戴德梁行-綠城-浙江長(zhǎng)興項(xiàng)目商業(yè)報(bào)告第一部分080714.ppt

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1、Retail, DTZ 07/2008,綠城長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目第一階段報(bào)告,謹(jǐn)呈：長(zhǎng)興綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2,前言,我行對(duì)綠城長(zhǎng)興中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目的服務(wù)自六月初開展工作以來，已對(duì)長(zhǎng)興的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查、分析和了解，工作內(nèi)容包括宏觀數(shù)據(jù)的搜集、研究；未來城市規(guī)劃的整理、分析；長(zhǎng)興房產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的關(guān)注、搜集、分析；長(zhǎng)興商業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查、研究以及對(duì)本項(xiàng)目的地塊分析和本項(xiàng)目定位等。 在本次報(bào)告中，主要結(jié)合市場(chǎng)因素及項(xiàng)目自身因素，對(duì)項(xiàng)目有了初步的定位方向，以下為本項(xiàng)目的第一階段分析報(bào)告。,3,Contents,目 錄,4,,,長(zhǎng)興宏觀市場(chǎng)概況,1,5,,,,,,,,,分析導(dǎo)圖,6,,,,

2、1區(qū)位優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)興地處浙江北部、長(zhǎng)三角洲杭嘉湖平原，位于太湖西南岸，與蘇州、無錫隔湖相望，、扼蘇浙皖門戶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 2交通樞紐 長(zhǎng)興、擁有兩條國(guó)道、三條高速、三條鐵路，以及一條年運(yùn)量超過2000萬噸的“黃金水道”。、目前長(zhǎng)興已成為上海的物流副中心，分擔(dān)上海物流中轉(zhuǎn)的壓力。 3文化積淀 長(zhǎng)興文化積淀深遠(yuǎn)厚實(shí)。陸羽在此寫就了曠世巨作茶經(jīng)，長(zhǎng)興也因此成為茶文化的發(fā)祥地。“金釘子”遠(yuǎn)古世界景區(qū)，中國(guó)揚(yáng)子鱷村、古銀杏天泉景區(qū)，使長(zhǎng)興成為名副其實(shí)的中國(guó)古生態(tài)之鄉(xiāng)。 4旅游經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)興2008年15月，實(shí)現(xiàn)旅游收入7.9億元，旅游人數(shù)超過134萬人次。旅游發(fā)展勢(shì)頭趨好，鄉(xiāng)村旅游亮點(diǎn)凸現(xiàn)。,長(zhǎng)興概況

3、,,7,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,GDP,,,,2007年：193.47 億元，同比增長(zhǎng)15.0% 2008年一季度：42.85億元，同比增長(zhǎng)12.7%,,全縣生產(chǎn)總值(GDP),長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，2007年GDP增長(zhǎng)率甚至高于杭州（杭州為14.6%），國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)反映了長(zhǎng)興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。,8,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),,,,,2008年一季度三產(chǎn)分別增長(zhǎng)1.8%、16.9%和8.4%。2007年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從上年的9.956.433.7調(diào)整為9.356.234.5，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。,9,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,,,,,長(zhǎng)興各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，住宿和餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)明顯

4、。,10,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,,,,,, 近幾年來長(zhǎng)興國(guó)民生產(chǎn)總值同比均保持在15%以上，經(jīng)濟(jì)增勢(shì)趨于穩(wěn)定。 長(zhǎng)興產(chǎn)業(yè)增加值中，雖然第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍處于繼續(xù)優(yōu)化階段，但以精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、機(jī)械電子、輕紡、冶金、新型建材為代表的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為強(qiáng)勁，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占較大比例，超過第三產(chǎn)業(yè)。這與現(xiàn)代化的大中城市是有所區(qū)別的，從而帶來的消費(fèi)模式和消費(fèi)習(xí)慣也有所不同。 全縣完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量較上年增長(zhǎng)幅度較大，其中，第三產(chǎn)業(yè)漲幅最為明顯。 由長(zhǎng)興社會(huì)消費(fèi)品零售總額的數(shù)據(jù)得出，周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)呈上升趨勢(shì)，成為長(zhǎng)興消費(fèi)品零售市場(chǎng)的重要組成部分。住宿和餐飲業(yè)需求進(jìn)一步增大。,定位參考依據(jù),綜上

5、所述,11,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,,人口分析,,,,根據(jù)實(shí)際情況，預(yù)計(jì)未來幾年長(zhǎng)興人口將不會(huì)發(fā)生太大變化，中心城仍將保持在22萬人左右，這對(duì)于長(zhǎng)興大體量商業(yè)市場(chǎng)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。, 2007年末長(zhǎng)興全縣戶籍總?cè)丝?1.6萬人，比上年下降0.6。其中中心城區(qū)人口22萬，農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)人口比例為2.7：1 。 長(zhǎng)興外流人口現(xiàn)象仍不斷加重，主要流向周邊的湖州、杭州，其次是江蘇和上海。 根據(jù)人口規(guī)劃，預(yù)計(jì)中心城2010年人口將達(dá)到28萬，2020年則達(dá)到42萬人。而根據(jù)目前雉城人口22萬的實(shí)際情況，以及人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重，并且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)等因素，我行認(rèn)為，要在2年內(nèi)增長(zhǎng)6萬人口不符合實(shí)際 。, 人口老齡化，

6、2008年初，長(zhǎng)興60歲及以上人口達(dá)到9萬人，占總?cè)丝诘?4.6%。80歲及以上人口為1.15萬人，占總?cè)丝诘?.16%，年增長(zhǎng)率為5.5%。老齡化程度明顯。 根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，年齡越大的消費(fèi)者，其活動(dòng)的范圍越趨局限。,12,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,人民生活水平,,,,,長(zhǎng)興城鎮(zhèn)居民及農(nóng)民可支配收入自2003年以來均處于平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2006年、2007年的農(nóng)村可支配收入增長(zhǎng)率超過了城鎮(zhèn)，增長(zhǎng)幅度較大。隨著長(zhǎng)興居民收入水平的上升，未來人們對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、購(gòu)物環(huán)境及商品質(zhì)量將提出更高的要求。,13,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,消費(fèi)結(jié)構(gòu),,,,,CPI指數(shù),2008年4月長(zhǎng)興居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲7.2%。而浙江

7、省4月份全省居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲7.9%，全國(guó)則同比上漲8.5%。,2007年長(zhǎng)興消費(fèi)結(jié)構(gòu),長(zhǎng)興城鎮(zhèn)居民2007年人均消費(fèi)支出10492元，比上年增長(zhǎng)2.2%?？h內(nèi)六大類消費(fèi)除了教育類消費(fèi)，均呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，但總體增長(zhǎng)緩慢。CPI指數(shù)雖仍處于高位，但低于浙江省及全國(guó)水平。,14,宏觀發(fā)展?fàn)顩r,,,,,,,定位參考依據(jù),交通的便利更利于人流的聚集，區(qū)域的擴(kuò)展不斷增強(qiáng)城市的承載功能，但中心城鎮(zhèn)覆蓋面加大的同時(shí)，被覆蓋面也同時(shí)加強(qiáng)，人口流向具有雙向性。 居民收入有所增加，其中可支配收入中農(nóng)村的增幅超過城鎮(zhèn)，并且增長(zhǎng)幅度較大。 城鎮(zhèn)居民投資方向發(fā)生了改變，房產(chǎn)投資有所減少，而經(jīng)營(yíng)性收入有所增

8、加。 2007年長(zhǎng)興消費(fèi)總體增長(zhǎng)趨緩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所變化，市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)帶動(dòng)局面，衣著、居住類、娛樂類消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，體現(xiàn)出城市商業(yè)發(fā)展初期消費(fèi)觀念落后的特征，并且預(yù)計(jì)此現(xiàn)象在短期內(nèi)將不會(huì)改變。 電腦擁有率低，間接反映城市化程度不高。 CPI的繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其是食品類價(jià)格，在一定程度上，將對(duì)人民消費(fèi)產(chǎn)生一定阻力。,綜上所述,15,產(chǎn)業(yè)狀況,,旅游產(chǎn)業(yè),,,, 長(zhǎng)興目前以第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)發(fā)展方向，其中旅游產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重較大，呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)。 2007年全年長(zhǎng)興旅游收入12.8億元，共接待旅游者220萬人次，比上年增長(zhǎng)50%；2008年15月，已實(shí)現(xiàn)旅游收入7.9億元，比上年同期增長(zhǎng)39.

