房地產(chǎn)開發(fā)公司審計報告

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1、中國 上海太原路 87 號(甲)郵政編碼：200031TEL：86-21 64458590FAX：86-21 64663920E-mail：陜西五聯(lián)分所西安市含光路南段 1 號郵政編碼：710065TEL：86-29 82306506-9FAX：86-29 82306510E-mail：機密審計報告東會陜審2010032 號陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司：我們審計了后附的陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“鴻業(yè)地產(chǎn)”）財務(wù)報表，包括 2010 年 8 月 31 日的資產(chǎn)負債表、2010 年 1-8 月的利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表和財務(wù)報表附注。一、管理層對財務(wù)報表的責(zé)任按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編

2、制財務(wù)報表是鴻業(yè)地產(chǎn)管理層的責(zé)任。這種責(zé)任包括：（1）設(shè)計、實施和維護與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以使財務(wù)報表不存在由于舞弊或錯誤而導(dǎo)致的重大錯報；（2）選擇和運用恰當(dāng)?shù)臅嬚撸唬?）作出合理的會計估計。二、注冊會計師的責(zé)任我們的責(zé)任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見。我們按照中國注冊會計師審計準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師審計準(zhǔn)則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范，計劃和實施審計工作以對財務(wù)報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關(guān)財務(wù)報表金額和披露的審計證據(jù)。選擇的審計程序取決于注冊會計師的判斷，包括對由于舞弊或錯誤導(dǎo)致的財務(wù)報表重大錯1報風(fēng)險

3、的評估。在進行風(fēng)險評估時，我們考慮與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以設(shè)計恰當(dāng)?shù)膶徲嫵绦?，但目的并非對?nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當(dāng)性和作出會計估計的合理性，以及評價財務(wù)報表的總體列報。我們相信，我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)模瑸榘l(fā)表審計意見提供了基礎(chǔ)。三、審計意見我們認(rèn)為，鴻業(yè)地產(chǎn)財務(wù)報表已經(jīng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制，在所有重大方面公允反映了鴻業(yè)地產(chǎn) 2010 年 8 月 31 日的財務(wù)狀況以及 2010 年 1-8 月的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。上海東華會計師事務(wù)所有限公司中國上海2中國注冊會計師：楊曉敏中國注冊會計師：王少植二一年十一月八日-資 產(chǎn) 負 債

4、 表2010年8月31日編制單位：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司單位：人民幣元資產(chǎn)附注編碼期末數(shù)年初數(shù)負債和股東權(quán)益附注編碼期末數(shù)年初數(shù)流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金七（一）18,907,034.3422,654,723.18短期借款七（十三）185,000,000.00160,000,000.00交易性金融資產(chǎn)交易性金融負債應(yīng)收票據(jù)-應(yīng)付票據(jù)-應(yīng)收賬款預(yù)付賬款七（二）66,694.05162,348.6636,418.17121,410.61應(yīng)付賬款預(yù)收賬款七（八）七（九）43,659,036.486,152,732.1132,861,330.5730,690,287.11應(yīng)收利息應(yīng)收股利應(yīng)付職工薪

5、酬應(yīng)交稅費七（十）七（十一）331,929.8417,596,731.26136,490.4010,136,596.22其他應(yīng)收款存貨一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)七（三）七（四）32,269,511.96241,552,082.091,010,237.62320,936,242.89應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款七（十二）1,868,850.0053,241,585.75237,600.00102,223,600.54其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負債其他流動負債流動負債合計307,850,865.44336,285,904.84流動資產(chǎn)合計非流動資產(chǎn)：292,957,671.10344,759,032

6、.47 非流動負債：長期借款可供出售金融資產(chǎn)持有至到期投資長期應(yīng)收款長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)在建工程固定資產(chǎn)清理七（五）七（六）-48,590,990.195,255,712.46-7,297,510.915,481,048.88-應(yīng)付債券長期應(yīng)付款專項應(yīng)付款預(yù)計負債遞延所得稅負債其他非流動負債非流動負債合計負債合計-307,850,865.44-336,285,904.84無形資產(chǎn)所有者權(quán)益：長期待攤費用實收資本七（十四）20,000,000.0020,000,000.00遞延所得稅資產(chǎn)七（七）356,997.151,230,586.91資本公積其他非流動資產(chǎn)盈余公積未分配利潤七（十

7、五）七（十六）8,105,651.8911,204,853.578,105,651.89-5,623,377.56非流動資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計54,203,699.80347,161,370.9014,009,146.70358,768,179.17所有者權(quán)益合計負債及所有者權(quán)益總計39,310,505.46347,161,370.9022,482,274.33358,768,179.17公司負責(zé)人： 辛俊主管會計工作負責(zé)人： 閆煒3會計機構(gòu)負責(zé)人： 閆煒-編制單位：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司利潤2010年1-8月表單位：人民幣元項一、營業(yè)收入其中：房地產(chǎn)銷售收入其他業(yè)務(wù)收入減：營業(yè)成本其中：房地產(chǎn)銷

8、售成本其他業(yè)務(wù)成本營業(yè)稅金及附加目附注編碼七（十七）七（十八）七（十九）2010年1-8月75,048,368.4368,109,389.456,938,978.9844,671,264.4041,237,858.763,433,405.642,745,072.482009年度216,907,619.85214,169,642.142,737,977.71179,297,286.32179,086,274.00211,012.3218,526,119.32銷售費用管理費用4,362,929.384,746,570.63財務(wù)費用其中：利息支出利息收入?yún)R兌凈損失（匯兌凈收益以“-”號填列）資產(chǎn)減值

9、損失其他加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）投資收益（損失以“-”號填列）其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）加：營業(yè)外收入其中：非流動資產(chǎn)處置利得非貨幣性資產(chǎn)交換利得（非貨幣性交易收益）政府補助（補助收入）債務(wù)重組利得減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失非貨幣性資產(chǎn)交換損失（非貨幣性交易損失）債務(wù)重組損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）減：所得稅費用四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）七（二十）七（二十一）634,364.31685,506.2559,499.80-186,296.69-22,448,441.17-22,448,441.175,6

