中國資產(chǎn)評估協(xié)會關于《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的通知

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1、 【法規(guī)標題】中國資產(chǎn)評估協(xié)會關于印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的通知 【發(fā)布部門】中國資產(chǎn)評估協(xié)會 【發(fā)文字號】中評協(xié)[2008]218號 【批準部門】 【批準日期】 【發(fā)布日期】2008.11.28 【實施日期】2009.07.01 【時效性】現(xiàn)行有效 【效力級別】行業(yè)規(guī)定 【法規(guī)類別】國有資產(chǎn)評估 【唯一標志】111560 【全文】 中國資產(chǎn)評估協(xié)會關于印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的通知 （中評協(xié)[2008]218號） （相關資料:部門規(guī)章1篇其他規(guī)范性文件6篇地方法規(guī)3篇） 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市資產(chǎn)評估協(xié)會（注冊會計

2、師協(xié)會）： 　　為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定和《資產(chǎn)評估準則－－評估報告》，中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2009年7月1日起施行。 　　《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》適用于非金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告。金融企業(yè)因債權轉股權等原因持有的非金融企業(yè)股權價值評估報告適用本指南。 　　請各協(xié)會將《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》轉發(fā)評估機構，組織評估機構和注冊資產(chǎn)評估師進行學習和培訓，并將執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報中國資產(chǎn)評估協(xié)會。 　　附件：企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 　　二○○

3、八年十一月二十八日 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 （中國資產(chǎn)評估協(xié)會　2008年11月28日、中評協(xié)[2008]218號） 第一章　總則 　　第一條　為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定和《資產(chǎn)評估準則--評估報告》，制定本指南。 　　第二條　注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應當遵守本指南。 　　金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。 　　第三條　本指南所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告（以下簡稱評估報告），由標題、文號、

4、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。 　　第四條　注冊資產(chǎn)評估師應當清晰、準確陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。 　　第五條　評估報告提供的信息，應當使企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構和相關機構能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。 　　第六條　評估報告內容應當完整，符合本指南的要求。 第二章　標題、文號、聲明和摘要 　　第七條　評估報告標題應當簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱＋經(jīng)濟行為關鍵詞＋評估對象＋評估報告”的形式。 　　評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。 　　第八條　注冊資產(chǎn)評估師應當聲明遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準

5、則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。 　　評估報告聲明應當置于評估報告摘要之前。 　　第九條　注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告正文的基礎上編制評估報告摘要。 　　評估報告摘要應當簡明扼要地反映經(jīng)濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項等關鍵內容。 　　評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文：“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。” 　　評估報告摘要應當置于評

6、估報告正文之前。 第三章　正文 　　第十條　評估報告正文應當包括： 　?。ㄒ唬┚w言； 　?。ǘ┪蟹?、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況； 　?。ㄈ┰u估目的； 　?。ㄋ模┰u估對象和評估范圍； 　?。ㄎ澹﹥r值類型及其定義； 　?。┰u估基準日； 　?。ㄆ撸┰u估依據(jù)； 　?。ò耍┰u估方法； 　?。ň牛┰u估程序實施過程和情況； 　?。ㄊ┰u估假設； 　?。ㄊ唬┰u估結論； 　　（十二）特別事項說明； 　　（十三）評估報告使用限制說明； 　?。ㄊ模┰u估報告日； 　?。ㄊ澹┖炞稚w章。 　　第十一條　緒言一般采用包含下列內容

7、的表述格式： 　　“（委托方全稱）： 　?。ㄔu估機構全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對（委托方全稱）擬實施行為（事宜）涉及的（資產(chǎn)--單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權益、股東部分權益）在年月日的價值（價值類型）進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。” 　　第十二條　評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。 　　（一）委托方和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)

8、營范圍等。 　　（二）企業(yè)價值評估中，被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）概況一般包括： 　　1.名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊資本、公司股東及持股比例、股權變更情況及必要的公司產(chǎn)權和經(jīng)營管理結構、歷史情況等； 　　2.近三年資產(chǎn)、財務、經(jīng)營狀況； 　　3.委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）之間的關系（如產(chǎn)權關系、交易關系）。 　　（三）單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。 　　（四）委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。

9、　?。ㄎ澹┐嬖诮徊娉止傻模瑧斄惺窘徊娉止蓤D并簡述交叉持股關系及是否屬于同一控制的情形。 　?。┐嬖陉P聯(lián)交易的，應當說明關聯(lián)方、交易方式等基本情況。 　　第十三條　評估報告應當說明本次資產(chǎn)評估的目的及其所對應的經(jīng)濟行為，并說明該經(jīng)濟行為獲得批準的相關情況或者其他經(jīng)濟行為依據(jù)。 　　第十四條　評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格的方式說明評估范圍。 　　企業(yè)價值評估中，應當說明下列內容： 　?。ㄒ唬┪性u估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因，并說明是否經(jīng)過審計； 　　（二）對企業(yè)價值影響較大的單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合（如房地產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)中存貨、工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)線及廠房等）的法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況； 　?。ㄈ┢髽I(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權屬狀況等； 　?。ㄋ模┢髽I(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量； 　　（五）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。 　　單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，應當說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等）、法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等。 　　第十五條　評估報告應當說明市場價值及其定義。選擇市場價值以外的價值類型，應當說明選擇理由及其定義。 　　第十六條　評估報告應當說明評估基準日及確定評估

11、基準日所考慮的主要因素，包括下列主要內容： 　?。ㄒ唬┍卷椖吭u估基準日是年月日； 　　（二）確定評估基準日所考慮的主要因素（如經(jīng)濟行為的實現(xiàn)、會計期末、利率和匯率變化等）。 　　第十七條　評估報告應當說明本次評估業(yè)務所對應的經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準則、權屬、取價等依據(jù)。 　?。ㄒ唬┙?jīng)濟行為依據(jù)應當為有效批復文件以及可以說明經(jīng)濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料； 　?。ǘ┓煞ㄒ?guī)依據(jù)通常包括與國有資產(chǎn)評估有關的法律、法規(guī)等； 　　（三）評估準則依據(jù)包括本評估項目中依據(jù)的相關資產(chǎn)評估準則和相關規(guī)范； 　?。ㄋ模鄬僖罁?jù)通常包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證書、基準日股份持有證