9、8%，旅游人數(shù)超過134萬人次，增長(zhǎng)39.7%。 長(zhǎng)興旅游發(fā)展勢(shì)頭趨好，鄉(xiāng)村旅游亮點(diǎn)日益凸現(xiàn)。未來，旅游人口也將在一定程度上促進(jìn)長(zhǎng)興的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。,16,產(chǎn)業(yè)狀況,,會(huì)展經(jīng)濟(jì),,,,長(zhǎng)興國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)洽會(huì)”）自2002年以來已成功舉辦了7屆。 2008年長(zhǎng)洽會(huì)上集中簽約項(xiàng)目25個(gè)，涉及機(jī)械汽配、電子電器、新型材料、商貿(mào)物流、觀光旅游等多種行業(yè)。 2008年“長(zhǎng)洽會(huì)”中有來自國(guó)內(nèi)外的900名客商和嘉賓參加，其中有9家世界500強(qiáng)企業(yè)的代表參會(huì)?！伴L(zhǎng)洽會(huì)”的舉辦為促進(jìn)長(zhǎng)興的經(jīng)貿(mào)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。, 從整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，長(zhǎng)興旅游產(chǎn)業(yè)逐漸形成以休閑、度假、觀光為特色的整體產(chǎn)

10、業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，鄉(xiāng)村旅游成為亮點(diǎn)，并逐年得以平穩(wěn)快速發(fā)展。 政府對(duì)長(zhǎng)興旅游產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向和重視程度較高，以旅游產(chǎn)業(yè)為重心的第三產(chǎn)業(yè)開始逐步興起。 長(zhǎng)興政府對(duì)旅游建設(shè)投資的不斷加大，將對(duì)未來長(zhǎng)興的旅游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生有力的促進(jìn)，在餐飲及住宿上將尤為明顯。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)成效也日益展現(xiàn)?！伴L(zhǎng)洽會(huì)”的舉辦促進(jìn)了長(zhǎng)興的商貿(mào)發(fā)展，除了引進(jìn)外資，還使長(zhǎng)興企業(yè)“走出去”，為“第三方”多向投資搭建了良好平臺(tái)。 “長(zhǎng)洽會(huì)”的舉辦也帶來了許多新的思路與模式，能夠促使長(zhǎng)興的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的整合、優(yōu)化。,17,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興規(guī)劃,,,,遠(yuǎn)期整體規(guī)劃（至2020年）,,,城市定位,山水園林型的中等工貿(mào)城市， 區(qū)域交通樞紐和物流

11、中心,18,地產(chǎn)狀況,,城市發(fā)展方向,,,,總體布局結(jié)構(gòu)“十字型城市公建軸、二片工業(yè)用地、五片三點(diǎn)居住用地、一縱四橫三片綠地、三環(huán)四帶五大湖水系”。,19,地產(chǎn)狀況,,商貿(mào)規(guī)劃（至2010年）,,,,城區(qū)商貿(mào)業(yè)分區(qū) 老城區(qū) 形成一個(gè)輻射力強(qiáng)、聚集度高、特色突出、功能完善、組團(tuán)式和多點(diǎn)式社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全、業(yè)態(tài)比較先進(jìn)的中心城區(qū)級(jí)別的商貿(mào)業(yè)中心； 龍山新區(qū) 定位為縣級(jí)商業(yè)副中心，商業(yè)功能為高檔商貿(mào)業(yè)與旅游休閑相結(jié)合； 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 該區(qū)商貿(mào)業(yè)定位以滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)員工以及居民的日常生活需要為基礎(chǔ)。,20,地產(chǎn)狀況,,商貿(mào)空間布局,,,, 二心： 人民廣場(chǎng)商業(yè)中心和龍山新區(qū)商業(yè)中心 二帶： 連接

12、二個(gè)商業(yè)中心的以金陵路和明珠路為主軸的金陵商業(yè)帶和明珠商業(yè)帶 六個(gè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心：服務(wù)于城區(qū)各小區(qū)居民生活的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，五個(gè)主要布局于老城區(qū)的東南、西北和水木花都小區(qū)，另一個(gè)位于龍山新區(qū)，服務(wù)中心位于開發(fā)區(qū) 一條濱河景觀風(fēng)情帶、四條特色街及四個(gè)專業(yè)市場(chǎng)分別包括： 連接老城區(qū)與龍山新區(qū)的濱河景觀風(fēng)情帶 解放西路文教特色街 解放路品牌服裝一條街 長(zhǎng)海路品牌汽配一條街 海興路電信網(wǎng)絡(luò)服務(wù)一條街以及農(nóng)批市場(chǎng)、新金陵商城、長(zhǎng)興輕紡國(guó)際貿(mào)易城、金鼎長(zhǎng)興建材裝飾廣場(chǎng)。,本項(xiàng)目所在地為老城區(qū)人民廣場(chǎng)，是未來的兩大商業(yè)中心之一，由于長(zhǎng)久以來形成的消費(fèi)習(xí)慣，此地段具有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。但對(duì)于未來龍

13、山新區(qū)及老城區(qū)即將崛起的龐大商業(yè)體量不容小覷。,21,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興國(guó)際商城,,,,規(guī)劃約61萬方，為純商業(yè)，位于龍山新區(qū)整體的中部，行政中心、文化廣場(chǎng)、大劇院、圖書館和賓館區(qū)的西北方，龍山公園的東北方，西面則與體育休閑中心隔河相望。 規(guī)劃中長(zhǎng)興國(guó)際商城不僅輻射整個(gè)龍山新區(qū)，還輻射到包括老城區(qū)在內(nèi)的全縣范圍和長(zhǎng)興周邊的縣市。并且同周邊幾個(gè)景區(qū)協(xié)調(diào)配套，充分體現(xiàn)購(gòu)物、旅游、休閑的理念，從而形成多功能復(fù)合式商業(yè)中心。規(guī)劃未來在購(gòu)物、娛樂休閑、餐飲等功能布局結(jié)構(gòu)的比重約為1 : 0.6 : 0.5（按營(yíng)業(yè)面積計(jì)算）。 但此項(xiàng)目目前仍處于規(guī)劃階段，并未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。,22,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興土地出讓情況

14、,,,,近幾年長(zhǎng)興土地出讓情況,近幾年，雉城的土地出讓量高于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但存量卻有下降的趨勢(shì)。部分企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)信心不足。 土地以商住形式出讓為主，僅有少量純商業(yè)和純住宅，而純商業(yè)土地類型以市場(chǎng)、酒店辦公等形式開發(fā)為主。,23,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興土地出讓價(jià)格,,,,雉城土地出讓樓面價(jià)格有較大幅度的提升。原因是城區(qū)土地的推出較多，拉動(dòng)了整體平均價(jià)格水平。 老城區(qū)出讓價(jià)格高于龍山新區(qū)和開發(fā)區(qū)。,24,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興土地市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì),,,,,土地市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì), 未來的土地出讓將會(huì)逐步放緩。 雉城老城區(qū)土地出讓會(huì)有所減少，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地出讓會(huì)有所增加。 土地出讓價(jià)格將趨于平穩(wěn)，并有所降低。,25,地產(chǎn)狀

15、況,,長(zhǎng)興房地產(chǎn)市場(chǎng),,,,歷年房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)幅度,2008年1-6月長(zhǎng)興房地產(chǎn)投資達(dá)到8.26億元，同比增長(zhǎng)45.4%。商品房施工面積和竣工面積都有大幅度的下降，其中竣工面積同比下降達(dá)到52.2%， 而受宏觀調(diào)控及居民消費(fèi)等各方面因素的影響，商品房銷售方面也開始出現(xiàn)下滑，銷售面積同比下降54.8%。,26,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興房地產(chǎn)市場(chǎng),,,,商鋪銷售價(jià)格,2008年1-5月份雉城的商鋪銷售價(jià)格同比都有大幅度的上漲（除2月份無交易外），主要原因是雉城位置較好的區(qū)域項(xiàng)目入市，帶動(dòng)整體的銷售價(jià)格，如旺角商業(yè)中心項(xiàng)目和金成廣場(chǎng)等。 成交數(shù)量都很少，屬于在售項(xiàng)目余房銷售為主。從整個(gè)長(zhǎng)興的商鋪成交量來

16、看，雉城多于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總成交量92套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有14套。,27,地產(chǎn)狀況,,長(zhǎng)興房產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì),,,,,房產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì), 從土地成交情況看，未來商業(yè)將以住宅底商的形式為主，成為供應(yīng)主流。 未來1-2年內(nèi)商業(yè)體量入市會(huì)較大。其中大量商業(yè)用地集中在龍山新區(qū)和老城區(qū)外圍。 商業(yè)項(xiàng)目的銷售量雖然會(huì)隨個(gè)案入市而有所起伏，但總體的趨勢(shì)會(huì)慢慢變緩。,綜上所述,28,,,,定位參考依據(jù),地產(chǎn)狀況,, 長(zhǎng)興的宏觀市場(chǎng)發(fā)展與一般大中城市呈現(xiàn)不一樣的特征，因此不能以常規(guī)眼光去關(guān)注長(zhǎng)興，而應(yīng)看到其獨(dú)特性，觀察當(dāng)?shù)氐南M(fèi)模式與消費(fèi)習(xí)慣，尋找最適合的商業(yè)形態(tài)。 根據(jù)長(zhǎng)興人民消費(fèi)支出特點(diǎn)，衣著消費(fèi)所占比例較大，而在外餐

17、飲消費(fèi)比例則較小，根據(jù)市場(chǎng)觀察，可以看出，長(zhǎng)興目前仍處于商業(yè)發(fā)展初期，并且預(yù)計(jì)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將處于此階段。 長(zhǎng)興人口增長(zhǎng)緩慢，加之老齡化、人口外流等現(xiàn)象，商業(yè)體量的增加將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生壓力，因此本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)體量的控制成為尤為重要的考慮因素之一。 長(zhǎng)興的消費(fèi)力一部分來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。針對(duì)主力消費(fèi)群，應(yīng)賦予商業(yè)體更準(zhǔn)確的檔次定位。本項(xiàng)目商業(yè)檔次不宜冒然過高提升，否則將與市場(chǎng)脫節(jié)。 從雉城鎮(zhèn)近期土地出讓情況看，數(shù)量明顯減少，但規(guī)模不減，并且以老城區(qū)為主，在出讓價(jià)格上也具明顯優(yōu)勢(shì)。老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值仍然無可替代。 雉城房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，商鋪成交也呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，房產(chǎn)投資市場(chǎng)正趨于理性。 根據(jù)規(guī)劃，長(zhǎng)興

