龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

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1、龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 一、 方案設(shè)計(jì)階段的前期介入工作：[專%業(yè)~文檔*&@ ] (一) 設(shè)備房設(shè)計(jì)：[專%~業(yè)文檔 #*&] 1) 中控室 1. 中控室和消防控制室合二為一。 2. 具備自然采光和通風(fēng)。 3. 位置宜設(shè)置在小區(qū)相對(duì)居中位置。[專業(yè)~^&文%檔 *] 4. 大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個(gè)，如必須設(shè)為多個(gè)時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。 5. 地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設(shè)施（如會(huì)所、幼兒園、泳池等）建造標(biāo)準(zhǔn)，豐要景觀設(shè)施（如水體）大小，小區(qū)安防設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)等。[專^業(yè)文

2、*#~%檔 ] 2) 配電室、發(fā)電機(jī)室、大型空調(diào)機(jī)房[專#*業(yè)~文@%檔 ] 1. 配電室、發(fā)電機(jī)房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對(duì)住戶的影響。 2. 不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時(shí)其房間地面應(yīng)高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。 3. 其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計(jì)，有噪音和震動(dòng)影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。 4. 商業(yè)配電室，冷凍站設(shè)置獨(dú)市值班室。 5. 通風(fēng)窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機(jī)房通風(fēng)窗外設(shè)雨棚。 6. 配電房、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。[專~業(yè)文檔 #*&%] 7. 強(qiáng)、弱電水井采用通開鑰匙。 8. 除設(shè)計(jì)消防通風(fēng)系

3、統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風(fēng)扇。[專%業(yè)^文檔~ &@] 9. 底樓和正負(fù)零以下強(qiáng)、弱電間的進(jìn)出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用無機(jī)堵泥，對(duì)所有縫隙再次密實(shí)性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對(duì)設(shè)備設(shè)施帶來的損壞。 3) 設(shè)備房墻地面 1. 地下室設(shè)備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩?zhàn)?、防潮涂料? 2. 設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。 3. 有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。 (二) 出入口數(shù)量確定 1. 出入口在滿足規(guī)劃的同時(shí)，數(shù)量宜偏少。[專業(yè)^文~檔* 每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。[專#業(yè)文~&%檔 ^] 2. 給水管分級(jí)控制，小環(huán)網(wǎng)之間

4、應(yīng)連通并設(shè)置閥門。 3. 采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥；每50米靠路邊設(shè)置，景觀面積20平米以上的綠地應(yīng)采用噴灌方式。 (五) 景觀部分 1) 水體數(shù)量及體量設(shè)置 1. 水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計(jì)效果的前提下，宜少不宜多。 2. 水容量大于25立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備；回水管應(yīng)設(shè)閥門。 3. 大于200M3的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。 4. 水體每級(jí)及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時(shí)間不超過30分鐘。 5. 泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。 6. 采用時(shí)鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控

5、制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。 2) 景觀給水設(shè)計(jì)[專業(yè)文&*#~%檔 ] 1. 供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63。 2. 給水管分級(jí)控制。 3. 采用成品快速取水點(diǎn)，每50米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動(dòng)噴灌。[專@業(yè)^*文&#檔 ] 3) 園區(qū)排水設(shè)計(jì) 1. 單體建筑排至景觀和車庫(kù)頂板的雨水應(yīng)有組織排放。 2. 車庫(kù)頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。 3. 道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。 4) 游泳池及配套用房布置[專#業(yè)&文~%@檔 ] 1. 對(duì)外有經(jīng)營(yíng)條件，宜與會(huì)

6、所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。 2. 深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。 3. 游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。 4. 泳池四周設(shè)置痰槽。 5. 采用系統(tǒng)吸污。 6. 更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。 三、 工程建設(shè)階段： (一) 土建部分（只針對(duì)清水房）： 1) 商業(yè)及住宅煙道 1. 豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。 2. 煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時(shí)應(yīng)離住宅距離大于20米。 3. 頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進(jìn)入功能。 4. 經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時(shí)，應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。 5

