2011年度-中國房地產(chǎn)市場報告.doc

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2010～2011年度 中國房地產(chǎn)市場報告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO工作室 北京 2011.1   關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。 “REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。 “REICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。 本報告的完成人為： 劉琳、任榮榮、黃英、岳國強(qiáng)、呈先。 目 錄 總報告： 3 摘要 4 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 5 全國房地產(chǎn)市場分析 13 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 25 2011年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測 36 分報告： 住宅市場分析 41 二手房市場分析 63 辦公樓市場分析 81 商業(yè)營業(yè)用房市場分析 95 專欄1：2010年經(jīng)濟(jì)形勢判斷和2011年預(yù)測 6 專欄2：加快保障性住房建設(shè)的影響 37 指標(biāo)解釋 109 總 報 告 摘 要 2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活。把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。 2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控將繼續(xù)以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主。 2010年，全國房地產(chǎn)市場供給較快增加，需求增長回落，房價上漲但漲幅回落；房租較快上漲 n 2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積較快增加，土地價格保持較快上漲。 n 2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和商品房新開工面積較快增長，商品房施工面積增幅增加，竣工面積增幅下降。2010年，商品房銷售面積增幅持續(xù)回落，低于去年同期。 n 2010年，各類型房屋銷售價格上漲但漲幅回落。逐月看，房屋銷售價格1-4月較快上漲，5-8月基本平穩(wěn)，9-12月穩(wěn)步上漲。2010年多數(shù)城市房屋租賃價格較快上漲。 n 房地產(chǎn)市場供給逐季增加，需求逐季回落。1季度：房屋成交量增幅回落，房價漲幅趨緩，部分地區(qū)3月份出現(xiàn)房價較快上漲；房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿高漲。2季度：房地產(chǎn)市場需求增幅繼續(xù)回落，價格漲幅回落甚至下跌，但房地產(chǎn)市場整體投資意愿依然較高。3季度：房屋成交量增幅繼續(xù)回落，房價漲幅趨緩但9月份房價漲幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿低于2季度。4季度：房屋成交量增幅回升，房價漲幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿回落。 2010年各地區(qū)房地產(chǎn)市場供給較快增加，需求增長回落 n 2010年，東中西部各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅顯著增加，其中中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所下降。各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積均較快增加，其中東部地區(qū)購置土地面積增長最快。東中西地區(qū)商品房新開工面積增幅繼續(xù)增加，商品房竣工面積增幅下降。2010年東中西部地區(qū)商品房銷售面積增幅下降，其中東部地區(qū)商品房銷售面積增幅下降最多。 n 2010年，長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅最大。長三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)購置土地面積較快增長、珠三角地區(qū)購置土地面積與去年大致相等。三大重點(diǎn)區(qū)域商品房新開工面積較快增加，竣工面積增幅下降。2010年，長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品房銷售面積增幅下降，其中長三角、珠三角地區(qū)商品房銷售面積同比減少。 n 2009年東中西部各地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰ο陆?，其中東部地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰θ匀幌鄬ψ畹汀? 2011年房價保持基本平穩(wěn)的可能性較大 我們維持“2011年房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)”的看法： n 2011年房地產(chǎn)市場需求保持小幅增加； n 2011年房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)增加，商品房新開工面積的增幅將會回落； n 2011年房價保持基本平穩(wěn)，在“穩(wěn)物價”的政策環(huán)境下，不排除少數(shù)月份出現(xiàn)房價回落的現(xiàn)象。 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，通脹壓力上升 2010年我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長 2003-2007年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長。2008年在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，3季度以后經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑，GDP增速由1季度的10.6%降為4季度的6.8%。在應(yīng)對金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下，2009年我國經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升，GDP增幅逐季增加，由1季度6.1%的歷史低點(diǎn)增加為4季度的10.7%。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價格計算，比上年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增長9.8%。 通脹水平逐步提高 2010年居民消費(fèi)價格同比上漲3.3%，上半年CPI為2.57%，下半年CPI為4.1%，通脹水平逐步提高。