18、老城區(qū)、龍山新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三個(gè)商貿(mào)區(qū)將各自擁有不同功能，其中老城區(qū)突出功能完善、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全及業(yè)態(tài)先進(jìn)特點(diǎn)。值得注意的是，規(guī)劃中的長(zhǎng)興國(guó)際商城所包含的61萬平方米的龐大商業(yè)體量，對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。,29,,,長(zhǎng)興商業(yè)市場(chǎng)詳述,2,30,,長(zhǎng)興商業(yè)狀況之結(jié)論,,分析導(dǎo)圖,,,,,,31,,長(zhǎng)興商圈概述,,, 中央核心商圈內(nèi)商業(yè)密集 ，長(zhǎng)興主要的百貨商場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂、服飾的集中商圈，也是長(zhǎng)興人流量最大的區(qū)域。 由于長(zhǎng)興的商業(yè)業(yè)態(tài)仍屬于發(fā)展初期，商業(yè)布局分散，社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)混雜，生活功能和購(gòu)物功能尚未分離。商業(yè)檔次也普遍偏低。 新的住宅項(xiàng)目大都在建設(shè)過程中，龍山新區(qū)商圈目前商業(yè)氛圍并

19、不濃厚。該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著相當(dāng)大的壓力。,32,,在兩大商圈內(nèi)，集結(jié)了一些商業(yè)相對(duì)集中或政府規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)塊，以下將整個(gè)城區(qū)的商業(yè)分為七個(gè)片區(qū)進(jìn)行分析。,,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),33,,,新世界街區(qū)塊,人民廣場(chǎng)片區(qū),該片區(qū)位于老城區(qū)，處于中央核心商圈內(nèi)，隨著主要行政職能的外移，成為成熟的商業(yè)、生活中心，中百一店、新華書店、肯德基等商場(chǎng)以及當(dāng)?shù)仄放撇惋嫸季奂诖恕?,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),34,,人民路,,,人民廣場(chǎng)片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),人民路以服飾、家電為主要業(yè)態(tài)，并擁有老娘舅、江南小廚這樣的中式快餐。,35,,,,人民廣場(chǎng)片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),新世界步行街,步行街共有店面近百家，以服飾為

20、主，步行街的整體生意并不理想，人流量不大。,36,,,,人民廣場(chǎng)片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),解放路,解放路依托中百一店、中高檔服飾專賣店，以及餐飲與購(gòu)物相結(jié)合的形態(tài)，在當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓叧擎?zhèn)人民心中具有一定地位，認(rèn)可度較高。尤其是解放中路，人氣旺，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，租金也較高。解放西路段及解放東路大自然花園段人流量及業(yè)態(tài)組合上便相差許多，以建材、五金類業(yè)態(tài)為主，租金也要低許多。,37,,,,人民廣場(chǎng)片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),金陵路,金陵路上餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)的面積比例較高，店面數(shù)量仍然是服飾類居多，大都為面積約30平米左右的較小店面。金陵南路餐飲相對(duì)集中，雖有個(gè)別中大型餐飲，但都不具品牌，其余多為私

21、營(yíng)小店。,38,,,古城街片區(qū),該區(qū)塊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，包含了餐飲、服裝、咖啡茶館、家居、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。其中古城街路段為人氣最旺，新雙龍商廈便位于此處，經(jīng)營(yíng)狀況良好。位于長(zhǎng)海路的時(shí)代廣場(chǎng)大多商鋪均經(jīng)營(yíng)不佳，空置率較高，原因在于大多商鋪位于內(nèi)街，很難吸引客流，難以形成商業(yè)氛圍。,,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),39,,,建材城片區(qū),該片區(qū)是長(zhǎng)興專業(yè)市場(chǎng)比較集中的區(qū)域，長(zhǎng)興建材城和輕紡國(guó)際商貿(mào)城兩大市場(chǎng)位于這一區(qū)塊，但輕紡城內(nèi)一部分已經(jīng)形成了汽車維修美容市場(chǎng)，另一部分目前處于空置狀態(tài)。該區(qū)域還擁有鳳凰臺(tái)娛樂中心、錢柜娛樂城等娛樂場(chǎng)所以及澳門豆撈、上島咖啡等在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)較高檔次的餐飲。,建材城 片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)

22、統(tǒng)計(jì),40,,,水木花都片區(qū),該區(qū)塊商圈尚未形成，目前以基本生活配套商業(yè)為主，包括小型超市、水果店、五金建材、美容美發(fā)、棋牌、茶樓、休閑足浴等業(yè)態(tài)。 就目前來看，除該區(qū)一期對(duì)面的一部分農(nóng)家特色餐飲較成氣候，但短期內(nèi)很難聚攏人氣，形成真正的商圈。,水木花都 片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),41,,,浙北片區(qū),浙北購(gòu)物中心是該片區(qū)最重要的集中商業(yè)。金陵北路段已開業(yè)的住宅底商以零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)居多，大多只輻射于周邊新建小區(qū)。區(qū)域內(nèi)還包括了旺角商業(yè)中心，以及風(fēng)鈴綠洲、維多利亞等新建小區(qū)的商鋪，商鋪存量大，但目前都處于在售階段，僅有少量已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)，但多以生活配套為主。,,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),42,,,皇家灣

23、明珠路片區(qū),皇家灣片區(qū)商業(yè)以皇家灣小區(qū)底商為主，以配套服務(wù)類商業(yè)居多。由于靠近人民廣場(chǎng)片區(qū)，商業(yè)氛圍被很好地帶動(dòng)，人氣較旺，商家經(jīng)營(yíng)良好。 皇家灣東面的明珠路，在政府規(guī)劃中未來將形成以明珠路為主軸的明珠商業(yè)帶，但目前尚未形成規(guī)模，南段以摩托車修理、汽車美容等業(yè)態(tài)為主。明珠路北段主要以餐飲及休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)，較為有名的如風(fēng)暴SOS等酒吧都為于此路段。長(zhǎng)興目前最高檔的酒店國(guó)際大酒店也同屬這一區(qū)塊。明珠路業(yè)態(tài)參差不齊，檔次落差較大。,皇家灣明珠路 片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),43,,,新都匯片區(qū),海陸新都匯商業(yè)帶位于長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是該區(qū)最為集中的商業(yè)，是集單身公寓、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂的

24、綜合商業(yè)項(xiàng)目。但由于所處位置較偏遠(yuǎn)以及交通不便的原因，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)生意比較冷清，人流量低。,新都匯 片區(qū),,主要商業(yè)片區(qū)統(tǒng)計(jì),44,,商業(yè)體匯總城區(qū)主要商業(yè)體,45,,商業(yè)體匯總新建樓盤底商匯總,46,,未來大型商業(yè)體考評(píng),,,旺角商業(yè)中心,簡(jiǎn)介： 旺角商業(yè)中心總建面積約8萬平方米，由9條商業(yè)街、5大休閑廣場(chǎng)及浙北大廈購(gòu)物中心組成，其中浙北大廈開業(yè)已近2年。旺角商業(yè)中心是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、文化于一體的商業(yè)綜合體。招商業(yè)態(tài)包括潮流服飾、品牌名店、商務(wù)餐飲、酒吧、KTV、足浴、棋牌室、美容美發(fā)等。目前處于銷售尾期，銷售良好，,DTZ評(píng)判： 該項(xiàng)目是長(zhǎng)興目前規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，以

25、商業(yè)街區(qū)與百貨相結(jié)合的新的商業(yè)模式將促使長(zhǎng)興居民的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生變化。 根據(jù)該項(xiàng)目已開業(yè)的浙北大廈來看，目前的人流量并不是很大，以周邊新建小區(qū)業(yè)主為主要客群，商場(chǎng)檔次也屬中檔。 該項(xiàng)目以出售作為去化形式，今后可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)態(tài)難以控制的情況，加之周圍有學(xué)校的因素，項(xiàng)目不能引進(jìn)大型娛樂業(yè)態(tài)，因此預(yù)計(jì)旺角商業(yè)中心今后仍以長(zhǎng)興現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次為基礎(chǔ)，而此區(qū)域要真正做旺，仍需一段時(shí)日。,47,,未來大型商業(yè)體考評(píng),,,云宇-財(cái)富城,簡(jiǎn)介： 云宇-財(cái)富城總建面積6萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目由國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、商鋪及廣場(chǎng)公寓組成，將成為集購(gòu)物、休閑、娛樂、時(shí)尚、生活等于一體的一站式商業(yè)人居廣場(chǎng)。財(cái)富城建成后將擁有入