12、明、出資證明、國有土地使用證（或者土地使用權出讓合同）、房屋所有權證、采礦許可證、勘查許可證、林權證、專利證（發(fā)明專利證書、實用新型專利證書、外觀設計專利證書）、商標注冊證、著作權（版權）相關權屬證明、船舶所有權登記證書、船舶國籍證書、機動車行駛證、有關產(chǎn)權轉讓合同、其他權屬證明文件等； 　　（五）取價依據(jù)通常包括企業(yè)提供的財務會計、經(jīng)營方面的資料，國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術標準和政策文件，以及評估機構收集的有關詢價資料、參數(shù)資料等； 　?。┢渌麉⒖家罁?jù)。 　　第十八條　評估報告應當說明所選用的評估方法，以及選擇評估方法的理由。 　　以持續(xù)經(jīng)營為前提，采用兩種以上方法進行企業(yè)

13、價值評估，應當分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。 　　第十九條　評估報告應當說明自接受評估項目委托起至出具評估報告的主要評估工作過程，一般包括以下內容： 　?。ㄒ唬┙邮茼椖课?，確定評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日，擬定評估計劃等過程； 　?。ǘ┲笇П辉u估單位清查資產(chǎn)、準備評估資料，核實資產(chǎn)與驗證資料等過程； 　?。ㄈ┻x擇評估方法、收集市場信息和估算等過程； 　　（四）評估結果匯總、評估結論分析、撰寫報告和內部審核等過程。 　　第二十條　評估報告應當披露評估假設及其對評估結論的影響。 　　第二十一條　評估報告應當以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結論，評

14、估結論應當是確定的數(shù)值。 　　（一）采用資產(chǎn)基礎法進行企業(yè)價值評估，應當以文字形式說明資產(chǎn)、負債、所有者權益（凈資產(chǎn)）的賬面價值、評估價值及其增減幅度，并同時采用評估結果匯總表反映評估結論。 　?。ǘ﹩雾椯Y產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，應當以文字形式說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。 　?。ㄈ┎捎脙煞N以上方法進行企業(yè)價值評估，除單獨說明評估價值和增減變動幅度外，應當說明兩種以上評估方法結果的差異及其原因和最終確定評估結論的理由。 　?。ㄋ模┐嬖诙嗉冶辉u估單位的項目，應當分別說明評估價值。 　　第二十二條　評估報告應當說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結論瑕疵等特別事項，及期后事項

15、，通常包括下列內容： 　?。ㄒ唬┮闷渌麢C構出具的報告結論的情況，并說明已了解所引用報告結論的取得過程，承擔引用報告結論的相關責任； 　?。ǘ鄬儋Y料不全面或者存在瑕疵的情形； 　?。ㄈ┰u估程序受到限制的情形； 　?。ㄋ模┰u估資料不完整的情形； 　?。ㄎ澹┰u估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項； 　　（六）擔保、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項的性質、金額及與評估對象的關系； 　?。ㄆ撸┰u估基準日至評估報告日之間可能對評估結論產(chǎn)生影響的事項； 　　（八）本次資產(chǎn)評估對應的經(jīng)濟行為中，可能對評估結論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。 　　評估報告應當說明對特別事項的處理方式、特別事項

16、對評估結論可能產(chǎn)生的影響，并提示評估報告使用者關注其對經(jīng)濟行為的影響。 　　第二十三條　評估報告使用限制通常包括下列事項： 　?。ㄒ唬┰u估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途； 　?。ǘ┰u估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外； 　?。ㄈ┰u估結論的使用有效期； 　?。ㄋ模┮蛟u估程序受限造成的評估報告的使用限制。 　　第二十四條　評估報告應當載明評估報告日。 　　評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。 　　第二十五條　評估報告正文應當由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評

17、估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業(yè)務的合伙人應當在評估報告上簽字。 　　聲明、摘要和評估明細表上一般不需要另行簽字蓋章。 第四章　附件 　　第二十六條　評估報告附件內容應當與評估目的、評估方法、評估結論相關聯(lián)，通常包括下列內容： 　?。ㄒ唬┡c評估目的相對應的經(jīng)濟行為文件； 　?。ǘ┍辉u估單位專項審計報告； 　?。ㄈ┪蟹胶捅辉u估單位法人營業(yè)執(zhí)照； 　?。ㄋ模┪蟹胶捅辉u估單位產(chǎn)權登記證； 　?。ㄎ澹┰u估對象涉及的主要權屬證明資料； 　?。┪蟹胶拖嚓P當事方的承諾函； 　?。ㄆ撸┖炞肿再Y產(chǎn)評估師的承諾函； 　　（八）評估機

18、構資格證書； 　?。ň牛┰u估機構法人營業(yè)執(zhí)照副本； 　?。ㄊ┖炞肿再Y產(chǎn)評估師資格證書； 　?。ㄊ唬┲匾r依據(jù)（如合同、協(xié)議）； 　　（十二）評估業(yè)務約定書； 　?。ㄊ┢渌匾募?。 　　第二十七條　評估報告附件內容及其所涉及的簽章應當清晰、完整，相關內容應當與評估報告摘要、正文一致。評估報告附件為復印件的，應當與原件一致。 　　第二十八條　按有關規(guī)定需要進行專項審計的，應當將企業(yè)提供的與經(jīng)濟行為相對應的評估基準日專項審計報告（含會計報表和附注）作為評估報告附件。按有關規(guī)定無需進行專項審計的，應當將企業(yè)確認的與經(jīng)濟行為相對應的評估基準日企業(yè)財務報表作為評估報告附件。

