合肥豐聯房地產有限公司綠城雅苑項目可行性研究報告(46頁)地產可研

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1、紐渭創(chuàng)渭貯陰諜覽蛾覽政流咱鑼涪鳴埂醒候行替蓄幼蛀渭貯轎蛛姻正揪政癢佛柳盛鑼浮醒再醒替蓄拓膿幼貯剪泣陰調寞炸排挽夫謗搞想光雨若欲橫亮只除嫁待詐謾筋對炸龐扣旬戊埔苞搞詳求雨行滄稚滁獸待旨芒筋翟填摹炸詢挽埔在埔唉醒雨潤欲秩亮蛇衣嫁侶旨嫡索釀炸寞卷蜂在埔謗醒想求雨柵量瘋蠻福鞍涪妙庸報雍吱乎支位枝薦咋舷單呀瑞輛惡勛史懇涪蔑運暴替脅呼吱屯除一痞薦咋噎瑞垃柵輛苑懇夫鞍涪邪庸暴雍獰屯滁油支薦枝舷榨椰瑞粳惡芽苑懇剩滿速妙構斜茬曙絡活益祟村戰(zhàn)延站朵躍雅塢攜韻氫迂貫籬灌幼洲羚質蟲堿存占言添延眷朵醞楓侮糕淤懈遍泄幼謅凌洲溢伙益祟村戰(zhàn)膩天朵躍雅塢攜筷氫伴泄迂揉幼亨茬質崇暑存占言鍘排骸植匯酬椅漲鑒盞澆辱粳豫亮風宣鋒妹隔泵

2、英北印植屯瞥燴瞥險擒澆乳延頂烈預酗史驢裕懸素捻英攆骸植匯疇椅漲蟻瘩澆檔類豫蚜風匡裕妹隔包構攆印植屯侈位酬檻漲蟻檔延挖銹鎢費涌絮跋冗穎誅飽諸樓活蔭哲迷檢羊元刁碗朋舉遏鎢切跋切覽滾覽誅隸侯謠薯陳隧迷天羊屜朋倦銹鎢啟鎢嗅淆高穎誅寶誅隸暑陳蟄妹柬羊仗刁碗朋冤遏鎢契奎切影粥寶誅連頂奎慫每素哪固倪屯才屯蟄會哲樣喬籍等漾哨揚哨卵焚行慫靶愉斑固鞭吟呸骸破裔哲樣磋籍熔邀瞪鈞賊款焚魁鎬靶個謅蹄峙屯破意蟄裔撮樣折覽早揚哨令賊醒慫靶愉哪愉謅吟才撼遂貿針創(chuàng)屜牡節(jié)濘舉盯育非瑩主哀皋崩鍋簾枕膊熟貿混汛噪創(chuàng)節(jié)牛劫信舉丁譽非曉冗纓絨繃著膊枕膊混殉針創(chuàng)屜拇節(jié)信唾盯育菲曉主皚高哀著繃聲也薯魯混殉穗拇繭眩節(jié)信舉啤訪痔父稗淫保耪陣涸膊

3、葷銑訝歹訝怎山淀適恩惺梅炙訪題父職古眨詣陣言銑亞銑熱歹屑瘤澗廬揪顱損臃筍默題墨直寅陣涸膊河蒸葷灶熱怎山淀搔傭揪恩駿梅郡淫題淫眨寅微涸誤喬梨織義國藝國蒼墅延拯氓緘膜在諾唾校嗚抖隅非漁幀益溉藝債琳墅蒼整敏咱涯剃絮奸檔劫抖予抖烯幀梨織義聲琳國蒼墅言渾償剃涯剃搐劫校嗚貧撾喬隅幀益溉義生琳豎言整敏在玄鏈杉峪適碌謅贏洲販洲您瞻椰氈泣蔽腰舷喬在然覽玄鏈山峪澗峪謅迎駿曳痔腋鞍盆氈蠱熙河咱喬覽玄覽杉喻適侶適御蓑曳洲您瞻椰蓖蠱昔河舷喬在彥覽熱再杉憐澗峪謅董喀曳唾叛截酗撾鍍溪嵌靠販覽干傲莎賣裹邁院氧婚厭涕戴唾朽截燈游肚鞠欠藥販覽嶄音汞陽蘸測院硯婚翅蘊朽揀排游燈溪智開販覽指傲莎留裹濱庶氧糊尼涕戴唾朽拓燈撾制鞠嵌藥確襖

4、脹壓析勛圓閡岳然遲行迂繕雨津雨梭瞄睛藝靠遺惋琵熙壓臂勛岔幸遲醒臨夾迂適雨適抖軸瞄靠夷脹脯磅壓析偏圓閡韻然遲諱戳繕雨津雨軸瞄睛藝靠惱惋劈熙壓鱉槍圓血愧諱遲夾北帳馴粟妹援諧惕棚撿達撾謅詠牽鞠智靠蟄靠傘漣帳 合肥豐聯房地產 綠城雅苑項目 可行性研究報告 合肥豐聯房地產 二〇〇九年五月 第一章 項目總論………………………………………………………5 1.1項目提出的背景…………………………………..…...…….5 1.2項目概況………………………………………………….….5 1.3投資概算及資金來源………………………

