A房地產(chǎn)公司稅收籌劃研究稅務(wù)管理專業(yè)

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1、 畢業(yè)論文中文摘要 隨著經(jīng)濟(jì)水平的日益進(jìn)步和我國(guó)稅收政策的不斷落實(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)關(guān)注到稅收籌劃的運(yùn)作，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)如今居民的住房需求也越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，政府也加大了對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管力度。稅收籌劃無(wú)疑成為了降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力的有效策略。 本文采用文獻(xiàn)研究方法，梳理了稅收籌劃的基本概述和相關(guān)理論。以A房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況以及稅收籌劃進(jìn)行了數(shù)據(jù)研究，并從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)這四個(gè)階段對(duì)A企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃。 關(guān)鍵詞 稅收籌劃，競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè) 畢業(yè)

2、論文外文摘要 Title Research On Tax Planning Of A Real Estate Company Abstract With the development of economy and the implementation of tax policy, more and more enterprises pay attention to the operation of tax planning, especially the real estate enterprises. Nowadays, the housing demand of re

3、sidents is also increasing, the real estate market has appeared a serious bubble economy, and the government has increased the collection and administration of real estate tax. Tax planning has undoubtedly become an effective strategy to reduce the tax burden cost and management risk and enhance the

4、 competitiveness and profitability of real estate enterprises. This article uses the literature research method, combs the basic outline and the related theory of tax planning. This paper makes a data study on tax payment and tax planning of A real estate enterprise, and carries on tax planning for

5、 A enterprise from four stages: preparation, development and construction, sales transaction and holding. Keywords tax planning，real estate enterprise，competitive advantage 目錄 1 引言 1 2 稅收籌劃基本概述 1 2.1 稅收籌劃的概念 1 2.2 稅收籌劃的特征 1 3 稅收籌劃的相關(guān)理論 2 3.1 有效稅收籌劃理論 2 3.2 節(jié)稅類型理論 3

6、3.3 稅制要素籌劃理論 3 4 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 3 4.1 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 3 4.2 A房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)分析 5 4.3 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 8 5 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 10 5.1 前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 11 5.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 12 5.3 銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 13 5.4 持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃 15 結(jié)論 17 致謝 18 參考文獻(xiàn) 19 表1 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及稅種表 5 表2 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年的稅種金額 6 表3 A房地產(chǎn)企業(yè)2

7、015-2017年各個(gè)稅種占總額比重 6 表4 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年各個(gè)稅種占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重 7 表5 三家企業(yè)2015-2017年應(yīng)交稅金占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重 7 表6 各個(gè)項(xiàng)目面積和銷售狀況 11 表7 各個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用匯總 11 表8 房屋兩種不同方式的稅收情況 16 1 引言 由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。房地產(chǎn)企業(yè)由于特殊的行業(yè)狀況，所占用的資金、成本很大，包括原材料、人力成本、稅收等，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本卻持續(xù)增加，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)壓力非常巨大。一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，

8、稅收籌劃有助于減少企業(yè)的稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化。稅收籌劃的目標(biāo)是稅后收益最大化，要求企業(yè)在進(jìn)行決策、經(jīng)營(yíng)、投資、控制等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，考慮各種活動(dòng)所引起的稅收成本，根據(jù)優(yōu)惠政策進(jìn)行最優(yōu)選擇，來(lái)降低企業(yè)的納稅基礎(chǔ)，減少稅款的支出。另一方面，稅收籌劃也有助于提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和會(huì)計(jì)核算水平。稅收籌劃是在服從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下，根據(jù)籌劃需要，調(diào)整投資方向、營(yíng)銷策略，及時(shí)協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外關(guān)系，將有助于提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。因此，科學(xué)的稅收籌劃不僅能提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也有著重要作用。 2 稅收籌劃基本概述 2.1 稅收籌劃的概念 國(guó)外的學(xué)者M(jìn)eigs在

9、1984年指出，稅收籌劃是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生之前，通過(guò)合理而又合法的安排自己的納稅活動(dòng)，達(dá)到減少稅負(fù)的目的[1]。這是首次從學(xué)術(shù)的觀點(diǎn)闡述了稅收籌劃的概念。 國(guó)內(nèi)的學(xué)者張中秀教授在2001年指出，稅收籌劃是指納稅人通過(guò)合法的方式和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁方式來(lái)少稅負(fù)的一種安排[2]。而蓋地教授2007年指出，稅收籌劃是合乎稅收法律法規(guī)的前提下，納稅主體對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一系列提前安排，達(dá)到少繳納的目的[3]。 結(jié)合以上觀點(diǎn)，稅收籌劃的概念可以表述為：“稅收籌劃是納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，憑借法律賦予的正當(dāng)權(quán)利，通過(guò)對(duì)投資、籌資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先安排與規(guī)劃，以達(dá)到減少稅款繳納或遞延稅款繳納目的的一系列謀

10、劃活動(dòng)[4]?！? 2.2 稅收籌劃的特征 稅收籌劃所具有的特征，體現(xiàn)在其合法性、時(shí)效性、綜合籌劃性和目的性等方面[5]。 合法性：納稅人的稅收籌劃行為須在國(guó)家法律法規(guī)許可的范圍之內(nèi)進(jìn)行。許可的范圍是對(duì)稅收征納過(guò)程中征納雙方權(quán)利和義務(wù)的規(guī)范，是一種特定的法律關(guān)系[5]。納稅人可以在合法范圍內(nèi)，通過(guò)安排合理的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)活動(dòng)來(lái)減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)。另外，納稅人的合法籌劃行為是順應(yīng)國(guó)家稅收立法精神和一定時(shí)期宏觀調(diào)控政策要求，從另一角度也可表述為“不違法”。 時(shí)效性：稅收籌劃是在納稅義務(wù)發(fā)生之前所做的事先籌劃和安排，根據(jù)相關(guān)情況、數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)所做出的超前設(shè)計(jì)。例如，根據(jù)對(duì)未來(lái)收益情況的預(yù)測(cè)決定企業(yè)組