26、口噴泉廣場(chǎng)、體驗(yàn)式內(nèi)街購(gòu)物長(zhǎng)廊、200余間開放式商鋪、812米短進(jìn)深空間以及400余個(gè)停車位。財(cái)富城內(nèi)3萬方為純商業(yè)，將引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市，其余以招商形式引進(jìn)服裝、鞋類、化妝品、電子等業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目目前仍處于建設(shè)階段。,DTZ評(píng)判： 該項(xiàng)目處于老城區(qū)古城街片區(qū)，具備商業(yè)基礎(chǔ)，易聚集人氣。 位于時(shí)代廣場(chǎng)的華潤(rùn)超市與財(cái)富城相距較近，若財(cái)富城引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)，未來超市客群勢(shì)必造成分流。 財(cái)富城與本項(xiàng)目均由商業(yè)綜合體、商鋪及住宅組成，并且距離不遠(yuǎn)，未來可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。,48,,商業(yè)市場(chǎng)供求分析,49,,,商業(yè)市場(chǎng)供求分析,長(zhǎng)興現(xiàn)擁有百貨2家，中型以上超市2家（面積超過2000），家電賣場(chǎng)3家，大

27、型專業(yè)市場(chǎng)5個(gè)（面積超過10000）以及眾多街鋪，現(xiàn)總商業(yè)面積約為53.8萬平方米，而隨著未來旺角商業(yè)中心和云宇-財(cái)富城兩大復(fù)合型商業(yè)中心的投入使用，及各新建樓盤底商的投入使用，不計(jì)算大型專業(yè)市場(chǎng),商業(yè)面積將達(dá)到45.1萬平方米。按中心城22萬人口來算，人均商業(yè)面積為2.05，商業(yè)體量已飽和，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杭州、寧波等中型城市（杭州為0.85/人，寧波為0.6/人），接近上海2.16/人的水平，如包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共約62萬人來算，人均商業(yè)面積也達(dá)到0.72 。,50,,各區(qū)域租金水平,,雉城的各路段的租金價(jià)格歷年的漲幅都不是很大，保持在2-3%的增長(zhǎng)，其中解放路和人民路的租金因轉(zhuǎn)租情況比較多，有所

28、上漲；新世界街和新都匯因經(jīng)營(yíng)情況一般，租金基本沒變動(dòng)，部分商家掛牌轉(zhuǎn)租而未成交者大有存在；其他路段的租金也僅有略微的上漲。,51,,,,定位參考依據(jù),長(zhǎng)興商業(yè)物業(yè), 商業(yè)體量龐大，商圈業(yè)態(tài)分布不均 商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 缺乏成熟知名商業(yè)品牌。 經(jīng)營(yíng)理念滯后，軟件有待提升,,綜上所述,52,,,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境調(diào)研,3,53,,我們共走訪了夾浦、煤山、洪橋、李家巷、林城、和平、泗安、虹星橋及小浦等9個(gè)鎮(zhèn)，從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來看， 工業(yè)布局：呈現(xiàn)“一線、三軸”發(fā)展態(tài)勢(shì) “一線”即太湖沿岸包括夾浦、李家巷的直線分布；“三軸”即從雉城分別指向煤山、泗安和和平的三條發(fā)展軸，其中“一線”的實(shí)力最強(qiáng)，“三軸”

29、的實(shí)力中，從雉城指向煤山的發(fā)展軸相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)，另外兩條發(fā)展軸的實(shí)力都較弱，實(shí)力相當(dāng)。 周邊鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總體情況 長(zhǎng)興第三產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要有：洪橋、李家巷、和平和泗安等，交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，服務(wù)業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)?？傮w而言，服務(wù)業(yè)較好的鎮(zhèn)集中在交通便捷的東部，如洪橋、和平、李家巷等；煤山、夾浦的服務(wù)業(yè)滯后于他們的工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。擁有旅游資源優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如小浦，其服務(wù)業(yè)也比較滯后，當(dāng)?shù)氐穆糜我策€處于起步階段。,54,55,,研調(diào),,夾浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第1；第三產(chǎn)業(yè)排名第8）,,商業(yè)發(fā)展：大多數(shù)家庭擁有紡織機(jī)，老百姓都比較富足，但從夾浦鎮(zhèn)街道的商業(yè)和城建來看，并沒有做好整體規(guī)劃，可以說和其經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)地位不

30、相符合。整個(gè)商業(yè)位于夾浦狹窄的老街上，大都是一些雜貨店為主。商業(yè)面積約12000平方米左右，除滿足日常生活需求外，主要前往長(zhǎng)興縣城進(jìn)行消費(fèi)。 業(yè)態(tài)情況： 街道旁基本沒有大型商業(yè)，以雜貨店為主，面積在20至40平米，共有兩個(gè)小型超市：超市有聯(lián)華（200平米）和?？吐〕校?00平米左右）。,56,,研調(diào),,煤山鎮(zhèn)（工業(yè)排名第2；第三產(chǎn)業(yè)排名第7）,,商業(yè)發(fā)展：煤山的財(cái)富基本聚集于一些大型的礦廠主和一些私營(yíng)老板手里，與此同時(shí)，也富裕了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)工人。 從煤山鎮(zhèn)的規(guī)模和街道來看，商業(yè)相對(duì)落后，鎮(zhèn)上的綜合市場(chǎng)、超市、服飾、日常消費(fèi)類是只能滿足當(dāng)?shù)劓?zhèn)上居民和老百姓基本消費(fèi)，加上東川、西川兩個(gè)

31、相對(duì)比較富裕的區(qū)域，煤山人還是擁有良好的消費(fèi)能力，許多人也愿意走出去到長(zhǎng)興縣城或湖州消費(fèi)，而鎮(zhèn)上新蓋的房屋和別墅更見證了煤山人民的富裕生活。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積在10000平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：煤山鎮(zhèn)空鋪率比較高，有一部分店面處于空置狀態(tài)，街上行人也比較少，主要業(yè)態(tài)有五金電器、洗浴休閑、蛋糕店、家私、服裝超市、藥店、建材店等，店面面積都比較小，以20至40平米左右的店面為主。 鎮(zhèn)內(nèi)有兩個(gè)中型超市，分別是華聯(lián)超市（面積1000平米左右）和上海發(fā)聯(lián)超市（面積500平米左右），超市內(nèi)物品相對(duì)比較齊全，但擺放比較混亂。,57,,研調(diào),,洪橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名第3；第三產(chǎn)業(yè)排名第1）,,商業(yè)發(fā)展：因其

32、地理位置靠近長(zhǎng)興縣城（約7公里），且行政鎮(zhèn)更近于縣城，使得很多轄下村的人們都會(huì)進(jìn)城消費(fèi)，便捷的進(jìn)鎮(zhèn)交通也帶動(dòng)了洪橋鎮(zhèn)的人氣，洪橋的商業(yè)街道也比較繁華，局部商業(yè)氛圍已初步顯現(xiàn)，但街道比較擁擠。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約5000平方米。,業(yè)態(tài)分析：以日常生活類為主，有超市（萬家樂超市、華聯(lián)超市、電器連鎖超市）、摩托車、電動(dòng)車專賣、維修店、蛋糕店、建材店、服裝、鞋類專賣店，雜貨店、一百便利店、浴場(chǎng)，以小面積分割為主，面積在40-50平方米為主。,58,,研調(diào),,李家巷鎮(zhèn)（工業(yè)排名第4；第三產(chǎn)業(yè)排名第2）,商業(yè)發(fā)展：進(jìn)入李家巷鎮(zhèn)，總體印象是城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，但舊城改造相對(duì)有點(diǎn)遲緩，另有一些較大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和配套較為成

33、熟的商業(yè)，從鎮(zhèn)上來往的行人以及在商鋪消費(fèi)的人們身上也可以見證當(dāng)?shù)匕傩樟己玫南M(fèi)力。 鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約5000平方米。 業(yè)態(tài)分析：超市（華聯(lián)超市、蘇惠超市 ）、小型干洗店、小型網(wǎng)吧、鞋類、服裝超市、電動(dòng)車專賣、洗浴中心、雜貨店等，一般的店面面積都比較小，在30平米左右，超市的面積在200-300平米。,59,,研調(diào),,林城鎮(zhèn)（工業(yè)排名第5；第三產(chǎn)業(yè)排名第6）,,商業(yè)發(fā)展：林城鎮(zhèn)主要是依靠公路而帶動(dòng)商業(yè)，沿街道邊的商鋪經(jīng)營(yíng)情況一般，以日常生活配套為主，如小飯店、藥店、聯(lián)華超市（約1000）、飾品（金店）、美發(fā)、通訊、聯(lián)華電器等。鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約3000多平方米左右。,60,,研調(diào),,虹星橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名

34、第6；第三產(chǎn)業(yè)排名第5）,,商業(yè)發(fā)展： 虹星橋鎮(zhèn)的商業(yè)基本擠在一條狹窄的鎮(zhèn)道上，商業(yè)發(fā)展極為落后，其商鋪形式普通，老街的商鋪比較舊，商業(yè)氛圍差，總體商業(yè)體量預(yù)計(jì)在4000平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：虹星橋鎮(zhèn)的店鋪比較老，空置率也較高，整個(gè)商鋪面積分割小，以雜貨店為主，其他有家具店、藥店等，超市有華聯(lián)（800平米左右）、聯(lián)華超市（200平米左右），滿足日常生活需求。該鎮(zhèn)的其他需求主要會(huì)前往縣城雉城進(jìn)行消費(fèi)。,61,,研調(diào),,和平鎮(zhèn)（工業(yè)排名第7；第三產(chǎn)業(yè)排名第3）,,商業(yè)發(fā)展：和平鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，原有的老街已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，加上舊城改造，使商業(yè)擴(kuò)大了好幾倍，新建住宅小區(qū)鑫和花苑商業(yè)就達(dá)20000平方

