《商業(yè)物業(yè)管理》教課程

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1、《商業(yè)物業(yè)管理》教學課程 袁宏 第一部分 大綱說明 一、課程的性質和任務 商業(yè)物業(yè)管理是一門新興的管理學科,是在改革開放后隨著建設有中國特色社會主義的偉大實踐中不斷興起和發(fā)展的,當然在此以前局部地區(qū)的個別部門也有一些嘗試.本課程的教學任務和主要目的是： 1、對于商業(yè)的概念、特點以與商業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理等基本概念和相關的基本理論有一個初步的認識. 2、結合西方相對成熟的商業(yè)物業(yè)管理理論以與我國典型的物業(yè)管理模式,對商業(yè)物業(yè)管理的各個構成部分進行深入的學習和探討. 3、探討我國商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和特征.

2、 4、提高學生在社會科學方面的素養(yǎng),為進一步學習其他專業(yè)課程打下必要的基礎. 二、相關課程 《商業(yè)物業(yè)管理》為《物業(yè)管理財稅基礎》、《物業(yè)設施設備》、《物業(yè)管理實物》等課程提供基本的理論和必要的知識準備. 三、課程教學的基本要求 本課程的教學要求是： 1、了解：商務物業(yè)的分類.商業(yè)場所物業(yè)的分類與特點.會所經營的主要項目. 　　2、掌握： 商務物業(yè)與其特點.寫字樓物業(yè)經營與服務管理.商業(yè)場所物業(yè)的營銷管理.商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理.會所的功能.會所服務規(guī)程與要求. 3、重點掌握：商務物業(yè)管理的特點.寫字樓物業(yè)管理的目標內容與服務要求.購物中心的管理. 以馬克思主義基本原理為指導,

3、以商業(yè)物業(yè)的構成要素和影響因素為線索,從商業(yè)物業(yè)建設與商業(yè)物業(yè)管理的基本理論、商業(yè)物業(yè)管理的硬件與軟件環(huán)境、商業(yè)物業(yè)管理的重要工作等方面；在此基礎上,結合我們社會主義的初級階段理論,為我國的經濟建設提供參考借鑒. 教學建議： 　　1、首先講清商務物業(yè)的類型與特點.然后進一步具體講解各類商務物業(yè)管理,注意它們的共性方面. 　　2、理論聯系實際來講解. 第二部分 各章的教學內容和教學要求 第一章 商業(yè)物業(yè)管理概述 教學目的與要求 通過學習本章,學員要掌握商業(yè)物業(yè)管理的一些基礎知識：掌握劃分商業(yè)物業(yè)的標準、商業(yè)物業(yè)的類型、商業(yè)物業(yè)的特點、商業(yè)物業(yè)管理的模式、商業(yè)物業(yè)管理的內容等,了解物

4、業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價. 第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)的類型 一、劃分商業(yè)物業(yè)的標準 劃分商業(yè)物業(yè),必須符合商業(yè)物業(yè)所具有的屬性,即： 1、 經營性 2、 公眾性 3、 服務性 需要說明的是：必須同時具備以上三種屬性,也可以說,這就是劃分商業(yè)物業(yè)的標準,只具備其中一個或兩個屬性的物業(yè),則不能認為屬于商業(yè)物業(yè). 二、商業(yè)物業(yè)的類型： 根據第三產業(yè)的部門劃分和商業(yè)物業(yè)的三個屬性,商業(yè)物業(yè)可分為： 1、 辦公物業(yè) 2、 酒店物業(yè) 3、 商貿物業(yè) 4、 娛樂休閑物業(yè) 三、商業(yè)物業(yè)的特點： 1、 需要良好的商業(yè)氛圍 2、 追求設施的先進性 3、 有很高的租賃比例 4、 以出租為主

5、的商業(yè)物業(yè)具有價值不能庫存的特點 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)管理的模式 一、自建自管模式 二、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結合的模式 三、委托經營模式 第三節(jié) 商業(yè)物業(yè)管理的內容 一、制定管理計劃 步驟為： 1、 進行調查研究 2、 業(yè)主目標分析 3、 物業(yè)資質分析 4、 形成租金方案和出租策略 5、 提出經營管理預算 二、簽訂物業(yè)管理委托合同,啟動物業(yè)管理工作 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托管理合同,必須明確物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務. 三、制定租金收取辦法： 目的是：盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失. 四、協調與業(yè)主和承租人的關系 1、 協調與業(yè)主的關系 ① 信