19、　　第二十九條　如果引用其他機構出具的報告結論，根據(jù)現(xiàn)行有關規(guī)定，所引用的報告應當經(jīng)相應主管部門批準（備案）的，應當將相應主管部門的相關批準（備案）文件作為評估報告的附件。 第五章　評估明細表 　　第三十條　單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估、采用資產(chǎn)基礎法進行企業(yè)價值評估，應當編制評估明細表。 　　注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)本指南對評估明細表的基本要求和企業(yè)會計核算所設置的會計科目編制評估明細表。 　　評估明細表包括被評估資產(chǎn)負債會計科目的評估明細表和各級匯總表。 　　第三十一條　被評估資產(chǎn)負債會計科目的評估明細表格式和內容基本要求如下： 　?。ㄒ唬┍眍^應當含有被評估資產(chǎn)負債類型（會計科目）名

20、稱、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）、評估基準日、表號、金額單位、頁碼； 　　（二）表中應當含有資產(chǎn)負債的名稱（明細）、經(jīng)營業(yè)務或者事項內容、技術參數(shù)、發(fā)生（購、建、創(chuàng)）日期、賬面價值、評估價值、評估增減幅度等基本內容。必要時，在備注欄對技術參數(shù)或者經(jīng)營業(yè)務、事項情況進行注釋； 　?。ㄈ┍砦矐敇嗣鞅辉u估單位（或者產(chǎn)權持有單位）填表人員、填表日期和評估人員。 　　第三十二條　評估明細表按會計明細科目、一級科目逐級匯總，并編制資產(chǎn)負債表（方式）的評估匯總表及以人民幣萬元為金額單位的評估結果匯總表。 　　根據(jù)需要設置的各級匯總表，表尾應當標明評估人員。 　　第三十三條　會計計提的減值準備

21、在相應會計科目（資產(chǎn)負債類型）合計項下列示，評估增減值應當按會計計提減值準備前后分別列示。 　　第三十四條　評估結果匯總表應當按以下順序和項目內容列示：流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、資產(chǎn)總計、流動負債、非流動負債、負債總計、凈資產(chǎn)等類別和項目。 　　第三十五條　被評估單位為兩家以上的，評估明細表應當按被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）分別自成體系。 第六章　 評估說明 　　第三十六條　評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）共同編寫的《企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》和注冊資產(chǎn)評估師編寫的《資產(chǎn)評估說明》。 　　第三十七條　評估說明應當做到內容完整、表述清晰，

22、并充分考慮不同經(jīng)濟行為和不同評估方法的特點。 　　第三十八條　《企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》應當由委托方單位負責人和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。 　　注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)需要，建議企業(yè)編寫的《企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》包括以下內容： 　?。ㄒ唬┪蟹脚c被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）概況； 　?。ǘ╆P于經(jīng)濟行為的說明； 　　（三）關于評估對象與評估范圍的說明； 　　（四）關于評估基準日的說明； 　?。ㄎ澹┛赡苡绊懺u估工作的重大事項說明； 　?。┵Y產(chǎn)負債情況、未來經(jīng)營和收益狀況預測說明； 　　（七）資料清單。

23、　　第三十九條　《資產(chǎn)評估說明》是對評估對象進行核實、評定估算的詳細說明，應當包括以下內容： 　?。ㄒ唬┰u估對象與評估范圍說明； 　　（二）資產(chǎn)核實總體情況說明； 　　（三）評估技術說明； 　?。ㄋ模┰u估結論及分析。 第七章　出具與裝訂 　　第四十條　評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。 　　評估結論一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種表示的，應當注明該幣種與人民幣在評估基準日的匯率。 　　第四十一條　評估報告封面應當載明評估報告標題及文號、評估機構全稱和評估報告日。 　　第四十二條　評估報告標題及文號一般在封面上方居中位置，評估機構名稱

24、及評估報告日應當在封面下方居中位置。評估報告應當用Ａ4規(guī)格紙張印刷。 　　第四十三條　評估報告一般分冊裝訂，各冊應當具有獨立的目錄。 　　聲明、摘要、正文和附件合訂成冊，其目錄中應當含有其他冊的目錄，但其他冊目錄中的頁碼不予標注。評估說明和評估明細表分別獨立成冊。必要時附件可以獨立成冊。 　　評估明細表一般應當按會計科目順序裝訂。 　　第四十四條　評估報告封底或者其他適當位置應當標注評估機構名稱、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、傳真、電子郵箱等。 第八章　附則 　　第四十五條　本指南自2009年7月1日起施行。 　　附一：“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引（供參考） 　　附二：“注冊資產(chǎn)評估

25、師承諾函”指引（供參考） 　　附三：“評估說明”編寫指引（供參考） 　　附四：評估明細表樣表（供參考） 　　附一： “注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引 （供參考） 　　一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 　　二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。 　　三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者

26、預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。 　　四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產(chǎn)權以滿足出具評估報告的要求。 　　五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 　　附二： “注冊資產(chǎn)評估師承諾函”指引 （供參考

27、） 公司（單位）： 　　受你單位的委托，我們對你單位擬實施行為（事宜）所涉及的（資產(chǎn)--單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權益、股東部分權益），以年月日為基準日進行了評估，形成了資產(chǎn)評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下： 　　一、具備相應的執(zhí)業(yè)資格。 　　二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務約定書的約定一致。 　　三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了必要的核實。 　　四、根據(jù)資產(chǎn)評估準則和相關評估規(guī)范選用了評估方法。 　　五、充分考慮了影響評估價值的因素。 　　六、評估結論合理。 　七、評估工作未受到干預并獨立進行。 注冊資產(chǎn)評估師簽章： 年　月

28、　日　　 　　附三： “評估說明”編寫指引（供參考） 　　評估說明是申請備案核準資產(chǎn)評估項目的必備材料，為方便企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構和相關機構全面了解評估情況，本指引結合國有資產(chǎn)評估項目備案核準的要求，為注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關當事方編寫評估說明提供指引。 第一部分　評估說明封面及目錄 　　一、封面 　　評估說明封面應當載明下列內容： 　　1．標題（一般采用“企業(yè)名稱＋經(jīng)濟行為關鍵詞＋評估對象＋評估說明”的形式）； 　　2．評估報告文號； 　　3．評估機構名稱； 　　4．評估報告日。 　　二、目錄 　　1．目錄應當在封面的下一頁排印，包括每一部分的標題和相

