特色街建設(shè)可行性報告(共24頁)

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 筑境特色商業(yè)街 可行性報告 臨安××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2005年11月  筑境特色商業(yè)街可行性報告 目錄 前言 第一部分 臨安商業(yè)現(xiàn)狀 第二部分 臨安休閑商業(yè)中心形成的必然性 第三部分 城北商圈形成的必然性 第四部分 筑境商業(yè)街所具備的打造特色商街的條件 第五部分 其定位及經(jīng)營布局設(shè)想 第六部分 特色商業(yè)街操作模式 第七部分 特色商業(yè)街對臨安城

2、市發(fā)展的意義和影響 第八部分 發(fā)展建設(shè)需要的政府支持 前 言 筑境特色商業(yè)街是針對臨安目前的商業(yè)布局和臨安的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃而精心打造的一個商業(yè)項目。她依托于臨安城北商圈，并服務(wù)于整個臨安地區(qū)，輻射至外地旅游人群和消費(fèi)資源，她強(qiáng)調(diào)于臨安獨(dú)有的特色，即對內(nèi)服務(wù)于臨安百姓大眾的日常生活，又對外宣傳發(fā)揚(yáng)臨安的物華天寶，這一功能將會明顯差異于其它一般的商業(yè)項目。應(yīng)該說，這樣定位筑境特色商業(yè)街，是更多地展現(xiàn)臨安市商業(yè)、旅游、特色產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的價值與魅力，十分適應(yīng)臨安市城市規(guī)劃的要求，對提升城市品位，促進(jìn)我市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有明顯的意義。 鑒于此，筑境臨

3、安特色商業(yè)街項目任重道遠(yuǎn)，這樣一個項目的開發(fā)、運(yùn)作和經(jīng)營，需要社會各界的共同支持和關(guān)注，需要政府有關(guān)部門的大力支持和幫助！ 第一部分 臨安商業(yè)現(xiàn)狀 一、現(xiàn)有商圈分析 臨安市區(qū)的商業(yè)主要集中在城中街、錢王大街和衣錦街兩側(cè)，以人民廣場和錦城新天地為中心，向周邊發(fā)散。商業(yè)圈內(nèi)商鋪物業(yè)類型主要以沿街商鋪以及百貨商場為主，其市場發(fā)展相對已經(jīng)比較成熟。 目前暫時可劃分為以下五大板快： 1、城西商圈 消費(fèi)群體主要為周邊居民，商業(yè)業(yè)態(tài)以為服務(wù)周邊小區(qū)的家裝、超市、餐飲店為主。主要為玲瓏花園、憶江南家園和云中綠園等一些新建成小區(qū)的住宅底商。 2、人民廣場商圈 該區(qū)域為臨安市

4、中心的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)構(gòu)成比較豐富，主要集中了一些較大的知名品牌店，和一些服飾精品店和土特產(chǎn)店，服務(wù)半徑覆蓋整個臨安市區(qū)。 3、錢王大街商圈 該區(qū)域貫穿臨安市區(qū)，主要以街道兩邊的沿街商鋪為主，為一些五金建材和汽車、摩托銷售公司，一些綜合市場、超市其中穿插其中。 4、老城區(qū)商圈 該區(qū)域為臨安市較老的商業(yè)中心，以錦城新天地為中心，以衣錦街和周邊延伸路段的沿街商鋪為主，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、百貨為主。 5、成長中的城北商圈 現(xiàn)階段該區(qū)域的商業(yè)主要以一些社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主分布在苕溪兩岸和林學(xué)院周邊，并以靠西北的浙皖農(nóng)貿(mào)城和東北部林學(xué)院所在的“北學(xué)區(qū)”為中心向東北方向發(fā)展。

5、二、目前臨安商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 1、 消費(fèi)品市場繁榮活躍 2004年，全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額28.45億元，同比增長14.5%，其中市區(qū)零售額16.11億元，增長15.9%。 2、 新型商貿(mào)流通業(yè)態(tài)繼續(xù)擴(kuò)展 新型商貿(mào)流通業(yè)態(tài)快速發(fā)展，超市連鎖門店達(dá)到35家，營業(yè)面積超過4.7萬平方米。新型商貿(mào)業(yè)中除超市外，另有專業(yè)市場、特色休閑業(yè)等也逐步發(fā)展，整個新商貿(mào)格局在按功能細(xì)分的方向進(jìn)行。 3、 餐飲市場日益紅火 全年餐飲業(yè)零售額實現(xiàn)4.11億元，同比增長41.3%增加1.2億元，占社會消費(fèi)品零售總額增加額的三分之一，比上年增長41.3%，高出杭州地區(qū)平均增幅4個百分點(diǎn) 4、 旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)