CPI水平逐季上升，1-4各季度CPI分別同比增長2.2%、2.9%、3.5%和4.7%，10月以后CPI增幅逐步增加，分別為4.4%、5.1%和4.6%。從環(huán)比來看，下半年居民消費(fèi)價格出現(xiàn)較快上漲，10月份達(dá)到0.7%，11月份達(dá)到1.1%。 1998年以來的GDP增幅與CPI 資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO數(shù)據(jù)庫 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。2010年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，比上年增長11.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元，增長11.3%，扣除價格因素，實際增長7.8%。農(nóng)村居民人均純收入5919元，增長14.9%，扣除價格因素，實際增長10.9%。 預(yù)計2011年GDP增長9%左右，CPI漲幅為4%左右。 專欄1：2010年經(jīng)濟(jì)形勢判斷和2011年預(yù)測 一、2010年經(jīng)濟(jì)形勢判斷 （一）國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)固 2010年1季度經(jīng)濟(jì)保持了快速增長勢頭，GDP增速達(dá)到11.9%，隨后的2個季度增速逐漸顯著回落，全年GDP增速達(dá)到10.3%，增速比上年加快1.1個百分點(diǎn)。2010年國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯，但國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境日漸復(fù)雜，不確定性增強(qiáng)，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很多的困難和挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。 1．投資刺激政策效應(yīng)明顯弱化，民間自發(fā)投資顯著復(fù)蘇，但基礎(chǔ)不穩(wěn) 2010年是4萬億投資計劃實施的第二年，固定資產(chǎn)投資增長呈現(xiàn)三個特點(diǎn)： 一是與去年相比，投資增速大幅回落，投資刺激政策的增長效應(yīng)明顯弱化。全年全社會固定資產(chǎn)投資278140億元，比上年增長23.8%，增速比上年回落6.2個百分點(diǎn)，扣除價格因素，實際增長19.5%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資241415億元，增長24.5%，回落5.9個百分點(diǎn)。 二是國有及國有控股固定資產(chǎn)投資增速大幅回落。作為刺激政策的具體載體，2009年國有及國有控股（以下簡稱國有）投資迅猛增加，城鎮(zhèn)國有固定資產(chǎn)投資實際增速（38.5%）比2008年（12.8%）上升了25.7個百分點(diǎn)。2010年城鎮(zhèn)國有投資增速大幅回落，1-11月累計實際增速下降到15%，比去年下降了23.5個百分點(diǎn)，基本回落到了2008年水平。與國有投資走勢相似，2010年非國有（民間）投資增速也出現(xiàn)下降趨勢，但下降幅度要比國有小很多。2010年1-11月城鎮(zhèn)非國有固定資產(chǎn)投資實際增速為25.1%，比去年（31.2%）僅降低6.1個百分點(diǎn)，但高出2008年（18.5%）6.5個百分點(diǎn)，對2010年的投資增長和經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)顯著 三是從行業(yè)看，交通運(yùn)輸、電力、水利、教育等國有經(jīng)濟(jì)比重高的行業(yè)投資增速顯著回落。由于投資刺激計劃主要集中在交通運(yùn)輸、電力、水利、教育等行業(yè)，2009年這些行業(yè)的投資增速大幅上升，2010年增速顯著回落，1-11月上述四個行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資實際增速分別為18.1%、4%、20.5%和9.8%，分別比2009年回落了33.8個、28個、28.7個和31.2個百分點(diǎn)。 2．消費(fèi)保持了平穩(wěn)較快增長，但實際增速相對于2009年有所回落 2010年全年社會消費(fèi)品零售總額154554億元，比上年增長18.4%；扣除價格因素，實際增長14.8%，比去年同期（16.9%）下降2.1個百分點(diǎn)。2009年和2010年的數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)刺激政策對消費(fèi)需求的拉動作用不顯著，2009年社會消費(fèi)品零售總額實際增速僅比2008年上升了0.5個百分點(diǎn)，2010年下降了2.1個百分點(diǎn)，實際增速低于2008年水平。 3．對外貿(mào)易出現(xiàn)恢復(fù)性增長,但貿(mào)易順差比去年同期縮小 2010年全年出口總額15779億美元，比去年同期增長31.3%，出現(xiàn)恢復(fù)性增長（去年出口額萎縮了18.7%），出口總量恢復(fù)到了2008年全年的水平。2010年全年進(jìn)口比去年同期增長34.7%，快于出口增速。2010年全年貿(mào)易順差達(dá)到了1831億美元，比去年同期縮小6.4%。 （二）CPI逐月走高，但未出現(xiàn)全面通脹的跡象 2010年CPI逐月走高，9-11月上升幅度有所加快，11月CPI升幅達(dá)到了5.1%，1-12月累計CPI上漲3.3%。與上一輪物價上漲相同，本輪CPI上升的主要因素依然是食品價格上漲幅度較大。2010年食品價格指數(shù)走勢與CPI完全相同，但其升幅要比CPI高很多。2010年2月至6月食品價格月同比指數(shù)升幅超過5%，6月至11月明顯加快，11月達(dá)到11.9%，1-12月累計升幅達(dá)到了7.2%。 核心CPI（扣除食品和能源的居民消費(fèi)價格指數(shù)）是衡量全面通脹水平的重要指標(biāo)。2010年核心CPI與CPI的走勢基本相同，但其漲幅始終在低位運(yùn)行，11月達(dá)到1.5%，1-11月累計僅為0.9%，遠(yuǎn)低于同期CPI漲幅。從其表現(xiàn)看，目前尚未出現(xiàn)全面通脹的跡象。 二、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測 （一）2011年經(jīng)濟(jì)增長估計 1．投資增長估計 2010年固定資產(chǎn)投資增速大幅回落，向2003年以來的趨勢回歸。從行業(yè)看，受益于投資刺激計劃，交通運(yùn)輸、電力、水利和教育等國有經(jīng)濟(jì)較集中的行業(yè)的投資規(guī)模2009年上了一個大臺階，2010年投資增長已出現(xiàn)大幅回落，2011年難以再提高。2011年固定資產(chǎn)投資增長的動力將主要來自于民間經(jīng)濟(jì)比重較大的制造業(yè)出口部門和房地產(chǎn)部門。數(shù)據(jù)表明，民間自發(fā)投資獲得顯著復(fù)蘇，但基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，有可能在2011年出現(xiàn)回落。我們通過對制造業(yè)出口部門和房地產(chǎn)部門投資增長的判斷來估計總體投資增長。 先看制造業(yè)出口部門。