某大街人防工程商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項(xiàng)目,調(diào)研報(bào)告,一、石家莊宏觀環(huán)境,一、石家莊宏觀環(huán)境,城市綜述：,石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門?，F(xiàn)轄,6,個(gè)區(qū)、,12,個(gè),縣、,5,個(gè)縣級(jí)市和,1,個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積,1.58,萬平方公里，常住人口,939.5,萬，其中市區(qū)面積,455.8,平方公里,人口,231.3,萬。,行政區(qū)劃：,石家莊市轄,6,區(qū),17,縣,(,市,),，即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城,市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、,平山縣、靈壽縣、行唐縣和,1,個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。共有鎮(zhèn),114,個(gè)，鄉(xiāng),108,個(gè)，辦事處,43,個(gè)，行政村,4488,個(gè)，,居委會(huì),449,個(gè)，家委會(huì),195,個(gè)。,城市人口：,截止到,2009,年年末全市常住人口,977.41,萬人，比上年增加,10.93,萬人，其中市區(qū),242.78,萬人，增加,2.06,萬,人。全市人口出生率,14.65,，死亡率,6.25,，自然增長(zhǎng)率,8.4,。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展：,2009,年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上,3000,億元臺(tái)階，達(dá)到,3114.9,億元，同比增長(zhǎng),11.1%,。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值,305.3,億元，增長(zhǎng),0.2%,；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值,1558.5,億元，增長(zhǎng),11.6%,；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值,1251.1,億元，增長(zhǎng),13.0%,。,一、石家莊宏觀環(huán)境,交通狀況：,公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和,1 07,、,207,、,307,、,308,國道以及,2,條省道、,42,條縣道在市域縱橫交錯(cuò)，公路,通車總里程,6379,公里。鐵路運(yùn)輸石家莊是全國鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，,其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。石家莊火車站是全國特等站之一，也是全國三大,貨車編組站之一，主要擔(dān)負(fù)著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運(yùn)行組織工作，,日均發(fā)送旅客列車,1 08,列，日均輸送旅客,5,萬多人，日均到發(fā)貨物列車,230,多列，辦理貨車,1 1 500,輛。,空中航線石家莊民航機(jī)場(chǎng)可起降各種大中型客機(jī)，現(xiàn)已開通,44,條國內(nèi)、國際航線，通達(dá)上海、深圳、大連、香港等國內(nèi),32,個(gè)大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等國外城市和地區(qū)，引進(jìn)國航、東航、南航等,1 2,家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線,運(yùn)營(yíng)。,一、石家莊宏觀環(huán)境,二、石家莊城市規(guī)劃,規(guī)劃原則：,優(yōu)化都市區(qū)布局，落實(shí)城市北跨戰(zhàn)略，強(qiáng)化正定組團(tuán)功能，建設(shè)濱河新區(qū)、承擔(dān)部分省會(huì)功能，統(tǒng)籌產(chǎn),業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局；依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對(duì)中心城區(qū)用地布,局進(jìn)行調(diào)整。,發(fā)展目標(biāo)：,總體規(guī)劃期限為,2010-2020,年，規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個(gè)層次。,市域：包括市區(qū)及,17,縣市，面積,15848,平方公里，市域總?cè)丝谶_(dá)到,1060,萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到,65%,。,都市區(qū)：包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市，面積,2657,平方公里，區(qū)域總?cè)丝?538,萬。,中心城區(qū)：規(guī)劃建成區(qū)，居住人口,300,萬，面積,287,平方公里。,城市道路交通規(guī)劃：,規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路，形成“四橫六縱三環(huán)八射”的道路主骨架系統(tǒng)。,四橫為：和平路、中山路、,裕華路,、,倉安路（槐南路）,等城市東西向主干道。,六縱是：泰華街,-,西焦街,-,友誼大街,，中華大街,-,石崗大街，建設(shè)大街，體育大街，建華大街，談固大街等南北向城市主干道。,三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。,八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。