11、織形式的選擇。另外，國(guó)家稅收制度政策會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和政府宏觀調(diào)控目標(biāo)的調(diào)整而變化，由此決定納稅人針對(duì)某項(xiàng)稅收政策而做出的稅收籌劃方案也具有明顯的時(shí)效性[5]。例如，納稅思路的開(kāi)拓和方案的設(shè)計(jì)是隨著稅收政策法規(guī)的變化而不斷調(diào)整的。 綜合籌劃性：稅收籌劃是納稅人財(cái)務(wù)規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，以總體財(cái)務(wù)利益的最大化為目標(biāo)。另外，納稅人在經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)中面臨的應(yīng)交稅種不止一個(gè)，而且有的是相互關(guān)聯(lián)的，因此，不能僅限于個(gè)別稅種稅負(fù)的高低。還有，綜合籌劃的成本比應(yīng)最大。 目的性：稅收是國(guó)家控制的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，國(guó)家可以通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，多征或減征，引導(dǎo)納稅人采取符合政策導(dǎo)向的行為，以實(shí)現(xiàn)國(guó)

12、家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整或治理社會(huì)的目的。 3 稅收籌劃的相關(guān)理論 稅收籌劃原理主要從以下三部分內(nèi)容來(lái)探討，為稅收籌劃提供理論支持。 3.1 有效稅收籌劃理論 早期的稅收籌劃理論，目標(biāo)是納稅最小化，沒(méi)有考慮籌劃的成本。現(xiàn)代稅收籌劃的理論是有效稅收籌劃，在籌劃的過(guò)程中不僅要考慮顯性稅收還要考慮隱性稅收，就是因選擇的籌劃方案而放棄稅收優(yōu)惠帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。還有，也要考慮稅收籌劃的成本，籌劃方案帶來(lái)的企業(yè)重組成本，這些增加的成本是否可以通過(guò)籌劃減少的稅額而減掉[6]。 有效稅收籌劃理論，就是在契約理論的基礎(chǔ)上展開(kāi)研究。契約理論將企業(yè)視為投資人、貸款人、經(jīng)理和所有人之間訂立的契約所組成的集合體。根據(jù)

13、契約理論，處于不確定性與交易費(fèi)用的情況下，因?yàn)椴淮_定性所導(dǎo)致非稅收成本的增加，會(huì)使得籌劃策略的選擇更加復(fù)雜，并使得其與納稅最小化偏離。 3.2 節(jié)稅類型理論 稅收籌劃的重要原理之一是節(jié)稅類型原理，減少納稅人繳納的稅款。 節(jié)稅需要考慮的基本因素，包括絕對(duì)和相對(duì)、確定性和不確定性風(fēng)險(xiǎn)節(jié)稅。絕對(duì)節(jié)稅是使納稅人繳納的稅額直接減少的籌劃行為，例如企業(yè)可采取減少稅基與采用較低稅率的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)[7]。相對(duì)節(jié)稅是推遲稅款繳納的籌劃行為，例如企業(yè)可使用加速折舊方法減少稅款。在確定性風(fēng)險(xiǎn)方案中，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，運(yùn)用概率論將面臨的風(fēng)險(xiǎn)量化，選擇其中最優(yōu)方案。而不確定風(fēng)險(xiǎn)是難以根據(jù)不同的方案來(lái)做出基本判斷

14、的節(jié)稅行為[6]。 3.3 稅制要素籌劃理論 稅收籌劃要素的原理，是根據(jù)研究稅收制度不同的要素、思路與方法，并闡述內(nèi)在原理形成的。 稅制要素籌劃理論需考慮到各方面的因素，包括稅收優(yōu)惠籌劃、計(jì)稅依據(jù)籌劃、稅率籌劃、納稅人籌劃等。納稅人籌劃的原理是根據(jù)納稅人身份來(lái)進(jìn)行合理界定與轉(zhuǎn)化，來(lái)減輕稅負(fù)。而實(shí)現(xiàn)稅基的最小化、合理分解稅基和控制安排稅基的實(shí)現(xiàn)時(shí)間是計(jì)稅依據(jù)籌劃的方法[8]。在稅法規(guī)定范圍內(nèi)，納稅人通過(guò)調(diào)整自身行為，使用較低稅率可以減輕稅負(fù)。還有，納稅人可以根據(jù)稅收優(yōu)惠政策享受低稅負(fù)待遇。 4 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 4.1 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 4.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)

15、稅收特征 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)容涉及眾多，包括土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及房屋的修繕等服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收特征包括以下幾個(gè)方面。 涉及稅種多：房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都會(huì)發(fā)生稅收，包括增值稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、個(gè)人所得稅等[9]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅種幾乎包含了我國(guó)現(xiàn)有的稅種。 涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中就比較繁瑣，需要核算各種成本。其次，將會(huì)涉及到不同的稅種，需要用不同的稅率計(jì)算。之后，納稅人也包括小規(guī)模納稅人和稅率不同的納稅人。還有，在同一業(yè)務(wù)中會(huì)涉及

16、到多個(gè)稅種，計(jì)算復(fù)雜。在納稅的過(guò)程中，對(duì)納稅的方法也會(huì)存在爭(zhēng)議，足以表明涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜。營(yíng)改增后，一系列政策也得到了完善，但企業(yè)也面臨了許多新的問(wèn)題[10]。 開(kāi)發(fā)階段性明顯：房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有明顯的稅種。如拿地環(huán)節(jié)，主要包括契稅和耕地占用稅；建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，主要包括增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；銷售交易環(huán)節(jié)，主要包括增值稅、土地增值稅、和企業(yè)所得稅；持有環(huán)節(jié)，主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。 4.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備中，首先要獲得土地使用權(quán)。在買(mǎi)地過(guò)程中涉及到的契稅按地價(jià)3%-5%繳納；印花稅按合同金額的萬(wàn)分之五繳納；若買(mǎi)的是耕地，頭一年按所