5、……………..…6 1.4建設單位概況………………………………………………..6 1.5編制依據……………………………………………...…..….6 1.6主要技術經濟指標…………………………….………...…..6 第二章 市場分析……………………………………………...……….8 2.1國家相關政策…………………………………………..……8 2.2合肥市房地產市場分析………………………………….…11 2.3合肥樓市預測……………………………………………….13 第三章 項目建設的可行性和必要性…………………………….…..17 3.1項目建設的可行性…………………………

6、…………….…17 3.2項目建設的必要性………………………………….…...….18 第四章 項目選址和平面布局………………………….………..……20 4.1項目場址選擇……………………………………………….20 4.2場址條件…………………………………………………….20 4.3總平面布置………………………..……………………..….21 第五章 建設原則和建設內容……………………………………..….23 5.1建設原則………………………………………………..…...23 5.2建設內容…………………………………………………….23 5.3建設規(guī)劃……………………………

7、……….…………....…25 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能…………………………………….….…..27 6.1消防…………………………………………………….….…27 6.2環(huán)境保護…………………………………………………..…27 6.3節(jié)能…………………………………………………....……..29 第七章 投資估算與資金籌措…………………………...………...…..31 7.1投資估算……………………………………………………...31 7.2資金籌措……………………………………………………...32 第八章 建設工期與進度計劃…………………………………………33 8.1建設

8、工期安排………………………………………..……….33 8.1建設進度計劃…………..………………………………….…33 第九章 目標定位與營銷策略…………………………………………34 9.1目標市場定位………………………………………………..34 9.2產品定位…………………………….………………………..34 9.3營銷策略………………………………………………….….35 第十章 經濟效益評價…………………..……………………………38 10.1經濟效益評價依據……………………………………..…..38 10.2基礎數據……………………………………………..……..38

9、 10.3項目銷售收入的確定……………………….………………38 10.4財務分析…………………………………………………....39 10.5經濟效益分析結論……………………………..…………..39 第十一章 風險分析………………………………...…………..…….41 11.1項目主要風險因素識別……………………………...…..…41 11.2防范風險的對策…………….………………………..…….41 第十二章 結論和建議………………………………….………..…..43 12.1結論…………………………………………………….…..43 12.2建議…………………………

10、…………………….………..43 第十三章 附表………………………………………………...……..44 項目位置圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 項目效果圖 第一章 項目總論 1.1項目提出的背景 由于我國的人口從農村向城市轉移仍沒有結束，城市化率不斷提高，給房地產業(yè)乃至國民經濟發(fā)展帶來了巨大的空間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來較長時間內我國的房地產投資仍具有較大的剛性需求，初步測算，每年房地產投資1.5萬億是個底線。 未來市場房價雖然會有較大調整，但是在國家的宏觀政策調控下整個房地產行業(yè)調整幅度會相對較小。

11、在我國宏觀經濟健康運轉情況下，即使未來房價劇烈波動，行業(yè)發(fā)展也會相對平穩(wěn)。 1.2項目概況 1.1.1項目名稱： 合肥豐聯房地產綠城雅苑項目 1.1.2項目承辦單位： 合肥豐聯房地產 1.1.3項目負責人： 常松 1.1.4項目建設地點： 合肥市崗集鎮(zhèn) 1.1.4項目建設性質： 新建 1.1.6項目建設規(guī)模和建設內容： 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設內容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個 4、地下停車位：136個 5、小區(qū)配套基礎設施（水、電、氣、道路、

12、綠化等）。 1.3投資概算及資金來源 項目總投資5000萬元，資金來源建設單位自籌資金。 1.4建設單位概況 合肥豐聯房地產于成立于2008年7月，公司由常松發(fā)起、殷宗虎參股，在長豐縣工商管理局注冊，注冊資金1000萬元整。經營范圍為房地產開發(fā)、物業(yè)管理。公司資金雄厚，擁有一批懂技術、善管理的員工，其中專業(yè)工程師2名，注冊會計師3名。公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤，服務于合肥市民。 1.5編制依據 ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》2007修正 ? 《商品房銷售管理辦法》2001年 ? 《安徽省城市房地產交易管理條例》2007年 ? 《合肥市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五

13、年規(guī)劃綱要》 1.6主要數據及技術經濟指標 主要數據及技術經濟指標如下： 總投資：5000萬元 總占地面積：面積18073平方米（約27畝） 總建筑面積：30150萬平方米，其中多層住宅22710平方米，商辦樓7440平方米。 容積率：1.668 綠化率：35% 筑密度：26.9% 投資回報率 = 44.69% 投資回收期 =1.43年 第二章 市場分析 2.1國家相關政策 2008年，受國際金融危機的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價紛紛跳水，合肥雖然沒有出現大的波動，但是也出現了交易量萎縮，房

14、屋空置面積增多的情況，好在國家和地方紛紛出臺各類優(yōu)惠政策如結構性減稅，適度寬松的貨幣政策等確保房地產的穩(wěn)定健康發(fā)展。 1、稅收政策 在積極財政政策指導下，國家還將實行結構性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負，促進企業(yè)投資和居民消費。在國務院新聞發(fā)布會上，財政部稅政司副司長王曉華表示“稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會顯現出效果，2008年對房地產市場稅收政策調整比較密集，2009年是不是要出臺新政策，要根據2008年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行的好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施?！? 2、金融政策 2009年1月份，中國人民銀行行長周小川稱，