6、展 接軌杭州旅游西進(jìn)，2005年整個臨安地區(qū)全年旅游接待總?cè)舜螌⑦_(dá)到305.5萬，同比增長25.7%，實現(xiàn)旅游總收入13.5億元，增長12.5%。 5、 休閑服務(wù)業(yè)迅速崛起 三產(chǎn)擴(kuò)張、消費(fèi)升級，人們的生活方式不斷改變，市民生活方式逐漸改變，一些新型的休閑娛樂場所不斷出現(xiàn)。 6、 土特產(chǎn)市場發(fā)展迅速 隨著交通條件的改善和臨安生態(tài)旅游城市的建設(shè)推廣，臨安土特產(chǎn)市場已經(jīng)逐步擴(kuò)展，發(fā)展成為商業(yè)貿(mào)易中一大新的亮點(diǎn)。 三、臨安城市發(fā)展規(guī)劃前景 臨安市的發(fā)展目標(biāo)是把臨安建成現(xiàn)代化的生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。按照這一思路，城市發(fā)展按照東擴(kuò)北移的方向進(jìn)行。到2005年，臨安國民生產(chǎn)總值達(dá)到137億元（人均2.

7、65萬元，折合3200美元），年均遞增10.5%，三次產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到10∶58∶32； 通過"十五"計劃的實施，三次產(chǎn)業(yè)比例更趨協(xié)調(diào)，"一主兩副"城鎮(zhèn)框架體系初步形成，生態(tài)經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，人民生活水平有更大提高。 結(jié)論： 從臨安的城市定位及發(fā)展趨勢看，十分需要建設(shè)集風(fēng)味美食、特產(chǎn)購物、休閑娛樂為一體的具現(xiàn)代化品位的大型商業(yè)中心。 第二部分 休閑商業(yè)中心形成的必然性 所謂休閑商業(yè)中心，就是指一個區(qū)域內(nèi)兼具商業(yè)、觀光功能，并在此功能基礎(chǔ)上穿插休閑業(yè)態(tài)，提供一站式多元化服務(wù)的商業(yè)集居點(diǎn)。 每個城市的發(fā)展，都需要經(jīng)過一定的階段。區(qū)域中心

8、或功能中心的形成，都有它的必然性。城市功能越來越走向細(xì)分化，這是城市發(fā)展的規(guī)律。解剖臨安城市的特性為： 一、生態(tài)資源和旅游資源豐富 臨安生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，盛產(chǎn)木、竹、筍、茶、絲、果、藥等，“茶葉、筍干、山核桃”被譽(yù)為“臨安三寶”。臨安森林覆蓋率極高，有森林中的城市之美譽(yù)；境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護(hù)區(qū)，青山湖國家級森林公園，大明山省級風(fēng)景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點(diǎn)。湖光、山色、巨樹、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨(dú)特的自然風(fēng)光。吸引眾多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。這是帶動整個休閑產(chǎn)業(yè)和旅游附屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)越客觀條件。也為休閑商業(yè)中心的形成提供了充足消費(fèi)群體。 二、商業(yè)分散，沒有集中的

9、共享資源 臨安由于小經(jīng)濟(jì)格局的限制，使得消費(fèi)市場呈現(xiàn)四處割據(jù)的局面，缺乏集中的休閑商業(yè)中心，商業(yè)資源的整合運(yùn)作能力不夠。相反，由于臨安經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，市民和周邊城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力大大提升，對商業(yè)體量和商業(yè)模式都有了新的發(fā)展和需求。商業(yè)資源的整合與發(fā)展比較迫切地擺在眼前。 三、交通條件日益完善 交通資源豐富，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。區(qū)域內(nèi)貫通徽杭（在建）高速，以及杭昱一級公路。同時環(huán)城北路延伸段今后將貫通杭州，形成新的交通樞紐。便捷的交通條件，是形成休閑商業(yè)中心的基礎(chǔ)之一。 四、旅游城市發(fā)展呼喚人文景觀 臨安目前的人文內(nèi)容除錢王廟外，市區(qū)內(nèi)，既能體現(xiàn)人文特征，又能感受臨安文化以及現(xiàn)代時尚的去