6、托伙伴關系 ② 委托和代理的關系 2、 協調與租戶的關系 3、 協調業(yè)主與租戶之間的關系 4、 協調租戶之間的關系 第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價 一、選擇物業(yè)管理企業(yè)的指標 1、 能否令人滿意 2、 專業(yè)服務水平 3、 管理服務收費標準 二、物業(yè)管理工作的評價 第二章 物業(yè)租賃 學習目的與要求 物業(yè)租賃是物業(yè)管理企業(yè)的主要經營業(yè)務之一.在業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)為了某種利益,授權租用者在規(guī)定的期限內占用物業(yè)的權力時,物業(yè)租賃便產生了.本章主要介紹了物業(yè)租賃與其特征、租賃物業(yè)的分類、物業(yè)租賃管理模式、房屋租賃合同的法律特征、房屋租金等問題. 第一節(jié) 物業(yè)租賃概述 一

7、、物業(yè)租賃與其特征 1、物業(yè)租賃的概念 2、房屋租賃的特點 二、租賃物業(yè)的分類 1、 按房屋所有權的性質劃分： 2、 按房屋租賃期限劃分： 3、 按承租人的國籍劃分 三、物業(yè)租賃管理模式 1、 包租轉租模式 2、 出租代理模式 3、 委托管理模式 說明：應掌握三種模式的含義、雙方責任與利弊. 三、房屋租賃登記備案制度 1、 房屋租賃登記備案的一般程序 分為：申請、審查、頒證三步. 2、 房屋租賃的條件 3、 轉租的規(guī)定 第二節(jié) 房屋租賃合同 一、 房屋租賃合同的概念 二、 房屋租賃合同的法律特征〔要求掌握〕 （1） 房屋租賃合同是雙務合同 （2） 房屋

8、租賃合同是有償合同 （3） 房屋租賃合同是諾成合同 （4） 房屋租賃合同是要式合同 （5） 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同 三、 房屋租賃合同基本條款的主要內容〔共十項〕 四、 租賃雙方的權利與義務 1、出租人的權利和義務 2、承租人的權利和義務 第三節(jié) 房屋租金 一、房屋租金的概念與構成 1、房屋租金的概念 2、房屋租金的類型和構成 房屋租金的類型有： （1） 成本租金 （2） 商品租金 （3） 市場租金 二、房屋租金的確定 房屋租金的確定是租賃種的首要問題,也是出租人或出租代理最關心的問題. 具體的租金計算,要經過確定租金基數和租金標準兩個步驟才能完成.

9、1、租金基數的核定 2、租金標準的核定 3、不同的計租方式 （1） 毛租金 （2） 凈租金 （3） 百分比租金 第三章 寫字樓的管理 學習目的與要求 學員通過學習本章,應該了解并認識到：寫字樓的含義、寫字樓的類型、現代寫字樓的特點、寫字樓管理的要求與內容、寫字樓的基本管理、寫字樓的服務與營銷管理、寫字樓的管理模式與組織架構等問題. 第一節(jié) 寫字樓概述 一、寫字樓的含義 寫字樓愿意是指用于辦公的建筑物,或者是由辦公室組成的大樓.作為收益性物業(yè),寫字樓也常常被用來全部出租,以收回投資和取得利潤. 二、寫字樓的類型 從四個不同的角度來劃分 三、現代寫字樓的特點 現代

10、的寫字樓符合現代化的各種要求,它已經具有新的特點： 　　〔1〕現代寫字樓多建于大城市的中心繁華地段 　　〔2〕現代寫字樓有相當規(guī)模的面積,辦公單位集中,人口密度大. 　　〔3〕現代寫字樓有良好的建筑和現代化的設備. 〔4〕現代寫字樓功能齊全,設施配套、形成了獨立的生活和工作系統. 〔5〕時間集中,人員流動性大. 第二節(jié) 寫字樓管理的要求與內容 一、寫字樓管理的要求 （1） 寫字樓管理高起點、高要求 （2） 加強治安防范,特別重視消防管理 （3） 對寫字樓的清潔保養(yǎng)要求特別高 （4） 強化設備管理工作 （5） 完善配套服務,強化服務質量 二、寫字樓管

