資產評估價值類型及其基礎

,*,單擊此處編輯母版標題樣式,,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,第,5,章,資產評估價值類型及其基礎,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,5.2,價值定義分類,,5.3,資產評估價值基礎,,5.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,,通過本章的學習，學生應當了解和熟悉資產評估,價值定義,、價值定義的,分類,，掌握價值定義分類的,依據,、,市場價值,和,市場價值以外價值,的主要表現形式及其使用范圍，價值定義及其類型在資產評估中的作用，以及如何恰當地選擇和定義評估價值。,,資產評估中的價值類型理論是由資產評估結論的價值定義理論、價值定義內涵與其相對應的條件的關系理論，或稱價值基礎理論，以及價值定義分類理論共同組成。,【,學習目標,】,,,5.1.1,定義評估價值的基本依據,,資產評估中的價值定義指對資產評估,價值內涵、屬性及其合理性指向,的概括和規(guī)范說明。,,資產評估,價值內涵,是資產評估價值定義中最重要的組成部分，是決定一種評估價值區(qū)別于其他評估價值的基本標志。,,資產評估價值屬性,指的是對資產評估價值內涵所蘊涵的,主要特性、特質和特點,的彰顯與概括。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,資產評估價值,合理性,指向是資產評估價值定義中較為特殊的組成部分。它的作用是表明評估結論合理性的具體指向，即,評估結果對誰合理，以及評估結果的具體用途。,,要保證評估結論涵義明確、指向清楚、表述規(guī)范，就需要恰當地選擇定義資產評估價值的依據和標準，從滿足評估披露和滿足評估結論使用人的角度定義資產評估價值。,,反映評估價值合理性的基礎及其指向是定義資產評估結論，或進行資產評估價值定義的基本依據。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,,5.1.2,關于資產評估實踐中定義評估價值的具體依據,,1.,劃分資產（評估）價值類型的目的,,（,1,）為評估人員科學合理的進行資產評估提供指引。,,（,2,）使資產評估使用者能正確理解和恰當使用評估結果（評估結果適用范圍）。,,,2,、分類,,,,,（,1,）按資產評估的估價標準,,形式表述的價值類型,,,重置成本,,,現行市價（變現價值）,,收益現值,,清算價值,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,,①,重置成本,,重置成本概念：是指現時條件下，按功能重置資產并使資產處于在用狀態(tài)所耗費的成本。,,,,,,說明：重置成本與歷史成本的費用構成項目是相同的，只不過是按現有技術條件和價格計算的。,,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,,,,②,現行市價,,現行市價概念：指資產在公開市場上的售賣價格。,,,,,,現行市價的決定因素,,第一，基礎價格：即資產的生產成本價格。,,第二，供求關系：需求大于供給時資產價格會上升，反之則會下降。,,第三，質量因素,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,,,③,收益現值,,概念：根據資產,未來預期獲利能力,的大小，按照“將本求利”的逆向思維,——“,以利求本”，以適當的,折現率或資本化率將未來收益折成現值,。可見收益現值是指為獲得資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。,,說明：收益現值適用的前提條件是資產投入使用并能給投資者帶來預期收益。,,收益現值的決定因素：,收益額；折現率或本金化率；收益期限。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,,,④,清算價格,,,概念：,指在非正常市場上限制拍賣的價格。,,,說明：,,第一，與公允市場區(qū)別：一是買賣雙方地位不平等；二是沒有充足的時間詢價。,,第二，清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價。,,,清算價格的決定因素：,,一是資產的通用性：專用設備的價格一般會低于其市場價格。,,二是清算時間的限制：一般而言，清算時間越長，清算價格會越高。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,,（,2,）從資產評估,,假設的角度,,,繼續(xù)使用價值,,公開市場價值,,清算價值,,市場價值,,,市場價值以外的價值,（,3,）以評估時依據的,,市場條件及被估,,資產的使用狀態(tài),隨著我國的資產評估實踐的深入，很多評估人員嘗試從資產評估依據的假設前提的角度來表述和定義資產的評估價值。例如，繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,當然，也有一些評估人員愿意從引起資產評估的,資產業(yè)務,，即資產評估的,特定目的,，或資產評估結果的具體用途來表述資產的評估價值。