10、所還是比較少的。與強(qiáng)市、名城、勝地的建設(shè)目標(biāo)還具有相當(dāng)?shù)木嚯x。 五、城市規(guī)劃東擴(kuò)北移的需要 臨安城市規(guī)劃和發(fā)展確定為城市的東擴(kuò)和北移，一個新城的發(fā)展和擴(kuò)張需要一個新的商業(yè)文化來支撐，而這一中心點(diǎn)的商業(yè)元素，將兼具商業(yè)、休閑與文化交流的功能。 六、城市的休閑功能需要 擁有良好生態(tài)資源和特殊位置的臨安被譽(yù)為杭州的“后花園”，并將作為杭州世界休閑博覽會的分會場所在地。這一功能的賦予迫切地需要提升臨安城市的休閑功能，在原有城市綜合功能的基礎(chǔ)上，對休閑旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提出了更高的要求。 七、提升城市綜合競爭力的需要 城市的綜合競爭力和影響力是衡量城市地位的重要標(biāo)準(zhǔn)，而在發(fā)達(dá)城市，如杭州

11、、上海等，商業(yè)的發(fā)展程度成為衡量城市綜合競爭力的重要指標(biāo)。因此，形成多個擁有一定知名度和影響力的綜合商業(yè)中心，將是臨安城市綜合競爭力和城市地位提升的必然趨勢。 結(jié)論：臨安豐富的旅游資源和生態(tài)環(huán)境，以及作為杭州城市的后花園，使臨安具備成為旅游、養(yǎng)生、度假、休閑城市的優(yōu)越條件。 第三部分 城北商圈形成的必然性 商圈是一個城市和區(qū)域內(nèi)由于一個或一個以上商業(yè)集中點(diǎn)的輻射，帶動一定范圍內(nèi)相對集中消費(fèi)的半徑。 目前臨安城北主要是指笤溪以北的區(qū)域范圍，這一區(qū)域由于地理位置的限制，具有相對的獨(dú)立性。在這一區(qū)域內(nèi)，由于產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和開發(fā)，將形成新的商圈和商業(yè)集中點(diǎn)，原因是： 一、人口

12、和經(jīng)濟(jì)增長推動商圈形成 從理論上認(rèn)為，以城北目前的發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)圈的形成是必然的，并將形成一個或一個以上的商業(yè)集中區(qū)域。城北是臨安新興社區(qū)開發(fā)的重要部分，而城市格局的完善，恰恰需要消費(fèi)人口的支撐，城北已經(jīng)擁有近6萬消費(fèi)人口（由筑境2050、林水山居、碧桂園以及其他大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)組合），這些人口資源以及外來人口和旅游人口將自發(fā)形成一個新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或集中商貿(mào)中心，進(jìn)而形成新的城北商圈。 二、區(qū)位副中心需要集中商圈 臨安城北是扼守“兩湖一鎮(zhèn)”的核心位置，并享有臨安的“后花園”的美譽(yù)，是臨安城市的“副中心”。當(dāng)一個城市副中心已經(jīng)相對發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)觀念不斷提升的時候，新的商圈形成將是大勢所趨。

13、 三、缺乏主題商圈，必須有新的商圈中心來改變這一現(xiàn)狀 目前臨安城北商業(yè)比較分散，沒有真正意義上的“商圈概念”，隨著時間推進(jìn)，商圈將由一個或幾個點(diǎn)逐步發(fā)散，最終將形成一個比較成熟的商圈態(tài)勢。 四、大學(xué)經(jīng)濟(jì)將提升商圈成熟度 浙江林學(xué)院擁有約20000師生資源，而林學(xué)院周邊相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施和配套相當(dāng)有限，學(xué)生消費(fèi)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到釋放。而城北商圈的形成，恰恰迎合了該消費(fèi)需求，并將把這一需求的潛力徹底放大，起到鏈接性的消費(fèi)作用。 五、規(guī)劃上更容易形成新商圈 城北屬于臨安新的開發(fā)區(qū)，相對于老城區(qū)而言，更容易形成新的經(jīng)濟(jì)格局和商業(yè)格局，在規(guī)劃上具有更強(qiáng)的優(yōu)勢性。 六、交通成為商圈形成的基礎(chǔ) 城北

14、暢達(dá)的交通條件，將為城北商圈的形成提供更為豐富的基礎(chǔ)資源，該商圈的形成，不但是臨安城北人流自發(fā)走向的要求，更是外地旅游人流和一批城市外來人口集散帶來的結(jié)果。 第四部分 筑境商業(yè)街具備打造特色商街的條件 一、筑境特色商業(yè)街能體現(xiàn)臨安特色的人文景觀主題 商業(yè)街的規(guī)劃具有一定的超前性，能較好體現(xiàn)現(xiàn)代城市的特質(zhì)，它集特色旅游街、特色美食街、大學(xué)商街、文化長廊等主題于一身，體現(xiàn)了濃郁豐富的商業(yè)特色。比如美食街，規(guī)劃路及大學(xué)商街的規(guī)劃設(shè)計，較好的把握了現(xiàn)代商業(yè)與當(dāng)?shù)靥刭|(zhì)的結(jié)合，很容易打造出具有特色的商業(yè)街市。 二、筑境特色商業(yè)街可以成為旅游配套商業(yè)的集中場所 特色旅游街、特色美食街、大

