個人住房房產(chǎn)稅制度研究稅務(wù)學(xué)專業(yè)

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1、個人住房房產(chǎn)稅制度研究 目 錄 中文摘要 3 ABSTRACT 4 前 言 5 一、開征個人住房房產(chǎn)稅的必要性分析 8 （一）財政層面，為改善財政狀況，完善地方稅體系 8 （二）經(jīng)濟(jì)層面，為穩(wěn)定房價，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 10 （三）社會層面，為調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會和諧 10 二、開征個人住房房產(chǎn)稅的可行性分析 11 （一）開征具備法理基礎(chǔ) 11 （二）開征具備經(jīng)濟(jì)條件 11 （三）開征技術(shù)條件逐步完善 11 （四）試點(diǎn)工作積累了經(jīng)驗(yàn) 12 三、國外房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 13 （一）美國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 13 1.美國房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)

2、 13 2.對我國的啟示 14 （二）英國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 14 1.英國房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) 14 2.對我國的啟示 15 （三）韓國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 15 1.韓國房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) 15 2.對我國的啟示 16 四、我國開征個人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn)及對策建議 17 （一）開征個人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn) 17 1.納稅人不支持 17 2.申報方式單一造成的不便利 17 3.地方稅收立法權(quán)的限制 18 （二）相應(yīng)的對策和建議 18 1.加強(qiáng)理念引導(dǎo) 18 2.申報方式多樣化 18 3.地方自主權(quán)擴(kuò)大化 18 五、我國個人住房房產(chǎn)稅方案設(shè)想 20

3、 （一）個人住房房產(chǎn)稅稅制設(shè)想 20 1.納稅人 20 2.征稅對象 20 3.計稅依據(jù) 21 4.稅率 21 5.稅收優(yōu)惠 21 （二）個人住房房產(chǎn)稅征管方案 22 1.建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng) 22 2.建立個人納稅信用等級制度 22 3.賦予地方政府自主權(quán) 23 4.創(chuàng)新納稅申報方式 23 結(jié) 論 24 參考文獻(xiàn) 25 中文摘要 隨著改革開放征程的不斷邁進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)社會以舉世矚目的姿態(tài)快速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮，近些年來房價更是大肆上漲。人們的收入水平也在不斷提高，房地

4、產(chǎn)成為高收入人群產(chǎn)生和積累財富的手段，由此造成了土地資源不合理利用、貧富差距拉大、社會不穩(wěn)定等諸多問題。同時地方財政缺口較大，特別是“營改增”全面落實(shí)以來，地方財力缺失的嚴(yán)重程度進(jìn)一步加深，地方政府亟需開辟新的稅源，開征個人住房房產(chǎn)稅。 本文通過結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，分析開征個人住房房地產(chǎn)稅的必要性和可行性，闡明開征個人住房房產(chǎn)稅目前具備的條件。借鑒美國、英國、韓國三個國家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，提出與我國實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。探究開征存在的難點(diǎn)，并提出相應(yīng)的對策建議。最后對個人住房房產(chǎn)稅制度研究，提出稅制設(shè)想和征管方案的建議。 關(guān)鍵詞：個人住房房產(chǎn)稅 必要性 可行性 制度研究

5、 ABSTRACT With the reform and opening-up, China's economic and social are developing rapidly in the world. The development of the market economy led to the prosperity of the real estate market. In recent years, house price is increasing speedily. The level of peop

6、le's income is also rising. The real estate has become a means of producing and accumulating wealth in high-income people. That causes unreasonable utilization of land resources, the widening gap between rich and poor, social instability and many other issues. At the same time, the local fiscal gap

7、is large. With "replacing business tax with value-added tax(VAT)" full implementation, the lack of local financial is more serious. Local governments need to open up new sources of revenue. Individual housing property tax need levy. In this article, by combining the current situation, analyze th

8、e necessity and feasibility of the introduction of individual housing property tax to levy. Illustrate that the conditions for which individual housing property tax is currently available. Highlights of real estate tax system from the United States, Britain, South Korea are borrowed. Put forward exp

9、eriences with the actual situation. The levy is difficult and put forward the corresponding countermeasures and suggestions. At the end of the individual housing property, put forward ideas and suggestions of taxing regulation and supporting system. Key words: Individual Housing Property Tax; Nec

10、essity ; Feasibility; Tax System Research 前 言 1、 選題背景和意義 （1） 選題背景 今年3月，第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，正式將房地產(chǎn)稅法列入此中，有望于2017年出臺。 我國于1986年10月頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，開啟了“對營業(yè)用房持有階段征收房產(chǎn)稅，但對個人所有的非營業(yè)用房則暫時免征房產(chǎn)稅”的序幕。2003年初次提出對不動產(chǎn)開征物業(yè)稅 2003年中共中央十六屆三中全會在《關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不

11、動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！? ，并在2003年至 2007 年間，分兩批在十個省市試點(diǎn)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)” “空轉(zhuǎn)”是指非真實(shí)的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征收物業(yè)稅，但流程和真實(shí)征收物業(yè)稅的流程一致，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門聯(lián)合參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)目，進(jìn)行評估工作和稅收統(tǒng)計調(diào)查。 運(yùn)行。 近年來我國房價大肆上漲，上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于居民的收入增長速度，普通群眾購房壓力大，嚴(yán)重阻礙消費(fèi)水平的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時，我國居民收入差距正在日漸擴(kuò)大，不公平的收入分配、不合理的資源分配等問題導(dǎo)致貧富差異較大。房地產(chǎn)作為個人財富的重要組成部分，也成為高收入人群產(chǎn)生和積累財富的

12、手段，造成財產(chǎn)不平等程度加劇，威脅了社會的和諧安定。此外1994年分稅制以來，中央與地方重新劃分了財權(quán)和事權(quán)。財權(quán)在不斷上移、事權(quán)卻在不斷下放，導(dǎo)致地方政府在處理公共事務(wù)中，擔(dān)任重大角色，承擔(dān)重要責(zé)任，但財力卻無法得到保證、財政缺口較大，地方政府只能依賴土地出讓，獲取財政收入來彌補(bǔ)。特別是2016年5月全面落實(shí)“營改增”以來，缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。地方主體稅種流失，地方稅收急劇萎縮，地方財力嚴(yán)重缺失。為進(jìn)一步為地方財政聚集財力，為地方經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展提供財力支撐，地方政府亟需開辟新的稅源。 為了抑制房價過快上漲、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，國務(wù)院于2010年在《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知