由于要素市場改革滯后，中國商品低成本優(yōu)勢尚能維持一段時間，加上生產(chǎn)率和商品質(zhì)量提高，未來中國在全球出口中市場份額還會進(jìn)一步提高。但是，在目前世界宏觀指標(biāo)改善緩慢，發(fā)達(dá)國家失業(yè)率依然居高不下，國際貿(mào)易摩擦及貿(mào)易壁壘增加，以及人民幣持續(xù)升值預(yù)期下，持續(xù)地再現(xiàn)前若干年的出口高增長顯然是不現(xiàn)實的，因而制造業(yè)出口部門的投資高增長將難于再現(xiàn)。 數(shù)據(jù)顯示，2005-2008年制造業(yè)投資實際增速已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢，從2005年的37%下降到2008年的20%，2009年有所上升（29.7%），2010年回歸下降趨勢（21.9%）。由于目前制造業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)很高，近期加速擴(kuò)張動力不足，估計2011年制造業(yè)投資實際增速將繼續(xù)下降，低于2008年水平，為18.4%左右，名義增速在22%左右。 再來看房地產(chǎn)業(yè)。今年房地產(chǎn)高達(dá)36.4%的投資增長似乎一直在持續(xù)，但根據(jù)上一輪調(diào)控效應(yīng)滯后半年的經(jīng)驗，房地產(chǎn)自發(fā)投資增速回落將是必然的（事實上房地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)迅速下降）。此外，阻止或延遲房地產(chǎn)業(yè)投資回落的另一個因素是，2010年9月中央要求580萬套保障性住房全部開工（而且地方財政有困難的，中央財政將提供專項資金）。這一行政舉措抵消了房地產(chǎn)自發(fā)投資回落對整個房地產(chǎn)業(yè)投資增長的影響。 受日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，購房需求受到抑制，這將對房地產(chǎn)投資增加產(chǎn)生很大影響。估計2011年房地產(chǎn)業(yè)民間自發(fā)投資增速將有非常顯著的回落，整個房地產(chǎn)業(yè)投資也不太可能出現(xiàn)大幅增加。盡管中央政府宣布大幅增加保障性住房投資（2011年開工數(shù)1000萬套），可以在一定程度上抵消自發(fā)投資的回落，但受資金約束，該目標(biāo)的實現(xiàn)有相當(dāng)難度。我們估計2011年房地產(chǎn)業(yè)投資實際增速為16.5%，略高于2008年水平，名義增速在20%左右。 綜合考慮，2011年全社會固定資產(chǎn)投資投資增速將重新回到正常狀態(tài)，估計實際增速為16.5%，略高于2008年水平，名義增速在20%左右。 圖1：全社會固定資產(chǎn)投資增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 2．消費(fèi)需求增長估計 從2009年和2010年社會消費(fèi)品零售額實際增長的表現(xiàn)看，為應(yīng)對金融危機(jī)所采取的一系列刺激政策對消費(fèi)需求的拉動作用不是很明顯，2009年社會消費(fèi)品零售額實際增速雖然有所提高，但2010年又出現(xiàn)了較顯著的回落。我們認(rèn)為消費(fèi)需求增長將回歸正常，估計2011年社會消費(fèi)品零售額實際增速與2010年持平，為14.4%，名義增速在18.1%左右（見圖2）。 圖2：社會消費(fèi)品零售總額增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 3．凈出口變動估計 2010年世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)溫和復(fù)蘇跡象，但基礎(chǔ)依然不穩(wěn)，存在許多不確定因素，2011年外需增長不容樂觀。2010年出口增速回升幅度較大，規(guī)模已恢復(fù)到2008年底水平。鑒于全球性貿(mào)易摩擦加劇、貿(mào)易壁壘會加大、以及人民幣升值趨勢不會改變等因素，我們認(rèn)為，2011年我國出口增速難再有較大的提升，很可能要低于2010年。受國內(nèi)消費(fèi)需求增長，人民幣升值，以及受美國量化寬松貨幣政策影響進(jìn)口商品價格可能進(jìn)一步上升等因素的影響，2011年我國進(jìn)口增速有可能進(jìn)一步加速。客觀估計2011年我國貿(mào)易順差可能繼續(xù)縮小，而樂觀估計則與2010年持平。 綜合上述分析和預(yù)測，估計2011年GDP增速在9%左右，其中資本形成貢獻(xiàn)52.5%,拉動GDP增長4.7個百分點(diǎn)，消費(fèi)需求貢獻(xiàn)47.5%，拉動GDP增長4.3個百分點(diǎn)。 圖3：GDP增速變化 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 （二）2011年CPI估計 以往數(shù)據(jù)表明，年度CPI與M2增速有較顯著的相關(guān)關(guān)系，從兩者的波動趨勢看，大體上CPI滯后M2增速1年。根據(jù)CPI與M2增速的相關(guān)關(guān)系，我們建立了CPI預(yù)測模型。根據(jù)預(yù)測模型和2010年M2的增長情況預(yù)測，2011年CPI升幅為4%左右。受翹尾因素的影響，2011年上半年CPI升幅要高一些，下半年CPI升幅會有所回落。 2010年宏觀調(diào)控政策力求保增長控通脹 2010年宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 年初將保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為今年工作重點(diǎn) 年初政府工作報告指出，要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。既要保持足夠的政策力度、鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好的勢頭，又要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉脤嵸|(zhì)性進(jìn)展，還要管理好通脹預(yù)期、穩(wěn)定物價總水平。 實行適度寬松的貨幣政策 2010年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額為72.6萬億元，同比增長19.7%；狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額為26.7萬億元，同比增長21.2%；流通中貨幣(M0)4.5萬億元，增長16.7%，加快4.9個百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額47.9萬億元，比年初增加7.9萬億元，信貸資金總體充裕。 中國人民銀行貨幣政策委員會召開的2010年第一、第二、第三季度例會均指出，要按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對性和靈活性。要密切關(guān)注國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢的新變化，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸適度增長；認(rèn)真落實“有扶有控”的信貸政策，繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，增強(qiáng)匯率彈性。 