15、學(xué)創(chuàng)業(yè)園、文化長廊等概念的塑造將使項目具有較強(qiáng)的差異性和競爭力。 一個休閑商業(yè)中心區(qū)的建立，必須具備一定的城市功能，筑境商業(yè)街項目的消費(fèi)群區(qū)分為兩大塊：一是臨安市場，一為外地旅游市場，而要提升旅游市場的功能，我們必須給商業(yè)街塑造一個強(qiáng)勢的概念。將臨安的特色產(chǎn)品深入挖掘，就是這種概念的強(qiáng)化和體現(xiàn)。 三、筑境特色商業(yè)街將一改當(dāng)?shù)厝狈μ厣謪^(qū)的現(xiàn)狀 特色街區(qū)是城市的一個招牌，如蘇州的觀前街，杭州的武林路、河坊街等，臨安商業(yè)業(yè)態(tài)多元化，但目前為止形成特色街區(qū)的商街還比較少，項目特色街區(qū)的設(shè)立，將進(jìn)一步推動項目成為休閑商業(yè)中心的核心地位，同時提升臨安城市的對外形象。 四、筑境特色商業(yè)街具有一定

16、的規(guī)模依托 筑境2050擁有28萬的總建筑體量，規(guī)劃有2.8萬方的商業(yè)主題街，與臨安目前的普通商業(yè)區(qū)對比，商業(yè)的體量較大，同時各條主題街相互貫通，有機(jī)連成一體，使得這一特色商業(yè)中心具有很強(qiáng)的操作性。 五、筑境特色商業(yè)街具有強(qiáng)勁的生命力和可持續(xù)性 商業(yè)中心與臨街的零星店面不同，它是一個區(qū)域商業(yè)服務(wù)的概念，這種商業(yè)運(yùn)作模式具有更好的延續(xù)性以及抗風(fēng)險能力，也更適合新形勢下城市的發(fā)展和城市新版圖的構(gòu)建。 六、筑境商業(yè)街具有良好的資源整合能力和運(yùn)作能力 團(tuán)隊整合和社會資源的充分利用是保證商業(yè)街成功運(yùn)作的條件之一。我們針對本項目，設(shè)立了招商先行、長期返租、全面招商等模式，并有相對優(yōu)秀的招商隊伍、

17、經(jīng)營管理隊伍、策劃隊伍和商業(yè)策劃專家的配合，充分保證了商業(yè)街運(yùn)行的安全性。 某某公司在運(yùn)作該項目過程中，以適度超前的商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)作理念，對商業(yè)街的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了細(xì)致的探討。開發(fā)商在操作該項目時投入了高額的開發(fā)成本，在資金納吐能力上也有著充分的信心和準(zhǔn)備，長期運(yùn)作是理念是保障商業(yè)街持續(xù)發(fā)展的前提之一。 七、筑境特色商業(yè)街擁居城北商圈的核心地位 從地理位置看，項目位于城北正中心，地理位置得天獨(dú)厚，先天的中心優(yōu)勢已經(jīng)存在。 八、周邊良好的生態(tài)環(huán)境依托 筑境商業(yè)街生態(tài)景觀豐富，林學(xué)院人文景觀和自然景觀完美結(jié)合，脫離城市的喧囂，將有助于塑造休閑的特色，提升商業(yè)街的景觀價值； 九、各業(yè)態(tài)有機(jī)組

18、合，具備形成休閑商業(yè)中心的條件 筑境特色商業(yè)街具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，各業(yè)態(tài)有機(jī)組合（見項目介紹），各特色街區(qū)相互承接，既有風(fēng)味濃郁的臨安土特美食，又有土特產(chǎn)品，臨安古玩字畫交易長廊及休閑娛樂場所。在突出“特色”的基礎(chǔ)上，滿足居住百姓的日常生活需要。 第五部分 筑境特色商業(yè)街定位及經(jīng)營布局設(shè)想 一、項目商圈定位 商圈定位圖 筑境特色商業(yè)街的第一屬性功能為“特色旅游消費(fèi)商圈”，為外地游客提供臨安特色的美食、土特產(chǎn)品，地方文化的消費(fèi)場所，吸引本地及外地游客前來休閑和消費(fèi)。 筑境特色商業(yè)街的第二屬性功能為“臨安城北核心商圈”，作為城北居住組團(tuán)（組團(tuán)內(nèi)有大量的住宅區(qū)如：