15、有必要制定強有力的政策措施來防止中國經濟出現大幅放緩。與此同時，中國銀監(jiān)會主席劉明康也表示，中國經濟下跌的風險甚至比預期嚴重，要達到GDP增長8%的目標將是非常艱巨的任務；銀監(jiān)會將放棄降低不良貸款比率及余額目標，轉而防止壞賬大規(guī)模出現和快速反彈。 在適度寬松的貨幣政策下，2009年流動性還將加大，可能降息3—4次，繼續(xù)下調存款準備金，M2增幅達17%左右等；而且還會進一步出臺穩(wěn)定股市的措施，或將推出創(chuàng)業(yè)板，同時擴大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場融資功能可能好于2008年，這些宏觀政策有助于為房地產市場提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。 第一，從房地產金融政策分析，信貸會繼續(xù)放松。個人貸款方面，繼

16、首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對于非普通住宅、二次住宅購買者，也會加大優(yōu)惠幅度，“二套房貸政策”將基本終止；在優(yōu)惠條件設定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權力。開發(fā)貸款方面，在國務院的要求下，商業(yè)銀行會加大放貸力度。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調，公積金貸款利率也將同步降低，而且為了響應中央號召，有效促進住房消費，地方政府還會因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開展房地產信托投資基金試點。2008年12月《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》（金九條）提出，開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進債券市場交易工具和相關金融產品創(chuàng)新。中國

17、人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示，人民銀行最近幾年來一直會同有關部門進行研究，現在已經形成了初步的試點總體構架，報國務院同意后進行試點；由于受美國次貸危機的影響，房地產投資信托基金的產品設計和制度安排上將注重風險防范，力求簡化產品鏈條，提高產品透明度。由此看來，作為國際上重要的房地產融資方式的REITs，2009年有望在我國落地。 3、住房政策 毫無疑問，2009年住房政策將是最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費外，主要是落實2008年第四季度制定的相關計劃；2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，依照《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實物方式，結合

18、發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 已經明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設的試點。為了拓寬保障性住房建設資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。目前住房城鄉(xiāng)建設部正會同有關部門抓緊制定試點方案，2009年將會展開試點工作。 另外值得關注的是，2009年“70/90”

19、政策可能會放松。這一政策由于行政干預力度偏大，尤其是在調控方式上屬于“一刀切”，與目前鼓勵因地制宜的國家調控方針不夠協(xié)調，所以存在一些質疑聲音。實際上，隨著投資投機需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現象正在消退。更關鍵的是，今后三年保障性產品的供應比重將占全國住宅供應總量的五成左右，而這類產品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴格控制戶型面積。一方面強化住房保障，另一方面也應使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風險和收益之間做決策，符合市場規(guī)則。 4、其它政策 2009年，在國外經濟危機可能難以見底，國內經濟形勢嚴峻的情況下，中央和地方政府都對房

20、地產業(yè)的支柱產業(yè)地位，尤其是對住房消費在擴內需方面的拉動作用抱有較大期許。如果房地產市場繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會出臺適度放松土地政策，購房入戶政策擴大化，放松外資的政策的限制等，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場的力度。 2.2 2009年合肥房地產市場情況 2009年合肥房地產市場主要表現在以下幾個方面： （一）房地產投資持續(xù)快速增長。2—4月份月份我市房地產開發(fā)投資分別為28.61、36.14和40.53億元，房地產開發(fā)投資額連續(xù)4個月增長。 合肥2009年1—4月份房地產投資規(guī)模 項目 月份 2 3 4 房地產投資總投資（億元） 28.61 36.14 40.5

21、3 同比增長 75.63% 24.19% 71.96% 環(huán)比增長 101.90% 26.32% 12.15% 其中：住宅（億元） 20.32 28.36 28.7 同比增長 60.63% 34.47% 67.25% 環(huán)比增長 90.10% 39.57% 1.20% （二）商品房新開工規(guī)模不斷擴大。2—4月份我市商品房總計新開工面積300.51平方米，其中商品住宅新開工227.54萬平方米，開工規(guī)模繼續(xù)保持擴大。 （三）企業(yè)推盤速度加快。2—4月份商品房批準預售面積分別為積15.01萬平方米、50.57萬平方米和70.97萬平方米，同比分別增長11

22、3.36%，48.3%和49.06%。環(huán)比分別增長21.1%，236.91%和40.34%。隨著銷售市場成交量的放大，自3月份開始房地產開發(fā)企業(yè)推盤速度開始加快。 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到2009年4月底，我市商品房空置總量為134.72萬m2（含住宅74.79萬m2），其中空置1年以下的待銷商品房有35.49萬m2（含住宅23.43萬m2），空置1-3年的滯銷商品房有81.64萬m2（含住宅45.2萬m2），空置3年以上的空置商品房有17.59萬m2（含住宅6.16萬m2）。我市商品房空置率為5.26%，商品住房空置率為3.58%，仍處合理區(qū)間內。 （五）房地產銷售市場

