國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2023期末試題及答案

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1、國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大專科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）》2023期末試題及答案（試卷號(hào)：2226） 盜傳必究 一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類可分為（）。 A. 多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè) B. 獨(dú)立式住宅（別墅）物業(yè) C. 宅小區(qū)物業(yè) D. 辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 2. 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民提供的針對(duì)性有償服務(wù)項(xiàng)目有（）o A. 常規(guī)性服務(wù) B. 委托性服務(wù) C. 公共服務(wù) D. 經(jīng)營(yíng)性服務(wù) 3. 居住物業(yè)的功能有（）o A. 居住功能 B. 服務(wù)功能 C. 經(jīng)濟(jì)功能 D. 社會(huì)功能 4. 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)是（）。

2、A. 安全 B. 安靜 C. 舒適 D. 快捷 5. 布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理，即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。展務(wù)現(xiàn)場(chǎng)巡 視可分為（）o A. 日常巡視 B. 定點(diǎn)巡視 C. 定期巡視 D. 突擊加強(qiáng)巡視 二、 判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正. 5小題，每個(gè)3分，共15分） 6. 從公司內(nèi)部運(yùn)作看，美國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，一般以1名或多名物業(yè)經(jīng)理為核心，其他人員 圍繞其開(kāi)展工作，因此，一般規(guī)模不大。 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)經(jīng)理”改為“注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理” 7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在更專業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。 答

3、：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上” 8. 某雜貨鋪每月固定租金為400元，百分比提成為年收入的5%,則年銷售收入為90000元收入的租 戶，該年要交的固定基本租金為4800元。 答：正確 9. 一幢辦公樓有53300平方米的租用而積，每平方米9元出租的話，這時(shí)只有41000平方米是可用 面積。租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6. 92元。 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“6. 92”改為“11.7” 10. 儀表即人的外表，它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方而。 答：正確 三、 填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分） 11. 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（或物權(quán)法）的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定

4、對(duì)〈物業(yè)管理?xiàng)l例》作了修 改并決定自2007年10月1日起施行。 12. 近兩年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)發(fā)展方向的分類發(fā)展趨勢(shì)也在形成。一些以前專注于住 宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始從住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中撤出，而專注于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物 業(yè)及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域，使物業(yè)分類管理專業(yè)化水平在提高。 13. 黃安永在《物業(yè)管理辭典》（1999.5版）中，提出為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物 業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等。 14. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會(huì)效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。 15. 最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用+

5、抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額）/樓宇可租用面積。 16. 檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用收支平衡點(diǎn)分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款 和所有其他開(kāi)支）時(shí)所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過(guò)收支平衡點(diǎn)時(shí)，物業(yè)就會(huì)有正的獲利。 17. 服務(wù)性公寓是隨著首先在歐洲流行的休閑度假的需要，而建設(shè)起來(lái)的一類物業(yè)形式。 18. 采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé) 與權(quán)限，租給經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理。 19. 聯(lián)號(hào)是擴(kuò)張酒店的一種易獲利旦低成木的方法。 20. 會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保 養(yǎng)，為

6、參展商和客戶提供管理服務(wù)。 四、問(wèn)答題(4小題，每小題5分.共20分) 21. 推行物業(yè)分類管理有什么意義？ 答：現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施】對(duì)物業(yè) 的管理過(guò)程中必須考慮這些特點(diǎn)，多樣性，復(fù)雜性，動(dòng)態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類管理的方法進(jìn)行 具體化的管理。從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講有一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè) 服務(wù)專門(mén)化和社會(huì)監(jiān)督的問(wèn)題。從政府管理的角度有一個(gè)分類指導(dǎo)的問(wèn)題。 (1) 有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 (2) 有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場(chǎng)，開(kāi)拓

7、物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間。 (3) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的專門(mén)化和社會(huì)對(duì)物業(yè)服 務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。 22. 有效處理投訴的工作要點(diǎn)和原則是什么？ 答：工作性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司必須接受業(yè)主的投訴，對(duì)投訴持什么態(tài)度，反映了物業(yè)公司的服務(wù) 意識(shí)。顧客肯上門(mén)來(lái)投訴對(duì)企業(yè)而言實(shí)在是一個(gè)難得的糾正錯(cuò)誤的好機(jī)會(huì)，是恢復(fù)信譽(yù)和塑造企業(yè)形象的 好機(jī)會(huì)。因此，對(duì)待顧客的投訴，_定要非常重視，應(yīng)當(dāng)把投訴當(dāng)作是顧客送給我們的禮物，以下是有效 處理投訴的要點(diǎn)和原則： (1) 真心誠(chéng)意地幫助顧客解決問(wèn)題。 (2) 細(xì)心聆聽(tīng)，不反駁，對(duì)過(guò)激言論保持冷靜。 (3) 清楚