17、占地的面積來(lái)繳納耕地占用稅，之后滿一年繳納土地使用稅；若買(mǎi)的不是耕地，下月開(kāi)始繳納土地使用稅[10]。 開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，主要是對(duì)前期的準(zhǔn)備進(jìn)行落實(shí)和建設(shè)。營(yíng)改增后，該環(huán)節(jié)是購(gòu)進(jìn)貨物、發(fā)生勞務(wù)的主要階段，將產(chǎn)生大量的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。在購(gòu)貨過(guò)程中，也會(huì)涉及到小規(guī)模納稅人和不同稅率的納稅人。還有，企業(yè)也可采取合作建房與委托代建的方式，享受一定的稅收優(yōu)惠政策。該環(huán)節(jié)也涉及到了土地使用稅和印花稅等。 銷售交易環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售交易環(huán)節(jié)中，主要是對(duì)房地產(chǎn)的銷售與交易。在此環(huán)節(jié)中，涉及到的稅種比較多，會(huì)產(chǎn)生大量的稅，包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。營(yíng)改增后，將產(chǎn)生大量

18、的增值稅銷項(xiàng)稅額。土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的收入減掉法定扣除項(xiàng)目，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率來(lái)征收[11]。 房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)的持有環(huán)節(jié)，是指將完工后的房屋用以自用和出租這兩種方式。此環(huán)節(jié)主要涉及了房產(chǎn)稅和土地使用稅。若房產(chǎn)用于企業(yè)自用，則按房產(chǎn)余值的1.2%來(lái)繳納房產(chǎn)稅；若房產(chǎn)用于企業(yè)出租，則按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。 表1 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及稅種表 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 稅種 稅基 稅率 前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié) 契稅 地價(jià) 3%～5% 印花稅 合同金額 0.05% 耕地占用稅 實(shí)際占地面積 （5～50）/㎡ 開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié) 增值稅 承包方合同 3% 土地使用

19、稅 實(shí)際占地面積 （0.6～30）/㎡ 印花稅 合同金額 0.03% 銷售交易環(huán)節(jié) 增值稅 銷售不動(dòng)產(chǎn)的不含稅金額 5%（簡(jiǎn)易計(jì)稅）、17%（一般計(jì)稅） 土地增值稅 轉(zhuǎn)讓土地的增值額 30%-60% 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25% 房產(chǎn)持有環(huán)節(jié) 增值稅 銷售不動(dòng)產(chǎn)的不含稅金額 5%（簡(jiǎn)易計(jì)稅）、17%（一般計(jì)稅） 房產(chǎn)稅 計(jì)稅余值 1.2%（自用） 租金收入 12%（出租） 4.2 A房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)分析 4.2.1 A房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況 A公司自從2004年成立以來(lái)，一直是積極向上的發(fā)展的局面，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)頗

20、有規(guī)模的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。A公司的注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)投資、旅游項(xiàng)目投資、室內(nèi)外裝璜、托管范圍內(nèi)的房屋以及配套設(shè)施和場(chǎng)地的管理、維修、服務(wù)等。公司一直在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，積極拓展與生活服務(wù)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)。公司一直定位在城市的主流住宅市場(chǎng)，力于讓每個(gè)人都能住得起房子，堅(jiān)持合理定價(jià)及銷售，導(dǎo)致雖然收入不停增加，但是利潤(rùn)卻差強(qiáng)人意。A企業(yè)找事務(wù)機(jī)構(gòu)了解過(guò)，應(yīng)納稅額一直比凈利潤(rùn)高的原因是稅收成本過(guò)高，影響了企業(yè)的收益。還有，在納稅申報(bào)方面，企業(yè)也做的不夠規(guī)范，需要進(jìn)行調(diào)整，否則會(huì)對(duì)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)產(chǎn)生影響。 為了能直接了解企業(yè)的問(wèn)題，下面表格詳細(xì)列出了A房地

21、產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)稅種金額以及所占的比重。A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)主要涉及到的稅種有增值稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅，還有幾個(gè)稅種所占金額較小，計(jì)入其他類，便于闡述。 表2 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年的稅種金額 （萬(wàn)元） 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 977941.32 991666.01 408581.38 城市維護(hù)建設(shè)稅 62555.20 81278.50 84902.07 教育費(fèi)附加 42718.08 58817.20 61758.73 土地增值稅 674883.9

22、6 1023634.55 1356120.42 企業(yè)所得稅 473126.15 599307.62 722461.37 其他 39944.12 42479.20 60860.47 合計(jì) 2271168.83 2797183.08 2694684.44 從表2中可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年三年中各個(gè)稅種的金額一直處于上漲趨勢(shì)，所納稅的總體金額也一直在上漲，總體稅額巨大。其中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅數(shù)額較大。 表3 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年各個(gè)稅種占總額比重 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 43.06

23、% 35.45% 15.16% 城市維護(hù)建設(shè)稅 2.75% 2.91% 3.15% 教育費(fèi)附加 1.88% 2.10% 2.29% 土地增值稅 29.72% 36.60% 50.33% 企業(yè)所得稅 20.83% 21.43% 26.81% 其他 1.76% 1.52% 2.26% 合計(jì) 100.00% 100.00% 100.00% 從表3中可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年三年中各個(gè)稅種占總額的比重也呈上漲趨勢(shì)，企業(yè)稅負(fù)增加，加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。這也表明了企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅所占比重

24、較大，應(yīng)先從這三方面進(jìn)行籌劃。 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入金額分別為19318321.97萬(wàn)元、23840054.80萬(wàn)元、24013964.88萬(wàn)元。 表4 A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年各個(gè)稅種占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 5.06% 4.16% 1.70% 城市維護(hù)建設(shè)稅 0.32% 0.34% 0.35% 教育費(fèi)附加 0.22% 0.25% 0.26% 土地增值稅 3.49% 4.29% 5.65% 企業(yè)所得稅 2.45% 2.51% 3.01% 其他 0.21%

25、0.18% 0.25% 合計(jì) 11.75% 11.73% 11.22% 從表4中可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)2015-2017年三年中各個(gè)稅種占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重呈平緩趨勢(shì)，稅負(fù)也沒(méi)有大幅地的降低，企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)還是很大。為了使稅收大幅度下降，對(duì)所占比重較大的稅種進(jìn)行籌劃已刻不容緩。 4.2.2 A房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)比較 A企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)進(jìn)行同行業(yè)的比較可以體現(xiàn)出企業(yè)的稅負(fù)水平。從同行業(yè)中找兩家上市企業(yè)進(jìn)行應(yīng)交稅金的稅負(fù)所占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比較，得出A企業(yè)在同行業(yè)中的稅負(fù)水平。 表5 三家企業(yè)2015-2017年應(yīng)交稅金占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重 企業(yè) 2015年 2016年