13、》中初次明確提出進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，并于2011年在上海、重慶兩市率先啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開始對個人住房征收房產(chǎn)稅。2013年十八屆三中全會初次提出要“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革”，直接影響了既得利益格局，引發(fā)了社會高度關(guān)注和激烈爭論，成為業(yè)內(nèi)外熱議的焦點(diǎn)。2016年1月正式發(fā)布推行《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，中央已將房地產(chǎn)稅改革工作納入了重要議事日程，開征個人住房房產(chǎn)稅已是大勢所趨。 （2） 選題意義 現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)稅收制度對個人住房征收房產(chǎn)稅存在空白，征收個人住房房產(chǎn)稅既有利于調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平，又有利于調(diào)控房價，營造規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。全面實(shí)行“營

14、改增”后，個人住房房產(chǎn)稅也為各地政府增加了稅源，彌補(bǔ)了財政缺口。 本文將對個人住房征收房產(chǎn)稅的必要性、可行性及開征的難點(diǎn)進(jìn)行研究，并在國外經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，為開征個人住房房產(chǎn)稅提供可行的對策建議和方案設(shè)計。 2、 寫作方法和布局 （1） 寫作方法 1.文獻(xiàn)研究法 筆者查閱了海量研究房產(chǎn)稅稅收的有關(guān)文獻(xiàn)，對資料進(jìn)行了梳理和整合。了解了我國房產(chǎn)稅的發(fā)展進(jìn)程、現(xiàn)狀以及國外的房產(chǎn)稅制度，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，對我國個人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行全面了解和研究。 2.比較分析法 通過對美國、英國、韓國等發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅制度的剖析和比較，結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)國情，學(xué)習(xí)和借鑒了對我國個人住房

15、房產(chǎn)稅適用的稅收制度。 （2） 布局 全文共分為五個章節(jié)，分別對開征個人住房房地產(chǎn)稅的必要性、可行性進(jìn)行分析，對開征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出對策建議，分析國外房產(chǎn)稅制度并得出啟示，最后對個人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收制度設(shè)計和征管方案設(shè)計。 第一章為開征個人住房房產(chǎn)稅的必要性分析。通過結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，分別從財政、經(jīng)濟(jì)、社會三個層面展開分析，指出地方稅源不穩(wěn)定，財政狀況亟待改善；房價大肆上漲，房地產(chǎn)市場惡性發(fā)展；貧富差距較大，威脅社會穩(wěn)定，由此提出開征的必要性。 第二章為開征個人住房房產(chǎn)稅的可行性分析。從法理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)四個層面進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，闡明開征個人住房房產(chǎn)稅目前

16、具備的條件。 第三章將分析國外發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅制度并得出的啟示。這一章主要借鑒了美國、英國、韓國這三個國家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，結(jié)合我國國情，將提出與我國實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。 第四章將對開征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出對策建議。目前開征個人住房房產(chǎn)稅還存在諸多難點(diǎn)，本文主要分析了納稅人不支持、申報方式單一以及地方稅收立法權(quán)限制這三個方面，并提出相應(yīng)的解決建議。 第五章將對個人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅制設(shè)想和征管方案設(shè)計。通過上述的一系列分析，從納稅人、征稅對象、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠五個方面提出稅制設(shè)計的建議，并提出諸如建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng)、建立個人納稅信用等級制度等征管建議。

17、 1、 開征個人住房房產(chǎn)稅的必要性分析 房產(chǎn)稅是國家向產(chǎn)權(quán)所有人征收的，一種以房產(chǎn)作為課稅對象的財產(chǎn)稅，是屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個稅種。個人住房房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅當(dāng)中的一部分，它是以個人自住房屋作為征稅對象，對房屋的所有者每年按住房市場評估價值的一定比率征收的一種財產(chǎn)稅。 （1） 財政層面，為改善財政狀況，完善地方稅體系 自1994年分稅制改革以來，中央和地方政府重新劃分了財權(quán)和事權(quán)，財權(quán)上移，事權(quán)下放。但改革并沒有將財權(quán)與事權(quán)科學(xué)統(tǒng)一，中央政府稅收比重較高，地方政府缺乏

18、可持續(xù)的財政汲取能力，中央稅收返還及轉(zhuǎn)移支付制度的不完善導(dǎo)致地方財政收入減少。另外，地方政府承擔(dān)了更多的事權(quán)，既要處理地方行政管理和各項事業(yè)，又要保證城市的維護(hù)和建設(shè)，還需建設(shè)地方的基本設(shè)施、技術(shù)改造等各類事項，大大增加了財政支出的壓力，地方財政收支缺口日益擴(kuò)大。表1呈現(xiàn)了2005至2015年間地方政府一般預(yù)算收支及缺口情況。不難發(fā)現(xiàn)，地方財政缺口由2005年的10053.55億元擴(kuò)大到2015年67333.58億元，10年間缺口不斷增大。特別是2016年5月“營改增”的全面推行，導(dǎo)致地方主體稅源流失，地方財稅收入短缺現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 表1 地方政府一般預(yù)算收支及缺口 年份 地方

19、財政一般公共預(yù)算收入（億元） 地方財政一般公共預(yù)算支出（億元） 地方財政缺口（億元） 2005 15100.76 25154.31 -10053.55 2006 18303.58 30431.33 -12127.75 2007 23572.62 38339.29 -14766.67 2008 28649.79 49248.49 -20598.70 2009 32602.59 61044.14 -28441.55 2010 40613.04 73884.43 -33271.39 2011 52547.11 92733.68 -4018

20、6.57 2012 61078.29 107188.34 -46110.05 2013 69011.16 119740.34 -50729.18 2014 75876.58 129215.49 -53338.91 2015 83002.04 150335.62 -67333.58 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒 地方政府為了彌補(bǔ)財政的巨大缺口，解決財力不足的問題，只能依賴非正常的土地財政收入、通過提高土地出讓金聚集財力。雖然這種方法使得地方政府的財政壓力有效緩解，但地方政府對土地財政的依賴也越來越高。如表2所示，近些年來，土地出讓收入占地方財政收入的比重徘徊在

