資產評估(全部課件)

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1、,,,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,《,資產評估,》,課程講義,,,,,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,《,資產評估,》,課程講義,主講人：黃曉祥,第一節(jié) 資產評估的含義,,第二節(jié) 資產評估的對象,,第三節(jié) 資產評估的價值類型,,第四節(jié) 資產評估的假設,,第五節(jié) 資產評估的原則,,第六節(jié) 資產評估的程序,第一章 總論,第一節(jié) 資產評估的含義,第一章 總論,,資產評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范

2、疇，在產權轉讓、企業(yè)重組、資產流動等方面發(fā)揮了重要作用。,（一）資產評估的概念,,,,資產評估：是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。,,第一節(jié) 資產評估的含義,第一章 總論,（二）資產評估的特點,,,,1,、現(xiàn)實性；,,,2,、市場性；,,,3,、預測性；,,,4,、公正性；,,,5,、咨詢性。,第一節(jié) 資產評估的含義,第一章 總論,（三）資產評估與會計計價的區(qū)別,,,（,1,）發(fā)生的前提條件不同；,,（,2,）目的不同；,,（,3,）執(zhí)行操作者不同。,第一節(jié) 資產評估的含義,第一章 總論,（一）資產的含義,,資產評估的資產既可以是單個資產也可以是資產的整體

3、，甚至是整個企業(yè)，由于評估和計價的目的不同，對資產的質和量的界定都有很大的差異。,,,,對于作為資產評估對象的資產，應從以下幾個方面理解：,,,1,、資產是一種權利；,,,2,、資產是一種獲利能力；,,,3,、資產必須為某一主體所擁有和支配。,第二節(jié) 資產評估的對象,第一章 總論,（二）資產的分類,,,1,、按存在形態(tài)分為：,有形資產,和,無形資產,。,,2,、按是否具有綜合獲利能力分為：單項資產和整體資產。,,3,、按資產能否獨立存在分為：可確指的資產和不可確指的資產。,,4,、按資產的流動性分為：短期資產和長期資產。,第二節(jié) 資產評估的對象,第一章 總論,（一）資產評估的特定目的：

4、是指被評估資產即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。包括：,第三節(jié) 資產評估的價值類型,,1,、資產轉讓。,,,2,、企業(yè)兼并。,,,3,、企業(yè)出售。,,,4,、企業(yè)聯(lián)營。,,,5,、股份經(jīng)營。,,,6,、中外合資、合作。,,,7,、企業(yè)清算。,,,8,、抵押。,,,9,、擔保。,,10,、企業(yè)租賃。,,11,、債務重組。,,現(xiàn)時的產權變動,,（發(fā)生時必須進行資產評估）,,,潛在的產權變動,,（發(fā)生時自行決定評估與否）,第一章 總論,（二）資產評估的價值類型,,,,,1,、價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質的規(guī)定。其作用表現(xiàn)在：,,,（,1,）價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素；,,（,2,）

5、價值類型制約資產評估方法的選擇；,,（,3,）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。,第三節(jié) 資產評估的價值類型,第一章 總論,2,、價值類型的類別（根據(jù),《,國際評估準則,》,劃分）,,（,1,）市場價值,,（,2,）非市場價值,,,① 在用價值；,,② 投資價值；,,③ 持續(xù)經(jīng)營價值；,,④ 清算價格；,,⑤ 保險價值；,,⑥ 課稅價值。,第三節(jié) 資產評估的價值類型,第一章 總論,,,3,、價值類型的決定因素。主要包括：,,（,1,）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；,,（,2,）市場條件；,,（,3,）資產功能及其狀態(tài)。,第三節(jié) 資產評估的價值類

6、型,第一章 總論,,1,、繼續(xù)使用假設,,,,2,、公開市場假設,,,,3,、清算（清償）假設,第四節(jié) 資產評估的假設,第一章 總論,第五節(jié) 資產評估的原則,,資產評估原則：是資產評估人員進行資產評估時的行為規(guī)范和業(yè)務準則。,,（一）資產評估的工作原則,,,1,、獨立性原則。,,,2,、客觀性原則。,,,3,、科學性原則。,,,4,、專業(yè)性原則。,第一章 總論,第五節(jié) 資產評估的原則,（二）資產評估的經(jīng)濟原則,,,1,、貢獻原則。,,,2,、替代原則。,,,3,、預期原則。,第一章 總論,第六節(jié) 資產評估的程序,（一）資產評估程序的定義,,資產評估程序：是指資產評估機構和人員執(zhí)

7、行資產評估業(yè)務、形成資產評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。,,,（二）資產評估程序的重要性,第一章 總論,（三）資產評估程序的內容,,,,,1,、明確資產評估業(yè)務基本事項,,,2,、簽訂資產評估業(yè)務約定書,,,3,、編制資產評估計劃,,,4,、資產勘查與現(xiàn)場調查,,,5,、收集資產評估資料,,,6,、評定估算,,,7,、編制和提交資產評估報告,,,8,、資產評估工作檔案歸檔,,,（四）履行資產評估程序的基本要求,第六節(jié) 資產評估的程序,第一章 總論,第二章 資產評估的基本方法,第一節(jié) 市場法,,第二節(jié) 成本法,,第三節(jié) 收益法,,第四節(jié) 資產評估方法的比較和選擇,第一節(jié) 市場法

8、,（一）市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出的類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。,,（二）市場法應用的前提條件：,,,1,、要有一個充分發(fā)育、活躍的資產市場。,,,2,、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可收集到的。,,第二章 資產評估的基本方法,（三）運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點,,,1,、明確評估對象。,,,2,、進行公開市場調查、收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。,,,3,、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。,,,4,、把被評估資產與參照物比較。,,,5,