26、 2017年 A企業(yè) 8.82% 10.01% 13.49% 新城控股 5.97% 6.49% 10.34% 華夏幸福 5.22% 6.77% 8.86% 從表5可以看出，華夏幸福作為房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的上市企業(yè)，稅負(fù)壓力相比較于另兩家企業(yè)較小，突出了企業(yè)管理和稅務(wù)工作的成果。新城控股作為國(guó)內(nèi)排名前幾十名的房地產(chǎn)上市企業(yè)，稅負(fù)相比于A企業(yè)也處于中上游水平。而A企業(yè)與它們相比，稅負(fù)水平較高，企業(yè)承擔(dān)壓力較大。 4.3 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 4.3.1 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀 對(duì)A公司的納稅情況分析后，和同行業(yè)對(duì)比，發(fā)現(xiàn)A公司的稅負(fù)比其他上市企業(yè)

27、稅負(fù)較高。在對(duì)A公司進(jìn)行調(diào)查后了解到，企業(yè)在稅務(wù)方面存在著不少問(wèn)題。為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，這些問(wèn)題急需改善。 企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務(wù)人員： A 房地產(chǎn)公司并沒(méi)有專門(mén)負(fù)責(zé)稅務(wù)方面的稅務(wù)部門(mén)，也沒(méi)有獨(dú)立的稅務(wù)工作崗位，更沒(méi)有專業(yè)的稅務(wù)人員，稅務(wù)方面的有關(guān)工作都是由財(cái)務(wù)人員兼任的[12]。財(cái)務(wù)人員有自己的任務(wù)，并不能時(shí)時(shí)刻刻的兼任好稅務(wù)人員的工作，如每月15號(hào)前的增值稅等的納稅申報(bào)，必須在15號(hào)申報(bào)成功并即時(shí)繳款成功。雖然財(cái)務(wù)人員可以按步驟在國(guó)稅上進(jìn)行納稅申報(bào)，但由于財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策的了解不太全面，平時(shí)業(yè)務(wù)也繁重，出現(xiàn)過(guò)幾次納稅申報(bào)不成功以及沒(méi)有即時(shí)繳款的情況，導(dǎo)致超過(guò)申報(bào)時(shí)間而被罰了滯納金。因?yàn)榧{

28、稅申報(bào)是個(gè)很細(xì)碎的工作，申報(bào)時(shí)填表要很仔細(xì)，不能出差錯(cuò)，否則將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)各種問(wèn)題及不必要的損失。還有，A企業(yè)對(duì)于比較難的納稅申報(bào)，還要及時(shí)去找專業(yè)的機(jī)構(gòu)代理記賬公司來(lái)進(jìn)行申報(bào)。 企業(yè)管理層缺乏稅收籌劃意識(shí)： 在和A房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人員溝通后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的管理層人員和員工對(duì)于 稅收籌劃的想法存在差異[13]。A企業(yè)人員都覺(jué)得企業(yè)繳納的稅收過(guò)高，應(yīng)該采取措施，減輕企業(yè)過(guò)重的稅負(fù)，但是對(duì)于進(jìn)行稅收籌劃來(lái)減輕稅負(fù)這個(gè)方法產(chǎn)生了不同的想法。A企業(yè)的管理人員卻因?yàn)橛幸恍┻`規(guī)操作，被處以不少的罰款，因而態(tài)度謹(jǐn)慎，然而又混淆了稅收籌劃和偷稅漏稅的概念，認(rèn)為稅收籌劃的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生巨大的籌劃風(fēng)險(xiǎn)以及籌劃成本[

29、14]。而一些員工認(rèn)為根本不必要進(jìn)行稅收籌劃，只需要跟稅務(wù)機(jī)關(guān)搞好就萬(wàn)事大吉，另一些員工卻認(rèn)為學(xué)好國(guó)家頒布的稅收政策，認(rèn)真進(jìn)行稅收籌劃的措施更穩(wěn)妥。 企業(yè)過(guò)于減輕單一稅種稅負(fù)： A企業(yè)的內(nèi)部人員還存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為稅收籌劃只要減輕稅負(fù)就可以了，僅僅考慮最大化減輕稅負(fù)的方案。其實(shí)，企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程，更何況A企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)，涉及的稅種種類很多。所以，A企業(yè)在稅收籌劃的過(guò)程中不應(yīng)追求單一稅負(fù)減輕最大化，應(yīng)該將企業(yè)的籌劃方案與企業(yè)整體方向相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體的收益最大化[15]。 4.3.2 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的分析 4.3.2.1 必要性分析 從國(guó)家的層面來(lái)

30、講，房地產(chǎn)是一個(gè)涉及稅種較多的行業(yè)，綜合性較強(qiáng)。近幾年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度角度，出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃也有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體的結(jié)構(gòu)完整，有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，這也是企業(yè)想達(dá)到的目的。還有，A企業(yè)采取了合法的稅收籌劃手段，自然就不會(huì)進(jìn)行偷、漏稅，規(guī)避了這種違法的風(fēng)險(xiǎn)[16]。 從房地產(chǎn)行業(yè)層面來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)是較高的。分析A企業(yè)近三年的數(shù)據(jù)可知，企業(yè)的稅負(fù)也在逐漸上漲。在如今房地產(chǎn)行業(yè)降溫的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)整體的盈利減少的情況下，伴隨著市區(qū)建筑用地開(kāi)發(fā)的所剩無(wú)幾，郊區(qū)的土地開(kāi)發(fā)成本又過(guò)高。為了企業(yè)的自身發(fā)展，A房地產(chǎn)企業(yè)在這種情況下，若想減輕外