21、50%左右，有些年份甚至超過了60%。但土地出讓金的存在，也造成了政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，本屆政府把未來應(yīng)獲得的土地收入納入了現(xiàn)階段的財政收入，具有不可持續(xù)性。因此，地方政府亟待解決土地財政問題、開拓新稅源、培育新的地方主體稅源來改善財政狀況。 表2 地方政府財政收入的主要來源及其所占比重 年份 營業(yè)稅收入（億元） 占財政收入比重（%） 房產(chǎn)稅收入（億元） 占財政收入比重（%） 土地出讓金（億元） 占財政收入比重（%） 2005 4102.82 27.17% 435.96 2.89% 5883.82 38.96% 2006 4968.17 27.14%

22、 514.85 2.81% 8077.64 44.13% 2007 6379.51 27.06% 575.46 2.44% 12216.72 51.83% 2008 7394.29 25.81% 680.34 2.37% 10259.8 35.81% 2009 8846.88 27.14% 803.66 2.47% 17179.53 52.69% 2010 11004.57 27.10% 894.07 2.20% 27464.48 67.62% 2011 13504.44 25.70% 1102.39 2.10% 32

23、126.08 61.14% 2012 15542.91 25.45% 1372.49 2.25% 28042.28 45.91% 2013 17154.58 24.86% 1581.5 2.29% 39073 56.61% 2014 17712.79 23.34% 1851.64 2.44% 42606 56.15% 2015 19162.11 23.09% 2050.90 2.47% 33657.73 42.16% 數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒 對個人住房征收房產(chǎn)稅無疑提供了一條新的出路。房產(chǎn)稅具有諸多優(yōu)勢，例如課稅對象不易移動，稅

24、收收入穩(wěn)定等，具有成為新的地方主體稅種的優(yōu)勢，但現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模較小，稅收制度不完善，稅制結(jié)構(gòu)不合理，重流轉(zhuǎn)而輕保有，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)較重，保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)則較輕。我國目前征收的房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房屋征稅，對個人住房免稅，房產(chǎn)稅的稅基較窄，占地方財政收入的比重不足3%，占稅收收入比重亦很小。2015年我國地方一般性預(yù)算收入，稅收收入總額為62661.93億元，而房產(chǎn)稅的收入總額僅僅為2050.90億元，約占比3.27%。地方主體稅收營業(yè)稅收入總額為19162.11億元，約占比30.5%。 個人住房房產(chǎn)稅在國際上是地方財政收入的主要來源，可為地方政府提供穩(wěn)定充足的新稅源，彌補(bǔ)財政缺

25、口，增加財政收入。我國倘若開征個人住房房產(chǎn)稅，將有助于穩(wěn)定地方稅源，改善財政狀況和稅收負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)，使稅制結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，地方稅體系更加完善。 （2） 經(jīng)濟(jì)層面，為穩(wěn)定房價，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 近幾年來，我國房地產(chǎn)市場保持著迅猛發(fā)展的勢頭，為我國經(jīng)濟(jì)增長做出了非凡的貢獻(xiàn)。但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場發(fā)展是過熱的，房價越漲越高。投資投機(jī)備受歡迎，住房在一定程度上與其應(yīng)有的居住屬性漸行漸遠(yuǎn)。樓市中集中了大量的資金，以致于“炒房”成為一個普遍現(xiàn)象，但剛性需求人群卻買不起房。這還會導(dǎo)致土地資源得不到合利用，住房空置率較高，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。 然而就如今情況而言，居民對住房條件改善的期望依舊較大，房產(chǎn)稅

26、僅對經(jīng)營性住房征收，房地產(chǎn)投機(jī)需求大，無法對房價起到有效的抑制作用。如果征收個人住房房產(chǎn)稅，在持有過程中，房屋持有成本將會提高，進(jìn)而能在某種程度上遏制不動產(chǎn)投機(jī)斂財行為，并有效緩解中小型住房的需求。因?yàn)槿绻稒C(jī)性購房需求減少，房屋的空置率也會隨之降低。征收個人住房房產(chǎn)稅有助于抑制商品房投機(jī)，使得房價回落到科學(xué)合理的區(qū)間中，有助于房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控，促進(jìn)健康發(fā)展。 （3） 社會層面，為調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會和諧 國民經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的同時，居民收入也隨之不斷提高。住房作為家庭財產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)價值一般會占家庭財產(chǎn)總價值的50%以上，也成為高收入人群積累財富的手段。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅

27、制度，除上海、重慶之外，征收對象都是投機(jī)投資性房產(chǎn)，不包括個人所有的非經(jīng)營性房屋。自住房作為免稅項目，不納入征繳范圍。這使得高收入人群擁有多套住房并以此斂財，而低收入人群難以承擔(dān)高房價，購房壓力大，造成財產(chǎn)不平等程度加劇，拉大了貧富差距，兩極分化嚴(yán)重。 目前我國增值稅等稅收負(fù)擔(dān)由中低收入人群承擔(dān)，普通工薪階層的個人所得稅負(fù)擔(dān)也較重。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，作為一種直接稅，其納稅人和負(fù)稅人相同，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁比較困難。然而，其作為財產(chǎn)稅，對財富分配不均卻無法起到有效的調(diào)整作用。因?yàn)楝F(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人住房免稅，難以遏制高收入人群購買多套住房進(jìn)行投資的需求，財富還是主要匯集于高收入群體，社會財產(chǎn)分配差距仍不

28、斷擴(kuò)大。因此，針對個人住房房產(chǎn)按一定比例征收稅收，可以在某種程度上協(xié)調(diào)貧富差距，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。 2、 開征個人住房房產(chǎn)稅的可行性分析 開征個人住房房產(chǎn)稅的可行性分析，從法理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)四個層面進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，闡明開征個人住房房產(chǎn)稅目前具備的條件。 （1） 開征具備法理基礎(chǔ) 國務(wù)院于2010年 在《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中，初次明確提出開展房產(chǎn)稅改革，并于2011年在上海、重慶兩市率先啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)，拉開了對個人住房征收房產(chǎn)稅的序幕，征稅范圍擴(kuò)展到了個人住房保有環(huán)節(jié)。 2014年12月，國務(wù)院公布《不動產(chǎn)登記暫行條

29、例》，實(shí)施不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。隨著全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)得到了有效的規(guī)范和管理。這為開征個人住房房產(chǎn)稅所需要的房產(chǎn)登記和評估奠定了法理基礎(chǔ)，提供了可靠的法律依據(jù)。明晰產(chǎn)權(quán)、建立不動產(chǎn)登記制度為開征個人住房房產(chǎn)稅提供了前提條件，有助于使用合理依據(jù)來確定納稅人和評估課稅對象。 （2） 開征具備經(jīng)濟(jì)條件 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著持續(xù)快速發(fā)展的良好勢頭，自2010年以來一直作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體 日本內(nèi)閣府2011年2月14日發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本2010年名義GDP總值約為5.474萬億美元，而中國同年約為5.879萬億美元，日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力低于中國。中國已正式超過日本、成為