19、筑境2050、碧桂園、林水山居以及林學(xué)院近6萬人口）的商業(yè)中心，將為該區(qū)域的居民提供生活消費(fèi)需要。 筑境特色商業(yè)街的第三屬性功能為“臨安次核心商圈”，即臨安市民休閑集散地，可為臨安15萬居民提供日常休閑生活的場所。 三種功能屬性融合成臨安的“特色休閑商業(yè)中心” 二、業(yè)態(tài)分布和經(jīng)營布局設(shè)想 業(yè)態(tài)分布圖 根據(jù)商街的建筑和人流動線情況，我們將整體業(yè)態(tài)布局分為：臨安特色美食街、臨安特色產(chǎn)品街、臨安文化古玩長廊、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等，其中各條商街的分布和業(yè)態(tài)經(jīng)營布局如下： 1、 特色美食街的經(jīng)營設(shè)想 該商街同時承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路

20、（南北走向），連通了內(nèi)部和外部；居于社區(qū)內(nèi)核心位置，且交通便利。 這里主要經(jīng)營的是臨安的特色美食，將臨安特有的餐飲資源整合，形成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色的產(chǎn)品，例如臨安土菜、本雞、筍干、板栗等等，充分挖掘和利用臨安本地各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色美食特色資源，一方面讓游客享受這生態(tài)旅游城市當(dāng)中獨(dú)具特色的美食，另一方面，可展現(xiàn)臨安當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕層慰土私馀R安、熱愛臨安。 由于獨(dú)立于住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風(fēng)靡杭州，由于臨安目前尚無良好的美食一條街，我們希望這里填補(bǔ)這個空白，成為臨安市的特色美食一條街主要為外地游客服務(wù)，兼顧本地區(qū)的居民，學(xué)生以及臨

21、安地區(qū)的其它消費(fèi)群，就建筑形式上看，也很適合打造高品位的美食街。 2、 特色產(chǎn)品街的經(jīng)營設(shè)想 直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上，北面正對林學(xué)院，承接大學(xué)商街和特色美食街，充分體現(xiàn)商業(yè)價值；商業(yè)街具有一定規(guī)模的旅游特色街是必不可少的一個主題內(nèi)容；通過購物街的設(shè)置，可以有效的吸引外部人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)其它主題商業(yè)街進(jìn)行消費(fèi)。 這里主要經(jīng)營的是臨安的土特產(chǎn)品，既有傳統(tǒng)的，也有新開發(fā)的，將臨安所有的特產(chǎn)資源整合，形成一個展示臨安特色的窗口，所有的商品幾乎采自臨安本地區(qū)打造，是臨安真正意義上的旅游特色街，提供購買臨安特產(chǎn)的集中性消費(fèi)場所。 3、 臨安文化長廊的經(jīng)營設(shè)想 文化的融入是現(xiàn)代商業(yè)

22、中心發(fā)展的新趨勢，也是臨安“融入大都市，建設(shè)新臨安”的現(xiàn)實需要。臨安文化長廊處于規(guī)劃路兩側(cè)，主要經(jīng)營臨安的石文化字畫、竹編工藝、地方特色農(nóng)民畫及工藝品等等。我們采用前店后廠的經(jīng)營模式，這將充分顯示出臨安悠久的文化歷史底蘊(yùn)。也展現(xiàn)臨安“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”的響亮品牌。 4、 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園的經(jīng)營設(shè)想 一般來講，在擁有大學(xué)的城市中，都會圍繞著大學(xué)區(qū)形成一定規(guī)模的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)。臨安擁有林學(xué)院這個唯一的大學(xué)資源，因此我們規(guī)劃在這條商街內(nèi)將開辟一塊領(lǐng)域作為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)，讓大學(xué)生在這條商街自主創(chuàng)業(yè)等，為他們創(chuàng)業(yè)、實踐樹立一個良好平臺，同時也豐富了學(xué)生的業(yè)余文化生活，提升了林學(xué)院區(qū)域生活品質(zhì)和魅力；