31、部成本，稅收籌劃是必不可少的。A企業(yè)對(duì)稅負(fù)進(jìn)行合法的籌劃，不僅能夠減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高凈收益，減少資金的周轉(zhuǎn)難度，也有利于企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。利潤(rùn)的增加可以提高企業(yè)的收益，可以提升A企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，也可以減少市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)及提高保障。還有，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)部門(mén)一直監(jiān)管得很嚴(yán)格，對(duì)于想以偷、漏稅的形式來(lái)降低稅收成本，難度是相當(dāng)大的。在這種情況下，合法的減稅就很重要了，稅收籌劃無(wú)疑很符合企業(yè)目標(biāo)。 從企業(yè)自身層次來(lái)講，進(jìn)行籌劃有利于A企業(yè)管理水平的提升。稅收籌劃是一個(gè)專業(yè)性的整體籌劃方案，涉及到企業(yè)的生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面。首先，這要求會(huì)計(jì)人員對(duì)這些方面有一定的了解，即通過(guò)設(shè)立稅收

32、籌劃部門(mén)，企業(yè)可以培養(yǎng)出一支熟練會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)的隊(duì)伍，提升了會(huì)計(jì)人員財(cái)務(wù)管理的水平。其次，在A企業(yè)稅收籌劃過(guò)程中，許多事項(xiàng)要和稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，也增加了企業(yè)人員對(duì)于稅務(wù)法規(guī)的了解程度及專業(yè)水平，減少了在籌劃過(guò)程中因不理解而做出的違法行為。還有，稅收籌劃可以提升納稅人的納稅意識(shí)，建立良好的財(cái)務(wù)制度，間接提高企業(yè)的管理水平。 4.3.2.2 可行性分析 自從國(guó)家1994年進(jìn)行分稅制改革后，二十余年的發(fā)展，不僅國(guó)家的稅收制度不斷的完善，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度也隨之不斷完善。國(guó)家支持稅收籌劃，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的籌劃行為有法可依，即房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的合理避稅行為得到了支持與鼓勵(lì)。企業(yè)在對(duì)稅收進(jìn)行籌

33、劃過(guò)程中，會(huì)計(jì)人員勢(shì)必會(huì)更加認(rèn)識(shí)到稅收方面的法律法規(guī)，按規(guī)定辦事，避免偷、漏稅的現(xiàn)象，帶給企業(yè)良好的納稅行為；也可推動(dòng)國(guó)家稅收制度的完善，促進(jìn)國(guó)家稅收收入的增長(zhǎng)，形成良好的循環(huán)。國(guó)家的態(tài)度及出臺(tái)的政策都為A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了可行性。 房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍之廣，涉及到的稅種之多，證明了房地產(chǎn)企業(yè)本身具有很大的稅收籌劃空間。A房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較大，其中存在相當(dāng)大的籌劃空間，雖然涉及到的稅收種類多，面對(duì)的籌劃方案也多。A房地產(chǎn)企業(yè)本身并未進(jìn)行稅收籌劃工作，國(guó)家提供的稅收優(yōu)惠政策也沒(méi)有利用。考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)及貨幣時(shí)間的價(jià)值，A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的空間很大，應(yīng)該充分利用這一點(diǎn)來(lái)為

34、企業(yè)盈利。 稅收籌劃技術(shù)作為一個(gè)有意義的獨(dú)立的研究方向，經(jīng)過(guò)那么多年的發(fā)展，已經(jīng)成為較完善的機(jī)制。在房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕稅負(fù)遇到的各式各樣狀況時(shí)，籌劃體系都會(huì)給與企業(yè)明確的方向，幫助企業(yè)合理的規(guī)避稅，并且國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)籌劃的案例也可以給A企業(yè)提供足夠的參考。 5 A房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 2009年A企業(yè)在B市獲得土地，在原本的規(guī)劃基礎(chǔ)上，還在250畝的土地上要建別墅、酒店、住宅區(qū)、辦公樓、配套設(shè)施等。其中別墅300棟、酒店一棟、住宅區(qū)6棟、辦公樓一棟及商業(yè)配套若干等，而打造出多功能的一套生活社區(qū)。規(guī)劃的建筑面積共有366100平方米，直到2013年11月31日，所以項(xiàng)目都已完

35、工并進(jìn)行清算[17]。 表6 各個(gè)項(xiàng)目面積和銷售狀況 項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 銷售面積（㎡） 出租面積（㎡） 自用面積（㎡） 銷售金額（萬(wàn)元） 別墅 135999 86528 0 0 60570 酒店 50652 0 0 50652 0 住宅區(qū) 126151 115833 0 0 46333.2 辦公樓 2076 0 0 2076 0 商業(yè)配套 40249 21474 14998 3777 19326.42 表7 各個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用匯總 項(xiàng)目 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑

36、安裝費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 別墅 15000 920.67 33075.37 1132.48 946.20 8232.66 59307.38 酒店 4000 432.67 17760.81 539.67 489.10 6430.72 29652.97 住宅區(qū) 8000 476.21 13602.70 488.29 479.38 3280.70 26327.28 辦公樓 80 9.24 176.33 5.71 4.89 46.20 322.37 商業(yè)配套 4000 322.20 8447.29

37、 267.30 217.82 2352.94 15607.55 5.1 前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 5.1.1 組織形式的籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式，可以分為子公司和分公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)的形式不同，在納稅義務(wù)和稅務(wù)管理上會(huì)有一定的區(qū)別。若以子公司形式開(kāi)發(fā)，所產(chǎn)生的納稅義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)波及到母公司，其自行承擔(dān)；而以分公司形式開(kāi)發(fā)，所產(chǎn)生的納稅義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)由母公司與其共同承擔(dān)。即使以子公司的形式，母公司會(huì)比較安全，但稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管會(huì)很嚴(yán)格；而以分公司形式，母公司會(huì)承擔(dān)相當(dāng)?shù)牧x務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)，但是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管會(huì)寬松些。分公司所產(chǎn)生的虧損，不但能由母公司的利潤(rùn)進(jìn)行彌補(bǔ)，也