10、20,210.0416,828,231.1311,224,188.1011,307,956.00258,574.13-397,988.33-3,511,443.81-3,511,443.814,156,579.47-645,135.66其中：被合并方在合并前實現(xiàn)的凈利潤公司負責(zé)人：辛俊主管會計工作負責(zé)人：閆煒4會計機構(gòu)負責(zé)人：閆煒-現(xiàn) 金 流 量 表2010年1-8月編制單位：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司單位：人民幣元項目2010年1-8月2009年度一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收到的稅費返還收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

11、支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付的租金支付的各項稅費支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金取得投資收益所收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收到的現(xiàn)金凈額處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金投資活動現(xiàn)金流入小計投資所支付的現(xiàn)金購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金取得子公司及其他營業(yè)單位所支付的現(xiàn)金凈額支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金投資活動現(xiàn)金流出小計投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量取得借款收到的現(xiàn)金吸收投資所收到的現(xiàn)金其中：子公司吸收

12、少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金發(fā)行債券收到的現(xiàn)金收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流入小計償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額四、匯率變動對現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈余額12,567,387.9417,155,958.4129,723,346.3518,853,267.202,112,845.652,778,298.5030,398,167.5954,142,578.94-24,419,232.5

13、93,800.003,800.00-3,800.0025,000,000.0025,000,000.004,324,656.254,324,656.2520,675,343.75-3,747,688.8422,654,723.1818,907,034.3491,594,962.7349,865,853.22141,460,815.9570,452,599.653,025,730.2026,813,238.8329,918,227.00130,209,795.6811,251,020.27159,513.72159,513.72-159,513.72160,000,000.00160,000,0

14、00.00160,000,000.0050,873,501.91210,873,501.91-50,873,501.91-39,781,995.3662,436,718.5422,654,723.18公司負責(zé)人：辛俊主管會計工作負責(zé)人：閆煒5會計機構(gòu)負責(zé)人：閆煒-所 有 者 權(quán) 益 變 動 表編制單位：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年8月31日本年金項目股本資本公積歸屬于母公司所有者權(quán)益減:庫存股 盈余公積未分配利潤一、上年年末余額20,000,000.008,105,651.89-5,623,377.56加：會計政策變更前期差錯更正二、本年年初余額三、本年增減變動金額（減少以“-”填列）（

15、一）凈利潤20,000,000.008,105,651.89-5,623,377.5616,828,231.1316,828,231.13（二）直接計入所有者權(quán)益的利得和損失-1、可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動凈額2、權(quán)益法下被投資單位其他所有者權(quán)益變動的影響3、與計入所有者權(quán)益項目相關(guān)的所得稅影響4、其他上述（一）、（二）小計16,828,231.13（三）所有者投入和減少資本-1、所有者投入資本2、股份支付計入所有者權(quán)益的金額3、其他（四）利潤分配-1、提取盈余公積2、提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備3、對股東的分配4、其他（五）所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)-1、資本公積轉(zhuǎn)增資本（股本）2、盈余公積轉(zhuǎn)增資本（股本）3

16、、盈余公積彌補虧損4、一般風(fēng)險準(zhǔn)備彌補虧損5、其他四、本年年末余額公司負責(zé)人： 辛俊20,000,000.00主管會計工作負責(zé)人： 閆煒8,105,651.8911,204,853.576-所 有 者 權(quán) 益 變 動 表編制單位：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年8月31日上年金項目股本資本公積歸屬于母公司所有者權(quán)益減:庫存股 盈余公積未分配利潤一、上年年末余額20,000,000.008,105,651.8932,751,304.01加：會計政策變更前期差錯更正二、本年年初余額三、本年增減變動金額（減少以“-”填列）（一）凈利潤20,000,000.008,105,651.8932,751,

17、304.01-38,374,681.57-645,135.66（二）直接計入所有者權(quán)益的利得和損失1、可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動凈額2、權(quán)益法下被投資單位其他所有者權(quán)益變動的影響3、與計入所有者權(quán)益項目相關(guān)的所得稅影響4、其他上述（一）、（二）小計-645,135.66（三）所有者投入和減少資本-1、所有者投入資本2、股份支付計入所有者權(quán)益的金額3、其他（四）利潤分配1、提取盈余公積2、提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備3、對股東的分配4、其他-37,729,545.91-37,729,545.91（五）所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)-1、資本公積轉(zhuǎn)增資本（股本）2、盈余公積轉(zhuǎn)增資本（股本）3、盈余公積彌補虧損4、一般風(fēng)

18、險準(zhǔn)備彌補虧損5、其他四、本年年末余額公司負責(zé)人： 辛俊20,000,000.00主管會計工作負責(zé)人： 閆煒8,105,651.89-5,623,377.567陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司財 務(wù) 報 表 附 注（金額單位：人民幣元）截止：2010 年 08 月 31 日一、公司基本情況1公司名稱：陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司2注冊地址：西安市西高新區(qū)科技路 50 號金橋國際廣場 B 座 22 層3法定代表人：溫進4注冊資本：人民幣貳仟萬元5企業(yè)類型：有限責(zé)任公司6工商登記證號：6100000000077477經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；建筑材料、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。二、遵循企業(yè)會計準(zhǔn)則的聲明本公司編制的財

19、務(wù)報表符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，真實、完整地反映了本公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)信息。三、財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)本財務(wù)報告以公司持續(xù)經(jīng)營為編制基礎(chǔ)，根據(jù)財政部 2006 年頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南編制。四、重要會計政策、會計估計（一）會計年度公歷年度，即每年一月一日起至十二月三十一日止。（二）記帳本位幣人民幣。（三）計量屬性在本期發(fā)生變化的報表項目及其本期采用的計量屬性本公司會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認(rèn)、計量和報告。對會計要素進行計量時，一般采用歷史成本計量；在保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量的情況下，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值或公允價值計量；交易性金融資產(chǎn)