具體包括：,抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值,等。,,到了,20,世紀,90,年代后期，評估行業(yè)又出現了以資產評估所依據的條件，以及從資產評估結論合理性指向的角度來表述和定義資產的評估價值的情況。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,5.1.3,不同價值定義依據的特點與評價,,“資產評估的四大估價標準”基本上承襲了現代會計理論中關于資產計量屬性的劃分方法和標準。,,以資產評估假設前提為依據定義評估價值有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件和使用條件，同時也能強化評估人員對評估假設前提條件的運用。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,依據資產評估結果的具體用途來表述資產的評估價值強調了與引起資產評估的資產業(yè)務的對應性，評估結論使用的指向性非常明確。,,以資產評估所依據的條件，以及資產評估結論合理性指向為依據定義評估價值注重資產評估結果適用范圍與資產評估所依據條件的匹配，資產評估結論合理性指向相對明確。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,5.1.4,資產評估中的價值定義推介,,1,）市場價值,,市場價值是,自愿買方,與,自愿賣方,在,評估基準日,進行正常的,市場營銷,之后所達成的,公平交易,中，某項資產應當進行交易的價值,估計數額,，當事人雙方應,各自理性、謹慎行事,，不受任何強迫壓制。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,2,）在用價值,,在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。,,在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，是以該特定資產未來預計可實現的現金流量，以及處置該資產可實現的變現值的折現值表示的。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,3,）投資價值,,投資價值是指資產對于具有明確投資目標和特定投資偏好的特定投資者或某一類投資者所具有的價值，如企業(yè)并購中的被評估企業(yè)對于特定收購方的收購價值。,,資產的投資價值可能正好等于資產的市場價值，也可能高于或低于資產的市場價值。,,資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概念，投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,4,）持續(xù)經營價值,,持續(xù)經營價值是指被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經營方式、管理模式等繼續(xù)經營下去所能實現的預期收益（現金流量）的折現值。,,企業(yè)的持續(xù)經營價值是一個整體的價值概念，是相對于被評估企業(yè)自身既定的經營方向、經營方式、管理模式等所能產生的現金流量和獲利能力的整體價值。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,5,）殘余價值,,殘余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。,,6,）剩余價值,,剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,7,）清算價值（或強制變賣價值）,,清算價值（或強制變賣價值）是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。,,8,）特殊價值,,特殊價值是指按評估對象相對于特定所有者或使用者（或潛在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情況為依據判斷的資產價值估計數額。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,9,）合并價值,,合并價值由兩種或者兩種以上資產相結合而產生的價值增值，即合并后的資產價值要大于原有各項資產價值的簡單加和。,5.1,資產評估的價值定義及其依據,,,資產評估中的價值類型是指資產,評估結果的價值屬性及其表現形式,，是資產評估價值的,質,的規(guī)定性，即,價值內涵,。也可以理解為對,資產作價的標準,。,,,不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征。　　不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，而且在數量上往往也存在較大差異。,,5.2,價值定義分類,,,,問題：資產評估值是否是一個,,,客觀存在的量？,,,,說明：,被評估資產的價值，是客觀存在的一個量，人們對其評估的也是一個量，資產評估就是要通過資產的全面認識來反映其客觀價值，要使資產評估值與其客觀存在的價值相吻合，基本上是不可能的，但資產評估人員應能做到采用各種方法縮小這種差距。