2123730941房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈 (4000字)

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1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈 (4000字) ok3w_ads(“s004”); ok3w_ads(“s005”); 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展有著極其重要的影響。然而，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題。從宏觀(guān)角度看，過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲使得我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超出了國(guó)際公認(rèn)的警戒線(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的泡沫已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)和引發(fā)本次全球金融危機(jī)的美國(guó)次貸危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破裂會(huì)給經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。從微觀(guān)角度看，2010年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度和幅度都

2、是空前的。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力，使得工薪階層收入者無(wú)法承擔(dān)購(gòu)房、租房壓力。我國(guó)政府針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)狀已經(jīng)采取了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，然而全國(guó)各地房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了不降反漲的局面。這一切都與中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等不同的利益主體有著密切的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是多方利益相關(guān)者進(jìn)行博弈的一個(gè)過(guò)程和結(jié)果。本文基于博弈論角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益相關(guān)者進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的博弈過(guò)程，得出相關(guān)結(jié)論，為政府制定政策導(dǎo)向和實(shí)施政府管制提供依據(jù)。 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈條分析 作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)

3、相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。但是目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于產(chǎn)權(quán)不夠明確、法律不夠完善、有效的監(jiān)督機(jī)制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈關(guān)系。究其原因在于這個(gè)市場(chǎng)上復(fù)雜的利益鏈條。這個(gè)鏈條上充斥著多個(gè)利益主體，每個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人都追求自身的利益最大化。包括地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、腐敗官員、房地產(chǎn)中介、炒房者、普通房地產(chǎn)投資人、消費(fèi)者等。當(dāng)然最重要的利益主體為開(kāi)發(fā)商、政府和消費(fèi)者，三者之間的利益紛爭(zhēng)增加了房市的復(fù)雜性。 在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈條中，地方政府靠土地財(cái)政維持已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期發(fā)展來(lái)看，

4、政府手中最大的資源是土地，土地是不要投入的。把土地拍賣(mài)出去，使地價(jià)得到升高，是個(gè)政府?dāng)U大財(cái)政收入最容易也最直接方式。地價(jià)當(dāng)然會(huì)轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)里面來(lái)，在提高房?jī)r(jià)以后，作為政府還可以從中分到營(yíng)業(yè) 稅，所得稅。所以地方政府作為社會(huì)的管理者，必然會(huì)默許、甚至公開(kāi)支持當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的高漲。開(kāi)發(fā)商是另一個(gè)重要的利益鏈條，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除去各種成本至少還有20%~30%的利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)涉及政府和銀行，因此資金規(guī)模要求高。我國(guó)開(kāi)發(fā)商融資渠道單一，主要靠銀行信貸，高負(fù)債是開(kāi)發(fā)商的普遍狀況。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率較高，不僅增加了企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中與信貸相關(guān)資金占

5、34.5%，2010年兩個(gè)月，這一比例已達(dá)到37.6%。對(duì)于真正的消費(fèi)人群，他們希望房?jī)r(jià)能夠合理，讓他們買(mǎi)得起。在所有的利益主體當(dāng)中，只有他們希望房?jī)r(jià)是下跌的。而對(duì)于炒房者同樣是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的利益鏈條之一。炒房的收入比辛苦工作得來(lái)的收入要輕松和高許多。坐等房?jī)r(jià)上漲，幾乎是一件毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的事。可見(jiàn)，在這混亂的利益鏈條中，住房已成為各方追逐利益的工具，卻喪失了它的本質(zhì)屬性----居住。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的博弈主體 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益相關(guān)者是指參與房地產(chǎn)市場(chǎng)并對(duì)其產(chǎn)生影響的各個(gè)群體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈的重要參與者。主要分析以下三者之間的博弈。 1. 政府 這里又