9、、分析調整差異，得出結論。,第一節(jié) 市場法,第二章 資產評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（一）成本法：是指在資產評估時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。,,,1,、重置成本,,,2,、復原重置成本,,,3,、更新重置成本,,,4,、實體性貶值,,,5,、功能性貶值,,,6,、經(jīng)濟性貶值,,,7,、成新率,第二章 資產評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（二）成本法運用的程序,,1,、運用成本法評估資產一般按下列程序進行：,,（,1,）確定被評估資產，并估算重置成本。,,（,2,）確定被評估資產的使用年限。,,（,3,）估算評估資產的損耗或貶值。,,（

10、,4,）計算確定被評估資產的價值。,第二章 資產評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,2,、成本法計算的基本公式,被評估資產評估值,＝,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,－,－,－,被評估資產評估值,＝,重置成本,成新率,×,第二章 資產評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,3,、重置成本的估算可采用下列方法,,（,1,）重置核算法,,（,2,）物價指數(shù)法,,（,3,）功能價值法,,（,4,）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,第二章 資產評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（三）實體性貶值的估算,,1,、觀察法也稱成新率法。,資產的實體性貶值＝重置成本,×,（,1,－實體性成新率）,2,、公式計算法

11、。,資產的實體性貶值＝,重置成本－預計殘值,總使用年限,×,實際已使用年限,第二章 資產評估的基本方法,（四）功能性貶值的估算,,1,、功能性貶值的計算步驟,,（,1,）比較計算每年的超額運營成本；,,（,2,）確定凈超額運營成本；,,（,3,）估算資產尚可使用年限；,,（,4,）折現(xiàn)。,,2,、計算公式,第二節(jié) 成本法,被評估資產,,功能性貶值額,＝,∑,（被評估資產年凈超額運營成本,×,,折現(xiàn)系數(shù)）,第二章 資產評估的基本方法,（五）成新率的估算,,1,、觀察法。,,2,、使用年限法。,,3,、修復費用法。,第二節(jié) 成本法,第二章 資產評估的基本方法,第三節(jié) 收益法,（一）收益

12、法：是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。,,1,、資產未來收益期有限的情況,評估值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,2,、資產未來收益無限期的情況,,（,1,）未來收益年金化的情景,,（,2,）未來收益不等額的情景,,（二）收益法的程序及優(yōu)缺點,第二章 資產評估的基本方法,第四節(jié) 資產評估方法的比較和選擇,第二章 資產評估的基本方法,,1,、資產評估方法之間的關系：,,資產評估方法之間既有區(qū)別又相互聯(lián)系，研究資產評估方法的特點，對于選擇資產評估方法具有重要意義。,,,（,1,）資產評估方法之間的聯(lián)系,,（,2,）市場

13、法與成本法的區(qū)別,,2,、資產評估方法的選擇,,,（,1,）必須與資產評估價值類型相適應。,,（,2,）必須與評估對象相適應。,,（,3,）還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,,,第四節(jié) 資產評估方法的比較和選擇,第二章 資產評估的基本方法,第三章 機器設備評估,第一節(jié) 機器設備評估的特點,,第二節(jié) 機器設備的核查與鑒定,,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,,第四節(jié) 機器設備評估的市場法,第一節(jié) 機器設備評估的特點,（一）機器設備及其分類,,,1,、機器設備的主要特點,,,2,、機器設備的分類,,,對機器設備按不同的標準進行恰當?shù)姆诸悾瑢x擇資產評估方法，考慮哪些因素，以及如何提供

14、評估報告和附表都有重要意義。,,（,1,）按國家固定資產分類標準分類；,,（,2,）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類；,,（,3,）按機器設備的組合程度分類；,,（,4,）按機器設備的來源分類。,第三章 機器設備的評估,第一節(jié) 機器設備評估的特點,第三章 機器設備的評估,（二）機器設備評估的特點,,（三）機器設備評估的程序,,,1,、明確評估目的；,,,2,、清查機器設備，明確評估對象；,,,3,、對機器設備進行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術參數(shù)；,,,4,、研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料；,,,5,、評定估算、撰寫評估報告。,第二節(jié) 機器設備的核查與鑒定,第三章 機器

15、設備的評估,（一）機器設備的核查,,,1,、逐項清查,,,2,、抽樣核查,,（二）機器設備的鑒定,,按工作階段可分為,“,統(tǒng)計性鑒定,”,和,“,判斷性鑒定,”,，其中統(tǒng)計性鑒定又分為,“,宏觀鑒定,”,和,“,微觀鑒定,”,。,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,,機器設備評估的成本法是通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。,,公式為：,機器設備評估值,＝,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,－,－,－,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,（一）機器設備重置成本的構成,,重置成本包括構建全新資產所需合理

16、的直接費用和間接費用。,,,1,、對于單臺機器設備，不需安裝的，重置成本僅包括購置成本、運雜費；,,,2,、需要安裝的，則還要包括安裝費、基礎費、資金成本和稅金；,,,3,、對于原地繼續(xù)使用的機器設備，還包括一些間接費用；,,,4,、對于進口設備，還應包括進口從屬費用，如海外運費、海外保險費、進口關稅、公司代理手續(xù)費、商檢費等。,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,（二）機器設備重置成本的估算,,1,、重置核算法，即分別估算機器設備各構成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。,,,◆,對于外購設備：,,（,1,）外購單臺不需安裝的國內設備,,,重置成本＝全新設備基準日的

17、公開市場交易價格＋運雜費,,,（,2,）外購單臺需安裝的國內設備,,,重置成本＝全新設備基準日的公開市場交易價格＋運雜費＋安裝調試費,（,3,）外購單臺不需要安裝進口設備,,,重置成本＝（,FOB,價格＋途中保險費＋國外運雜費）,×,基準日外匯匯率＋,,進口關稅＋增值稅＋銀行及其他手續(xù)費＋國內運雜費,,其中：,,,FOB,價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格；,,,CIF,為到岸價，指離岸價加上途中保險費和國外運雜費。,,,（,4,）外購單臺需要安裝設備,,,重置成本＝單臺未安裝進口設備重置成本＋安裝調試費＋人員培訓費＋其他,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,（,5,）外