加強(qiáng)流動性管理 2010年4與14日，國務(wù)院常務(wù)會議對金融調(diào)控工作提出要求：加強(qiáng)流動性管理，保持貨幣信貸適度增長；繼續(xù)嚴(yán)格控制對“兩高”行業(yè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)的貸款；加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理和貸款跟蹤檢查，加強(qiáng)地方融資平臺公司貸款風(fēng)險管理。為加強(qiáng)流動性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，央行年內(nèi)六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，年末兩次上調(diào)存貸款利率。 央行年內(nèi)六次上調(diào)準(zhǔn)備金率。中國人民銀行分別于1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日和12月20日六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。累計上調(diào)3%。調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到18.5%，創(chuàng)歷史最高。 央行年內(nèi)兩次加息。中國人民銀行分別于10月19日和12月25日兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后一年存貸款利率分別升至2.75%和5.81%。 2010年6月13日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》發(fā)布。通知要求，為有效防范財政金融風(fēng)險，地方各級政府要對融資平臺公司債務(wù)進(jìn)行一次全面清理規(guī)范，進(jìn)一步加強(qiáng)對融資平臺公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，堅決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。 實行積極的財政政策 財政部2010年的工作要點(diǎn)包括：繼續(xù)實施積極的財政政策，著力調(diào)整國民收入分配格局，推進(jìn)財稅制度改革，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，加大對“三農(nóng)”、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障、保障性住房、節(jié)能減排以及欠發(fā)達(dá)地區(qū)的支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整、地區(qū)協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，切實保障和改善民生。 2010年保持適度的財政赤字和國債規(guī)模，擬安排財政赤字10500億元，其中中央財政赤字8500億元，繼續(xù)代發(fā)地方債2000億元并納入地方財政預(yù)算；繼續(xù)實施結(jié)構(gòu)性減稅政策，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整；切實加強(qiáng)政府性債務(wù)管理，增強(qiáng)內(nèi)外部約束力，有效防范和化解潛在財政風(fēng)險。 房地產(chǎn)政策從緊 國務(wù)院三次出臺調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲 o 2010年1月，國務(wù)院辦公廳頒發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要內(nèi)容包括：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求。三、加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管。四、加快保障性安居工程建設(shè)。 o 2010年4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知主要內(nèi)容包括：(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識；(二)建立考核問責(zé)機(jī)制；(三)實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用；(五)增加居住用地有效供應(yīng)；(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)；(八)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管；(九)加大交易秩序監(jiān)管力度；(十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。 o 2010年9月29日，為進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。主要措施包括：一是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。二是完善差別化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實增加住房有效供給。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。 差別化的金融稅收政策，打擊住房投機(jī) o 2010年4月，財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 o 2010年1月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年6月，《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確規(guī)定第二套住房的認(rèn)定情況，二套房的認(rèn)定在以家庭為單位的基礎(chǔ)上，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。 o 2010年4月，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 o 2010年9月，房地產(chǎn)調(diào)控“新五條”要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。4季度，大約有14個城市發(fā)布了住房限購令。 o 2010年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 限制外資購房 2010年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房的通知》，規(guī)定境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。 大力推進(jìn)保障性住房建設(shè) o 2010年1月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 o 2010年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理，強(qiáng)化使用過程的監(jiān)督，加強(qiáng)上市交易管理。