6、可細(xì)分為中央政府和地方政府。政府肩負(fù)有使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展、保障居民住房等責(zé)任。其在博弈中的地位也是凌駕于其他參與者之上的,通過(guò)制定一定的博弈規(guī)則,規(guī)范參與者行為,實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利最大化目標(biāo)。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)支付一定的貨幣獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán),在博弈規(guī)則許可的前提下,自主經(jīng)營(yíng),追求利潤(rùn)最大化來(lái)實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。值得一提的是,在我國(guó)現(xiàn)階段,開(kāi)發(fā)商群體具有一定的壟斷地位。主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商幾乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下,開(kāi)發(fā)商擁有商品房定價(jià)權(quán)。 3. 房地產(chǎn)消費(fèi)者 消費(fèi)者在房地產(chǎn)博弈中處

7、于信息劣勢(shì)地位,如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、樓盤(pán)質(zhì)量、真實(shí)的市場(chǎng)狀況等擁有不完全的信息。而且房地產(chǎn)作為生活必需品,消費(fèi)者的價(jià)格需求彈性較小,房地產(chǎn)產(chǎn)品沒(méi)有替代品,因此消費(fèi)者在一定的消費(fèi)承受范圍內(nèi) 會(huì)參與博弈,如果超出這個(gè)范圍,就有可能退出博弈。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體間的博弈分析 1．房地產(chǎn)商之間的博弈與合謀 在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間最典型的博弈就是基于土地招標(biāo)和拍賣(mài)過(guò)程中的博弈。在房地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)商同時(shí)向政府給出報(bào)價(jià)且價(jià)高者得。為了獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，房地產(chǎn)商總是以接近甚至高于自己保留價(jià)格出價(jià)，這樣他們的利潤(rùn)空間就會(huì)非常小甚至為負(fù)。由于房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是追逐利益的理性人，且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性，為了避免競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的利潤(rùn)減少很可能在私下進(jìn)行合謀。合謀主要有房地產(chǎn)商之間的合謀和房?jī)r(jià)合謀兩種形式。 (1)房地產(chǎn)商的合謀 假設(shè)市場(chǎng)中存在兩個(gè)房地產(chǎn)商A和B，他們合謀以低價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，例如A先報(bào)—個(gè)較低價(jià)格且不加價(jià)，B則可以用—個(gè)相對(duì)較高但遠(yuǎn)低于兩者共同競(jìng)爭(zhēng)獲得該土地的保留價(jià)格的價(jià)格獲得土地，從而兩者達(dá)成協(xié)議上的共同開(kāi)發(fā)。假設(shè)兩者不合作則收益為O，而合作可以達(dá)到3的收益，如果一方選擇破壞協(xié)議可以獲得5的收益，而另一方由于機(jī)會(huì)成本的存在導(dǎo)致的損失為1，得出如下博弈矩陣。 從短期來(lái)看，房地產(chǎn)商A和B都有

9、破壞協(xié)議獲取高額利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，然而這樣做的后果會(huì)導(dǎo)致對(duì)方的不信任且在今后的博弈中都會(huì)采取不合作的策略而導(dǎo)致收益為O，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，房地產(chǎn)商都會(huì)選擇合作的策略。 表1 博弈矩陣 所以盡管政府出臺(tái)了一系列土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的政策，然而在執(zhí)行時(shí)房地產(chǎn)商在私下極易形成合謀，導(dǎo)致政策得不到落實(shí)和公共利益的損失。 (2)房地產(chǎn)商之間關(guān)于房?jī)r(jià)的博弈與合謀 首先，房地產(chǎn)商都是理性人，并追求各自利潤(rùn)最大化；其次，該地區(qū)只有兩個(gè)房地產(chǎn)商A和B，且出售同質(zhì)房產(chǎn)，都不降價(jià)時(shí)所得收益為5；一方降價(jià)而另一方不降價(jià)時(shí)。則降價(jià)方因?yàn)槎噘u(mài)出房屋獲得

10、收益為10，另一方則會(huì)導(dǎo)致無(wú)法出售而虧損，記為一1，如果都降價(jià)則收益減少為3，可得如下博弈矩陣與上一種分析相同，任何一個(gè)房地產(chǎn)商都不會(huì)選擇降價(jià)來(lái)獲得更多的收益，可以說(shuō)他們的不降價(jià)是某種程度上的合謀。由于在某一地區(qū)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商的數(shù)量是有限的，他們往往通過(guò)價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)來(lái)確定自己的價(jià)格，在這種壟斷性的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)商通過(guò)比較定價(jià)的這種默契，以實(shí)現(xiàn)一種非正式的價(jià)格合謀來(lái)維持房?jī)r(jià)只升不降的價(jià)格剛性。 表2 博弈矩陣 2．房地產(chǎn)商和地方政府的博弈與合謀 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈較多的體現(xiàn)在是否切實(shí)貫徹中