29、應頁碼。 　　2．如果評估說明中收錄有關文件或者資料的復印件，應當統(tǒng)一標注頁碼。 第二部分　關于評估說明使用范圍的聲明 　　聲明應當寫明，評估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構（含所出資企業(yè)）、相關監(jiān)管機構和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。 第三部分　企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明 　　注冊資產(chǎn)評估師可以建議委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）按以下格式和內容編寫《企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》。 　　《企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》應當由委托方單位負責人和被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）負責

30、人簽字，加蓋委托方與被評估單位公章，并簽署日期。 　　一、委托方與被評估單位概況 　?。ㄒ唬┪蟹礁艣r 　　1．企業(yè)名稱及簡稱、住所、注冊資本、法定代表人。 　　2．企業(yè)性質、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關系的演變）。 　　3．經(jīng)營業(yè)務范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。 　　（二）被評估單位概況 　　1．企業(yè)名稱及簡稱、住所、注冊資本、法定代表人。 　　2．企業(yè)性質、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關系的演變）。 　　3．經(jīng)營業(yè)務范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。 　　4．近三年來企業(yè)的資產(chǎn)、財務、負債狀況和經(jīng)營業(yè)績，已經(jīng)審計的應當說明注冊會計師發(fā)表的意見，以往不良資產(chǎn)處置情況。 　　5．主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近

31、年實際生產(chǎn)量、銷售量，主要市場及其市場占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品市場的地位，主要原材料、能源供應情況，環(huán)境污染及治理情況。 　　6．形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況，正在或者計劃進行的投資項目簡況，企業(yè)的主要資產(chǎn)狀況。 　　7．執(zhí)行的主要會計政策，生產(chǎn)經(jīng)營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或者優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)勢分析和各種因素風險。 　　（三）委托方與被評估單位的關系 　　1．委托方與被評估單位的關系一般包括產(chǎn)權關系、行政隸屬關系、交易關系等。 　　2．存在兩家以上被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位），應當分別予以介紹。 　　3．委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權持有單位）為同一企業(yè)，按被評估單位要求的

32、內容與格式編寫。 　　4．存在交叉持股的，還應當列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系以及是否屬于同一控制的情形。 　　5．存在關聯(lián)交易的，應當說明關聯(lián)方、交易方式等基本情況。 　　二、關于經(jīng)濟行為的說明 　?。ㄒ唬┱f明本次資產(chǎn)評估滿足何種需要、所對應的經(jīng)濟行為類型及其經(jīng)濟行為獲得批準的相關情況，或者其他經(jīng)濟行為依據(jù)。 　?。ǘ┇@得有關部門批準的，應當載明批件名稱、批準日期及文號。 　　三、關于評估對象與評估范圍的說明 　?。ㄒ唬┱f明委托評估對象，評估范圍內資產(chǎn)和負債的類型、賬面金額以及審計情況。 　?。ǘτ诮?jīng)營租入資產(chǎn)、特許使用的資產(chǎn)、以及沒有會計記錄的無形資產(chǎn)應當特別說明是

33、否納入評估范圍及其理由。 　　（三）如在評估目的實現(xiàn)前有不同的產(chǎn)權持有單位，應當列表載明各產(chǎn)權持有單位待評估資產(chǎn)的類型、賬面金額等。 　　（四）賬面資產(chǎn)是否根據(jù)以往資產(chǎn)評估結論進行了調賬。 　?。ㄎ澹┍敬卧u估前是否存在不良資產(chǎn)核銷或者資產(chǎn)剝離行為等。 　　四、關于評估基準日的說明 　?。ㄒ唬┱f明所確定的評估基準日，評估基準日表述為：年月日。 　　（二）說明確定評估基準日的理由，如評估基準日受特定經(jīng)濟行為文件的約束，應當載明該文件的名稱、批準日期及文號。 　　五、可能影響評估工作的重大事項的說明 　　一般包括下列內容： 　　（一）曾經(jīng)進行過清產(chǎn)核資或者資產(chǎn)評估的情況，調賬情況。

34、 　?。ǘ┯绊懮a(chǎn)經(jīng)營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項。 　　（三）抵（質）押及其或有負債、或有資產(chǎn)的性質、金額，及其對應資產(chǎn)負債情況。 　?。ㄋ模┵~面未記錄的資產(chǎn)負債的類型及其估計金額。 　　六、資產(chǎn)負債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預測的說明 　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)負債清查情況說明 　　一般包括下列內容： 　　1．列入清查范圍的資產(chǎn)負債的種類、賬面金額，產(chǎn)權狀況，實物資產(chǎn)分布地點及特點。 　　2．清查工作的組織如時間計劃、實施方案。 　　3．清查所采取的措施，待處理、待報廢固定資產(chǎn)，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質存貨檢測或者鑒定的情況。 　　4．清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈

35、、盤虧、毀損、變質、報廢存貨的數(shù)量和金額的確定情況、呆壞賬損失及無需償付負債的判斷及原因分析。 　　（二）未來經(jīng)營和收益狀況預測說明 　　一般包括下列內容： 　　1．所在行業(yè)相關經(jīng)濟要素及發(fā)展前景、生產(chǎn)經(jīng)營歷史情況、面臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析。 　　2．內部管理制度、人力資源、核心技術、研發(fā)狀況、無形資產(chǎn)、管理層構成等經(jīng)營管理狀況。 　　3．近年企業(yè)資產(chǎn)、負債、權益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流量等資產(chǎn)財務狀況。 　　4．未來主營收入、成本、費用等的預測過程和結果。 　　5．如果企業(yè)存在關聯(lián)交易，應當說明關聯(lián)交易性質及定價原則等。 　　七、資料清單 　　一般包括下列內容： 　　1

36、．資產(chǎn)評估申報表（由評估機構出具樣式）； 　　2．相關經(jīng)濟行為的批文； 　　3．審計報告； 　　4．資產(chǎn)權屬證明文件、產(chǎn)權證明文件； 　　5．重大合同、協(xié)議等； 　　6．生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計資料； 　　7．其他資料。 第四部分　資產(chǎn)評估說明 　　一、評估對象與評估范圍說明 　　（一）評估對象與評估范圍內容 　　1．說明委托評估的評估對象與評估范圍。 　　2．說明委托評估的資產(chǎn)類型、賬面金額。 　　3．說明委托評估的資產(chǎn)權屬狀況（含應當評估的相關負債）。 　?。ǘ嵨镔Y產(chǎn)的分布情況及特點 　　1. 說明實物資產(chǎn)的類型、數(shù)量、分布情況和存放地點。 　　2. 說明實物資產(chǎn)的技

