瀏陽市上半年房地產(chǎn)市場分析報告

2012年上半年房地產(chǎn)市場分析報告 2012年上半年，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控保持偏緊的基調(diào)，稅收政策、信貸政策毫不放松，限貸、限購和限價等措施已成為地方政府不可突破的“紅線”。受此影響，一季度全國各城市的房地產(chǎn)市場普遍降溫，成交量均呈大幅下降。二季度，隨著剛性需求的釋放、市場的自我調(diào)節(jié)以及貨幣政策的微調(diào)，一、二線城市樓市成交開始升溫，但調(diào)控大局未變，國內(nèi)樓市發(fā)展已從狂飆突進轉(zhuǎn)入理性、常態(tài)發(fā)展的軌道。 瀏陽雖然地處四線城市，但同樣受調(diào)控政策的影響，一季度，市場銷售明顯下降，成交量較上年同期減少了51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進程不斷加快及中央貨幣政策、信貸政策微調(diào)等利好因素推動，我市樓市逐步呈回暖態(tài)勢，4月份及5月份成交量環(huán)比持續(xù)增長。到目前為止，市場已進入較為健康和理性的正常狀態(tài)。具體情況如下: 一、房地產(chǎn)開發(fā)建設 1、投資規(guī)模分析 1-6月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.08億元，比去年同期的11.84億元增長44.26%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生地方稅收3.96億元（含財政契稅2247.64萬元），比去年同期的2.67億元（含財政契稅8200萬元)增長48.31%，占全市地稅總收入的45.03%。 圖1：瀏陽市2012年1-6月份房地產(chǎn)投資額增長率 2、在建規(guī)模分析 1-6月份，全市共有房地產(chǎn)在建項目45個（含待銷尾盤），其中開發(fā)面積在5萬m2以上的達到27個，在建房屋施工面積303.31萬m2，比去年同期的178.29萬㎡增長70.12%，房屋新開工面積98.94萬m2，比去年同期的60.73萬㎡增長62.92%，房屋竣工面積14.99萬㎡，比去年同期的38.35萬㎡下降60.91%。 表一：在建房屋類別構(gòu)成情況 類 別 施工面積(萬m2) 占總施工面積比例（％） 住 宅 229.04 75.51 辦公用房 2.60 0.86 商業(yè)營業(yè)房 41.59 13.71 其 他 30.08 9.92 合 計 303.31 100 表二：新開工房屋類別構(gòu)成情況 類 別 施工面積(萬m2) 占新開工面積比率（％） 住 宅 66.61 67.32 辦公用房 0.5 0.51 商業(yè)營業(yè)房 20.17 20.39 其 他 11.66 11.78 合 計 98.94 100 二、房地產(chǎn)市場供給 1-6月份經(jīng)審批共準許預售商品房屋面積60.55萬㎡，比去年同期的41.44萬㎡增長46.11%，加上歷年累積72.35萬㎡，全市今年1-6月份商品房市場投放量為132.9萬㎡，減去1-6月份商品房銷售面積38.7萬㎡，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有94.2萬㎡,其中期房面積80.26萬㎡,現(xiàn)房面積13.94萬㎡（其中：住宅13.1萬㎡，占93.97%；商業(yè)營業(yè)用房0.45萬㎡，占3.23%；其他0.39萬㎡，占2.8%），一年以上現(xiàn)房空置1.20萬㎡ 表三：未銷售商品房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)成情況 類 別 面 積（萬㎡） 比 率（％） 期房（未竣工驗收的商品房） 80.26 85.2 現(xiàn)房空置面積 13.94 14.8 其中:待銷房屋（一年以內(nèi)） 10.94 90.12 滯銷房屋（一年以上至三年） 1.18 9.72 積壓房屋（三年以上） 0.02 0.16 三、房地產(chǎn)市場需求 1、商品房銷售分析 1-6月份我局共辦理商品房合同備案登記3538戶，其中住宅2850戶。 房屋備案登記銷售面積38.7m2，比去年同期的48.87萬㎡下降20.81%，其中:期房銷售登記備案面積34.35萬m2，占銷售總面積的88.76%；現(xiàn)房銷售面積4.35萬m2，占銷售總面積的11.24 %，商品房成交金額16.44億元，比去年同期的16.92億元下降2.84%。另據(jù)統(tǒng)計，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進城購房面積19.67萬㎡，占銷售總面積的50.85%，與去年同期的50.56%相比基本持平；城區(qū)人員購房面積15.61萬㎡占銷售總面積的40.34%，比去年同期的37.12%增加1個百分點；外來人員購房面積3.41萬㎡占銷售總面積8.81%，比去年同期的12.32%下降近4個百分點。 