房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文匯報.ppt

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房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文匯報,,論房地產(chǎn)市場宏觀調控,,我國嚴峻的房地產(chǎn)市場背景在我國如今房價居高不下，房地產(chǎn)經(jīng)濟問題極為嚴峻的現(xiàn)況下，如何做好房地產(chǎn)市場的宏觀調控政策顯得至關重要，因此我們也該了解有關宏觀調控方面的知識。,基本政策和內容,,1、土地計劃調控。土地作為重要的生產(chǎn)要素，是宏觀政策調控的重要內容，而土地供應計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調節(jié)的功效尤為直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府供應土地的數(shù)量和質量無疑可以直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結構。2、稅收的功能。房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府的土地收益，還可以通過賦稅差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。3、金融杠桿的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過近代規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調節(jié)房地產(chǎn)市場，實際上是政府調控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。,,房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的國際經(jīng)驗,,世界上一些市場經(jīng)濟國家和地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無不進行宏觀上的調控和管理,借鑒參考他們的經(jīng)驗,吸取他們在發(fā)展中的教訓可能是有益的。這里我們有意選擇兩個比較典型的案例,一是美國,一是德國。美國“次貸”危機與房價調控的美國樣本在經(jīng)濟遭受周期性衰退和“911”恐怖襲擊事件打擊后,美聯(lián)儲從2001年初開始13次降息,并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久,美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情。截至2005年底,美國住房銷售量連續(xù)5年創(chuàng)下歷史新高,4年時間累計漲幅達到了50.56%,美國房價高漲和全球性的流動性過剩也推動了西方主要發(fā)達國家房價的一路飆升。,美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控樣本,,2007年4月,美國第二大次級房貸公司——新世紀金融公司的破產(chǎn)就暴露了次級抵押債券的風險。同年8月開始,美聯(lián)儲和美國政府采取宏觀經(jīng)濟政策對危機進行干預,主要包括:向市場注入數(shù)千億美元的流動性資金,調低基準利率和窗口貼現(xiàn)率,減稅刺激經(jīng)濟等。但這些政策并沒有完全阻止危機的進一步發(fā)展和惡化。次貸危機逐步發(fā)展成為金融危機,并向西方發(fā)達國家和世界范圍蔓延。2008年8月,美國財政部和美聯(lián)儲被迫接管“兩房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破產(chǎn)保護申請,一系列突如其來的“變故”使得美國金融危機迅速向全球蔓延。此后,美國政府采取了一系列積極貨幣政策,包括聯(lián)合國際十大金融機構推出平準基金,對AIG施以援手,暫時禁止賣空金融股等。接著,美國政府向國會提交了超過7000億美元的救市計劃,并經(jīng)過多次反復終獲國會通過。進入2009年,新任總統(tǒng)奧巴馬一上臺就游說國會通過了總額超過8100億美元的新的經(jīng)濟刺激計劃。2009年3月美國政府還通過了2750億美元房地產(chǎn)刺激計劃,包括用750億救900萬“房奴”。,美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控樣本,,,事實上,自2005年底以來美聯(lián)儲就已經(jīng)意識到要防止住房市場泡沫化,在截至2007年6月的兩年里連續(xù)17次提息,美國政府還采取稅收調節(jié)等措施:一是開征房地產(chǎn)稅,稅率一般為1%至3%;二是針對房屋購買和出售時的差價,一些州政府專門征收房地產(chǎn)增值稅;三是根據(jù)個人信用評級實行差別化貸款政策;四是限制投資性房屋的數(shù)量。但總體來看,美國政府并沒有采取嚴厲有效的調控措施,而寄希望于通過市場這只無形的手自我調節(jié)?？傊?美聯(lián)儲長期執(zhí)行低利率和過于寬松的貨幣政策,“兩房”的設立和運作,監(jiān)管的放松和復雜衍生金融工具的創(chuàng)新,推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮,而在意識到房地產(chǎn)泡沫后,過于依賴稅收和利率手段,依靠市場自我調節(jié)的做法,最終沒能阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅。總結后一階段的政府行為,已經(jīng)從簡單的信貸和稅收調節(jié)轉變?yōu)樯羁痰呢斦拓泿耪叩娜嬲{整。,德國,,房價調控的德國樣本過去十年里,德國房價一直保持較低水平。德國物價水平平均年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,實際上自1977年至今的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了3倍。與德國房價形成明顯對比的是,在過去10年內大多數(shù)歐洲國家的房價已經(jīng)上漲了兩倍,特別是英國、西班牙和愛爾蘭等國家,房價更是以每年兩位數(shù)的速度飛漲,十年內已經(jīng)漲了3倍多。德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策,正是長期保障房價穩(wěn)定的關鍵所在。德國的經(jīng)驗是:,德國的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控樣本,,,第一,并不把住宅建設作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定“德國是一個高福利國家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一,房地產(chǎn)政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價,喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。第二,特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額的一半左右,利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。第三,稅收調節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。德國法律還規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構成了違法行為。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。,面對各種經(jīng)濟問題需要多種宏觀調控手段,,就目前我國的現(xiàn)實情況來看，經(jīng)濟發(fā)展模式的最大隱患在于內部經(jīng)濟增長要素的比例不協(xié)調與外部經(jīng)濟的不確定性加大，為此經(jīng)濟結構的調整主要涉及兩個方面：一種是靜態(tài)的結構調整，另一種是動態(tài)的結構調整。前者主要是指產(chǎn)業(yè)結構、區(qū)域結構調整等，即保證社會資源的最優(yōu)化配置，提高我國經(jīng)濟發(fā)展的質量；后者主要是指經(jīng)濟增長方式的結構調整，即確保經(jīng)濟增長的持續(xù)性與合理性。二者的目標也即我國產(chǎn)業(yè)的轉型升級與經(jīng)濟增長動力由外需向內需的轉換。,,綜觀各國經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)市場宏觀調控的總結,其一,房地產(chǎn)宏觀調控是必要的也是必須的,同樣,面對國內外經(jīng)濟形勢的巨變,中央調整房地產(chǎn)政策是及時的有效的。中央調整房地產(chǎn)政策是及時的有效的。美國次貸危機的教訓充分表明,過度相信房地產(chǎn)市場自我調節(jié)是不行的。其二,科學把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位,不斷完善宏觀調控政策,改進調控方式。,要認識到人口增長和土地、資源匱乏的現(xiàn)實國情,切實轉變經(jīng)濟增長方式,逐步降低經(jīng)濟發(fā)展對固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的依存度,降低地方財政收入對土地出讓的依賴。其三,進一步的房地產(chǎn)宏觀政策應著眼于構建長期穩(wěn)定的房價形成機制。保持融資成本的長期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風險的主要手段。可以借鑒德國特有的住房金融模式,也可進一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢,進行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房價提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。,感謝您的關注！,作者：孫曉莊學號：08202010131,