30、僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟(jì)體。 活躍在國際舞臺，經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨繁榮和成熟，經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)根基修筑上層建筑，經(jīng)濟(jì)作為一個社會發(fā)展的基石，有助于制度建立和推行。 隨著改革開放的深入，市場經(jīng)濟(jì)一路高歌，房地產(chǎn)市場如火如荼。房屋的剛性需求量不斷増大，住房私有化程度日益加深，個人住房持有比率上升，高收入人群甚至不止擁有一套住房。這為個人住房房產(chǎn)稅的開征，提供了充足穩(wěn)定的稅源，奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。 （3） 開征技術(shù)條件逐步完善 個人住房房產(chǎn)稅的順利開征面臨著諸多技術(shù)難題，建設(shè)科學(xué)完備的房產(chǎn)價值評估體系至關(guān)重要。自我國2003年首次提出對不動產(chǎn)開征物業(yè)稅，并在2003年至

31、 2007 年間分兩批，在十個省市試點(diǎn)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，已經(jīng)進(jìn)行了多年探索，積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，基本上建立了房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，掌握了房產(chǎn)評估技術(shù)，完善了評估人才儲備，基本上形成了符合個人住房房產(chǎn)稅征收的批量評估版本和批量評估模型。2011年財政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)布通知，房地產(chǎn)估價技術(shù)廣泛推行，同時推進(jìn)存量房的稅收征管工作，并運(yùn)用模型于2012年在全國范圍內(nèi)完成了存量房的評估，取得了顯著的成果。 同時，全面收集涉稅信息、實(shí)現(xiàn)全國信息共聯(lián)共享也是開征個人住房房產(chǎn)稅所需解決的另一項技術(shù)難題?；ヂ?lián)網(wǎng)事業(yè)的發(fā)展為實(shí)現(xiàn)信息共享提供了技術(shù)支撐。2014年的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》指出，要健全城鎮(zhèn)住房制度，建

32、立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立不動產(chǎn)信息平臺，推進(jìn)全國范圍內(nèi)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)部門信息共享。因此，我國個人住房房產(chǎn)稅開征所需的技術(shù)條件日漸完備。 （4） 試點(diǎn)工作積累了經(jīng)驗(yàn) 國務(wù)院于2011年在上海、重慶兩地率先啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對個人住房保有環(huán)節(jié)開始征稅。根據(jù)重慶市的規(guī)定，主要以主城九個區(qū)為課稅范圍，課稅對象為本市居民的獨(dú)棟商品住房和個人新購達(dá)兩年，主城區(qū)新建住房成交建筑面積均價 2 倍或以上的高檔住房，無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員的新購的第二套（含第二套）以上的普通住房（即對存量獨(dú)棟商品住宅征稅）。上海市則依據(jù)規(guī)定，以全市16區(qū)1縣為課稅范圍，課稅對象為本市居民的新購第二套

33、及以上住房，以及非本市居民的新購住房（存量房均不征稅），對人均 60 平方米以下的住房免于征稅。 試點(diǎn)以來，社會各方的關(guān)注和熱議不絕于耳。雖然試點(diǎn)多年以來，兩地開征個人住房房產(chǎn)稅的總征收金額較少，對地方財政收入的增收效果不明顯，同時并未對房價的降低起到更加有力的作用，對房地產(chǎn)市場的影響比較溫和。但兩市試點(diǎn)工作的開展，打破了物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的僵局，使群眾開始認(rèn)識了解房產(chǎn)稅，為我國今后全面開征個人住房房產(chǎn)稅提供的經(jīng)驗(yàn)主要有以下幾個方面： 在征稅對象方面，試點(diǎn)方案具有針對性，主要針對有多套住房和有高檔住房的所有者，拒絕采用簡單方式全部征收，這不僅有利于縮小貧富差距，更能有針對性地調(diào)控房地產(chǎn)市場的資源配

34、置情況。 在稅率方面，采用差別化稅率。按照房屋的價格高低采用有差別的稅率，使稅率具有彈性。高收入家庭就需要承擔(dān)更高的稅率，交更多的稅。 在稅收優(yōu)惠方面，對一些剛性需求住房，按人均或戶均設(shè)定基本保障住房面積，對其免稅，保護(hù)生存權(quán)性質(zhì)財產(chǎn)。 在征管方面，加強(qiáng)了不同部門間的涉稅信息共享。聯(lián)合財政、稅務(wù)、房管、國土等多個部門，搭建信息平臺，實(shí)現(xiàn)信息溝通與共享。完善偷逃稅的處罰條例，加大對偷逃房產(chǎn)稅的懲處力度。 3、 國外房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 分析國外房產(chǎn)稅制度以及得出的啟示，主要借鑒了美國、英國、韓國這三個國家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，結(jié)合我國國情，提出與我國實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。

35、 （1） 美國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 1. 美國房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) 美國的房產(chǎn)稅是地方政府最主要的稅種，也是最重要的收入來源。據(jù)統(tǒng)計，美國地方政府稅收收入的70%左右 中國行業(yè)研究網(wǎng) 是房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)包括以下兩點(diǎn)： 其一，差別化的稅率設(shè)計。美國大多數(shù)州依據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖敫叩?，確定房產(chǎn)稅稅率和最高稅負(fù)水平。若使用統(tǒng)一的比例稅率，減免了固定的金額，對收入不同的家庭影響不同，實(shí)際上是讓高收入家庭享受了更多的優(yōu)惠。因?yàn)楸壤惵视秀Ｓ诹磕芗{稅原則，且具有累退性質(zhì)。無論收入如何，稅率是不變的，越高的收入所交的稅所占收入的比重反而愈小。采用差別化的稅率則能有效避免