38、可以減少母公司的收益，來(lái)降低所得稅稅負(fù)。 根據(jù)設(shè)立的項(xiàng)目，建的一棟酒店可以成立酒店子公司來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以子公司的形式來(lái)單獨(dú)核算。酒店子公司建立的一棟酒店是代建行為[17]。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工建造房屋不替另一方轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按建筑業(yè)來(lái)征收增值稅；若自備施工建造房屋的同時(shí)替另一方轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)征收增值稅。則A企業(yè)需建的酒店可看作對(duì)其子公司的代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繳納6%增值稅。 建酒店所產(chǎn)生的費(fèi)用，土地成本4000萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)5360萬(wàn)元，建筑面積50653㎡，銷售金額49809萬(wàn)元，土地成本及開(kāi)發(fā)研究費(fèi)23222.25萬(wàn)元。 籌劃前，A企業(yè)選擇

39、自行修建房屋然后銷售的方式，計(jì)算如下： 按建筑業(yè)繳納增值稅=23222.25*3%=696.67萬(wàn)元 按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅=49809*5%=2490.45萬(wàn)元 繳納城建稅及教育稅附加=（696.67+2490.45）*（7%+3%）=318.71萬(wàn)元 扣除金額合計(jì)=23222.25+23222.25*10%+23222.25*20%+696.67+2490.45+ 318.71=33693.76萬(wàn)元 土地增值額=49809-33693.76=16115.25萬(wàn)元 土地增值率=16115.25/33693.76*100%=47.83% 土地增值稅=16115.25*30%=4

40、834.58萬(wàn)元 應(yīng)納稅額合計(jì)=696.67+2490.45+318.71+4834.58=8340.41萬(wàn)元 籌劃后：A企業(yè)和酒店公司簽訂代建行為，代建手續(xù)費(fèi)為13600萬(wàn)元，A企業(yè)的代建行為按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繳納6%增值稅。 繳納增值稅=11800*6%=708萬(wàn)元 繳納城建稅及教育稅附加=708*（7%+3%）=70.8萬(wàn)元 應(yīng)納稅額合計(jì)=708+70.8=778.8萬(wàn)元 籌劃前與籌劃后兩種方式對(duì)比后，A企業(yè)的代建行為可為其節(jié)稅7561.61（8340.41-778.8）萬(wàn)元。在籌劃中，要注意代建行為要滿足規(guī)定的條件，才能進(jìn)行這樣計(jì)算。 5.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 在開(kāi)

41、發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用是最多的，也是房屋完成的環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，將會(huì)影響土地增值稅的可扣除項(xiàng)目和繳納的土地增值稅。這個(gè)環(huán)節(jié)中，將會(huì)涉及施工等合同的簽訂，關(guān)于印花稅、增值稅等。 5.2.1 調(diào)整開(kāi)發(fā)成本的籌劃 可以根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的用途，轉(zhuǎn)移成本或增加基礎(chǔ)設(shè)施等來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。酒店作為子公司自營(yíng)，一方面，可以把酒店開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)到住宅成本，住宅成本增加，可扣除數(shù)增加，土地增值稅減少。另一方面，酒店短時(shí)間內(nèi)不會(huì)交易，計(jì)入固定資產(chǎn)，可以用評(píng)估價(jià)格來(lái)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目。 將酒店的開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)移到住宅開(kāi)發(fā)成本中，增加住宅開(kāi)發(fā)成本，增加可扣除數(shù)，使增值率降低到20%以

42、下，享受其優(yōu)惠政策。計(jì)算如下： 土地成本=9600萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本=15046.58+6000=21046.58萬(wàn)元 可扣除數(shù)額合計(jì)=（9600+21046.58）*（1+10%+20%）+2370.58=42311.13萬(wàn)元 土地增值額=50485.63-42311.13=8174.50萬(wàn)元 土地增值率=8174.50/42311.13*100%=19.32% 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)清算的優(yōu)惠政策，標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額少于扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。將酒店計(jì)入子公司的固定資產(chǎn)，今后需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，作為舊房出售。將成本轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目，會(huì)使其賬面成本少于市場(chǎng)價(jià)格的建造成本，用評(píng)估價(jià)格對(duì)土

43、地増值稅進(jìn)行清算。 5.2.2 建筑合同簽訂的籌劃 房地產(chǎn)和施工企業(yè)簽訂合同時(shí)有兩種方式，一是包工包料；二是甲供材料。營(yíng)改増前，這兩種模式差別很??；而營(yíng)改增后，兩種模式產(chǎn)生的稅收差別很大。 營(yíng)改增前，以包料包料收取的料工費(fèi)為營(yíng)業(yè)額；而在甲供材料中，首先按照包工包料合同計(jì)算增值稅，以扣除材料的預(yù)算價(jià)格為合同金額。 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)和施工企業(yè)都為一般納稅人，稅率為11%。作為房地產(chǎn)企業(yè)，若采用包工包料方式，可以抵扣的稅率為11%；而房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)材料，可抵扣的稅率為17%，高于11%，能夠減少稅收。所以，采用不同的方式有不同的抵稅效果。在簽訂合同時(shí)對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，能夠達(dá)到降低企業(yè)稅

44、收的目的。 5.3 銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 銷售交易環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的征稅環(huán)節(jié)，涉及稅收種類多，稅負(fù)大，包括增值稅、城建稅、土地増值稅和企業(yè)所得稅等，即該環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行籌劃的重點(diǎn)。 5.3.1 代收費(fèi)用的籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)出售房子時(shí)，會(huì)替政府收各項(xiàng)費(fèi)用。而各項(xiàng)費(fèi)用，國(guó)家稅務(wù)總局也有相關(guān)的規(guī)定，與對(duì)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)中，計(jì)稅規(guī)定有所區(qū)別，會(huì)產(chǎn)生不同的稅負(fù)。 在A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商品房交易時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，替政府收取了1190.25萬(wàn)元費(fèi)用，包括水電氣初裝費(fèi)、各項(xiàng)基金等。商品房的銷售收入21272.36為萬(wàn)元，行政代收費(fèi)用1190.25萬(wàn)元，土地成本4000萬(wàn)

45、元，開(kāi)發(fā)成本有9254.61萬(wàn)元。 籌劃前：A企業(yè)的一些代收費(fèi)用不計(jì)入銷售收入，計(jì)算如下： 已售面積比例=銷售面積/總面積*100%=21474/40249*100%=53.35% 應(yīng)繳增值稅及其附加稅=21272.36*5.5%=1169.98萬(wàn)元 可扣除項(xiàng)目=（4000+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98=10362.71萬(wàn)元 土地增值額=21272.36-10362.71=10909.65萬(wàn)元 土地增值率=10909.65/10362.71*100%=105.28% 土地增值稅=10909.65*50%-10362.71*15%=3900

