四川宜賓新鵬盛世臨港商業(yè)思路報(bào)告

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1、n新鵬盛世臨港商業(yè)思路 1 鑒于： 第一、新鵬公司對(duì)于商業(yè)綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)處于初始階段，需要通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，獲得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，打造專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保障其他項(xiàng)目的良好開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)； 第二、物業(yè)的持有不利于資金回籠和緩解現(xiàn)金流壓力；物業(yè)的出售有利于資金回籠，但不利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)。 第三、商業(yè)物業(yè)出售，受讓人對(duì)于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)我們無(wú)法把控，不利于綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，可能導(dǎo)致長(zhǎng)虹國(guó)際城項(xiàng)目品牌和形象受損。 建議： 第一、集中商業(yè)（含酒店）持有經(jīng)營(yíng)，底商全部出售；可確保集中商業(yè)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，利于經(jīng)營(yíng)；底商出售可確保資金回流； 第二、轉(zhuǎn)讓集中商業(yè)（含酒店）部分股權(quán)，但需

2、確保我方控股。 集中商業(yè)一：高檔購(gòu)物中心，“奧特萊斯+大型主力店（大賣(mài)場(chǎng)）”為主的購(gòu)物中心模式，零售業(yè)態(tài)占比較大，即以大型超市為主力店，其余部分根據(jù)定位及業(yè)態(tài)配比自行招商，以聯(lián)營(yíng)方式為主，實(shí)行統(tǒng)一收銀，以達(dá)到收益的最大化；集中商業(yè)二：中高檔購(gòu)物中心，零售業(yè)態(tài)占比減小，餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)占比增加，以聯(lián)營(yíng)方式為主，實(shí)行統(tǒng)一收銀，以達(dá)到收益的最大化；五星級(jí)酒店：引進(jìn)國(guó)際知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)總體定位：宜賓首席區(qū)域購(gòu) 物 中 心 商業(yè)總體推廣語(yǔ)： 盛 世 臨 港 宜 賓 首 席 區(qū) 域 購(gòu) 物 中 心 盛 世 臨 港 宜 賓 第 一 MALL 盛 世 臨 港 宜 賓 傳 統(tǒng)

3、 零 售 業(yè) 終 結(jié) 者 盛 世 臨 港 宜 賓 國(guó) 際 化 財(cái) 富 中 心 盛 世 臨 港 宜 賓 CBD東 移 財(cái) 富 東 移 盛 世 臨 港 宜 賓 未 來(lái) 富 人 區(qū) 盛 世 臨 港 最 時(shí) 尚 、 最 潮 流 的 新 興 居 住 區(qū) 2.3 新鵬商業(yè)推廣案名方案 6 另附專題研究 2.4.1 收銀方式概念 收銀方式：有統(tǒng)一收銀及自收銀兩種方式。 統(tǒng)一收銀： 由購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一代商家收取售貨款。顧客在各品牌店選擇好物品及服務(wù)后，導(dǎo)購(gòu)員開(kāi)具售貨小票，顧客統(tǒng)一到運(yùn)營(yíng)商開(kāi)設(shè)的收銀臺(tái)結(jié)賬，運(yùn)營(yíng)商按照約定時(shí)間（一般為月結(jié)、特殊品牌另議）及合同約定扣除一定的租金或聯(lián)營(yíng)抽成后給品牌商家結(jié)款； 自收

4、銀： 各品牌商家自行收銀。 7 2.4.2 利弊分析 8 1、統(tǒng)一收銀 有利之處： 有利于獲取現(xiàn)金流。假設(shè)有2萬(wàn)平米商業(yè)采取統(tǒng)一收銀，每平米每月產(chǎn)生的銷售收入為1000元，則每月末的現(xiàn)金流可達(dá)到2000萬(wàn)元； 有利于品牌商家的招商。部分品牌商家只考慮以聯(lián)營(yíng)方式合作，統(tǒng)一收銀可以掌控銷售收入，實(shí)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)合作方式，確保招商品質(zhì)；此外，統(tǒng)一收銀有利于品牌商規(guī)避自收銀資金風(fēng)險(xiǎn)，連鎖品牌商家更容易接受該收銀方式； 有利于了解各商家經(jīng)營(yíng)情況，便于實(shí)施末位淘汰制，有利于商場(chǎng)坪效的不斷提升。 不利之處： 投入成本加大。 統(tǒng)一收銀需增加人工（約20人）、收銀設(shè)備，收銀系統(tǒng)等投入，并配置網(wǎng)絡(luò)工程師； 資金風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一