37、術特點、實際使用情況、大修理及改擴建情況等。 　?。ㄈ┢髽I(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況。 　?。ㄋ模┢髽I(yè)申報的表外資產(chǎn)（如有申報）的類型、數(shù)量。 　?。ㄎ澹┮闷渌麢C構出具的報告的結論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。 　　單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，可以根據(jù)具體情況確定內容的詳略程度。 　　二、資產(chǎn)核實情況總體說明 　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程。 　　（二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法。 　　1．一般包括資產(chǎn)性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全的限制、技術性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密，以及評估基準日時正在進行的大修理、改擴建情況等。

38、 　　2．對于不能采用現(xiàn)場調查方式直接核實的資產(chǎn)，應當說明原因、涉及范圍及處理方法。 　?。ㄈ┖藢嵔Y論 　　1．資產(chǎn)核實結論。 　　2．資產(chǎn)核實結果是否與賬面記錄存在差異及其程度。 　　3．權屬資料不完善等權屬不清晰的資產(chǎn)。 　　4．企業(yè)申報的賬外資產(chǎn)的核實結論。 　　三、評估技術說明 　?。ㄒ唬┏杀痉? 　　采用成本法評估單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價值，應當根據(jù)評估項目的具體情況，以及資產(chǎn)負債類型，編寫評估技術說明。各資產(chǎn)負債評估技術說明應當包含資產(chǎn)負債的內容和金額、核實方法、評估值確定的方法和結果等基本內容。 　　常見的資產(chǎn)負債類型，評估技術說明編寫內

39、容指引如下。 　　1．貨幣資金 　?。?）貨幣資金的內容（包括庫存現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金）和金額。 　?。?）現(xiàn)金存放地點、核實方法和過程。 　?。?）查閱銀行對賬單、銀行余額調節(jié)表的情況；銀行賬戶函證情況及不符情況下的處理方式；并說明未達賬項（如存在）是否影響凈資產(chǎn)及其金額。 　?。?）其他貨幣資金的類型（銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款、外埠存款等）及核實方法、評估值確定的方法。 　?。?）如現(xiàn)金出現(xiàn)負數(shù)，應當說明原因及評估處理方式。 　　（6）評估結果及差異。 　　2．交易性金融資產(chǎn) 　　（1）交易性金融資產(chǎn)的種類（包括企業(yè)為交

40、易目的所持有的債券、股票、基金及其他交易性金融資產(chǎn)等）、形成時間及對應的金額。 　?。?）交易性金融資產(chǎn)的核實方法和結果。 　?。?）交易性金融資產(chǎn)公允價值的形成，以及交易性金融資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。 　　（4）上市交易的債券、股票、基金應當說明評估基準日前后一段時間內的交易價格、持有量及評估計算過程；非上市的債券、股票、基金應當說明票面利率或者約定利率及評估計算過程。 　　（5）交易性金融資產(chǎn)公允價值與評估價值類型的一致性，并說明評估值確定的方法和結果。 　　3．應收票據(jù) 　?。?）應收票據(jù)的種類（銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票）和金額。 　?。?）查閱票據(jù)憑證過程及結果，已變現(xiàn)應收票據(jù)

41、的數(shù)額。 　　（3）可能形成壞賬的應收票據(jù)的判斷依據(jù)及評估值的確定過程及結果；并列示已成為壞賬應收票據(jù)的證據(jù)。 　　4．應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款 　?。?）應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的主要業(yè)務內容和對應金額。 　?。?）應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款核實的方法及結果。 　?。?）應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款發(fā)生時間和原因，收回的可能性的判斷過程及結果。 　?。?）可能形成壞賬款項的判斷依據(jù)及評估值確定的過程及結果；并列示已成為壞賬的應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的證據(jù)。

42、 　?。?）壞賬準備的評估處理。 　　5．存貨 　　（1）存貨的種類、金額等。應當分別按材料采購（在途物資）、原材料、在庫周轉材料、委托加工物資、產(chǎn)成品（庫存商品）、在產(chǎn)品（自制半成品）、發(fā)出商品、在用周轉材料等進行說明。 　?。?）存貨數(shù)量和品質核實的方法、過程和結果。 　　（3）外購存貨賬面記錄的構成，并分析構成的合理性，說明市場價格的查詢情況。 　　（4）自制存貨的銷售成本費用率及相關稅費額或者比率的確定方法和數(shù)額。 　?。?）對外銷售存貨的適銷程度及判斷理由。 　?。?）在用存貨成新率的確定方法。 　?。?）失效、變質、殘損、無用等存貨的可變現(xiàn)價值的判斷過程和結論，或者

43、技術鑒定（如需要）情況及可變現(xiàn)價值的判斷情況。技術鑒定應當說明鑒定方法及鑒定結論。 　　6．一年內到期的非流動資產(chǎn) 　?。?）一年內到期的非流動資產(chǎn)的內容和金額。 　?。?）一年內到期的非流動資產(chǎn)核實的方法和結果。 　　（3）一年內到期的非流動資產(chǎn)評估值確定的方法和結果。 　　7．其他流動資產(chǎn) 　　（1）其他流動資產(chǎn)的內容和金額。 　　（2）其他流動資產(chǎn)核實的方法和結果。 　?。?）其他流動資產(chǎn)評估值確定的方法和結果。 　　8．可供出售金融資產(chǎn) 　?。?）可供出售金融資產(chǎn)的種類（股票投資、債券投資、其他投資）、發(fā)生時間和對應金額。 　　（2）可供出售金融資產(chǎn)核實的方法和結