,二、石家莊城市規(guī)劃,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,根據(jù)統(tǒng)計(jì)，,2010,年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為,700800,萬平米，,2009,年石家莊房地產(chǎn)空集體量約為,300400,萬平米，未來三年，如果計(jì)算三年大變樣政策下的舊城改造供應(yīng)量，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將嚴(yán)重供大于求。,僅項(xiàng)目周邊直線距離五公里范圍內(nèi)在售和未售的項(xiàng)目就達(dá),29,個(gè)，其中項(xiàng)目所處商圈在建和在售項(xiàng)目為,8,個(gè)，周邊住宅均價(jià)為,5000,元左右，商鋪銷售均價(jià)在,1,萬元以上,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)概述,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,石家莊商業(yè)布局,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,石家莊商圈特征,歷史發(fā)展沿中山路兩側(cè)分為東西兩個(gè)“版圖”，西部板塊：東購人民商圈、新華集貿(mào)市場(chǎng)、天元名品；東部板塊：北國商圈、博物館商圈、先天下購物廣場(chǎng)等。,2005,年以懷特國際城和保龍倉為代表的商業(yè)群，經(jīng)歷了三年的培育，正逐步成熟為懷特商圈。懷特商圈與原有兩大商圈的區(qū)別在于，它從純零售購物的一個(gè)商圈轉(zhuǎn)化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)商圈。伴隨整個(gè)石家莊市場(chǎng)商圈也走向多元發(fā)展。,綜合社區(qū)商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)商圈的形成，隨著綜合社區(qū)的形成和發(fā)展，所需商業(yè)配套也要求品牌化，社區(qū)型綜合商業(yè)快速發(fā)展，如卓達(dá)明珠商圈、建華商圈等。,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,石家莊商圈分析,東購新百商圈,典型的港口物流商圈。,特征：先入為主，滿足傳統(tǒng)習(xí)慣性消費(fèi)，東購商圈是石家莊最早的商圈，各形態(tài)專業(yè)市場(chǎng)共存，突出優(yōu)勢(shì)、形成差異，各種大型專業(yè)市場(chǎng)托起整個(gè)東購商圈的繁榮，各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)相互彌補(bǔ)、相互促進(jìn)發(fā)展。,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,石家莊商圈分析,北國商圈,綜合行政商務(wù)商圈。,特征：政府行政規(guī)劃職能促進(jìn)其發(fā)展，商圈中心為石家莊市政府，周邊交通便利；商務(wù)特點(diǎn)明顯，商圈存在大量的商務(wù)中心，商務(wù)職能性質(zhì)明顯。,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,石家莊商圈分析,懷特商圈,典型專業(yè)組合商圈。,特征：專業(yè)化市場(chǎng)為主導(dǎo)，各個(gè)業(yè)態(tài)不斷細(xì)化從最終的初級(jí)批發(fā)市場(chǎng)到專業(yè)市場(chǎng)，補(bǔ)充發(fā)展餐飲、娛樂；餐飲是最初的集客手段，首先引進(jìn)品牌商業(yè)，而后以餐飲帶動(dòng)商業(yè)口碑；商圈發(fā)展有統(tǒng)一規(guī)劃和管理，由懷特集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,中心線,廣安商業(yè)街,地理位置,廣安街地下,業(yè)態(tài)規(guī)劃,服裝、餐飲、休閑娛樂,項(xiàng)目體量,3.3,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,在建,租,/,售價(jià)格,銷售均價(jià),2.4,萬元,/,平,公交線路,1,-,10,-,12,-,26,-,28,-,34,-,36,-,41,-,42,-,51,-,55,-,69,-,60,-,116,-,85,-,K1,-,K34,-,5,路,其他,總長(zhǎng)約,1100,米，東西寬約,25,米，總投資,2.7,億元，,19,各出入口，,10,部扶梯,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,石門不夜城,地理位置,省博物館地下,業(yè)態(tài)規(guī)劃,餐飲、休閑娛樂,項(xiàng)目體量,3.3,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,在建,租,/,售價(jià)格,銷售均價(jià),2.6,萬元,/,平,公交線路,1,-,10,-,12,-,26,-,28,-,34,-,36,-,41,-,42,-,51,-,55,-,69,-,60,-,116,-,85,-,K1,-,K34,-,5,路,其他,鋪面凈高,6.8,米，遍布全景的出入口，,8,部電梯，主通道寬,10,米，最窄的通道寬,3,米。