36、這種缺陷。各個州根據(jù)自身情況因地制宜地設(shè)計稅負(fù)上限，根據(jù)家庭收入等級的不同，其稅負(fù)上限也不同。一般收入家庭的稅負(fù)較輕，高收入家庭則較重，不能有太多的稅收返還。表3呈現(xiàn)的是佛羅里達(dá)州采用的四檔稅負(fù)上限。使用這種差別化的設(shè)計，既增加地方財政收入，也有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會和諧。 其二，征管程序嚴(yán)密便捷。房屋價值的評估和房產(chǎn)稅的征管是相互獨(dú)立的工作，由不同的部門或機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。評估為征管工作提供了可靠的依據(jù)，能確保征管提高效率。評估由同一級政府執(zhí)行，大多是由州級的政府部門為主體，負(fù)責(zé)開展工作；而征管卻是由不同級的部門執(zhí)行的，主要政府機(jī)構(gòu)包括郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，他們征收郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅 學(xué)區(qū)稅

37、（UnifiedSchools），學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者，必須為學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校（指小學(xué)、初中、高中階段的學(xué)校）而交稅。 。一般定義上，這三項稅總和就是美國房產(chǎn)稅。 2. 對我國的啟示 將房產(chǎn)稅作為中國地方政府的主體稅種。和美國類似，房產(chǎn)稅在許多國家都是地方財政收入的主要來源?！盃I改增”后，我國地方政府面臨主體稅種缺失的困境。而房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，適合地方政府征收，能有效增加地方財稅收入，彌補(bǔ)財政缺口，因此應(yīng)通過改革擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。 制定科學(xué)合理的稅率，對不同收入水平的居民所能承受的最高房產(chǎn)稅稅負(fù)上限做出合理的測算，解決低收入家庭無法承擔(dān)高額房產(chǎn)稅

38、的問題。此外，根據(jù)不同地方的不同情況，制定符合地方情況的房產(chǎn)稅稅率，采用不同的財產(chǎn)分類和價值評估方式，并根據(jù)需要每隔一段時間進(jìn)行房產(chǎn)稅稅率的調(diào)整，以確保地方財政收入具有穩(wěn)定的來源。 完善征管體系。目前我國房產(chǎn)稅征管的機(jī)制不健全，征管沒有嚴(yán)格的規(guī)章制度，調(diào)控力度也不足，導(dǎo)致實(shí)際征收率較低。可以借鑒美國的做法，將評估和征管相分離?，分別設(shè)立專門的部門或機(jī)構(gòu)，獨(dú)立工作。一方面完善房地產(chǎn)評估制度，設(shè)立專門的評估機(jī)構(gòu)；另一方面加強(qiáng)管控力度，提高征收體系的信息化水平，稅務(wù)部門與房產(chǎn)交易中心管理結(jié)合起來，建立聯(lián)動的房產(chǎn)稅征收體系?。 （2） 英國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 1. 英國房產(chǎn)稅制度

39、的主要特點(diǎn) 英國的房地產(chǎn)稅稅制采用的是分級計量法。在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，征收營業(yè)房屋稅和住房財產(chǎn)稅。營業(yè)房屋稅的征稅對象是營業(yè)用房地產(chǎn)。而住房財產(chǎn)稅的征稅對象是居民住宅，計稅依據(jù)是由英國政府專門設(shè)立的房屋估價機(jī)構(gòu)測定的房地產(chǎn)評估價值。根據(jù)評估，不同地區(qū)按照不同標(biāo)準(zhǔn)劃分住宅等級，住宅價值被分為A至H總共8個等級，D級是基準(zhǔn)稅級。各地方政府按照每年的預(yù)算收入和支出，來確定每年不同的稅率，因此納稅稅額每年不同。D級每年的應(yīng)納稅額為D級的房地產(chǎn)評估價值乘以每年的稅率，并以此作為基準(zhǔn)納稅額。其他等級的稅額，根據(jù)對應(yīng)的稅收乘數(shù)計算得到。例如計算A級的稅額，就以D級的稅額乘以6/9計算得出。 表4呈現(xiàn)了

40、英格蘭地區(qū)居住性房地產(chǎn)價值的分級標(biāo)準(zhǔn)，以及各級住房財產(chǎn)稅稅與D級住房財產(chǎn)稅的比率。 2. 對我國的啟示 政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建專門的評估機(jī)構(gòu)，對房產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，并采用科學(xué)的稅率設(shè)置方法?？梢钥紤]采用分級計量法，將房產(chǎn)價值分為不同等級。運(yùn)用稅收乘數(shù)設(shè)定分級累進(jìn)稅率，設(shè)置合理的個人住房房產(chǎn)稅稅率。個人住房房產(chǎn)稅的順利開征，離不開科學(xué)的評估方式和價值分級標(biāo)準(zhǔn)。因此要加快創(chuàng)新科學(xué)的房產(chǎn)評估技術(shù)，健全房產(chǎn)評估機(jī)制。 （3） 韓國房產(chǎn)稅制度及其對我國的啟示 1. 韓國房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) 韓國的房產(chǎn)稅稅種有三個，分別是房屋財產(chǎn)稅、綜合土地稅和綜合不動產(chǎn)稅。從1950

41、年起，韓國開征房產(chǎn)稅，對土地和房屋采用單一稅率。2005年推出綜合房地產(chǎn)稅，對于高級住宅除了征收財產(chǎn)稅以外，還要額外征收，以此調(diào)控房價、調(diào)節(jié)收入。 在稅率設(shè)置方面，綜合土地稅和綜合不動產(chǎn)稅采用比例稅率，房屋財產(chǎn)稅的稅率如表5所示。將建筑物劃分為工廠建筑物，住宅，高爾夫球場、別墅、高級娛樂場所，其他房屋四類。征稅對象是住宅的，分成6級超額累進(jìn)稅率，逐漸遞增。特殊的是，別墅不屬于住宅范圍，而是將其從中單獨(dú)劃分出來，采用了與高爾夫球場和高級娛樂場所一致的5%的較高稅率。 表5 韓國房產(chǎn)稅稅率表 應(yīng)稅財產(chǎn) 稅率(%) 工廠建筑物 0.6 住宅： 不超過1000萬韓元 0

42、.3 超過1000萬至1300萬韓元的部分 0.5 超過1300萬至1800萬韓元的部分 1.0 超過1800萬至2600萬韓元的部分 3.0 超過2600萬至3500萬韓元的部分 5.0 超過3500萬韓元的部分 7.0 高爾夫球場、別墅、或高級娛樂場所房屋 5.0 其他房屋 0.3 資料來源：韓國稅制，法律教育網(wǎng) 2. 對我國的啟示 依據(jù)房屋劃分的不同種類，征稅對象是住宅的，就采用超額累進(jìn)稅率；其他類別則按比例稅率征收。對擁有多套住宅、高檔住宅的居民，征收高稅率，對于普通居民征收低稅率，這樣更有利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入。韓國采用的比例稅率特殊的是，別墅不