11、央政府所制定的政策，對(duì)高且過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控和管制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，地方政府對(duì)城市一級(jí)的土地進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)，一些地方政府為了追求經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高政績(jī)往往通過(guò)提高地價(jià)來(lái)獲得更多的財(cái)政收入和提高GDP。而對(duì)于房地產(chǎn)商而言，其目標(biāo)是盡可能降低開(kāi)發(fā)成本以提高利潤(rùn)率，土地價(jià)格就是房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)成本中最重要的一項(xiàng)。因此，房地產(chǎn)商如何獲得土地，以怎樣的價(jià)格獲得土地等都對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響。 從實(shí)際上來(lái)看，地方政府和房地產(chǎn)商會(huì)在一定程度上謀求—個(gè)共同的利益點(diǎn)以尋求共同利益最大化。雖然，中央政府已經(jīng)明令要求對(duì)房地產(chǎn)用地實(shí)施招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出售政策，但是目前，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出售的土地占比例較小，而較大

12、部分土地都以協(xié)議出讓的形式售予房地產(chǎn)商。而這種協(xié)議出讓就會(huì) 導(dǎo)致房地產(chǎn)商的尋租行為，和地方政府達(dá)成協(xié)議或者私下的默契，大量囤積土地。由于大量土地得不到開(kāi)發(fā)，就在供求關(guān)系上導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不合理上漲；且這些囤積的土地在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本時(shí)往往采用重置成本計(jì)算，使得房產(chǎn)成本虛高，并最終以房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。 此外，地方政府為了從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得更多地價(jià)的回報(bào)，往往會(huì)向房地產(chǎn)商提供許多政策上的優(yōu)惠和扶持，例如減免各種稅費(fèi)、增加補(bǔ)貼和為房地產(chǎn)業(yè)宣傳造勢(shì)等，這些都對(duì)房?jī)r(jià)的虛高起到了推波助瀾的作用。 3．房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的博弈 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)具有壟斷

13、性質(zhì)的市場(chǎng)，作為普通購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)商品的各方面信息知道的較少，例如房?jī)r(jià)構(gòu)成、房產(chǎn)成本、利潤(rùn)率和市場(chǎng)對(duì)其的需求情況等，他們只能明確自身需求和購(gòu)買(mǎi)能力。在做出購(gòu)買(mǎi)決策前。消費(fèi)者只能根據(jù)周?chē)说男袆?dòng)來(lái)判斷，一旦由于某些原因造成先行者采取行動(dòng)，就會(huì)有大批追隨者跟風(fēng)，這就是典型的羊群效應(yīng)。而房地產(chǎn)商經(jīng)常利用這一點(diǎn)，通過(guò)媒體宣傳、信息披露等手段來(lái)締造聲勢(shì)，使得大量消費(fèi)者被動(dòng)的產(chǎn)生購(gòu)房需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。并且，房地產(chǎn)商可以結(jié)成聯(lián)盟，獲得各種市場(chǎng)信息，占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位并進(jìn)行價(jià)格合謀。而廣大的消費(fèi)者卻無(wú)法結(jié)成統(tǒng)一、有效的聯(lián)盟，因此不具備和房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)的能力，只能作為價(jià)格的接受者。因此，在房地產(chǎn)商和

