7月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

12008 年七月淮南市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、一、宏觀政策回顧本月受奧運(yùn)開幕在即的大環(huán)境影響，市場(chǎng)未見大舉措，房地產(chǎn)政策在此環(huán)境下，維持不變。同時(shí)受困于土地市場(chǎng)拖累，一線城市低價(jià)普遍走低。帶動(dòng)市場(chǎng)陷入萎靡，但由于市場(chǎng)剛性需求仍然繼續(xù)，二線市場(chǎng)仍舊出現(xiàn)供求旺盛的局面。 2008 年，被形容為中國(guó)樓市 “最困難的一年” ，土地交易在某些城市屢屢失敗,商品房成交量銳減,開發(fā)商促銷花樣不斷翻新。而在近期，有關(guān)“救市”的爭(zhēng)論此消彼長(zhǎng)。成為本月最熱鬧的話題。 目前，最危急的深圳，局部房?jī)r(jià)已出現(xiàn)超過 30%的跌幅，是否這種頹勢(shì)會(huì)不會(huì)蔓延至其他城市？但據(jù)權(quán)威人士分析：由于中國(guó)每個(gè)區(qū)域市場(chǎng)都會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)，各地房?jī)r(jià)走勢(shì)存在差異化。前三年，中國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)基本一致，都是呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，實(shí)際上這不太正常.從現(xiàn)在來看，市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的整合期，各區(qū)域市場(chǎng)的區(qū)別、房?jī)r(jià)走勢(shì)的差異，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)要不要“救市”的爭(zhēng)論，專家則認(rèn)為：中國(guó)樓市并沒有到如此危急的狀態(tài)，并不需要刻意救市。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的確面臨一些挑戰(zhàn)。因?yàn)檫^去幾年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展太快，衍生出土地管理、房?jī)r(jià)上漲以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展不同步的問題。但可以看到，中國(guó)政府已經(jīng)在關(guān)注并著手解決這些問題，比如加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)型住宅建設(shè)，更有效地解決中低收入家庭的住房問題?？傮w來說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的形勢(shì)還將保持不錯(cuò)態(tài)勢(shì)。二、經(jīng)典案例華潤(rùn)置地綠色地產(chǎn)啟幕華潤(rùn)置地綠色地產(chǎn)啟幕27 月 19 日，華潤(rùn)置地西堤紅山項(xiàng)目在北京亮相，這是華潤(rùn)置地首個(gè)“綠色地產(chǎn)”實(shí)踐項(xiàng)目，表明公司在綠色生態(tài)住宅的探索和嘗試方面邁出實(shí)質(zhì)性的一步。 實(shí)踐綠色生態(tài)觀實(shí)踐綠色生態(tài)觀 西堤紅山項(xiàng)目位于廣安門外，緊臨北京西二環(huán)，毗鄰金融街和三里河中央政務(wù)區(qū)，規(guī)劃總建筑面積 28 萬平方米，包括住宅、酒店式公寓、會(huì)所、商業(yè)配套、教育配套等。 據(jù)了解，西堤紅山產(chǎn)品類型豐富，戶型涵蓋了從一居室到復(fù)式大宅的多種產(chǎn)品，以 90 平方米兩居，130160 平方米的三居、四居和酒店式公寓為主。 華潤(rùn)置地在幾年前就已經(jīng)著手進(jìn)行“綠色地產(chǎn)”的技術(shù)研發(fā)。據(jù)內(nèi)部工作人員介紹，西堤紅山成為首個(gè)實(shí)踐產(chǎn)品，緣于企業(yè)對(duì)未來行業(yè)走勢(shì)的判斷?！叭A潤(rùn)置地認(rèn)為在倡導(dǎo)生態(tài)文明與對(duì)土地的集約化開發(fā)并存的社會(huì)中，在高密度住宅區(qū)內(nèi)做好綠色生態(tài)住宅是綠色地產(chǎn)的必然方向?！?西堤紅山項(xiàng)目第一次集中應(yīng)用了 50 多項(xiàng)專業(yè)建筑技術(shù)，最終整合形成了熱環(huán)境系統(tǒng)、聲環(huán)境系統(tǒng)、能源系統(tǒng)、綠色建筑材料系統(tǒng)等 8 大生態(tài)系統(tǒng)。體現(xiàn)了華潤(rùn)置地與專業(yè)建筑機(jī)構(gòu)多年來的主要課題成果。 同濟(jì)大學(xué)和清華大學(xué)的專家組認(rèn)為，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了對(duì)生態(tài)技術(shù)的深入運(yùn)用。 “這些技術(shù)都是切實(shí)的，能夠?qū)ι罴?xì)節(jié)產(chǎn)生影響?？蛻艨梢韵硎芙】蹬c舒適的生活方式，又不以資源的消耗為代價(jià)。”華潤(rùn)置地北京公司工作人員介紹。 例如，研究表明，全世界的生活垃圾每年增加約 5%，總體中 60%為有機(jī)物。日本常見的生化垃圾處理站能把生活垃圾中的有機(jī)物消解 95%，殘余物可用于園林施肥。西堤紅山項(xiàng)目已經(jīng)采用了生化垃圾處理技術(shù)，同時(shí)以軟硬件設(shè)施為業(yè)主使用這種處理方式提供便利。 對(duì)“綠色地產(chǎn)”的探索在行業(yè)中已有先行者。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些項(xiàng)目效果雖然不錯(cuò)，3但建造成本 30%40%的激增，使其難以大面積推廣和普及，并且增加了用戶的使用成本。 據(jù)介紹，西堤紅山在技術(shù)運(yùn)用上雖然也產(chǎn)生了成本增加，但幅度遠(yuǎn)小于以上數(shù)字。居住者的生活舒適度得到明顯改善，生活成本有效節(jié)約。“這表示此類綠色產(chǎn)品具有普適性，能夠廣泛推廣。”上述人士評(píng)價(jià)。 品牌價(jià)值新增長(zhǎng)點(diǎn)品牌價(jià)值新增長(zhǎng)點(diǎn) 值得注意的是，西堤紅山是華潤(rùn)置地今年在北京首推的新項(xiàng)目，其正式開盤時(shí)間為 9 月份。 