18、購成套需要安裝設備,,,重置成本＝單臺未安裝進口設備重置成本＋單臺未安裝國產設備重置成本,,總和＋工器具重置成本＋安裝工程費＋工程監(jiān)理費＋軟件重置,,成本＋設計費＋貸款利息,,（,6,）車輛重置成本,,,國內購置車輛重置成本＝車輛價格＋購置附加稅＋證照費及其他費用,,進口車輛重置成本＝車輛價格（,CIF,）＋進口關稅＋消費稅＋增值稅＋證照,,費及其他費用,,其中：,進口關稅＝車輛價格（,CIF,）,×,進口稅率,,消費稅＝［車輛價格（,CIF,）＋進口關稅］,÷,（,1,－消費稅率）,×,消費稅率,,進口增值稅＝［車輛價格（,CIF,）＋進口關稅＋消費稅］,×,增值稅率,第三節(jié) 機器設備評估

19、的成本法,第三章 機器設備的評估,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,◆,進口設備從屬費用的確定方法,,（,1,）國外運費,,（,2,）國外運輸保險費,,（,3,）關稅,,（,4,）消費稅,,（,5,）增值稅,,（,6,）銀行財務費,,（,7,）外貿手續(xù)費,,（,8,）海關監(jiān)管手續(xù)費,,（,9,）車輛購置附加費,2,、物價指數(shù)法，即在被評估機器設備歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。其計算公式為：,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,設備重置成本,＝,設備歷史成本,×,評估基準日定基物價指數(shù),設備構建時定基物價指數(shù),,物價指數(shù)可分為：,

20、,,（,1,）定基物價指數(shù),,（,2,）環(huán)比物價指數(shù),,,◆ 對于購置年代較長、型號陳舊（或已淘汰型號）的設備，不宜采用物價指數(shù)法估算重置成本，因為影響這些設備成本大小的原因不僅僅是物價變動因素。,3,、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：是根據(jù)設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。公式為：,被評估設備的重置成本,＝,×,（ ）,參照物設備的重置成本,被評估設備的產量,參照物設備的產量,x,,規(guī)模效益發(fā)使用的范圍比較小，僅適用于某些特定的加工設備，并且適用的前提是：設備的生產能力與價格存在一定的比例關系。,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,（三）機

21、器設備的實體性貶值及其估算,,1,、使用年限法。使用年限的長短可以用來反映其實體性貶值的程度。公式為：,成新率＝,設備尚可使用年限,設備已使用年限＋設備尚可使用年限,×,100%,＝,設備總使用年限,設備總使用年限－設備已使用年限,×,100%,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,2,、觀測分析法，是評估人員根據(jù)對設備的現(xiàn)場技術檢測和觀察，結合設備的使用時間、實際技術狀況、負荷程度、制造質量等經(jīng)濟技術參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設備的成新率。,,,估測設備成新率用主要觀察分析九個指標。,,,3,、修復費用法，前提是設備的實體性損耗是可補償?shù)?，那么用于修復實體性損耗的費用就是設備的

22、實體性貶值。,,,對于大多數(shù)情況，設備的可修復性損耗和不可修復性損耗是并存的，應靈活運用各種方法估算它們的貶值。,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,（四）機器設備的經(jīng)濟性貶值及其估算,,1,、因生產能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,1,－,（ ）,實際使用生產能力,額定生產能力,x,經(jīng)濟性貶值率 ＝,［ ］,×,100%,2,、因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,經(jīng)濟性貶值 ＝ 設備年收益損失額,×,（,1,－所得稅稅率）,×,（,P/A,，,r,，,n,）,3,、因環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估

23、算,第三節(jié) 機器設備評估的成本法,第三章 機器設備的評估,第四節(jié) 機器設備評估的市場法,第三章 機器設備的評估,,機器設備的比較因素包括：個別因素、地域因素、交易因素、和時間因素四大類。,第四章 房地產評估,第一節(jié) 房地產評估概述,,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,,第三節(jié) 土地權屬及其處置,,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,,第五節(jié) 建筑物評估的特點,,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第一節(jié) 房地產評估概述,第四章 房地產評估,（一）房地產的概念,,,1,、概念,,,2,、存在形態(tài),,①單純的土地,,②單純的建筑物,,③土地與建筑物合成一體的房地產,,,3,、房地產是實物、權

24、益和區(qū)位三者的結合。,第一節(jié) 房地產評估概述,第四章 房地產評估,（二）房地產的特征,,,1,、位置固定性,,,2,、耐用性,,,3,、影響因素多樣性,,,4,、投資大量性,,,5,、保值增值趨勢,第一節(jié) 房地產評估概述,第四章 房地產評估,（三）房地產的評估程序,,,1,、明確評估基本事項,,,2,、擬定評估工作方案,,,3,、實地勘察搜集資料,,,4,、選用評估方法評定估算,,,5,、確定評估結果，撰寫評估說明和報告,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（一）土地使用權及其實質,,（二）土地資產的分類及其特性,,,1,、土地資產的分類,,（,1,）按社會經(jīng)濟用途分

25、,,（,2,）按經(jīng)濟地理位置分,,（,3,）按所有權歸屬分,,（,4,）按利用程度分,,（,5,）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（二）土地資產的分類及其特性,,,2,、土地資產的特性,,,（,1,）自然特性 ①土地空間位置的固定性,,②土地使用價值的永續(xù)性和增值性,,③土地的不可替代性,,④土地面積的有限性,,,,（,2,）經(jīng)濟特性 ①用途多樣性,,②經(jīng)濟地理位置的可變性,,③可壟斷性,,,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（三）土地資源價格體系,,,1,、土地資產價格類型,,（,1,）基準地價,,（,2,）標