14、消費(fèi)者的博弈中，兩者地位并非對(duì)等的，而是相差懸殊，消費(fèi)者處于不利地位。 經(jīng)濟(jì)交易中的雙方遵循雙方交易原則，一方在決策時(shí)，要正確預(yù)見(jiàn)對(duì)方的反應(yīng)。在房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的買(mǎi)賣(mài)博弈中，雙方?jīng)Q策如何獲得各自利益最大化，下面構(gòu)建一個(gè)買(mǎi)賣(mài)博弈模型來(lái)分析這種對(duì)峙局面，分析房地產(chǎn)商與購(gòu)房者他們各自的利益與現(xiàn)階段的行動(dòng)策略。 在賣(mài)主甲和買(mǎi)主乙之間的“買(mǎi)-賣(mài)”博弈中，假定通過(guò)討價(jià)還價(jià)后確定了一價(jià)格。在此價(jià)格下，賣(mài)者賣(mài)成后獲得的效用為6，賣(mài)不成的效用為0；買(mǎi)者買(mǎi)成的效用為4，買(mǎi)不成的效用為0。而如果他們之間的交易不成功，無(wú)論是買(mǎi)主還是賣(mài)主都要等待和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，假定等待和討價(jià)還價(jià)的成本均為1，則支付

15、矩陣為： 在上面的買(mǎi)賣(mài)博弈中，(賣(mài)成，買(mǎi)成)是納什均衡，這個(gè)博弈可以解釋為什么在現(xiàn)實(shí)中討價(jià)還價(jià)后買(mǎi)賣(mài)能做成，因?yàn)檫@對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是最優(yōu)選擇。同時(shí)在“買(mǎi)一賣(mài)”博弈中，其均衡對(duì)雙方來(lái)說(shuō)是全局最優(yōu)的。 在現(xiàn)階段房地產(chǎn)商與購(gòu)房者的交易博弈中，房地產(chǎn)商能夠采取的三種策略是：降價(jià)、不降價(jià)、提價(jià)?；诂F(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)及國(guó)家政策方面的分析，提高房?jī)r(jià)在同一水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中是不可行的策略。所以我們假定房地產(chǎn)商的策略是降價(jià)及不降價(jià)。有意購(gòu)房者的策略只可能是觀(guān)望或者購(gòu)買(mǎi)。 房地產(chǎn)商賣(mài)出房屋后，達(dá)到資金回流及快速清貨的目的，效用為5，賣(mài)不成的效用為O；購(gòu)房者買(mǎi)成的效用為3，買(mǎi)不

16、成的效用為0。房地產(chǎn)商不降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者觀(guān)望，則整個(gè)市場(chǎng)的交易氛圍變差，雙方對(duì)交易的期望降到最低，市場(chǎng)的損害造成的是交易雙方的利益損失，各自效用為-2；房地產(chǎn)商降價(jià)時(shí)，購(gòu)房者隨著價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期價(jià)格漸漸進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)房，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商也相當(dāng)于轉(zhuǎn)移了一些效用給消費(fèi)者，各自收益都為4。則支付矩陣為： 這個(gè)博弈中有一個(gè)納什均衡，即(降價(jià)，購(gòu)買(mǎi))，為什么(降價(jià)，購(gòu)買(mǎi))是納什均衡?因?yàn)榻o定房地產(chǎn)商不降價(jià)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)得-l，不購(gòu)買(mǎi)時(shí)效用為-2，所以購(gòu)買(mǎi)是最優(yōu)戰(zhàn)略。給定購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)商不降價(jià)得1單位利潤(rùn)，選擇降價(jià)得4單位利潤(rùn)，房地產(chǎn)商的最優(yōu)戰(zhàn)略是不降價(jià)。因此，理智的開(kāi)發(fā)

17、商和消費(fèi)者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價(jià)和購(gòu)買(mǎi)。 買(mǎi)賣(mài)博弈中雙方交易原則最重要的表現(xiàn)是“零和博弈”。就是說(shuō)“我所得即你所失”，總體來(lái)說(shuō)利潤(rùn)歸零?！傲愫筒┺摹碑a(chǎn)生的根源是信息不對(duì)稱(chēng)，無(wú)論是在正式的商業(yè)交易中，還是在日常的買(mǎi)賣(mài)中，信息不對(duì)稱(chēng)都作為一個(gè)隱含條件存在。一般來(lái)說(shuō)，都是買(mǎi)方信息不對(duì)稱(chēng)，由此導(dǎo)致買(mǎi)方經(jīng)常是虧損的那一方。 但在現(xiàn)實(shí)生活中，如果我們作為買(mǎi)方，我們可能不甘心付出較高的價(jià)格買(mǎi)一件并不值那么多的商品。如果我們作為賣(mài)方，我們可能不甘心商品賣(mài)不出個(gè)好價(jià)錢(qián)，那么我們就會(huì)想到要有所改進(jìn)。如果大家都這么想，那么就可以通過(guò)各經(jīng)濟(jì)主體的共同努力達(dá)到目標(biāo)，這其實(shí)是對(duì)“零和博弈”的改進(jìn)。