23、第六部分 筑境商業(yè)街操作模式 一、目前商業(yè)街普遍存在的問題 在商業(yè)街的經(jīng)營方式上，應(yīng)體現(xiàn)平價經(jīng)營、專業(yè)經(jīng)營或者品牌經(jīng)營。把商業(yè)街做成“城市的名片”。目前商業(yè)街普遍存在著一些問題： ² 商業(yè)街缺乏統(tǒng)一整體規(guī)劃，布局凌亂，交通管理混亂，使其周圍街區(qū)交通也隨之超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。 ² 經(jīng)營范圍的管理方面也顯得略有欠缺，開發(fā)商在前期開發(fā)中缺少統(tǒng)一規(guī)劃，在經(jīng)營范圍中缺乏統(tǒng)一管理； ² 整個商業(yè)街的環(huán)境方面管理比較欠缺，開發(fā)公司把商鋪出售、出租以后，缺少管理，購物環(huán)境差，經(jīng)營效果不理想。 ² 開發(fā)公司在開發(fā)商鋪時沒把整體策劃融于經(jīng)營當(dāng)中，沒有商業(yè)經(jīng)營模式

24、這種概念，因此從沒有追求利潤最大化。 ² 商業(yè)街集客力負(fù)面影響著附近商場的營業(yè)額，此消彼長。沒有起到帶動地區(qū)的發(fā)展作用。兩者在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的牽制作用更加明顯。 ² 由于街內(nèi)店鋪昂貴的售價或租金，使一些提供基本服務(wù)的小商品商店逐漸無法進(jìn)入，容易致使步行街內(nèi)的商品種類發(fā)展失衡。 二、筑境特色商業(yè)街的經(jīng)營思路 針對本項目的具體情況，開發(fā)商以商業(yè)街可持續(xù)經(jīng)營為目的，充分考慮商業(yè)街在臨安城市發(fā)展中良好的示范地位，將采用以下經(jīng)營管理模式： 1、 統(tǒng)一規(guī)劃 對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃是本項目經(jīng)營成功的第一步，對商業(yè)街的業(yè)態(tài)合理定位、整體經(jīng)營合理布局等等，保證本項目的業(yè)態(tài)

25、和經(jīng)營布局符合市場需要、有利于特色商街經(jīng)營的有序，并在今后的經(jīng)營管理中，統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一宣傳，保證商業(yè)街形象的統(tǒng)一。 2、 統(tǒng)一招商 本項目作為臨安特色商業(yè)中心，擔(dān)負(fù)著重要的使命，必須能夠經(jīng)營成功，促進(jìn)臨安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為臨安城市樹典范，因此，我們采取返租八年，定率回報，招商先行的營銷模式，確保統(tǒng)一招商，確保特色商街的經(jīng)營管理。 我們期望政府有關(guān)部門聯(lián)合組建特色產(chǎn)品專家鑒定委員會（組），挖掘整理臨安各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特色飲食，特色產(chǎn)品，給與優(yōu)惠的政策，將這條商街辦成臨安特色的招牌窗口； 3、 統(tǒng)一管理 筑境特色商業(yè)街成立筑境房產(chǎn)經(jīng)營管理公司，按照現(xiàn)代商街的經(jīng)營管理體系，對商街進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)劃與管

26、理，配合筑境物業(yè)管理公司，保證商業(yè)街日常經(jīng)營管理秩序。 為了促進(jìn)筑境特色商業(yè)街順利招商，某某房產(chǎn)公司與筑境房產(chǎn)經(jīng)營管理公司將為商家提供一系列優(yōu)惠措施，包括各種減免1～3年的租金、免物業(yè)管理費(fèi)政策等等，對一些比較具有臨安當(dāng)?shù)靥厣钠放粕碳覍⑻峁┝λ芗暗膬?yōu)惠政策；為商家提供一條龍服務(wù)，悉心地培育市場，保證商業(yè)街經(jīng)營成功。 第七部分 筑境商業(yè)街對臨安城市發(fā)展的意義 一、社會效益 1、積極吸納外地游客，提高臨安城市形象和品位 臨安著名的錢王故里，有著悠久人文歷史文化，更重要的是臨安作為生態(tài)旅游城市，有著極為豐富的旅游資源，浙西大峽谷、天目山等知名旅游景點(diǎn)，吸引了大量游客前來觀

27、光、度假和旅游。但是臨安還缺少與生態(tài)旅游城市相匹配的休閑商業(yè)，休閑消費(fèi)無法得到釋放，導(dǎo)致游客停留時間短，消費(fèi)規(guī)模小等等，而筑境商業(yè)街的形成，可以填補(bǔ)臨安休閑商業(yè)市場的空白，吸納更多的游客前來觀光、度假和旅游，在文化長廊體味臨安的悠久文化，增強(qiáng)臨安作為生態(tài)旅游城市的影響力，提高臨安城市形象和品位。 2、樹立臨安區(qū)域特色商業(yè)的的典范 臨安商業(yè)可謂四面開花，但是真正達(dá)到經(jīng)營成功的卻比較少，已經(jīng)在經(jīng)營的商業(yè)項目，后續(xù)的經(jīng)營管理跟不上或者定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致商街經(jīng)營問題出現(xiàn) 的較多。 本項目打造的是一條有別于普通商業(yè)的經(jīng)典商街，作為城北核心商業(yè)和臨安市休閑商業(yè)中心，作為臨安生態(tài)旅游城市的商業(yè)配套，開