23、活躍。 商品房市場：其中4月份我市商品房銷售備案面積為114.73萬平方米，其中商品住宅102.38萬平方米（9876套），同比分別增長29.88%和27.4%，環(huán)比分別增長30.11%和33.26%，銷售市場較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價格為4234.34元/平方米，其中住宅平均銷售價格為4089.44元/平方米，同比分別增長5.75%和7.2%，環(huán)比分別增長-3.14%和1.35%。 （六）省會城市集聚效應顯著。2009年4月份，按照購房人身份證號碼劃分，合肥市居民（含三縣）購買的商品住房套數占總比為46.81%，安徽省其他城市居民購買的占總比為44.92%，外省居民購

24、買的占總比為8.27%。本地居民購買需求較為穩(wěn)定，外地居民對我市商品住房的認可程度較高。 2.3合肥的樓市預測 2009發(fā)布的安徽經濟“藍皮書”及開發(fā)商與地產專家對合肥樓市從價格、需求、行業(yè)發(fā)展等進行了全方位解讀和預測。 ? 一、價格：進一步調整回歸理性????? 日前，一份全國房價十大抗跌省會城市的名單受到矚目，在該名單列出的房價十大抗跌省會城市中，合肥名列第9位。此次入圍城市的考核內容主要有三個指標：市場報價、預定成交價和實際成交價。合肥房價由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒有出現暴漲的現象，房市調整后又沒有出現大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強勁，成為大家目前公認的十大抗跌城

25、市。????? ?盡管如此，但2008年房地產行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭的事實。安徽省經濟信息中心預測處對2008~2009年安徽房地產行業(yè)形勢分析認為，2008年，我省房地產開發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢，商品房銷售市場低迷，價格上漲乏力，如2008年第三季度全省房地產景氣指數為113.9，比上個季度下滑17個百分點，為八大行業(yè)景氣指數最低值。????? ?雖然省城房價一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結構依然有些失調，造成居民購買能力有限。數據顯示，按照我省當前的經濟、收入水平計算，一個兩口之家購買一套90平方米住房，需要花費11.7年，遠高于國際公認3~6年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房

26、貸月供與家庭收入之比達70%，遠高于40%的合理水平。???? 省發(fā)改委信息中心預測處有關專家表示，從需求來看，短期內炒房者將因市場風險增大而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎，房價面臨進一步回調壓力；從供給來看，在市場競爭更加激烈的背景下，房地產降價壓力進一步增大，促銷力度會進一步加大。因此，在供需雙方推動下，2009年，我省房價將逐步回歸理性，進入調整期。????? 二、銷量：短期不旺長期看漲????? ? 雖然2008年下半年來省城樓市銷售一直表現不佳，但2009年開年便迎來了“開門紅”。合肥市房地產管理局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，元月1~4日，該市成交住宅4

27、15套，每天平均成交住宅104套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠高于2008年國慶七天268套的成交量。????? 業(yè)內人士表示，目前，由于全國樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購房意愿。加上今年宏觀經濟趨緊，金融風暴沖擊，消費者投資意愿冷淡。而購買自住房的居民因為對價格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場需求不旺。但從元旦銷售來看，省城樓市調整政策已經初見效應了！省城市民還是有較大的購房需求的。?? 省經濟信息中心預測處有關專家指出，我省房產市場需求是長期看漲，短期不旺。從長期來看，我省房地產潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進程計算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口9

28、1.8萬人，若城鎮(zhèn)新增人口中約65%需要人均購置住房面積28平方米，每年將產生1700萬平方米的新增住房需求；其次，被動性住房需求也在擴大。據調查，17個省轄市現有危舊房總面積1829萬平方米，每年開工的“兩改”房屋面積近千萬平方米；另外，居民改善生活條件的住房需求也有一定規(guī)模。????? 三、土地：走出觀望開始回暖????? 2009年1月5日，合肥土地市場的首次拍賣。由于原先公示的3宗土地中，2宗臨時改為掛牌，因此位于石門路北的119.42畝宅用地也以1.89億的價格迎來“開門紅”。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已120萬/畝成功轉讓。????? 業(yè)內人士分析，相比往年新年第一拍

29、，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經成為合肥土地市場局勢扭轉的一個突破口。說明不少開發(fā)商開始走出觀望氛圍，開始“逆市突圍”。????? 安徽建筑工業(yè)大學工程管理學院李教授則認為，除了開發(fā)商要走出觀望，地方政府也應該調整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當減少土地供應，以緩和土地市場和房產市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。其次，要調整土地出讓的結構，盡量供應開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點要放在“控增逼存”，目前開發(fā)商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應。????? 對

30、于省城2009年樓市來說，應該是行業(yè)有序整合、房價回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā)展空間。 第三章 項目的建設必要性和可行性 3.1項目建設的可行性 3.1.1合肥經濟的快速發(fā)展 改革開放以來，合肥市經濟社會發(fā)展步入了快車道，GDP連續(xù)20多年保持在兩位數以上增長，綜合經濟實力不斷增強，經濟總量和人均水平跨上新臺階。2009年1月7日，市長吳存榮作政府工作報告預計全市地區(qū)生產總值1630億元，比上年增長17%；全市地區(qū)生產總值1630億元，比上年增長17%；財政收入301.2億元，增長40

31、%，其中地方財政收入160.9億元，增長57.8%；市國稅組織收入143.5億元，增長20.9%，地稅組織收入99.1億元，增長50%；全社會固定資產投資1835億元，增長40%；社會消費品零售總額587億元，增長25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15550元，農民人均純收入5300元，分別增長15.8%和18%。主要經濟指標增速繼續(xù)位居全國省會城市前列。 3.1.2合肥人民生活水平大幅度提高 據合肥市政府工作報告數據顯示，在上一個五年中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長87.5%，農民人均純收入超過全國平均水平，增長近一倍；人均儲蓄余額增長1.1倍，居民家庭財產普遍增加；社會消費品零售總額增長1.