11、理的內容 1、寫字樓的基本管理 （1） 工程設備管理 （2） 保安管理 （3） 清潔綠化管理 清潔是寫字樓的面孔,設備是寫字樓的心臟,保安是寫字樓的衛(wèi)士. 2、寫字樓的服務管理 (1) 前臺接待服務 (2) 委托代辦服務 (3) 特約專項服務 (4) 綜合配套服務 3、寫字樓的營銷管理 第三節(jié) 寫字樓的基本管理 一、工程設備管理 1、 寫字樓的主要設備 2、 寫字樓設備管理要求 3、 寫字樓的裝修管理 二、安全管理 1、 治安管理的主要任務 2、 治安管理的要求 3、 消防管理的要求 三、清潔綠化管理 1、 寫字樓清潔管理的特點 （1） 對清潔工作

12、要求高 （2） 清潔難度大,專業(yè)化程度高 2、 寫字樓清潔工作的主要任務 （1） 大堂保潔 （2） 洗手間保潔 （3） 玻璃清潔 （4） 地毯保潔 （5） 公共通道保潔 （6） 外墻保潔 3、 綠化管理 綠化工作以適用、經濟、美觀、大方為原則,統籌規(guī)劃,合理布局. 第四節(jié) 寫字樓的服務與營銷管理 一、服務管理 提供優(yōu)質服務是寫字樓管理的基本要求,所以必須加強寫字樓的服務管理. 1、 前臺接待服務 2、 綜合配套服務 3、 委托代辦服務 4、 特約服務 二、寫字樓的營銷管理 寫字樓的經營一般以租賃為主. 1、 營銷推廣 2、 物業(yè)管理費與營銷公約

13、 3、 租賃管理實務 第五節(jié) 寫字樓的管理模式與組織架構 一、目前寫字樓的管理模式 1、 委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理 2、 經營性管理和非經營性管理 3、 社會化分包管理和一家管理 4、 酒店式管理的特征〔共分為10項〕 二、寫字樓的組織架構 寫字樓的管理體制與機構設置具有相對的獨立性. 1、 管理機構設置原則 2、 部門設置的模式 第四章 零售商業(yè)物業(yè)管理 教學目的與要求 零售商業(yè)物業(yè)因其發(fā)展快、管理要求高等特點而成為現代商業(yè)性房地產物業(yè)的一種重要形式.本章主要重點探討零售商業(yè)物業(yè)的建筑特點、物業(yè)的組成結構、商場服務需求與其管理要求等. 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)

14、管理機構構架 一、零售商業(yè) 1、 零售的含義 2、 零售企業(yè) 3、 我國零售商業(yè)的發(fā)展 二、零售商業(yè)物業(yè) 從物業(yè)管理的角度可作四種分類 第二節(jié) 購物中心與其管理 一、購物中心的概念 二、購物中心的建筑特征 1、 商業(yè)空間步行化 2、 商業(yè)空間室內化 3、 公共空間社會化 三、購物中心的本質 購物中心的本質特點在于統一管理和分散經營的管理方式,這是判斷是否是購物中心的標準. 四、購物中心的市場特征與其管理模式 1、購物中心的市場特征 （1） 有計劃聚集的統一性 （2） 采用集中管理和分散經營相結合的先進管理方式 （3） 功能負責多樣,規(guī)模巨大 2、購物中心

15、的管理模式 （1） 開發(fā)商自行管理 （2） 國外的管理機構參與合作管理 （3） 專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理 （4） 主要承租者進行經營同時開展管理 五、 承租客商的選配 1、制定承租政策 2、承租戶在購物中心的位置和分布 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的管理 一、大型購物中心的管理 二、其他零售物業(yè)的管理 1、 大型百貨商店的物業(yè)管理 2、 大型貨倉式商店的物業(yè)管理 第五章 批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理 學習目的與要求 通過學習要求掌握批發(fā)的概念與其特點、批發(fā)在商品流通中的重要作用、批發(fā)商業(yè)企業(yè)的職能、批發(fā)商業(yè)的類型、批發(fā)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)與特點、批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理等內容.