28、發(fā)商以對社會負(fù)責(zé)、對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，對項目的定位和后續(xù)經(jīng)營管理極為重視，聘成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，采用購房超年限的返租回報方式，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商投入較大的人力、物力和財力這條經(jīng)典特色商街，使之能夠成為臨安商業(yè)的典范。 3、搶占杭州后花園的有利位置 當(dāng)前杭州周邊的縣市德清、安吉遠(yuǎn)至千島湖等地都在爭做杭州的后花園，都在爭搶杭州的休閑市場，各地區(qū)政府使出渾身解數(shù)，完善各自的休閑旅游配套、強(qiáng)化自身的賣點(diǎn)，拉近與杭州的距離，以期能夠借助杭州這塊大休閑旅游市場，擴(kuò)大自身影響，這對臨安搶占杭州后花園構(gòu)成嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。通過建立特色商業(yè)街，打造臨安休閑商業(yè)中心，完善休閑旅游配套，將為臨安爭做杭州后花

29、園搶占有利位置。 4、打造經(jīng)典特色的大學(xué)商街，為林學(xué)院提供大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地 浙江林學(xué)院是臨安經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可多得的重要資源，充分利用林學(xué)院資源，促進(jìn)臨安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于林學(xué)院處于新興的臨安城北區(qū)域，周邊配套尚不成熟，學(xué)生的消費(fèi)只能在散亂的農(nóng)民房里面，這不利于管理，也不利于臨安城市形象，應(yīng)該為學(xué)生提供一個集中消費(fèi)的場所。筑境特色商業(yè)街北依林學(xué)院，與林學(xué)院大門口隔街相望，可以為近2萬大學(xué)師生提供集中消費(fèi)的時尚場所，筑境商業(yè)街打造經(jīng)典特色的大學(xué)生街的條件是十分完好的。 二、經(jīng)濟(jì)效益 1、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)臨安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 筑境風(fēng)情商業(yè)街規(guī)模2.8萬平方米，300多套商鋪，可以提供近1200人的就

30、業(yè)機(jī)會，為臨安當(dāng)?shù)亟鉀Q就業(yè)人口。更重要的是，商街開業(yè)之后，可吸收大量的外地游客前來消費(fèi)，一些在臨安旅游的游客停留更長的時間，在這期間將產(chǎn)生大量的消費(fèi)，同時，由于臨安與杭州近在咫尺，2006年高速公路通車之后，臨安到杭州的時間距離只需要30分鐘，臨安的交通可達(dá)性大大提高，杭州往返臨安就更加方便，到臨安度假、養(yǎng)生（“5+2”生活模式）的人大大增加，本項目作為臨安特色休閑商業(yè)中心，可為游客提供一個臨安特色美食、特色旅游用品消費(fèi)的集散地，富有極大的吸引力。 即通過對臨安本地的資源進(jìn)行挖掘和塑造，并進(jìn)行一系列的整合，使之吸引更多的外地游客前來消費(fèi)，對臨安商業(yè)、稅收以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有極大的促進(jìn)作用。

31、2、促進(jìn)臨安建設(shè)“強(qiáng)市，名城，勝地”的發(fā)展目標(biāo) 本特色街的文化長廊建成后，將進(jìn)一步完善臨安文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)建格局，實現(xiàn)了在旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中重視文化資源的運(yùn)用，增加文化含量。在文化長廊這一商口，充分展示臨安的豐富文化積淀和人文特點(diǎn)。有利于“強(qiáng)市，名城，勝地”目標(biāo)的實現(xiàn)。 3、擴(kuò)大消費(fèi)市場容量，增加政府稅收收入 特色旅游街的形成，將產(chǎn)生大量的特色旅游消費(fèi)、美食消費(fèi)，以及產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模的擴(kuò)大，這將將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)的增長的同時，帶來更多的稅收收入，擴(kuò)大稅收收入來源，大大增加政府的財政收入。