35、米，加上原有商業(yè)，未來商業(yè)面積將達(dá)到40000平方米。和平鎮(zhèn)人民的消費(fèi)能力和商業(yè)成功布局已顯現(xiàn)出來，來往于長(zhǎng)興和湖州的小巴也生意紅火，鎮(zhèn)上居民的消費(fèi)力主要集中在超市的日常購(gòu)物和服飾類上。娛樂業(yè)、網(wǎng)吧等也生意比較紅火。 業(yè)態(tài)分析：在走訪的幾個(gè)鎮(zhèn)中，和平鎮(zhèn)是品牌店最多的鎮(zhèn)，賓館也有好幾家，而且鎮(zhèn)上有長(zhǎng)興所有鎮(zhèn)中唯一的三星級(jí)賓館和平賓館，其他賓館有糧貿(mào)賓館、天龍賓館等。超市有農(nóng)工商、華聯(lián)超市、興客隆超市以及服裝、鞋類超市，另有百貨商店，專賣店有波司登、勁霸男裝、安踏、特步、柒牌等，面積多以100平方米以內(nèi)為主，其他業(yè)態(tài)有浴場(chǎng)、五金電器、雜貨店、婚紗攝影、電腦通訊等。,62,,研調(diào),,泗安鎮(zhèn)（工業(yè)排名

36、第8；第三產(chǎn)業(yè)排名第4）,,商業(yè)發(fā)展：政府扶持、百姓支持的旅游業(yè)發(fā)達(dá)興旺，帶動(dòng)了泗安的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，伴隨地處通要道的地理優(yōu)勢(shì)，泗安的商貿(mào)業(yè)也比較紅火，但總體商業(yè)發(fā)展水平仍較為落后。目前鎮(zhèn)區(qū)原有老商業(yè)近10000平方米，新建項(xiàng)目鳳凰城約有3000多的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和約20000平方米的住宅底商，住宅已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，未來泗安商業(yè)面積將達(dá)到35000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)以滿足日常生活需求為主。新建商鋪有部分空置，主要有汽車摩托車養(yǎng)護(hù)維修、中小型飯店、賓館和建材店等，面積大多在30平米左右，汽車養(yǎng)護(hù)維修店的面積在100平米左右。鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)有聯(lián)華超市（約2000）、電動(dòng)車專賣店、日用品店、美容店、摩托專

37、賣、建材店、家私店、鞋店（蜘蛛王）、服裝（波司登）專賣店、新華書店、便利店、婚紗攝影等，也以小面積分割為主。,63,,研調(diào),,小浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第10；第三產(chǎn)業(yè)排名第12）,,商業(yè)發(fā)展：城鎮(zhèn)規(guī)劃和商業(yè)建設(shè)欠發(fā)達(dá)，這和整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有關(guān)，但老街的新建商鋪形式較有特色。占地面積較大的超市已經(jīng)形成，沿省道邊的商鋪利用了臨近公路的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，尤為需要提出的是，小浦鎮(zhèn)轄內(nèi)幾個(gè)村較為富足，十里銀杏長(zhǎng)廊就居于其中，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和以此帶動(dòng)的旅游業(yè)較為明顯，但仍處于起步階段，該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約10000平方米。 業(yè)態(tài)分析：小浦鎮(zhèn)商業(yè)相對(duì)比較落后，店面以雜貨店為主，鎮(zhèn)街道正在改造，街道兩邊店面比較雜亂，面積也比較

38、小，以20-40平米左右的店面為主，主要業(yè)態(tài)有摩托車行、五金電器、便利店、服飾專賣店、洗浴休閑、小型理發(fā)店、雜貨店等，鎮(zhèn)內(nèi)有新開業(yè)的超市購(gòu)物中心，超市內(nèi)經(jīng)營(yíng)日用百貨以及服裝鞋帽等。,64,,,,定位參考依據(jù),,綜上所述，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來本項(xiàng)目消費(fèi)的可能,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境的調(diào)研,1）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與雉城的距離都不是很遠(yuǎn)，并且有公交、私人出租車及私家車進(jìn)行連系，全部在在半小時(shí)車程范圍，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至只需要10分鐘車程，縣城與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聯(lián)系比較緊密； 2）從走訪中了解到，近兩年部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)（如煤山、泗安），在收入上有很大的提高，其消費(fèi)支出也得以提升，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)已不能滿足其消費(fèi)需求，消費(fèi)向外發(fā)展。 3）目前周邊

39、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)只能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的一些基本生活需求，由于消費(fèi)的外向性，使相當(dāng)大的一部分人會(huì)常到長(zhǎng)興和湖州消費(fèi)，并且來長(zhǎng)興的消費(fèi)者一般都會(huì)習(xí)慣性地集中在縣中心城區(qū)一帶購(gòu)物消費(fèi)，即本項(xiàng)目所處商圈。,65,,,消費(fèi)者問卷調(diào)研分析,4,66,,消費(fèi)者的需求和建議是一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行定位的重要前提。了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)和定位具有重要的意義。本次調(diào)研通過攔截方式來了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，以及對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的認(rèn)知和態(tài)度，為本項(xiàng)目的定位提供參考依據(jù)。,調(diào)查原則 本次調(diào)研主要是針對(duì)長(zhǎng)興縣本地消費(fèi)者，同時(shí)考慮到本次調(diào)查數(shù)據(jù)的科學(xué)性和實(shí)施的可行性，我們將本次研究的取樣控制變量確定為： 1長(zhǎng)興本地常駐人

40、口以及來長(zhǎng)興工作生活的外地人； 2男女性別由隨機(jī)攔截決定； 3年齡以2050歲為主，集中在中、青年消費(fèi)群體； 4在過去六個(gè)月沒有接受過類似的市場(chǎng)調(diào)查。,調(diào)查方法 1抽樣方式 定點(diǎn)攔截與隨機(jī)抽樣相結(jié)合。 2調(diào)查方法 問卷法。共發(fā)放調(diào)查問卷220份，收回有效問卷190份?；厥章蕿?6.4。,調(diào)查原則與方法,抽樣方法 定點(diǎn)攔截與隨機(jī)抽樣相結(jié)合，定點(diǎn)選取：中百一店、人民廣場(chǎng)、皇家灣、古城街、浙北大廈購(gòu)物中心。,,,消費(fèi)者調(diào)查問卷分析,67,,查調(diào),,消費(fèi)者年齡比例分析,在調(diào)查中，依據(jù)調(diào)查的年齡范圍選取，主要以中青年年齡段為主，集中在“21-50歲”左右，占總數(shù)的77%。“20歲以下”和“51歲以上

41、”分別占到8%和15%。,68,,查調(diào),,消費(fèi)者學(xué)歷比例分析,在抽樣、攔截式訪問中，高學(xué)歷（?？?、本科及以上）的比例占31%。而高中和中專的學(xué)歷占有47%，接近半數(shù)，這也體現(xiàn)了長(zhǎng)興作為四級(jí)城市，其消費(fèi)者的學(xué)歷仍然較低，但隨著經(jīng)濟(jì)和教育的發(fā)展，高層次的消費(fèi)者會(huì)日益增多。,69,,查調(diào),,消費(fèi)者家庭月收入比例分析,被訪的消費(fèi)者家庭月收入中高層次主要占總比的59%，總共接近60%，達(dá)到調(diào)研的較好效果。其中“5000-8000元”占總比的44%，“8000以上”的占15%。而家庭月收入“5000元以下”的低收入消費(fèi)者也占總比的41%，這部分的消費(fèi)者也存在著一定的消費(fèi)潛力。,70,,查調(diào),,被調(diào)查消費(fèi)者

42、來源,調(diào)查對(duì)象主要是長(zhǎng)興縣城區(qū)消費(fèi)者，占整個(gè)調(diào)查對(duì)象的77%，共147人，來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外地的消費(fèi)者占整個(gè)調(diào)查對(duì)象的23%，共有43人，其中22人在長(zhǎng)興雉城購(gòu)房長(zhǎng)住或長(zhǎng)期工作，僅有21人短期來往雉城，約占這部分外來人口的49%。,71,,查調(diào),,消費(fèi)者通常來長(zhǎng)興的次數(shù)及目的比例分析（21人）,這部分的外地消費(fèi)者來雉城的平均次數(shù)并不是很多，平均以長(zhǎng)興以外地區(qū)的消費(fèi)者為主，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和地區(qū)的頻次稍高，甚至有部分消費(fèi)者天天往返。 大部分的消費(fèi)者還是“公務(wù)來長(zhǎng)興順便購(gòu)物或娛樂”，占整個(gè)調(diào)查比例的42%，“周末或假日陪家人專程購(gòu)物”或“娛樂及平時(shí)晚上來長(zhǎng)興購(gòu)物或娛樂”的比例總合為48%，來長(zhǎng)興批發(fā)進(jìn)

