2016年下半年四川省房地產估價師《經營與管理》：盈虧平衡分析的概念考試試題

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1、2016年下半年四川省房地產估價師《經營與管理》：盈虧平衡分析的概念考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、__是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。 A．土地利用總體規(guī)劃 B．城市規(guī)劃 C．土地開發(fā) D．城市建設 2、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過

2、被征收前3年平均年產值的__倍。 A．10 B．20 C．30 D．40 3、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是__。 A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高 B．貸款期限越長，期限系數值越大 C．項目風險越大，風險等級系數值越大 D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低 4、下列屬于間接融資方式的是。 A：政府發(fā)行債券 B：國家信用 C：商業(yè)信用 D：銀行貸款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 5、房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少名專職注冊房地產估價師簽字。 A：1 B：2 C：3

3、 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經費按計稅工資總額的計算扣除。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 7、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于__。 A．收益現金流風險 B．資本價值風險 C．比較風險 D．未來運營費用風險 8、某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排

4、列順序正確的是（）。 A．乙＜丙＜甲 B．甲＜乙＜丙 C．丙＜甲＜乙 D．乙＜甲＜丙 9、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。 A．1 B．2 C．3 D．5 10、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為．(2005年試題) A：時間類參數 B：融資類參數 C：評價標準類指標 D：收益類指標 E：借款合同 11、投資者進行房地產投資的主要目的一般是__。 A．獲取房地產當期收益 B．獲取房地產未來收益 C．直接從事房地產開發(fā)經營活動 D．間接參與房地產開發(fā)經營活動 12、某地區(qū)商品住宅價格自1997年

5、至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為（）元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216 13、某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。 A．甲銀行優(yōu)先受償 B．按2家銀行的債權數額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償 D．按2家銀行的債權比例受償 14、房產證的附圖是。 A：房產分戶圖

6、 B：宗地圖 C：房產分幅圖 D：房產分丘圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 15、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是．【2004年考題】 A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、對無房和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼的前提條件

7、之一是房價收入比在倍以上。 A：4 B：5 C：6 D：7 E：房地產估價機構必須加蓋公章 17、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。 A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5 18、建設工程發(fā)生質量事故，有關單位應當在內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。 A：24h B：30h C：36h D：48h E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 19、假設整個投資市場的平均收益為20%，國債的收益率為10%，而房地

8、產投資市場相對于整個市場的相關系數是0.4，那么房地產投資評估的模型所用的折現率應為__。 A．10% B．11% C．13% D．14% 20、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同__。 A．不受該抵押權影響 B．應當解除 C．沒有效力 D．不得對抗抵押權 21、當房屋面積誤差比絕對值超過一定比例時，買房人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房的__日內將買受人的已付房價款退還給買受人。 A．30 B．7 C．20 D．15 22、路線價法實質是一種。 A：經濟法 B：權益法 C：市場法 D：比價法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、23、按標志進行劃分，分為品質標志和數量標志。 A：是否可以用質量表現 B：是否可以用數量表現 C：是否可以用重量表現 D：是否可以用面積表現 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、初步可行陸研究階段投資估算的精確度可達，所需費用約占總投資的0.25％~1．5％。 A：5％ B：10％ C：20％ D：30％ E：借款合同 25、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。 A．原土地出讓方 B．市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C．市、縣人民政府房地產管理部門 D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃

10、行政主管部門 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、房地產的投資風險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險是指（）。 A．資本價值風險 B．未來運營費用風險 C．時間風險 D．持有期風險 2、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。 A．12% B．20% C．24% D．30% 3、市民王某在市區(qū)有

11、一經營房屋按市場價格正在出租，月租金1000元，按照稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，問王某繳納的房產稅應是元／年。 A：100 B：480 C：540 D：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 4、在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（）。 A．形狀相似 B．在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段 C．面積接近 D．地塊相連 E．可及性相當 5、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題) A：向原估價機構申請復估 B：申請行政復議 C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構評估 E：申請估價專家委員會鑒定 6、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標

12、準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現__的情形。 A．估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7% B．可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7% C．可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071 D．可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933 7、依據《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的， A：由國家無償收回 B：自動續(xù)期 C：應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D：應于屆滿前1年申請續(xù)期 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 8、下列關于所有權的表述中，正確的有。(20

13、07年試題) A：所有權是從物權 B：所有權是自物權 C：可對所有權人的物設置他項權利 D：共有是確定份額的共同所有 E：建筑物區(qū)分所有權人僅擁有專有部分所有權 9、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關。 A：批量行業(yè) B：僵滯行業(yè) C：分塊行業(yè) D：專業(yè)化行業(yè) E：借款合同 10、某宗房地產2006年2月的價格為4000元/m2，現需要將其調整到2006年6月。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2006年1月至6月的價格指數分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個月為100）。則該宗房地產2006年6月的價格為（）元/m2

14、。 A．6992 B．5183 C．6062 D．5398 11、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商。所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行__登記。 A．轉移登記 B．變更登記 C．先進行變更登記再進行轉移登記 D．先進行轉移登記再進行變更登記 12、房產圖的測繪順序為__。 A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖 13、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利

15、潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。 A．所得稅前利潤 B．所得稅后利潤 C．應分配利潤 D．未分配利潤 14、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的。 A：客觀收益 B：實際收益 C：有形收益 D：無形收益 E：潛在收益 15、在正常情況下拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間的關系為__。 A．拍賣價格>招標價格>協(xié)議價格 B．拍賣價格>協(xié)議價格>招標價格 C．招標價格>拍賣價格>協(xié)議價格 D．招標價格>協(xié)議價格>拍賣價格 16、某地區(qū)某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、9

16、2.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在 2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242 17、所有者權益中，合稱為留存收益。 A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤 18、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。 A．2487.75 B．2

17、500.00 C．2511.00 D．2162.25 19、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析__。 A．價格結構 B．總量結構 C．檔次結構 D．投資結構 E．租買結構 20、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面合同。 A：物業(yè)托管 B：物業(yè)服務 C：物業(yè)管理 D：物業(yè)委托 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的。 A：容積率 B：土地用途 C：土地開發(fā)程度 D：評估單位 E：土地使用權性質 22、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是__。 A．降低房地產開發(fā)貸款利率 B．增加土地有效供給 C．降低契稅 D．提高購房貸款利率 23、中國現有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)（）的統(tǒng)計。 A．平均價格 B．加權價格 C．抽樣價格 D．成交價格 24、__負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。 A．承包商 B．開發(fā)商 C．監(jiān)理機構 D．建設主管部門 25、估價中的最高最佳使用具體包括__等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳規(guī)模 D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度