8、記錄。 (4) 監(jiān)督相關(guān)部門(mén)立即處理。 (5) 滿足顧客合理要求，及時(shí)回復(fù)處理結(jié)果。 (6) 做好回訪，并將投訴整理分析。 (7) 在處理投訴的過(guò)程中，應(yīng)遵循公司的原則辦理。 23. 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的基本功能有哪些？ 答：可歸納如下： (1) 自動(dòng)監(jiān)視并控制各種機(jī)電設(shè)備的啟、停、顯示或打印當(dāng)前轉(zhuǎn)狀。如冷水機(jī)組正在運(yùn)行，冷卻水泵 出現(xiàn)故障，備用泵已經(jīng)自動(dòng)投入等。 (2) 自動(dòng)檢測(cè)、顯示、打印各種設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)及其變化趨勢(shì)或歷史數(shù)據(jù)。如溫度、濕度、壓差、流 量、電壓、電流、用電量等等，當(dāng)參數(shù)超過(guò)正常范圍時(shí)，白動(dòng)實(shí)現(xiàn)越限報(bào)警。 (3) 根據(jù)外界條件、環(huán)境因素、負(fù)載變化情況自動(dòng)調(diào)

9、節(jié)各種設(shè)備始終運(yùn)行于最佳狀態(tài)；如空調(diào)設(shè)備可 根據(jù)氣候變化、室內(nèi)人員多少自動(dòng)調(diào)節(jié)，自動(dòng)優(yōu)化到既節(jié)約能源又感覺(jué)舒適的最佳狀態(tài)。 (4) 檢測(cè)并及時(shí)處理各種意外、突發(fā)事件。如檢測(cè)到停電、煤氣泄漏等偶然事件時(shí)，可按預(yù)先編制的 程序迅速進(jìn)行處理，避免事態(tài)擴(kuò)大。 (5) 實(shí)現(xiàn)對(duì)大樓內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)控制。例如火災(zāi)發(fā)生時(shí)，不僅僅是消防系統(tǒng)立即自 動(dòng)啟動(dòng)、投人工作，而旦整個(gè)大樓內(nèi)相連有關(guān)系統(tǒng)都將自動(dòng)轉(zhuǎn)換方式，協(xié)同工作，整個(gè)建筑設(shè)備自動(dòng)化系 統(tǒng)將自動(dòng)實(shí)現(xiàn)一體化的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，以使火災(zāi)損失減到最小。 (6) 能源管理。自動(dòng)進(jìn)行對(duì)水、電、燃?xì)獾扔?jì)量與收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)能源管理自動(dòng)化。自動(dòng)提供最佳能源控 制方案

10、，如白天使用燃?xì)?，夜晚使用電能，以錯(cuò)開(kāi)用電高峰，達(dá)到合理、經(jīng)濟(jì)地使用能源。自動(dòng)監(jiān)測(cè)、控 制設(shè)備用電量以實(shí)現(xiàn)節(jié)能，如下班后及節(jié)假日室內(nèi)無(wú)人時(shí)，自動(dòng)關(guān)閉空調(diào)及照明等。 (7) 設(shè)備管理。包括設(shè)備檔案管理(設(shè)備配置及參數(shù)檔案)、設(shè)備運(yùn)行報(bào)表和設(shè)備維修管理等。 24. 物業(yè)檔案在物業(yè)管理中的作用如何？ 答：物業(yè)檔案最重要是內(nèi)容是物業(yè)管理專門(mén)檔案，它包括兩個(gè)部分：一部分是物業(yè)木身的檔案，包括 開(kāi)發(fā)建設(shè)成果的記錄和物業(yè)公司接管后對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況記錄；另一部分是物業(yè)業(yè)主和 住用人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳交 情況等。物業(yè)檔案的作