43、屬于住宅范圍，而是將其從中單獨(dú)劃分出來，采用了與高爾夫球場和高級娛樂場所一致較高稅率。直接對超髙收入者征收高稅額，進(jìn)行收入分配調(diào)節(jié)，縮小貧富差距。 4、 我國開征個人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn)及對策建議 對開征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出解決的對策建議，目前開征個人住房房產(chǎn)稅還存在諸多難點(diǎn)，主要分析了納稅人不支持、申報方式單一以及地方稅收立法權(quán)限制這三個方面，并提出相應(yīng)的解決建議。 （1） 開征個人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn) 1. 納稅人不支持 國務(wù)院在2017年初出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，只是稍有提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反

44、復(fù)討論，不斷轉(zhuǎn)載，只要見了風(fēng)，就是滿城風(fēng)雨。這是因?yàn)閭€人住房房產(chǎn)稅是一種直接稅，針對個人住房的保有環(huán)節(jié)征收，與個人切身利益息息相關(guān)，個人住房房產(chǎn)稅的開征使得納稅人切實(shí)感受到納稅負(fù)擔(dān)的增加。同時，信息不對稱導(dǎo)致老百姓對政策的不理解，不利于干群關(guān)系融洽，甚至?xí)せ鐣堋? 現(xiàn)如今，我國宏觀稅賦偏高 中國國際金融股份有限公司研究報告顯示《降低稅負(fù)不應(yīng)缺席穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)》稱，2014年中國宏觀稅負(fù)高達(dá)37%，已經(jīng)超過發(fā)達(dá)國家的水平(平均在30%-35%之間)。 ，納稅人本已承擔(dān)著較重的稅費(fèi)。我國實(shí)行社會主義公有制，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬于國家，個人對房屋所占的土地僅有使用權(quán)，土地使用權(quán)價格以土地出讓

45、金的形式交納給政府。為實(shí)現(xiàn)利益最大化，開發(fā)商將土地的高成本轉(zhuǎn)移給購房者，不斷推高房價。購房者已交納了土地出讓金，在此基礎(chǔ)上再交納個人住房房產(chǎn)稅，會導(dǎo)致雙重交稅。如若不能合理設(shè)置個人住房房產(chǎn)稅，容易引發(fā)不滿和抵觸情緒，影響社會和諧。 2. 申報方式單一造成的不便利 試點(diǎn)城市征收個人住房房產(chǎn)稅時，采用的申報方式是個人所得稅的自行申報，但這樣會帶來諸多不便利。首先，老百姓知識水平存在差異，很多人無法準(zhǔn)確理解稅法，難以正確填寫納稅申報表，會導(dǎo)致納稅申報表填寫錯誤，耽誤時間甚至還會造成稅款繳納錯誤。其次，房產(chǎn)所在地一般是作為住房房產(chǎn)稅的申報納稅地，如果納稅人不居住在該地，又沒有其他人幫忙，就

46、需要親自去當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報繳納稅款，不方便的同時或許還會導(dǎo)致非惡意的稅款拖欠。另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)主要服務(wù)于法人，基本一個區(qū)縣僅有一個辦稅服務(wù)廳，倘若個人住房房產(chǎn)稅全面開征，大量自然人會去辦稅服務(wù)廳申報納稅，中國人口眾多，會造成擁擠排隊的現(xiàn)象，行政服務(wù)效率下降。 3. 地方稅收立法權(quán)的限制 各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的差異，使得個人住房房產(chǎn)稅具有很多地方特色，因此要求征收應(yīng)因地制宜。但在我國，稅收立法權(quán)屬于中央，地方權(quán)力有限，一般采用全國性的的統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，稅收安排難以按照各地的需求進(jìn)行，可能會導(dǎo)致法律的絕對公平卻造成實(shí)際的不公。如何處理好中央政府和地方政府在稅收政策制定過程中的

47、權(quán)限，也是開征個人住房房產(chǎn)稅亟待解決的難點(diǎn)之一。既要填補(bǔ)地方政府的資金缺口，又要考慮當(dāng)?shù)丶{稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定合理的收入規(guī)模。 （2） 相應(yīng)的對策和建議 1. 加強(qiáng)理念引導(dǎo) 準(zhǔn)確衡量納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力，根據(jù)納稅人的支付能力范圍，來設(shè)定個人住房房產(chǎn)稅。堅持負(fù)擔(dān)能力原則，讓有負(fù)擔(dān)能力的人多交稅，無負(fù)擔(dān)能力的人少交、甚至不交稅。 開征個人住房房產(chǎn)稅，前提是納稅人的認(rèn)可。為了順利開征，一方面需要利用各種渠道進(jìn)行宣傳推廣，讓民眾充分理解有關(guān)的規(guī)定，培養(yǎng)納稅意識；另一方面也應(yīng)廣納民意，積極聽取民眾的建議，減少信息不對稱。開征之后，要建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對房產(chǎn)稅的征收進(jìn)行有效監(jiān)督，保

48、證信息公開透明。 2. 申報方式多樣化 納稅申報應(yīng)盡可能采用多種方式，可采用銀行代繳、網(wǎng)絡(luò)自助繳納、自行上門繳納等，分季度或分月份繳納，方便個人繳稅。 負(fù)責(zé)個人住房房產(chǎn)稅征收的稅務(wù)部門工作人員，將納稅人的稅單整理或打印出來后，發(fā)出征收通知，通過互聯(lián)網(wǎng)送到銀行等金融機(jī)構(gòu)或通過郵寄方式直接郵寄給納稅人。納稅人接到稅單后，依據(jù)稅單上所列明的稅款可以自行在網(wǎng)上進(jìn)行申報，或者通過自己開戶的銀行代為繳納，或者直接到征收單位上門繳納。 3. 地方自主權(quán)擴(kuò)大化 在一些發(fā)達(dá)國家，地方政府具有較多的稅權(quán)和財權(quán)，政策制定和稅收征管上有較大的靈活性。如在美國，通常是將稅收立法權(quán)賦