規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。 o 2010年4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中指出，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。 o 2010年6月12日，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。 規(guī)范房屋租賃 2010年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《商品房屋租賃管理辦法》，將于明年2月1日起施行?！掇k法》進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃登記備案制度，規(guī)范了商品房屋租賃行為，規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，明確房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。 2011年實行穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)政策靈活性 決策層認(rèn)為，2011年世界經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)恢復(fù)增長，但不穩(wěn)定不確定因素仍然較多。宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行面臨復(fù)雜形勢，糧食穩(wěn)定增產(chǎn)和農(nóng)民持續(xù)增收基礎(chǔ)不牢固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力加大，資源環(huán)境約束強(qiáng)化，改善民生和維護(hù)社會穩(wěn)定任務(wù)艱巨。我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中短期問題和長期問題交織，結(jié)構(gòu)性問題和體制性問題并存。 要深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，正確把握國內(nèi)外形勢新變化新特點(diǎn)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力加強(qiáng)自主創(chuàng)新，切實抓好節(jié)能減排，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生，鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。 2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活。更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。 2011年“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！奔訌?qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控將繼續(xù)以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主。 全國房地產(chǎn)市場分析 2010年土地購置面積較快增加，地價保持較快上漲 2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積較快增加，土地價格保持較快上漲。 2010年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積較快增加 2005-2009年5年時間內(nèi)，除2007年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增加外，其他4年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積一直呈現(xiàn)下降的局面。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅高于2008年10個百分點(diǎn)。 2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積4.1億平方米，比上年增長28.4%，增幅高于2009年47.3個百分點(diǎn)。 2010年企業(yè)購置土地面積較快增加 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年企業(yè)購置土地面積一直保持較高增幅 2010年企業(yè)購置土地面積各月增幅保持較高水平 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長 2009年完成土地開發(fā)面積為23006萬平方米，同比減少19.9%，降幅高于2008年14個百分點(diǎn)；土地開發(fā)投資為1669.4億元，同比減少21.3%。 2010年完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長。1-11月，完成開發(fā)土地面積19361.3萬平方米，同比減少4.8%；土地開發(fā)投資為1490.3億元，同比增加5.6%。 2010年地價保持較快上漲 2009年全國70個大中城市土地交易價格漲幅逐季增加，全年為5.4%，漲幅比2008年減少4個百分點(diǎn)。其中1-4季度同比漲幅分別為1.5%、1.6%、4.7%、13.8%，1-4季度環(huán)比漲幅分別為-1.3%、2.3%、3.5%、8.9%。 2010年全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%，其中1-3季度分別同比上漲21.2%、22.1%、21.3%。 2010年全國70個大中城市土地交易價格環(huán)比漲幅逐季回落，前3季度環(huán)比上漲11.2%，其中1-3季度分別環(huán)比上漲4.8%、3.1%、2.9%。 國土資源部公布的2010年第4季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，4季度全國地價總體水平呈上升態(tài)勢，綜合地價環(huán)比漲幅增加，商業(yè)、居住地價環(huán)比漲幅增加，工業(yè)地價環(huán)比漲幅放緩。分地區(qū)看，4季度珠三角和長三角地區(qū)地價漲幅趨緩，環(huán)渤海地區(qū)地價漲幅進(jìn)一步上升。 居住用地價格漲幅最高 2010年，居住用地價格上漲幅度最高，其次為商業(yè)旅游娛樂用地價格漲幅，工業(yè)用地價格漲幅為第三位。2010年前3季度上述各類土地價格分別累計環(huán)比上漲13.9%、10%、6.5%。分季度來看，居住用地價格漲幅逐季回落，商業(yè)旅游娛樂用地價格漲幅第3季度高于第2季度。 在居民住宅用地中，高檔住宅用地價格上漲最快，經(jīng)濟(jì)適用房用地價格漲幅平穩(wěn)。2010年1-3各季度，高檔住宅用地價格環(huán)比指數(shù)分別為113.5、102、102.2，累計上漲18.3%；普通住宅用地價格指數(shù)分別為106.8、103.8、103.2，累計上漲13.8%；經(jīng)濟(jì)適用房用地價格指數(shù)各季均為100.6左右。 