11、用主要體現(xiàn)在這兩部分檔案上 (1) 物業(yè)本身的檔案是物業(yè)管理中維修養(yǎng)護(hù)、更新所必不可少的重要依據(jù)。 (2) 物業(yè)業(yè)主和住用人檔案是物業(yè)管理公司開(kāi)展管理服務(wù)的前提和基礎(chǔ)。通過(guò)這部分檔 案，物業(yè)管理公司可以全面了解物業(yè)業(yè)主和住用人的情況和需求，從而為物業(yè)業(yè)主和住用人提供各種有針 對(duì)性的服務(wù)和開(kāi)展適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (3) 物業(yè)檔案具有一定的憑證作用。比如安全監(jiān)控錄像檔案，它真實(shí)地記錄著某時(shí)某刻有何人進(jìn)出過(guò) 該幢大樓，當(dāng)有必要查詢當(dāng)時(shí)該幢大樓檔案室的出人情況時(shí)，安全錄像檔案就是最有力的憑證。 五、應(yīng)用題(2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題?1小題為案例分析題，每小題15分，共30分) 25.

12、方案設(shè)計(jì)題 請(qǐng)制定一份效果良好的消防演練計(jì)劃。 答：一份效果良好的消防演練計(jì)劃主要應(yīng)包含以下要素： (1) 時(shí)間及地點(diǎn)一一如需配合停電、點(diǎn)火、試噴淋系統(tǒng)、噴灑消防水帶等，必須選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間及地 點(diǎn)，避免因以上情況對(duì)正常運(yùn)作造成影響或損失。 (2) 演練方式——使用部分或全部設(shè)備、是否需要客戶、業(yè)主、駐地消防部門(mén)等參加。人員分工—— 應(yīng)與《應(yīng)急處理方案》相對(duì)應(yīng)，已便讓各崗位在實(shí)際操作中熟悉自己的分工、責(zé)任與操作要點(diǎn)。分工要合 理明確，必須確定每一個(gè)人的責(zé)任分工，避免意思含糊造成混亂。 (3) 行動(dòng)步驟一一明確演練程序。必須有清晰的程序指引，才能讓參與演練的人深刻認(rèn)識(shí)處理、滅火 作戰(zhàn)、逃

13、生等程序的正確方法。這樣，才能在實(shí)戰(zhàn)中對(duì)各種情況都有了清晰的思路，達(dá)到理想效果。 (4) 盡量安排專門(mén)的觀察記錄人員，以便在演練后對(duì)整個(gè)演練過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析，找出演練中出現(xiàn) 的問(wèn)題和缺點(diǎn)，利于進(jìn)一步整改提高。 26. 案例分析題 案例3-2天河城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 位于廣州的天河城廣場(chǎng)是一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)十年的經(jīng)營(yíng)，被譽(yù)為 “中國(guó)第一商城 天河城廣場(chǎng)是天河城一個(gè)組成部分。天河城由天河城廣場(chǎng)、50層的寫(xiě)字樓和40層的酒店三幢建筑物 呈品字型組合而成，總占地而積4. 4萬(wàn)平方米，總建筑而積34萬(wàn)平方米。天河城廣場(chǎng)是天河城首期工程, 地面7層，地下3層，建筑面積1

14、6萬(wàn)平方米。其中8層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，約10萬(wàn)平方米。地下兩層停車 場(chǎng)，可停放上千輛汽車。天河城廣場(chǎng)總投資約12億元人民幣。 天河城于1992年8月18日奠基、11月18日動(dòng)工興建，其中廣場(chǎng)于1996年2月9日建成試業(yè)，寫(xiě) 字樓和酒店仍在建設(shè)中。 天河城廣場(chǎng)作為大型的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)80年代后期才興起的百貨零售的新型業(yè) 態(tài)。這種業(yè)態(tài)的最大特點(diǎn)是規(guī)模大、功能全，能滿足不同層次的消費(fèi)需求。天河城廣場(chǎng)集購(gòu)物、游覽、美 食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名符其實(shí)地“把北京路搬進(jìn)了天河城 廣場(chǎng)”，在廣州開(kāi)創(chuàng)了一種全新的消費(fèi)概念，把廣州的商業(yè)發(fā)展提高到一個(gè)新水平