26、定地價,,（,3,）土地使用權出讓底價,,（,4,）轉讓價格,,（,5,）出租價格,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（三）土地資源價格體系,,,2,、土地資產價格的特點,,（,1,）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定；,,（,2,）土地價格主要由土地的需求決定；,,（,3,）土地價格具有明顯的區(qū)域性；,,（,4,）土地價格的上漲性。,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（四）影響地產價格的因素,,,1,、一般因素,,,2,、區(qū)域因素,,,3,、個別因素,第二節(jié) 土地使用權評估的特點,第四章 房地產評估,（五）土地使用權評估的原則,

27、,,1,、替代原則,,,2,、最有效使用原則,,,3,、變動原則,,,4,、供需原則,,,5,、貢獻原則,第三節(jié) 土地權屬及其處置,第四章 房地產評估,（一）土地權屬的類型,,,1,、土地所有權,,,2,、劃撥土地使用權,,,3,、出讓土地使用權,,土地使用權出讓最高年限按用途分別為：,,（,1,）居住用地,70,年；,,（,2,）工業(yè)用地,50,年；,,（,3,）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地,50,年；,,（,4,）商業(yè)、旅游、娛樂用地,40,年；,,（,5,）綜合或者其他用地,50,年。,,,4,、集體土地所有權,第三節(jié) 土地權屬及其處置,第四章 房地產評估,（二）土地權屬的處

28、置,,,1,、制度規(guī)定,,,2,、處置方式,,（,1,）出讓方式；,,（,2,）直接投資入股方式；,,（,3,）租賃方式。,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（一）市場法,,,1,、概念及其適用條件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）適用條件,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（一）市場法,,,2,、應用的步驟與過程,,（,1,）廣泛搜集交易資料，確定比較案例；,,（,2,）進行交易情況的修正；,,（,3,）進行交易時間的修正；,,（,4,）進行區(qū)域因素的修正；,,（,5,）進行個別因素的修正；,,①土地使用年限修正系數(shù),,②容積率修正系數(shù)

29、,,（,6,）確定待估土地評估值。,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（一）市場法,,,3,、市場法案例,,,4,、基準地價系數(shù)修正法,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）注意的問題,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（二）收益法,,,1,、應用形式,,（,1,）概念,,（,2,）基本公式,,,2,、土地收益額及其估算,,（,1,）土地收益,,實際收益、客觀收益,,有形收益、無形收益,,（,2,）求取土地純收益的程序,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（二）收益法,,,3,、土地還原利率及其估算,,（,1,）利用收益還原法

30、公式，通過搜集市場上相同或相似土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。,,（,2,）通過安全利率加上風險調整值得方法求取還原利率。,,（,3,）各種投資及其風險、收益率排序插入法。,,,,4,、土地收益年限及其測算,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（三）成本法,,,1,、概念及其適用范圍,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,,評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費,＋,稅費,＋,利息,,,＋,利潤,＋,土地增值收益,,（,3,）適用：新開發(fā)土地的評估,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（三）成本法,,,2,、評估的步驟,,（,1,）估算土地取得

31、費。,,（,2,）估算土地開發(fā)費。,,（,3,）估算稅費。,,（,4,）估算利息。,,（,5,）估算利潤。,,（,6,）估算土地增值收益。,,（,7,）估算土地使用權評估值。,,,3,、成本法案例,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（四）假設開發(fā)法,,,1,、概念及其適用條件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,地價,=,樓價,-,建筑費,-,專業(yè)費用,-,利息,-,利潤,-,稅費,-,租售費用,,（,3,）適用條件：社會經(jīng)濟環(huán)境保證,第四節(jié) 土地使用權評估的方法,第四章 房地產評估,（四）假設開發(fā)法,,,2,、步驟,,（,1,）調查待評估土地的基本情況；,,（,2,

32、）選擇最佳開發(fā)方式；,,（,3,）估計建設期；,,（,4,）預測土地開發(fā)價值（樓價）；,,（,5,）估測開發(fā)建設總成本（建筑費）；,,（,6,）租售費用、稅金的估測；,,（,7,）計算地價。,,,3,、案例,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產評估,（一）建筑物及其分類,,,1,、按建筑物承重結構分類,,（,1,）鋼結構,,（,2,）鋼筋混凝土結構,,（,3,）混合結構（磚混結構和磚木結構）,,（,4,）其他結構,,,2,、按建筑物使用功能分類,,（,1,）工業(yè)用建筑物,,（,2,）民用建筑 民用住宅,,公共建筑 營業(yè)用建筑,,行政事業(yè)用建筑,,,第五節(jié) 建筑物評估的特點

33、,第四章 房地產評估,（二）建筑物評估的特征,,,1,、建筑物價值的內涵復雜性的特點,,,2,、建筑物產權受土地使用權年限的制約,,,3,、建筑物功能、用途及評估方法,,（,1,）生產用建筑物：按單項生產要素用成本法評估；,,（,2,）商業(yè)用房或商品住宅：用收益法或市場法評估。,,,（三）建筑物評估時需要考慮的因素,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產評估,（四）建筑物評估的原則,,,1,、替代原則,,,2,、最有效使用原則,,,3,、供需原則,,,4,、房地合一原則,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,建筑物評估值

34、＝建筑物重置成本－實體性貶值－功能性貶值,,－經(jīng)濟性貶值,,（,3,）適用：,,不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值。,,（,4,）涉及到四個基本要素,,即：建筑物重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,1,、建筑物成本構成,,（,1,）建筑安裝工程費,,①建筑工程費；②建安工程費；,,（,2,）前期費用,,（,3,）其他費用,,（,4,）間接費用,,（,5,）合理利潤,,（,6,）資金成本,,（,7,）稅金,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,2,、建筑物重置成本的估算方法,,（,1