7、. [專*業(yè)文檔 %~^#] 6. 商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙道匯集排放。[專業(yè)%^#文檔& *] 7. 洋房、別墅均設(shè)置排煙道。 2) 空調(diào)機(jī)安裝位置 1. 空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對(duì)應(yīng)功率的常見空調(diào)室外機(jī)尺寸。 2. 裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機(jī)散熱排風(fēng)）[專業(yè)^文檔~# @*] 3. 空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機(jī)位設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。 4. 空調(diào)外機(jī)位設(shè)置不低于兩面進(jìn)出風(fēng)，排風(fēng)面與機(jī)位

8、同寬。 5. 空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風(fēng)百葉設(shè)置為可開啟的活動(dòng)門，方便安裝和維修） 6. 上海地區(qū)靠近公共通道的外機(jī)位必須距地2.2米設(shè)置。 7. 分體式空調(diào)機(jī)位的墻面必須采用實(shí)心砌體，滿足空調(diào)外機(jī)墻面安裝的強(qiáng)度。 8. 連接內(nèi)外機(jī)的冷媒管長(zhǎng)度控制在3米內(nèi)，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)） 9. 戶式中央空調(diào)： a) 室外主機(jī)宜選擇頂排風(fēng)式的機(jī)型，避免側(cè)排風(fēng)對(duì)植物和相鄰住戶的影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)好戶內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。 b) 室外機(jī)位必須設(shè)置排水接口。 c) 預(yù)留主機(jī)安裝時(shí)的運(yùn)輸通道。 d) 交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位

9、的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。 (二) 建筑強(qiáng)電部分： 1) 維修、社區(qū)活動(dòng)電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量[專#業(yè)&~文檔%@ ] 1. 維修電源：商場(chǎng)、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設(shè)置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動(dòng)相對(duì)集中的廣場(chǎng)等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動(dòng)電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢(shì)來確定，一般為380V 10~30kw。 2. 公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。 3. 公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。[專*&業(yè)文檔^ %@] 4. 計(jì)量表的標(biāo)示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。 2) 建筑光彩照明 1

10、. l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對(duì)客戶影響的建議[專業(yè)文~&檔 *#@] 2. 2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護(hù)。 (三) 建筑弱電部分： 1) 安保人員巡更系統(tǒng)安裝： 1. 軟件實(shí)時(shí)顯示巡更計(jì)劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。[專@%業(yè)文檔^ #~] 2. 巡更計(jì)劃（巡更路線、巡更點(diǎn)、時(shí)間可靈活組合）編輯。[專*@^#業(yè)文&檔 ] 3. 軟件能查詢巡更人員的日期、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名或代號(hào)等數(shù)據(jù)。超時(shí)、漏點(diǎn)等非正常信號(hào)語音或聲光提示，并自動(dòng)調(diào)出非正常信息。 4. 軟件支持在線巡更點(diǎn)在線檢測(cè)（巡更點(diǎn)故障軟件即時(shí)文

11、字、語音提示）。 5. 軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。 2) 車管系統(tǒng)安裝： 1. 軟件實(shí)時(shí)顯示車輛進(jìn)出信息及圖片。 2. 住宅臨時(shí)卡由人工收／發(fā)卡，出場(chǎng)時(shí)固定卡自動(dòng)開閘，臨時(shí)卡確認(rèn)后手動(dòng)開閘。 3. 商業(yè)車庫(kù)設(shè)集中收費(fèi)亭及收費(fèi)電腦，帶司機(jī)進(jìn)出場(chǎng)圖像抓拍功能，進(jìn)口自動(dòng)取卡、出口自動(dòng)吞卡。 4. 系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對(duì)比功能。 5. 道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準(zhǔn)確平衡系統(tǒng)。[專&*業(yè)^文檔 #@] 6. 出入口有防砸車裝置。 7. 道閘起桿到啟桿完畢≤2S，刷卡到啟桿完畢≤4S。[專^業(yè)*&@文檔 #] 8. 一卡一車，防重入功能