表四：商品房供需基本情況（累計） 分類 批準預售面積 （萬㎡） 實際登記銷售（期、現(xiàn)房）（萬㎡） 面積 與上年同 期比（％） 面 積 與上年 同期比 （％） 期房 與上年 同期比 （％） 現(xiàn) 房 與上年 同期比 （％） 商品房 35.74 -13.75 38.7 -20.81 34.35 -15.75 4.35 -46.3 商品房 住 宅 22.46 -37.84 33 -24.64 29.81 -23.16 3.19 -36.32 表五：商品房屋銷售構(gòu)成情況 單位：萬m2 類 別 面 積 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 其他 期 房 34.35 29.81 3.91 0.63 現(xiàn) 房 4.35 3.19 1 0.16 合 計 38.7 33 4.91 0.79 圖2：各區(qū)域商品房銷售情況 單位：萬m2 2、商品房屋套型分析 單套建筑面積90 m2以下的普通商品住宅銷售757套，占銷售總套數(shù)的26.56%，90—144㎡普通商品住宅銷售1671套，占銷售總套數(shù)的58.63%，144㎡以上的非普通商品住宅銷售422套，占銷售總套數(shù)的14.81%。 表六：不同價位不同戶型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（累計） 項 目 套 數(shù)（套） 批準預售 登記銷售 ≤60㎡ 702 299 占 比（%） 16.65 10.49 60-90㎡ 721 459 占 比（%） 17.11 16.11 90-120㎡ 1238 822 占 比（%） 29.37 28.84 120-144㎡ 1339 845 占 比（%） 31.77 29.65 ＞144㎡ 215 425 占 比（%） 5.10 14.91 合 計 4215 2850 項 目 套 數(shù)（套） 批準預售 登記銷售 ≤1500元/㎡ 0 29 占 比（%） 0 1.02 1500--2000元/㎡ 93 57 占 比（%） 2.21 2.00 2000--2500元/㎡ 31 125 占 比（%） 0.74 4.39 2500--3000元/㎡ 993 398 占 比（%） 23.56 13.96 ＞3000元/㎡ 3098 2241 占 比（%） 73.50 78.63 合 計 4215 2850 3、存量房屋交易分析 據(jù)統(tǒng)計， 1-6月份我市城區(qū)共辦理二手房轉(zhuǎn)移登記850宗，比去年同期(1046宗)下降18.74%，成交面積10.47萬㎡，比去年同期（12.08萬㎡）下降13.33%，成交額為2.1億元，比去年同期（1.89億元）增長11.11%。一、二級市場交易比例（38.7萬㎡/10.47萬㎡）為3.7：1.0，一二級市場交易比例呈持續(xù)擴大趨勢，一二級市場發(fā)展不平衡。 四、房地產(chǎn)市場價格分析 據(jù)統(tǒng)計，1到6月份全市商品住房均價達到3456元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計算得出），比上季度末（3373元/m2）環(huán)比增長3.91%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價（銷售總金額/銷售總面積）分別是市中心區(qū)域3696元/㎡、花炮文化城區(qū)域3935元/㎡、集里區(qū)域3370元/㎡、行政中心區(qū)域3503元/㎡、園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2792元/㎡，受高端樓盤不斷進駐及綜合配套設施日益改善等因素推動，園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政中心區(qū)域房價漲幅大于集里和花炮文化城區(qū)域，而受新樓盤進駐減少等因素影響市中心區(qū)域房價有所下降。 圖3：瀏陽市2012年1-6月份各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格 五、房地產(chǎn)市場運行特點 （一）剛需釋放帶動消費，二季度市場逐步回暖 今年一季度，受國家宏觀調(diào)控政策影響，市場觀望情緒濃厚，1到3月共成交12.21萬㎡，同比下降達51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進程不斷加快及中央貨幣政策微調(diào)等利好因素推動，樓市逐步呈回暖態(tài)勢，4月份單月成交7.01萬㎡，5月份單月成交11.47萬㎡，6月份成交8.05萬㎡，環(huán)比一季度均有較大增長。 （二）開發(fā)投資增長強勁，企業(yè)信心持續(xù)提升 今年上半年，為應對步入常態(tài)化的樓市宏觀調(diào)控，我市大部分房企采取了“適當讓利，以量換價”的市場銷售策略，業(yè)績均較樂觀。房企對房地產(chǎn)開發(fā)投資信心依然充足。