據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人士透露，由于西堤紅山將是西二環(huán)板塊未來少有的大規(guī)模樓盤，擁有優(yōu)質(zhì)的教育配套，以及高品質(zhì)產(chǎn)品匱乏，首期推出的約 300 套物業(yè)已經(jīng)吸引了相當(dāng)關(guān)注，公司預(yù)計(jì)能夠在短時(shí)期內(nèi)完成銷售。 在今年下行的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)中，這無疑是一個(gè)積極信號(hào)?！伴L(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這一項(xiàng)目將承擔(dān)在稀缺地段實(shí)現(xiàn)最大品牌價(jià)值的任務(wù)。將其定位為綠色生態(tài)城，正是為了夯實(shí)其產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價(jià)值。” 華潤(rùn)置地內(nèi)部人士表示。 “新的市場(chǎng)階段，華潤(rùn)也在重新調(diào)整品牌發(fā)展的策略。今年的市場(chǎng)調(diào)整給了華潤(rùn)置地一個(gè)冷靜思考的時(shí)機(jī)，放慢腳步把產(chǎn)品做得更加細(xì)致，令產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格比更為合理，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品附加值的增加?！敝烊A越表示。 華潤(rùn)置地的產(chǎn)品線自 2002 年以來全面鋪開，已經(jīng)形成了包括鳳凰城、翡翠城、橡樹灣在內(nèi)的清晰的產(chǎn)品脈絡(luò)：按照產(chǎn)品系列與規(guī)劃區(qū)分不同住宅類型，將已經(jīng)成功的開發(fā)模式復(fù)制應(yīng)用到同類地塊中去。 如橡樹灣系列項(xiàng)目均為高校附近形成的具有文化特性的社區(qū)，自 2006 年推出以來，形成了巨大的品牌影響力，目前，華潤(rùn)置地在全國(guó)已經(jīng)開發(fā)了 4 個(gè)“橡樹灣”項(xiàng)目。 而此次西堤紅山作為首個(gè)“綠色地產(chǎn)”產(chǎn)品的亮相，似乎也昭示著華潤(rùn)綠色生態(tài)住宅產(chǎn)業(yè)化模式的4正式啟幕。 “項(xiàng)目開發(fā)的初衷是希望發(fā)展成新的產(chǎn)品線，因?yàn)樯鷳B(tài)環(huán)保住宅的開發(fā)是未來的一個(gè)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，我們相信這類產(chǎn)品能夠經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)，因?yàn)樗哂虚L(zhǎng)久的生命力。”華潤(rùn)置地內(nèi)部人士表示。 據(jù)悉，就在西堤紅山項(xiàng)目?jī)?nèi)，一座“生態(tài)體驗(yàn)館”正在構(gòu)想和醞釀之中。它被稱為“生長(zhǎng)的空間”，將作為華潤(rùn)置地生態(tài)住宅理念和技術(shù)研究成果的展示窗口，與公眾進(jìn)行交流、互動(dòng)。三三、七月份淮南市場(chǎng)貨量市場(chǎng)供應(yīng)情況：截止至7月份底，在銷售項(xiàng)目總數(shù): 76個(gè)，入網(wǎng)售總面積: 793.4萬（較上月增長(zhǎng)4.69萬） 總幢數(shù): 996幢（較上月增長(zhǎng)16幢）總推貨量: 42112套（增長(zhǎng)率1.27%）可銷售總套數(shù): 7402套（較上月減少136套） 可售面積: 77.17萬（較上月減少3.04萬，降低3.79%）淮南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。住宅部分住宅部分去年淮南市的住宅成交價(jià)格來看，1 月份的成交價(jià)格均價(jià)為2608.04 元/，2 月份成交均價(jià)為 2796.75 元/，三月成交均價(jià)為2795.78 元/，四月成交均價(jià)為 2787.45 元/，五月成交均價(jià)為 2933元/，五月由于開盤項(xiàng)目較多，造成均價(jià)上漲。六月分市場(chǎng)價(jià)格突破3000 元/。七月份有緩步下跌，均價(jià) 2820 元/。5均價(jià)（元/）24002500260027002800290030003100月月月月月月月6銷銷售面售面積積構(gòu)成構(gòu)成成交套數(shù)成交面積()面積比率70以下22410751.77508.05%70-9034328355.047021.22%90-11039438542.934028.84%110-13024129007.849021.71%130-15012717540.067013.13%150-180172767.97602.07%180以上306655.96104.98%成交均價(jià)構(gòu)成成交均價(jià)構(gòu)成成交套數(shù)成交面積()面積比率1500 元以下111452.171.09%1500-2500 元16519452.323014.56%2500-4500 元1099106424.341079.65%4500-6500 元845341.604.00%6500-8500 元4170.34500.13%8500 元以上四、四、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析爭(zhēng)個(gè)案分析（一）（一）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推案情況1、在售的大型住宅個(gè)案共 16 個(gè)：（1）田區(qū)的山水居、優(yōu)山美地青年守則、陽光國(guó)際城、金豪陽光花園、7上東錦城、金茂陽光花園、金徽華庭、惠利花園城、奧林盛世名城、盛世名門、云景華城、金大陸財(cái)富中心、銀鷺萬樹城、新時(shí)代廣場(chǎng)、鑫誠(chéng)花園、龍湖路 1 號(hào)；（2）八公山區(qū)的錦銹康城。2、本月無新盤推出。