房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析.doc

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1、 2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案解析 一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)) 1.新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。 A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B.易受政策影響 C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 D.適于長(zhǎng)期投資 2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是( )風(fēng)險(xiǎn)。 A.政策 B.通貨膨脹 C.利率 D.或然損失 3.整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房

2、地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是( )市場(chǎng)。 A.完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng) C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 5.對(duì)一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的( )分析。 A.總量結(jié)構(gòu) B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) C.投資結(jié)構(gòu) D.區(qū)域結(jié)構(gòu) 6.某城市2012年可供租售的寫(xiě)字樓面積為90萬(wàn)m2，全年寫(xiě)字樓

3、銷(xiāo)售量為60萬(wàn)m2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬(wàn)m2，該城市2012年寫(xiě)字樓的吸納周期為( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是( )。 A.住房可支付性指數(shù) B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù) C.房?jī)r(jià)租金比 D.量?jī)r(jià)彈性 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)( )階段的重要工作。 A.投資分析決策 B.施工準(zhǔn)備 C.建設(shè) D.租售 9.通過(guò)招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行辦理( )

4、。 A.規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址) B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C.國(guó)有土地使用證 D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 10.某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在對(duì)其開(kāi)發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是( )。 A.目標(biāo)定價(jià)法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.隨行就市定價(jià)法 11.從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于( )存在著差異性。 A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項(xiàng)目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房?jī)r(jià)格 12.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估

5、，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的( )。 A.有效性 B.經(jīng)濟(jì)性 C.參與性 D.廣泛性 13.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性 14.在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是( )。 A.開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析 B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析 C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 15.下圖表示的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)( )經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。 A.開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售 B.開(kāi)發(fā)一持有出租一出售 C.購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售

6、 D.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租一出售 16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是( )。 A.月 B.季度 C.半年 D.年 17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為( )。 A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙, C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙 18.關(guān)于資金等效值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。 A.在資金等

7、效值計(jì)算中，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等 B.在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值 C.資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的資金額稱(chēng)為時(shí)值 D.絕對(duì)數(shù)額不等的資金額，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等 19.某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是( )元。 A.14945.16 B.15841. 87 C.26764. 51 D.28370.38 20.某人用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，如果投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為2

8、0年，每年凈經(jīng)營(yíng)收益相等，其投資回報(bào)是( )萬(wàn)元。 A.17. 46 B.100. 00 C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為4年，乙方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，兩方案比選宜采用的方法是( )。 A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法 C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費(fèi)用年值比較法 22.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的( )。 A.最低投資報(bào)酬率 B.最高現(xiàn)金回報(bào)率 C.最低償債備付率 D.最高貸款利率 23.王某以總價(jià)150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一商鋪用于出租

9、經(jīng)營(yíng)，其中貸款額為60萬(wàn)元，每年的還本付息額為7.8萬(wàn)元，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的年租金收入為18萬(wàn)元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是( )。 A.11. 33% B.12. 00% C.17.00% D.20.00% 24.張某購(gòu)買(mǎi)一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，在商鋪購(gòu)買(mǎi)中，銀行提供了貸款額20萬(wàn)元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬(wàn)元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為( )。 A.1.16 B.1.22 C.1. 74 D.1.93

10、 25.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到( )時(shí)的極限值。 A.利潤(rùn)為零 B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零 C.基準(zhǔn)收益率 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 26.線(xiàn)性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是( )。 A.銷(xiāo)售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 B.銷(xiāo)售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 C.銷(xiāo)售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷(xiāo)售價(jià)格 D.銷(xiāo)售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷(xiāo)售價(jià)格 27.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷(xiāo)

11、售面積為47500m2，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為5000元/m2，銷(xiāo)售均價(jià)為6500元/m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷(xiāo)售收入的5. 5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是( )。 A.14. 32% B.18. 62% C.19.03% D.23.08% 28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是( )。 A.識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小 C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議 29.某公司擬投資興建一停車(chē)場(chǎng)，如果按照每個(gè)車(chē)位的綜合投資乘以車(chē)位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是( )