據(jù)測算表明，今年1-6月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)實現(xiàn)同比正增長，其中4-6月份同比正增長分別高達59.27%、25.39%、30.68%；另外，1-6月份我市在建房屋施工面積、房屋新開工面積也均實現(xiàn)同比正增長,分別為70.12%和62.92%。 (三) 3000元/㎡以上房源需求大幅增加，住房消費進入品質(zhì)取勝時代 我市3000元/㎡以上價位戶型銷量比去年同期增長了16個百分點，而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之間價位戶型銷量卻分別下降了5和11個百分點。這說明，我市市民的住房消費行為已大步走向品質(zhì)時代，消費觀念也發(fā)生了重大改變，由原來的對價格最為敏感，轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ渑涮自O施的完善及產(chǎn)品附加值的重視，這也將導致各樓盤住房品質(zhì)的競爭日趨激烈。 （四）房價環(huán)比增幅穩(wěn)健，市場供需差有所加劇 今年1-6月份，在一批園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤相繼火熱開盤的帶動下，我市商品住房交易均價為3456元/m2，環(huán)比增長3.91%，與寧鄉(xiāng)縣、長沙縣等周邊縣市房價增長水平相比，結(jié)合我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平看，仍處于合理運行區(qū)間。 另據(jù)統(tǒng)計，1-6月份我市商品房市場新增供應總量與銷售總量之比為1.56：1.0（60.55萬㎡:38.7萬㎡）,市場供應力度明顯加大，供需差有所加劇。 六、下階段我市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望 　 隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略思想的實施，以及今年瀏陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，我市“新四路”將相繼竣工等機遇的推動，后階段我市工業(yè)新城和大瑤新城及中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將迎來一個新高潮。而與此同時，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)未變，稅收、信貸、土地等政策毫不放松，瀏陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨來自資金、銷售等多方面的考驗。 （一）從投資、供給看，2012年后階段我市將共有包括金科天湖新城等大盤在內(nèi)的6-8個新樓盤計劃上市，新上市量約為80-100萬㎡，市場構(gòu)成將較長期形成以規(guī)模品牌型和精巧差異型樓盤各取所長、互相競爭的局面，今后企業(yè)的市場細分和定位將變的十分重要。 （二）從市場需求看，今后一定時期內(nèi)，90-120和120-144㎡兩區(qū)間戶型產(chǎn)品仍將繼續(xù)穩(wěn)占市場50%以上的需求份額，分別各占25%左右；而市場主流價位也將穩(wěn)定在3000元/㎡以上檔次，占80%左右。不過，后期隨著工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，工薪收入階層對小面積戶型的需求會有所增加，其所占份額會有所提升。 （三）從產(chǎn)品類型和市場結(jié)構(gòu)看，今年1-6月份我市商業(yè)銷售面積占總銷售面積的14%，比去年同期 (8.0%)增長6個百分點，說明受宏觀調(diào)控政策等因素影響，我市市民的部分投資性需求已轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域。后階段，隨著我市交通區(qū)位優(yōu)勢的不斷提升，以及工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域內(nèi)人流、物流、信息流、資金流的活躍，我市商業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍將迎來較佳機遇期。 隨著國家對節(jié)能、環(huán)保的重視，節(jié)能建筑、綠色建筑將日益占據(jù)主流，成品住房（精裝修住房）也將因其在避免二次裝修資源浪費、提升住宅綜合品質(zhì)、改善人居環(huán)境質(zhì)量方面具有重要作用而占據(jù)更多市場優(yōu)勢。 （四）從房價走勢和政策預期看，受市場剛性需求持續(xù)旺盛、產(chǎn)品供應力度不斷加大、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)日益多元化、政策監(jiān)控措施趨于強化、市民觀望情緒可能繼續(xù)加大等多重因素影響，預計后階段我市房價仍會繼續(xù)保持緩步上揚態(tài)勢，不會驟然發(fā)生急劇變化。 