房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十一）

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1、2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十一） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。 A．銷售收 B．轉讓收 C．租金收入 D．利息收入 2、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于()。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法 D．工程量近似匡算法 3、當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投

2、資就轉變成了長期置業(yè)投資。 A．出售 B．抵押 C．轉 D．經營 4、剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得() A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般 5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為()萬元。 A．330 B．450 C．650 D．700 6、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。

3、A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5 7、城市化初期，產業(yè)結構以第一、二產業(yè)為主，則() A.房地產價格較高 B.房地產價格不變 C.房地產價格有變化 D.房地產價格較低 8、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。 A．最低價格B．平均價格C．出讓地價D．標定地價 9、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（）。 A．固定總價合同，采用按日計價的增價條款 B．固定總價合同，采用重大增價條款調整 C．固定總價合同，采用延期增價條款 D．成本加浮動酬金合同 10、某地區(qū)商品住宅價

4、格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（）元/m2。（提供） A．849B．865C．882D．915 11、房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。 A．購買價格 B．容積率及有關設計參數 C．空置率 D．運營費用 12、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（）。 A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格 B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格 C.在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除

5、經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格 D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 13、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和() A網絡圖法B表格法 C竣工圖法D坐標圖法 14、評估某宗房地產開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需要將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價為()萬元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 15、某房地產在2006年

6、3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數100），則該房地產2006年9月的價格為（）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 16、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。 A．相應配套的基礎設施B．土地的形狀 C．組合完成的功能D．立體空間 17、通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是() A.土地的

7、估價期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同時期的基準地價不同 D.土地在不同時期的路線價不同 18、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。 A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法 B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用 C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房 D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余 19、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7．25％，則名義年利率是()。 A．7．02％ B．7．04％ C

8、．7．50％ D．7．85％ 20、某房產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。 A．選擇專業(yè)化 B．產品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場集中化 21、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。 A、變動可能性B．影響重要性C．發(fā)生經常性D．類型歸屬性 22、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2

9、。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 23、某房地產投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％ 24、某房地產開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。 A．1.4B．1.5C．1.6D．1.8 25、新開發(fā)區(qū)內可出售土地的平均售價() A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

10、 B.應當是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上 C.包含開發(fā)區(qū)內的基礎設施建設費，但不含服務設施建設費 D.包含開發(fā)區(qū)的服務設施建設費，但不含基礎設施建設費 26、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為（）元/m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 27、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該

11、居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％ 28、運用市場比較法評估房地產價格，在因素修正時需要具有豐富經驗的估價師來確定() A.土地還原利率 B.各有關修正系數 C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正 29、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目

12、需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4％計，管理費率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關規(guī)定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為（）元/m2。（提供） A．1067B．1070C．1087D．1141 30、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（）。 A．保本點分析 B．敏感性分析 C．現金流量分析 D．統計試驗分析 31、用收益法計算房地產價格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產價格V=（）。（提供） A．0B．α/（1+Yn）C．αnD．∞ 32、現有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發(fā)法估價，假設按純商業(yè)用途的估算結果為800萬元

13、，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（）。 A、800萬元B、1000萬元C、1800萬元D、800-1000萬元 33、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。 A.甲>乙 B.甲<乙 C.甲=乙 D.無法判斷 34、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。 A．市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因 B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

14、 C．房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性 D．金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成 35、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（）。 A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括（）。 A．總投資估算表 B．現金流量表 C．資金來源與運用

15、表 D．損益表 E．資產負債表 2、前期工程費用主要包括（）。 A．拆遷安置補償費 B．規(guī)劃費用 C．設計費用 D．可行性研究費用 E．“三通一平”費用 3、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 4、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有（）。（提供） A．土地所有權B．國有工業(yè)用地使用權 C．宅基地土地使用權D．大型游樂場 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 5、房地產投資也有缺點，這些缺點表現在() A變

16、現性差B投資額巨大 C投資回收周期長D需要專門的知識和經驗 E具有過人的膽量和風險承擔精神。 6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（）。 A．期望值相同，標準差小的方案 B．期望值相同，標準差大的方案 C．標準差系數小的方案 D．標準差系數大的方案 E．標準差相同、期望值大的方案 7、收益乘數有（）。 A．毛租金乘數B．利潤乘數 C．凈收益乘數D．銷售收入乘數 E．潛在毛收入乘數 8、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為()投資。 A．建筑安裝工程 B．新建和擴建 C．設備與工器具購置 D．遷建和恢復 E．其他費用 9、下列房地

17、產開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務融資方式的有（）。 A．發(fā)行企業(yè)債券 B．向銀行借入信用貸款 C．房地產開發(fā)貸款 D．在公開市場上發(fā)行股票 E．土地儲備貸款 10、分析市場趨勢的方法主要有：() A購買者意圖調查法B銷售人員意見綜合法 C專家意見法D時間序列分析法 E相關分析法 11、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（）。 A．基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用 C．基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用 D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于