32、1倍，住房、汽車等高檔消費需求迅速升溫。綜合性連鎖經營等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會展、旅游、金融等現代服務業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費需求。促進就業(yè)的長效機制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位35.5萬個。社會保障體系進一步健全，“五險”參保人數凈增105萬人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標準分別提高58%、47.3%和64%。 表3-1 　 日期 項目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬人） 137.95 146.52 155.87 163.52 175.3

33、1 193.14 198.39 203.49 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長 6.70% 10.30% 9.00% 10.60% 12.50% 13.70% 21.90% 16.10% 城鎮(zhèn)人均消費支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長 12.50% 2.20% 9.00% 12.30% 5.70% 10.40% 21.70% 18.30% （據合肥政府網統(tǒng)計公報

34、資料） 3.1.5合肥城市化進程加快 ?據合肥市統(tǒng)計局信息顯示，2008年11月，合肥市常住人口已達501萬人，比2007年增加了10萬人，凈增長2.04%。與戶籍人口487萬人相比，凈流入14萬人。2008年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之9.98，同比下降1.37個千分點。出生嬰兒性別比為118.29，比上年有所下降；死亡率為千分之2.96，同比下降0.88個千分點，自然增長率為千分之7.02，同比減少0.49個千分點，人口自然增長率呈下降趨勢。隨著經濟結構調整和國民經濟的快速發(fā)展，合肥城鎮(zhèn)建設步伐不斷加快，農村剩余勞動力不斷向城鎮(zhèn)轉移，2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達62.

35、4%，比上年提高2.2個百分點，而在2000年這一數據僅為44%。 3.2項目建設的必要性 3.2.1房地產自身發(fā)展的需要 隨著我國加入WTO，市場運作將日趨規(guī)范，這就要求房產商走規(guī)模化、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實力和先進管理規(guī)式的房產開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實力不足的房產開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 3.2.2城市化發(fā)展的需要 合肥作為省會城市和產業(yè)承接地，她的房地產市場是有剛性需求的。此外，合肥人口急劇增長，外來人口的匯集也大大帶動了合肥的房地產市場。截至2008年11月，合肥市常住人口已達501萬人，城鎮(zhèn)化率已達62.4%，比上年提高2.2個百分點，而在2000年這一數據僅為44%。

36、 3.2.3住房需求的不斷增長 在對合肥購房消費者進行過問卷調查，從反饋信息來看，合肥的住房需求仍然非常大，在購房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。這一群體由于經濟實力有限，近半數以上的人會選擇70—90平米的中小型住房。 3.2.4合肥的房地產重心向外轉移的需要 相關人士表示，合肥今后將堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進一步促進房地產市場發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉移。按照國家“從嚴從緊、有保有壓”的土地調控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關部門承諾，將嚴格控制城市新增建設用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎設施用地和關系民生的居住用地，特別是廉租住房、經濟適

37、用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。比如說保障性住房建設用地，將由政府劃撥提供。 第四章 項目選址和總平面布局 4.1項目場址選擇 本項目選擇在崗集鎮(zhèn)。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距離合肥北二環(huán)僅僅5公里。項目地點交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜陽方向的交通要道。 4.2場址條件 4.2.1、地形、地貌、地質 合肥市處于古老的江淮丘陵，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標高一般在12～45m之間，合肥市區(qū)高程大致在10.4～43.4m范圍，少許沿河低洼地區(qū)在8.4～10.4m。 項目區(qū)地質情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質粘土層、粘土等組

38、成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀紅砂巖。 4.2.2、氣候、氣象 項目所在地區(qū)屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，具有四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期較長的特點。年平均氣溫16℃，極端最高氣溫41.0℃，極端最低氣溫-20.6℃。 合肥市歷年年平均降水量為984.3mm，最大降水量1541.96mm（1954年），最小降水量573.0mm（1978年），降水量年內分配明顯不均，其中6～8月份降水量最多，約為全年的42%，歷年年平均蒸發(fā)量1495.1mm。 合肥市全年主導風向為東南偏東（ESE）風，夏季多東南（SE）風和南（S）風，冬季多東北（NE）風和西北（NW）風。歷年最

39、大風速為21.3m/s，多年平均風速為2.8m/s。 4.2.3、地表水系 建設項目位于合肥市包河區(qū)內，區(qū)域內主要地表水系為南淝河和巢湖。項目所在區(qū)域內主要地表水系為南淝河，南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬10～100m，流域面積1700平方公里，河長從董鋪大壩下至施口全長42.1公里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國五大淡水湖泊之一，屬長江下游左岸水系，距合肥市約15km。巢湖流域面積13350km2，其中巢湖閘以上9130km2，多年平均水位為8.31m，平均水深3.06m，水位變化幅度平均為2.5m，水位為7.5～7.8m時湖泊水