3、處于正常銷售期的個(gè)案 18 個(gè)：（1）田區(qū)的山水居、陽光國(guó)際城、上東錦城、金茂陽光花園、金徽華庭、金豪陽光花園、惠利花園城、奧林盛世名城、鑫誠(chéng)花園、盛世名門、云景華城、金大陸財(cái)富中心、新時(shí)代廣場(chǎng)、銀鷺萬樹城、領(lǐng)城、春曉名城、民生淮河新城、龍湖路 1 號(hào)；（2）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品類型個(gè)案產(chǎn)品類型主力產(chǎn)品山水居多層、別墅多層公園 2010多層多層領(lǐng)城多層、小高層多層優(yōu)山美地多層、小高層、高層多層陽光國(guó)際城多層、小高層、高層小高層上東錦城小高層、高層高層新時(shí)代廣場(chǎng)高層高層陽光 365高層高層新光花園小高層、高層高層奧林盛世名城多層、高層高層金豪陽光花園多層、小高層多層盛世名門高層、小高層小高層銀鷺萬樹城多層、小高層、別墅多層金大陸財(cái)富中心高層高層8龍湖匯景豪庭高層高層惠利花園城多層、小高層多層金茂國(guó)際花園多層多層翰林雅居小高層小高層鑫誠(chéng)花園高層高層頤園世家高層高層藍(lán)堡國(guó)際公館多層、高層高層云景華城多層、小高層、高層小高層北京名都商業(yè)、高層高層雙子星座高層高層民生淮河新城多層、小高層、花園洋房多層龍湖路一號(hào)商業(yè)、高層高層斯瑞明珠城多層、小高層、高層小高層巴黎春天多層、小高層、高層高層現(xiàn)代花園多層多層荷苑小區(qū)多層多層紫金華庭多層多層錦銹康城多層多層洞山九龍灣多層多層金徽華庭高層、多層高層大型社區(qū)的產(chǎn)品類型齊全，每個(gè)社區(qū)都會(huì)有高層、小高層、多層，但是主力產(chǎn)品都是帶電梯的高層、小高層為主。西部板塊的八公山區(qū)和北部板塊的潘集區(qū)的項(xiàng)目都是以多層為主。（3）面積分析個(gè)案規(guī)劃面積（）主力面積（）山水居859-2289699-102/137優(yōu)山美地896-130896陽光國(guó)際城90-148116-121上東錦城30-2251309大型社區(qū)戶型面積齊全，其中田區(qū)的“上東錦城”項(xiàng)目還設(shè)有小面新時(shí)代廣場(chǎng)93-13193新光花園115-139115、139陽光 3659853-1361213463/136奧林盛世名城79-141120金豪陽光花園9325-1425112511盛世名門77-139131-133銀鷺萬樹城80.64-200110-120金大陸財(cái)富中心公寓 40-90住宅 107-142公寓 48/59住宅 107/132/142龍湖匯景豪庭88-223115惠利花園城93-127（260）95-120金茂國(guó)際花園96-200133/118翰林雅居1165-1511313713/145鑫誠(chéng)花園1054-1591372頤園世家100-140130藍(lán)堡國(guó)際公館70-140110北京名都/云景華城86-14594雙子星座5689-11637/斯瑞明珠城80-2208119/119巴黎春天80-12980/120領(lǐng)城118-148128春曉名城88-13090現(xiàn)代花園8485-1588110748荷苑小區(qū)90-10898紫金華庭80-13090-110錦銹康城80-130110洞山九龍灣80-128110金徽華庭80-1409610積的單身公寓，但主力面積仍以 130-150 平方米的三戶二廳為主。（4）價(jià)格分析個(gè)案主力總價(jià)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)銷售率銷售階段備注優(yōu)山美地23/243300無99%二期現(xiàn)剩余房源價(jià)格陽光國(guó)際城30/31無無無無無上東錦城304850無53%二期新時(shí)代廣場(chǎng)26.9無無無無無新光花園32-393000無98%一期陽光 365353000800098%/100%一期奧林盛世名城322960無80%二期金豪陽光花園352800無80%一期盛世名門353100無二期銀鷺萬樹城333200無99%二期金大陸財(cái)富中心公寓19-23住宅32/424000無合肥百大進(jìn)駐99%一期龍湖匯景豪庭323000無100%三期惠利花園城353200無80%四期鑫誠(chéng)花園4537002300090%一期現(xiàn)購(gòu)房均贈(zèng)海南雙人游北京名都/無無10 月開盤現(xiàn)辦會(huì)員金茂陽光花園33/352600無95%一期已售完、二期還末動(dòng)工翰林雅居32/42-全部銷售完頤園世家353500已售完四期已售11完暫無 5 期藍(lán)堡國(guó)際公館32末定住宅已銷售完云景華城(優(yōu)士閣)333200共 4 層，1 層 8680元/平米2-4 層3500 元/平米一期還有一棟沒賣，二期 9 月份開盤雙子星座303400-350085%一期還有2 棟，約40-50 套末售商鋪已被安徽商之都租去春曉名城20尾盤銷售2400無二期現(xiàn)接受預(yù)定領(lǐng)城353500末定一期目前已基本售完、有兩棟暫末開盤 8 月份開盤12淮河新城332890無90%目前銷售C 組團(tuán) 9-10 月份銷售 D 組團(tuán)斯瑞明珠城352900已售完目前銷售四期巴黎春天253000無目前售三期已基本售完、四期、五期開盤時(shí)間末定錦銹康城20-25朝陽帝堡303200無80%一期在售、二期末定洞山九龍灣262680無99%目前售二期尾盤、三期 8 月份開盤金徽華庭323400末定一期 2 棟已售完、2 期開盤13時(shí)間末定五、七月份市五、七月份市場(chǎng)場(chǎng)分析分析從市場(chǎng)上價(jià)格的分布上看：七月份市場(chǎng)的整體價(jià)格較上月價(jià)格有緩步下跌，市中心地區(qū)的價(jià)格恒溫不變，目前主要集中在 3200 元/平方米左右的價(jià)格水平。5 月新盤項(xiàng)目朝陽帝堡與北城區(qū)超大社區(qū)淮河新城均以均價(jià)下調(diào)避暑，銷售均價(jià)分別下調(diào)到 3200 元/平方、2890 元/平方，下調(diào)幅度 10100 元/平方；鑫誠(chéng)花園則以購(gòu)房均贈(zèng)海南雙人游保持原有價(jià)格 3700 元/平方；領(lǐng)城以異型框架結(jié)構(gòu)打造品質(zhì)社區(qū)， “水上向前沖”活動(dòng)加上商貿(mào)的舞臺(tái)推廣、逐步放量，均價(jià)由上月 3000 元/平方升至 3500 元/平方。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)播報(bào)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)播報(bào)（7 7 月刊第七期）月刊第七期）目目錄錄一、7 月份市場(chǎng)綜述 .2二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點(diǎn)播報(bào) .21.1 惠州：“你好，惠州”萬科正式亮相惠州.21.2 大亞灣：中海殼牌引來行業(yè)巨頭，萬科正式宣布開發(fā)大亞灣海島.31.3 大亞灣：大量深圳高端置業(yè)客戶流向大亞灣 .41.4 大亞灣：欲建“現(xiàn)代濱海商都”. . . . . . . . . 5三、土地市場(chǎng) .6141大亞灣區(qū)域 7 月土地轉(zhuǎn)讓情況.四、一手房市場(chǎng) .617 月重點(diǎn)在售樓盤供銷數(shù)量. 727 月重點(diǎn)將售樓盤基本情況及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn). 