20、和金融負債、可供出售金融資產(chǎn)以公允價值進行計量。（四）現(xiàn)金等價物確定標(biāo)準(zhǔn)8本公司將所持有的期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資確定為現(xiàn)金等價物。（五）外幣業(yè)務(wù)核算方法公司發(fā)生的非記帳本位幣經(jīng)濟業(yè)務(wù)采用交易發(fā)生日中國人民銀行公布的基準(zhǔn)匯率折合為本位幣入帳，月末按中國人民銀行公布的基準(zhǔn)匯率進行調(diào)整，其差額與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的在資產(chǎn)尚未交付使用之前予以資本化，無關(guān)的屬于籌建期間的計入開辦費，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入當(dāng)期費用。（六）金融資產(chǎn)和金融負債的確認(rèn)和計量1金融資產(chǎn)和金融負債的分類金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)、指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期

21、投資、應(yīng)收款項以及可供出售金融資產(chǎn)等。金融負債包括交易性金融負債、指定以公允價值計量且變動計入當(dāng)期的金融負債。2金融工具確認(rèn)依據(jù)金融資產(chǎn)和金融負債的確認(rèn)依據(jù)為公司已經(jīng)成為金融工具合同的一方。3金融工具的計量（1）以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，包括交易性金融資產(chǎn)和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。本公司購入的股票、債券、基金等，確定以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，按照取得時的公允價值作為初始確認(rèn)金額，相關(guān)的交易費用在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。支付的價款中包含已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或債券利息，單獨確認(rèn)為應(yīng)收項目。本公司在持有該等金融資產(chǎn)期間取得的利

22、息或現(xiàn)金股利，于收到時確認(rèn)為投資收益。資產(chǎn)負債表日，本公司將該等金融資產(chǎn)的公允價值變動計入當(dāng)期損益。處置該等金融資產(chǎn)時，該等金融資產(chǎn)公允價值與初始入賬金額之間的差額確認(rèn)為投資收益，同時調(diào)整公允價值變動損益。（2）持有至到期投資持有至到期投資，是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且本公司有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)。本公司購入的固定利率國債、浮動利率公司債券等持有至到期投資，按取得時的公允價值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認(rèn)金額。支付的價款中包含已宣告發(fā)放債券利息的，單獨確認(rèn)為應(yīng)收項目。持有至到期投資在持有期間按照攤余成本和實際利率確認(rèn)利息收入，計入投資收益。實際利率在取得持有至到

23、期投資時確定，在隨后期間保持不變。實際利率與票面利率差別很小的，也可按票面利率計算利息收入，計入投資收益。處置持有至到期投資時，將所取得價款與該投資賬面價值之間的差額確認(rèn)為投資收益。9如本公司因持有意圖或能力發(fā)生改變，使某項投資不再適合作為持有至到期投資，則將其重分類為可供出售金融資產(chǎn)，并以公允價值進行后續(xù)計量。重分類日，該投資的賬面價值與公允價值之間的差額計入所有者權(quán)益，在該可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值或終止確認(rèn)時轉(zhuǎn)出，計入當(dāng)期損益。（3）應(yīng)收款項本公司應(yīng)收款項（包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款)按合同或協(xié)議價款作為初始入賬金額。（4）可供出售金融資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)，是指初始確認(rèn)時即被指定為可供出售的

24、非衍生金融資產(chǎn)，以及除下列各類資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)：以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)；持有至到期投資；貸款和應(yīng)收款項的金融資產(chǎn)。本公司可供出售金融資產(chǎn)按取得時的公允價值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認(rèn)金額。支付的價款中包含已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息或已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，單獨確認(rèn)為應(yīng)收項目。本公司可供出售金融資產(chǎn)持有期間取得的利息或現(xiàn)金股利，于收到時確認(rèn)為投資收益。資產(chǎn)負債表日，可供出售金融資產(chǎn)按公允價值計量，其公允價值變動計入資本公積其他資本公積。處置可供出售金融資產(chǎn)時，將取得的價款和該金融資產(chǎn)的賬面價值之間的差額，計入投資收益，同時，將原直接計入所有者權(quán)益的公允價值變動累

25、計額對應(yīng)處置部分的金額轉(zhuǎn)出，計入投資損益。（5）以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負債，包括交易性金融負債和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負債。本公司持有該類金融負債按公允價值計價，并不扣除將來結(jié)清金融負債時可能發(fā)生的交易費用。如不適合按公允價值計量時，本公司將該類金融負債改按攤余成本計量。（6）其他金融負債。本公司擁有的其他不屬于以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負債的財務(wù)擔(dān)保合同等，按其公允價值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認(rèn)金額。在初始計量后按企業(yè)會計準(zhǔn)則或有事項確定的金額和按企業(yè)會計準(zhǔn)則-收入的原則確定的累計攤銷額后的余額兩者中的較高者進行后續(xù)計量。4金融

26、資產(chǎn)、金融負債的公允價值的確定存在活躍市場的金融資產(chǎn)或金融負債，以活躍市場的報價確定其公允價值，活躍市場的報價包括易于定期從交易所、經(jīng)紀(jì)商、行業(yè)協(xié)會、定價服務(wù)機構(gòu)等獲得的價格，且代表了在公平交易中實際發(fā)生的市場交易額的價格；不存在活躍市場的金融資產(chǎn)或金融負債，采用估值技術(shù)確定其公允價值。估值技術(shù)包括參考熟悉情況并自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照實質(zhì)上相同的其他金融資產(chǎn)或金融負債的當(dāng)前公允價值、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和期權(quán)定價模型等。5金融資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備10。本公司在資產(chǎn)負債表日對交易性金融資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)的賬面價值進行檢查，以判斷是否有證據(jù)表明金融資產(chǎn)已由于一項或多項事件的發(fā)生而出

