房地產(chǎn)估價師真題解析二.doc

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1、2016年真題解析一、單項選擇題1.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C.不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。實際成交價格可能存在價格扭曲失真，不一定是正常成交價格，所以一般不作為判斷誤差的標(biāo)準(zhǔn)。參見教材P10。2.關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價

2、值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進(jìn)行交易的成交價格有所不同D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響正確答案B答案解析本題考查的是估價結(jié)果。B不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。違背職業(yè)道德的行為。參見教材P36。3.估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定的局限性C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價方法正確答案B答案解析本題考查的是估價方法。要求在估價中盡量采用

3、多種估價方法進(jìn)行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P36。4.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案D答案解析本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。D物業(yè)管理改善屬于投資性增值。參見教材P67。5.下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A估價對象距離機(jī)場35公里B.估價對象

4、東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。D是交通情況的描述，和位置情況的描述是平行關(guān)系。參見教材P7980。6.下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A.消費者的收入水平增加B.該種房地產(chǎn)的價格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D.消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格上漲，需求減少。C開發(fā)成本上升，會減少供給。成本上升傳導(dǎo)

5、到價格上漲，會抑制需求。參見教材P113。7.購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付正確答案D答案解析本題考查的是名義價格和實際價格。A延遲付款，B給予折扣，C也是延遲付款。名義價格都是高于實際價格的。D貸款需要償還利息，其名義價格和實際價格相等，都是216萬元。參見教材P106107。8.距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡

6、單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。9.下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。朝向是區(qū)位因素。參見教材P133。10.關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估

7、價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格正確答案D答案解析本題考查的是合法原則。合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P156。11.評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是（）。A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況正確答案B答案解析本題考查的是價值時點原則。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：（1）價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（2）估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用

8、途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P163。12.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正確答案A答案解析本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。4.2/6%11/（16%）3057.81。參見教材P171。13.評估建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為

9、可比實例的是（）。交易實例建筑面積（m2）用途成交價格（元/m2）成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案B答案解析本題考查的是可比實例?？杀葘嵗穷愃品康禺a(chǎn)中真實成交且符合一定條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。B是最適合的，按照現(xiàn)在的估價規(guī)范，A也可以

10、選擇。但不是最佳的。參見教材P182。14.賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款，若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%。則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282 D.10539正確答案B答案解析本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。價值時點尚未償還的貸款本金45（15/15）30萬元；買方實際支付30+50=80萬元；正常負(fù)擔(dān)下的價格（3050）/（16%）

11、/851.0013萬元/m210013元/m2。參見教材P187。15.關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理正確答案D答案解析本題考查的是比較法適用的估價對象。A，比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；B，有特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正；C，掛牌價不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行

12、情的參考；D錯誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理。16.甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。A.050B.5065C.5080D.62.5150正確答案C答案解析本題考查的是相鄰地塊合并增值。；甲乙兩宗地合并后增值150（5070）30萬元；甲分享增值的部分3050/（50+70）=12.5；土地甲的擁有者合理的要價范圍應(yīng)該是50-62.5萬元；可要價范圍是50-80萬元。參見教材P192。17.某寫字樓持

13、有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計持有至5年末出售時的總價為6000萬元，銷售稅費率為6%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價值為（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案A答案解析本題考查的是報酬率的求取方法。持有+轉(zhuǎn)售模式；報酬率Y6%6%25%7.5%V400（130%）/7.5%11/（17.5%）56000（16%）/（17.5%）55061.438萬元。參見教材P234、265。 18.關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性

14、決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變正確答案C答案解析本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。A是自然壽命；B經(jīng)濟(jì)壽命都是短于自然壽命的；D更新改造后，經(jīng)濟(jì)壽命也可能延長。參見教材P239。19.房地產(chǎn)的有租約限制價值等于（）。A.無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B.出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C.無

15、租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D.出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值正確答案A答案解析本題考查的是出租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值（也稱有租約限制價值）；無租約限制價值出租人權(quán)益價值承租人權(quán)益價值；有租約限制價值無租約限制價值承租人權(quán)益價值。參見教材P99。20.運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實例數(shù)量較多B.所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的C.利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整正確答案B答案解析本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中