43、貨順便購(gòu)物或娛樂的消費(fèi)者占10%。商貿(mào)業(yè)比周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)達(dá)，及與鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離的路程較短，公務(wù)和平時(shí)的消費(fèi)在一定程度上帶動(dòng)了長(zhǎng)興的購(gòu)物、餐飲和娛樂的發(fā)展。,72,,查調(diào),,消費(fèi)者在長(zhǎng)興經(jīng)常去的購(gòu)物場(chǎng)所比例分析（多選）,在所調(diào)查的消費(fèi)者當(dāng)中，更多的消費(fèi)者還是把中百一店作為購(gòu)物的首選，有138人次選擇，占全數(shù)的73%，其次是浙北購(gòu)物廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)開業(yè)至今已有一年有余，目前正日益被認(rèn)知和接受，占了全數(shù)的51%，但在調(diào)查中也得知，其購(gòu)物頻次相對(duì)中百一店低了很多；再者為超市類，占54%，以華潤(rùn)萬家為主；這些購(gòu)物場(chǎng)所所處的解放路、人民路、步行街由于位于核心區(qū)域，也是消費(fèi)者長(zhǎng)去購(gòu)物的地方。,73,,查調(diào),,消費(fèi)者在長(zhǎng)興

44、經(jīng)常去的餐廳（飯店）比例分析（多選）,從調(diào)查來情況看，中高檔次的餐飲主要以酒店配套餐飲為主，獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，占全數(shù)的70%，但也從另一面反應(yīng)出消費(fèi)者對(duì)中高檔次餐廳的認(rèn)知度不足，認(rèn)為簡(jiǎn)單的、單一形式的大酒店配套餐飲即屬于檔次較高的類型，其中以國(guó)際大酒店、紫金國(guó)際大酒店為最。像江南小廚、老娘舅、肯德基，在當(dāng)?shù)仄放浦缺容^高的快餐，消費(fèi)者也還比較認(rèn)可，占全數(shù)的29%，說明這樣的品牌快餐在長(zhǎng)興還是有相當(dāng)大的市場(chǎng)。農(nóng)家菜和火鍋也是長(zhǎng)興消費(fèi)者比較喜歡的口味，分別占全數(shù)的17%和13%，代表的有全椒火鍋、農(nóng)家樂等。中高檔次的西餐在當(dāng)?shù)剌^為缺乏，尚未被開拓，未來發(fā)展空間較大。,74,,查調(diào),,消費(fèi)者經(jīng)常去

45、（或認(rèn)為）的茶樓、咖啡館（多選）,從調(diào)查情況來看，長(zhǎng)興消費(fèi)者對(duì)于茶樓和咖啡的愛好已經(jīng)區(qū)別不是很明顯，兩者所占總比都較接近，其中，茶樓占55%，咖啡占43%，茶樓中以永和茶樓最多，占全數(shù)的33%；咖啡類型中以上島咖啡最多，占全數(shù)的17%。 由于在長(zhǎng)興有茶圣陸羽制茶的悠久歷史和飲茶氛圍，使當(dāng)?shù)氐牟桊^數(shù)量較多，消費(fèi)者愛茶的習(xí)慣也由來已久；而咖啡作為時(shí)尚的外來飲品，正逐漸被當(dāng)?shù)厝私邮懿⑴d起，但這些咖啡館的總體檔次都普遍很高。,75,,查調(diào),,消費(fèi)者在長(zhǎng)興經(jīng)常去的休閑娛樂場(chǎng)所比例分析（多選）,長(zhǎng)興消費(fèi)者最常去的休閑娛樂場(chǎng)所前三位分別是KTV、大劇院和酒吧，分別占全數(shù)的50%、16%和14%，從調(diào)查中

46、了解到，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者反應(yīng)KTV主要以夜總會(huì)形式存在，并不符合部分人群的需求，知名的有錢柜、豪濱、豪門、鳳凰臺(tái)等；可以預(yù)計(jì)，其他城市流行的量販?zhǔn)終TV在當(dāng)?shù)貢?huì)有較大的發(fā)展空間。其次是影院，但因長(zhǎng)興大劇院位于龍山新區(qū)，位置較遠(yuǎn)，且新的影片上映時(shí)間很慢，消費(fèi)者有較多意見。酒吧的品牌主要有風(fēng)暴、F3等。,76,,查調(diào),,消費(fèi)者在雉城的主要消費(fèi)內(nèi)容比例分析（多選）,在調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買衣服是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者最大的消費(fèi)內(nèi)容，占全數(shù)的89%，說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)衣物的需求仍然很旺盛，其次是請(qǐng)客用餐，占全數(shù)的26%，對(duì)于交際、生活用餐方面支出，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者表示仍持會(huì)增加的傾向?；瘖y品和皮鞋、皮件的比例也分別占到25%。娛

47、樂所占比例23%，比例低于零售較多，略低于餐飲。,77,,查調(diào),,消費(fèi)者逛街購(gòu)物頻率比例分析,消費(fèi)者的逛街購(gòu)物頻率較高（更多傾向于逛街），“一周一次”占總比接近一半，達(dá)到47%，而“更多”也達(dá)到21%（部分消費(fèi)者天天逛街和逛商場(chǎng)），兩者相加比例達(dá)到68%。“兩周一次”的比例占20%，而“更少”僅有12%。消費(fèi)者頻率的增加并沒有表現(xiàn)在購(gòu)買行動(dòng)上，但總體表明長(zhǎng)興消費(fèi)者對(duì)逛街購(gòu)物投入時(shí)間較長(zhǎng)，其潛在消費(fèi)力較強(qiáng)。,78,,查調(diào),,消費(fèi)者平均消費(fèi)金額比例分析,長(zhǎng)興消費(fèi)者的購(gòu)物消費(fèi)金額表現(xiàn)的比較理智（相對(duì)收入），200元以下占總比的55%，占半數(shù)以上，其中“100-200元”占39%，從金額上可以體現(xiàn)這部

48、分消費(fèi)者消費(fèi)的物件并不多，在檔次上或許會(huì)較低?！?00-500元”占總比的30%，這部分的消費(fèi)者在其收入方面有所反映?！?00-1000元”及“1000元以上”的消費(fèi)者分別占11%和4%，體現(xiàn)了高消費(fèi)群體的比重也占15%。,79,,查調(diào),,消費(fèi)者認(rèn)為雉城所缺的商業(yè)形態(tài)比例分析（多選）,在調(diào)查中了解到，消費(fèi)者認(rèn)為“特色商業(yè)街”最缺，占全數(shù)的52%，直接反映在中央核心商圈區(qū)域，認(rèn)為這區(qū)域可以建設(shè)“有特色的商業(yè)街”，像在調(diào)查中了解到的，消費(fèi)者認(rèn)為新世界步行街不夠特色，品牌差，消費(fèi)環(huán)境一般；而水木花都區(qū)域的餐飲街太遠(yuǎn)，類型比較單一?！案邫n百貨商場(chǎng)”占全數(shù)的44%，部分消費(fèi)者認(rèn)為長(zhǎng)興當(dāng)?shù)氐陌儇洐n次仍有不

49、足?！按笮蛫蕵贰焙汀疤厣惋嫛狈謩e占到29%和19%,80,,查調(diào),,消費(fèi)者選擇本地消費(fèi)和外地消費(fèi)的比例分析,有58%的消費(fèi)者習(xí)慣于本地消費(fèi)，在本地消費(fèi)為主。而外地消費(fèi)也達(dá)到了77個(gè)，占總比的42%，但這部分的消費(fèi)者也表示，仍會(huì)以在本地消費(fèi)為主，經(jīng)常性消費(fèi)較少；其中湖州占21%，其次為杭州、上海。主要原因是距離、交通及商務(wù)等諸多原因，因此可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)地點(diǎn)以長(zhǎng)興為中心點(diǎn)，逐步向外擴(kuò)延。,81,,查調(diào),,消費(fèi)者選擇外地消費(fèi)的主要需求比例分析,42%（77個(gè)）的這部分去外地消費(fèi)的消費(fèi)者中，主要以“購(gòu)物”為主（42個(gè)），占55%，反映出大城市購(gòu)物類型完善、品種全、環(huán)境好的購(gòu)物場(chǎng)所對(duì)長(zhǎng)興本地消費(fèi)者的吸

50、引力。其次為“游玩”，占23%。因“商務(wù)”需求的也占14%?！芭嘤?xùn)”需求也占4%，說明少量的消費(fèi)者認(rèn)為本地的培訓(xùn)類型或?qū)哟芜€未達(dá)到其所需。,82,,查調(diào),,消費(fèi)者選擇購(gòu)物所需的檔次和品牌比例分析（多選）,在這部分選擇“購(gòu)物”的消費(fèi)者中（42個(gè)），“其他品牌”占購(gòu)物比例的95%，接近全部選擇“其他品牌”，調(diào)查中了解到，“其他品牌”如杭派服飾、上海精品服飾為其主要選擇（湖州的一些零售店也從這些地方進(jìn)貨）。其次為“國(guó)際二線”有69%的人選擇。“港臺(tái)”“國(guó)內(nèi)一線”分別有57%和50%的消費(fèi)者選擇。,83,,查調(diào),,消費(fèi)者最喜歡和接受的餐飲種類比例分析（多選）,在餐飲類型的選擇中，特色菜館最受歡迎，約4