35、,）預決算調整法,,①調整的內容和要點；,,②適用前提和范圍；,,（,2,）重編預算法,,①概念,,②公式,,③重置成本與歷史成本差異的原因,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,（,3,）價格指數(shù)調整法,,,①,概念,,,②,適用,,,③,公式：計算綜合價格指數(shù)時,,,A.,對于定基價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù),＝,評估時點價格指數(shù),建筑物購建時價格指數(shù),×,100%,B.,對于環(huán)比價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù)＝,(1+a,1,)( 1+a,2,),…,( 1+a,n,),×,100%,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,

36、（,3,）價格指數(shù)調整法,,,,④,價格指數(shù)調整法計算公式,,,待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值,×,綜合價格指數(shù),,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,3,、建筑物實體性貶值率及成新率的估算,,（,1,）使用年限法,,① 概念；② 公式：,建筑物實體性貶值率,＝,建筑物實際已使用年限,建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,建筑物成新率,＝,建筑物尚可使用年限,建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,（,2,）打分法,,①概念；②公式。,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（一）成本法,,,4,、建筑物功能性貶值的估算,

37、,建筑物功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。,,,5,、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算,,（,1,）建筑物經(jīng)濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。,,（,2,）公式：,,,經(jīng)濟性貶值＝建筑物年收益凈損失額,÷,正常資產收益率,或 經(jīng)濟性貶值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,6,、成本法案例,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（二）市場法,,,1,、市場法的原理及其適用范圍,,（,1,）概念,,（,2,）適用：有充足房地產交易實例的地區(qū)；,,房地產出售、

38、購置、投資覺得等經(jīng)濟行為。,,（,3,）市場法評估應具備的條件,,,2,、市場法應用,,（,1,）交易實例比較法（直接法）,,（,2,）基準價格對照法（間接法）,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（二）市場法,,,3,、應用市場法的程序,,（,1,）資料收集,,（,2,）選擇作比較的交易實例,,（,3,）交易行為的補正,,（,4,）交易日期的修正,,（,5,）區(qū)域因素的修正,,（,6,）個別因素的修正,,,4,、市場法公式,,,5,、市場法案例分析,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產評估,（三）殘余估價法,,,1,、概念,,,2,、適用：其他方法難以準確判斷土地或建筑

39、物價格的情況,,,3,、公式：,B,＝,a,－,Lr,1,r,2,＋,d,a,2,r,2,＋,d,＝,4,、案例,第五章 無形資產評估,第一節(jié) 無形資產評估的特點,,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,,第三節(jié) 專利權的評估,,第四節(jié) 專有技術的評估,,第五節(jié) 商標權的評估,,第六節(jié) 計算機軟件的評估,,第七節(jié) 商譽的評估,第一節(jié) 無形資產評估的特點,第五章 無形資產評估,一、無形資產及其分類,,,1,、無形資產：是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產經(jīng)營能長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。,,,,,2,、特點：,,,①無形資產具有非流動性，并且有效期較長；,,②無形

40、資產沒有物質實體，但未來收益較大；,,③無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產。,第一節(jié) 無形資產評估的特點,第五章 無形資產評估,一、無形資產及其分類,,,3,、分類,,（,1,）按企業(yè)取得的渠道分,,,（,2,）按有無法律保護分,,,（,3,）按可辨識程度分,,,,4,、無形資產包括的內容,①,企業(yè)自創(chuàng)的無形資產,,②外購的無形資產,①,法定無形資產,,②收益性無形資產,①,可確指無形資產,,②不可確指無形資產,,,,第一節(jié) 無形資產評估的特點,第五章 無形資產評估,二、影響無形資產評估價值的因素,,,1,、無形資產的成本；,,,2,、機會成本；,,,3,、效益因素；,,,

41、4,、使用期限；,,,5,、技術成熟程度；,,,6,、轉讓內容因素；,,,7,、國外該種無形資產的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度；,,,8,、市場供需狀況；,,,9,、同行業(yè)同類無形資產的價格水平。,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,一、無形資產評估的程序,,,,1,、明確評估目的,,,2,、鑒定無形資產,,,3,、確定評估方法，搜集相關資料,,,4,、整理和報告，做出評估結論,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,二、無形資產評估的收益法,,,,（一）無形資產功能的特性,,,1,、附著性,,,2,、共益性,,,3,、積累性,,,4,、替代性,第二

42、節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,二、無形資產評估的收益法,,,（二）收益法的應用,,,1,、收益法的公式,（,1,）無形資產評估值＝,（,2,）無形資產評估值＝最低收費額＋,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,,2,、最低收費額的概念及決定因素,,,①,概念,,②決定因素,,③公式：,重置成本,,機會成本,,,無形資產 最低收費額,＝,×,＋,重置成本凈值,轉讓成本分攤率,無形資產轉讓的機會成本

43、,其中：,轉讓成本分攤率,＝,購買方運用無形資產的設計能力,運用無形資產的總設計能力,無形資產轉讓的機會成本,＝,＋,無形資產轉出的凈減收益,無形資產再開發(fā)凈增費用,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,二、無形資產評估的收益法,,,（三）無形資產收益額的確定,,,1,、公式,,,,,2,、利潤分成率的確定方法,,（,1,）邊際分析法,,①概念 ②步驟 ③公式,,（,2,）約當投資分成法,,,①方法 ②公式,無形資產收益額,＝,×,×,銷售收入（利潤）,,銷售收入 （利潤）分成率,（,1,－所得稅率）,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,二

