關(guān)于貫徹執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》若干規(guī)定

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1、關(guān)于貫徹執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》若干規(guī)定 ????為貫徹執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》(國標GB/T17986-2000，以下簡稱《規(guī)范》)，加強房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，進一步推進我省房產(chǎn)測繪工作規(guī)范化、標準化，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認真貫徹執(zhí)行<房產(chǎn)測量規(guī)范>，加強房產(chǎn)測繪管理的通知》(建住房[2000]166號)的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本規(guī)定 一、凡是在2000年8月1日后竣工的新建房屋的建筑面積測量按《規(guī)范》執(zhí)行；在2000年8月1日以前竣工的，并已領(lǐng)取《商品房預(yù)(銷)售許可證》又進行了預(yù)測的新建房屋，可執(zhí)行原測繪時的測量標準。 二、對《規(guī)范》實施前已測繪認定的房屋建筑面積，無論是辦理

2、產(chǎn)權(quán)初始登記(或總登記)，還是因房屋析產(chǎn)、買賣、交換、繼承、劃撥、合并、裁決等導(dǎo)致其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更，以及對房屋產(chǎn)權(quán)面積有異議要求復(fù)核的，按原則繪標準執(zhí)行。 三、房屋產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份八位數(shù)房產(chǎn)要素代碼注記，在2000年8月1日后進行產(chǎn)權(quán)初始登記和尚未進行總登記的(包括房改房)，以及已取得房產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等按《規(guī)范》執(zhí)行，但房產(chǎn)權(quán)證進行驗換證的，按原規(guī)定執(zhí)行。 四、共有共用面積的內(nèi)容、計算方法、分攤方法，原則上都要按《規(guī)范》第1單元附錄B中B2、B3條款執(zhí)行，并要結(jié)合《規(guī)范》發(fā)布前國家有關(guān)部、委頒發(fā)的房產(chǎn)建筑面積計算規(guī)定(但原計算規(guī)定與《規(guī)范》相抵觸的，以《規(guī)范》為準

3、)，根據(jù)分攤部位的實際使用功能和服務(wù)對象，做到公正、合理。但有以下情況的，按本規(guī)定辦理： 1、為多幢房屋、小區(qū)服務(wù)的設(shè)備用房不作為共有建筑面積； 2、功能區(qū)復(fù)雜的共有建筑面積分攤采用B3.2、3.3規(guī)定分攤； 3、連接商場各層的自動扶梯，作為一個整體，分攤到商場各層； 4、原設(shè)計為整體商場，在銷售時分割成通道和若干鋪位(間數(shù))，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù))按其建筑面積比例分攤； 5、在商住樓中，下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設(shè)計上專為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯(電梯)的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數(shù)比例共同分攤。 6、技術(shù)層原設(shè)計未經(jīng)規(guī)劃部門批準，或批準

4、后又擅自改變層高設(shè)計的，一律不計算建筑面積；已經(jīng)規(guī)劃部門批準同意且層高在2.20米以上(含2.20米)的技術(shù)層，計算建筑面積； 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有 五、房產(chǎn)權(quán)面積的確認： 1、因施工變更而增加建筑面積的部位，未經(jīng)原設(shè)計部門同意和規(guī)劃部門批準，仍按原設(shè)計面積計算和確認房產(chǎn)權(quán)； 對于規(guī)劃設(shè)計規(guī)定陽臺必須封閉外，每戶必須擁有一個開敞式的陽臺，其余陽臺封閉如經(jīng)原設(shè)計部門同意和規(guī)劃部門批準，可計算建筑面積。 2、在舊城改建中作為拆遷戶拆遷安置補償?shù)拿娣e、房改房銷售面積及計算租金的建筑面積，未經(jīng)規(guī)定的單位測定的，均不能作為確認產(chǎn)權(quán)面積的依據(jù)。 3、建筑工程預(yù)算定額的工程量，不能作為確

5、認產(chǎn)權(quán)面積的依據(jù)。 六、房產(chǎn)建筑面積的測量精度要求：《規(guī)范》對房產(chǎn)面積的精度分為三級，根據(jù)本省實際情況，決定分為二個等級中誤差執(zhí)行。 1、對新建商品房(含此前未測的)精度采用第二等級中誤差，計算公式為0.02√S+0.001S。 2、對其它房產(chǎn)精度第三等級中誤差，計算公式為0.04√S+0.003S。 七、房屋面積測算要求 1、房屋建筑面積測繪采用實地量距法測算，量距應(yīng)使用經(jīng)檢定的、能夠達到相應(yīng)精度等級的儀器和工具進行。距離以米為單位。量距結(jié)果進位按四舍五入(下同)，取到0.01米。 2、各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)。面積以平方米為單位，計算過程保留三位小

6、數(shù)，最終結(jié)果保留兩位小數(shù)；共用建筑面積分攤系數(shù)保留六位小數(shù)。 八、關(guān)于自然層和房屋層數(shù)計算 1、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪+0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米(含2.20米)以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 2、技術(shù)層指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。建在自然層內(nèi)的技術(shù)層，不計層數(shù)；建在自然層之間的技術(shù)層，已經(jīng)規(guī)劃部門批準，且可利用空間高度大于或等于2.20米，可計層數(shù)； 3、假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 九、建筑面積計算中幾個問題