51、8%的消費(fèi)者選擇，其中提到最多的為農(nóng)家菜、火鍋類。其次為中式餐飲，約占35%，其中杭幫菜、川菜較多。西餐因在長(zhǎng)興主要以咖啡形式出現(xiàn)，選擇較少，僅有22%。其次為家常菜、西式快餐、中式快餐，分別占19%。也在一定程度上符合第四題的餐飲品牌認(rèn)知。,84,,查調(diào),,消費(fèi)者喜歡購(gòu)物場(chǎng)所類型比例分析（多選）,傳統(tǒng)的百貨購(gòu)物商場(chǎng)、大型綜合超市（賣場(chǎng)）仍然是消費(fèi)者喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所，分別占全數(shù)的39%和32%。其次為“特色商業(yè)街品牌專賣”和“有特色、精品商業(yè)中心”，占全數(shù)的28%和26%。調(diào)查中了解到，消費(fèi)者希望本項(xiàng)目能考慮百貨商場(chǎng)的規(guī)劃。,85,,查調(diào),,消費(fèi)者最喜歡和接受的休閑娛樂場(chǎng)所比例分析（多選）,電影

52、院、KTV、茶樓咖啡館最受歡迎，消費(fèi)者對(duì)于娛樂場(chǎng)所的喜歡和接受在和品牌認(rèn)知的選擇較為接近，以電影院、KTV為主要選擇，分別是全數(shù)的29%和28%，其次為茶樓和咖啡館，也占全數(shù)的28%。,86,,查調(diào),,消費(fèi)者對(duì)人民廣場(chǎng)周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景評(píng)價(jià)比例分析,81%的消費(fèi)者看好本項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景，其中“一定很好”占34%，“未來看好”占47%，作為老城區(qū)核心區(qū)域，市民普遍認(rèn)為前景明朗?！斑€不知道”的原因是對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃未知，讓17%的消費(fèi)者不好下結(jié)論?！安豢春谩敝饕菍?duì)長(zhǎng)興商業(yè)多而感到擔(dān)憂。,87,,查調(diào),,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目應(yīng)該建設(shè)何種商業(yè)形態(tài)的比例分析,40%的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目可建設(shè)成為“大型綜

53、合性商業(yè)街區(qū)”，做為長(zhǎng)興老城區(qū)的大型項(xiàng)目，可以方便消費(fèi)者購(gòu)物或娛樂。27%的消費(fèi)者認(rèn)為可以建設(shè)成為Shopping Mall 形式。,88,,查調(diào),,本項(xiàng)目建成后，消費(fèi)者是否去消費(fèi)比例分析,96%的消費(fèi)者會(huì)選擇去消費(fèi)或看看，本項(xiàng)目絕佳的地理位置使長(zhǎng)興消費(fèi)者有絕對(duì)認(rèn)同感。有4%的消費(fèi)者保持觀望，看本項(xiàng)目的商業(yè)類型是否符合其消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平是否在其承受范圍內(nèi)。,89,,,,定位參考依據(jù),,綜上所述,1、從調(diào)研的情況來看，調(diào)研的客群主要是本地消費(fèi)者，并且以本地消費(fèi)為主，他們的家庭月收入較高，達(dá)到中高層次。 2、這些消費(fèi)者的消費(fèi)比較有理性，雖然逛街購(gòu)物的頻次較多（多以逛街為主），但其消費(fèi)金額能得到

54、控制，消費(fèi)的理性也能體現(xiàn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念逐漸傾向成熟。 3、消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)興雉城的品牌認(rèn)知一般，鑒于當(dāng)?shù)馗鳂I(yè)態(tài)的品牌主要以中端為主，因此，在有限的認(rèn)知情況下，較為客觀的體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的未來業(yè)態(tài)品牌定位和引入具有參考意義。 4、消費(fèi)有部分外向性，與各城市之間的距離及交通為主要參考，在這些城市其消費(fèi)的品牌和層次以中高端為主，對(duì)于本項(xiàng)目的檔次定位有一定的借鑒意義。 5、消費(fèi)者對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的喜好反映出了當(dāng)?shù)夭惋嬒M(fèi)環(huán)境和檔次都較低，也反映了以中式餐飲和特色餐飲受歡迎的現(xiàn)狀。休閑娛樂方面也類同，反映出類型比較單一，也表現(xiàn)出對(duì)于KTV、影院的喜好。 6、對(duì)于購(gòu)物場(chǎng)所的形式接受程度仍以傳統(tǒng)的百貨購(gòu)物商

55、場(chǎng)和大型超市（賣場(chǎng)）為主，并且反映在了消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的建議，即大型綜合性商業(yè)街區(qū)，希望能引入這兩個(gè)類型。 7、消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域表現(xiàn)出了樂觀的看好態(tài)度，并且絕對(duì)性的會(huì)前來消費(fèi)。給予了本項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)信心。,90,,,商家訪談分析,5,91,,談訪,商家訪談分析,92,,,,定位參考依據(jù),,綜上所訪,商家訪談分析,對(duì)上述的17家商家進(jìn)行訪談后，我們發(fā)現(xiàn)： 1、外地商家對(duì)長(zhǎng)興的城市建設(shè)及規(guī)劃了解的并不深入；而本地商家則普遍對(duì)城市建設(shè)比較了解；認(rèn)為城市的商業(yè)核心仍然是本項(xiàng)目所處區(qū)域。 2、商家對(duì)于長(zhǎng)興現(xiàn)存及未來入市的大體量商業(yè)持擔(dān)憂態(tài)度，認(rèn)為未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)趨向日益激烈。 3、商家對(duì)本

56、項(xiàng)目所處地段和位置非常認(rèn)可，部分商家表示如果在項(xiàng)目規(guī)劃定位合適將進(jìn)駐本項(xiàng)目。 4、對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)入市時(shí)間認(rèn)為太晚，應(yīng)盡可能早開發(fā)建設(shè)。 5、對(duì)于本項(xiàng)目的檔次定位，大部分商家普遍認(rèn)為應(yīng)該定位為中高檔次以上的形態(tài)。,93,,,本項(xiàng)目分析,6,94,,分析導(dǎo)圖,95,規(guī)劃指標(biāo),,項(xiàng)目名稱：綠城長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 建筑面積：集中商業(yè)（D地塊） 4.5萬 住宅底商（A、B地塊） 3.2萬 項(xiàng)目介紹：綠城長(zhǎng)興中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位于長(zhǎng)興縣城中心，東臨 金陵路，南臨解放西路，西、北護(hù)城河穿流而過。項(xiàng)目商業(yè)總面積約7.7萬。 項(xiàng)目背景：項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域組成部分，東側(cè)金陵路為貫穿城區(qū)南北的交通

57、主干道，南側(cè)解放路為城區(qū)最繁華的商業(yè)街，周邊政府部門、金融機(jī)構(gòu)林立，加上集中商業(yè)（D地塊）目前為長(zhǎng)興老城區(qū)人民廣場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)人流、車流量大，人氣集聚力強(qiáng)。,96,,,,,,金,陵,路,解,放,路,前,縣,街,立地條件(四至),,東：地塊東側(cè)直臨金陵路，雙向四車道，另有自行車慢車道及人行道，路幅寬約36米，屬于新改造工程，路況良好，基本無阻滯現(xiàn)象，南北貫穿老城區(qū)及連接龍山新區(qū)；高峰期部分路段出現(xiàn)阻滯現(xiàn)象。,,,,,,南：南側(cè)為解放西路，寬約12米，為雙向三車道，靠北為單車道，與古城街道相對(duì)而望，為老居住區(qū)及沿街商業(yè)，另有人行道；保留信用聯(lián)社大樓。,中：中間縣前西街貫穿項(xiàng)目地塊，路幅寬約6米，路面較

58、差，與金陵路交叉口位置保留建設(shè)銀行大樓。,西、北：西側(cè)和北面道路為護(hù)城河，寬約13-15米，水質(zhì)較差，目前護(hù)城河兩岸改造正處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。,97,SWOT,,,,,,,區(qū)位優(yōu)勢(shì) 傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 與大型戶外活動(dòng)空間互動(dòng),優(yōu)勢(shì)（strength）分析, 商業(yè)供應(yīng)飽和 消費(fèi)意識(shí)落后 消費(fèi)力增長(zhǎng)及人口增長(zhǎng)緩慢,劣勢(shì)（weakness）分析,機(jī)會(huì)（opportunity）分析, 商業(yè)輻射擴(kuò)大 消費(fèi)慣性依然牢不可破 現(xiàn)有商業(yè)載體落后,威脅（threat）分析, 居住人口往外擴(kuò)散明顯 與新興商圈的競(jìng)爭(zhēng) 交通疏導(dǎo),98,,,,定位參考依據(jù),,綜上所訪,指標(biāo)性結(jié)論,本項(xiàng)目要想經(jīng)營(yíng)成功，關(guān)鍵在于定位準(zhǔn)確