32、 第八部分 筑境特色商街需要政府的支持 由于項目的周邊市政配套尚處于建設(shè)初期，商業(yè)街的商業(yè)氛圍短期內(nèi)較難迅速形成，市場的培育需要一段時期。因此，我們建議在市場培育期間，政府能夠給予商街以優(yōu)惠政策的扶持和支持，促進(jìn)商街的可持續(xù)發(fā)展。我們有信心，在政府有關(guān)部門支持下，將商街建設(shè)成臨安市的一個新的商業(yè)亮點(diǎn)。筑境特色商業(yè)需要的支持內(nèi)容如下： 一、 批準(zhǔn)“筑境特色商業(yè)街”的立項 筑境特色商業(yè)街的立項，將使本項目在臨安商界有一個明確的定位，也為本項目的

33、建設(shè)發(fā)展明確了方向，這對于調(diào)動商街建設(shè)的積極性、推進(jìn)招商組織和特色商街氛圍的迅速形成，具有極其重要的影響和積極的促進(jìn)作用。 二、成立專家評審委員會（組），對臨安的特色產(chǎn)品進(jìn)行挖掘整理 筑境商業(yè)街的設(shè)計和建設(shè)，具有較高的文化品位。我們想在這里打造一個集臨安特色飲食、土特產(chǎn)品及歷史文化于大成的“窗口” ，為此需要政府部門提供特殊的政策和招商渠道，將本地優(yōu)秀的特色產(chǎn)品集于一地，促進(jìn)臨安特色商業(yè)產(chǎn)品高度集聚，加快品牌商品和專業(yè)服務(wù)的商區(qū)經(jīng)濟(jì)形成。 建議由市政府牽頭，成立特色商家專家評審管理委員會，委員會由政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及臨安知名專家組成，由某某公司成立的商街管理公司——筑境房產(chǎn)經(jīng)營管理公司作為

34、該委員會下設(shè)的日常管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)；委員會對臨安市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各地區(qū)的特色產(chǎn)品及飲食文化進(jìn)行挖掘、整理、鑒定，并推薦引入。筑境商街將對引入的商家提供免租金2年，免物業(yè)管理費(fèi)1-2年的優(yōu)惠政策，共同建設(shè)好這一“窗口” ；并建議給與特色產(chǎn)品商街以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)惠政策。 三、 設(shè)立臨安文化展示交易長廊 根據(jù)了解，臨安尚未有集中地反映臨安悠久歷史和文化的古玩字畫交易場所，臨安作為旅游勝地和歷史名城，也非常需要一個有規(guī)模的、管理規(guī)范的文化古玩的交易場所；在筑境商街非常適合建立這樣一個文化品位較高的場所；建議由市文化局牽頭，在筑境商街建立一個這樣的交易場所，展現(xiàn)臨安深厚的文化積淀和人文特色，發(fā)揚(yáng)臨安歷史

35、名城的文化風(fēng)采。 四、 給予商街旅游定點(diǎn)待遇 筑境商街北依林學(xué)院，風(fēng)光秀麗，加上擁有臨安特色的飲食和文化特產(chǎn)，請旅游局將本特色街設(shè)為臨安市特色旅游接待點(diǎn)，以引進(jìn)外地游客駐足采購、飲食和觀光，共同打造一條臨安特色品牌旅游商街。 五、 給予稅收優(yōu)惠 在商街的培育期，希望獲得稅收上的較大優(yōu)惠政策扶持。對特色商街的商業(yè)租戶及餐飲娛樂商戶和企業(yè)，給予確定一個較低標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)值征用定額稅的優(yōu)惠待遇。并免除第1年的各項稅費(fèi)，第2、3年的稅費(fèi)減半；并對進(jìn)場交易的經(jīng)營者，其增值稅、房產(chǎn)稅實行優(yōu)惠。 六、 給予工商管理費(fèi)及注冊優(yōu)惠 給予工商管理費(fèi)免除一年，第二、三年減半征收的優(yōu)惠政策，并實行對證、牌、照一條龍服務(wù)。 七、 增設(shè)公交車站 為解決目前公交車輛較少的現(xiàn)狀，建議增設(shè)公交路線，在特色商業(yè)街口設(shè)置公共汽車停靠站，采用筑境商街站名。 八、提供方便的機(jī)動車?？课? 考慮到商街較大一部分為步行街性質(zhì)，因此請交通管理部門在機(jī)動車停車上給予大力支持，如在大學(xué)路邊增設(shè)停車位，允許大學(xué)路和北環(huán)路兩側(cè)及路邊設(shè)置停車場，?？寇囕v等。 我們愿在市政府的支持下，努力工作，精心組織，認(rèn)真實施。建設(shè)好筑境特色商業(yè)，為臨安的繁榮發(fā)展做出我們最大的貢獻(xiàn)！謝謝！ 專心---專注---專業(yè)