44、、無形資產評估的收益法,,（四）折現(xiàn)率的確定,,,折現(xiàn)率,＝,無風險利率,＋,風險報酬率,＋,通貨膨脹率,,,（五）無形資產收益期限的確定,,,1,、無形資產價值降低的三種情況；,,,2,、無形資產有效期限確定的方法；,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,三、無形資產評估的成本法,,（一）無形資產的成本特性,,,1,、不完整性；,,,2,、弱對應性；,,,3,、虛擬性；,,,,（二）成本法的應用,,,1,、成本法的公式：,無形資產評估值,＝,無形資產重置成本,×,成新率,第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,2,、無形資產重置成本的估算,,（,1,

45、）自創(chuàng)無形資產,,,① 財務核算法,,公式：,,,,②市場調整法,,公式：,無形資產重置成本,＝,×,×,物質資料 實際耗費量,現(xiàn)行價格,＋,∑,實耗工時,現(xiàn)行費用標準,∑,,,,,無形資產重置成本,＝,無形資產市價,×,成本市價系數(shù),第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,2,、無形資產重置成本的估算,,（,2,）外購無形資產,,,① 市價類比法,,② 物價指數(shù)法,,公式：,,,,③ 案例,無形資產重置成本,＝,×,無形資產賬面成本,評估時物價指數(shù),購置時物價指數(shù),第二節(jié) 無形資產評估的程序與方法,第五章 無形資產評估,3,、無形資產成新率的估算,,,,① 專家鑒定

46、法,,② 剩余經(jīng)濟壽命預測法,,公式：,成新率,＝,×,100%,剩余使用年限,已使用年限,＋,剩余使用年限,第三節(jié) 專利權的評估,第五章 無形資產評估,一、專利權的特點及評估目的,,,1,、專利權：是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內享有的獨占權或專有權。,,,2,、專利權的特點：,,① 獨占性，即 排他性；,,② 地域性；,,③ 時間性；,,④ 可轉讓性。,,,3,、專利權評估的目的,,,全權轉讓（所有權轉讓）,,使用權轉讓（通過技術許可貿易形式）,,專利權轉讓形式,第三節(jié) 專利權的評估,第五章 無形資產評估,二、專利權評估程序,,,,1,、證明和

47、鑒定專利權的存在；,,,2,、確定評估方法，搜集相關資料；,,,3,、完成評估報告，并加以詳盡說明。,第三節(jié) 專利權的評估,第五章 無形資產評估,三、專利權的評估方法,,（一）收益法,,,1,、直接測算專利技術超額收益,,,,① 收入增長型,,,,② 費用節(jié)約型,——,,,,2,、采用利潤分成率測算專利技術超額收益,,（價格上升）,R,＝［,(P,2,-P,1,)Q,］,(1-T),,（銷量增加）,R,＝,［,(Q,2,-Q,1,)(P-C),］,(1-T),（成本費用降低）,R,＝,［,(C,1,-C,2,)Q,］,(1-T),第三節(jié) 專利權的評估,第五章 無形資產評估,三、專利權的

48、評估方法,,（二）成本法,,,,1,、研制成本,,,,2,、交易成本,,（,1,）直接成本,,（,2,）間接成本,第四節(jié) 專有技術的評估,第五章 無形資產評估,一、專有技術的特點,,,1,、專有技術：又稱非專利技術、技術秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。（是一種自然的權利，是收益性的無形資產）,,,,2,、特點：,,① 實用性；,,② 新穎性；,,③ 價值性；,,④ 保密性。,第四節(jié) 專有技術的評估,第五章 無形資產評估,二、影響專有技術評估值的因素,,,1,、專有技術的使用期限；,,,2,、專有技術的預期獲利能力；,,,3,、專有技術的市場情況；,,,4,、專有技術的開發(fā)成

49、本。,,,三、專有技術的評估方法,,,1,、成本法,,,2,、收益法,第五節(jié) 商標權的評估,第五章 無形資產評估,一、商標評估對象的確認,,,1,、商標：是商品的標記，是商品生產者或經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標記。,,,2,、商標權：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障。包括：,,（,1,）排他專用權（獨占權）；,,（,2,）轉讓權；,,（,3,）許可使用權；,,（,4,）繼承權。,第五節(jié) 商標權的評估,第五章 無形資產評估,二、商標權評估的程序,,,,1,、明確評估目的；,,,2,、向委托方收集有關資料；,,,3,、市場調

50、研和分析；,,,4,、確定評估方法，搜集確定有關指標；,,,5,、計算、分析，得出結論，完成評估報告。,第五節(jié) 商標權的評估,第五章 無形資產評估,三、商標權評估方法,,,1,、商標權轉讓的評估（收益法）,,,2,、商標權許可價值評估（商標使用權評估）,,,四、商標權評估案例分析,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產評估,一、計算機軟件的特點,,,1,、特點：,,,,,,,2,、分類：,,（,1,）按軟件功能分,,,（,2,）按軟件規(guī)模分,,（,3,）按軟件的總體復雜程度分,,（,4,）按軟件的可靠性分,①,獨創(chuàng)性（原始性）,,② 無形性,,③ 復制性,,④ 復雜性,,①,系統(tǒng)軟

51、件,,② 支撐軟件,,③ 應用軟件,,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產評估,二、計算機軟件價值評估的特殊性,,,三、機關及軟件價值評估的方法,,,1,、自行開發(fā)自用的,——,成本法,,,2,、購進的,——,購進價估價法,,,3,、銷售的,——,收益法,,（一）收益法評估計算機軟件的步驟,,（二）計算機軟件價值評估舉例,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產評估,一、商譽及其特點,,,1,、商譽：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。（是指企業(yè)所有無形資產扣除各單項可確指無形資產以后的剩余部分）,,,2,、特性：,,（,1,）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能

