）,適用于評(píng)

12、估對(duì)象與參照物之間僅存在,成新程度,方面差異的情況。,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象,成新率參照物成新率）,其中：,成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使,用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）,（二）類比調(diào)整法,1.,市場(chǎng)售價(jià)類比法,市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異,通過對(duì)比分析和量化差異,調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法,其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=,參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值,+,交易情況差異值,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,=,參照物售價(jià),功能差異修正系數(shù),時(shí)間差異修正系數(shù),如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特

13、征上：,例,(1),評(píng)估對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。,(2),評(píng)估該地塊,2007,年10月,3,日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。,(3),評(píng)估過程：,選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。,收集有關(guān)的評(píng)估資料,A.,收集待估土地資料（略）。,B.,收集交易實(shí)例資料。選擇,4,個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表。,交易實(shí)例,A,交易實(shí)例,B,交易實(shí)例,C,交易實(shí)例,D,評(píng)估對(duì)象,坐 落,略,略,略,略,略,所處地區(qū),臨近,類似,類似,類似,一般市區(qū),用地性質(zhì),住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,土地類型,空地,空地,空地,

14、空地,空地,交易日期,2007.4.2,2007.3.3,2006.10.4,2006.12.5,2007.10.3,單位價(jià)格,870元/,M2,820元/,M2,855元/,M2,840元/,M2,地塊面積,225,M2,380,M2,320,M2,450,M2,600,M2,地塊形狀,長方形,長方形,長方形,略正方形,長方形,地勢(shì),平坦,平坦,平坦,平坦,平坦,地質(zhì),普通,普通,普通,普通,普通,基礎(chǔ)設(shè)施,較好,完備,較好,很好,很好,交通狀況,很好,較好,較好,較好,很好,正面路寬,8,m,6,m,8,m,8,m,8,m,容積率,6,5,6,6,6,剩余使用年限,35年,30年,35年,

15、30年,30年,進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例,A,、,D,為正常買賣,，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例,B,較正常買賣價(jià)格偏低,2%,；交易實(shí)例,C,較正常買賣價(jià)格偏低,3%,。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：,交易實(shí)例,A,：,0%,；交易實(shí)例,B,：,2%,；,交易實(shí)例,C,：,3%,；交易實(shí)例,D:0%,。,進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，,2004,年,10,月,4,日以來土地價(jià)格平均每月上漲,1%,，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：,交易實(shí)例,A,：,6%,；交易實(shí)例,B,：,7%,；,交易實(shí)例,C,：,12%,；交易實(shí)例,D,：,10%,。,31,進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例

16、,A,與待估土地處于同一地區(qū),，無需作區(qū)域因素修正。,交易實(shí)例,B,、,C,、,D,的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷,。本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為,100,，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例,B,所屬地區(qū)為,88,，交易實(shí)例,C,所屬地區(qū)為,108,，交易實(shí)例,D,所屬地區(qū)為,100,。,區(qū)域因素比較表,類似地區(qū),區(qū)域因素,B,C,D,自然條件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,社會(huì)環(huán)境,（稍差）,7,（相同）,10,（相同）,10,街道條件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,交通便捷度,（稍差）,8,（稍好）,12,（相同）,10,離交通車站點(diǎn)距離,（稍遠(yuǎn)）,7,（稍近）,12,（相同）,10,離市中心距離,（相同）,10,(,稍近,)12,（相同）,10,基礎(chǔ)設(shè)施狀況,（稍差,）,8,（相同）,12,（稍好）,12,公共設(shè)施完備狀況,（相同）,10,（稍好）,12,（相同）,10,水、大氣、嗓音污染狀況,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,周圍環(huán)境及景觀,（相同）,8,（相同）,10,（稍差）,8,綜合打分,88