18、 在“零和博弈”的大前提下，我們不可能達(dá)到完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)假說(shuō)所描述的那種狀態(tài)，即雙方既無(wú)虧損，又無(wú)利潤(rùn)，0+0=0。但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，賣(mài)方一般對(duì)所售商品有一個(gè)“價(jià)格底線(xiàn)”的估計(jì)，買(mǎi)方有一種“期望價(jià)格”的心理預(yù)期。只要成交的價(jià)格位于這兩種價(jià)位之間，那么就可以說(shuō)雙方的交易是成功 的，“零和博弈”的狀況得到了改進(jìn)。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，改進(jìn)“零和博弈”的狀況要從房地產(chǎn)商與消費(fèi)者兩方面來(lái)分析：建造房屋需要土地，而土地是一種稀缺資源，在任何一個(gè)區(qū)域內(nèi)，土地面積是固定的。用一句簡(jiǎn)單的話(huà)說(shuō)，房子是買(mǎi)一套就少一套，特別是在一些周邊環(huán)境及配套設(shè)施成熟的城中心，因?yàn)楸旧淼母叩貎r(jià)，房?jī)r(jià)有一定的高度，再加上

19、稀缺性，部分的房?jī)r(jià)甚至可能繼續(xù)上升。剛性房屋需求?！俺源┳⌒小笔亲鳛槿说囊粋€(gè)基本需求，房屋的需求有其剛性的一部分。房?jī)r(jià)的下跌在清出一些炒房者后，對(duì)于一般的需要購(gòu)房的自住型消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，就算他們開(kāi)始采取觀(guān)望態(tài)度，但是在兩三個(gè)月后還是會(huì)人市購(gòu)買(mǎi)。房地產(chǎn)商掌握這些剛性需求后，主動(dòng)降價(jià)的可能性不是特別大。而且按照中國(guó)很多傳統(tǒng)的理財(cái)思想，一般會(huì)有一些備用金和風(fēng)險(xiǎn)金，所以在短期內(nèi)房屋價(jià)格不會(huì)有明顯下降。 四、博弈結(jié)論及啟示 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的博弈過(guò)程，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，居民能夠承受房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)，必須針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方參與者的行為進(jìn)行合理的規(guī)制和監(jiān)管。

20、然而，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重大影響，不能單純從價(jià)格和供求關(guān)系是否合理上來(lái)考慮，必須在不造成巨大經(jīng)濟(jì)沖擊的前提下使 房?jī)r(jià)趨于理性。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵在于完善激勵(lì)機(jī)制和博弈規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方參與者的利益均衡。 種種原因造成房?jī)r(jià)的高漲，房地產(chǎn)商必定不肯主動(dòng)降價(jià)，使得房?jī)r(jià)成為一個(gè)社會(huì)民生問(wèn)題，損害了社會(huì)公共利益。這時(shí)政府的介入是必要的。出臺(tái)一些速效性政策的同時(shí)，政府應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)的職能管理部門(mén)即各級(jí)政府直屬的建設(shè)管理局，可以通過(guò)指定相關(guān)的行業(yè)管理政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者和社會(huì)的利益。對(duì)于“限價(jià)房”這一類(lèi)發(fā)揮長(zhǎng)期效用的政策，對(duì)最直接

