物業(yè)項(xiàng)目拓展方案物業(yè)拓展方案

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1、物業(yè)項(xiàng)目拓展方案物業(yè)拓展方案 物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展勢(shì)在必行，但在擴(kuò)張進(jìn)程中，我們必須探 尋規(guī)?；l(fā)展的規(guī)律，正確看待物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張，走出誤區(qū)，只有這樣， 物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張的目標(biāo)才能真正實(shí)現(xiàn)。 一、獲取信息： 1、定期做市場(chǎng)調(diào)查; 2、客戶(hù)主動(dòng)聯(lián)系; 3、經(jīng)人推介。 二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶(hù)： 1、 面積少于XXXXXXX平方米項(xiàng)目不接； 2、 項(xiàng)目投入使用時(shí)間超過(guò)XX年的不接； 3、 業(yè)主委員會(huì)非原則問(wèn)題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接（限 于成熟小區(qū)）; 4、 維修資金不足或不到位的項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）; 5、 物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目 不接;

2、（以上各條主要針對(duì)全委項(xiàng)目而言） 6、 檔次過(guò)低的項(xiàng)目不接; 7、 曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi) 造成不良影響的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不接; 8、 開(kāi)發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過(guò)二家的項(xiàng)目不接; 9、 公司資源配置達(dá)不到客戶(hù)滿(mǎn)意要求的項(xiàng)目不接; 三、談判要素 1、先人后事，與對(duì)方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則很有可 能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息，了解對(duì)方實(shí)力和主要目的， 這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ); 3、知己知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短; 4、要以?xún)?nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)， 小事多作讓步，大事讓情不讓

3、理，以退為進(jìn); 5、簽定顧問(wèn)合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方，明確顧問(wèn)內(nèi)容及條款 （尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）; 6、如對(duì)方提出的顧問(wèn)項(xiàng)目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ?因而不能接受時(shí)，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議，不能委曲求全， 使自己陷入被動(dòng); 7、在開(kāi)發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí)，應(yīng)正確分析、引 導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實(shí)效。 四、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全 委托管理、駐場(chǎng)顧問(wèn)管理、巡場(chǎng)顧問(wèn)管理及專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)。報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要 依據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模、市場(chǎng)行情及開(kāi)發(fā)商的目的、要求而采取不同的 價(jià)格策略。 五、具體步聚（全委和顧問(wèn)管理，專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)暫略）

4、 1、明確意向性目標(biāo)后，由公司總經(jīng)理或部門(mén)經(jīng)理組織相關(guān)人員 考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。 2、財(cái)務(wù)人員根據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類(lèi)型、檔次、標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性 和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理，確定承接方式和報(bào)價(jià)金額。 3、制定方案。方案內(nèi)容包括： (1) 本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、現(xiàn)轄物業(yè)類(lèi)型、名稱(chēng)、 管理面積、績(jī)效、成果等; (2) 擬承接的項(xiàng)目簡(jiǎn)介：周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民 結(jié)構(gòu)等; (3) 根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo); (4) 擬定管理服務(wù)內(nèi)容，包括： 開(kāi)發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管 理服務(wù)內(nèi)容、住戶(hù)入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的 管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管 理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等七大服務(wù)。