27、現(xiàn)減值。減值事項是指在該等資產(chǎn)初始確認(rèn)后發(fā)生的、對預(yù)期未來現(xiàn)金流量有影響的，且公司能對該影響做出可靠計量的事項。（1）以攤余成本計量的金融資產(chǎn)如果有客觀證據(jù)表明以攤余成本計量的金融資產(chǎn)（包括應(yīng)收款項、持有至到期投資）發(fā)生減值，則應(yīng)當(dāng)將該金融資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益?？墒栈亟痤~應(yīng)當(dāng)通過對該金融資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的信用損失）按原實際利率折現(xiàn)確定，并考慮相關(guān)擔(dān)保物的價值（扣除預(yù)計處置費用等） 原實際利率是初始確認(rèn)該金融資產(chǎn)時計算確定的實際利率。企業(yè)的貸款、應(yīng)收款項、持有至到期投資屬浮動利率金融資產(chǎn)的，在計算可收回金額時可采用合同規(guī)定的

28、當(dāng)期實際利率作為折現(xiàn)率。本公司對單項金額重大的金融資產(chǎn)進行單項評價，以確定其是否存在減值的客觀證據(jù)，并對其他單項金額不重大的資產(chǎn)，以單項或組合評價的方式進行檢查，以確定是否存在減值的客觀證據(jù)。已進行單獨評價，但沒有客觀證據(jù)表明已出現(xiàn)減值的單項金融資產(chǎn)，無論重大與否，該資產(chǎn)仍會與其他具有類似信用風(fēng)險特征的金融資產(chǎn)構(gòu)成一個組合再進行組合減值評價。已經(jīng)進行單獨評價并確認(rèn)或繼續(xù)確認(rèn)減值損失的金融資產(chǎn)將不被列入組合評價的范圍內(nèi)。如有客觀證據(jù)表明其發(fā)生了減值的，根據(jù)其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額，確認(rèn)減值損失，計提準(zhǔn)備。應(yīng)收款項壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)本公司應(yīng)收款項包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。本公司應(yīng)收款項按

29、下列標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)壞賬損失：a債務(wù)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷，依照法律清償程序清償后其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收款項；b債務(wù)人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)不足清償?shù)膽?yīng)收款項；c債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)確實無法清償?shù)膽?yīng)收款項：d債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確定無法清償?shù)膽?yīng)收款項；當(dāng)債務(wù)人無能力履行償債義務(wù)時，經(jīng)公司相關(guān)會議審核批準(zhǔn)，將該等應(yīng)收款項列為壞賬損失。應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備的計提方法資產(chǎn)負債表日，本公司對單項金額重大（ 500 萬元以上）的應(yīng)收款項單獨進行減值測試，經(jīng)測試發(fā)生了減值的，按其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額確定減值損失，計提壞賬準(zhǔn)備；對

30、單項測試未減值的應(yīng)收款項和對單項金額非重大的應(yīng)收款項，按賬齡特征劃分為四個資產(chǎn)組合，再按資產(chǎn)組合在資產(chǎn)負債表日余額的一定比例分別計算確定減值損失，計提壞賬準(zhǔn)備。具體提取比例如下：賬齡1 年以內(nèi)1-2 年（含 2 年）2-3 年（含 3 年）3 年以上提取比例5%20%50%100%（2）可供出售金融資產(chǎn)11期末如果可供出售金融資產(chǎn)的公允價值發(fā)生較大幅度下降，或在綜合考慮各種相關(guān)因素后，預(yù)期這種下降趨勢屬于非暫時性的，就認(rèn)定其已發(fā)生減值，即使該金融資產(chǎn)沒有終止確認(rèn)，原直接計入資本公積的因公允價值下降形成的累計損失，應(yīng)當(dāng)予以轉(zhuǎn)出計入當(dāng)期損益。該轉(zhuǎn)出的累計損失，為該資產(chǎn)的初始取得成本（扣除已收回本金

31、和已攤銷金額）與當(dāng)前公允價值之間的差額，減去所有原已計入損益的減值損失。（3）以成本計量的金融資產(chǎn)如有證據(jù)表明由于無法可靠地計量其公允價值所以未以公允價值計量的無市價權(quán)益性金融工具出現(xiàn)減值，減值損失的金額應(yīng)按該金融資產(chǎn)的賬面金額與以類似金融資產(chǎn)當(dāng)前市場回報率折現(xiàn)計算所得的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值之間的差額進行計量。（七）存貨1存貨的分類本公司存貨包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、正在開發(fā)的產(chǎn)品等。2存貨的計價方法存貨按取得時的實際成本計價；對于開發(fā)產(chǎn)品達到可銷售狀態(tài)前為購建該資產(chǎn)而發(fā)生的借款費用計入存貨成本。3存貨跌價準(zhǔn)備的計提方法公司按單個存貨項目對開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品計提存貨跌價準(zhǔn)備。將每個存貨項目的成本與其

32、可變現(xiàn)凈值逐一進行比較，按較低者計量存貨，并且按成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備。開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)以該項目的估計售價減去估計的銷售費用和相關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；正在開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)以該項目完工后的估計售價減去完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。存貨的成本和可變現(xiàn)凈值均應(yīng)當(dāng)以取得的確鑿證據(jù)為基礎(chǔ)，并且考慮資產(chǎn)負債日后事項的影響等因素。資產(chǎn)負債表日，如果以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失，則減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計提的存貨跌價準(zhǔn)備的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計入當(dāng)期損益。4存貨的盤存制度采用永續(xù)盤存制。（八）長期股權(quán)投資核算方法1確認(rèn)及初始

33、計量（1）對企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，區(qū)分同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下企業(yè)合并進行核算。對于同一控制下的企業(yè)合并，在以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價的，本公司在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，本公司取得的凈資產(chǎn)賬面價值與支付的合并對價賬面價值(或發(fā)行股份面值總額)的差額，12調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。對于非同一控制下的企業(yè)合并，本公司以合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本：一次交換交易實現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為本公司在購買日為取得對被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負債以及發(fā)行的權(quán)益性證券