16、 第一節(jié) 批發(fā)概述 一、批發(fā)的概念與其特點 1、 批發(fā) 批發(fā)是指一切將貨物或服務銷售給為了轉賣或者商業(yè)用途而進行購買的人的經營活動. 2、 批發(fā)活動的基本特點 （1） 商品集散的功能 （2） 數量上是巨大的,并在物流、配送中充分發(fā)揮作用. （3） 市場規(guī)模由小變大,逐漸向規(guī)范化方向發(fā)展. （4） 市場功能多樣化. （5） 強大的信息傳輸功能. 二、批發(fā)在商品流通中的重要作用 1、 小型生產商財力有限,無力發(fā)展直接銷售組織,代而依靠批發(fā)商. 2、 銷售與促銷 3、 高效率 4、 購買和編配商品 5、 倉儲服務 三、批發(fā)商業(yè)企業(yè)的職能 1、 集散商品 2、 調節(jié)

17、供求 3、 融通資金 4、 商品加工 5、 傳遞信息 6、 承擔風險 四、批發(fā)商業(yè)的類型 1、 按批發(fā)商的性質不同分類 （1） 獨立批發(fā)商 （2） 制造批發(fā)商 （3） 共同批發(fā)商 （4） 批零兼營批發(fā)商 （5） 連鎖批發(fā)商 2、 按批發(fā)交易經營商品的范圍不同分類 （1） 普通批發(fā)商 （2） 專業(yè)批發(fā)商 （3） ?？仄放l(fā)商 3、 按銷售地區(qū)不同分類 （1） 全國性批發(fā)商 （2） 區(qū)域性批發(fā)商 （3） 地方性批發(fā)商 4、 按所在地的市場特點劃分 （1） 產地批發(fā)商 （2） 銷地批發(fā)商 （3） 集散地批發(fā)商 5、 按經營的商品種類劃分 （1） 農副

18、產品收購市場 （2） 專業(yè)批發(fā)商店 （3） 綜合批發(fā)商點 （4） 小商品批發(fā)商 第二節(jié) 批發(fā)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)與特點 一、批發(fā)商業(yè)的企業(yè)形式 二、批發(fā)流通業(yè)的房地產物業(yè) 1、 批發(fā)商業(yè)用物業(yè)房產的基本構成 （1） 房屋建筑形式 （2） 物業(yè)設備組成 （3） 停車場配套 （4） 其它配套設施 2、 批發(fā)商業(yè)用物業(yè)房產的類型 （1） 從建筑結構上來分 ① 露天敞開型 ② 室內敞開型 ③ 封閉型 ④ 綜合型的物流中心 （2） 從批發(fā)商品的類型劃分 ① 消費品批發(fā)市場 ② 生產資料批發(fā)市場 三、批發(fā)商業(yè)用房產物業(yè)的特點 1、 大型化、室內化和高檔化逐漸成為主流

19、 2、 功能配套日趨完善 3、 交通位置和車場配套要求高 4、 建筑結構與構成充分滿足批發(fā)業(yè)物的基本要求 5、 由自有產權、自我經營、自我管理的物業(yè)形式向所有權、經營權、管理權的分離的現代管理形式轉化. 第三節(jié) 批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理 一、批發(fā)商業(yè)物業(yè)的市場營銷管理 必須在以下五個方面作決策管理： 1、 目標市場決策 2、 產品編配合服務決策 3、 定價決策 4、 促銷決策 5、 銷售地點決策 二、租賃業(yè)務管理 三、固定資產管理 四、批發(fā)市場的信息化管理 表現在： 1、 聯機訂發(fā)貨信息網絡系統 2、 在庫管理、物流管理的低費用系統 3、 建立數據庫,提供具有高附加

20、價值的信息 4、 地域流通VAN 五、批發(fā)商業(yè)物業(yè)的設備管理 1、設備管理的內容 2、設備管理的內容 （1） 做好設備的選購工作 （2） 加強設備使用過程的控制 （3） 建立健全和嚴格執(zhí)行設備管理制度 3、 設備的維護與維修 六、 批發(fā)市場的倉庫管理 1、制定嚴格的管理制度 2、安全保衛(wèi)制度 3、消防制度 七、 批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理的日常工作 1、安全保衛(wèi)工作 2、消防工作 3、公共設備設施管理 4、車輛管理工作 5、環(huán)境管理 6、公共服務管理 第六章 酒店物業(yè)經營管理 學習目的與要求 通過學習要求掌握從酒店物業(yè)業(yè)主的角度,探討如何選擇適合自己實