7、1、無頂蓋或頂蓋投影面積小于陽臺、挑廊圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一的陽臺、挑廊、不計算建筑面積。 2、陽臺、挑廊頂蓋投影面積與陽臺、挑廊圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影不一致的，按少的投影面積一半計算建筑面積。 3、陽臺的上口水平投影面積小于底板水平投影面積的，按上口外圍水平投影面積一半計算建筑面積。 4、上有陽臺、具有圍護結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作底層有陽臺，按上陽臺水平投影面積一半計算建筑面積。 5、與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半的，按其頂蓋投影面積一半計算建筑面積。 6、底層無柱廊的上蓋設(shè)在三層以上，二層陽臺頂蓋設(shè)在四層以上，類似情

8、況，均視為無上蓋。 7、利用自動扶梯、室內(nèi)樓梯和室外樓梯下部的空間建造的房屋不論層高多少，均不計算建筑面積。 8、層內(nèi)的夾層，當(dāng)夾層層高和下部剩余層高均在2.20米以上(含2.20米)，夾層按其水平投影計算建筑面積；當(dāng)上下其中一部分層高不足2.20米，則夾層不計算建筑面積。 9、利用屋面空間，四周設(shè)置圍護結(jié)構(gòu)的曬臺、露臺等，不計算建筑面積。 《北京市房地產(chǎn)測繪細則》的補充規(guī)定 一、關(guān)于房屋建筑面積計算 （一）房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）

9、的永久性建筑。 （二）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 （三）房屋面積測算精度要求 實地量距的房屋面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計算的結(jié)果： 附圖{圖} 式中：s為房屋面積，(m[2]) （四）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等層高在2.20m以上部位計算建筑面積，但不計入房屋層數(shù)。 （五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間，水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 （六）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通

10、的，伸縮縫計算建筑面積。 （七）躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計入套內(nèi)建筑面積。 （八）陽臺與平臺的區(qū)分問題（見附圖） 1.借助下層房屋屋面的無柱、無頂?shù)氖彝饣顒涌臻g都以平臺處理。 2.凡是懸挑的供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。 (1)借助于下層屋面的為平臺不計算建筑面積； (2)懸挑的為陽臺計算建筑面積； (3)有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積；其余部分按平臺處理； (4)上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理； (5)一層按柱外圍計算建筑面積，二層部分按平臺處理； (6)對于首層或一、二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成

11、的陽臺按平臺處理。 附圖{圖} （九）滾梯按樓梯的處理方式計算建筑面積。 （十）對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。 （十一）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷不計算建筑面積。 （十二）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。 （十三）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。 （十四）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積。 二、關(guān)于圖式方面的問題 （一）關(guān)于房地平面圖的基本線劃 為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實線與細實線醒目好看，將基本線劃由原來的0.20mm改為0.15mm。

12、 （二）關(guān)于界址線 界址線是宗地的權(quán)屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規(guī)定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細實線表示，雖然無墻已定界端點劃有界址點符號，有時仍會分辨不清；又如共有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨，而必須借助草圖。針對這些情況，根據(jù)《北京市地籍圖圖式》（城規(guī)發(fā)[1998]第285號，1998年10月7日發(fā)布）（以下簡稱《圖式》）的規(guī)定，對界址線的劃法做了較大的變動。如凡對有墻的部位均繪實線，并以短齒線的指向表示墻體歸屬，對無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點處繪小圓。這樣規(guī)定，使界址的狀況一目了然（詳見《圖式》）。 在房地平面圖上界址點是否顯示界址點號，

13、目前暫不作具體規(guī)定。 （三）關(guān)于違章房屋、臨建房屋、多產(chǎn)權(quán)房屋和地上權(quán)房屋在圖上如何表示，作了進一步的規(guī)定（詳見《圖式》）。 （四）關(guān)于房產(chǎn)分戶圖內(nèi)小分戶房屋權(quán)屬界線的表示問題： 小分戶房屋權(quán)屬界線，過去共有墻其加粗的方向為從墻中線向內(nèi)加粗，現(xiàn)改為：在共有墻部位以墻中向兩側(cè)加粗，自有墻部位向里側(cè)加粗。 （五）關(guān)于房屋管理平面圖 1.關(guān)于房屋管理平面圖的繪制 《細則》11.8規(guī)定，繪制房屋管理平面圖，“房屋外廓墻及分隔墻均以墻中心數(shù)據(jù)展繪”，經(jīng)實踐證明，分隔墻以墻中心展繪是對的，但外廓墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廓與現(xiàn)狀不符，且凸陽臺與外廓墻之間出現(xiàn)“間隙”。因此外廓墻的展

14、繪仍恢復(fù)以前的繪法：即按外廓墻的實際尺寸展繪。 2.關(guān)于面積注記 《細則》11.10和11.11規(guī)定在一戶型內(nèi)，每個房屋均注記使用面積，陽臺注記建筑面積。由于目前商品房面積計算的方法發(fā)生了變化，對于商品房而言，上述注記可以根據(jù)委托方的實際要求作相應(yīng)的變化：如委托方要求注記每套房屋（即每個戶型）套內(nèi)建筑面積，則可以按委托方要求在管理圖適中位置注記套內(nèi)建筑面積。 3.關(guān)于平臺的注記 《細則》規(guī)定平臺不計算建筑面積，只注記“平臺”兩字。 4.關(guān)于衛(wèi)生間與廁所的表示方法 衛(wèi)生間與廁所原用“衛(wèi)”和"w"表示，現(xiàn)規(guī)定統(tǒng)一用"w"表示（不再使用漢字注記“衛(wèi)”）。 5.在分層圖上，如果上一層的某部位，為下一層的上空，應(yīng)在該部位注記“空間”二字。