土地增值稅法PPT課件(適用于本?？坪统煽甲钥?

單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第八章 土地增值稅法,第八章 土地增值稅法,土地增值稅是對在我國境內(nèi)有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人取得的增值收益征收的一種稅。,一、納稅義務人和征收范圍,土地增值稅的納稅人為有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(簡稱轉讓房地產(chǎn))的單位和個人。,凡是有償轉讓國有土地使用權，地上建筑物及附著物的行為均屬于土地增值稅的征稅范圍。,二、稅率,四級超率累進稅率,級次,增值額與扣除項目金額的比率,稅率（%）,速算扣除系數(shù)（%）,1,不超過50%的部分,30,0,2,超過50%至100%的部分,40,5,3,超過100%至200%的部分,50,15,4,超過200%的部分,60,35,三、計稅依據(jù)的確定,土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是指納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，即：,轉讓房地產(chǎn)的增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入法定,的扣除項目金額,稅法規(guī)定的扣除項目有：,(1)取得土地使用權所支付的金額。,(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。,(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。,(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。,(5)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20的扣除。,(6)舊房及建筑物的評估價格。,四、應納稅額的計算,要正確地計算應納稅額，應在準確地計算增值額的基礎上，根據(jù)增值額占扣除項目金額的比例確定適用稅率，然后分步計算每級應納稅額并將其累加，其結果就是該納稅人當期應納的土地增值稅。其計算公式為：,應納稅額=增值額*適用稅率扣除項目金額*速算扣除系數(shù),五、減免稅,(1)建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20的，予以免稅。,(2)因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。,(3)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自住用房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。,例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為15000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出如下：支付地價款及各種費用1600萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本4400萬元；財務費用中的利息支出為770萬元，但其中有50萬元加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費為830萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除的比例為5%。試計算該公司應納的土地增值稅。,解：(1)取得土地使用權的地價款及有關費用為1600萬元,(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為4400萬元,(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=770-50+(1600+4400)*5,=1020(萬元),(4)允許扣除的轉讓環(huán)節(jié)稅費為830萬元,(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)加計扣除20，,加計扣除額=(1600+4400)*20=1200(萬元),(6)允許扣除的項目金額合計,=1600+4400+1020+830+1200=9050(萬元),(7)增值額=15000-9050=5950(萬元),(8)增值率=5950/9050*100=65.75,(9)應納稅額=5950*40%-9050*5,=1927.5(萬元),位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2009年發(fā)生的相關業(yè)務如下：,（1）按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費160萬元；,（2）寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；,（3）寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；,（4）寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。,（其他相關資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。）,（1）取得土地使用權所支付的金額（4000+160）50%2080（萬元）,（2）應扣除的開發(fā)成本的金額300050%1500（萬元）,（3）應扣除的開發(fā)費用的金額（2080+1500）10%358（萬元）,（4）應扣除的有關稅金65005%（1+7%+3%）+65000.05%360.75（萬元）,（5）扣除項目合計2080+1500+358+360.754298.75（萬元）,增值率（65004298.75）4298.75100%51.20%,應繳納的土地增值稅（65004298.75）40%4298.755%665.56（萬元）,