12、。 A.單元估算法 B.單位指標(biāo)估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指標(biāo)法 30.考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制( )。 A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表 C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)總額，應(yīng)首先用于( )。 A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金 C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損 32.在股票市場(chǎng)的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是( )。 A.成本較低 B.限制條件較

13、少 C.操作較簡(jiǎn)單 D.不需要還本付息 33.個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的( )。 A.貸款期限更短 B.貸款價(jià)值比率更高 C.貸款利率更高 D.還款方式更復(fù)雜 34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購(gòu)了一寫(xiě)字樓，一年后該寫(xiě)字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是( )。 A.15.0% B.21.4% C.30.0% D.50.0% 35.寫(xiě)字樓的可出租面積是指( )。 A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單

14、元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積 C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半 D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分) 1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類(lèi)型包括( )。 A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資 c.土地開(kāi)發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 E.酒店

15、投資 2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括( )市場(chǎng)。 A.土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 c.新建商品住宅銷(xiāo)售 D.新建寫(xiě)字樓出租 E.二手房買(mǎi)賣(mài) 3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的說(shuō)法，正確的有( )。 A.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡 B.房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離 c.過(guò)度開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性 D.房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā) E.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā) 4.地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括( )。 A.年

16、初和年末土地儲(chǔ)備規(guī)模 B.年度前期開(kāi)發(fā)規(guī)模 C.年度土地出讓金總額 D.年度土地供應(yīng)規(guī)模 E.年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃 5.下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法中，屬于定性分析的有( )。 A.購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 B.銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法 C.時(shí)間序列分析法 D.相關(guān)分析法 E.專(zhuān)家意見(jiàn)法 6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備( )。 A.可衡量性 B.可實(shí)現(xiàn)性 C.可整合性 D.可盈利性 E.可區(qū)分性 7.利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為( )。 A.利率是由貨幣的供

17、給與需求決定的 B.利率是資本的租用價(jià)格 C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤(rùn)率 E.利率不受貨幣因素的影響 8.某投資者購(gòu)買(mǎi)了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)樓投資的60%來(lái)自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫(xiě)字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫(xiě)字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括( )。 9.下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售”經(jīng)

18、營(yíng)模式的指標(biāo)有( )。 A投資收益率 B.物業(yè)增值率 C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) D.成本利潤(rùn)率 E.股權(quán)增加率 10.關(guān)于開(kāi)發(fā)后出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說(shuō)法，正確的有( )。 A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期 B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期 C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和 D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值 E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月 11.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行( )分析。 A.最低租售價(jià)格 B.最高土地取得價(jià)格 C.最高工程

19、費(fèi)用 D.最低租售數(shù)量 E.最高銷(xiāo)售價(jià)格 12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類(lèi)型包括( )決策。 A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險(xiǎn)型 C.確定型 D.群體型 E.不確定型 13.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括( )。 A.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅 C.借款本金償還 D.借款利息支付 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14.相對(duì)于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有( )。 A.需到期償還 B.無(wú)需還本付息 C.稅收負(fù)擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn) E.共享投資利潤(rùn) 15.能夠改

20、變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有( )。 A.空置面積 B.租金水平 C.收租損失水平 D.可出租面積 E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分) 1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。 ( ) 2.-般來(lái)說(shuō)，在增量房市場(chǎng)上，賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買(mǎi)方。 ( ) 3.如果一宗商業(yè)用地只有一個(gè)意向用地者，則可以采取協(xié)議方

21、式出讓該宗土地使用權(quán)。 ( ) 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。 ( ) 5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。 ( ) 6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。 ( ) 7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。 ( ) 8.計(jì)算期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ( ) 9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較

22、大的方案。 ( ) 10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o ( ) 11.房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。 ( ) 12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的期間費(fèi)用。 ( ) 13.不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。 ( ) 14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要抵押物是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。 ( ) 15.某寫(xiě)字樓的租金水平高于寫(xiě)

