四川宜賓新鵬盛世臨港商業(yè)思路報告

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1、n新鵬盛世臨港商業(yè)思路 1 鑒于： 第一、新鵬公司對于商業(yè)綜合體項目的運營處于初始階段，需要通過項目運營，獲得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，打造專業(yè)化運營團(tuán)隊，保障其他項目的良好開發(fā)運營； 第二、物業(yè)的持有不利于資金回籠和緩解現(xiàn)金流壓力；物業(yè)的出售有利于資金回籠，但不利于商業(yè)運營團(tuán)隊的培養(yǎng)。 第三、商業(yè)物業(yè)出售，受讓人對于商業(yè)的經(jīng)營我們無法把控，不利于綜合體項目統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商經(jīng)營，項目經(jīng)營風(fēng)險加大，可能導(dǎo)致長虹國際城項目品牌和形象受損。 建議： 第一、集中商業(yè)（含酒店）持有經(jīng)營，底商全部出售；可確保集中商業(yè)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，利于經(jīng)營；底商出售可確保資金回流； 第二、轉(zhuǎn)讓集中商業(yè)（含酒店）部分股權(quán)，但需

2、確保我方控股。 集中商業(yè)一：高檔購物中心，“奧特萊斯+大型主力店（大賣場）”為主的購物中心模式，零售業(yè)態(tài)占比較大，即以大型超市為主力店，其余部分根據(jù)定位及業(yè)態(tài)配比自行招商，以聯(lián)營方式為主，實行統(tǒng)一收銀，以達(dá)到收益的最大化；集中商業(yè)二：中高檔購物中心，零售業(yè)態(tài)占比減小，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)占比增加，以聯(lián)營方式為主，實行統(tǒng)一收銀，以達(dá)到收益的最大化；五星級酒店：引進(jìn)國際知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式經(jīng)營。 商業(yè)總體定位：宜賓首席區(qū)域購 物 中 心 商業(yè)總體推廣語： 盛 世 臨 港 宜 賓 首 席 區(qū) 域 購 物 中 心 盛 世 臨 港 宜 賓 第 一 MALL 盛 世 臨 港 宜 賓 傳 統(tǒng)

3、 零 售 業(yè) 終 結(jié) 者 盛 世 臨 港 宜 賓 國 際 化 財 富 中 心 盛 世 臨 港 宜 賓 CBD東 移 財 富 東 移 盛 世 臨 港 宜 賓 未 來 富 人 區(qū) 盛 世 臨 港 最 時 尚 、 最 潮 流 的 新 興 居 住 區(qū) 2.3 新鵬商業(yè)推廣案名方案 6 另附專題研究 2.4.1 收銀方式概念 收銀方式：有統(tǒng)一收銀及自收銀兩種方式。 統(tǒng)一收銀： 由購物中心運營商統(tǒng)一代商家收取售貨款。顧客在各品牌店選擇好物品及服務(wù)后，導(dǎo)購員開具售貨小票，顧客統(tǒng)一到運營商開設(shè)的收銀臺結(jié)賬，運營商按照約定時間（一般為月結(jié)、特殊品牌另議）及合同約定扣除一定的租金或聯(lián)營抽成后給品牌商家結(jié)款； 自收

4、銀： 各品牌商家自行收銀。 7 2.4.2 利弊分析 8 1、統(tǒng)一收銀 有利之處： 有利于獲取現(xiàn)金流。假設(shè)有2萬平米商業(yè)采取統(tǒng)一收銀，每平米每月產(chǎn)生的銷售收入為1000元，則每月末的現(xiàn)金流可達(dá)到2000萬元； 有利于品牌商家的招商。部分品牌商家只考慮以聯(lián)營方式合作，統(tǒng)一收銀可以掌控銷售收入，實現(xiàn)聯(lián)營合作方式，確保招商品質(zhì)；此外，統(tǒng)一收銀有利于品牌商規(guī)避自收銀資金風(fēng)險，連鎖品牌商家更容易接受該收銀方式； 有利于了解各商家經(jīng)營情況，便于實施末位淘汰制，有利于商場坪效的不斷提升。 不利之處： 投入成本加大。 統(tǒng)一收銀需增加人工（約20人）、收銀設(shè)備，收銀系統(tǒng)等投入，并配置網(wǎng)絡(luò)工程師； 資金風(fēng)險。統(tǒng)一