5、收銀將產(chǎn)生資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，如現(xiàn)金被盜等。 2、自收銀 有利之處： 操作簡(jiǎn)單，投入少； 資金管理風(fēng)險(xiǎn)低； 不利之處： 連鎖知名品牌及有實(shí)力商家引進(jìn)受一定限制，貨品豐滿度、商家裝修形象等難以控制，從而影響商業(yè)整體定位形象； 經(jīng)營(yíng)管理，營(yíng)銷模式（指經(jīng)營(yíng)后開(kāi)展統(tǒng)一的促銷活動(dòng)）受限制； 專柜員工的銷售技巧、售后服務(wù)水平參差不齊，軟性服務(wù)的不足影響消費(fèi)者信心； 難以實(shí)行末位淘汰制，動(dòng)態(tài)招商難以實(shí)現(xiàn)； 商家經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、折扣力度難以控制； 長(zhǎng)虹商業(yè)自主品牌難以形成； 現(xiàn)金流大打折扣；對(duì)商家及購(gòu)物中心整體經(jīng)營(yíng)情況無(wú)法實(shí)行監(jiān)控。 9綜上所述，實(shí)行統(tǒng)一收銀利大于弊，建議采取統(tǒng)一收銀。 n新鵬商業(yè)招商思路及節(jié)點(diǎn) 10

6、1、完善商業(yè)管理公司組織架構(gòu)，由招商部主要負(fù)責(zé)新鵬盛世臨港項(xiàng)目的招商；2、盡快推進(jìn)招商，以招商促銷售；通過(guò)招商引進(jìn)知名主力商家，提升綜合體整體價(jià)值，推動(dòng)商鋪及住宅銷售。3、目前招商重心應(yīng)放在五星級(jí)酒店及集中商業(yè)（奧特萊斯及主力店大賣(mài)場(chǎng)）上，通過(guò)引進(jìn)酒店和奧特萊斯提升片區(qū)形象，通過(guò)集中商業(yè)拉高片區(qū)租金水平；4、為確保開(kāi)業(yè)效果及持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)，建議整體開(kāi)業(yè)率需達(dá)到90%以上，周邊道路確保通行，新增公交站臺(tái)開(kāi)通，綠化景觀呈現(xiàn)，停車位基本能滿足使用要求；5、在招商定價(jià)上應(yīng)綜合考慮，在確?？傮w租金水平基礎(chǔ)上，既要考慮給予品牌商家 一定的優(yōu)惠，也要確保整體的租金水平，以提升片區(qū)的租金水平。為確保招商質(zhì)量，盡

7、快引進(jìn)品牌商家，在招商前期給予知名商家一定的優(yōu)惠；在確定價(jià)格方案之前，按“一事一議”方式出租，價(jià)格方案確定之后，按方案執(zhí)行； 11 6、在合作方式上可靈活變通，以聯(lián)營(yíng)方式為主，采取聯(lián)營(yíng)、保底、租金等多種方式，確保品牌商家的進(jìn)駐。收銀方式上，建議采取統(tǒng)一收銀；7、合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)，確保坪效；8、在廣告推廣上，合理分配廣告資源，做好銷售、招商廣告推廣。不同時(shí)期廣告測(cè)重點(diǎn)不同，在項(xiàng)目前期應(yīng)測(cè)重招商廣告，特別在戶外廣告（圍墻、廣告牌等）上應(yīng)有固定分配；9、對(duì)于住宅底商，必要時(shí)可采取售前出租、帶租約銷售的方式或采取返租營(yíng)銷方式。 12 13招 商 全 面 啟 動(dòng)時(shí) 間 待 定 開(kāi) 業(yè) 推 廣時(shí) 間 待