2010年土地交易價格同比漲幅保持高位 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年土地交易價格環(huán)比漲幅變化 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 70大中城市地價水平高于去年同期 2010年前3季度，70大中城市中有68個城市地價水平高于去年同期，有27個城市居住用地地價漲幅超過10%，居住用地價格同比漲幅最大的10個城市為：丹東、杭州、徐州、蚌埠、?？凇⑷齺?、南昌、上海、廈門、寧波，土地價格漲幅均超過20%。 2010年前3季度70個大中城市中居住用地價格漲幅最高的10個城市 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年商品房供給增幅增加 2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和商品房新開工面積較快增長，商品房施工面積增幅增加，竣工面積增幅下降。 2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有較大幅度增加 2009年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3.6萬億元，同比增長16.1%，增幅比去年同期減少4.8個百分點(diǎn)，為近年最低水平，比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅低14個百分點(diǎn)。 2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅一直保持較高水平。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資48267億元，同比增長33.2%，增幅高于去年同期17個百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅約9個百分點(diǎn)，為1998年以來最高水平。 2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 商品住宅和其他物業(yè)投資增幅增加最快 2010年，除商業(yè)用房外，商品住宅和其他物業(yè)開發(fā)投資增幅均比去年同期增加。 2010年，商品住宅完成投資34038億元，同比增長32.9%，增幅增加18.7個百分點(diǎn)；1-11月辦公樓開發(fā)投資1616.4億元，同比增長34%，增幅增加3.6個百分點(diǎn)；1-11月商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資4898億元，同比增長34.3%，增幅減少1個百分點(diǎn)；1-11月其他物業(yè)開發(fā)投資6191億元，同比增長52%，增幅增加39個百分點(diǎn)。 各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅變化 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 商品房新開工面積增幅較快增加 2009年，商品房屋新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加。其中，商品房施工面積31.96億平方米，同比增長12.8%，增幅略低于去年同期；新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%，增幅增加10個百分點(diǎn)；竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%，增幅增加9個百分點(diǎn)。 2010年，商品房屋施工面積、新開工面積增幅均比去年增加。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%，增幅增加13.8個百分點(diǎn)；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%，增幅增加28.2個百分點(diǎn)；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，增幅減少1個百分點(diǎn)。 從逐月數(shù)據(jù)看，商品房新開工面積增幅年末有所回落。 近年商品房各項建設(shè)指標(biāo)變化 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年商品房屋新開工面積增幅較快增加 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 各類型物業(yè)新開工面積增幅增加 2010年1-11月，商品住宅新開工面積114721.53萬平方米，同比增長46.2%，增幅比去年同期增加約33個百分點(diǎn)；辦公樓新開工面積3227萬平方米，同比增加42%，增幅比去年同期增加21個百分點(diǎn)；商業(yè)用房新開工面積15609萬平方米，同比增長49％，增幅增加14個百分點(diǎn)。 2010年下半年各種類型商品房屋新開工面積增幅回落 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年商品房需求增長回落 2010年，商品房銷售面積增幅持續(xù)回落。 2010年商品房銷售面積增幅持續(xù)回落 2009年，商品房銷售面積大幅增加。全年商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%，增幅增加62個百分點(diǎn)。 2010年，商品房銷售面積增幅回落。全年商品房銷售面積10.43億平方米，同比增加10.1%，增幅減少32個百分點(diǎn)。其中，1-11月現(xiàn)房銷售面積為18927.7萬平方米，同比減少6%，增幅減少53個百分點(diǎn)；期房銷售面積為63613.6萬平方米，同比增加15.5%，增幅減少40個百分點(diǎn)。 逐月數(shù)據(jù)看，2010年商品房銷售面積增幅自年初逐步回落，年末略有增加。 2010年各類型商品房銷售面積增幅回落 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年各類型物業(yè)銷售面積增幅回落 2010年，商品住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅均逐步回落，增幅低于去年同期。全年商品住宅銷售面積為92118萬平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期46個百分點(diǎn)；辦公樓銷售面積為1844.7萬平方米，同比增加21.9%，增幅低于去年同期9個百分點(diǎn)；商業(yè)用房銷售面積為6783.8萬平方米，同比增加29.9%，低于去年同期5.7個百分點(diǎn)。 房屋銷售價格漲幅回落 2010年，各類型房屋銷售價格漲幅回落。房屋租賃價格較快上漲。 房屋銷售價格1-4月較快上漲，5-8月基本平穩(wěn)，9-12月穩(wěn)步上漲 2009年房價環(huán)比漲幅為7.75%，同比漲幅為1.5%。3月份開始房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，且漲幅逐月提高。 2010年，70大中城市房價同比漲幅逐步回落，全年房價同比上漲10%。1-4各季度70大中城市房價分別同比上漲10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。 