18、基礎租金 E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金 12、房地產評估的特點主要有() A.科學性 B.實踐和公正性 C.個別性 D.嚴肅性 E.固定性 13、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。 A．認知價值定價法 B．價值定價法 C．領導定價法 D．挑戰(zhàn)定價法 E．隨行就市定價法 14、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有()。 A．房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本 B．大型房地產開發(fā)公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業(yè)租售 C．依代理委托方的

19、不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理 D．房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規(guī)模經濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益 E．無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入 15、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設B、市場供求變化C、人口素質變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、對房地產開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，資產負債表是必須編制的基本報表。（） 2、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。（） 3、購買住房抵押支持證券的個人

20、和機構，是房地產間接投資者。（） 4、假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（） 5、房地產估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（） 6、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（） 7、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供） 8、在進行房地產估價時，對房地產市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。（） 9

21、、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。() 10、在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。() 11、系統風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。() 12、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。（） 13、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（） 14、房地產市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（） 15、收益性房地產投資分析

22、中，抵押貸款還本付息屬于經營費用。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權，期限為40年，擬建一商場出租經營。據估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。、經過分析，得到以下數據： （1）項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。 （2）第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。 從第4年起每年的

23、租金收入、經營稅費、經營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。 （3）計算期（開發(fā)經營期）取20年。 請根據以上資料，完成下列工作： 1、編制資本金現金流量表。（不考慮所得稅） 2、若該開發(fā)商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分） 2、某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押

24、貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12％。 試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。  2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十一） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、A 3、D 4、B 5、A 6、C 7、D 8、B 9、A 10、C 11、B 12、C 13、A 14、C 15、D 16、C. 17、B 18、C 19、C 20、D 21、A 22、A 23、A 24、C 2

25、5、B 26、C 27、B 28、B 29、C 30、B 31、B 32、D 33、A 34、D 35、D 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、BCDE 2、BCDE 3、BCE 4、AC 5、ABCD 6、ACE 7、ACE 8、ACE 9、BCE 10、ABCDE 11、ABCD 12、AB 13、CDE 14、ABDE 15、AE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、 2、√ 3、√ 4、 5、 6、√ 7、√ 8、√ 9、X 10、√ 11、X 12、 13、√ 14、

26、15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、1、（1）借款需要量的計算見下表。 年份 內容 1 2 合計 建設投資 1000 800 1800 資本金 400 230 630 銀行借款 600 570 （2）借款還本付息表見下表。 年份 內容 1 2 3 4 5 合計 年初借款累計 0 630 1291.5 861.0 430.5 當年借款 600 570 1170 當年應計利息 30 91.5 121.5 當年還本 430.5

27、 430.5 430.5 當年利息支付 129.15 86.10 43.05 年末借款累計 630 1291.5 861.0 4305 0 當年利息=[年初借款累計+當年借款／2]年利率 各年還本=1291.5/3=430.5 （3）資本金現金流量表（稅前）見下表。 年份 內容 0 1 2 3 4 5 6～20 1.現金流 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現金流出 資本金 400 23

28、0 經營成本 600 650 650 650 經營稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.5 430.5 利息支付 129.15 86.10 43.05 3.凈現金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現值： 第二種解法： 1、（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元 第2年銀行借款800-230=570萬元 （2）第1年利息(600/2)10％=30萬元 各年還本

29、=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元 第3年利息=(600+30+570+91.5)10％=129.15萬元 第4年利息=(1291.5-30.5)10％=86.10萬元 第5年利息=(861-430.5)10％=43.05萬元 （3）資本金現金流量表（稅前）見下表。 單位：萬元 年份 內容 0 1 2 3 4 5 6～200 1.現金流入 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現金流出 資本金 400 230 經營成本

30、 600 650 650 650 經營稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.5 430.5 利息支村 129.15 86.10 43.05 3.凈現金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現值： 2、購買商鋪總投資：1800060=1080000元 購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：108000030％=324000元 購買商鋪的貸款額（P）：108000070％=756000元

31、 抵押貸款年還本付息額：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年 A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1] =756000(6.81％)1+6.81％)10/[(1+6.81％)10-1]=106693.99元 凈經營收入（利用現金回報率）：（凈經營收入-年還本付息額）/首付款=12％ 所以：凈經營收入=首付款12％+年還本付息額 =32400012％+106693.99=145573.99元 有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經營收入+經營費用=145573.99+毛租金收入25％ 則：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元 最低月租金

32、單價=毛租金收入，（可出租面積12個月） =194098.65/(6012）=269.58元/m2ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2r

33、Tipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3pH3Y19BxY

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