8、 定 全 面 開(kāi) 業(yè)時(shí) 間 待 定準(zhǔn) 備 階 段 收 尾 階 段 開(kāi) 業(yè) 階 段 項(xiàng) 目 招 商 率達(dá) 60%； 奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店進(jìn) 駐 裝 修 項(xiàng) 目 招 商 率 達(dá)80%； 次 主 力 店進(jìn) 駐 裝 修 招 商 率 基 本達(dá) 95%以 上招 商 目 標(biāo)工 作 階 段時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn)推 廣 思 路 u 商 圈 升 級(jí) ， 樹(shù) 立 臨 港 新城 為 CBD核 心 商 圈 形 象 ；u招 商 大 肆 宣 傳 ， 在 宣 傳 項(xiàng)目 銷 售 產(chǎn) 品 的 同 時(shí) ， 加 大 對(duì)招 商 利 好 消 息 的 宣 傳 ， 銷 售與 招 商 宣 傳 并 駕 齊 驅(qū) 。 對(duì) 招 商 成 績(jī) 作

9、總 概 宣傳 ， 凸 顯 臨 港 新 城 CBD核 心 商 圈 打 造 已 成 雛 形 。 對(duì) “ 臨 港 新 城 CBD核心 商 圈 ” 進(jìn) 行 炒 作 、 渲染 。造 勢(shì) 造 地 段 、規(guī) 模 之 勢(shì) ， 主 力店 強(qiáng) 勢(shì) 進(jìn) 駐 之 勢(shì) ；造 全 球 招 商 啟 動(dòng)之 勢(shì) 。奧 特 萊 斯 、五 星 級(jí) 酒店 、 大 賣(mài)場(chǎng) 主 力 店確 定 意 向商 家 沖 刺 階 段奧 特 萊 斯 、五 星 級(jí) 酒店 、 大 賣(mài)場(chǎng) 主 力 店正 式 簽 約 開(kāi) 業(yè) 籌 備時(shí) 間 待 定 n時(shí)間：（時(shí)間待定）n招商：奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店確定意向商家；n招商工作重點(diǎn)：l 力爭(zhēng)完成奧特萊斯、五

10、星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店等主力商家意向簽約。l 完成項(xiàng)目整體定位及前期宣傳推廣，樹(shù)立品牌購(gòu)物中心的形象。n工程要求：完成奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店工程、物業(yè)的需求預(yù)確認(rèn)工作；主體土建工程方案確定，下沉式廣場(chǎng)景觀工程方案確定； 14 n時(shí)間：（時(shí)間待定）n招商：奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店正式簽約；n招商工作重點(diǎn)：l 力爭(zhēng)完成奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店等主力商家正式簽約。l 招商宣傳推廣，招商全面啟動(dòng)，開(kāi)始次主力店招商簽約。l 舉行招商推介會(huì)n工程要求：按照奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店工程、物業(yè)需求進(jìn)行工程施工；主體部分土建工程開(kāi)始，下沉式廣場(chǎng)景觀工程施工開(kāi)始 15 n

11、時(shí)間：（時(shí)間待定）n招商率：60%；n招商工作重點(diǎn)：1、力爭(zhēng)完成次主力店商家簽約。2、完成主力店物業(yè)的交付工作。3、招商宣傳推廣，招商全面啟動(dòng)，開(kāi)始次主力店招商簽約。4、舉行招商成果發(fā)布會(huì)。工程要求：1、主體部分土建全部完成、屋面防水完成、外立面基本完成（雨天作業(yè)時(shí)不滲水進(jìn)室內(nèi)）、 頂棚、墻柱等粉刷完成；為確保安全，應(yīng)做好塔樓施工的安全防護(hù)；2、啟動(dòng)場(chǎng)內(nèi)公共部分的裝修設(shè)計(jì)；完成主力店商家場(chǎng)地交付，3、需達(dá)到：規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)已經(jīng)取得；強(qiáng)電部分已經(jīng)提交供電局確定方案，強(qiáng)電設(shè)計(jì)完成且強(qiáng)電工程發(fā)包完成；消防管路鋪設(shè)完成。 16 n時(shí)間：（時(shí)間待定）n招商率：80%；