7五、客戶分析 .10六、下月市場(chǎng)展望 .1115一、大亞灣一、大亞灣 7 7 月市場(chǎng)綜述月市場(chǎng)綜述綜觀整個(gè) 7 月份，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較之前幾月有所下跌。一級(jí)土地市場(chǎng)只有 6 月份一副用地在掛牌轉(zhuǎn)讓，在 6 月并未成交，掛牌起始價(jià)均在 750 元/平米。土地市場(chǎng)面臨新的調(diào)整，開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。二級(jí)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，無明顯變化，重點(diǎn)樓盤均有走量。價(jià)格波動(dòng)性不大，保持平穩(wěn)，部分樓盤采取低折扣和特價(jià)房及各類活動(dòng)來刺激市場(chǎng)，取得了一定的效果并引起深圳客戶的關(guān)注。同時(shí)受市場(chǎng)存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市，下半年會(huì)有較大的新推樓盤入市，整個(gè)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點(diǎn)播報(bào)二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點(diǎn)播報(bào)1.1 惠州:“你好，惠州”萬科正式亮相惠州2008 年 7 月 25 日，對(duì)惠州樓市而言，是個(gè)大事件的日子。今日 18 點(diǎn)整，萬科惠州新品發(fā)布會(huì)暨萬客會(huì)啟動(dòng)儀式在美麗的西湖之畔康帝國(guó)際酒店隆重召開，這也標(biāo)志著萬科新項(xiàng)目萬科金域華庭正式亮相惠州。16 出席本次儀式的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓有萬科深圳區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理肖楠、深圳總經(jīng)理蔣春陽、以及萬科惠州總經(jīng)理?xiàng)罱蛳娴?，來自鳳凰衛(wèi)視的著名主持人陳曉楠主持了本場(chǎng)儀式。在康帝酒店中國(guó)廳超大的會(huì)議的現(xiàn)場(chǎng)，坐滿了來自惠州地產(chǎn)界及政要人士，還有許多萬客會(huì)的成員客戶，現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸，熱鬧非凡，持續(xù)一個(gè)多小時(shí)的發(fā)布會(huì)也給到場(chǎng)的觀眾帶來了全新的視覺大餐。 發(fā)布會(huì)上，萬科以一幕精彩絕倫的沙畫藝術(shù)帶來了萬科對(duì)惠州的第一聲候：“你好，惠州”。萬科深圳區(qū)域常務(wù)副總肖楠、萬科總工程師蔣春陽、萬科楊津湘等人分別從萬科的發(fā)展歷程、萬科的建筑、萬客會(huì)等三個(gè)方面全方位展示了萬科立體的形象和地位，也進(jìn)一步現(xiàn)露出萬科進(jìn)駐惠州的信心和實(shí)力。 最后，在現(xiàn)場(chǎng)無數(shù)支熒光筆的點(diǎn)耀下，萬科與現(xiàn)場(chǎng)的觀眾一起進(jìn)行了萬客會(huì)的啟動(dòng)環(huán)節(jié)，也宣布了萬科正式進(jìn)駐惠州這塊山水宜人之城，并將在惠州掀起一陣萬科熱。萬科惠州項(xiàng)目總占地 15 萬多平米，一期占地約 56000 平米，一期為 15 層小高層產(chǎn)品，居家型 85-180 的二-四房，萬科這回選中惠州是看好了惠州江北區(qū)的發(fā)展前景，整個(gè)江北區(qū)做為惠州 CBD 的區(qū)域，前景不可限量，而且萬科的地塊規(guī)劃屬于江北的住宅中心區(qū)，未來的升值潛力是可預(yù)見的。1.2 中海殼牌引來行業(yè)巨頭，萬科正式宣布開發(fā)大亞灣海島中海殼牌項(xiàng)目落戶大亞灣畔，攪熱了整個(gè)大亞灣海域。深圳萬科房地產(chǎn)公司看中了距大項(xiàng)目不遠(yuǎn)的風(fēng)景優(yōu)美的大辣甲海島，正協(xié)商買下其 40 年的租賃權(quán)，擬投資 10 億元進(jìn)行旅游開發(fā)。目前大辣甲島項(xiàng)目已進(jìn)入最后審批階段。 下半年可建成高標(biāo)準(zhǔn)酒店下半年可建成高標(biāo)準(zhǔn)酒店 如不出意外，這應(yīng)是深圳企業(yè)在惠州買下的第二個(gè)海島。1998 年，幾位深圳人曾花 650 萬買下地處惠東巽寮灣的三角洲島，開創(chuàng)了全國(guó)之先河。 惠州市有大小海島 140 個(gè)，其中 136 個(gè)是無居民海島。這些海島大都集中在大亞灣海域。大大小小的島嶼如散落的珍珠，美不勝收。大辣甲島就是大亞灣第二大島，距離澳頭港和中海殼牌項(xiàng)目都僅有十海里左右，原稱大六甲，取六島相合之意，此處過往漁民多操潮汕話，因潮汕話中的“六”念成“辣”，于是習(xí)稱為辣甲島。 大辣甲島面積達(dá) 2.64 平方公里，擁有多處天然沙灘浴場(chǎng)和許多珍稀海洋植物，是一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的生態(tài)島。目前，深萬科已對(duì)海島進(jìn)行了全面勘探和規(guī)劃，擬分批分步驟對(duì)海島進(jìn)行全面開發(fā)。計(jì)劃總投資10 億元，分 5 年推進(jìn)。首期投資 2 億元，將建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店及相關(guān)旅游設(shè)施，首期工程預(yù)計(jì)今年下半年就可建成。 沖著中海殼牌項(xiàng)目而來沖著中海殼牌項(xiàng)目而來 大辣甲島曾是軍隊(duì)駐防要地，后來成了惠陽漁業(yè)局下屬的咸魚收購(gòu)、加工基地。1998 年，惠陽、大亞灣旅游部門開始把大辣甲島作為旅游點(diǎn)正式向游客開放。大辣甲島也隨之多次易手，由于其投入不足，旅游設(shè)施簡(jiǎn)陋，一直慘淡經(jīng)營(yíng)。大亞灣旅游局一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次深萬科入主大辣甲島，預(yù)示著大辣甲島發(fā)展的春天真正到來了。17隨著中海殼牌項(xiàng)目的落戶，其周邊的旅游業(yè)持續(xù)升溫。深萬科剛好在這個(gè)時(shí)候挾巨資切入大辣甲島，實(shí)是明智之舉。今年年底前，中海殼牌項(xiàng)目正式投產(chǎn)。而深萬科在島上投資的高檔酒店也可能隨之建成。從這點(diǎn)上說，深萬科就是沖著中海殼牌項(xiàng)目而來。 