23、字樓市場(chǎng)平均租金水平，則其獲利水平也高于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均收益水平。 ( ) 四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答) 1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬(wàn)元購(gòu)得一宗用途為商品住宅的土地。項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬(wàn)元為年利率7. 5%、按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末;第三筆貸款為

24、2000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬(wàn)元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。(8分) 2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競(jìng)投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價(jià)格回購(gòu)。假設(shè)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%;開(kāi)發(fā)建設(shè)成

25、本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷(xiāo)售均價(jià)分別為15000 元/ m2、 18000 元/ m2和20000元/ m2，銷(xiāo)售收入發(fā)生在年末;銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為商品住宅銷(xiāo)售收入的10%且與銷(xiāo)售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目標(biāo)收益水

26、平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分) 2013年試題參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C 11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C 21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A 31.C 32.B 33.B 34.D 35.D 二、多項(xiàng)選擇題 1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE

27、 5.ABE 6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE 11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD 三、判斷題 1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10. 11.√ 12. 13.√ 14.√ 15. 四、計(jì)算題 1.解： 解析： (1) 2010.6應(yīng)計(jì)利息： (2) 2010.9應(yīng)計(jì)利息： (3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

28、 (4) 2012.6期末借款本息累計(jì)值等于期初借款本息累計(jì)值加上本期應(yīng)計(jì)利息。 2.解：(1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià) 設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為x萬(wàn)元 (2)最多可加建的公共租賃住房面積 設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬(wàn)m2 解析： (1)加建的公共租賃住房面積要在總銷(xiāo)售面積中扣除。 (2)錯(cuò)誤解法：49330.3 - 45000=y6000/(1+16%)4 一、單項(xiàng)選擇題 1.房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 2.由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，

29、按長(zhǎng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 3.房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的預(yù)期收益率為：10% +0.4(20% -10010)=14%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為：10% +0.9(14% - 10%)=13. 60/0，或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.90.4(20% -10%)=13.6%. 4.我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。 5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。 6. 9060 =1.5(年)。 7.住房可支付性

30、指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI< 100.說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房;住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值;量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。

31、 8.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。 9.對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成。 10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤(rùn)較低，但可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望，以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。 11. -個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧

32、客需求存在著差異性。 12.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。 13.消費(fèi)者市場(chǎng)的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。 14.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開(kāi)發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場(chǎng)概況分析。④市場(chǎng)供求分析。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。⑥營(yíng)銷(xiāo)建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。④敏感性分析。 15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說(shuō)明

33、是“開(kāi)發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。 16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。 19.注意“某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金收入。 21.當(dāng)不同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。 22.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。 23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%

34、. 24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5(1 -10%)x(1-30%) =3.465(萬(wàn)元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(萬(wàn)元)，償債備付率=3：465/2. 848 =1. 22。 25.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說(shuō)明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿(mǎn)足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完

35、全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。 26.線(xiàn)性盈虧平衡分析中，銷(xiāo)售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格。 27. 5000 x5+保本售價(jià)4.755.5%=保本售價(jià)4.75，可得保本售價(jià)=5569. 48元/m2， (6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32% 28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

36、階段工作。 29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 30.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 31.稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。 32

37、.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。 33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率( LTV)通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸款價(jià)值比率更高、貸款

38、利率更低。 34. 15%/30%：50%?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。 35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫(xiě)字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 二、多項(xiàng)選擇題 1.按物業(yè)用途類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。 2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使

39、用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 3.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。 5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法和專(zhuān)家意見(jiàn)法屬于定性分析方法。

40、7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。 8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列

41、現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。 9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。其中在教材中沒(méi)有具體介紹“投資收益率”的概念。 11.收入類(lèi)項(xiàng)目選最低的，成本類(lèi)項(xiàng)目選最高的。 12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。 13.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。 14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)

42、。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。 15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。 三、判斷題 1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方。 3.在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓?zhuān)虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外

43、。 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。 5.市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說(shuō)，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。 6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為 7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。 8.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在

44、概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。 9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 10.權(quán)益投資比率越低說(shuō)明資本金投入比例越低。 11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。 12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。 13.風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。 15.過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過(guò)市場(chǎng)平均收益水平。