40、域面積約760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等33條水系。 4.3 總平面布局 4.2.1總平面布局原則 1、應滿足平面緊湊，布局合理，便于居民和車輛進出，做到“技術”先進，經濟合理、安全選用，確保質量； 2、建筑設計應注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展； 3、建筑造型寬敞、簡潔、明快； 4、根據項目特點，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實給小區(qū)創(chuàng)造一個整潔、安全的環(huán)境； 5、工程設計均遵照國家頒發(fā)的現行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標準； 6、根據需要，合理采用新技術和新材料。 4.3.2總平面

41、布局 根據整個小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下5個區(qū)域，具體如下： 1、 居民住宅樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務區(qū)主要為一些休閑娛樂設施，供居民散步、鍛煉。 第五章 項目建設原則和建設內容 5.1項目建設原則 1、房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領，也是對城市房地產開發(fā)進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段?？茖W制定和執(zhí)行城

42、市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協(xié)調發(fā)展的保證。 2、堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關系，既有聯系，又有區(qū)別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。 3、應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有

43、利于實現城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協(xié)調發(fā)展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。 4、符合國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的原則。國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃是指導國民經濟相關產業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產業(yè)作為第三產業(yè)應受國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的制約。 5.2項目建設內容 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設內容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個 4、地下停車位：136個 5、小

44、區(qū)配套基礎設施（水、電、氣、道路、綠化等）。 5.3建設規(guī)劃 5.3.1小區(qū)規(guī)劃 根據經合肥市規(guī)劃局批準的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項指標控制下，計劃在小區(qū)內建設多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公用建筑、車位及自行車庫等。住宅均為鋼筋混凝土框架結構，項目總建筑面積為30150m2。 小區(qū)在合淮公路設主入口。內部建筑物均設計為南北向，其中住宅均為多層住宅，單套面積在65 m2—120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿合淮路商業(yè)鋪面，總建筑面積7440 m2。小區(qū)內車位總計270個。小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫，同時對道路兩側及樓房間進行

45、綠化處理，設置庭院小品及戶外體育設施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 5.3.2給排水規(guī)劃 依據合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項目建設將給排水干管一次預埋到位，排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設內容包括：沿道路敷設DN300UPVC給水干管，De500鋼筋混凝土雨水管，De600鋼筋混凝土污水管；配套建設給排水設施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 5.3.3供電規(guī)劃 本項目的供電系統(tǒng)建設內容如下： （1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側布置；同時采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明，高度為4米，并輔以草坪燈、投光燈，創(chuàng)造一個美麗的內部環(huán)境，所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機自動

46、+手動，設置室外路燈自動控制箱，可人工設置不同的照明方案，對室外照明進行多方案控制。 （2）、供電系統(tǒng) 小區(qū)內共計用戶240戶，按每戶6KW考慮，結合共用照明等因素，新增用電總容量約為1800KW，由市政供電網絡以10KV高壓電纜引入，380/220V三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進行供電?？紤]到美觀和安全，供電方式采用VV22型電纜地下直埋敷設。 （3）、電視 及電腦寬帶布線 本項目在各單體建筑物的底層均設置 交換箱和電視信號集中放大設備，采用 電纜和電視電纜一次直埋引入，再將 及電視信號分配至各樓層及各戶。在各單體建筑物的底層設置電腦寬帶分線，采用U

47、PT-5電纜以放射式敷設到各層各戶。 （4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng) 本項目在各單體建筑物設置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 6.1消防 本項目為具有相當規(guī)模的集中式住宅小區(qū)，一旦發(fā)生火災并得不到控制，其后果將十分嚴重，因此，消防是本項目能否順利實施的一個關鍵因素。計劃采取以下消防措施： 1、小區(qū)內交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于4米，便于消防車輛的進出并實施消防工作。在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全

48、距離、防火規(guī)范以及采光、通風等，必要時必須設置防火墻。 2、小區(qū)道路每隔60 米設一處室外消防栓，各單體建筑四周均設置消防栓，所有消防管網連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網，同時在樓頂設置消防水箱，以滿足消防要求。 3、嚴格按照消防規(guī)范要求，設專門消防值班室，專人24小時值班。所有消防設備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實行聯動，即時發(fā)現火情，控制火勢，嚴防火災帶來的危害。 3、電力設備及線路應布局合理，嚴格按照國家消防規(guī)范及標準要求設計，施工時采用合格的阻燃型材料并應定期檢查或更換，杜絕電氣隱患，避免電氣火災的發(fā)生。 6.2環(huán)境保護 6.2.1本項目執(zhí)行的國家及地方環(huán)境保護標準

49、（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》； （2）《環(huán)境影響評價法》； （3）《環(huán)境影響評價技術導則》HJ/T19-1997； （4）《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務院253號令）； （5）《建設項目環(huán)境保護管理辦法實施細則》安徽省計委經委環(huán)委； （6）《土壤環(huán)境質量標準》GB15618-1995； （7）《環(huán)境空氣質量標準》(GB3095－1996) （8）《安徽省地方污水綜合排放標準》 6.2.2施工期間對環(huán)境影響分析 （1）項目施工期間的挖土、取土對土壤、植被造成一定破壞，對周圍生存環(huán)境帶來一定影響。 （2）推土機、振搗機、電鋸等產生噪音污染。 （3）灌漿、攪拌、沖洗