,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,聯(lián)邦東方明珠地下商業(yè)街,地理位置,裕華翟營(yíng)大街與塔北路交叉口,業(yè)態(tài)規(guī)劃,餐飲、休閑娛樂,項(xiàng)目體量,5.3,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,開業(yè),租,/,售價(jià)格,未知,公交線路,52,、,66,、,43,路、,33,路、,6,路、,12,路,其他,無,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,民心廣場(chǎng)地下商業(yè),地理位置,裕華路以南、工農(nóng)路以北、維明大街以西、師范街民心河以東,業(yè)態(tài)規(guī)劃,未知,項(xiàng)目體量,4.5,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,在建,租,/,售價(jià)格,未知,公交線路,93,路,其他,無,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,新萬寶商城,地理位置,人民廣場(chǎng)地下,業(yè)態(tài)規(guī)劃,服裝,項(xiàng)目體量,2,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,開業(yè),租,/,售價(jià)格,未知,公交線路,1,-,10,-,12,-,26,-,29,-,34,-,116,-,83,-,85,-,5,路,其他,無,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱,華北眼鏡城,地理位置,火車站廣場(chǎng)地下,業(yè)態(tài)規(guī)劃,眼鏡,項(xiàng)目體量,7,萬,項(xiàng)目現(xiàn)狀,開業(yè),租,/,售價(jià)格,未知,公交線路,31,-,1,-,3,-,6,-,8,-,9,-,11,-,12,-,14,-,15,-,16,-,17,-,20,-,22,-,23,-,24,-,27,-,29,-,30,-,32,-,33,-,34,-,35,-,44,-,45,-,48,-,49,-,50,-,55,-,68,-,76,-,旅游,1,-,62,-,111,-,106,-,107,-,旅游,2,路,-,K32,-,211,-,K1,-,K34,-,K30,-,快,11,-,快,9,-,快,35,路,-,96,其他,無,三、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)及商圈分析,地下商業(yè)項(xiàng)目分析總結(jié),石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)尚不成熟，經(jīng)營(yíng)狀況一般,石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)體量相對(duì)較小,石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況過多的依賴于地上樓盤和周邊項(xiàng)目，對(duì)于整個(gè)城市的消費(fèi)尚未形成影響力,地下商業(yè)的停車問題尤其值得關(guān)注,地下商業(yè)的業(yè)態(tài)定位尚有補(bǔ)充空間,四、國內(nèi)成功地下商業(yè)介紹,項(xiàng)目名稱,規(guī)模體量,業(yè)態(tài)規(guī)劃,北京東方新天地,10,萬平,采用連貫的長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)。東方新天地依托王府井悠久的商業(yè)歷史及極高的知名度，同時(shí)借助東方廣場(chǎng)超大面積辦公區(qū)形成的商務(wù)流，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，成為北京一個(gè)非常重要的高檔商業(yè)中心,大連勝利廣場(chǎng),14,萬平,集百貨、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一身，能充分滿足高、中、低全客層一次購足之需求今為止亞洲最大的地下購物中心。,南京時(shí)尚萊迪購物廣場(chǎng),11,萬平,為南京核心商業(yè)區(qū)，分為地下兩層。日均客流量達(dá),20,萬人次以上設(shè)有精品街、服裝街、鞋街、百貨大廳和美食廣場(chǎng)等五大專業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，并配有商務(wù)中心，金融網(wǎng)點(diǎn)等配套服務(wù)設(shè)施,南寧金湖地下商業(yè)廣場(chǎng),7.1,萬平,包括一個(gè),2,萬平米的服裝城，,4,千平米的家電數(shù)碼港、還有一個(gè)面積達(dá),1,萬平米的大型超市,重慶金源地下不夜城,4.7,萬平,總面積,4.7,萬平米的“扇形”建筑體內(nèi)包括：激情夜總會(huì)、桑拿中心、國際標(biāo)準(zhǔn)健身中心、雙層迪廳、雙層,KTV,、,6694,平米雙層大型超市、,115,間風(fēng)格各異的精品店和,3460,平米雙層小吃城,由國內(nèi)成功地下商業(yè)想到的：,國內(nèi)成功地下商業(yè)體量一般較大，大體量方便地下商業(yè)充分的填充各業(yè)態(tài)商家；,成功的地下商業(yè)業(yè)態(tài)必須要與當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)項(xiàng)目形成差異化；,無論市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位如何，適當(dāng)?shù)牟惋嫼蛫蕵沸蓍e業(yè)態(tài)是必須的業(yè)態(tài)補(bǔ)充；,地下商業(yè)不宜層高過低，否則壓抑感太強(qiáng)烈，不利于消費(fèi)者購物；,便捷的停車、科學(xué)的動(dòng)線設(shè)計(jì)、方便的交通都是影響地下商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。,五、本項(xiàng)目概況及分析,本項(xiàng)目地理位置,本項(xiàng)目,益友百貨,圖批市場(chǎng),本項(xiàng)目基本情況,南北長(zhǎng),900,米,東西寬,24,米,原始層高,7.5,米,預(yù)計(jì)施工時(shí)間,4,個(gè)月,周邊大型商業(yè),益友百貨、圖批市場(chǎng),周邊在售樓盤,中環(huán)國際、百度空間,本項(xiàng)目公交線路,15,、,58,、,68,、,117,本項(xiàng)目周邊情況,本項(xiàng)目周邊只有益友百貨和圖批市場(chǎng)兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，其余為部分商業(yè)銀行和手機(jī)專賣店，