34、的公允價值。通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為每一單項交易成本之和。本公司為進行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用計入合并成本。對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，確認(rèn)為商譽，對取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額大于合并成本的差額，經(jīng)復(fù)核后記入當(dāng)期損益。（2）其他方式取得的長期股權(quán)投資初始投資成本的確定以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實際支付的購買價款作為初始投資成本，包括購買過程中支付的手續(xù)費等必要支出，但所支付價款中包含的被投資單位已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤應(yīng)作為應(yīng)收項目核算，不構(gòu)成取得長期股權(quán)投資的成本。以發(fā)行權(quán)益性證券方式取得的長期

35、股權(quán)投資，其成本為所發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值，但不包括應(yīng)自被投資單位收取的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤。為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)等的手續(xù)費、傭金等與權(quán)益性證券發(fā)行直接相關(guān)的費用，不構(gòu)成取得長期股權(quán)投資的成本。該部分費用應(yīng)自權(quán)益性證券的溢價發(fā)行收入中扣除，權(quán)益性證券的溢價收入不足沖減的，應(yīng)沖減盈余公積和未分配利潤。投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本。以債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等方式取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)按照債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換的原則進行確認(rèn)。2后續(xù)計量及收益確認(rèn)方法本公司對不具有共同控制或重大影響的被投資單位，以及對

36、實施控制的被投資單位的長期股權(quán)投資以成本法核算，投資收益于被投資公司宣告分派現(xiàn)金股利時確認(rèn)，現(xiàn)金股利超出投資日以后累積凈利潤的分配額，沖減投資成本；對被投資公司具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資按權(quán)益法核算，投資收益以取得股權(quán)后被投資公司實現(xiàn)的凈損益份額計算確定。 本公司在確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損時，以投資帳面價值減記零為限，合同約定負有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外。如果被投資單位以后各年實現(xiàn)凈利潤，本公司在計算的收益分享額彌補未確認(rèn)的虧損分擔(dān)額以后，恢復(fù)確認(rèn)收益分享額。3資產(chǎn)減值的確認(rèn)資產(chǎn)負債表日，若因市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因使長期股權(quán)投資存在減值跡象時，根據(jù)長期股權(quán)投資的公

37、允價值減去處置費用后的凈額與長期股權(quán)投資預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定長期股權(quán)投資的可回收金額。長期股權(quán)投資的可收回金額低于賬面價值時，按其差額計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。所計提的長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備在以后年度不再轉(zhuǎn)回。4確認(rèn)對被投資單位具有共同控制、重大影響的依據(jù)13共同控制：按合同約定對某項經(jīng)濟活動所共有的控制，僅在與該項經(jīng)濟活動相關(guān)的重要財務(wù)和經(jīng)營決策需要分享控制權(quán)的投資方一致同意時存在。重大影響：對一個企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策有參與決策的權(quán)利，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。（九）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出

38、租的建筑物。當(dāng)本公司能夠取得與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益以及投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量時，本公司按購置或建造的實際支出對其進行確認(rèn)。本公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出采用成本模式進行后續(xù)計量。對投資性房地產(chǎn)按照本公司固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的會計政策，計提折舊或進行攤銷。當(dāng)本公司改變投資性房地產(chǎn)用途，如用于自用時，將相關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入其他資產(chǎn)。（十）固定資產(chǎn)的核算方法1固定資產(chǎn)確認(rèn)固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的使用年限超過一年的有形資產(chǎn)。2固定資產(chǎn)計價固定資產(chǎn)在取得時，按取得時的成本入賬。與購買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本，在所購建資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀

39、態(tài)前所發(fā)生的，全部資本化為固定資產(chǎn)的成本。3固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計算，并按固定資產(chǎn)的原值扣除殘值和其預(yù)計使用年限確定折舊率。符合資本化條件的固定資產(chǎn)裝修費用，在兩次裝修期間與固定資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用年限平均法單獨計提折舊。主要固定資產(chǎn)類別的折舊年限和年折舊率如下：類別預(yù)計使用年限殘值率年折舊率房屋建筑物運輸工具通訊設(shè)備電子設(shè)備其 他40-60 年5-8 年5 年3-5 年3-5 年5%5%5%5%5%1.58-2.375%11.88-19.00%19.00%19.00-31.67%19.00-31.67%4固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)按照賬面價值與可收回金

40、額孰低計價。資產(chǎn)負債表日，本公司根據(jù)是否存在下列情形判斷固定資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象：14（1）資產(chǎn)的市價當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預(yù)計的下跌。（2）本公司經(jīng)營所處的經(jīng)濟、技術(shù)或者法律等環(huán)境以及資產(chǎn)所處的市場在當(dāng)期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對企業(yè)產(chǎn)生不利影響。（3）市場利率或者其他市場投資報酬率在當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響企業(yè)計算資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導(dǎo)致資產(chǎn)可收回金額大幅度降低。（4）有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時或者其實體已經(jīng)損壞。（5）資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者計劃提前處置。（6）企業(yè)內(nèi)部報告的證據(jù)表明資產(chǎn)的經(jīng)濟績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)

41、期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈現(xiàn)金流量或者實現(xiàn)的營業(yè)利潤(或者虧損)遠遠低于(或者高于)預(yù)計金額等。（7）其他表明資產(chǎn)可能已經(jīng)發(fā)生減值的跡象。存在減值跡象的，本公司估計其可收回金額?？墒栈亟痤~低于其賬面價值的，按差額計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備?？墒栈亟痤~根據(jù)固定資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。固定資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)處置費用的金額確定；不存在銷售協(xié)議但存在資產(chǎn)活躍市場的，按照該資產(chǎn)的市場價格減去處置費用后的金額確定；在不存在銷售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場的情況下，以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，估計資產(chǎn)的公允價值減

42、去處置費用后的凈額，該凈額參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最近交易價格或者結(jié)果進行估計。公司按照上述規(guī)定仍然無法可靠估計固定資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額的，以該資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。固定資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，按照該等資產(chǎn)在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預(yù)計未來現(xiàn)金流量，以市場利率為折現(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。（十一）無形資產(chǎn)核算方法1無形資產(chǎn)的確認(rèn)本公司將企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)，并且與該資產(chǎn)相關(guān)的預(yù)計未來經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)、該資產(chǎn)的成本能夠可靠計量的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。2初始計量（1）外購