16、過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材P265。21.某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案C答案解析本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益建筑物現(xiàn)值建筑物的資本化率20012%24；土地的年收益602436；土地的價值36（P/A，6%，30）361/6%11/（16%）30495.53。房地產(chǎn)價值200495.53695.53萬元。參見教材P277。22.某新建房地產(chǎn)的土地取得成

17、本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84正確答案C答案解析本題考查的是重新購建價格成本。V200500503%V6%V（200500503%V）15%；V952.512萬元。參見教材P298。23.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2，建筑物成新率為90

18、%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案A答案解析30000.94/1.2280090%4870元/m2。24.通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（）。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費D.房屋保險費正確答案C答案解析本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。不包括：抵押貸款還本付息額、房屋折舊費、改擴(kuò)建支出、所得稅。參見教材P253。25.某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面

19、積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%，則該住宅的成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00正確答案B答案解析本題考查的是成本法。房地產(chǎn)價值土地重新購建價格（成本）建筑物重新購建價格（成本）折舊（50003500）1605000080000600001170000元。參見教材P299。26.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐

20、蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降正確答案A答案解析本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。A功能落后的折舊；BD都是物質(zhì)折舊；C是經(jīng)濟(jì)折舊。參見教材P312。27.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是（）。A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后

21、的凈利潤率正確答案C答案解析本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。A錯誤，開發(fā)利潤率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定房地產(chǎn)開發(fā)期望利潤率（平均利潤率）；B錯誤，采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D錯誤，因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計，不應(yīng)扣除所得稅。參見教材P348、351。28.采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后3個月開始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/m2，預(yù)測未來2年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。若折

22、現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案A答案解析本題考查的是開發(fā)完成后的價值。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84萬元29.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期D.建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊正確答案D答案解析本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。D在預(yù)售的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重疊。參見教材P347。30.當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)

23、額大致相同，宜選擇的估價方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數(shù)修勻法正確答案A答案解析本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。參見教材P388。31.關(guān)于路線價法的說法，錯誤的是（）。A.實際估價中同一路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大C.路線價為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格D.運用線路價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊正確答案A答案解析本題考查的是路線價法。選項A錯誤，實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深

24、度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。參見教材P365。32.某工業(yè)用房占地面積5000m2，容積率1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D4400正確答案答案解析本題考查的是補(bǔ)地價的測算。新容積率（50001.52500）/50002；補(bǔ)地價56002（2400/1.5）1.550004400萬元；參見教材P382。33.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)

25、屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案B答案解析本題考查的是估價假設(shè)。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P419。34.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是（）。A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致正確答案C答案解析本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值

26、時點不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。參見教材P162、403。35.關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是（）。A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明正確答案B答案解析本題考查的是估價師聲明。A估價師聲明不是免責(zé)聲明；C未參與估價過程的估價師肯定不能簽名；D估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證，不涉及估價結(jié)果成立的條件。參見教材P418。二、多項選擇題1.關(guān)于房

27、地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有（）。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要B.估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定C.選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D.估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)正確答案ABD答案解析本題考查的是估價目的。選項C錯誤，在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取；選項E錯誤，估價程序中的一些工作步驟之間不是絕對隔開的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。參見教材P30-33、395。2.評估一套單元式住宅的抵押估

28、價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)正確答案CD答案解析在未做特殊說明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價范圍，選項CD均屬于定著物；選項A屬于建筑物實物中的特色裝飾裝修，不在抵押估價的范圍之內(nèi)。BD均屬于動產(chǎn)，可以拆卸移動，因而不在抵押價值評估的估價范圍之列。參見教材P405。3.關(guān)于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有（）。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價成交價格賣方最低要價B.在買方的市場下，成交價格會偏向賣方最低要價C.市場價格和理

29、論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格D.在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格正確答案ABDE答案解析本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。選項C錯誤，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。參見教材P87、89。4.關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（）。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B.在合法利用下，（市場價值一現(xiàn)狀價值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤C(jī).在現(xiàn)狀

30、利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E.同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值正確答案ABC答案解析本題考查的是價值類型。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值?，F(xiàn)狀利用為最高最佳利用，現(xiàn)狀價值=市場價值。不是合法利用，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材P92-93。5.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案

31、ADE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素的分類。房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。BC是內(nèi)部因素。參見教材P121。6.下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收益法估價時，不高估收入和運營費用C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平正確答案AE答案解析本題考查的是謹(jǐn)慎原則。（1）在

32、運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘；（2）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低；（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊；（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P171。7.估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率正確答案ABD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實物