從環(huán)比來看，2010年70大中城市房價變化呈現(xiàn)三個階段特征：1-4月房價較快上漲，月均漲幅1.2%左右；5-8月房價平穩(wěn)，其中5月份房價上漲0.2%，6月份房價下降0.1%，7、8兩月房價平穩(wěn)；9-12月房價穩(wěn)步上漲，月均漲幅0.3%左右。全年70城市房價累計環(huán)比上漲6.3%。 2010年房屋銷售價格漲幅回落 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 各種主要類型物業(yè)價格均經(jīng)歷年初較快上漲、年中穩(wěn)中有降、年末穩(wěn)定上漲三個階段 2010年，各種主要類型物業(yè)價格均經(jīng)歷年初較快上漲、年中穩(wěn)中有降、年末穩(wěn)定上漲三個階段。 2010年，商品住宅、二手住宅、辦公樓、商業(yè)用房價格同比漲幅均從5月份開始回落。全年商品住宅、二手住宅累計同比漲幅分別為12.2%、7.4%；1-11月辦公樓和商業(yè)用房的累計同比漲幅分別為7.8%、3.7%。 2010年，商品住宅、二手住宅的銷售價格分別環(huán)比上漲7.7%、5.1%；1-11月辦公樓、商業(yè)用房的銷售價格分別環(huán)比上漲5.2%、2.5%。 2010年70大中城市中二三線城市房價上漲較快 2010年前11個月，70個大中城市全部城市房價累計上漲，有68個城市新建住宅價格累計上漲，有64個城市二手住房價格累計上漲。 全年商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：三亞、?？?、岳陽、贛州、安慶、秦皇島、石家莊、宜昌、丹東、蘭州。70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：三亞、海口、蘭州、溫州、岳陽、遵義、湛江、烏魯木齊、牡丹江、常德。在房價上漲較快的城市中，二三線城市占多數(shù)。 2010年四個一線城市中，北京的住房價格上漲最快，上海、深圳、廣州的住房價格漲幅低于70城市住房價格平均漲幅。1-12月，北京、上海、深圳的商品住房價格分別累計上漲9.9%、1.1%和1.6%，廣州商品住房價格則下降0.07%；北京、上海、廣州、深圳的二手住房價格分別累計上漲2.3%、3.4%和1.2%、0.8%。 2010年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 2010年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 房屋租賃價格較快上漲 2010年房屋租賃價格較快上漲 2009年，房屋租賃價格同比下降0.6%，低于2008年漲幅2個百分點(diǎn)。2010年房屋租賃價格快速上漲，前3季度房屋租賃價格同比上漲5.3%。其中1-3季度各季度，房屋租賃價格同比漲幅分別為2.2%、6.4%和7.4%。從環(huán)比來看，2010年前3季度，房屋租賃價格環(huán)比上漲7.2%，1-3季度各季度房屋租賃價格環(huán)比漲幅分別為2%、3.7%和1.3%。 普通住宅租賃價格上漲最快 從不同物業(yè)類型來看，2010年前3季度，住宅、辦公樓、商業(yè)用房的租賃價格分別環(huán)比上漲12%、6.2%、2%，分別同比上漲8%、5.2%、2.2%。1-3各季度中，2季度房屋租賃價格上漲最快。 商品住宅中，2010年前3季度普通住宅租賃價格上漲高于高檔住宅，普通住宅、高檔公寓租賃價格前3季度分別累計上漲15.7%、6%。 2010年房屋租賃價格快速上漲 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 近年各季度房屋租賃價格環(huán)比指數(shù)變化 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 多數(shù)城市住宅租賃價格上漲較快 2010年前3季度，70個大中城市中有25個城市住宅租賃價格累計上漲超過5%，有53個城市住宅租賃價格累計上漲超過1%。 前3季度，住宅租賃價格漲幅最高的10個城市分別為唐山、煙臺、金華、大連、呼和浩特、海口、北京、三亞、銀川、哈爾濱，漲幅最高的前9個城市住宅租賃價格漲幅均超過10%。 2010年前3季度70大中城市中房屋租賃價格上漲最快的10個城市 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 房地產(chǎn)市場季度變化分析 總體來看，2010年房地產(chǎn)市場供給較快增加，需求增長回落，價格基本平穩(wěn)年末轉(zhuǎn)為上漲。各季度情況如下 2010年各季度房地產(chǎn)市場具體分析請見《REICO房地產(chǎn)市場季度分析報告》。 ： 2010年1季度： 房屋成交量增幅回落，房價漲幅趨緩，部分地區(qū)3月份出現(xiàn)房價較快上漲；房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿高漲 o 房屋成交量增幅比上季度有所回落。2010年第1季度，商品房銷售面積15361萬平方米，同比增加35.8%，增幅比去年同期增加28個百分點(diǎn)，比上季度減少27個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增幅較上季度回落，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅繼續(xù)增加。多數(shù)城市二手房交易量增幅低于去年同期和上季度增幅。2010年1季度，長三角和珠三角地區(qū)以及四個一線城市商品房銷售面積增幅低于去年同期和上季度增幅，部分城市商品房和商品住宅銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長。 o 房價漲幅趨緩，但部分地區(qū)3月份出現(xiàn)房價較快上漲。2010年第1季度，地價環(huán)比上漲幅度收窄，但居住用地上漲幅度增加；70大中城市房屋銷售價格同比上漲10.6%，環(huán)比上漲3.3%，漲幅與上季度持平。其中，商品住宅環(huán)比上漲4.3%，二手住宅環(huán)比上漲2.6%，辦公樓價格同比上漲8.4%，商業(yè)用房價格同比上漲3.23%，二手住宅價格環(huán)比漲幅高于上季度漲幅。 房屋銷售價格、二手住宅價格月度環(huán)比漲幅1、2月份回落，3月份增加；商品住宅價格環(huán)比漲幅逐月回落。 3月份70個大中城市中半數(shù)以上的城市房價環(huán)比漲幅有所增加，其中二手住房漲幅相比2月份增加超過1個百分點(diǎn)的城市有15個，包括上海、西安、青島、石家莊、鄭州、廈門、北京等。3月份70個大中城市中有21個城市新建住房價格漲幅達(dá)到或超過1個百分點(diǎn)，北京、南京、西安、合肥價格漲幅接近或達(dá)到2%。 o 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿高漲。2010年第1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長35.1%，增幅比去年同期增加31個百分點(diǎn)，比上季度增加15個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)30%的較大幅度增加；商品房新開工面積增長60.8%，增幅比去年同期增加77個百分點(diǎn)，但比上季度增幅減少14個百分點(diǎn)。 2010年第1季度，長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積同比均出現(xiàn)較大幅度增加；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工面積增長較快。