46、.42萬(wàn)元 籌劃后：A企業(yè)的部分代收費(fèi)用計(jì)入銷售收入，計(jì)算如下： 已售面積比例=銷售面積/總面積*100%=21474/40249*100%=53.35% 銷售收入=21272.36+1190.25=22462.61萬(wàn)元，其中1190.25萬(wàn)元免征增值稅及其附加稅 應(yīng)繳增值稅及其附加稅=21272.36*5.5%=1169.98萬(wàn)元 可扣除項(xiàng)目=（4000+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98+1190.25 =11552.96萬(wàn)元 土地增值額=22462.61-11552.96=10909.65萬(wàn)元 土地增值率=10909.65/11552.

47、96*100%=94.43% 土地增值稅=10909.65*40%-11552.96*5%=3786.21萬(wàn)元 籌劃前與籌劃后兩種方式對(duì)比，稅收籌劃為A企業(yè)節(jié)稅了114.21（3900.42-3786.21）萬(wàn)元。符合規(guī)定的代收費(fèi)用計(jì)入銷售收入中，可以增加可扣除的項(xiàng)目，降低土地增值率，繼而減少土地增值稅。 5.3.2 設(shè)立經(jīng)營(yíng)子公司的籌劃 若A企業(yè)銷售商品房，可以設(shè)立裝修公司。一方面，企業(yè)支付的裝修費(fèi)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目，來(lái)減少増值額；另一方面，營(yíng)改増后，裝修公司可以取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，減少其應(yīng)納稅額，有利于降低總體稅負(fù)。同時(shí)，Ａ企業(yè)可以成立廣告公司，廣告費(fèi)可以在所得稅稅前扣除，不超過(guò)

48、銷售收入的15%部分可以在當(dāng)期扣除，超過(guò)部分可以在以后年度可以扣除。所以，成立廣告公司，能最大限度利用所得稅的優(yōu)惠。 5.4 持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃 持有環(huán)節(jié)的籌劃主要是指對(duì)自營(yíng)房產(chǎn)的籌劃。一般，房地產(chǎn)企業(yè)并不能及時(shí)出售完房屋，而尚未出售或企業(yè)自用的房產(chǎn)，企業(yè)會(huì)采取不同的管理模式。有的用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有的用于出租賺租金。各種模式會(huì)產(chǎn)生不同的稅負(fù)，企業(yè)用出租房產(chǎn)的方式進(jìn)行籌劃，可以獲得更多效益。 5.4.1 分解租金收入的籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)向承租人收取的費(fèi)用，包括房屋租金和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等費(fèi)用。若沒(méi)有區(qū)分一次所交費(fèi)用中的租金和其他部分，要將所有金額當(dāng)做計(jì)稅依據(jù)，全額征房產(chǎn)稅。因此，此環(huán)節(jié)的

49、籌劃就是要區(qū)分房屋租金和其他部分。 A房地產(chǎn)企業(yè)出租商品用房，出租面積14998㎡。租金每年為1259.83萬(wàn)元，其中，每年的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)共為232.63萬(wàn)元。 籌劃前，A企業(yè)該業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)計(jì)算如下： 應(yīng)繳增值稅及其附加稅=1259.83*5.5%=69.29萬(wàn)元 應(yīng)繳房產(chǎn)稅=1259.83*12%=151.18萬(wàn)元 應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（1259.83-69.29-151.18）*25%=259.84萬(wàn)元 凈利潤(rùn)=1259.83-69.29-151.18-259.84=779.52萬(wàn)元 將A企業(yè)房屋租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)區(qū)分開(kāi)，分別簽訂協(xié)議。籌劃后，該業(yè)務(wù)的計(jì)算情況如下： 應(yīng)繳增

50、值稅及其附加稅=（1259.83-232.63）*5.5%=56.50萬(wàn)元 應(yīng)繳房產(chǎn)稅=（1259.83-232.63）*12%=123.26萬(wàn)元 應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（1259.83-232.63-56.50-123.26）*25%=211.86萬(wàn)元 凈利潤(rùn)=1259.83-232.63-56.50-123.26-211.86=635.59萬(wàn)元 籌劃前與籌劃后兩種方式對(duì)比，對(duì)租金收入的稅收籌劃為A企業(yè)節(jié)稅了143.93（779.52-635.59）萬(wàn)元。在該業(yè)務(wù)中，A企業(yè)須清楚水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的金額，將房屋租金收入與水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)的金額分開(kāi)。 5.4.2 出租與自營(yíng)的籌劃 房產(chǎn)稅須采

51、用的比例稅率，計(jì)算方式分別是從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。運(yùn)用不同計(jì)算方法，會(huì)產(chǎn)生不同的稅負(fù)。A房地產(chǎn)企業(yè)可以使用不同方式來(lái)處理尚未出售的商品房，如出租和自營(yíng)等方式。 A房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，可以規(guī)劃的面積為3777㎡，租金每年收入為271.95萬(wàn)元，原值為2266.25萬(wàn)元。A企業(yè)可以選擇自營(yíng)或出租兩種不同方式來(lái)提前規(guī)劃房屋用途。 表8 房屋兩種不同方式的稅收情況 稅收 出租 自營(yíng) 房產(chǎn)稅 271.95*12%=32.63萬(wàn)元 2266.25*70%*1.2%=19.04萬(wàn)元 增值稅及附加稅 271.95*5%*（1+7%+3%+2%）=15.23萬(wàn)元 無(wú) 合計(jì) 47.86萬(wàn)

