集體土地房屋拆遷法律問題調(diào)查報(bào)告.doc
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工作報(bào)告/調(diào)查報(bào)告 集體土地房屋拆遷法律問題調(diào)查報(bào)告 近幾年來,我縣的省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目眾多,如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等,均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),共涉及到17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),124個(gè)村莊,6133戶家庭,近2萬人,農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多,由此引起的民間糾紛、群體復(fù)議、集團(tuán)訴訟和群體上訪呈上升趨勢,嚴(yán)重影響我縣社會穩(wěn)定,成為當(dāng)前我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體,交織著多種法律關(guān)系,背后又摻雜著多種利益沖突,所以,政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)中,特別是政府法制機(jī)構(gòu)在受理此類行政復(fù)議案件中,在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益,監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政,維護(hù)社會穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。目前,對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范,對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上,國家層面上的法律缺失,使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯,激化了社會矛盾,形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。 一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題 1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定,形成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償行為不規(guī)范。 現(xiàn)實(shí)中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一,大致上有兩種情況,一是依據(jù)《土地管理法》進(jìn)行,將房屋視為征用集體土地上的附著物對待,按照征地程序進(jìn)行,但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均無具體規(guī)定,可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行,理由是集體土地已經(jīng)被征用,土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣,比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用,土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償,用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議,用地單位申請《房屋拆遷許可證》,用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷,房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷,不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國有土地上房屋拆遷,都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項(xiàng)目,一旦遇到交地與房屋拆遷混合時(shí),出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是,有的地方政府派出了防暴警察,強(qiáng)行將土地鏟平,將房屋拆除,其效果顯然無法取信于民。 2、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。 我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?,F(xiàn)實(shí)中,一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償,由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異,所以,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性,導(dǎo)致在執(zhí)行過程中,各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大,拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性,因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛,不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù),也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。 3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范,拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。 房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系,應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中,房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商,對被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評估亦不通知被拆遷人到場,而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由用地單位一方說了算,加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境,加大了行政權(quán)力的介人,被拆遷人無論是否同意都得拆,剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會,嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益,更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。 4、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。 農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán),農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中,由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定,地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》,協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私 有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談,其違法性顯而易見。從法理而論,房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn),農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體,只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分,所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。 5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。 集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣,涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi);拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式,與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋,涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益,同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范,相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視,在實(shí)際拆遷時(shí),只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償,并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利,嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。 二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議 1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進(jìn)程,建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。 由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰壹?大法",導(dǎo)致實(shí)踐中無法可依,或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題,或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交,其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛,甚至在有的地方出現(xiàn)了惡性事件。目前,集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷,其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。目前就我省而言,所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定,而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定,現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異,房屋建造成本也不同,安置的方式還不同,再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別,所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?,也不是合理的,致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)申遇到許多難以解決的問題。因此,為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展,規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法十分必要。 2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制,保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。 在法治社會,公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的,但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中,由于法律缺位,導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約,行政權(quán)力在千預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身,農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制,甚至被剝奪,所以,必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定,以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位,而不能成為民事主體介入其間。 3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。 在集體土地上房屋拆遷立法中,首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用,那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。第二,細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目,制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確,相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理,對房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上,由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用,損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積,非法獲利,加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三,規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成,如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,規(guī)定財(cái)產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四,賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的救濟(jì)主體資格,使農(nóng)民能夠通過復(fù)議或訴訟獲得救濟(jì)。第五,明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí),第三人獲得救濟(jì)的程序。 4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,制定切實(shí)可行的拆遷安置辦法。 集體土地上房屋的拆遷,涉及到行政機(jī)關(guān)、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等,其中行政機(jī)關(guān)又包括各級政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門,如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動(dòng)中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范,特別是各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要,不解決農(nóng)民的安置問題,老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地,而宅基地的審批涉及到很多問題,如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等,需要使用耕地的,再加上與土地承包方面的矛盾,所以基層組織解決這些問題相當(dāng)困難,而不解決又不行,現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進(jìn)行,這就急需上級機(jī)關(guān)制定切實(shí)可行的辦法,使下級有法可依、有章可循,依法辦事。 查看更多: 對城市拆遷工作的調(diào)研思考 當(dāng)前我縣征地拆遷中存在的問題及建議 征地拆遷中的不穩(wěn)定問題及對策- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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