33、狀況，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。CE是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見教材P198。8.預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元，報酬率為8%，則下列說法中正確的有（）。A.該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元D.該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元E.該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案ABCD答案解析本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。1708（n1）0；合理經(jīng)營年限n22.25；V（170/8%8/8%2）11/（18%）22

34、.258/8%22.25/（18%）22.251118.58萬元；（年凈收益是逐年遞減的等差數(shù)列）；資本化率=170/1118.58=15.2%。參見教材P227、228。9.運用成本法對新開發(fā)房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，在減值或增值調(diào)整時，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。A.項目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運營費用是否客觀D.工程施工質(zhì)量優(yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場供求狀況正確答案ADE答案解析本題考查的是適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣、產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，在建工程是否停工、爛尾，以及該類房地產(chǎn)的市場

35、供求狀況等，考慮其可能的減值因素，予以相應(yīng)的調(diào)整。B不是調(diào)整增減值因素，C在收益法中才會采用。參見教材P302。10.關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命B.對建筑物進(jìn)行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命正確答案AE答案解析本題考查的是年限法。B錯誤，建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都能得到延長；CD錯誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽

36、命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材P313314。11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入，支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配正確答案BC答案解析本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項A錯誤，各項收入、支出發(fā)生的時間不同，動態(tài)分析法下，將各項收入、支出折算到價值時點上；選項D錯誤，動態(tài)分析法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。選項E，后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在靜態(tài)分

37、析法中才需要測算，在動態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)利潤不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。參見教材P340341。12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn)、權(quán)利等C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值正確答案AC答案解析本題考查的是開發(fā)完成后的價值。B錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)

38、以外的動產(chǎn)、權(quán)利等；D錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預(yù)測開發(fā)完成后的價值，可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值；E錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。參見教材P349350。13.關(guān)于房地產(chǎn)估價長期趨勢運用的說法，正確的有（）。A.長期趨勢法一般不適用對估價對象當(dāng)前價格水平的測算或估價B.對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節(jié)波動影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程YabX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測方法的主要依據(jù)是估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的變動規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價格發(fā)展?jié)摿φ_答案ACDE答案解析本題考查的是長期

39、趨勢法及其運用。選項B錯誤，移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，而非季節(jié)波動。參見教材P390。14.關(guān)于路線價區(qū)段的說法，正確的有（）。A.路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段C.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點D.較長的繁華街道，可根據(jù)地價水平差異劃分為兩個以上的路線價區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的

40、路線價區(qū)段正確答案ACDE答案解析本題考查的是劃分路線價區(qū)段。B在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。參見教材P365。15.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有（）。A.所有適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和成本法估價E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法正確答案BE答案解析本題考查的是選用估價方法進(jìn)行測算。選項A錯誤，在理論上適用的估價方法，都應(yīng)作為擬采用的估價方法，但每種估

41、價方法除了其適用的估價對象，還需要具備一些條件。有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適用的估價方法的實際運用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價方法；選項C錯誤，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，但是存在客觀收益，也可以采用收益法評估；選項D錯誤，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收益性，不宜選用比較法，適用收益法。參見教材P413。三、判斷題1.在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價的

42、特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成，可能高于其理論價格。參見教材P7。2.房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價值的補(bǔ)償。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償。參見教材P20。3.某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實物因素。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）

43、的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實物因素。紅線外部的是區(qū)位因素。參見教材P55。4.房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值。（）正確答案答案解析本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。參見教材P96。5.在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。（）正確答案答案解析本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅

44、收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲，而且開發(fā)商可以進(jìn)行稅費轉(zhuǎn)嫁，也導(dǎo)致房價上漲。參見教材P139。6.房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價的主要原則。市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。參見教材P153。7.房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案答案解析本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。將可比實例在交易日期的價格調(diào)整為價值時點的價格。參見教材P194。

45、8.比較法估價中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材P197。9.某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。（）正確答案答案解析本題考查的是收益乘數(shù)法。有效毛收入乘數(shù)房地產(chǎn)價格/有效毛收入；房地產(chǎn)價格101010

46、0（萬元）；資本化率凈收益/房地產(chǎn)價格（102.5）/1007.5%。參見教材P268。10.有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。（）正確答案答案解析本題考查的是成本法適用的估價對象。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。參見教材P286。11.運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。（）正確答案答案解析本題考查的是分解法。功能落后的折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。如因為技術(shù)或者設(shè)計原因不可修復(fù)；可修復(fù)的就是先拆除后建設(shè)