43、無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、進口關(guān)稅和其他稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。（2）投資者投入的無形資產(chǎn)，按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為成本，但合同或協(xié)議預(yù)定價值不公允的除外。3無形資產(chǎn)的攤銷土地使用權(quán)按土地使用權(quán)證所列的使用年限平均攤銷；外購的專業(yè)軟件在估計的其能夠帶來經(jīng)濟利益的期限內(nèi)平均攤銷。15資產(chǎn)負債表日本公司將對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進行復(fù)核。無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法與以前估計不同的，可改變其攤銷期限和攤銷方法。4無形資產(chǎn)的減值資產(chǎn)負債表日，本公司檢查無形資產(chǎn)是否存在各種可能發(fā)生減值的跡象，如果發(fā)現(xiàn)存在減值跡象，則估計可收回金額。本公

44、司對有跡象表明一項資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，以單項資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計其可收回金額。如果難以對單項資產(chǎn)的可收回金額進行估計，則按照該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額?？墒栈亟痤~根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定?？墒栈亟痤~低于賬面價值的，按差額計提減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。（十二）其他資產(chǎn)的核算方法1其他資產(chǎn)分類本公司其他資產(chǎn)分為抵債資產(chǎn)、長期應(yīng)收款等。2抵債資產(chǎn)的計量抵債資產(chǎn)按取得時的公允價值入賬，同時沖銷被抵部分的資產(chǎn)賬面價值，包括貸款本金、已確認(rèn)的表內(nèi)利息以及其他應(yīng)收款項，與貸款或應(yīng)收款項對應(yīng)的貸款損失準(zhǔn)備、

45、壞賬準(zhǔn)備等。抵債資產(chǎn)處置時，如果取得的處置收入大于抵債資產(chǎn)賬面價值，其差額計入營業(yè)外收入；如果取得的處置收入小于抵債資產(chǎn)賬面價值，其差額計入營業(yè)外支出。3抵債資產(chǎn)的減值資產(chǎn)負債表日，本公司對抵債資產(chǎn)逐項進行檢查，根據(jù)抵債資產(chǎn)的性質(zhì)比照類似資產(chǎn)計提跌價準(zhǔn)備。（十三）借款費用的核算方法1借款費用資本化的確認(rèn)原則公司發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、存貨和投資性房產(chǎn)等。2

46、資本化期間是指從借款費用開始資本化的時點到停止資本化的時點的期間。借款費用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。借款費用只有同時滿足以下三個條件時，才開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。3停止借款費用資本化當(dāng)購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，停止其借款費16用的資本化。達到預(yù)定可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)是指：（1）符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成。（2）所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求基本

47、相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或銷售。（3）繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上支出的金額很少或者幾乎不再發(fā)生。4暫停資本化期間符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生的非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3 個月的，則暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，則借款費用的資本化繼續(xù)進行。5借款費用資本化金額的計算方法（1）專門借款費用的資本化金額公司為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入

48、專門借款的，以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額，確定為專門借款利息費用的資本化金額，并在資本化期間內(nèi)，將其計入符合資本化條件的資產(chǎn)成本。專門借款是指有明確的專門用途，即為購建或者生產(chǎn)某種符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項，有標(biāo)明專門用途的借款合同。（2）一般借款利息費用的資本化金額公司在借款費用資本化期間內(nèi)，為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款應(yīng)予以資本化的利息金額按照下列公式計算：一般借款利息費用資本化金額累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)所占用一般借款的資本化率。所占用一般借款

49、的資本化率所占用一般借款加權(quán)平均利率所占用一般借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息之和所占用一般借款本金加權(quán)平均數(shù)所占用一般借款本金加權(quán)平均數(shù) （所占用每筆一般借款本金每筆一般借款在當(dāng)期所占用的天數(shù)/當(dāng)期天數(shù)）（3）借款輔助費用的資本化專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。17（十四）預(yù)計

50、負債的確認(rèn)條件及后續(xù)計量方法1預(yù)計負債的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)如果與或有事項相關(guān)的義務(wù)同時符合以下條件，則本公司將其確認(rèn)為預(yù)計負債：該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時義務(wù)；該義務(wù)的履行很可能導(dǎo)致經(jīng)濟利益流出企業(yè)；該義務(wù)的金額能夠可靠地計量。2預(yù)計負債的計量方法預(yù)計負債的入賬金額為履行相關(guān)現(xiàn)時義務(wù)所需支出的最佳估計數(shù)。如果所需支出存在一個連續(xù)范圍，且該范圍內(nèi)各種結(jié)果發(fā)生的可能性相同，則最佳估計數(shù)按該范圍的上、下限金額的平均數(shù)確定；其他情況下，最佳估計數(shù)應(yīng)按如下方法確定：（1）或有事項涉及單個項目時，最佳估計數(shù)按最可能發(fā)生金額確定；（2）或有事項涉及多個項目時，最佳估計數(shù)按各種可能發(fā)生額及其發(fā)生概率計算確定。如果清償預(yù)計負

51、債所需支出全部或部分預(yù)期由第三方或其他方補償，則補償金額只能在基本確定能收到時，作為資產(chǎn)單獨確認(rèn)。確認(rèn)的補償金額不應(yīng)超過所確認(rèn)的預(yù)計負債的賬面價值。公司待執(zhí)行合同變成虧損合同的，該虧損合同產(chǎn)生的義務(wù)滿足預(yù)計負債確認(rèn)條件的，將其確認(rèn)為預(yù)計負債。公司承擔(dān)的重組義務(wù)符合預(yù)計負債確認(rèn)條件的，將其確認(rèn)為預(yù)計負債。資產(chǎn)負債表日，公司對預(yù)計負債的賬面價值進行復(fù)核。有確鑿證據(jù)表明該賬面價值不能真實反映當(dāng)前最佳估計數(shù)的，按照當(dāng)前最佳估計數(shù)對該賬面價值進行調(diào)整。（十五）收入確認(rèn)方法1銷售房產(chǎn)：已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，公司既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制