59、。必須找準(zhǔn)地位優(yōu)勢(shì)，要抓準(zhǔn)消費(fèi)群的心理，利用便利的交通網(wǎng)絡(luò)來提高消費(fèi)者覆蓋面，又兼顧商業(yè)消費(fèi)需求，樹立明確的商業(yè)定位和策略，對(duì)招商有利，同時(shí)讓消費(fèi)者產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感。 長(zhǎng)興現(xiàn)有的商業(yè)體量已經(jīng)趨于飽和，對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)總量，不能夠純粹的來增加商業(yè)面積，而是要取代現(xiàn)有商業(yè)格局，替換區(qū)域內(nèi)過剩落后商業(yè)面積。 本項(xiàng)目走的方向應(yīng)該是“本土化”，必須通過準(zhǔn)確的時(shí)間調(diào)研和消費(fèi)力評(píng)估，才能有效進(jìn)行項(xiàng)目自身的開發(fā)、運(yùn)作和發(fā)展。 “具有綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)的優(yōu)化組合”是有利于本商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的，而核心地段成為本項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目所處位置為真正意義上的市中心，因此，我們需要考慮的是更多的體現(xiàn)這一優(yōu)勢(shì)，

60、結(jié)合市中心龍頭地位的整體檔次和業(yè)態(tài)布局，將培育期有效控制，并在招商有利的條件下，最大化的吸引人流，使商業(yè)繁榮。,99,,,項(xiàng)目初步定位,7,100,項(xiàng)目成功的定位必定是建立在項(xiàng)目原則的基礎(chǔ)上。 那么，本項(xiàng)目的商業(yè)定位原則歸結(jié)為以下“五大要點(diǎn)”。,101,商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn),,項(xiàng)目處于核心地段，屬于縣城傳統(tǒng)商圈，屬于真正意義上的市中心，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，要發(fā)揮其不可替代的優(yōu)越位置，增強(qiáng)商業(yè)地域覆蓋面及消費(fèi)人群。就項(xiàng)目本身，則要看他的商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成能否在兼顧前瞻性的同時(shí)又不脫離長(zhǎng)興現(xiàn)有的消費(fèi)模式。,地域性,,前瞻性,,創(chuàng)新性,,,多樣性,操作性,1,2,3,4,5,隨著居民消費(fèi)能力的增加及消費(fèi)群體的

61、多樣化，消費(fèi)觀念已經(jīng)開始逐步發(fā)生改變。項(xiàng)目在硬件上可規(guī)劃為中高端的品質(zhì)，而消費(fèi)及產(chǎn)品定位上，有限度的跨越同時(shí)要兼顧本土化，針對(duì)現(xiàn)時(shí)較落后的商業(yè)形態(tài)，配以高質(zhì)量的服務(wù)，以滿足日益提升的消費(fèi)需求。,本項(xiàng)目在定位上要追求務(wù)實(shí)、新意相結(jié)合，在概念新、建筑主體新方面著手。只有主題概念有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使項(xiàng)目具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。,定位方案也要易于操作、容易操作，具備可操作性；另外，在具體的實(shí)施上更應(yīng)具有可操作的方法。,要選擇多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。,102,有“五點(diǎn)”商業(yè)定位原則后，我們一直在思考這樣問題， 這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是為

62、怎樣的人打造的？ 他們需要什么樣的產(chǎn)品？ 因此，我們建立了定位思維導(dǎo)圖，幫助我們以正確的 思維方式引出本案定位。,103,,,,,,,,,布局與業(yè)態(tài)定位,,,,,,1.理論參考,4.項(xiàng)目分析,2.客觀依據(jù),3.實(shí)際需求,市場(chǎng)定位 理念,,定位思維導(dǎo)圖,104,,,商業(yè)定位,,形象定位,,目標(biāo)市場(chǎng)定位,,功能定位,,特色定位,,經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位,,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位,,經(jīng)營(yíng)方式定位,,通過對(duì)多數(shù)類似商業(yè)項(xiàng)目定位的分析和總結(jié)，我們認(rèn)為，有圖中的七個(gè)方面： 目標(biāo)市場(chǎng)、功能、特色、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和形象是商業(yè)項(xiàng)目定位的關(guān)鍵所在。,105,,如何塑造項(xiàng)目的個(gè)性，一般從項(xiàng)目功能定位、經(jīng)營(yíng)特色定位、經(jīng)營(yíng)方

63、式定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位四個(gè)方面來構(gòu)建。,,,,Click to add Text,差異性經(jīng)營(yíng),功能定位,,,經(jīng)營(yíng)特色定位,經(jīng)營(yíng)方式定位,,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位,,單從本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模來看，應(yīng)該屬于覆蓋整個(gè)長(zhǎng)興縣的市級(jí)商業(yè)中心，可以與大中城市的市中心商業(yè)定位來作為自身的定位參考，發(fā)揮傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢(shì)，可以在覆蓋面，經(jīng)營(yíng)主題上制造一定的差異性，來形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,,106,,項(xiàng)目功能定位,,107,,,三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)仍處于繼續(xù)優(yōu)化中，第二產(chǎn)業(yè)仍然高于第三產(chǎn)業(yè)比例。在現(xiàn)代化的大中城市產(chǎn)業(yè)比例中，第三產(chǎn)業(yè)比例優(yōu)于第二產(chǎn)業(yè)，也顯示了長(zhǎng)興的城市發(fā)展仍處于發(fā)展階段。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的數(shù)據(jù)顯示，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)呈上

64、升趨勢(shì)，這部分消費(fèi)群體將勢(shì)必成為長(zhǎng)興消費(fèi)品零售市場(chǎng)的重要組成部分。 住宿、餐飲業(yè)需求增長(zhǎng)較快，顯示該類型商業(yè)業(yè)態(tài)有著較強(qiáng)的發(fā)展、提升空間。 從人口的增長(zhǎng)比例來看，預(yù)計(jì)未來幾年長(zhǎng)興人口將不會(huì)發(fā)生太大變化，中心城仍將保持在22萬人左右，人口的增長(zhǎng)緩慢，將對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 老齡化及高齡化程度加深，將會(huì)帶來一系列的老齡化問題，對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)造成負(fù)面的影響。,商業(yè)定位宏觀經(jīng)濟(jì)依據(jù),108,,,長(zhǎng)興城市交通的日益便利，有利于人流的聚集，區(qū)域的擴(kuò)展不斷增強(qiáng)城市的承載功能；但在中心城鎮(zhèn)覆蓋面加大的同時(shí)，被覆蓋面也同時(shí)加強(qiáng)，人口流向具有雙向性。 龍山新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃面積大、覆蓋范圍廣。從規(guī)劃來看，龍

65、山新區(qū)將定義為又一縣級(jí)商業(yè)中心，其中的國(guó)際商城項(xiàng)目及周邊的社區(qū)商業(yè)體量龐大，將與本項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)。,城市建設(shè)和規(guī)劃依據(jù),109,,,商業(yè)現(xiàn)狀依據(jù),從長(zhǎng)興的商業(yè)體量來看，人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到2.05，商業(yè)飽和度很高，并超過了寧波、杭州等大中城市。 人民廣場(chǎng)區(qū)域的商圈歷來是長(zhǎng)興的商業(yè)中心，商業(yè)龍頭地位一直沒有改變，并且長(zhǎng)期形成了消費(fèi)的慣性，商業(yè)價(jià)值依然最高。 現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍偏低，缺乏品牌商家，由于長(zhǎng)興的消費(fèi)層次普遍不高，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口消費(fèi)又占一定比例，因此，商業(yè)檔次的迅速提升不切實(shí)際，過高檔次的商業(yè)也會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。 目前長(zhǎng)興的商業(yè)市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)良服務(wù)的理念還未形成，服務(wù)態(tài)度較差，消費(fèi)環(huán)境有待

66、提升，未來市場(chǎng)可從服務(wù)、硬件條件方面進(jìn)行提升，來改變商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀。,110,,,我們可以借鑒： 打造市中心核心商圈；建設(shè)覆蓋面廣的綜合性商業(yè)，吸引更多消費(fèi)群體；適當(dāng)控制商業(yè)體量；適當(dāng)提高業(yè)態(tài)檔次；建設(shè)創(chuàng)新性、前瞻性、引領(lǐng)性的建筑特色；引進(jìn)與建筑匹配之高質(zhì)量服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)品質(zhì)。,111,,,,關(guān)系,,,01 商家需求,商家訪談得知 認(rèn)為長(zhǎng)興的商業(yè)核心仍然是本項(xiàng)目所處區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目所處地段和位置非常認(rèn)可； 商家對(duì)于長(zhǎng)興現(xiàn)存及未來入市的大體量商業(yè)持擔(dān)憂態(tài)度，認(rèn)為未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)趨向日益激烈； 大部分商家普遍認(rèn)為應(yīng)該定位為中高檔次的形態(tài)，有進(jìn)駐意向。,,02 消費(fèi)者需求,消費(fèi)者問卷得知 長(zhǎng)興消費(fèi)者最喜歡的消費(fèi)業(yè)態(tài)是服裝，化妝品和日用品、餐飲等商業(yè)形態(tài); 消費(fèi)者認(rèn)為“特色商業(yè)街”和“高檔百貨”最缺; 消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目可以建設(shè)成為大型綜合性商業(yè)街區(qū)或Shopping Mall 形式。,決定,引導(dǎo),112,,,本項(xiàng)目商業(yè)分為住宅底商和集中商業(yè)，其中住宅底商建筑面積3.2萬，集中商業(yè)4.5萬，根據(jù)2.0的容積率，商業(yè)總量高。 據(jù)調(diào)查可知，長(zhǎng)興現(xiàn)有人均商業(yè)面積為2.45，而一般來說，人均商業(yè)面積在