52、與企業(yè)的可確指資產分開出售。,,（,2,）商譽是多項因素形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。,,（,3,）商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產價值之和的價值。,,（,4,）商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產評估,二、商譽評估的方法,,（一）割差法,,,1,、割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產三評估值之和進行比較確定商譽評估價值的方法。,,,2,、公式：,商譽的評估值,＝,－,企業(yè)整體 資產評估值,企業(yè)的各單項資產評估值之和（含可確指無形資產）,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產

53、評估,二、商譽評估的方法,,（二）超額收益法,,,1,、超額收益資本化價格法,,① 概念,,② 公式：,,,,2,、超額收益折現(xiàn)法,,① 概念,,② 公式：,,商譽的價值,＝,－,企業(yè)預期年收益額,行業(yè)平均收益率,×,該企業(yè)的單項資產評估值之和,適用資本化率,商譽的價值,＝,∑,i=1,n,S,i,（,1,＋,r,）,i,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產評估,,三、商譽評估需要委托者提供的資料,,,四、商譽評估需要注意的幾個問題,第六章 流動資產評估,第一節(jié) 流動資產評估的特點,,,第二節(jié) 實物類流動資產評估,,,第三節(jié) 債券類及貨幣類流動資產評估,第一節(jié) 流動資產評估的特點

54、,第六章 流動資產評估,一、流動資產的內容及其特點,,,1,、流動資產：是指可以在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者運用的資產。,,,2,、內容：,,（,1,）現(xiàn)金,,（,2,）各項存款,,（,3,）應收賬款,,（,4,）預付款,,（,5,）存貨,,（,6,）短期投資,,（,7,）其他,貨幣類流動資產,債權類流動資產,實物類流動資產,其他流動資產,,,,,第一節(jié) 流動資產評估的特點,第六章 流動資產評估,一、流動資產的內容及其特點,,,,3,、流動資產的特點：,,① 周轉速度快；,,② 變現(xiàn)能力強；,,③ 形態(tài)多樣化。,第一節(jié) 流動資產評估的特點,第六章 流動資產評估,二、流

55、動資產評估的特點,,,,1,、流動資產評估是單項評估。,,,2,、必須選準流動資產評估的基準時間。,,,3,、既要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點。,,,4,、流動資產周轉速度快，變現(xiàn)能力強。（特定情況下，可采用歷史成本作為評估值）,第一節(jié) 流動資產評估的特點,第六章 流動資產評估,三、流動資產評估的程序,,,,1,、確定評估對象和評估范圍；,,,2,、對有實物形態(tài)的流動資產進行質量檢測和技術鑒定；,,,3,、對企業(yè)的債權、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析；,,,4,、合理選擇評估方法；,,,5,、評定估算流動資產，產生評估結論。,第二節(jié) 實物類流動資產評估,第六章

56、 流動資產評估,一、材料評估,,（一）材料評估的內容與步驟,,,,1,、庫存材料：包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、低值易耗品等。,,,2,、庫存材料的特點：,,品種多，金額大，而且性質各異，計量單位、計價和購進時間、自然損耗各不相同。,第二節(jié) 實物類流動資產評估,第六章 流動資產評估,（一）材料評估的內容與步驟,,,,3,、評估的步驟,,（,1,）核實賬、表與實物數(shù)量是否相符，并查明有無霉爛、變質、毀損的材料，有無超儲呆滯的材料等。,,（,2,）根據(jù)不同評估目的和待評估資產的特點，選擇適應的評估價值類型和方法。（評估方法多采用成本法、市場法）,,（,3,）運用企業(yè)庫存

57、管理的,ABC,分類管理法，按照一定的目的和要求，對材料排隊，分清重點，著重對重點材料進行評估。,第二節(jié) 實物類流動資產評估,第六章 流動資產評估,（二）材料評估的方法,,,1,、近期購進庫存材料：可采用歷史成本法，也可采用市場法。,,,2,、購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料：以市場價格作為其評估值。,,,3,、購置時間早，市場已脫銷，沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料：,,① 尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格；,,② 通過市場同類商品的平均物價指數(shù)進行評估。,,,4,、超儲積壓物資：,,① 對其數(shù)量和質量進行核實和鑒定；,,② 對失效、變質、殘損、報廢的，應通過分析計算，扣除相應貶

58、值額后，確定評估值。,,第二節(jié) 實物類流動資產評估,第六章 流動資產評估,（三）低值易耗品的評估,,,1,、低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用年限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。,,,2,、分類,,（,1,）按用途分類：,,（,2,）按使用情況分類：,,① 在庫低值易耗品（評估方法同庫存材料）,,② 在用低值易耗品（成本法）,第二節(jié) 實物類流動資產評估,（三）低值易耗品的評估,,,3,、在用低值易耗品評估,,公式：,（,1,） 在用低值易耗品評估值,＝,全新成本價值,×,成新率,（,2,） 全新成本價值,＝,原賬面價值,×,,物價變動指數(shù),原賬面價值（

59、價格變動不大）,現(xiàn)行市場價格,,（,3,） 成新率,＝,1,－,低值易耗品實際已使用月數(shù),低值易耗品可使用月數(shù),×,100%,,第六章 流動資產評估,二、在產品評估,,,,在產品包括：,,① 制作過程中的在制品；,,② 已加工完成入庫但不能單獨對外銷售的半成品。,第二節(jié) 實物類流動資產評估,（一）成本法,,① 概念；,,② 適用。,,1,、按價格變動系數(shù)調整原成本,,① 評估的過程；,,② 計算公式。,,2,、按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值,,① 所需資料；,,② 計算公式。,,3,、按在制品的完工程度計算評估值,,,（二）市場法,,① 概念；② 適用；③ 公式。,第六章 流動