,,,,,5.2.1,市場價值（,market value,）,,我們把資產評估中的市場價值定義整理概括如下：資產評估中的,市場價值,是指資產在評估基準日公開市場上正常使用（最佳使用或最優(yōu)可使用條件下）所能實現的交換價值的估計值。,,由于市場價值是一種面對市場參與者的公允價值，具有較為廣泛的合理性指向區(qū)間，雖然它僅僅是一種價值定義，但它同時也代表了一種價值類型，即市場整體認同的資產價值（市場參與者整體認同的價值）。,5.2,價值定義分類,,,市場價值作為評估結果的價值定義，以及表明價值合理性指向的價值類型應當滿足以下基本要求：,,①市場價值所表達的，或承載市場價值的評估對象及其權益是明確的。,,②評估師在整個評估過程中以公開市場（假設）來設定資產評估所依據的市場條件。,,③評估師是以評估對象被正常使用，并能達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。,,④評估師在資產評估過程中所使用的數據均來自于市場。,5.2,價值定義分類,,,5.2.2,市場價值的特點,,1,）市場價值是一種經過嚴格定義的價值,,2,）市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值,,3,）市場價值是評估業(yè)務中使用頻率最高的一種價值定義和類型,,4,）市場價值是整體市場認同的價值，而不是個性化的價值,5.2,價值定義分類,,,5.2.3,市場價值以外的價值（,the value otherthan market value,）,,市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它是一個與狹義及資產評估專有的市場價值概念相對的專有名詞。它并無獨立的定義，而是泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值定義的統(tǒng)稱。,5.2,價值定義分類,,,第八版,《,國際評估準則,》,在論及市場價值以外的價值存在的必要性時，認為市場價值以外的價值的存在是基于以下三種情況，同時也可以分為以下三類：,,第一類指評估主體從資產所有權中獲得的收益。,,第二類指為交換某項資產，特定雙方達成合理的協(xié)議價格。,,第三類指法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價值。,5.2,價值定義分類,,,資產評估所依據的具體條件的不同排列組合就構成了資產評估的價值基礎。,,與資產評估價值類型相對應，資產評估價值基礎主要有兩大類，即市場價值基礎和非市場價值基礎。,5.3,資產評估價值基礎,,,,影響資產評估值的因素（或者說資產評估價值類型的確定需要考慮的因素）：?。?1,）資產評估特定目的　（,2,）影響資產評估價值的內因：評估對象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)?。?3,）影響資產評估價值的外因：市場條件　　以上三大因素的不同排列組合，便構成了不同價值類型的形成基礎,,5.3,資產評估價值基礎,5.3.1,資產評估的市場價值基礎,,,,5.3.2,資產評估中的市場價值以外的價值基礎,,凡是不同時具備或滿足資產評估市場價值基礎條件的其他條件組合，都構成資產評估市場價值以外的價值基礎。,需要強調,,,資產的非市場價值絕對不是資產的黑市價值、非法交易價值,,,或其他什么價值的估計值,,,它也是資產交易中的一種相對公平合理的價值的估計值。,,5.3,資產評估價值基礎,,,評估對象性質的特殊性通常表現在以下幾類資產上：,,,(1),非經營性資產；,,,(2),非競爭性經濟資源；,,,(3),特殊空間位置資產,,,,(4),不可辨認的無形資產等。,,,5.4.1,價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和約束,,價值定義及其類型對資產評估人員的技術指引和約束表現在價值定義及其類型不僅是對評估結果價值屬性與評估條件相互關系規(guī)律的總結和歸納，同時它也要求評估人員應當根據評估條件正確選擇價值定義及其類型。,,5.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,5.4.2,價值類型對客戶及委托方正確使用資產評估報告的指引作用,,從大的方面講，資產評估的市場價值和市場價值以外的價值都是資產公允價值的表現形式，但是兩者公允的市場范圍是有明顯差異的。,,如果評估人員及其評估報告使用人明確了資產評估中市場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍，那么，他們也就能很容易地把握評估結果的適用范圍和使用范圍。,5.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,5.4.3,價值定義及其類型的合理選擇是實現資產評估目的的重要手段,,資產評估目的有一般目的和特定目的之分，資產評估的一般目的是要對各種條件下“交易”中的資產的公允價值做出判斷，以及給出這些資產在各種條件下的公允價值。,,而特定目的是一般目的的具體化，資產評估特定目的的實質是判斷特定條件下或具體條件下資產的公允價值。,5.4,明確劃分資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,