21、際情況的經營管理方式,以確保物業(yè)投資者能得到期望的回報. 第一節(jié) 酒店概述 一、酒店業(yè)的特點 1、 顧客的流動頻率高 2、 經營管理的綜合性 3、 產品生產與傳遞在空間上的一致性 二、酒店的類型 1、 按酒店的特色和賓客分類 （1） 商務會議酒店 （2） 度假型酒店 （3） 長住型酒店 （4） 汽車酒店 2、 按酒店的建筑規(guī)模分類 （1） 大型酒店 （2） 中型酒店 （3） 小型酒店 3、 按酒店的檔次分類 （1） 高檔酒店 （2） 中檔酒店 （3） 低檔酒店 （4） 星級酒店的標準 4、 按酒店經營管理與產權關系分類 （1） 公司所屬 （2） 合

22、同經營酒店 （3） 特許經營酒店 三、酒店服務的基礎 1、 有形的服務基礎 2、 無形的服務基礎 第二節(jié) 酒店物業(yè)經營管理的模式 一、業(yè)主自己經營管理的模式 業(yè)主公司自己投資興建酒店物業(yè),然后自行組織酒店企業(yè)進行經營管理,不依賴經營管理公司. 二、租賃經營管理模式 業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同,租給經營公司進行管理. 三、委托經營管理模式 是由酒店業(yè)主采用委托經營管理的方式,將酒店經營管理權有限度地委托給受托方,由受托方進行酒店的日常經營管理工作. 四、聯號經營 就是聯號公司授予成員酒店在某特定的地點、特定的期限內按照規(guī)定的方式經營業(yè)務的權限. 第三節(jié) 酒店經

23、營管理合同 一、租賃經營管理合同 二、委托經營管理合同 三、聯號合同 第七章 會所經營管理 學習目的與要求 會所使現代物質文明發(fā)展的產物,也是人們精神文化生活提高的必然要求.通過本章學習要求掌握會所地基本概念、會所的類型、社區(qū)會所的項目、社區(qū)會所的經營策略、社區(qū)會所的宣傳策略、社區(qū)會所的價格策略、社區(qū)會所會員制促銷等問題. 第一節(jié) 會所概述 一、 會所發(fā)展簡史 二、會所的類型 （1） 按會所所處的地理位置劃分 ① 城市會所 ② 鄉(xiāng)村會所 （2） 按經營的經濟目標劃分 ① 以盈利為目的的會所 ② 以完善服務項目為目的的社區(qū)會所 三、社區(qū)會所的項目 1、

24、康體項目 2、休閑項目 3、娛樂項目 第二節(jié) 社區(qū)會所的經營策略 一、經營策略的含義 二、影響經營策略制定的因素 1、機會因素 2、經營目標 3、人的因素 4、 信息 5、 企業(yè)資源 三、社區(qū)會所經營策略的種類 1、生產導向策略 2、市場導向策略 3、顧客導向策略 4、機會導向策略〔環(huán)境導向策略〕 第三節(jié) 社區(qū)會所的宣傳策略 一、社區(qū)會所的宣傳策略 1、社區(qū)會所廣告的運作原則 2、社區(qū)會所廣告的具體策劃 二、社區(qū)會所POP宣傳策略 1、會所內部的POP廣告的主要形式 2、會所外部的POP廣告 三、社區(qū)會所的DM宣傳 第四節(jié) 社區(qū)會所的價格策略

25、 一、社區(qū)會所價格制定的因素 1、行業(yè)競爭的影響 2、市場需求狀況與消費水平的影響 3、市場環(huán)境與市場發(fā)展狀況的影響 二、社區(qū)會所定價的基本方法 1、目標收益定價法 2、目標利潤定價法 3、競爭導向定價法 4、需求導向定價法 5、消費者導向定價法 三、社區(qū)會所定價常用技巧 1、心理定價法 2、折扣、折讓定價法 3、差別定價法 4、 吸脂定價法 5、 短期優(yōu)惠定價法 6、 滲透定價法 第五節(jié) 社區(qū)會所會員制促銷 一、社區(qū)會所會員制對消費者的促銷作用 1、享受低價優(yōu)惠 2、享受優(yōu)質全面服務與特殊服務 3、利用會員卡贈送親朋 二、會員制給社區(qū)會所帶來的利