他分析說，深萬科對(duì)大辣甲島的經(jīng)營(yíng)模式，有可能與惠東三角洲島相類似，旅游度假和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，推行會(huì)員制，走高檔路線。 1.3 大亞灣：大量深圳高端置業(yè)客戶流向大亞灣進(jìn)入 5、6 月份以來，由于一些開發(fā)商主動(dòng)采取了加強(qiáng)服務(wù)與調(diào)整價(jià)格等營(yíng)銷措施，加上一批知名品牌開發(fā)商開發(fā)的高品質(zhì)別墅、洋房的入市，市場(chǎng)人氣明顯加強(qiáng)，大量深圳的高端置業(yè)客戶重新回到大亞灣。位于大亞灣大道與龍海二路交匯處，由深圳東部集團(tuán)開發(fā)的“太陽灣 ”項(xiàng)目，自臨時(shí)接待中心開放接受咨詢 以來每天都有數(shù)十批來自深圳及周邊地區(qū)的客戶到現(xiàn)場(chǎng)或電話咨詢 ，一片熱鬧非凡的景象；而上周末，珠江東岸看樓團(tuán)整整坐滿了三輛大巴，重現(xiàn)了去年樓市高潮時(shí)的情景。由于藍(lán)色濱海特色、城市價(jià)值、大品牌、高品質(zhì)等諸多因素的吸引，大量深圳置業(yè)者斷然走向大亞灣。雙雙城城融融合合推推動(dòng)動(dòng)投投資資與與居居住住雙雙雙雙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移大亞灣位于惠州市南部，西接深圳龍崗 ，陸路距香港 60 公里 ，海路 47 海里 ，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，并建有國(guó)家一類對(duì)外開放口岸惠州港。開發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機(jī)場(chǎng)36 公里 ，深圳機(jī)場(chǎng) 70 公里 ；京九鐵路支線 惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車；深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過，新建成的惠澳疏港大道可與深汕高速、惠鹽高速、廣汕高速、廣惠高速、惠河高速連通，澳深沿海高速公路到深圳沙頭角只有 20 多公里。大亞灣良好的投資環(huán)境，吸引了來自荷蘭、美國(guó)、英國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)等20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商巨額投資，其中有世界500 強(qiáng)企業(yè) 12 家，投資額達(dá) 43 億美元的中海殼牌南海石化項(xiàng)目及基建投資額達(dá)193 億元人民幣的 1200 萬噸中國(guó)海油惠州煉油項(xiàng)目的先后建成及投產(chǎn)，將使大亞灣形成經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石化工業(yè)區(qū)。作為大亞灣發(fā)展物流業(yè)主要依托的惠州港，全面開發(fā)可建成年吞吐能力超億噸的大型深水避風(fēng)良港，目前已建成大小泊位 28 個(gè)，年吞吐能力2600 萬噸，是京九鐵路南端最便捷的出海口。隨著香港“和記黃埔 ”正式加盟惠州港的開發(fā)和建設(shè)以及歐德油儲(chǔ)、中外運(yùn)國(guó)際物流、荷蘭孚寶、中信物流、中鐵公司等一批規(guī)模較大的物流企業(yè)相繼落戶，在大亞灣中轉(zhuǎn)的貨物日益增多，大亞灣具備了成為華南地區(qū)重要物流中心的能力和條件。18另外，在深圳產(chǎn)業(yè)大調(diào)整的進(jìn)程中，1000 億的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有一半落戶到大亞灣及周邊，經(jīng)濟(jì)上的融合勢(shì)必帶動(dòng)大量深圳企業(yè)主居住地的轉(zhuǎn)移，移居大亞灣將成為大量深圳企業(yè)主理性的選擇?！吧罨钪浅?”吸吸引引深深圳圳置置業(yè)業(yè)者者在大亞灣 “五區(qū)一岸線 ”的總體規(guī)劃中，北接惠陽、西鄰深圳的大亞灣西區(qū)，周邊群山環(huán)抱，中間數(shù)十平方公里一馬平川，被定位為大亞灣的“CLD”，目前擁有 “熊貓國(guó)際 ”、“德洲城 ”、等大批樓盤，特別是隨著“珠江 東岸 ”和深圳東部集團(tuán)開發(fā)的 “太陽灣 ”等高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)，一座迷人的生活之城已基本成型。在政府的規(guī)劃當(dāng)中，大亞灣西區(qū)確立了工業(yè)與商住并重的發(fā)展思路，除滿足本片區(qū) 工業(yè)與生活配套的用地需求外，還充分考慮了龍崗 大工業(yè)區(qū)的配套及產(chǎn)業(yè) “移民 ”要求，規(guī)劃了包括南北兩個(gè)生活組團(tuán)和中間的工業(yè)組團(tuán)。當(dāng)前， “CLD”的基礎(chǔ)建設(shè)正飛速發(fā)展，在交通上市政道路與深圳的完全對(duì)接指日可待。隨著大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，將促進(jìn)兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)輻射，由此成為一個(gè)區(qū)域新城市中心，將吸引大量坑梓、 坪山 等地的原住市民遷移。樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)才才是是當(dāng)當(dāng)前前吸吸引引深深圳圳人人的的關(guān)關(guān)鍵鍵與一年前樓市非理性高漲時(shí)不同，除了城市的未來發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及交通體系完善等諸多因素，在深圳本地尚有大量 房源 積壓、銷售緩慢的情況下，吸引深圳人置業(yè)大亞灣的最強(qiáng)勁和關(guān)鍵的因素是超凡品質(zhì)，比如產(chǎn)品的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)秀合理性、品牌發(fā)展商的影響力等等。在大亞灣， “熊貓國(guó)際 ”、“德洲城 ”、 “中天彩虹城 ”、“珠江 東岸 ”等一批已受到市場(chǎng)熱情追捧，深受深惠兩地置業(yè)者青睞的項(xiàng)目均是四十萬平方米 以上規(guī)模，出自當(dāng)?shù)厣踔潦侨珖?guó)知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的代表作品，品質(zhì)上乘是它們最顯目的共性。