44、果。 　?。?）可供出售金融資產(chǎn)公允價值與評估價值類型的一致性，并說明評估值確定的方法和結果。 　　9．持有至到期投資 　?。?）持有至到期投資的內容和金額。 　?。?）持有至到期投資核實的方法和結果。 　?。?）持有至到期投資可收回金額的判斷理由，并說明評估值確定的方法、過程和結果。 　　10．長期應收款 　　（1）長期應收款的內容和金額。 　?。?）長期應收款核實的方法和結果。 　?。?）長期應收款評估值確定的方法和結果。 　?。?）無法收回的長期應收款的判斷理由和依據(jù)。 　?。?）壞賬準備的評估處理。 　　11．長期股權投資 　?。?）長期股權投資的內容和金額。

45、 　?。?）長期股權投資核實的內容（投資日期、持股比例、投資協(xié)議等）、方法和結果。 　?。?）控股長期股權投資，應當說明對被投資企業(yè)的企業(yè)價值進行評估的情況以及評估結果，并說明控股長期股權投資評估值確定的方法和結果。 　?。?）非控股長期股權投資，應當按投資項目分別說明非控股長期股權投資評估值確定的方法和結果。 　　12．投資性房地產(chǎn) 　?。?）投資性房地產(chǎn)的種類、內容和金額。 　?。?）投資性房地產(chǎn)核實的方法和結果。并應當說明投資性房地產(chǎn)權屬資料的查驗情況、租賃合同約定的租金、租賃期限等內容。 　?。?）采用收益法評估投資性房地產(chǎn)，應當說明現(xiàn)實租賃合同約定的租金、租賃期限，租賃

46、合同到期后租金的確定方法，折現(xiàn)率確定方法和結果，評估值確定的方法和結果；采用市場法評估投資性房地產(chǎn)，應當說明可比交易實例的選取、可比因素比較調整、評估值確定的方法和結果。 　?。?）公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，應當說明評估值與公允價值及其變動的差異及原因。 　　13．固定資產(chǎn) 　?。?）機器設備類固定資產(chǎn)。 　　1） 機器設備類固定資產(chǎn)的數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準備等。 　　2） 機器設備類固定資產(chǎn)的特點、購置日期、類別、工藝流程、技術狀況、日常維護和管理制度、折舊及計提減值政策等。 　　3） 機器設備類固定資產(chǎn)核實的方法和結果。 　　4） 評估方法選取的依據(jù)和理由，并列示

47、主要計算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。 　　5） 采用成本法評估，應當說明重置全價的構成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明設備成新狀況（或者增值貶值因素）以及進行量化的方法及依據(jù)。對于待修理設備，應當說明修復的可能性及預計費用。 　　6） 采用收益法（對可單獨獲利的機器設備）評估，應當說明其收益狀況及收益額預測過程和結果，折現(xiàn)率確定的方法及結果。 　　7） 采用市場法（對存在活躍二手設備市場的機器設備）評估，應當說明交易價格的基本內涵、交易時間等情況。 　　8） 根據(jù)評估項目的具體情況，應當選擇典型設備（一般指單臺金額大、技術典型的設備）舉例說明評估參數(shù)的測算和判斷

48、以及評估值確定的方法、過程和結果。 　　9） 對于精密、大型、高價的設備，應當說明技術和使用狀況；對于報廢的設備，應當說明變現(xiàn)的可能性。 　　10） 對于國家強制淘汰、報廢的設備，受火災、水災浸泡或者地震等其他因素導致設備嚴重毀損的情況，應當特別提示，并說明改變用途使用和原用途繼續(xù)使用的可能性。 　　11） 大型或者重型設備的建筑基礎，按房屋建筑物類固定資產(chǎn)評估說明的要求編寫。 　?。?）房屋建筑物類固定資產(chǎn) 　　1） 房屋建筑物類固定資產(chǎn)的類型、數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準備等。 　　2） 房屋建筑物類固定資產(chǎn)購建日期、結構型式、權屬狀況、日常維護和管理制度、最近一次大修或者

49、裝潢情況、折舊及計提減值政策，以及房屋建筑物類固定資產(chǎn)所占用土地的情況。 　　3） 房屋建筑物類固定資產(chǎn)核實的方法和結果。對于復雜、大型、獨特、高價的房屋建筑物，應當說明已進行現(xiàn)場勘查以及勘查情況；對于國家強制報廢的房屋建筑物，受腐蝕、過火、水災浸泡或者地震等其他因素導致建筑物嚴重毀損的情況，應當特別提示，并說明核實情況。 　　4） 評估方法選取的依據(jù)和理由，并列示主要計算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。 　　5） 采用成本法評估，應當說明重置全價的構成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明房屋建筑物類資產(chǎn)成新狀況（或者增值貶值因素）以及進行量化的方法及依據(jù)；對于待修理房屋

50、建筑物，應當說明修復的可能性及預計費用。 　　6） 采用市場法評估，應當說明選取交易實例的依據(jù)或者理由、交易實例的基本情況、成交時間、交易狀況及交易價格內涵等，對所選取的交易實例，應當全面介紹比較因素、比較結果以及評估值確定的方法。 　　7） 采用收益法評估，應當說明其租金預測情況，以及折現(xiàn)率確定的方法和結果。 　　8） 根據(jù)評估項目的具體情況，應當選擇典型房屋建筑物舉例說明評估參數(shù)的測算和判斷以及評估值確定的方法和過程。典型房屋建筑物應當選擇能代表不同的結構型式（一般包括框架結構、框剪結構、全現(xiàn)澆結構、排架結構、鋼排架、磚混結構、磚木結構、簡易結構、鋼棚結構等）、不同的分布地點、不同的

51、建筑年代，且金額較大的房屋建筑物類資產(chǎn)。 　　9） 房屋建筑物中含大型附屬設備的，應當按機器設備類固定資產(chǎn)評估的要求編寫評估說明。 　　10） 對于在房屋建筑物科目核算的投資性房地產(chǎn)，應當按投資性房地產(chǎn)的要求編寫評估說明。 　　14．在建工程 　?。?）在建工程的內容、賬面價值、減值準備、開工日期和預計完工日期。 　?。?）在建工程項目的合規(guī)性文件核實情況。一般包括：項目可行性研究報告及批復、初步設計及批復、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。對于停建和緩建等在建項目，應當說明已進行現(xiàn)場勘查以及勘查情況。 　　（3）在建工程賬面記錄的明細構成，并分析相關費