26、益 1、建立長期穩(wěn)定的消費者來源 2、能培養(yǎng)社區(qū)會所的忠實消費者 3、給社區(qū)會所帶來可觀的會費收入 三、社區(qū)會所會員制促銷方式 1、會所的促銷特點 2、會所會員制對會員入會的要求 3、會所會員制對會員權利與義務的規(guī)定 4、社區(qū)會所會員的開拓與發(fā)展 第八章 會議展覽物業(yè)的管理 學習目的與要求 通過本章學習,應該了解會展業(yè)的發(fā)展,熟悉會展物業(yè)的類型.掌握會議展覽中心物業(yè)管理的內容. 第一節(jié) 會展業(yè)的發(fā)展與會展物業(yè)的類型 一、 國內外會展業(yè)發(fā)展的特點 二、會展物業(yè)的發(fā)展趨勢 三、會展物業(yè)的類型 1、單一展覽功能的會展物業(yè) 2、以酒店為主體的會展物業(yè) 3、綜合性的

27、會展中心 第二節(jié) 會議展覽中心物業(yè)管理的內容 一、會展管理服務的任務 二、會議展覽物業(yè)的管理服務內容 1、展前準備 2、計劃分配 3、標識、導向的制作與布置 4、布展裝修管理 5、貨運車輛管理 6、展物現場巡視與跟蹤服務 7、提供咨詢與其他服務 8、展品管理 第九章 商業(yè)物業(yè)設備管理 學習目的與要求 商業(yè)物業(yè)設備管理是物業(yè)管理的一個重要組成部分,同樣也是物業(yè)管理中比較復雜的內容.通過學習本章內容掌握商業(yè)物業(yè)設備管理的任務、商業(yè)物業(yè)設備的前期管理、物業(yè)設備的運行期管理、后期管理等問題. 第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)設備管理的任務 一、商業(yè)物業(yè)的設備特點 1、投資額大 2、

28、技術先進 3、種類多,數量大 4、維持費用高 5、更新周期短 二、商業(yè)物業(yè)設備發(fā)展的趨勢 1、設備向智能化方面發(fā)展 2、通過局域網提供多種的信息服務 3、對設備的環(huán)保要求越來越高 三、商業(yè)物業(yè)設備管理部門的任務 共七條 第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)設備的前期管理 一、設備選型前的規(guī)劃決策 1、設備設置方案的提出 2、市場調研 3、可行性論證 4、投資方案的呈報 5、投資決策 6、編制計劃 二、物業(yè)設備的選擇 應考慮的要素： 1、適應性 2、安全可靠性 3、 方便性 4、 節(jié)能性 5、 環(huán)保性 6、 經濟性 7、 獨具特色 三、設備經濟評價方法 1、靜

29、態(tài)投資回收期法 2、動態(tài)投資回收期法 3、借款償還期法 4、靜觀值法 四、商業(yè)物業(yè)設備的訂購與驗收 1、成立購置班子 2、深入調研 3、組織或委托進行招、投標 4、簽訂訂貨合同 5、設備驗收 五、物業(yè)設備的安裝與調試 1、設備的安裝 2、設備的調試 3、 最后驗收 第三節(jié) 物業(yè)設備的運行期管理 一、商業(yè)物業(yè)設備的合理利用 1、科學管理 2、全員參加 3、計劃維修為主 二、物業(yè)設備的合理利用 1、保持設備的完好狀態(tài) 2、合理安排設備的工作負荷 3、建立并完善物業(yè)設備使用規(guī)章制度 4、加強對設備操作人員的規(guī)范化管理 合格的操作人員必須做到"四懂四會"