在大亞灣大道與龍海二路的交匯處，由深圳東部集團(tuán)開發(fā)的“太陽灣 ”項(xiàng)目也因超凡的品質(zhì)自接受咨詢以來，受到了大批深圳高端置業(yè)者的關(guān)注。深圳市東部開發(fā)（集團(tuán)）有限公司是集工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、施工、酒店等為一體的大型綜合開發(fā)企業(yè)，曾成功開發(fā)了瑞河耶納、悠然天地、英郡年華、翰嶺院等一批在深圳極具代表性的高品質(zhì)樓盤。據(jù)公司負(fù)責(zé)人介紹，總占地16萬多平方米，總建面達(dá)到43 萬平方米的 “太陽灣 ”項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約美式建筑風(fēng)格，無論是擁有前庭后院、屋頂花園的聯(lián)排別墅，還是帶觀景電梯的水景洋房，或是寬景高層、花園公寓與五星級(jí)豪華天幕會(huì)所，無一不體現(xiàn)了超凡建筑品質(zhì)與藝術(shù)感的迷人魅力，其具有濃郁異域風(fēng)情的水景園 林設(shè)計(jì)也是東部集團(tuán)斥巨資精心打造，它的成功開發(fā)代表大亞灣生活之城的建設(shè)再一次取19了里程碑式的進(jìn)步；有市場(chǎng)分析，“太陽灣 ”項(xiàng)目的入市將在深圳人理性置業(yè)的時(shí)代在大亞灣掀起一輪高端搶購(gòu)的高潮。1.4 大亞灣：欲建“現(xiàn)代濱海商都”未來 12 年，大亞灣區(qū)將建成以中心北區(qū)為核心商業(yè)板塊的“一板，兩心，兩軸，兩帶” 大物流、大商貿(mào)、大市場(chǎng)的現(xiàn)代商業(yè)格局，擬將澳頭猴仔灣建成“現(xiàn)代海濱商都”。這是昨日從大亞灣區(qū)惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 （2008-2020）（送審稿）評(píng)審會(huì)上獲悉的。會(huì)議審議通過了由廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的這一規(guī)劃，待修改完善后報(bào)大亞灣區(qū)規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)并向市民公示。 分開發(fā)區(qū)級(jí)、次區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)三級(jí)體系分開發(fā)區(qū)級(jí)、次區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)三級(jí)體系 規(guī)劃對(duì)大亞灣區(qū)商業(yè)功能區(qū)按等級(jí)體系劃分為開發(fā)區(qū)級(jí)、次區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)三級(jí)體系。區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)形成“一板，兩心，兩軸，兩帶”的結(jié)構(gòu)特征，包括了核心商業(yè)板塊的中心北區(qū)、商務(wù)服務(wù)為主的中心南區(qū)，中興四路、中興南路兩條商業(yè)發(fā)展縱橫軸，以及霞涌生態(tài)旅游帶和猴仔灣商務(wù)觀光帶。次區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)包括西區(qū)商業(yè)功能區(qū)、澳頭老城區(qū)商業(yè)功能區(qū)、霞涌商業(yè)功能區(qū)和大亞灣大道商貿(mào)物流功能區(qū)四個(gè)次區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)以社區(qū)為載體進(jìn)行布局，著眼于短半徑的社區(qū)小商圈，立足于提供便利服務(wù)。 建成后社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)建成后社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 71.571.5 億億 本次規(guī)劃期限為 20082020 年，分三個(gè)階段：近期（2008 年2010 年）、中期（2011 年2015 年）和遠(yuǎn)期（2016 年2020 年）。規(guī)劃對(duì)象主要是各級(jí)商業(yè)功能區(qū)、商業(yè)中心、零售商業(yè)、社區(qū)商業(yè)（包括零售類、餐飲類和居民服務(wù)類）、商業(yè)街、商品交易市場(chǎng)（包含批發(fā)市場(chǎng)、綜合消費(fèi)品市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）和物流基地等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局進(jìn)行規(guī)劃。 到 2020 年，大亞灣區(qū)將建成與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的優(yōu)勢(shì)明顯、特色鮮明、功能完善、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的消費(fèi)品與生活服務(wù)市場(chǎng)體系，建成布局合理、綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的現(xiàn)代化物流服務(wù)體系，最終成為區(qū)域性的現(xiàn)代化商貿(mào)中心和物流中心。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的年均增長(zhǎng)率不低于 16%，近期目標(biāo) 2010 年將約達(dá) 13.73 億元，中期目標(biāo) 2015 年約達(dá) 33.56 億元，遠(yuǎn)期目標(biāo) 2020 年約達(dá) 71.5 億元。20三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng)7 月份，大亞灣土地市場(chǎng)一共轉(zhuǎn)讓 1 宗土地（乃上月未成交地塊） 。這宗土地位于大亞灣澳頭區(qū)域，轉(zhuǎn)讓的地價(jià)為 750 元/平米。土地編號(hào)位置土地用途面積地面價(jià)使用年限掛牌起價(jià)競(jìng)拍時(shí)間備注惠 灣地 交（告）字200822 號(hào)大亞灣澳頭媽廟地段居住用地17500m2750土地使用年限至2063 年 3月 24 日止1312.5萬元2008 年 6月 5 日9:00 時(shí)2008 年 7月 21 日16:00 時(shí)兩宗地必須同時(shí)競(jìng)買，不接受分開競(jìng)買四、四、 7 月份大亞灣市場(chǎng)重點(diǎn)樓盤均有走量，本月的成交量有所下跌。