49、予州或省一級政府，稅種何時開征、停征，稅率高低等由地方政府自行決定。 我國近年來實(shí)行的稅制改革應(yīng)該充分考慮稅種的屬性，中央和地方的收入劃分應(yīng)更加明確。個人住房房產(chǎn)稅屬于地方政府，因此有必要將一定的自主權(quán)賦予地方，進(jìn)行稅收管理。在中央授權(quán)的前提下，地方政府可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對部分事項做出自主選擇。比如中央政府負(fù)責(zé)對納稅人、征稅對象等做出明確具體規(guī)定，地方政府可對征稅范圍、稅率、稅收優(yōu)惠等具有一定的選擇決定權(quán)。 5、 我國個人住房房產(chǎn)稅方案設(shè)想 對個人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅制設(shè)想和

50、征管方案設(shè)計，從納稅人、征稅對象、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠五個方面提出稅制設(shè)計的建議，并提出建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng)、建立個人納稅信用等級制度等征管建議。 （1） 個人住房房產(chǎn)稅稅制設(shè)想 1. 納稅人 在我國，居民不享有土地所有權(quán)，只有使用權(quán)。結(jié)合發(fā)達(dá)國家運(yùn)用土地私有制征收個人住房房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，我國征收個人房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)該規(guī)定為我國境內(nèi)擁有房產(chǎn)、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)以及土地使用權(quán)的個人或者單位。應(yīng)該向城市中的不動產(chǎn)所有人、自建房屋和企業(yè)廠房以及農(nóng)民征稅，但征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率等有所差異。在城市，納稅人是擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有人，城市自有居住用房和事業(yè)單位用房的所有人包括在內(nèi)。在

51、農(nóng)村，對農(nóng)民自建房屋征稅。 李永剛.中國個人住房房產(chǎn)稅制度設(shè)計研究——基于國際經(jīng)驗(yàn)借鑒視角[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2014（1）：P98。 一處房地產(chǎn)的多個所有人或使用人各自應(yīng)納的稅額，可以按照比例來確定。 2. 征稅對象 結(jié)合上海、重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，這兩地的征稅對象都只是針對部分特定的住宅。重慶限于獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房以及“三無”人員第二套住房；上海也僅限于新購第二套住房。這種局限性使得個人住房房產(chǎn)稅收入占地方財政收入比重較小，難以彌補(bǔ)財政支出缺口，效果不太理想。因此，為改善財政狀況，增加稅收來源，保證稅收穩(wěn)定，建議應(yīng)擴(kuò)大征稅范圍，除了獨(dú)棟商品住宅之外，將個人住房

52、房產(chǎn)稅的征稅對象范圍擴(kuò)大至部分居民的首套住房，同時包括城市及農(nóng)村所有的建筑物、構(gòu)筑物。雖城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，但對城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)征稅，兩者在性質(zhì)上沒有區(qū)別。在城市或是在農(nóng)村，個人住房房產(chǎn)稅的征稅對象都是房產(chǎn)。征稅范圍依據(jù)以個人所有的作為財產(chǎn)的住房來界定，無論是存量房還是增量房，無論普通還是高檔，都應(yīng)納入征稅范圍。同時應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的程度和實(shí)際消費(fèi)情況確定一個免征額。 應(yīng)當(dāng)以個人作為個人住房房產(chǎn)稅的征收單位。在上海試點(diǎn)中，計征單位為家庭 《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第二點(diǎn)規(guī)定：“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房?！?/p>

53、 ，但在實(shí)際操作中難以識別家庭擁有的第二套住房。因?yàn)樵谏婕爱a(chǎn)權(quán)的問題上，法律上并沒有家庭的概念。家庭能夠組合也能夠分解，家庭中的人數(shù)難以確定，使得標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，容易出現(xiàn)“離婚避稅”的現(xiàn)象，對社會造成負(fù)面影響。以“個人”作為個人住房房產(chǎn)稅的征收單位，則能更簡單也更易查清，有助于避免相應(yīng)的問題。 3. 計稅依據(jù) 英國的房產(chǎn)稅由政府成立專門的評估機(jī)構(gòu)，按照市場價值來評估房產(chǎn)價值，使用分級計量法對房產(chǎn)價值進(jìn)行分級。以房產(chǎn)價值為計稅依據(jù)，不僅能保障稅收收入的穩(wěn)定增長，還能根據(jù)不同城市不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況體現(xiàn)出級差收益。盡管在重慶試點(diǎn)中，以房產(chǎn)交易價作為計稅依據(jù) 《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分

54、個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》第四點(diǎn)規(guī)定：“計稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價，條件成熟時以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)?！? ，但我國房屋交易價格常處于波動期，導(dǎo)致計稅依據(jù)不穩(wěn)定，而使得個人住房房產(chǎn)稅缺乏可操作性。因此在我國，建議以房產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)。政府設(shè)立專門的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，建立完備的房產(chǎn)價格評估體系，具體根據(jù)房產(chǎn)的不同類型，結(jié)合市場情況，采用不同的評估方法，3年到5年一次進(jìn)行評估。這樣能真實(shí)、動態(tài)地反映房產(chǎn)的價值，也能體現(xiàn)公平原則。 4. 稅率 韓國的房產(chǎn)稅稅制采用了比例稅率和超額累進(jìn)稅率相結(jié)合的方式，對不同類型的房屋實(shí)行差別化稅率。我國可以予以借鑒，對個人擁有的高檔住宅采用高稅

55、率。同時為了使稅率具有彈性，可將稅率分為多個檔次，不同類型、不同用途、不同地區(qū)之間根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計差別稅率，進(jìn)行差別征收。比如，普通住宅采用較低的稅率，城市中心區(qū)稅率高于城市郊區(qū)。再比如，根據(jù)個人所擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)的面積以及住房套數(shù)的差異，設(shè)計累進(jìn)稅率，從而實(shí)現(xiàn)稅制公平、縮小貧富差距。具體地，對擁有兩套住宅的家庭，人均面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按照評估價征收1%-3%的房產(chǎn)稅；家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅。 21世紀(jì)研究院房地產(chǎn)研究中心：《全面征收房產(chǎn)稅 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展——關(guān)于堅決變革房地產(chǎn)制度的建議》。

