注冊稅務師 稅法二· 基礎班第七章契稅

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1、第七章 契稅 一、本章近三年試題分數(shù)分布 題型 年度 單項選擇題 多項選擇題 計算題 合計 2008年 2分 4分 - 6分 2009年 2分 4分 - 6分 2010年 2分 4分 4分 10分 二、本章主要內(nèi)容： 第一節(jié)　概述 第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率(熟悉) 第三節(jié)　計稅依據(jù)及應納稅額的計算(掌握) 第四節(jié)　減免稅優(yōu)惠(熟悉) 第五節(jié)　申報和繳納 本章2011年無新增內(nèi)容。 第一節(jié)　概述 　　 一、概念 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。 二、特點 （一）契稅屬

2、于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對象，具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。 （二）契稅由財產(chǎn)承受人繳納 一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過程中的財產(chǎn)稅，由承受人納稅，即買方納稅。對買方征稅的主要目的，在于承認不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，法律保護納稅人的合法權(quán)益。 第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率 一、征稅范圍 契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括： （一）國有土地使用權(quán)出讓（區(qū)別土地增值稅） （二）

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換 （三）房屋買賣 視同買賣房屋： 1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。 經(jīng)當?shù)卣陀嘘P部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。 2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 這種交易業(yè)務屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅。 以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。因為以自有的房地產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。 3.買房拆料或翻建新房

4、應照章征收契稅。 （四）房屋贈與 以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應照章繳納契稅。 （五）房屋交換 房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。 （六）企業(yè)改制重組中的契稅政策 1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

5、（只是股東變了，房屋所有權(quán)沒變） 國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 3.企業(yè)合并 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并方的土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。 4.企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 5.企業(yè)出售 國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法

6、人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。 6.企業(yè)注銷、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務的，免征契稅；對債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購

7、企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。 7.其他情形 經(jīng)國務院批準實施債券轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債券轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃撥，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 【例題單選題】某企業(yè)破產(chǎn)清算時，其房地產(chǎn)評估價值為4000萬元

8、，其中以價值3000萬元的房地產(chǎn)抵償債務，將價值1000萬元的房地產(chǎn)進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后，與他人進行房屋交換，取得額外補償500萬元。當事人各方合計應繳納契稅（ ）。（適用契稅稅率3％） A.15萬元 B.36萬元 C.51萬元 D.126萬元 【答案】C 【解析】（1200+500）3%=51（萬元）。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時,對承受的單位和個人征收；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務的，免契稅；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。 （七）房屋附屬

9、設施有關契稅政策 1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。 2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。 3.承受的房屋附屬設施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。 4.對承受國有土地使用權(quán)應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。 5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的

10、，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。 6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。 7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。 二、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)

11、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。 【例題多選題】孫某將自有住房無償贈與非法定繼承人王某，已向稅務機關提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產(chǎn)登記表”。下列有關孫某贈房涉及稅收的表述中，正確的有（ ）。 A.孫某應繳納契稅 B.王某應繳納契稅 C.孫某應繳納印花稅 D.王某應繳納印花稅 E.王某不應繳納契稅 【答案】BCD 【解析】契稅的納稅人以承受方為納稅義務人，因此A選項不正確。 三、稅率 1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5% 。 2.對個人首次購買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房的，從2010年10月1日起稅率為

12、1% 。 第三節(jié)　計稅依據(jù)和應納稅額計算 一、計稅依據(jù) 1.國有土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。 2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。 4.國有土地使用權(quán)出讓，其計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。 （1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。 （2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。 （3）先以劃撥方式取得土地使

13、用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 （4）已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。 5.房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內(nèi)。 二、契稅應納稅額的計算 應納稅額＝計稅依據(jù)稅率 【例題單選題】居民甲某共有三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套房產(chǎn)折價給丙某抵償了50萬元的債務；將第三套市價為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。若當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅

14、（ ）。 A.0.45萬元 B.1.95萬元 C.2.25萬元 D.2.85萬元 【答案】A 【解析】以房屋抵債的，承受房屋的丙某繳納契稅，甲某不納稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。房屋交換的，支付補價的一方按照支付的差價納稅。甲某應納契稅=153%=0.45（萬元）。 【解釋】注意發(fā)問的方式,是某個企業(yè)應納的契稅,還是該行為應納的契稅。 【例題單選題】居民甲2008年購置了一套價值100萬元的新住房，同時對原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價格50萬元；另一套市場價格80萬元的住房與居民丙進行等價交換。假定當?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為

15、4%，則居民甲2008年應繳納的契稅為（ ）。 A.4萬元 B.6萬元 C.7.2萬元 D.9.2萬元 【答案】A 【解析】契稅以受讓方為納稅人，居民之間等價交換房屋的免征契稅，因此,甲應繳納的契稅=1004%=4（萬元）。 【例題單選題】某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值500萬元，換進的房產(chǎn)價值800萬元；第二筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值600萬元，換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅（ ）。（2004年） A.0萬元 B.9萬元 C.18萬元 D.

16、33萬元 【答案】B 【解析】該公司第一筆業(yè)務交納契稅=（800-500）3%=9（萬元）；該公司第二筆業(yè)務不繳納契稅。 【例題單選題】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3％，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（ ）。 A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納 C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

17、 D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納 【答案】A 【解析】甲不納稅；乙納稅=10000003%=30000（元）；丙納稅=1200003%=3600（元）。 第四節(jié)　減免稅優(yōu)惠 一、契稅減免基本規(guī)定 1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。 3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。 4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。 5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地

18、使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 6.依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。 二、財政部規(guī)定其他減免契稅項目 1.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 2.承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。 3.對國家石油儲備基地第一期項目建設過程中涉及的契稅予以免征。 4.對廉租住房經(jīng)

19、營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。 【例題單選題】下列各項中，應征收契稅的是（ ）。 A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬 B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán) C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán) D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房 【答案】D 【解析】選項AC都屬于免征范圍；選項B不屬于契稅征稅范圍；選項D屬于獲獎方式承受房屋土地權(quán)屬的應稅范圍。 第五節(jié)　申報和繳納 一、納稅義務發(fā)生時間 契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。 二、納稅期限 納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。 三、納稅地點 契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。 人生就是一份契約，怎么訂立,全憑自己!而你的努力就是你購買成功所交的契稅！堅持，堅持，再堅持！