主要原因是因?yàn)?7 月的酷暑天氣影響客戶上門，并受奧運(yùn)會(huì)的影響，本月的客戶上門和進(jìn)線量均有所小副下跌。其中惠陽彩虹城、德洲城為重點(diǎn)銷售樓盤。客戶主要還是來自深圳，也有部分為本地及惠城客戶。在價(jià)格方面，大亞灣部分樓盤穩(wěn)中有降，但幅度不大，促銷方式主要采取特價(jià)房、深圳開設(shè)展場(chǎng)、優(yōu)惠折扣和周末活動(dòng)等手段，滿足了部分深圳客的心理預(yù)期。另外惠陽彩虹城也舉行了開盤活動(dòng)。7 月重點(diǎn)在售樓盤供銷數(shù)量：月重點(diǎn)在售樓盤供銷數(shù)量：片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱物業(yè)類型物業(yè)類型項(xiàng)目性項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)推出推出套數(shù)套數(shù)批售面批售面積積均價(jià)均價(jià)7 7 月營(yíng)銷動(dòng)作月營(yíng)銷動(dòng)作折扣折扣7 7 月銷售月銷售套數(shù)套數(shù)累計(jì)銷累計(jì)銷售率售率珠江東岸別墅住宅295610406200荔枝節(jié)一次性：9.91536%德洲城小高層住宅71434386.974200展場(chǎng)、業(yè)主嘉年華一次性：9.6按揭：9.83520%西區(qū)觀山悅小高層住宅668540903800看樓車151%21君匯上城小高層住宅240266603500按揭：9.0096%惠豐城花千樹二期小高層住宅378210003800奧運(yùn)前購(gòu)買房號(hào)一次享受額外 88 折一次性：9.6按揭 9.81160%菩提園高層住宅270224344200按揭：9.9045%中銘君豪公寓小高層住宅335230003800特惠房一次性：9.5按揭 9.7145%美岸棲庭小高層住宅576379934450荔枝節(jié)、西瓜節(jié)、更換代理商一次性：9.5按揭：9.7076%愛頓第3 季高層住宅464300003600水果節(jié)一次性：95按揭：978秋谷陽光里小高層住宅1000800003300深圳看樓團(tuán)284%峰景灣小高層住宅312315443800特惠房、派單一次性：9.5按揭：9.7376%新天名城小高層住宅31024181.64200大亞灣一日游一次性：9.2按揭：9.6365%中心區(qū)北區(qū)聽濤雅苑小高層/別墅住宅81565000復(fù)式6200 平層4500 別墅12000派單171%22海日大廈高層商住320590003500095%隆基藍(lán)海灣小高層商住41020000未出價(jià)格推出起價(jià)2888 起按揭：9.600%澳頭東方新天地高層住宅382615.75000一次性：9.6按揭：9.80100%總計(jì)7575 套套2008 年后大亞灣市場(chǎng)走量走勢(shì)圖：年后大亞灣市場(chǎng)走量走勢(shì)圖：0204060801001201401603月份4月份5月份6月份7月份銷售套數(shù)本月走量下跌分析：本月走量下跌分析：縱觀 3-7 月份的市場(chǎng)成交量，市場(chǎng)波動(dòng)性較大，起伏明顯。5 月份由于深圳春交會(huì)的開展和市場(chǎng)大趨勢(shì)的影響，整個(gè)大亞灣市場(chǎng)出現(xiàn)了一股“小陽春”的勢(shì)頭。成交量相比 3、4 月份有了提高，借助春交會(huì)的勢(shì)頭，客戶對(duì)大亞灣的關(guān)注程度也有提升。但受宏觀經(jīng)濟(jì)影響及深圳地產(chǎn)大環(huán)境影響，本月成交量受到很大影響，客戶觀望情緒繼續(xù)加重，成交周期長(zhǎng)。重點(diǎn)關(guān)注樓盤：珠江東岸。珠江東岸由原來的均價(jià)珠江東岸由原來的均價(jià) 8000 降到現(xiàn)在的降到現(xiàn)在的 6200。價(jià)格下降幅度在大亞灣區(qū)143 套95 套142 套78 套75 套23最大。由于市場(chǎng)大環(huán)境的影響，導(dǎo)致珠江東岸在低迷的背景下采用了降價(jià)的手段，效果明顯。從珠江東岸這個(gè)案例上可看出大亞灣整個(gè)環(huán)境受政策影響大。迫于市場(chǎng)的壓力導(dǎo)致降價(jià)的結(jié)果，將重新定義灣區(qū)的地產(chǎn)格局。大亞灣新出樓盤較多，貨量較大，預(yù)計(jì)上市主要集中在 8-10 月份，未來下半年貨量在 600000 平米以上。受市場(chǎng)存量的影響，部分樓盤可能會(huì)延期開盤。未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，尤其是小戶型產(chǎn)品，在投資客銳減的情況下，銷售吃緊。重點(diǎn)將售項(xiàng)目情況：重點(diǎn)將售項(xiàng)目情況：片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)物業(yè)位置位置項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)性質(zhì)推出套數(shù)推出套數(shù)批售面積批售面積均價(jià)均價(jià)預(yù)計(jì)開盤預(yù)計(jì)開盤時(shí)間時(shí)間太陽灣高層、別墅大亞灣大道與西二大道交匯處住宅146000未定9 月海灣首府高層西二大道交警大隊(duì)東側(cè)住宅6567927238008 月份永昶公寓小高層響水北路與永盛路轉(zhuǎn)角住宅19630433未定08 年底天順俊園高層大亞灣大道華南建材城旁住宅39967000未定10 月公園道一號(hào)高層西區(qū)西三大道（比亞迪旁）住宅19630433未定10 月西區(qū)惠豐城花千樹五期小高層大亞灣大道與西二大道交匯處住宅6045798610 月春曉花園高層/小高層大亞灣大道與澳霞大道交匯處住宅312240002600中心區(qū)新際首座高層大亞灣體育館對(duì)面商住70240000未定10 月份新都匯小高層澳頭圓盤旁住宅澳頭濱海星城高層澳頭安惠大道南側(cè)，靠近澳頭港住宅1400100000未定9 月份總計(jì)5139692469【數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)惠陽數(shù)據(jù)部】 在整體市場(chǎng)低迷的大背景下，眾多開發(fā)商選擇了延期開盤銷售。在 6、7、8 月份，市場(chǎng)將受到地震、歐洲杯、奧運(yùn)會(huì)的影響，銷售量將有一定幅度的下降。08 年下半年，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)推盤量巨增，眾多資源性大盤和投資+自住型中小盤主導(dǎo)市場(chǎng)，產(chǎn)品呈多樣化發(fā)展?？蛻舻闹饕獊碓匆琅f以深圳關(guān)內(nèi)及龍?？蛻舻闹饕獊碓匆琅f以深圳關(guān)內(nèi)及龍24崗客戶為主。