56、 5. 稅收優(yōu)惠 合理的稅收優(yōu)惠政策能優(yōu)化稅收差異，讓富人多交稅，讓窮人少交稅或不交稅，有助于調(diào)節(jié)收入差距，縮小貧富差距。中國的個人住房房產(chǎn)稅制度，需要制定減免條款。 如對家庭僅有一套自住住房的，免征房產(chǎn)稅；有多套住房的，對家庭人均建筑面積80平方米以下的部分進(jìn)行減免；對農(nóng)村地區(qū)的弱勢群體給予優(yōu)惠，家庭貧困的低收入階層的自住房，實(shí)行稅收減免。購房者購買房屋時已繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)分多次將其已繳納的稅費(fèi)從應(yīng)納房產(chǎn)稅中扣除，避免稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。劉穎，陳彥旭.個人住房征稅制度改革的推進(jìn)與完善——基于稅制設(shè)計視角[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015(1):P175。 將計征點(diǎn)定為家

57、庭人均80平方米，是因?yàn)槲覈F(xiàn)行的首套房信貸優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)是90平方米以下，大部分城市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是144平方米 國家稅務(wù)總局規(guī)定普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)有三項內(nèi)容：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，二是單套建筑面積在120平方米以下，三是實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。目前，大多數(shù)地方普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)都在120平方米的基礎(chǔ)上上浮了20%，即實(shí)際執(zhí)行144平方米的面積標(biāo)準(zhǔn)，其他兩項沒作調(diào)整。由此，面積超過144平方米的住宅，

58、也就是非普通住宅。 。假設(shè)3口之家先后購買了兩套房，90平方米是首套房，144平方米是改善性住房，大約人均80平方米。這個標(biāo)準(zhǔn)已將改善性住宅需求考慮在內(nèi)。大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的國家，都是僅對第一套住宅減免。但就我國現(xiàn)階段的居住水平來看，將計征點(diǎn)定為家庭人均80平方米，則基本相當(dāng)于免除了兩套普通住宅的房產(chǎn)稅，相當(dāng)于從第三套住宅征收房產(chǎn)稅。因此，將超過標(biāo)準(zhǔn)那部分的住宅稱為奢侈性住宅，并征收類似于奢侈稅的個人住房房產(chǎn)稅，是較合理的。 袁一泓.全面征收房產(chǎn)（奢侈）稅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展[J].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，2013（2） （2） 個人住房房產(chǎn)稅征管方案 1. 建立房地產(chǎn)登記制度和信

59、息聯(lián)網(wǎng) 開征個人住房房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)之一，就是要健全房地產(chǎn)信息登記制度，并建立個人住房信息系統(tǒng)。發(fā)達(dá)國家具有健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，高效率的信息管理手段，有效減少了房地產(chǎn)的私下交易，保障了稅收制度的有效性。建議我國盡快出臺房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施細(xì)則，統(tǒng)一房地產(chǎn)登記工作規(guī)程；提高從業(yè)人員的素質(zhì)，建立房地產(chǎn)登記官資格認(rèn)證制度；運(yùn)用有效的管理手段，健全管理機(jī)構(gòu)，及時全面了解個人的房產(chǎn)情況，為征收個人住房房產(chǎn)稅提供可靠的信息保證，實(shí)現(xiàn)全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 2. 建立個人納稅信用等級制度 盡快建立個人納稅信用等級制度，并納入個人征信系統(tǒng)。根據(jù)依法納稅來衡量一個人的信用程度。比如：違反

60、一次稅法規(guī)定就會降低一級信用等級，多次偷稅漏稅會加入黑名單，表明信用很差。首先，盡量提高個人的納稅意識，營造誠信納稅的良好風(fēng)氣，使每個人能夠充分認(rèn)識到少納稅會降低信用等級，多納稅會提高信用等級，而擁有較高的信用等級就能夠順利辦理一些事項，提高社會待遇和社會地位。相反，個人一旦有拖欠稅款的記錄，政府就可以限制其某些方面的行為（如銀行貸款、出入境）或通過加強(qiáng)罰款等措施加大懲戒力度，從而努力提高個人住房房產(chǎn)稅的納稅遵從度，減少偷稅漏稅等行為的發(fā)生。 3. 賦予地方政府自主權(quán) 我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平有較大差異，無法按照全國性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收個人住房房產(chǎn)稅，簡單“一刀切”不利

61、于稅收公平。因此，建議設(shè)置計稅依據(jù)和稅率的浮動區(qū)間，使各地地方政府擁有一定的自主權(quán)，能夠根據(jù)各地不同發(fā)展情況和需要，確定符合實(shí)際的具體稅率水平和稅收減免措施。權(quán)力下放至地方，還應(yīng)該健全公開透明的財政支出體系，建立完備的支出預(yù)算制度，同時建立健全監(jiān)督制約體系，確保開征個人住房房產(chǎn)稅順利有序運(yùn)行。 4. 創(chuàng)新納稅申報方式 堅持以人為本的原則，開征個人住房房產(chǎn)稅需要建立廣泛的民意基礎(chǔ)，方便老百姓辦事。政府應(yīng)加強(qiáng)宣傳，用正確的理念來引導(dǎo)公眾，培養(yǎng)公眾的納稅意識。在廣泛聽取民意的基礎(chǔ)上，公開透明地進(jìn)行個人住房房產(chǎn)稅的立法工作，獲得公眾支持，調(diào)動公眾參與的積極性，建立廣泛的民意基礎(chǔ)。在納稅申報

62、方式上，應(yīng)提供多種方式繳納稅款，如網(wǎng)絡(luò)自助繳納、銀行代繳、自行上門繳納等，給予多樣化的納稅方式，使納稅人獲得較大的便利性，從而提高稅收遵從度，有助于順利開征。 結(jié) 論 開征個人住房房產(chǎn)稅一直是備受社會各界的關(guān)注的熱點(diǎn)之一。今年3月，房地產(chǎn)稅法正式列入人大立法規(guī)劃，立法工作不斷推進(jìn)。 根據(jù)本文的分析，開征個人住房房產(chǎn)稅適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展形勢，能增加地方財政收入、一定程度上能調(diào)控房價、調(diào)節(jié)收入分配等，也具備一定的法理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件和試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，但其開征也存在的一些難點(diǎn)，如納稅人不支持、居民稅負(fù)沉重等。結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，本文提出了個人住房房產(chǎn)稅的稅制設(shè)想

63、和征管方案的建議，希望能為今后的開征提供一些思路。 參考文獻(xiàn) [1] Alm,J. & R.D.Buschman. Foreclosures and local government revenues from the property tax: The case of Georgia school districts[J]. Regional Science and Urban Economics.2014(46).23-25 [2] Turner M.The study of real e

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