電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2026-2027期末試題及答案

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1、電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）》2026-2027期末試題及答案（試卷號2226） 一、 多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為（）o A.國有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B.社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè) C.集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) D.區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè) 2. 美國學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為（）。這種 劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。 A.居住物業(yè) B.商用物業(yè) C.工業(yè)物業(yè) D.特殊用途物業(yè) 3. 依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為（）。 A.國有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B.集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) C.股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè)D.個人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè) 4.

2、 在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中， 應(yīng)充分體現(xiàn)在（）的特點(diǎn)與要求。 A.商品屬性 B.社會屬性 C.房屋建筑自然性 D.房屋建筑使用性質(zhì) 5. 從特種物業(yè)的經(jīng)營管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（）o A.政府物業(yè) B.文教、衛(wèi)生、體育物業(yè) C.娛樂、酒店物業(yè) D.會展物業(yè) 二、 填空題（20個空，每空1分，共20分） 6. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過來，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。 7. 物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)物流作業(yè)，而且往往也兼有采購和批發(fā)的職能

3、，實(shí)際上是一種配送 中心。 8. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。 9. 現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理。 10. 新建居住物業(yè)一般實(shí)行封閉或半封閉式的物業(yè)管理；原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行半封閉式的改造及 逐步引入物業(yè)管理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)管理上是狹窄的，粗放的，急需進(jìn)行改進(jìn)。 11. 新《物業(yè)管理條例》規(guī)定“業(yè)主大會決定木條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總而積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。 12. 服務(wù)性公寓是一類以營利為目的

4、，建成單元式結(jié)構(gòu)的，按照“家”的要求來配置設(shè)施和設(shè)備，按 酒店方式管理的滿足社會需要的特殊居住物業(yè)。 13. 多層住宅，即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅。 14. 英業(yè)管理已經(jīng)在房地產(chǎn)實(shí)行社會化管理，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu)住宅管理協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。 15. 醫(yī)院的服務(wù)管理中屬于專業(yè)性的、技術(shù)性的工作，應(yīng)由醫(yī)院來完成，屬于服務(wù)性的工作，可以由 物業(yè)管理公司來承擔(dān)。 三、 判斷并改正錯誤題(首先判斷正誤，如有錯誤還須改正。5小題.每小題3分，共15分) 16. 《條例》第四十條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù) 企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全

5、部物業(yè)管理一并委托給他人”。 () 答：正確。 17. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的5%,如年銷售收入為300000元收入 的租戶，按稅約規(guī)定營業(yè)額不超過120000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9000元。 答：錯誤,應(yīng)將“9000”改為“16200元” 18. 美國學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為居住物業(yè)、 商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。() 答：正確。 19. 某雜貨鋪每月固定租金為400元，百分比提成為年收入的5%,則年銷售收入為90000元收入的 租戶，該年要交的固定基本租金為4800元。()

6、 答：正確 20. 辦公物業(yè)是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋而最廣的業(yè)務(wù)類型。 答：錯誤，應(yīng)將“辦公物業(yè)”改為“居住物業(yè)”。 四、 問答題(4小題，每小題5分，共20分) 21. 物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？ (1) 監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并 針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)服務(wù)公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。 (2) 匯報控制法。而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報木身對于匯報者就是一種控制， 你必須掌握情況，必須對匯報的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對存在的問題提出解決措施。 (3)

7、 統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提 出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。 (4) 競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實(shí)現(xiàn)對管理質(zhì)量的 控制。 (5) 信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智 能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種 會議、報告、請示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。 (6) 總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、 以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果。運(yùn)用總結(jié)這

8、種形式，其實(shí)是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。 22. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗時應(yīng)注意的事項有哪些？ 答案要點(diǎn)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗時應(yīng)注意以下兒個方而的問題： (1) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。 (2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn) 行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 (3) 承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修， 直到完全合格。 (4) 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)

9、服務(wù)企業(yè)交付 保修保證金，或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 (5) 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 (6) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 (7) 承接查驗符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 23. 物業(yè)裝飾裝修管理要求有哪些？ 答案要點(diǎn)： 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： (1) 有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 (2) 有無將沒有防水要求的房間或者陽臺

10、改為衛(wèi)生間、廚房間。 (3) 有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。 (4) 有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。 (5) 有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 (6) 有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為： ① 搭建建筑物、構(gòu)筑物； ② 改變住宅外立而，在非承重外墻上開門、窗； ③ 拆改供暖管道和設(shè)施； ④ 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施； ⑤ 超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓而荷載的； ⑥ 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。 同時，還應(yīng)注意檢查以下方而： ① 施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等； ② 有無任意刨鑿樓地面、穿鑿

