新《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀

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1、 新《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀 2013 年 5 月 1 日起正式施行 加入時(shí)間： 2013-4-16 11:18:23 閱讀： 1 -------------------------------------------------------------------------------- 物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入我區(qū)已經(jīng)近三十個(gè)年頭， 但一直以來(lái)， 物業(yè)管理企業(yè)抱怨收不到物業(yè)服務(wù)費(fèi)、 無(wú)法開(kāi)展正常服務(wù)工作， 小區(qū)業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)不好、 物業(yè)費(fèi)交得有點(diǎn)冤枉， 這

2、種物業(yè)管理的惡性循環(huán)現(xiàn)象不僅在國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市中持續(xù)， 在我區(qū)也不同程度地存在， 且很難找到一個(gè)有效解決的辦法。 2012 年 11 月 29 日，江蘇省人大常委會(huì)對(duì)《江蘇省物業(yè)管理 條例》進(jìn)行了修訂，將于 2013 年 5 月 1 日起正式施行。這部新《條 例》在體制、機(jī)制上有什么根本性的轉(zhuǎn)變？對(duì)不交物業(yè)費(fèi)的“老賴(lài)” 有什么約束性規(guī)定？對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么新的制約手段？物業(yè)管 理企業(yè)的利益通過(guò)什么形式得到保證？小區(qū)車(chē)位出售出租、電梯維 護(hù)、公共維修資金應(yīng)急使用等問(wèn)題又是如何規(guī)定的？針對(duì)這些熱點(diǎn)、 難點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題，區(qū)物管中心就

3、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》特作以下解讀。 一、體制機(jī)制“乾坤大挪移” 變化一：物管體制“沉到底” ，街道唱主角 新《條例》在體制上的最大變化就是“沉到底” ，通過(guò)地方法規(guī) 的形式，明確賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi) 物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)，突出了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在物業(yè) 管理活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用。為貫徹落實(shí)《條例》精神《市政府辦公室關(guān) 于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》 （揚(yáng)府辦發(fā)［ 2013］44 號(hào)） 文件中也明確，建立健全市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理 工作機(jī)

4、制和矛盾調(diào)處機(jī)制；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行全覆蓋。通過(guò)地方法規(guī)文件的形式，進(jìn)一步確立了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位，更加有利于物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展，也為群眾在“家門(mén)口”解決矛盾糾紛提供了條件。 變化二：多部門(mén)齊抓共管，公布聯(lián)系人 新《條例》規(guī)定，房管、城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理， 建立違法行為投訴登記制度，并在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人的姓名和聯(lián)系方式， 依法處理管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。 這一條規(guī)定，將有助于政府各部門(mén)形成管理合力， 更加有力地維護(hù)廣大業(yè)

5、主的權(quán)益。 二、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有更多約束 變化一：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià) 新《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。 多年來(lái)，區(qū)房管局一直將公示服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等情況，作為物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 而絕大多數(shù)物管企業(yè)也較好地落實(shí)了這一要求， 但也有少部分物管企業(yè)落實(shí)不到位。 新《條例》執(zhí)行后，區(qū)物業(yè)管理中心將加大力度督促落實(shí)， 確保物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)。 變化二：物業(yè)撤出須提前三個(gè)月告知 新《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定

6、不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)） ，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 過(guò)去，我區(qū)確有部分物管企業(yè)或在撤出前不久才告知業(yè)主委員會(huì)， 或者直接撤走，致使小區(qū)出現(xiàn)短暫的物業(yè)服務(wù)空白。 新規(guī)定給小區(qū)尋找下一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)留出了較為充足的時(shí)間， 可以保證業(yè)主不間斷地享受得到物業(yè)服務(wù)。 有了這個(gè)規(guī)定， 如果再遇到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在撤出前三個(gè)月內(nèi)才履行告知義務(wù)， 業(yè)主委員會(huì)可以拒絕其撤出要求， 房管部門(mén)將予以支持。 如物業(yè)企業(yè)拒不執(zhí)行， 業(yè)主委員會(huì)可向法院提起訴訟。 另外，新《條例》還規(guī)定被

7、解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出， 業(yè)主委員會(huì)可依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。 三、出招對(duì)付不交物業(yè)費(fèi)“老賴(lài)” 變化一：結(jié)清物業(yè)費(fèi)，才可辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù) 物業(yè)服務(wù)“收費(fèi)難、難收費(fèi)”已成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展和為業(yè) 主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的瓶頸。新《條例》針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn) 象規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 并出 臺(tái)了幾條約束性規(guī)定， 如物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 這一條規(guī)定在上海已經(jīng)實(shí)行， 在江蘇省還 是首次