15、。 天河城廣場(chǎng)集市民日常消費(fèi)之大成，功能涵蓋方方而而，因而在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分考慮了大型購(gòu)物中心 的特點(diǎn)和市民消費(fèi)的視覺(jué)感受和消費(fèi)心理。室內(nèi)，空間大、通道寬，四面開(kāi)門(mén)、門(mén)門(mén)相通，“城"中有街、 街內(nèi)設(shè)店，環(huán)型設(shè)計(jì)、沒(méi)有背角；室外，前有廣場(chǎng)(3000多平方米)，后有花園(5000多平方米)，周邊通 車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)。這樣的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的。 天河城廣場(chǎng)的商業(yè)定位設(shè)計(jì)是中高檔，與之相適應(yīng)，裝修和設(shè)備都要求上檔次，要有“一流設(shè)計(jì)、一 流裝修、一流設(shè)備”。因此天河城廣場(chǎng)不僅設(shè)計(jì)精良、布局考究，而旦裝飾豪華、設(shè)備先進(jìn)。氣派的中庭、 富麗的大堂、大理石地面、鋁扣板天花、漢白玉包柱，以及森林

16、綠大理石和蜂窩鋁板的外墻，代表著當(dāng)時(shí) 較高的裝修水平。同時(shí)，廣場(chǎng)擁有一流的“硬件”：4臺(tái)各2000冷噸和1臺(tái)1000冷噸的目前國(guó)內(nèi)最大的 美國(guó)開(kāi)利空調(diào)機(jī)組，62部日本三菱手扶電梯和28部垂直電梯，2000門(mén)容量的日本NEC程控電話系統(tǒng)和英 國(guó)全自動(dòng)的消防保安系統(tǒng)。 天河城廣場(chǎng)全部實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)，要求“一流經(jīng)營(yíng)、一流管理、一流效益”。1996年2月9日試業(yè)不 久，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)便步入蕭條期，但天河城廣場(chǎng)卻逆市而上，開(kāi)業(yè)率和租金收入逐年大幅度上升。出租率 1998年底已達(dá)97%,基本實(shí)現(xiàn)全城開(kāi)業(yè)。租金收入每年都以兩位數(shù)的增長(zhǎng)率提高。入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租戶超過(guò) 300家，有天南(2. 6萬(wàn)1112)和吉之島夭

17、貿(mào)(1. 14萬(wàn)1112)兩家大百貨公司，有專賣店、精品屋等眾多 時(shí)尚品牌，有宜家居（5257m2）、文化廊（約3000mz）＞電器行（3948m2）等專業(yè)市場(chǎng)，有美食坊（22個(gè)風(fēng)味, 900個(gè)座位）和中、西餐廳等美食天地，有游戲機(jī)中心（2000多m2）、室內(nèi)公園（4700多m2）等游樂(lè)世界， 有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等康體娛樂(lè)場(chǎng)所，還有銀行、商務(wù)中心等設(shè)施，2000年還開(kāi)設(shè)了有25家鋪位 的國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌名店區(qū)一一“時(shí)尚閣"o 2003年開(kāi)設(shè)了兩間共800多個(gè)座位的電影院，其中的飛揚(yáng)影城已 于2003年4月25日正式投入使用，年內(nèi)計(jì)劃再增加3至5間。上述所有功能，均按設(shè)計(jì)要求和實(shí)際經(jīng)營(yíng) 需要進(jìn)

18、行合理布局和不斷的調(diào)整。 天河城廣場(chǎng)的物業(yè)管理由天貿(mào)物業(yè)管理公司天河城管理中心負(fù)責(zé)。天河城廣場(chǎng)試業(yè)前期，聘請(qǐng)了香港 物業(yè)管理公司為顧問(wèn)，1997年下半年起轉(zhuǎn)為獨(dú)立管理。目前管理中心有400多人。幾年來(lái)管理的素質(zhì)不 斷提高，1998年引入IS09002質(zhì)量管理體系，并于同年12月獲英國(guó)DNV公司證書(shū)。良好的物業(yè)管理使天 河城廣場(chǎng)幾年來(lái)在國(guó)家和省、市同類物業(yè)開(kāi)展的各項(xiàng)評(píng)比中均名列前茅，先后被授予“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理 大廈示范單位”、“全省十佳文明市場(chǎng)”等稱號(hào)。天河城廣場(chǎng)的物業(yè)管理已成為同行中的品牌，全國(guó)各地不 少大型商廈邀請(qǐng)直接（或顧問(wèn)）進(jìn)行物業(yè)管理 經(jīng)過(guò)多年來(lái)的苦心經(jīng)營(yíng)管理，天河城廣場(chǎng)已經(jīng)取得