30、 三、物業(yè)設備的維護保養(yǎng) 1、物業(yè)設備的維護保養(yǎng)的基本內容 2、物業(yè)設備的三級維護保養(yǎng) 3、商業(yè)物業(yè)設備的點檢制度 物業(yè)設備的點檢的含義、類別、步驟 四、物業(yè)設備的修理 1、設備的維修方式 2、設備的大修理 五、商業(yè)物業(yè)設備的事故 1、設備事故的分類 〔1〕按事故的性質分 ① 責任事故 ② 質量事故 ③ 自然事故 〔2〕按事故的損失程度分 ① 一般事故 ② 重大事故 ③ 特大事故 六、商業(yè)物業(yè)設備的備件管理 1、備件管理 2、備件分類 〔1〕按備件用途分 ①常用備件 ②易損備件 ③事故備件 ④成套備件 〔1〕按國家標準分 ① 標準件 ②

31、 專門件 ③ 特制件 3、備件存儲 〔1〕備件存儲原則 〔2〕備件存儲定額 〔3〕備件的采購 〔4〕備件的領取 第四節(jié) 物業(yè)設備的后期管理 一、物業(yè)設備的報廢 1、設備報廢的條件〔共五點〕 2、設備報廢的程序 二、物業(yè)設備的更新改造 1、設備的更新改造 〔1〕全面更新改造 〔2〕系統設備更新改造 〔3〕單機設備更新改造 2、更新改造時機的選擇 3、更新改造方案的決策〔考慮四點〕 第十章 商業(yè)物業(yè)安全保衛(wèi)與消防管理 學習目的與要求 搞好治安保衛(wèi)和消防管理是物業(yè)安全使用和社會安定的重要保證,因此成為商業(yè)物業(yè)管理中的一個重要內容.通過學習本章要求掌握治安保衛(wèi)的

32、內容和職責、消防管理、車輛的停放與管理、治安保衛(wèi)中一些緊急事件的處理程序等內容. 第一節(jié) 治安保衛(wèi)的內容和職責 一、商業(yè)物業(yè)管理中治安保衛(wèi)工作的特點 1、商業(yè)物業(yè)管理中治安保衛(wèi)工作的特點 〔1〕綜合性強,管理難度大 〔2〕服務性強 〔3〕法律規(guī)范嚴格,處理個案要小心謹慎 2、商業(yè)物業(yè)治安保衛(wèi)的內容〔共四項〕 3、商業(yè)物業(yè)治安保衛(wèi)的措施 〔1〕制定治安保衛(wèi)責任制 〔2〕制定治安保衛(wèi)管理制度 〔3〕制定處理突發(fā)事件的應變方案 〔4〕加強安全防范的設備建設和管理 〔5〕加強對保安人員的培訓和事故處理演練 二、治安保衛(wèi)部門的崗位職責 1、保安部辦公室職責 2、監(jiān)控班的崗

33、位職責 3、大廈保安班崗位職責 4、門衛(wèi)保安班崗位職責 5、 機動巡邏班崗位職責 三、保安人員的職責權限與處理問題的方法 1、保安人員的職責權限 2、保安人員處理問題的原則 3、保安人員處理問題的一般方法 第二節(jié) 消防管理 一、防火責任制 1、"三級機構、明確職責" 2、三級檢查制度 二、消防規(guī)章制度〔共十點〕 三、建立義務消防隊 四、滅火處理程序 1、火災報警程序 2、接到報警后的處理 3、初火撲救和火勢控制 4、疏散和搶救被困人員 五、各級人員在滅火救災中的職責 第三節(jié) 車輛的停放與管理 一、停車場的類型 1、車庫 2、露天停車場 3、道路臨

34、時停車場 二、停車場的管理規(guī)定 1、停車場內部管理規(guī)定 2、對進入停車場車輛的管理規(guī)定 三、車輛進出的管理程序 1、車輛進入的管理 2、車輛駛出的管理 第四節(jié) 治安保衛(wèi)中一些緊急事件的處理程序 一、常見的治安、刑事案件的處理 1、發(fā)生打架、斗毆 2、發(fā)生盜竊案件的處理 3、發(fā)生兇殺案件的處理 4、遇到犯罪分子搶劫的處理 5、收到物業(yè)內被放置爆炸物品信息時的處理 6、發(fā)生爆炸事件的緊急處理 6、 車輛被盜的處理 二、由設備導致的安全事故的處理 1、電梯困人的處理 2、遇到停電、停水時的處理 3、對瓦斯與易燃氣體泄漏的處理 三、由自然災害引發(fā)的事故處理 1、遇到臺風、潮汛時的處理 2、遇到地震時的處理 16 / 16