47、。參見教材P324。12.在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。（）正確答案答案解析本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P349350。13.運用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，可對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。（）正確答案答案

48、解析本題考查的是平均發(fā)展速度法。越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。參見教材P389。14.基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（）正確答案答案解析本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。參見教材P378。15.在界定估價對象的范圍時

49、，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。（）正確答案答案解析本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應(yīng)有所不同。參見教材P404。四、計算題1.為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表?？杀葘嵗鼳BC面積使用面積60m2，使用面積與建筑面積比為0.72：1建筑面積82m2建筑面積70m2 成交價格112萬元人民幣賣方實得1

50、6.5萬美元115萬元港幣成交價格說明帶家具家電整體轉(zhuǎn)售，其中家具家電等價值3.5萬元人民幣買賣中雙方應(yīng)繳納的稅費分別為5%、7%，雙方應(yīng)繳納稅費均由買方負(fù)擔(dān)首付30%，余款一年后一次付清，年利率為6%成交日期2016年1月31日2016年6月30日2016年7月31日交易情況4%2%1%比較價值權(quán)重0.30.30.4上表中，交易情況判斷以正常價格為基準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于正常價格的幅度，負(fù)值表示低于正常價格的幅度。（2）該類公寓2016年1月至2016年9月以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動指數(shù)見下表（均以上月末為100）。月份123456789價格指數(shù)10098.698.696.896.

51、098.598.699.298.8（3）房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果見下表。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.31009098102因素20.310092102104因素30.210010396106因素40.2100949698假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。正確答案（1）建立比較基礎(chǔ)可比

52、實例A1）建筑面積60m2/0.7283.33m22）房地產(chǎn)價格含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價值112萬元3.5萬元108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位，6.6116.5萬美元109.065萬元人民幣。2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)，正常成交價格賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）109.065萬/（17%）117.274萬元人民幣?？杀葘嵗鼵1）統(tǒng)一計價單位，115萬元港幣 1.295.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）。2）統(tǒng)一付款方式95.83330%95.83370%/（16%）92.036（萬元人民幣）（2）進(jìn)行交易情況修正，

53、可比實例A交易情況修正系數(shù)；可比實例B交易情況修正系數(shù)；可比實例C交易情況修正系數(shù)。（3）進(jìn)行市場狀況調(diào)整，可比實例A市場狀況調(diào)整系數(shù)；可比實例B市場狀況調(diào)整系數(shù)；可比實例C市場狀況調(diào)整系數(shù)。（4）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可比實例A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實例B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。（5）比較價值計算，可比實例A比較單價；可比實例B比較單價；可比實例C比較單價；比較價值（1.2430.31.3770.31.2440.4）萬元/m275m296.27萬元。2.某商場的建筑面積為35000m2，未來收益年限為30年，有效毛收入為每年1200元/m2，運營費用率為30%，未來

54、每年凈收益遞增2%，第10年后將穩(wěn)定不變。若進(jìn)行裝修改造，可提高商場的收益能力。預(yù)計裝修改造成本費用為1000元/m2，在1年的工期內(nèi)均勻投入，改造完成后商場可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，運營費用率降至27%，未來收益期內(nèi)每年凈收益穩(wěn)定不變。試根據(jù)上述資料，判斷現(xiàn)在是否應(yīng)對該商場進(jìn)行裝修改造（房地產(chǎn)報酬率為7.5%）。正確答案判斷是否應(yīng)對商場進(jìn)行裝修改造要先測算裝修改造前后的收益價值。（1）現(xiàn)狀商場的收益價值采用凈收益在前若干年有變化計算公式，前10年逐年遞增的收益現(xiàn)值：10年后延續(xù)后30年的收益現(xiàn)值：現(xiàn)狀商場的收益價值V=V1+V2=21838.925+17379.201=39218.13（萬元）（2）裝修改造后商場的收益價值，采用凈收益不變有限年期計算公式：（3）裝修前后的增值=（2）-（1）=48647.89-39218.13= 9429.76（萬元）（4）裝修改造成本（5）綜上所述，（3）（4），裝修改造經(jīng)濟(jì)、可行，因此應(yīng)對商場進(jìn)行裝修改造。