12、n招商工作重點(diǎn)：l 招商工作全面展開(kāi)，掀起項(xiàng)目的招商熱潮。開(kāi)始對(duì)開(kāi)業(yè)進(jìn)行宣傳，促進(jìn)品牌商家簽約；l 跟進(jìn)奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店的裝修工作；l 完成公共區(qū)域裝修，督促各商家的裝修工作；n 工程情況：商場(chǎng)內(nèi)完成一次裝修（指天花、照明、公共通道、洗手間、商業(yè)外立面等。 17 n時(shí)間：（時(shí)間待定）n招商率：95%；n招商工作重點(diǎn)：l 招商工作全面展開(kāi)，掀起項(xiàng)目的招商熱潮。開(kāi)始對(duì)開(kāi)業(yè)進(jìn)行宣傳，促進(jìn)品牌商家簽約；l 跟進(jìn)奧特萊斯、五星級(jí)酒店、大賣(mài)場(chǎng)主力店的裝修工作；l 完成公共區(qū)域裝修，督促各商家的裝修工作；l 舉辦開(kāi)業(yè)儀式。l 整合各主力店、次主力店、品牌商家資源進(jìn)行開(kāi)業(yè)宣傳推廣，聯(lián)合商家進(jìn)

13、行開(kāi)業(yè)促銷活動(dòng)，提高商業(yè)人氣。 n 工程情況：滿足如下開(kāi)業(yè)條件，所有工程項(xiàng)目（含周邊道路、廣場(chǎng)、外立面、地下停車場(chǎng)、水電煤通信等配套工程）竣工驗(yàn)收完成，設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試完成，取得竣工驗(yàn)收合格證后二周內(nèi)即可正式開(kāi)業(yè)。 18 另 議 。 19 n新鵬招商準(zhǔn)備工作計(jì)劃 20 21 22 23 24 25 商業(yè)物業(yè)管理對(duì)象主要是商業(yè)消費(fèi)群為服務(wù)對(duì)象，是以商戶/租戶、消費(fèi)人群，管理方式注重積極的、帶有開(kāi)拓性的經(jīng)營(yíng)管理。住宅物業(yè)管理對(duì)象主要是住宅小區(qū)，服務(wù)對(duì)象既有居民住戶也有職業(yè)公務(wù)人群，管理方式注重管理與服務(wù)。住宅物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)管理工作內(nèi)容：對(duì)物業(yè)本身及其配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地所進(jìn)行的一些諸如維修、養(yǎng)護(hù)等管

14、理工作、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)、針對(duì)業(yè)主的一些個(gè)性化服務(wù)：諸如鐘點(diǎn)家政、家教、私人醫(yī)生等管家式 服務(wù)。 物業(yè)管理者服務(wù)的對(duì)象：業(yè)主和物業(yè)的使用者 ”物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”的有機(jī)結(jié)合工作內(nèi)容商業(yè)運(yùn)作與管理圍繞著商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)繁榮而展開(kāi)的，它所承擔(dān)的工作是商場(chǎng)開(kāi)張，商業(yè)促銷，商場(chǎng)日常管理，商品管理，商業(yè)從業(yè)人員管理，商場(chǎng)內(nèi)部的秩序維護(hù)，顧客投訴、日常裝修（含夜間）的管理和配合，顧客傷害的防止措施、開(kāi)收市流程物業(yè)維護(hù) 除了常規(guī)的內(nèi)容公共設(shè)備保養(yǎng)維修監(jiān)督、泊車管理、治安、衛(wèi)生、防災(zāi)等內(nèi)容之外，物業(yè)管理還要承擔(dān)整個(gè)商場(chǎng)的秩序維持服務(wù)對(duì)象：“不僅僅是商戶，還包括光顧MALL的所有消費(fèi)者 26 27 完成時(shí)間節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目（時(shí)間待定） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（時(shí)間待定） 招商推廣方案（時(shí)間待定） 招商人員全部到崗（時(shí)間待定） 項(xiàng)目招商百問(wèn)（時(shí)間待定） 招商物料（時(shí)間待定） 相關(guān)表單（時(shí)間待定） 價(jià)格方案、價(jià)格表 （時(shí)間待定） 物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn) （時(shí)間待定） 合同模版（時(shí)間待定） 項(xiàng)目招商手冊(cè)