12、。 9. 終端機(jī)支持信息處理功能。 10. 商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張／戶，別墅2張／戶。 3) 門禁系統(tǒng)安裝： 1. 車管門禁一卡通。 2. 軟件實(shí)時(shí)顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時(shí)間、卡片、人員查詢歷史信息。 3. 對(duì)卡授權(quán)、發(fā)行、掛失、解掛、補(bǔ)發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。 4. 卡片采用IC、EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張／戶，別墅3張／戶（可采用10CM近距離卡）。 4) 背景音樂系統(tǒng)安裝： 1. 能播放CD、MP3等格式的音樂。 2. 調(diào)節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，

13、但不吵人。 (四) 給排水部分 1) 消防末端試水裝置、閥門位置 1. 消防末端放水閥應(yīng)設(shè)在公區(qū)有排水的位置。 2. 信號(hào)碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網(wǎng)閥門宜設(shè)置在公共區(qū)域。[專業(yè)%~文檔^ *#] 2) 下沉式花園的排水方式建議 1. 設(shè)置有組織排水。 2. 采用提排排水時(shí)，提排井應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域，設(shè)置超高水位報(bào)警信號(hào)到中控室。 (五) 暖通部分 1) 戶式中央空調(diào)室外機(jī)安裝位置[專業(yè)*#%文&@檔 ] 1. 安裝基座與住宅結(jié)構(gòu)分離，避免共振。 2. 應(yīng)選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺(tái)。 2) 天然氣管網(wǎng)安裝及預(yù)留預(yù)埋 1. 餐飲商鋪天然氣調(diào)壓箱至商鋪內(nèi)的管道安裝完成

14、。 2. 住宅區(qū)的調(diào)壓箱設(shè)置在公共區(qū)域，不設(shè)置在業(yè)主私家花園內(nèi)。 3. 保安宿舍、游泳池、會(huì)所設(shè)置天燃?xì)獗恚⑴渲萌細(xì)忮仩t。 3) 管道保溫材料 1. 空調(diào)風(fēng)管及吊頂內(nèi)的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。 2. 屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時(shí)用鍍鋅板做外防護(hù)。[專業(yè)#文*@^檔% ] 3. 柴油發(fā)電機(jī)尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復(fù)合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護(hù)。 (六) 景觀部分 1) 景觀圍墻樣式（高度及防攀爬） 1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。 2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點(diǎn)。 3. 鐵

15、藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。[專*@業(yè)文^%檔 #] 4. 實(shí)體圍墻面層不使用淺色材料。 2) 康體娛樂設(shè)施 1. 獨(dú)立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，須有效安全防護(hù)措施。[專業(yè)文%#~&^檔 ] 2. 設(shè)施于景觀中的健身娛樂設(shè)施，按每200米半徑范圍內(nèi)設(shè)置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性；地面設(shè)置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設(shè)的構(gòu)件應(yīng)做防腐處理；應(yīng)設(shè)置器材使用須知告示牌。 3) 硬景鋪裝 1. 石材選擇：耐臟、防滑 2. 花臺(tái)等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料[專*業(yè)&文檔~# @] 3. 車道及露天停車場(chǎng)：宜采用瀝

16、青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。 4. 軟景內(nèi)有人員經(jīng)過的位置：設(shè)汀步石。 4) 公區(qū)設(shè)施設(shè)備[專*~業(yè)@文檔# ^] 1. 位置要求：非業(yè)主使用的設(shè)備設(shè)施（如公區(qū)水表、車庫(kù)通風(fēng)井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。 四、 項(xiàng)目檢查及驗(yàn)收階段： (一) 土建部分驗(yàn)收（只針對(duì)清水房）： 2. [專^#&業(yè)文%*檔 ]房間幾何尺寸檢查[專%#業(yè)文~檔^@ ] 1. 天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內(nèi)。[專業(yè)~&文*^檔 #] 2. 墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺(tái)是否有大小頭。[專*#業(yè)文&檔^ ~] 3. 地面水平度檢查是否符合規(guī)范要