52、，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入本公司，并且相關(guān)的收入金額和已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)商品銷售收入的實現(xiàn)。2提供勞務(wù)：在同一年度內(nèi)開始并完成的，在完成勞務(wù)時確認(rèn)收入。如果勞務(wù)的開始和完成分屬不同的會計年度內(nèi)，在提供勞務(wù)交易的結(jié)果能可靠估計的情況下，在資產(chǎn)負債表日按完工百分比法確認(rèn)相關(guān)的勞務(wù)收入。公司按已提供勞務(wù)占應(yīng)提供勞務(wù)總量的比例或已發(fā)生成本占估計總成本的比例確定提供勞務(wù)交易的完工進度。在提供勞務(wù)交易的結(jié)果不能可靠估計的情況下，在資產(chǎn)負債表日對以下情況分別進行處理：（1）如果已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計能夠得到補償?shù)?，則按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本金額確認(rèn)提供收入，并按相同金額結(jié)轉(zhuǎn)成本。（

53、2）如果已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計不能夠得到補償?shù)?，則將已經(jīng)發(fā)生的成本計入當(dāng)期損益，不確認(rèn)提供收入。公司按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定提供勞務(wù)收入總額。3利息收入按他人使用公司貨幣資金的時間和實際利率計算確定；使用費或手續(xù)費收入按有18關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。（十六）遞延所得稅資產(chǎn)公司對由于可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)，以很可能取得用來抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額為限予以確認(rèn)。公司于期末對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復(fù)核。如果未來期間很可能無法獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益，則減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。在很可能獲得足夠的應(yīng)納稅所得額

54、時，則將減記的金額轉(zhuǎn)回。其暫時性差異在可預(yù)見的未來能否轉(zhuǎn)回，根據(jù)公司未來期間正常生產(chǎn)經(jīng)營活動實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額，以及在可抵扣暫時性差異轉(zhuǎn)回期間因應(yīng)納稅暫時性差異的轉(zhuǎn)回而增加的應(yīng)納稅所得額來作出判斷。（十七）職工薪酬1辭退福利本公司在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關(guān)系，或者為鼓勵職工自愿接受裁減而提出給予補償?shù)慕ㄗh，當(dāng)本公司已經(jīng)制定正式的解除勞動關(guān)系計劃(或提出自愿裁減建議)并即將實施，且本公司不能單方面撤回解除勞動關(guān)系計劃或裁減建議的，確認(rèn)因解除與職工的勞動關(guān)系給予補償而產(chǎn)生的預(yù)計負債，同時計入當(dāng)期損益；2其他方式的職工薪酬本公司在職工提供服務(wù)的會計期間，將應(yīng)付的職工薪酬確認(rèn)為負債，除辭

55、退福利外，根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益。（十八）所得稅的會計處理方法本公司的所得稅采用資產(chǎn)負債表債務(wù)法核算。當(dāng)本公司的可抵扣暫時性差異在可預(yù)見的未來很可能轉(zhuǎn)回且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額時，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)；當(dāng)本公司存在應(yīng)納稅暫時性差異時，確認(rèn)為遞延所得稅負債。在資產(chǎn)負債表日，對于當(dāng)期和以前期間形成的當(dāng)期所得稅負債（或資產(chǎn)），按照稅法規(guī)定計算的預(yù)期應(yīng)交納（或返還）的所得稅金額計量；對于遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債，根據(jù)稅法規(guī)定，按照預(yù)期收回該資產(chǎn)或清償該負債期間的適用稅率計量。資產(chǎn)負債表日,本公司對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復(fù)核。除企業(yè)合

56、并、直接在所有者權(quán)益中確認(rèn)的交易或者事項產(chǎn)生的所得稅外，本公司當(dāng)期所得稅和遞延所得稅作為所得稅費用或收益計入當(dāng)期損益。（十九）利潤分配公司稅后利潤根據(jù)公司章程，按下列比例及順序分配：（1）彌補公司以前年度虧損；（2）提取 10%法定盈余公積金；（3）提取任意盈余公積金；（4）支付紅利。19五、會計政策和會計估計變更以及差錯更正的說明（一）會計政策變更本期未發(fā)生會計政策變更。（二）會計估計變更本期未發(fā)生會計估計變更。（三）前期差錯更正本期未發(fā)生前期差錯更正。六、稅項公司計繳的主要稅項有企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城建稅等，根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的性質(zhì)，其稅種、計稅依據(jù)、稅率如下：稅 種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅城建稅教育

57、費附加企業(yè)所得稅土地增值稅七、報表重要項目的說明（一）貨幣資金各項業(yè)務(wù)收入應(yīng)納營業(yè)稅應(yīng)納營業(yè)稅應(yīng)納稅所得額建設(shè)項目增值額5%7%3%25%按稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)果計繳項現(xiàn)目金2010年8月31日17,287.192009年12月31日2,083.53銀行存款其他貨幣資金18,889,747.1522,652,639.65合計18,907,034.3422,654,723.18注：貨幣資金期末余額較年初余額減少 3,747,688.84 元，減幅 16.54%。（二）應(yīng)收賬款按賬齡結(jié)構(gòu)列示2010年8月31日2009年12月31日賬齡金 額比 例壞賬準(zhǔn)備金 額比 例壞賬準(zhǔn)備一年以內(nèi)70,204.261

58、00.00%3,510.2138,334.92100.00%1,916.7520一至二年二至三年三年以上合 計70,204.26100.00%3,510.2138,334.92100.00%1,916.75注 1：應(yīng)收賬款期末余額較年初余額增加 31,869.34 元，增幅 83.13%，主要是由于本期業(yè)主逾期還貸銀行扣款增加所致。注 2：報告期末，無應(yīng)收持本公司 5%（含 5%）以上表決權(quán)股份的股東單位欠款。注 3：報告期末，無應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項。注 4：期末欠款金額前五名單位明細單位名稱趙潔曹紅艷胡保斌韓建美陳平鴻合計所欠金額27,373.8117,923.829,590.675,660.00