北京、上海、廣州的商品房屋新開工面積均出現(xiàn)較大幅度增加。 o 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金相對寬松。2010年1季度，本年新增房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長61.4%，增幅比去年同期增加52個百分點(diǎn)，但比上季度減少19個百分點(diǎn)。銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，但增幅均比上季度有所回落，其中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、國內(nèi)貸款增幅分別比上季度回落38個百分點(diǎn)、83個百分點(diǎn)、38個百分點(diǎn)。 2010年2季度： 房地產(chǎn)市場需求增幅繼續(xù)回落，價格漲幅回落甚至下跌，但房地產(chǎn)市場整體投資意愿依然較高 o 2010年1-5月各種類型商品房銷售面積增幅逐月下降，其中5月份銷售增幅下降幅度最高。 1-5月，商品房銷售面積30189萬平方米，同比增加22.5%，增幅比去年同期減少3個百分點(diǎn)，1-2月至1-5月，商品房屋銷售面積增幅分別為38.2%、35.8%、32.8%、22.5%。各種主要類型物業(yè)的銷售面積增幅均逐步下降。其中，商品住宅銷售面積為27223萬平方米，同比增加20%，增幅比去年同期減少6.8個百分點(diǎn)，比1季度增幅減少14個百分點(diǎn)。長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)商品房銷售面積同比增幅低于1季度，40重點(diǎn)城市中30%的城市商品房銷售面積同比負(fù)增長。部分城市二手房交易量出現(xiàn)同比減少。 o 2010年前5個月房屋銷售價格保持上漲，5月份漲幅迅速回落，70大中城市二手住房價格出現(xiàn)下跌。 受翹尾因素影響，2010年以來房價同比漲幅仍保持較高幅度，前4個月漲幅逐月上升，5月份房價同比漲幅回落。前5個月房屋銷售價格累計同比上漲11.4%，其中商品住宅銷售價格累計同比上漲13.8%，二手住宅銷售價格累計同比上漲9.1%。1-5月各月，房屋銷售價格同比漲幅分別為9.5%、10.7%、11.7%、12.8%和12.4%。 從房價環(huán)比漲幅來看，2010年前5個月中，1月份和2月份房價環(huán)比漲幅下降，3月份和4月份房價環(huán)比漲幅增加，5月份房價環(huán)比漲幅迅速回落。1-5月房價環(huán)比累計上漲5%， 其中，前5個月商品住宅價格累計環(huán)比上漲6.1%，二手住宅價格累計環(huán)比上漲3.9%。5月份，普通住宅和高檔住宅價格漲幅快速回落，經(jīng)濟(jì)適用房價格保持穩(wěn)定。 5月份，70個大中城市中，70%以上城市房價環(huán)比漲幅回落，1/3以上城市二手住宅價格環(huán)比負(fù)增長。長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)新建住宅與二手住房價格漲幅明顯回落，核心城市住房價格出現(xiàn)下降。 o 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿保持較高水平。 2010年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，比去年同期增長38%，增幅逐月增加；商品房新開工面積增幅逐月增加，1-5月累計增幅達(dá)到72.4%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積明顯增加，面積總額為12943萬平方米，同比增長31.1%。 2010年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，購房款和銀行貸款增幅高于去年同期但逐月下降。 2010年1-5月，長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均高于30%，且長三角和珠三角地區(qū)投資增幅比1季度擴(kuò)大；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)房屋新開工面積同比增幅均高于1季度；環(huán)渤海地區(qū)土地購置面積增幅持續(xù)增加，長三角地區(qū)土地購置面積同比有較大幅度增加單增幅4月份后逐步下降，珠三角地區(qū)土地購置面積4月份后為負(fù)增長。 2010年3季度： 房屋成交量增幅繼續(xù)回落，房價漲幅趨緩但9月份房價漲幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿低于2季度 o 第3季度房屋交易面積同比增幅持續(xù)回落，9月份單月房屋交易面積環(huán)比較快增加。2010年第3季度，商品房銷售面積為23848萬平方米，同比減少1.7%，增幅比去年同期減少70個百分點(diǎn)，比上季度減少7個百分點(diǎn)；但9月份，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房等各類型開發(fā)物業(yè)銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增加，9月單月商品房銷售面積比8月單月銷售面積增加52%。多數(shù)城市的二手住房交易量自7月份以來環(huán)比逐月增加。長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)8月份和9月份商品房銷售面積均表現(xiàn)為環(huán)比增加，9月份商品房成交量超過去年同期水平；40重點(diǎn)城市中，60%以上城市8月份以來商品房銷售面積環(huán)比增加。 o 第3季度房價漲幅趨緩，但9月份房價漲幅增加。2010年第3季度，房屋銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅低于第2季度1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅環(huán)比上漲0.5%，二手住宅環(huán)比上漲0.5%，分別低于第2季度漲幅1.3個和0.5個百分點(diǎn)。 70大中城市房價6月份出現(xiàn)環(huán)比下降，7月和8月則保持穩(wěn)定，二手住房價格5-7月均為環(huán)比下降。9月份，部分地區(qū)房價漲幅再次出現(xiàn)增加，70大中城市房價漲幅由7、8月份的平穩(wěn)提高到9月份的0.5%。 普通住宅價格上漲幅度最大，高檔住宅價格波動最大。2010年第3季度，普通住宅、高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房價格分別環(huán)比上漲0.3%、0.4%和0.6%，90平方米以下住宅價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅均低于第2季度漲幅。前9個月，90平方米以下住宅價格同比上漲17.2%，環(huán)比上漲7%；高檔住宅價格同比上漲16.5%，環(huán)比上漲11.7%；經(jīng)濟(jì)適用房價格同比上漲1.2%，環(huán)比上漲1%。 9月份，70個大中城市中，80%以上城市新建住宅價格環(huán)比上漲，70%以上城市手住宅價格環(huán)比上漲。 o 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿低于第2季度，但仍屬歷史較