17、求。 5) 墻面空鼓裂紋檢查 1. 墻面空鼓情況檢查，并進(jìn)行修補(bǔ)。 2. 裂紋檢查，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對(duì)裂紋進(jìn)行修補(bǔ)。 6) 門窗安裝及成品保護(hù)情況檢查[專&業(yè)%^文#~檔 ] 1. 檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時(shí)調(diào)節(jié)。[專@業(yè)文%~檔 #&] 2. 門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進(jìn)行更換。 3. 門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時(shí)進(jìn)行返廠。 (二) 強(qiáng)電安裝部分驗(yàn)收 1) 強(qiáng)電配電箱安裝情況檢查 1. 配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。 2. 配電箱開關(guān)排布是否美觀，整齊。 2) 各房間強(qiáng)電安裝檢查 1. 各房間強(qiáng)電是

18、否貫通，強(qiáng)電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。 2. 插座是否安裝美觀，電路是否通暢。 3. (三) 弱電安裝部分驗(yàn)收 1) 弱電配電箱情況檢查 1. 弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。 2. 弱電項(xiàng)目是否齊全，電話、網(wǎng)絡(luò)、電視等有無漏接。 2) 戶內(nèi)對(duì)講和安防設(shè)備情況檢查 1. 戶內(nèi)對(duì)講設(shè)備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常， 有無破損。 2. 紅外感測(cè)探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。 3. 緊急報(bào)警按鈕是否配置到位。[專業(yè)文@%#~&檔 ] (四) 給排水部分驗(yàn)收 1) 蓄水試驗(yàn)及防水測(cè)試 1. 衛(wèi)生間15天以上蓄水試驗(yàn)，保證衛(wèi)生

19、間無滲漏。[專~業(yè)#文@*%檔 ] 2. 廚房、陽臺(tái)等部分局部防水是否處理到位。[專^@業(yè)~文檔* %] 3. 外端防水測(cè)試，重點(diǎn)關(guān)注窗框等是否有滲水情況。[專&~@業(yè)文%檔 #] 2) 給水管道安裝情況 1. 給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設(shè)備。 2. 管道接頭是否整齊，有無滲漏。[專^業(yè)#~文%檔& ] 3. 入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測(cè)試，有無滲漏等。 3) 落水管道安裝情況 1. 地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點(diǎn)檢查有無建筑垃圾。 2. 落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝位置是否合適。[專*&業(yè)文檔 ^@%] 3. 空調(diào)

20、預(yù)留冷凝水管安裝是否合適。 (五) 暖通部分驗(yàn)收 1) 天然氣管道安裝情況 1. 天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護(hù)措施。[專@業(yè)文檔*~ ^&] 2. 燃?xì)獗戆惭b位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，燃?xì)獗碓甲x數(shù)記錄。 2) 采暖設(shè)備安裝情況（如有） 1. 暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。 2. 地采暖安裝情況，有無滲漏，保護(hù)措施是否到位。 (六) 景觀部分驗(yàn)收 1) 硬景部分驗(yàn)收 1. 小區(qū)道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。[專*%業(yè)文@檔~^ ] 2. 石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。 2) 軟景部分驗(yàn)收[專業(yè)#%^文檔&* ] 1. 植物種植有無遮擋戶內(nèi)光線。 2. 植物保活措施是否到位。 3. 綠植搭配和優(yōu)化建議。[專業(yè)文檔~ *@&^] 3) 景觀水體部分驗(yàn)收 1. 水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。[專#@~業(yè)*文檔 ^] 2. 水體防水施工是否到位，有無滲水情況。 3. 水體有無返堿情況。 4) 導(dǎo)示系統(tǒng)檢查 1. 導(dǎo)示標(biāo)牌是否清楚，能否保證業(yè)主找到相應(yīng)線路。 2. 導(dǎo)示牌安裝是否到位，有無損壞等。