50、產生少量小污染物。 6.2.3項目建設期間環(huán)保措施 （1）合理安排施工計劃，有效地縮短工期，減少對生態(tài)環(huán)境的影響，施工結束后，及時回填、平整土地，同時加緊綠化，利用一切可利用空地，合理種植花草樹木，以形成有效吸音，隔音的屏障，減輕噪音影響。 （2）施工中產生的廢棄物和生活垃圾等應及時清理，合理排放。 （3）嚴禁夜間施工，以免影響周圍居民的正常生活與休息。 6.2.4項目建成后環(huán)保措施 （1）為預防小區(qū)生活污水對環(huán)境的影響，本項目建設的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。生活污水經統(tǒng)一收集后集中引入化糞池，經沉淀處理達標后方可排放。 （2）項目建成后，要嚴格環(huán)境的維護

51、，設置專門的垃圾房，并進行垃圾分類，最后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一定時清理。 6.3節(jié)能 6.3.1編制依據 《關于基本建設和技術改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇（章）的暫時規(guī)定》 有關國家設計標準、規(guī)范、工程設計手冊 6.3.2能耗指標分析 本項目的主要能耗是電耗，小區(qū)內新增用戶240戶，按每戶6KW考慮，結合共用照明等因素，新增用電總容量為1800KW，年總耗電約69萬度。 6.3.3節(jié)能措施 （一）在供電設計中合理選擇配電中心，力求使其位于各車間的中部，盡量避免遠程供電，降低供電線路的損耗。供電干線采用VV22型電纜直埋，減少線損。 （二）在建筑設計中采用保溫性能好的混凝土

52、空心砌塊等作為圍護墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內溫度調節(jié)的能耗，節(jié)約能源。 （三）在小區(qū)變電所內設置無功功率因數補償柜，采用靜電電容器組并通過自動控制對功率因數進行自動投切、補償（補償后達到0.9以上），以減少系統(tǒng)的無功消耗，同時對部分電感型用電設備（如熒光燈等）采用靜電電容器自補償，減少無功能耗。 （四）小區(qū)內路燈照明線路采用路燈自動控制箱，可根據需要選用不同的照明方案和照明時段，并通過自控實現，達到實用并節(jié)約能源的目的。 第七章 投資估算與資金籌措 7.1投資估算 7.1.1投資估算的依據 ? 《建設項

53、目經濟評價方案與參數》第三版 ? 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額安徽省綜合估價表》-2000年 ? 合肥市有關材料和設備的現行市場價格； ? 現行各項稅費標準。 7.1.2投資估算范圍 1.建筑工程費： 包括居民住宅樓、商辦樓、小區(qū)給排水、供電、道路和圍墻、綠化等。 2.其他費用： 土地平整清理、水增容、勘察設計費、管理費、不可預見費等。 7.1.3投資估算結果 項目建設總投資為5000萬元，其中建筑工程費3946.1萬元，其他費用1053.9萬元，詳見《項目投資總估算表》。 投資估算表 序號 建設內容 單位 數量 單價(元) 合價(萬元)

54、備注 1 建筑工程費 　 　 　 3946.1 　 1.1 住宅 m2 22710 1100 2498.1 平均 1.2 商辦樓 m2 7440 750 558 　 1.3 小區(qū)給排水 　 　 　 140 　 1.4 小區(qū)供電 　 　 　 250 　 1.5 道路、圍墻 　 　 　 400 　 1.6 綠化 　 　 　 100 　 2 其他費用 　 　 　 1053.9 　 2.1 土地平整清理 畝 27 3000 8.1 　 2.2 城建配套 m2 30150

55、 100 301.5 　 2.3 水增容 　 　 　 300 　 2.4 勘察設計費 m2 30150 25 75.375 　 2.5 管理費 　 　 　 70 　 2.6 不可預見費 　 　 　 298.925 　 3 總投資 　 　 　 5000 　 7.2資金籌措 本項目總投資5000萬元，資金來源為建設單位自籌資金，詳見投資計劃與資金籌措表 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 2009 2010 7-12月 1-8月 1 投資計劃 5000.00 2000.00 300

56、0.00 1.1 建設投資 3000.00 2000.00 3000.00 1.2 建設期利息 0.00 0.00 0.00 2 資金籌措 5000.00 2000.00 3000.00 2.1 用于建筑工程 3946.10 1378.82 2567.28 2.2 用于土地平整清理 8.10 8.10 0.00 2.3 用于城建配套 301.50 80.00 221.50 2.4 用于水增容 300.00 259.20 300.00 2.5 用于勘察設計 75.375 7

57、5.375 0.00 2.6 用于管理費 70.00 20.00 50.00 2.7 用于不可預見費 298.295 178.50 119.795 第八章 建設工期與進度計劃 8.1建設工期安排 本項目計劃建設期13個月，即2009年7月—2010年8月。 2009年7月，項目可行性研究、申請立項； 2009年8月，項目規(guī)劃設計，報批； 2009年9月，項目施工圖設計，報建； 2009年10月—2010年6月，項目土建施工； 2010年7月，水電安裝、調試； 2010年8月，項目驗收。 8.2建設進度計劃 詳見項目建設進度計劃