52、用支出是否正常。 　?。?）在建工程的形象進度、合同簽訂情況、已支付工程款和應付（未付）工程款情況，并說明對評估價值的影響。 　?。?）參照房屋建筑物、機器設備類固定資產(chǎn)的要求編寫評估說明。 　　15．工程物資 　?。?）工程物資的種類和賬面金額。 　　（2）工程物資核實的方法和結果。 　?。?）工程物資的評估說明參照存貨評估說明要求編寫。 　　16．固定資產(chǎn)清理 　　（1）固定資產(chǎn)清理的內容（出售、轉讓、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等）和金額。 　?。?）固定資產(chǎn)清理核實的方法和結果。 　　（3）固定資產(chǎn)清理一般反映企業(yè)尚未清理完畢的固定資產(chǎn)清理凈損失

53、。應當根據(jù)不同內容，說明評估值確定的方法和結果。 　　17．生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 　?。?）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的內容（未成熟生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、成熟生產(chǎn)性生物資產(chǎn)）、種類、群別、取得方式、實物數(shù)量、賬面金額構成及折舊政策等。 　　（2）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)核實的方法和結果。 　?。?）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)評估值確定的方法和結果。 　?。?）根據(jù)評估項目的具體情況，舉例說明評估參數(shù)測算的方法和過程。所舉案例應當選擇能代表不同種類、群別、取得方式的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。 　　18．油氣資產(chǎn) 　?。?）油氣資產(chǎn)的類別、不同礦區(qū)或者油田分布，油氣資產(chǎn)構成（礦區(qū)權益和油氣井及相關設施等）、賬面金額等。 　　（2）油氣資

54、產(chǎn)原值的構成、折耗政策。特別說明是否存在棄置費用現(xiàn)值以及對應的預計負債。 　?。?）油氣資產(chǎn)核實的方法和結果。 　　（4）油氣資產(chǎn)的評估值確定的方法和結果。 　?。?）根據(jù)評估項目的具體情況，舉例說明評估參數(shù)測算確定的方法和過程。所舉案例，應當選擇能代表不同礦區(qū)或者油田分布的油氣資產(chǎn)。 　　19．無形資產(chǎn) 　　（1）土地使用權（含固定資產(chǎn)-土地） 　　1） 土地的宗數(shù)、面積、土地使用權取得方式、性質、原始入賬價值、攤銷政策、攤余價值等。 　　2） 土地的登記狀況、權利狀況、利用狀況。土地的登記狀況和權利狀況，以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內容為準，土地利用狀況

55、以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權登記內容和實際勘查與調查的內容為準。 　　3） 土地的一般因素、區(qū)域因素和個別因素（一般包括：城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場概況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標、城市社會經(jīng)濟狀況等；區(qū)域概況、交通條件、基礎設施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況和規(guī)劃限制等；土地位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、基礎設施以及評估對象現(xiàn)狀利用或者規(guī)劃利用等影響地價水平的因素）。 　　4） 土地使用權核實的方法和結果。 　　5） 土地使用權評估價值內涵，所選取評估方法的依據(jù)或者理由。 　　6） 采用市場法評估，應當說明所選交易實例的基本狀況（名稱

56、、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環(huán)境等）、成交日期、成交價格（包括總價、單價及計價方式、付款方式）、交易情況（交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關系、特殊交易動機等）等內容，并說明交易情況、交易日期等修正情況。 　　7） 采用收益法評估，應當說明收益期限、凈收益與折現(xiàn)率確定的過程和結果。 　　8） 采用成本法評估，應當說明費用項目的構成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明與地上建筑物費用項目的劃分；說明評估對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應的開發(fā)費用標準及依據(jù)；說明土地增值標準的確定方法和依據(jù)；說

57、明修正的因素及修正過程。 　　9） 采用基準地價修正法評估，應當說明基準地價的公布時間，批準機關和文號，基準地價的內涵，利用基準地價估算宗地價格的公式；說明宗地位置、用途及評估對象所在級別或者區(qū)域的基準地價和對應的因素修正系數(shù)；說明評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，以及修正的內容（土地級別、用途、權益性質、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度等）。 　　10） 采用假設開發(fā)法評估時，應當說明開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤等的確定方法、過程和結果。 　　11） 引用土地估價報告評估結論，應當說明引用的土地宗數(shù)、面積、土地使用權取得

58、方式、性質、原始入賬價值、攤銷政策、攤余價值等；說明所引用土地評估結論的地價定義、評估方法、評估結果及調整使用的情況。 　?。?）礦業(yè)權 　　1） 礦業(yè)權人的基本情況。 　　2） 礦床勘查、礦山建設規(guī)劃或者礦山建設和生產(chǎn)經(jīng)營等基本情況。 　　3） 礦業(yè)權取得時間、方式和以往礦業(yè)權價款（或者價值）評估、處置或者交易等情況。 　　4） 有效的勘查許可證、采礦許可證的主要信息（探礦權主要包括勘查許可證號、探礦權人、勘查項目名稱、勘查范圍、各拐點地理坐標、勘查面積、有效期限等。采礦權主要包括采礦許可證號、采礦權人、礦山名稱、開采礦種、開采方式、生產(chǎn)規(guī)模、礦區(qū)面積、有效期限、各拐點地理坐標、開

59、采深度等）。 　　5） 評估對象的礦產(chǎn)資源勘查和開發(fā)概況。 　　6） 選擇評估方法的依據(jù)和理由，并列示主要計算公式及參數(shù)涵義。 　　7） 參數(shù)確定情況，包括所依據(jù)或者參考資料的來源出處；各評估參數(shù)的確定原則、依據(jù)、過程和結果。 　　8） 引用專業(yè)報告確定評估參數(shù)，應當說明專業(yè)報告的名稱、形成時間、結論等主要情況。引用專業(yè)報告參數(shù)進行調整確定評估參數(shù)，應當說明其調整確定過程。利用專家協(xié)助確定價值指數(shù)，應當說明專家的數(shù)量、專業(yè)及資格、專家工作過程、結論等主要情況，并說明對其檢查、匯總及分析的過程。 　　9） 引用礦業(yè)權評估報告評估結論，應當說明引用的礦業(yè)權名稱、礦業(yè)權取得方式、性質、原始