七、房地產(chǎn)市場發(fā)展建議 2012年，是我市經(jīng)濟、社會發(fā)展面臨很大機遇的一年，隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略部署的全面鋪開，長沙市人民路、盼盼路、南橫線等交通干線東延目標的相繼確定，以及我市瀏中文公路、胡耀邦故里、道吾山烈士陵園、長興湖等項目的布局開發(fā)，交通區(qū)位優(yōu)勢將不斷提升，項目布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更趨合理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將迎來一個全新的局面。同時，隨著國內(nèi)大型房企和我市本地企業(yè)將進一步加快進駐和向周邊園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域擴展，我市房地產(chǎn)市場競爭將日益進入白熱化。因此，為正確引導全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，后階段我市須積極采取以下有效舉措予以推進、落實。 （一）優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu) 目前我市可供銷售房源已達91萬平米，在此基礎上，市場應大力發(fā)展低碳、節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保、生態(tài)住宅，依托宜居、精致的 城市優(yōu)勢，把房地產(chǎn)與休閑、度假、旅游結(jié)合，適度發(fā)展多元化地產(chǎn)項目。 （二）、加強監(jiān)測分析，正確引導企業(yè)積極應對和市民消費。 加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，及時公開相關(guān)市場信息，一是正確認識國家各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對我市的影響，準確定位，把握界限。二是引導開發(fā)企業(yè)向中、高端市場挺進，走精品和高端和多元化路線。三是依托“長株潭”后花園的區(qū)域優(yōu)勢，積極向周邊地區(qū)宣傳、推介招商瀏陽宜居地產(chǎn)和生態(tài)旅游，吸引周邊縣老板來瀏投資置業(yè)。四是企業(yè)作為市場主體要采取積極措施應對市場調(diào)整，如努力尋求資金支持、加緊優(yōu)惠促銷、加強經(jīng)營管理等，將下階段樓市調(diào)控對企業(yè)的影響降至最低。 （三）繼續(xù)完善基礎設施配套建設，夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎。要繼續(xù)加快城市新區(qū)和工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域的基礎設施建設步伐，不斷完善交通、商貿(mào)、休閑、教育、醫(yī)療等配套條件，建議加快上述區(qū)域公立醫(yī)院、中小學、公交車、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等公共配套設施的布局和建設，盡快啟動和完善瀏陽河第六大橋、秋收南路、石霜北路等項目建設，促進上述區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時要進一步完善初具城市發(fā)展雛型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如柏加、古港、沿溪等）的基礎設施建設規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)建設提供長遠發(fā)展?jié)摿Α? （四）支持和培育二手房市場發(fā)展。隨著近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會的存量住房資源越來越多，應該給予稅收等優(yōu)惠政策，大力吸引這部分資源進入房屋交易市場，解決部分居民尤其是流動人口如剛就業(yè)的年輕人無足夠?qū)嵙徺I新建商品房等問題。同時，應利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵社會資金發(fā)展合法、正規(guī)的二手房屋中介機構(gòu)，逐步形成規(guī)范、上規(guī)模的二手房屋交易市場。 （五）積極創(chuàng)建融資平臺，緩解企業(yè)融資困難。針對部分企業(yè)面臨的資金短缺問題，建議政府通過適時召開銀企對接座談會、建立房地產(chǎn)行業(yè)互助擔保等方式，解決部分企業(yè)融資需求，促使銀信部門增加授信額度，多渠道、全方位協(xié)助企業(yè)緩解資金困難。同時，要引導商業(yè)銀行堅持因人制宜、有保有壓，根據(jù)市民的住房水平、人口狀況、收入水平等多種因素，實行差別化的信貸政策。對市民首次購房的信貸需求予以大力支持，對改善型住房采取合理信貸投放措施 二0一二年六月三十日 13