崗客戶為主。四、客戶分析四、客戶分析 7 月份大亞灣上門及成交客戶依然以深圳客戶為主，包含著以龍崗為主的自住客，以二線關(guān)為主的自住兼投資客戶，以深圳關(guān)內(nèi)為主的投資客戶。大亞灣客戶上門情況以路過為主，路過上門尋求購(gòu)房機(jī)會(huì)的這部分客戶中，龍崗占的比重非常大，以下是對(duì)龍崗坪山購(gòu)房群體的調(diào)查分析： 這是一群以自住為主，經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)，主要考慮購(gòu)房?jī)r(jià)格，以兩房、三房為主要需求的客戶，這是一群以自住為主，經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)，主要考慮購(gòu)房?jī)r(jià)格，以兩房、三房為主要需求的客戶，從從 7 月份大亞灣成交情況來看，客戶成交周期長(zhǎng)、觀望、價(jià)格比對(duì)情況嚴(yán)重，樓盤銷售主要以兩房、三月份大亞灣成交情況來看，客戶成交周期長(zhǎng)、觀望、價(jià)格比對(duì)情況嚴(yán)重，樓盤銷售主要以兩房、三房為主的總體態(tài)勢(shì)，與這群客戶群的特征是極其相關(guān)的。房為主的總體態(tài)勢(shì)，與這群客戶群的特征是極其相關(guān)的。五、五、綜觀 7 月份大亞灣市場(chǎng)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)、深圳市場(chǎng)大環(huán)境、龍崗降價(jià)及受到酷暑的氣候及奧運(yùn)會(huì)影響，整個(gè)大亞灣的上門量有所下跌，直接影響到各項(xiàng)目的成交量。德洲城 7 月份總共銷售了 35 套，保持了在大亞灣區(qū)域銷售佳績(jī)。1)價(jià)格方面，大亞灣穩(wěn)中有降，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。價(jià)格方面，大亞灣穩(wěn)中有降，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。部分樓盤像君匯上城、峰景灣，繼續(xù)打出特價(jià)房和最后幾套優(yōu)惠房信息，以刺激市場(chǎng)。有些樓盤降低折扣，明升暗降，像君匯上城按揭付款是 90 折；德洲城打出折扣 93 折。諸多樓盤打出低價(jià)起價(jià)策略，以刺激市場(chǎng)的反映和客戶的上門，如德豐雅苑打出 2480 的起價(jià)；隆基藍(lán)海灣打出 2888 的起價(jià)。但是各項(xiàng)目可調(diào)整的價(jià)格空間并不大。2)受淡市影響，大亞灣樓盤營(yíng)銷推廣的力度加大，方式呈多樣化。受淡市影響，大亞灣樓盤營(yíng)銷推廣的力度加大，方式呈多樣化。許多項(xiàng)目周末特色活動(dòng)吸引了置業(yè)目的80%12%8%自住自住兼投資投資置業(yè)影響因素32%7%26%20%15%房?jī)r(jià)戶型交通、配套地段區(qū)域發(fā)展?jié)摿υ敢庵Ц兜氖灼?2%32%14%9% 3%6萬以下6-8萬8-10萬10-15萬15萬以上意向購(gòu)買的戶型9%16%40%28%7%單房一房?jī)煞咳克姆考耙陨?5部分老客戶，像開盤活動(dòng)、荔枝節(jié)、西瓜節(jié)、燒烤節(jié)、泳裝秀、紅酒會(huì)等。部分樓盤還打出買房送車位、購(gòu)房送戶口等噱頭吸引客戶上門。3)客戶觀望情緒普遍存在，但對(duì)大亞灣的發(fā)展前景看好，但成交周期明顯拉長(zhǎng)?？蛻粲^望情緒普遍存在，但對(duì)大亞灣的發(fā)展前景看好，但成交周期明顯拉長(zhǎng)。成交客戶主要還是來自深圳，受政策影響，客戶觀望情緒還普遍存在。受到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，股市與樓市整體低迷，但在合理的價(jià)格區(qū)間下，客戶還是選擇購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不斷深化，產(chǎn)業(yè)移民的增多，本地客戶的需求趨于旺盛，自住剛性拉大?？蛻羝毡榉从硨?duì)大亞灣的總體發(fā)展前景是看好的，但對(duì)大亞灣的發(fā)展速度表示懷疑。從客戶的成交分析可以看出，成交周期由成交周期由原來的原來的 1 個(gè)星期左右到現(xiàn)在的個(gè)星期左右到現(xiàn)在的 1 個(gè)月左右，成交周期明顯拉長(zhǎng)，客戶觀望情緒濃厚。個(gè)月左右，成交周期明顯拉長(zhǎng)，客戶觀望情緒濃厚。4)受市場(chǎng)存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市。受市場(chǎng)存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市。下半年會(huì)有較大的新推樓盤入市，整個(gè)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化。5)八月份，受宏觀經(jīng)濟(jì)及奧運(yùn)影響，大亞灣市場(chǎng)將面臨新的格局。八月份，受宏觀經(jīng)濟(jì)及奧運(yùn)影響，大亞灣市場(chǎng)將面臨新的格局。八月份為舉國(guó)關(guān)注的北京奧運(yùn)會(huì)，在此期間，全國(guó)人民的目光將匯集北京?？蛻魧?duì)奧運(yùn)后的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)抱謹(jǐn)慎態(tài)度，并由于八月份屬于酷暑期間，將直接影響到各個(gè)項(xiàng)目的上門和進(jìn)線量。各發(fā)展商將積極應(yīng)對(duì)奧運(yùn)期間對(duì)本項(xiàng)目的沖擊。6)龍崗降價(jià)趨勢(shì)明顯，客戶觀望情緒進(jìn)一步加劇。龍崗降價(jià)趨勢(shì)明顯，客戶觀望情緒進(jìn)一步加劇。由于受深圳大背景的影響，龍崗區(qū)在政策后的價(jià)格下跌的幅度較大，中心城的價(jià)格已由原先的 10000 以上降到現(xiàn)在的 6000 左右。降價(jià)幅度大，影響深遠(yuǎn)，波及范圍廣。龍崗的降價(jià)直接打破了原有的價(jià)值體系，引起深圳客戶進(jìn)一輪的觀望龍崗的降價(jià)直接打破了原有的價(jià)值體系，引起深圳客戶進(jìn)一輪的觀望情緒。也將直接影響到灣區(qū)所有項(xiàng)目的銷售。情緒。也將直接影響到灣區(qū)所有項(xiàng)目的銷售。世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司惠陽營(yíng)業(yè)部世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司惠陽營(yíng)業(yè)部2008-08-042008-08-04