21、房?jī)r(jià)上漲起限制作用且直接給與消費(fèi)者利益的政策，要加大實(shí)施的范圍和力度。 消費(fèi)者要保持理性。媒體、政府等等各種因素是消費(fèi)者是否在現(xiàn)階段購(gòu)房的參考。消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)要有—個(gè)期望價(jià)格，沒(méi)有任何商品的價(jià)格會(huì)無(wú)止境的跌，消費(fèi)者需要做的是：在房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，理智的等待房?jī)r(jià)回歸到自己心目中的期望價(jià)格，這時(shí)就可以入市了。低房?jī)r(jià)是否真的有益于消費(fèi)者?按照“零和博弈”，一方所獲得的利潤(rùn)正好是對(duì)方的虧損。房地產(chǎn)商要在低房?jī)r(jià)時(shí)獲得利潤(rùn)，就要壓縮成本，壓縮成本就會(huì)降低房屋的質(zhì)量，劣質(zhì)的房屋最終反而損害消費(fèi)者的利益。 在房地產(chǎn)商方面，房地產(chǎn)商是選擇低價(jià)的劣質(zhì)房屋還是價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)房屋?低的價(jià)格可能會(huì)吸引一

22、些急需購(gòu)房而購(gòu)買(mǎi)能力有限的消費(fèi)者，但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，更多的消費(fèi)者反而會(huì)選擇價(jià)格較高、質(zhì)量?jī)?yōu)良的房屋，結(jié)果減少了客源帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)損失；而且一旦房地產(chǎn)消費(fèi)者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門(mén)檢查出來(lái)就要受到處罰，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的成本。如果房地產(chǎn)商認(rèn)為銷(xiāo)售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本的話(huà)，他自然會(huì)選擇銷(xiāo)售價(jià)格較高的優(yōu)質(zhì)房屋。 而且如果有房地產(chǎn)商一直采取降價(jià)的策略，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)，其它的房地產(chǎn)商為了生存，也會(huì)迫于降價(jià)，由此引起價(jià)格戰(zhàn)，這不是一個(gè)良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。觸動(dòng)市場(chǎng)，激發(fā)市場(chǎng)不是只有降價(jià)這一個(gè)策略，鑒于公

23、司的長(zhǎng)期發(fā)展，更多的是要靠產(chǎn)品本身的質(zhì)量打動(dòng)消費(fèi)者。房?jī)r(jià)在回歸理性的同時(shí)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房?jī)r(jià)的上漲是一個(gè)必然的趨勢(shì)。政府更多的是應(yīng)該將房?jī)r(jià)的上漲控制在合理的增長(zhǎng)速度內(nèi)，而不是過(guò)度控制，讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展；要采取更有力的措施擠掉使房?jī)r(jià) 飆高的炒房者。對(duì)于消費(fèi)者，要理性的消費(fèi)，不要讓開(kāi)發(fā)商眼花繚亂的促銷(xiāo)活動(dòng)和煽動(dòng)性的廣告語(yǔ)蒙住雙眼，優(yōu)質(zhì)的房屋、合理的房?jī)r(jià)才是正確的選擇。 我們應(yīng)該意識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)博弈還是一個(gè)行為不規(guī)范、實(shí)力不對(duì)稱(chēng)、風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)等的博弈。博弈的最終結(jié)局：地方政府、地產(chǎn)商是最大的贏(yíng)家，消費(fèi)者是受害者。高房?jī)r(jià)，已經(jīng)在侵蝕了消費(fèi)者的利益，加劇社會(huì)收

24、入分配的不公平，不利于穩(wěn)定公平和諧社會(huì)的建立。從博弈特點(diǎn)看，市場(chǎng)機(jī)制作用有限，不能單靠市場(chǎng)內(nèi)在因素控制日益趨高的房產(chǎn)價(jià)格，有必要采取市場(chǎng)系統(tǒng)以外的力量進(jìn)行干預(yù)，包括行政和法律手段。 參考文獻(xiàn) [1] 張維迎．博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．上海三聯(lián)書(shū)店，2004 [2] 謝識(shí)予．經(jīng)濟(jì)博弈論(第二版)[M]．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2002 [3] 方開(kāi)群．對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的一種解釋——價(jià)格合謀[J]．中國(guó)物價(jià)，2006(8) [4] 黃伯佳．房?jī)r(jià)調(diào)控中的中央政府與地方政府的博弈研究[D]．南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007(6)

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