11、梁柱等； ③ 新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等； ④ 是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一 要求等)； ⑤ 物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。 24. 物業(yè)檔案在物業(yè)管理中的作用如何？ 答案要點(diǎn)： 物業(yè)檔案最重要是內(nèi)容是物業(yè)管理專門檔案，它包括兩個部分：一部分是物業(yè)本身的檔案，包括開發(fā) 建設(shè)成果的記錄和物業(yè)公司接管后對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況記錄；另一部分是物業(yè)業(yè)主和住用 人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳交情況 等。物業(yè)檔案的作用主要體現(xiàn)在這兩部分檔案上 (1)

12、 物業(yè)本身的檔案是物業(yè)管理中維修養(yǎng)護(hù)、更新所必不可少的重要依據(jù)。 (2) 物業(yè)業(yè)主和住用人檔案是物業(yè)管理公司開展管理服務(wù)的前提和基礎(chǔ)。通過這部分檔案，物業(yè)管理 公司可以全面了解物業(yè)業(yè)主和住用人的情況和需求，從而為物業(yè)業(yè)主和住用人提供各種有針對性的服務(wù)和 開展適當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動。 (3) 物業(yè)檔案具有一定的憑證作用。比如安全監(jiān)控錄像檔案，它真實(shí)地記錄著某時某刻有何人進(jìn)出過 該幢大樓，當(dāng)有必要查詢當(dāng)時該幢大樓檔案室的出入情況時，安全錄像檔案就是最有力的憑證。 五、應(yīng)用題(2小題，其中25小題為方案設(shè)計題。26小題為案例分析題，每小題15分，共30分) 25. 方案設(shè)計題 請編制一個車輛管理方

13、案。 參考答案： 為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 (1) 小區(qū)停車場實(shí)行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。 (2) 本小區(qū)停車場實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡0進(jìn)入停車場。 (3) 車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可 進(jìn)入。 (4) 車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并 與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整 好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴

14、重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛 旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、 亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使 用車位。 (5) 駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌， 管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。 (6) 管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和 其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班

15、時應(yīng) 辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。 (7) 停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛 停放。 26. 案例分析題 “榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系 “榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢，適應(yīng)中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承 租人搭建一個綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。 “榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，該公司管理著擁有22萬平 方米工業(yè)廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進(jìn)駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收 入40億

16、元人民幣。 企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務(wù)、物價等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、 后勤服務(wù)、社會公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè) 文化建設(shè)服務(wù)三大需求。.基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、 電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn) 秩序?qū)碓L人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊 信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會 務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市

17、政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié) 調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè) 交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過服務(wù)去支持 服務(wù)對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會效益?；谶@一認(rèn)識，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮 罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢，適應(yīng)中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建 一個綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。 為了使

18、企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展 中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府 職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時傳達(dá)給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸， 小區(qū)內(nèi)引進(jìn)銀行、郵局、倉儲運(yùn)輸、商務(wù)中心、會務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)， 還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員 會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴(kuò)大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會的工作 職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、

19、企業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)貿(mào)洽談會、安全生產(chǎn)培訓(xùn)班等活動， 加強(qiáng)企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等為 企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文 化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和 發(fā)展中遇到的實(shí)際困難。 通過公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期人駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科 技園如同一條船，園區(qū)每個企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。” 問題： (1) 什么是“榮罡模式” ？它是否有存在的價值？為

20、什么？(8分) (2) “榮罡模式”給工業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)什么啟示？(7分) 答案要點(diǎn)； (1) “榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，即依托集團(tuán)優(yōu)勢，適應(yīng) 中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個綜合性的服務(wù)平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、 安心、舒心的發(fā)展空間。 “榮罡模式”有其存在的價值，主要是因為：一該模式適應(yīng)了工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理與工商業(yè)廠商的企業(yè) 經(jīng)營管理按各自的運(yùn)營規(guī)律分開運(yùn)營的需要，更好地發(fā)揮雙方的積極性，并提高了各白運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效 益；二是目前大量的工業(yè)物業(yè)特別是工業(yè)園區(qū)物業(yè)處于傳統(tǒng)的管理方式下低效運(yùn)營的狀態(tài)下，還需要新的 專業(yè)化、市場的工業(yè)物業(yè)運(yùn)營方式才能改變這一落后狀態(tài)。 (2) 主要啟示是：一是工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理將逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化市場；二是工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理與工商業(yè)廠 商的企業(yè)經(jīng)營管理按各白的運(yùn)營規(guī)律分開運(yùn)營將是必然趨勢；三是說明工業(yè)物業(yè)管理主要內(nèi)容在基礎(chǔ)服 務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求領(lǐng)域。四是工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的需求是客觀存在并且 空間巨大。 (注意：此題為開放式答題，答案意思相近，并能白圓其說也算對)