8、提出。這意味著房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)如果有物業(yè)費(fèi)尚未結(jié)清， 業(yè)主將無(wú) 法辦理過(guò)戶手續(xù)。這條規(guī)定徹底掐滅了房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)少數(shù)人趁機(jī)賴(lài)掉物 業(yè)費(fèi)的想法。 另外，新《條例》規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的， 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個(gè)新意，一是明確了法律賦予業(yè)主委員上門(mén)催交物業(yè)費(fèi)的職能， 業(yè)主委員會(huì)從此可以名正言順地履行這一職能； 二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示 “老賴(lài)”名單，而以前此舉具有一定的爭(zhēng)議性。 變化二：業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)收費(fèi)可市場(chǎng)化 這幾年，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的工資不斷

9、提高，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻幾年不動(dòng)， 特別是一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的老小區(qū)， 很多物業(yè)服 務(wù)企業(yè)難以為繼。新《條例》規(guī)定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí) 行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年評(píng)估一次，適時(shí)調(diào)整，并予以 公布。業(yè)主大會(huì)成立后， 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大 會(huì)決定。這意味著，業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)管理的需要，隨行就市，實(shí)行 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 四、各方利益都有了充分保障 變化一：小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)不能只售不租 停車(chē)難

10、是物業(yè)管理中的一大難題， 一面是小區(qū)車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛寥寥 可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、 綠化帶上車(chē)輛亂停，嚴(yán)重影響居民生活和 出行。新《條例》明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的停車(chē)需要，至于出售、附贈(zèng)或出租，由當(dāng)事人雙方約定。車(chē)位、車(chē) 庫(kù)數(shù)量少于要求購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、 車(chē)庫(kù)房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)。 對(duì)未出售或附贈(zèng)的車(chē)位、 車(chē)庫(kù)，建設(shè)只售不租的最高可處五十萬(wàn)元以 下罰款。 新《條例》還規(guī)定，建設(shè)單位未出售或未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)， 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。 業(yè)主要求承租的， 建設(shè)單位不得只 售不租

11、。 另外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放， 出租的租賃期限不得超過(guò)三年， 不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。人防停車(chē)位向全體業(yè)主開(kāi)放的規(guī)定，可在較大程度上緩解停車(chē)難問(wèn)題。 變化二：房屋維修急事有了應(yīng)急辦法 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，按照建設(shè)部、財(cái)政部相關(guān)文件規(guī)定，動(dòng)用這筆錢(qián)，必須符合兩個(gè)“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，才能使用，程序繁瑣。特別是一些“空關(guān)”率比較高的小區(qū)， 想要通過(guò)兩個(gè)“三分之二”條件，根本不可能實(shí)現(xiàn)。這時(shí)，出現(xiàn)緊急

12、情況該咋辦？ 新《條例》明確了應(yīng)急之法，當(dāng)出現(xiàn)房屋屋面滲漏、電梯故障危及人 身安全、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)等六種情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案， 經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資 金代管部門(mén)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。 五、其他釋疑 1.業(yè)主委員會(huì)如果不能成立會(huì)有什么措施？ 新《條例》提出了物業(yè)管理委員會(huì)的新概念。對(duì)不具備成立業(yè) 主大會(huì)條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)， 由街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成物 業(yè)管理委員會(huì)， 代行業(yè)主大會(huì)

13、和業(yè)主委員職責(zé)。 此舉可以有效彌補(bǔ)業(yè) 主委員會(huì)缺位的問(wèn)題， 完善了業(yè)主監(jiān)督機(jī)制， 為小區(qū)處理重大物業(yè)管 理問(wèn)題提供了法律保障。 2.老電梯淘汰后更新費(fèi)用誰(shuí)來(lái)出？ 新《條例》規(guī)定，本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯 的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例 交存資金，專(zhuān)項(xiàng)用于電梯、 消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸 業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。 3.住宅裝修前要去物業(yè)辦理登記手續(xù)嗎？ 新《條例》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi) 工前，應(yīng)當(dāng)

14、持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)， 簽訂住宅裝飾 裝修服務(wù)協(xié)議。拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止 裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 4.小區(qū)內(nèi)停車(chē)要不要給停車(chē)費(fèi)？ 新《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車(chē)庫(kù)、道路、 場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì) 決定交納汽車(chē)停放費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē) 停放費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制 定并公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車(chē)停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。 5.新

15、《條例》對(duì)行為不當(dāng)?shù)臉I(yè)主委員會(huì)有何約束性規(guī)定？ 新《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)） 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定， 并通告 全體業(yè)主。 6.物業(yè)公司負(fù)責(zé)人如果不作為，業(yè)主可不可以換掉他？ 新《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè) 服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。