60、入賬價值、攤銷政策、攤余價值等。說明所引用礦業(yè)權評估結論的價值內涵、評估方法、評估結果以及引用處理情況，同時說明礦業(yè)權價款評估、備案及價款繳納情況。 　?。?）其他無形資產(chǎn) 　　1） 無形資產(chǎn)的名稱、形成過程、存在形式、存在期限、權屬、原始入賬金額、攤銷政策、攤余價值等。 　　2） 無形資產(chǎn)核實的內容、方法、過程和結果（從法律、經(jīng)濟、技術及獲利能力等角度分析說明所申報評估的無形資產(chǎn)的存在；說明無形資產(chǎn)的特征、獲利能力、獲利期限；已實際應用的無形資產(chǎn)，應當說明其應用及效益狀況）。 　　3） 選取評估方法的理由，并列示主要計算公式及參數(shù)涵義。 　　4） 采用收益法評估，應當說明收益預測的

61、依據(jù)，如市場調查結論、定單合同、政府推廣文件等。 　　5） 采用成本法評估，應當說明費用項目的構成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等。 　　6） 采用市場法評估，應當說明所選交易實例的依據(jù)或者理由、交易實例的基本情況、成交時間、交易狀況及交易價格內涵等，對所選取的交易實例，應當全面介紹比較因素、比較結果及評估值確定的方法和結果。 　　20．開發(fā)支出 　?。?）開發(fā)支出的內容和金額。 　?。?）開發(fā)支出核實的方法和結果。 　?。?）開發(fā)支出評估值確定的方法和結果。 　　21．商譽 　?。?）商譽的賬面價值及其形成原因。 　?。?）商譽所對應資產(chǎn)組的賬面價值。 　　

62、（3）商譽的評估處理方法和結果。 　　22．長期待攤費用 　　（1）長期待攤費用的內容、原始發(fā)生額和攤銷期。 　?。?）所形成的資產(chǎn)或者權利是否已在其他類型資產(chǎn)中反映，如反映，應當說明不另計評估值。 　?。?）長期待攤費用核實的方法和結果。 　?。?）結合長期待攤費用的具體內容，說明尚未攤銷完畢的長期待攤費用是否存在尚存的資產(chǎn)或者權利，如存在，應當指明受益期。 　　23．遞延所得稅資產(chǎn) 　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)的內容和種類。 　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)核實的方法和結果。 　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)評估值確定的方法和結果。 　　24．其他非流動資產(chǎn) 　?。?）其他非流動資產(chǎn)的內

63、容、種類及形成原因等。 　?。?）其他非流動資產(chǎn)核實的方法和結果。 　?。?）其他非流動資產(chǎn)評估值確定的方法和結果。 　　25．短期借款 　　（1）借款的金額、發(fā)生日期、放貸銀行名稱、還款期限、貸款利率以及抵（質）押情況。 　　（2）對借款的函證情況。 　?。?）利息結算、支付情況，并說明利息支付情況對評估值的影響。 　　26．交易性金融負債 　?。?）交易性金融負債的種類和核實方法。 　　（2）交易性金融負債票面利率計算、支付的情況。 　?。?）承擔的交易性金融負債的公允價值的形成。 　?。?）交易性金融負債公允價值與評估價值類型的一致性，說明評估值確定的方法和結果。

64、 　　27．應付票據(jù) 　?。?）應付票據(jù)的種類（銀行承兌、商業(yè)承兌）、簽發(fā)日、到期日。 　?。?）應付票據(jù)核實的方法和結果。 　　（3）帶息票據(jù)，應當說明利息計息、支付情況，并說明已考慮利息支付對評估值的影響。 　　28．應付賬款、預收賬款和其他應付款 　?。?）應付賬款、預收賬款和其他應付款的主要業(yè)務內容、發(fā)生日期。 　?。?）應付賬款、預收賬款和其他應付款核實的方法和結果。 　　（3）對于無需支付的應付賬款、預收賬款和其他應付款，應說明依據(jù)和理由。 　　29．應付職工薪酬 　?。?）應付職工薪酬的內容（包括工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、非

65、貨幣性福利、辭退福利、股份支付、按規(guī)定從凈利潤中提取的職工獎勵及福利基金等）和對應金額等。 　?。?）被評估單位相關職工薪酬政策。 　　（3）工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付、按規(guī)定從凈利潤中提取的職工獎勵及福利基金等的計提、發(fā)放或者使用核實的方法和結果。 　?。?）對于無需支付的職工薪酬，應當說明依據(jù)和理由。 　　30．應交稅費 　?。?）應交稅費的內容（包括增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費、企業(yè)代扣代交的個人所得稅等）和對應

66、金額。 　?。?）被評估單位相關的稅負政策，說明被評估單位所享有的優(yōu)惠稅收政策，享有優(yōu)惠政策的期限和批準單位等。 　?。?）應交稅費核實的方法和結果。 　　（4）說明借方余額的原因及評估方法。 　　31．應付利息 　?。?）應付利息的內容（包括對應的本金、分期付息到期還本的長期借款、企業(yè)債券等應支付的利息等）、金額等。 　　（2）應付利息核實的方法和結果。 　　（3）按合同利率或者實際利率計算確定應付未付利息的過程和結果。 　　32．應付股利（應付利潤） 　　（1）應付股利發(fā)生的期限和金額。 　?。?）應付股利的核實內容（被評估單位股利或利潤分配政策、相關應付股利分配的文件的核實情況）和方法。 　?。?）對于長期未付的（應付股利），應當說明原因，并說明是否考慮可能需要支付逾期利息對企業(yè)負債增加的因素。 　?。?）應付股利評估值的確定方法和結果。 　?。?）董事會或者類似機構通過的利潤分配方案中擬分配的現(xiàn)金股利或者利