59、4,141.0064,689.30欠款時間一年以內(nèi)一年以內(nèi)一年以內(nèi)一年以內(nèi)一年以內(nèi)欠款性質(zhì)銀行扣款銀行扣款銀行扣款銀行扣款銀行扣款占應(yīng)收帳款總額比例38.99%25.53%13.66%8.06%5.90%92.14%（三）其他應(yīng)收款按賬齡結(jié)構(gòu)列示：項 目2010年8月31日2009年12月31日金額比 例壞賬準(zhǔn)備金額比例壞賬準(zhǔn)備一年以內(nèi)一至二年32,444,677.704,000.0099.02%0.01%178,365.74800.001,000,700.134,000.0075.40%0.30%43,662.51800.00二至三年100,000.007.54%50,000.00三年以上合

60、 計322,402.8032,771,080.500.97%100.00%322,402.80501,568.54222,402.801,327,102.9316.76%100.00%222,402.80316,865.31注 1：其他應(yīng)收款期末余額較年初余額增加 31,443,977.57 元，增幅 2369.37%，主要是由于本期向母公司陜西省國際信托股份有限公司出售資產(chǎn)款暫未收回形成的。根據(jù)陜西省國際信托股份有限公司與本公司簽訂的資產(chǎn)買賣協(xié)議（詳見附注九 3（2），雙方約定，自協(xié)議簽訂 50 個工作日內(nèi)支付首期款 2,000 萬元，雙方辦完標(biāo)的資產(chǎn)移交手續(xù)后 90 個工作日內(nèi)陜西省國際信

61、托股份有限公司一次性支付完余款 8,777,363.04 元，故本期未對此資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款計提壞賬準(zhǔn)備。注 2：期末欠款金額前五名單位明細：21單位名稱陜西省國際信托股份有限公司陜西鴻信物業(yè)管理公司西安薩拉伯爾餐飲有限公司西安城建費用征收處陜西嘉匯漢唐圖書發(fā)行公司西安高新分公司合計所欠金額28,877,363.042,593,266.46333,340.20172,102.80137,600.0032,113,672.50欠款時間一年以內(nèi)一年以內(nèi)一年以內(nèi)三年以上一年以內(nèi)欠款性質(zhì)資產(chǎn)出售代收水電費、停車費房屋租金節(jié)能押金房屋租金占其他應(yīng)收款總額比例88.12%7.91%1.02%0.53%0.42%9

62、8.00%（四）存貨存貨種類開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品合 計2009 年 12 月 31 日221,118,348.3299,817,894.57320,936,242.89本期增加35,158,692.0527,097,809.2162,256,501.26本期減少27,097,809.21114,542,852.85141,640,662.062010 年 8 月 31 日229,179,231.1612,372,850.93241,552,082.09減：存貨跌價準(zhǔn)備存貨賬面價值320,936,242.89 62,256,501.26141,640,662.06241,552,082.09注 1：

63、開發(fā)成本主要為開發(fā)高速紫禁長安項目歸集的成本費用。注 2：本公司以長安區(qū)土地使用權(quán)證質(zhì)押給陜西省高速公路建設(shè)集團公司，陜西省高速公路建設(shè)集團公司委托興業(yè)銀行股份有限公司西安分行為本公司貸款 16,000 萬元。（五）投資性房地產(chǎn)項目2009年12月31日本期增加本期減少2010年8月31日1投資性房地產(chǎn)原值投資性房地產(chǎn)原值房屋、建筑物7,930,547.957,930,547.9542,049,417.0242,049,417.0249,979,964.9749,979,964.97土地使用權(quán)2累計折舊和累計攤銷累計折舊和累計攤銷房屋、建筑物633,037.04633,037.04755,93

64、7.74755,937.741,388,974.781,388,974.78土地使用權(quán)3投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4投資性房地產(chǎn)賬面價值投資性房地產(chǎn)賬面價值房屋、建筑物7,297,510.917,297,510.9142,049,417.0242,049,417.02755,937.74755,937.7448,590,990.1948,590,990.19土地使用權(quán)22（六）固定資產(chǎn)項目2009年12月31日本期增加本期減少2010年8月31日1固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值房屋及建筑物運輸工具電子設(shè)備其他設(shè)備4,928,273.101,423,711.00509,068.33170

65、,750.00-4,605.983,800.004,923,667.121,423,711.00512,868.33170,750.00合計7,031,802.43- 805.987,030,996.452累計折舊累計折舊房屋及建筑物運輸工具電子設(shè)備其他設(shè)備222,636.55924,896.85359,152.4844,067.6790,935.5975,127.6137,920.3620,546.88313,572.141,000,024.46397,072.8464,614.55合計1,550,753.55224,530.441,775,283.993固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備4固

66、定資產(chǎn)賬面價值固定資產(chǎn)賬面價值房屋及建筑物運輸工具電子設(shè)備其他設(shè)備4,705,636.55498,814.15149,915.85126,682.334,610,094.98423,686.54115,795.49106,135.45合計5,481,048.885,255,712.46注 1：期末已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)原值 886,373.00 元。注 2：本期固定資產(chǎn)原值減少系本公司自用房屋成本調(diào)整所致。（七）遞延所得稅資產(chǎn)項目2010年8月31日2009年12月31日可抵扣差異（壞賬準(zhǔn)備）可抵扣差異（預(yù)收房款）126,269.69230,727.4679,701.141,150,885.77合計356,997.151,230,586.91注：遞延所得稅資產(chǎn)期末較期初減少 873,589.76 元，減幅 70.99%，主要為金橋國際廣場項目23預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)減少遞延所得稅資產(chǎn)所致。（八）應(yīng)付賬款2010年8月31日43,659,036.482009年12月31日32,861,330.57注：報告期末，無欠持本公司 5%（含 5%）以上表決權(quán)股份的股東單位及關(guān)聯(lián)方款項。（