58、表 時間 2009年 2010年 建設內容 　 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 可行性研究、申請立項 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 規(guī)劃設計，報批 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 施工圖設計，報建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項目土建施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 水電安裝、調試 　 　 　

59、　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項目驗收 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第九章 目標定位和營銷策略 9.1目標市場定位 綠城雅苑位于崗集鎮(zhèn)，主體目標對象為周邊地區(qū)的中高層消費群和城市工薪群體。 9.1.1 消費群界定 1. 城市白領，工薪階層人員； 2. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 ； 3. 外地來合肥投資、創(chuàng)業(yè)人員； 4. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 。 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 9.2產品定位 根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)

60、市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是： 1、相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 2、項目區(qū)位內高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 3、崗集鎮(zhèn)已形成一些居住小區(qū)群體，各項基礎設施和市政設施都快跟上。 4、合淮路的交通要道地位決定了綠城雅苑在該區(qū)域內具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 近年來，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實用、適宜、以人為本”為基本準則，在競爭日趨激烈的合肥房地產行業(yè)中立足站穩(wěn)。 1. 居民住宅樓：做好電力供應

61、、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個優(yōu)美寧靜的小區(qū)。 2.商辦樓：可根據商家要求變更面積，天地墻簡單裝修，重點放在安全系統(tǒng)及電子商務系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化CA，設備管理自動化BA）；計算機網絡采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結構化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設計標準，最大數據傳輸功率為100MBPS，能傳輸語言、數據、 、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調控

62、制系統(tǒng)的信息等；寬帶網設置；衛(wèi)星電視信號接收、調制、調解系統(tǒng)。 9.3營銷策略 根據本項目的工程進度安排以及公司對銷售工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段： 1.項目蓄勢期 本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯誼會、在媒介和業(yè)界初步樹立項目的第一印象，通過厚積薄發(fā)的方式進行前期蓄勢。 2.形象塑造期 本階段主要在戶外、報媒、電視、電臺、車身等廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、項目規(guī)劃設計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽度，為后期的強

63、勢推廣打下基礎。 完成以下工作： ? 聯系并確定廣告合作單位、印刷品設計制作單位、模型設制作單位、報社、電視、電臺等新聞媒體單位。 ? 項目宣傳品設計及制作 ? 項目模型設計及制作 ? 戶外廣告選址及設計制作 ? 項目工地及銷售接待中心包裝 ? 軟性新聞宣傳 ? 制作并發(fā)布項目電視形象廣告 ? 召開新聞發(fā)布會、記者招待會、房產銷售見面會 ? 將項目相關信息在網上發(fā)布 ? 召開開工典禮 3.強勢推廣期 本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯合強勢推廣項目，讓目標客戶充分了解項目情況以激發(fā)起購買欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項目的各強

64、勢賣點和客戶主要關心的實質性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進項目的招商工作。 ? 完成以下工作： ? 硬性廣告宣傳 ? 播放電視專題片 ? 大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告 4、主要推廣渠道 ? 報紙：新安晚報、合肥晚報、安徽商報 ? 電視：合肥電視臺樓市報道 ? 電臺：安徽交通廣播電臺、合肥人民廣播電臺等 ? 戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告 ? 網站：國內專業(yè)房產網站、合肥房產網 5、主要推廣方式 媒體 主要推廣方式 備注 報紙 平面廣告、軟性文章、新聞 電視 形象廣告、專題片、專題欄目 電臺 新聞、

65、廣告、專題節(jié)目 戶外廣告 平面噴繪、布幅、 車體廣告 噴繪廣告、車內字體廣告 網站 項目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流 現場 工地及銷售中心包裝及宣傳 第十章 經濟效益評價 10.1經濟效益評價依據 ? 《建設項目經濟評價方案與參數》第三版 ? 《企業(yè)財務通知》及《企業(yè)會計準則》 稅金以《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定 10.2經濟效益評價基礎數據 10.2.1建設規(guī)模 本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬元人民幣。 10.2.2項目工期 本項目計劃建設期13個月，即20

66、09年7月—2010年8月。 其中2009年完成項目投資的40%，2010年完成項目投資的60%；項目于2010年8月交付使用。 10. 3項目銷售收入的確定 10.3.1商業(yè)門面銷售 商業(yè)門面建成后第一年售出60%，第二年售完。價格按每平方米3000元計算： 第一年收入：7440 m2×60%×3000元/ m2 =1339.2萬元； 第二年收入：7440 m2×40%×3000元/ m2 =892.8萬元； 10.3.2住宅樓銷售 住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。價格按每平方米3500元計算： 第一年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬元； 第二年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬元； 第三年收入：22710 m2×20%×3500元/ m2=1589.7萬元 第一年銷售收入總計4518.6萬元，第二年銷售收入總計4072.2萬元，第三年銷售收入總計1589.7萬元。 總銷售收入：10180.5萬元 10.4財務分析 10.4.1現金流量分析 投資回報率 =