52、元 19.04萬(wàn)元 從表8可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)的自營(yíng)方式產(chǎn)生的稅收比出租方式產(chǎn)生的稅收少，節(jié)稅收益為28.82（47.86-19.04）萬(wàn)元。A企業(yè)在實(shí)際操作中，可以將規(guī)劃面積當(dāng)做一個(gè)部門(mén)，讓承租人為部門(mén)負(fù)責(zé)，盈虧自負(fù)，每年向A企業(yè)交271.95萬(wàn)元管理費(fèi)。 結(jié)論 稅收籌劃一開(kāi)始是在西方的國(guó)家中較為流行，發(fā)展較快，已經(jīng)有了一套相對(duì)成熟的理論體系。而稅收籌劃對(duì)于我們國(guó)家的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一套新型的籌劃觀念?；I劃的目標(biāo)是在企業(yè)的準(zhǔn)備階段就對(duì)其稅收進(jìn)行操作，而不是普遍情況下的等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)完成再考慮稅收。伴隨著國(guó)家一些政策的落實(shí)以及市場(chǎng)的不斷飽和，房地產(chǎn)企業(yè)近些年的發(fā)展步伐變緩

53、，只依靠銷售量的增加來(lái)提高企業(yè)的凈收益已經(jīng)不是今后的發(fā)展趨勢(shì)，而通過(guò)合法的操作來(lái)降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的資金利用率，已經(jīng)越來(lái)越得到了重視。所以我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)可以向他們學(xué)習(xí)，再結(jié)合自己企業(yè)的特色，發(fā)展出適合自己的一套理論體系。雖然房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行籌劃的工作是繁瑣的，但這也是有利于相關(guān)政策探索。不僅可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)成本支出，也可達(dá)成稅后利益最大化，繼而增長(zhǎng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，稅收籌劃的方案也是可行的、有用的。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加快籌劃方面專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，為合理的稅收籌劃打下基礎(chǔ)。 本文根據(jù)稅收籌劃的基本概述和理論，并結(jié)合A房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析以及同行業(yè)的分析比較，側(cè)重

54、對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)各種方案進(jìn)行籌劃，然而僅選取了土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等進(jìn)行研究，對(duì)籌劃空間略小的稅種未做籌劃分析。希望為房地產(chǎn)企業(yè)日后籌劃方向的研究提供一些參考價(jià)值。 致謝 論文即將結(jié)束，十分感嘆，寫(xiě)的過(guò)程中付出了很多，盡管如此，還是很感激有這次經(jīng)歷。 這篇論文的題目，是自己選出三個(gè)題目，然后交給導(dǎo)師來(lái)從中選取一個(gè)。導(dǎo)師將選好的標(biāo)題發(fā)給我，接下來(lái)就是相關(guān)知識(shí)的儲(chǔ)備與探索。寫(xiě)論文不是一朝一夕能夠達(dá)成，首先須找取近三年二十篇左右跟論文主體相關(guān)的期刊、碩博論文，發(fā)給導(dǎo)師，質(zhì)量過(guò)關(guān)后，就可以正式開(kāi)始了。然后，自己一篇篇的看論文，不厭其煩的理解其中的觀點(diǎn)，找尋寫(xiě)作的

55、方式。接著，就準(zhǔn)備論文的任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告。最后，就是論文的初稿與查重，繼而定稿。其中，不知死了多少腦細(xì)胞，不停地思考怎么寫(xiě)，相關(guān)知識(shí)的不確定詢問(wèn)導(dǎo)師得到答案，如此循環(huán)。學(xué)校對(duì)于論文的要求、易出錯(cuò)的點(diǎn)，導(dǎo)師也都告知我們，雙方都在朝完成一篇論文的目標(biāo)而努力。我很慶幸，有這樣負(fù)責(zé)任的導(dǎo)師幫助我，也很慶幸，有這樣的一次機(jī)會(huì)來(lái)相對(duì)獨(dú)立的完成。這半年感覺(jué)很充實(shí)，不算荒廢，也得到了很多，回想起來(lái)以往的態(tài)度，覺(jué)得自己應(yīng)再認(rèn)真點(diǎn)再努力點(diǎn)再相信自己點(diǎn)。論文是我大學(xué)時(shí)代的最后一次總結(jié)了，頗為不舍，頗有留戀，但是下個(gè)人生即將開(kāi)始，怎么著也得走一走再說(shuō)。 感謝導(dǎo)師，沒(méi)有您，就沒(méi)有一篇完整的論文。學(xué)生愿你身體康健，歡樂(lè)

56、多多，生活更加幸福。也感謝所有文獻(xiàn)的作者，幫助我了解了不少知識(shí)，使我完成論文。最后，感謝我的父母一直在默默地支持我，從來(lái)都支持我的選擇。 參考文獻(xiàn) 1 W.B. Meigs,R F Meigs.Accounting.Princeton university Press.1984:738~776. 2 張中秀.公司合理避稅節(jié)稅轉(zhuǎn)嫁籌劃.北京:中華工商聯(lián)合出版化,2001. 3 蓋地.稅務(wù)會(huì)計(jì)稅務(wù)籌劃.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007. 4 黃曉麓.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃.低碳世界,2015(17):164~1695. 5 于佳卉.基于企業(yè)稅收籌劃的策略分析-

57、以房地產(chǎn)企業(yè)為例.中國(guó)商論,2016(27):27~28. 6 黃樺,蔡昌.稅收籌劃.北京:北京大學(xué)出版社.2010. 7 李石.房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策探討.財(cái)會(huì)通訊,2015(02):123~125. 8 李典.企業(yè)稅收籌劃方法研究-以房地產(chǎn)行業(yè)某企業(yè)為例.中國(guó)市場(chǎng),2017(06):52~53. 9 劉敏芝.淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn).會(huì)計(jì)師,2014(14):49~50. 10 鄭曉.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法分析.時(shí)代金融,2017(14):33+36. 11 孫玉濤.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究.中國(guó)市場(chǎng),2015(30):214~215. 12 郁創(chuàng)新.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀調(diào)查研究.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）2016(24):307. 13 平長(zhǎng)青.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地獲取過(guò)程中的涉稅問(wèn)題,分析.經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2016(07):106. 14 王學(xué)軍,董繼華.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析.價(jià)值工程,2014(11):201~203. 15 萬(wàn)鐵軍.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015(6):227~228. 16 胡秋紅,王學(xué)軍.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題研究.會(huì)計(jì)之友,2014(26):92~94. 17 柴克超.A房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究:[學(xué)位論文],合肥:安徽大學(xué),2017