19、了成功。目前的日平均客流量已達(dá)到20萬(wàn)人次， 節(jié)假日客流量更多，最高一天達(dá)60多萬(wàn)人次。2002年全城營(yíng)業(yè)額約36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè) 中心。天河城廣場(chǎng)既帶動(dòng)了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業(yè)老板。天河城廣場(chǎng)的成功所帶來(lái) 的“天河城效應(yīng)”，影響已波及全省乃至全國(guó)，使之成為廣州現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志，成為市民和旅游賓客購(gòu)物 觀光休閑的首選場(chǎng)所，成為有關(guān)部門(mén)和新聞媒體研究的對(duì)象，成為同行趕超的目標(biāo)。 討論題： （1） 天河城廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)是什么？（8分） （2） 商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（7分） 答：（因是開(kāi)放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點(diǎn)正確，并能白圓其

20、說(shuō)也應(yīng)給予肯定） （1）天河城廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn) ① 地理位置優(yōu)越，是天河城廣場(chǎng)成功的前提。像天河城廣場(chǎng)這樣的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，作為一種零 售業(yè)新興的業(yè)態(tài)模式，要市場(chǎng)認(rèn)可，要消費(fèi)者接受，選址問(wèn)題至關(guān)重要。現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址，必須 同時(shí)具備以下三個(gè)條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入 消費(fèi)群體；三是交通便利，停車方便。 ② 市場(chǎng)定位正確，是天河城廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵。天河城廣定位中高檔，與之相適應(yīng)，裝修和設(shè)備都要求 上檔次，要有“一流設(shè)計(jì)、一流裝修、一流設(shè)備”這一市場(chǎng)定位，迎合了現(xiàn)代消費(fèi)理念和需求。 ③ 經(jīng)營(yíng)策略對(duì)路，是天河城廣場(chǎng)成功的保證。天河城廣場(chǎng)

21、全部實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)，要求“一流經(jīng)營(yíng)、一流 管理、一流效益”，商鋪只租不賣；功能組合配置要合理；選擇兩家各具特色的百貨公司一一天貿(mào)南大和 吉之島天貿(mào)兩家大百貨公司，是天河城廣場(chǎng)招租工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)I根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整租賃策略, 對(duì)不同經(jīng)營(yíng)狀況的租戶采取不同的租賃策略。 ④ 優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)管理，是天河城廣場(chǎng)成功的手段。天河城廣場(chǎng)有一支專業(yè)水平過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍, 引入IS09002質(zhì)量管理體系，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是廣場(chǎng)繁榮旺盛、實(shí)現(xiàn)良好效益的必要手段和保證。 (2)商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)注意如下問(wèn)題。 ① 加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。要根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況指定租金

22、方案和出 租策略，通過(guò)出租方案及出租策略的科學(xué)設(shè)計(jì)與策劃，首先保證能找到比較理想的承租商家，減少物業(yè)空 置的時(shí)間。設(shè)計(jì)上要考慮到投資成本、管理費(fèi)用、租戶的心理預(yù)期和市場(chǎng)需求。 ② 強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下利潤(rùn)是企業(yè)生存的最 重要基礎(chǔ)和運(yùn)行的基木目的。物業(yè)管理公司正是要通過(guò)理順各方面的關(guān)系和強(qiáng)化管理，保證各項(xiàng)收入及時(shí) 足額地進(jìn)入公司的帳戶，將費(fèi)用及一些不可預(yù)測(cè)的損失降低到最低限度。在物業(yè)租賃管理中要鍛煉服務(wù)隊(duì) 伍和管理隊(duì)伍，這樣才能進(jìn)入服務(wù)、信譽(yù)和利潤(rùn)的良性循環(huán)狀態(tài)。 ③ 處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。物業(yè)管理公司與進(jìn)駐商家客觀地存在著極為復(fù) 雜的利益關(guān)系。這種關(guān)系既有一致性、又有排斥性，要認(rèn)真地處理好。既要保證物業(yè)管理公司的管理費(fèi)和 有償服務(wù)費(fèi)用的收取，又不能忽視服務(wù)管理。對(duì)于進(jìn)駐的商家不守信用或破壞物業(yè)的要根據(jù)合同行事，同 時(shí)要有高超的處理技巧。只有在商家業(yè)務(wù)不斷發(fā)展、業(yè)績(jī)不斷擴(kuò)大中，物業(yè)管理公司才能獲得更大的實(shí)際 利益和持續(xù)發(fā)展的條件。