60、資產評估,第二節(jié) 實物類流動資產評估,第六章 流動資產評估,第二節(jié) 實物類流動資產評估,三、產成品及庫存商品的評估,,（一）成本法,,,1,、評估基準日與產成品完工時間較接近，成本升降變化不大時：,產成品評估值,＝,產成品數(shù)量,×,單位產成品賬面成本,2,、評估基準日與產成品完工時間相距較遠，成本費用變化較大時：,（,1,）,（,2,）,×,＝,產成品評估值,＋,產成品 實際數(shù)量,合理材料工藝定額,材料單位現(xiàn)行價格,合理工時定額,單位小時合理工時工資、費用,×,×,,×,＝,產成品評估值,＋,產成品 實際成本,材料成本比例,材料綜合調整系數(shù),工資、費用成本比例,工資、費用綜合調整系數(shù),×

61、,×,,第六章 流動資產評估,第二節(jié) 實物類流動資產評估,三、產成品及庫存商品的評估,,,（二）市場法,,,1,、市場法：是指按不含價外稅的可接受市場價格，扣除相關費用后計算被評估產成品評估值的方法。,,,2,、應用時考慮四項因素。,第六章 流動資產評估,第三節(jié) 債權類及貨幣類流動資產評估,一、應收賬款及預付款的評估,,,1,、概念,,,2,、對應收賬款的評估程序,,（,1,）確定應收賬款賬面價值；,,（,2,）確認已確定的壞賬損失；,,（,3,）確定預計壞賬損失。,,,3,、公式：,－,＝,應收賬款評估值,應收賬款賬面價值,已確認 壞賬損失,,預計 壞賬損失,－,第六章 流動

62、資產評估,第三節(jié) 債權類及貨幣類流動資產評估,一、應收賬款及預付款的評估,,,4,、對預計壞賬損失定量分析的方法：,,（,1,）壞賬估計法,,公式：,,,,（,2,）賬齡分析法,,即按應收賬款拖欠時間的長短，分析判斷可收回的金額和壞賬。,＝,壞賬比例,評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額,評估前若干年應收賬款余額,×,100%,第六章 流動資產評估,第三節(jié) 債權類及貨幣類流動資產評估,二、應收票據(jù)的評估,,,1,、有關概念,,① 票據(jù)； ② 票據(jù)轉讓； ③ 票據(jù)貼現(xiàn)。,,,2,、評估的方法,,（,1,）按本金加利息確定,,公式：,應收票據(jù)評估值,＝,本金,×,（,1,＋,利息率,×,時間）,,（,

63、2,）按應收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算（單利）,,公式： ①,應收票據(jù)評估值,＝,票據(jù)到期價值,－,貼現(xiàn)息,,②,貼現(xiàn)息,＝,票據(jù)到期價值,×,貼現(xiàn)率,×,貼現(xiàn)期,第六章 流動資產評估,第三節(jié) 債權類及貨幣類流動資產評估,三、待攤費用、預付費用和短期投資的評估,,,1,、待攤費用的評估,,原則上應按其形成的具體資產價值來確定。,,,2,、預付費用的評估,,主要依據(jù)其未來可產生效益的時間。,,,3,、短期投資的評估,,（,1,）對公開掛牌交易的有價證券：按評估基準日的收盤價計算確定；,,（,2,）對不能公開交易的有價證券：按其本金家持有期利息計算確定。,第六章 流動資產評估,第三節(jié) 債權類及貨幣類

64、流動資產評估,四、現(xiàn)金和各項存款的評估,,,,1,、通過清查盤點及與銀行對賬，核實現(xiàn)金和各項存款的實有數(shù)額；,,,2,、以核實后的實有額作為評估值,。,第七章 長期投資及其他資產評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,,第二節(jié) 有價證券投資的評估,,第三節(jié) 股權投資的評估,,第四節(jié) 其他資產的評估,第七章 長期投資及其他資產評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,1,、長期投資：是指不準備在一年內變現(xiàn)的投資，包括：股票投資、債券投資和其他投資。,,,2,、分類,,,,,,3,、長期投資評估的特點：,,① 長期投資評估是對資本的評估。,,② 長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評

65、估。,（,1,）實物資產的長期投資,,（,2,）無形資產的長期投資,,（,3,）證券資產的長期投資,,第七章 長期投資及其他資產評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,4,、長期投資評估的程序,,① 明確長期投資項目的有關詳細內容。,,② 判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產負債表的準確性。,,③ 根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法。,,④ 評定測算長期投資，得出評估結論。,第二節(jié) 有價證券投資的評估,一、債權投資的評估,,,1,、債券定義,,,2,、分類：,,,,,3,、特點：,,① 收益穩(wěn)定性；,,② 投資風險小。,,,4,、上市債券的評估,,以評估基準日的

66、收盤價作為評估值。,第七章 長期投資及其他資產評估,①,政府債券,,② 公司債券,,③ 金融債券,,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5,、非上市債券的評估（收益法）,,（,1,）分期付息、到期還本的債券評估,,公式：,,,（,2,）到期一次還本付息的債券評估,,公式：,第七章 長期投資及其他資產評估,P,＝,∑,i=1,n,E,i,（,1,＋,r,）,i,P,o,（,1,＋,r,）,n,＋,P,＝,F,（,1,＋,r,）,n,①,單利時，,F,＝,P,o,（,1,＋,m·r,）,,② 復利時，,F,＝,P,o,（,1,＋,r,）,m,第二節(jié) 有價證券投資的評估,二、股票投資的評估,,,1,、股票定義,,,2,、分類,,,3,、價格,,,（內在價格、清算價格和市場價格與評估有關）,,,4,、上市股票的評估,,公式：,上市股票評估值,＝,股票股數(shù),×,評估基準日該股票收盤價,第七章 長期投資及其他資產評估,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5,、非上市股票的評估,,（,1,）優(yōu)先股的評估,,公式：,,,（,2,）普通股的評估,,公式：,第七章 長期投資及其他資產評估,P,＝,∑,i=1,∞,R