5、收銀將產(chǎn)生資金管理的風(fēng)險，如現(xiàn)金被盜等。 2、自收銀 有利之處： 操作簡單，投入少； 資金管理風(fēng)險低； 不利之處： 連鎖知名品牌及有實力商家引進(jìn)受一定限制，貨品豐滿度、商家裝修形象等難以控制，從而影響商業(yè)整體定位形象； 經(jīng)營管理，營銷模式（指經(jīng)營后開展統(tǒng)一的促銷活動）受限制； 專柜員工的銷售技巧、售后服務(wù)水平參差不齊，軟性服務(wù)的不足影響消費者信心； 難以實行末位淘汰制，動態(tài)招商難以實現(xiàn)； 商家經(jīng)營品項、折扣力度難以控制； 長虹商業(yè)自主品牌難以形成； 現(xiàn)金流大打折扣；對商家及購物中心整體經(jīng)營情況無法實行監(jiān)控。 9綜上所述，實行統(tǒng)一收銀利大于弊，建議采取統(tǒng)一收銀。 n新鵬商業(yè)招商思路及節(jié)點 10

6、1、完善商業(yè)管理公司組織架構(gòu)，由招商部主要負(fù)責(zé)新鵬盛世臨港項目的招商；2、盡快推進(jìn)招商，以招商促銷售；通過招商引進(jìn)知名主力商家，提升綜合體整體價值，推動商鋪及住宅銷售。3、目前招商重心應(yīng)放在五星級酒店及集中商業(yè)（奧特萊斯及主力店大賣場）上，通過引進(jìn)酒店和奧特萊斯提升片區(qū)形象，通過集中商業(yè)拉高片區(qū)租金水平；4、為確保開業(yè)效果及持續(xù)良好經(jīng)營，建議整體開業(yè)率需達(dá)到90%以上，周邊道路確保通行，新增公交站臺開通，綠化景觀呈現(xiàn)，停車位基本能滿足使用要求；5、在招商定價上應(yīng)綜合考慮，在確?？傮w租金水平基礎(chǔ)上，既要考慮給予品牌商家 一定的優(yōu)惠，也要確保整體的租金水平，以提升片區(qū)的租金水平。為確保招商質(zhì)量，盡

7、快引進(jìn)品牌商家，在招商前期給予知名商家一定的優(yōu)惠；在確定價格方案之前，按“一事一議”方式出租，價格方案確定之后，按方案執(zhí)行； 11 6、在合作方式上可靈活變通，以聯(lián)營方式為主，采取聯(lián)營、保底、租金等多種方式，確保品牌商家的進(jìn)駐。收銀方式上，建議采取統(tǒng)一收銀；7、合理布局，優(yōu)化設(shè)計，確保坪效；8、在廣告推廣上，合理分配廣告資源，做好銷售、招商廣告推廣。不同時期廣告測重點不同，在項目前期應(yīng)測重招商廣告，特別在戶外廣告（圍墻、廣告牌等）上應(yīng)有固定分配；9、對于住宅底商，必要時可采取售前出租、帶租約銷售的方式或采取返租營銷方式。 12 13招 商 全 面 啟 動時 間 待 定 開 業(yè) 推 廣時 間 待

8、 定 全 面 開 業(yè)時 間 待 定準(zhǔn) 備 階 段 收 尾 階 段 開 業(yè) 階 段 項 目 招 商 率達(dá) 60%； 奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店進(jìn) 駐 裝 修 項 目 招 商 率 達(dá)80%； 次 主 力 店進(jìn) 駐 裝 修 招 商 率 基 本達(dá) 95%以 上招 商 目 標(biāo)工 作 階 段時 間 節(jié) 點推 廣 思 路 u 商 圈 升 級 ， 樹 立 臨 港 新城 為 CBD核 心 商 圈 形 象 ；u招 商 大 肆 宣 傳 ， 在 宣 傳 項目 銷 售 產(chǎn) 品 的 同 時 ， 加 大 對招 商 利 好 消 息 的 宣 傳 ， 銷 售與 招 商 宣 傳 并 駕 齊 驅(qū) 。 對 招 商 成 績 作

9、總 概 宣傳 ， 凸 顯 臨 港 新 城 CBD核 心 商 圈 打 造 已 成 雛 形 。 對 “ 臨 港 新 城 CBD核心 商 圈 ” 進(jìn) 行 炒 作 、 渲染 。造 勢 造 地 段 、規(guī) 模 之 勢 ， 主 力店 強 勢 進(jìn) 駐 之 勢 ；造 全 球 招 商 啟 動之 勢 。奧 特 萊 斯 、五 星 級 酒店 、 大 賣場 主 力 店確 定 意 向商 家 沖 刺 階 段奧 特 萊 斯 、五 星 級 酒店 、 大 賣場 主 力 店正 式 簽 約 開 業(yè) 籌 備時 間 待 定 n時間：（時間待定）n招商：奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店確定意向商家；n招商工作重點：l 力爭完成奧特萊斯、五

10、星級酒店、大賣場主力店等主力商家意向簽約。l 完成項目整體定位及前期宣傳推廣，樹立品牌購物中心的形象。n工程要求：完成奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店工程、物業(yè)的需求預(yù)確認(rèn)工作；主體土建工程方案確定，下沉式廣場景觀工程方案確定； 14 n時間：（時間待定）n招商：奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店正式簽約；n招商工作重點：l 力爭完成奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店等主力商家正式簽約。l 招商宣傳推廣，招商全面啟動，開始次主力店招商簽約。l 舉行招商推介會n工程要求：按照奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店工程、物業(yè)需求進(jìn)行工程施工；主體部分土建工程開始，下沉式廣場景觀工程施工開始 15 n

11、時間：（時間待定）n招商率：60%；n招商工作重點：1、力爭完成次主力店商家簽約。2、完成主力店物業(yè)的交付工作。3、招商宣傳推廣，招商全面啟動，開始次主力店招商簽約。4、舉行招商成果發(fā)布會。工程要求：1、主體部分土建全部完成、屋面防水完成、外立面基本完成（雨天作業(yè)時不滲水進(jìn)室內(nèi)）、 頂棚、墻柱等粉刷完成；為確保安全，應(yīng)做好塔樓施工的安全防護(hù)；2、啟動場內(nèi)公共部分的裝修設(shè)計；完成主力店商家場地交付，3、需達(dá)到：規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書已經(jīng)取得；強電部分已經(jīng)提交供電局確定方案，強電設(shè)計完成且強電工程發(fā)包完成；消防管路鋪設(shè)完成。 16 n時間：（時間待定）n招商率：80%；

12、n招商工作重點：l 招商工作全面展開，掀起項目的招商熱潮。開始對開業(yè)進(jìn)行宣傳，促進(jìn)品牌商家簽約；l 跟進(jìn)奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店的裝修工作；l 完成公共區(qū)域裝修，督促各商家的裝修工作；n 工程情況：商場內(nèi)完成一次裝修（指天花、照明、公共通道、洗手間、商業(yè)外立面等。 17 n時間：（時間待定）n招商率：95%；n招商工作重點：l 招商工作全面展開，掀起項目的招商熱潮。開始對開業(yè)進(jìn)行宣傳，促進(jìn)品牌商家簽約；l 跟進(jìn)奧特萊斯、五星級酒店、大賣場主力店的裝修工作；l 完成公共區(qū)域裝修，督促各商家的裝修工作；l 舉辦開業(yè)儀式。l 整合各主力店、次主力店、品牌商家資源進(jìn)行開業(yè)宣傳推廣，聯(lián)合商家進(jìn)

13、行開業(yè)促銷活動，提高商業(yè)人氣。 n 工程情況：滿足如下開業(yè)條件，所有工程項目（含周邊道路、廣場、外立面、地下停車場、水電煤通信等配套工程）竣工驗收完成，設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試完成，取得竣工驗收合格證后二周內(nèi)即可正式開業(yè)。 18 另 議 。 19 n新鵬招商準(zhǔn)備工作計劃 20 21 22 23 24 25 商業(yè)物業(yè)管理對象主要是商業(yè)消費群為服務(wù)對象，是以商戶/租戶、消費人群，管理方式注重積極的、帶有開拓性的經(jīng)營管理。住宅物業(yè)管理對象主要是住宅小區(qū)，服務(wù)對象既有居民住戶也有職業(yè)公務(wù)人群，管理方式注重管理與服務(wù)。住宅物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)管理工作內(nèi)容：對物業(yè)本身及其配套設(shè)施、相關(guān)場地所進(jìn)行的一些諸如維修、養(yǎng)護(hù)等管

14、理工作、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動、針對業(yè)主的一些個性化服務(wù)：諸如鐘點家政、家教、私人醫(yī)生等管家式 服務(wù)。 物業(yè)管理者服務(wù)的對象：業(yè)主和物業(yè)的使用者 ”物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”的有機結(jié)合工作內(nèi)容商業(yè)運作與管理圍繞著商業(yè)正常經(jīng)營、商場繁榮而展開的，它所承擔(dān)的工作是商場開張，商業(yè)促銷，商場日常管理，商品管理，商業(yè)從業(yè)人員管理，商場內(nèi)部的秩序維護(hù)，顧客投訴、日常裝修（含夜間）的管理和配合，顧客傷害的防止措施、開收市流程物業(yè)維護(hù) 除了常規(guī)的內(nèi)容公共設(shè)備保養(yǎng)維修監(jiān)督、泊車管理、治安、衛(wèi)生、防災(zāi)等內(nèi)容之外，物業(yè)管理還要承擔(dān)整個商場的秩序維持服務(wù)對象：“不僅僅是商戶，還包括光顧MALL的所有消費者 26 27 完成時間節(jié)點 項目（時間待定） 商業(yè)運營計劃（時間待定） 招商推廣方案（時間待定） 招商人員全部到崗（時間待定） 項目招商百問（時間待定） 招商物料（時間待定） 相關(guān)表單（時間待定） 價格方案、價格表 （時間待定） 物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn) （時間待定） 合同模版（時間待定） 項目招商手冊