智能化物業(yè)管理綜合信息平臺

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1、智能化物業(yè)管理綜合信息平臺 ——萬科物業(yè)EBA設(shè)備遠程監(jiān)控系統(tǒng) 　　一、引言 　　物業(yè)管理（Property Management）在20世紀80年代從香港引入我國內(nèi)地。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，市場日趨規(guī)范、成熟。據(jù)《2013-2017年國際物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗分析報告》統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當?shù)谿DP的2.5%以上。其中，為大家所熟知的著名的物業(yè)管理企業(yè)有：萬科物業(yè)、長城物業(yè)、陸家嘴物業(yè)、華僑城物業(yè)、均豪物業(yè)等。 　　面對激烈的市場競爭環(huán)境，作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)范管理、提高服

2、務(wù)質(zhì)量的同時，也必須考慮降低其運營成本。隨著其基礎(chǔ)技術(shù)網(wǎng)絡(luò)通信及傳感技術(shù)等日益發(fā)展成熟，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域也逐漸得到體現(xiàn)。 　　二、物聯(lián)網(wǎng) 　　互聯(lián)網(wǎng)（Internet）技術(shù)發(fā)展至今，已經(jīng)為人類的生活和工作帶來了極大的便利，也在逐步改變著人類的生活模式。 　　將與人類關(guān)系密切的“物”融入互聯(lián)網(wǎng)，從而通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實現(xiàn)人與物、物與物的交互，是網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)發(fā)展至今人們自然產(chǎn)生的愿望。因此，物聯(lián)網(wǎng)（the Internet Of Things，或簡寫為IOT）概念也就應(yīng)運而生。 　　網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)只是信息交互的途徑，而獲取與“物”相關(guān)的信息是物聯(lián)網(wǎng)的另一個基礎(chǔ)技術(shù)，即：感知

3、層技術(shù)，其中包括傳感技術(shù)等。如：煙霧傳感器可以告訴人們可能發(fā)生的火災(zāi)，車載GPS可以告訴人們該車輛目前所處的位置。 　　將傳感器等采集到的數(shù)據(jù)經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳輸至后臺，再由后臺軟件系統(tǒng)進行分析處理，并根據(jù)分析處理結(jié)果將信息或控制通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)發(fā)送至相應(yīng)對象（人或物）。由此，即實現(xiàn)了上述人與物、物與物的交互。 　　以上即物聯(lián)網(wǎng)的三個技術(shù)層面：感知（數(shù)據(jù)采集）、網(wǎng)絡(luò)（數(shù)據(jù)傳輸）、應(yīng)用（數(shù)據(jù)處理）。 　　三、智能化物業(yè)管理綜合信息平臺 　　“智能化物業(yè)管理綜合信息平臺”旨在應(yīng)用先進的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、工作效率，同時降低物業(yè)管理企業(yè)運營的人力及能耗成本。 　　

4、各種與物業(yè)管理密切相關(guān)的消防、安防、樓控等系統(tǒng)在樓宇自控系統(tǒng)中已得到廣泛的應(yīng)用。綜合信息平臺即將消防、安防、樓控系統(tǒng)以及其它系統(tǒng)（如：設(shè)備管理、能源管理、水電氣表數(shù)據(jù)采集、人員管理等系統(tǒng)）集成一體，按物管業(yè)務(wù)需求將信息匯集到物管企業(yè)的以城市為單位的區(qū)域中心以及物管企業(yè)的集團中心進行后臺處理，實現(xiàn)智能化的物業(yè)管理。 　　圖2.綜合信息平臺物聯(lián)網(wǎng)三層結(jié)構(gòu) 　　圖3. 綜合信息平臺網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 　　消防、安防、樓控在一個物管項目（住宅小區(qū)或?qū)懽謽堑龋┲型ǔＪ欠謩e獨立的系統(tǒng)，綜合信息平臺將所有設(shè)備運行及管理信息匯集于中心服務(wù)器，通過后臺應(yīng)用軟件按物管需求實現(xiàn)跨子系統(tǒng)的聯(lián)動，實現(xiàn)子系統(tǒng)間以

5、及設(shè)備間的互通，達到更為智能化的管理。 　　集中的設(shè)備管理系統(tǒng)，可對分散于各項目的被管理設(shè)備實行遠程實時監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障即可通過手機短信等手段將維修需求及時通知維修人員，如此可達到減少維護人員從而降低人力成本的目的。傳統(tǒng)物管，每個項目通常安排幾個水電工常駐項目現(xiàn)場；而在綜合信息平臺支持下，信息系統(tǒng)自動檢測設(shè)備狀態(tài)，無需安排人力進行現(xiàn)場巡查，水電工等設(shè)備維護人員可由區(qū)域中心集中管理，根據(jù)系統(tǒng)產(chǎn)生的維修要求臨時派往故障點，從而實現(xiàn)維護人員的共享。能耗采集及能效分析系統(tǒng)是物管企業(yè)確定降低運營能耗方案的重要依據(jù)。 　　四、萬科物業(yè)EBA設(shè)備遠程監(jiān)控系統(tǒng) 　　作為國內(nèi)物業(yè)管理的龍頭企

6、業(yè)，萬科物業(yè)迄今已接管各類物業(yè)管理項目270380余個，其中38個在管項目榮獲由國家建設(shè)部頒發(fā)的 “國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”榮譽稱號，管理項目遍及全國58個大中城市。 　　隨著萬科地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量不斷增加,各類機電、智能化設(shè)備的數(shù)量呈倍數(shù)遞增，各物業(yè)公司規(guī)模不斷擴大，物業(yè)管理面對用工成本不斷升高，設(shè)備維護保養(yǎng)部門項目離散管理、投入產(chǎn)出比不斷降低和物價不斷上升的情況下，必須提升設(shè)備經(jīng)濟運行管理、預(yù)防性管理能力，提升內(nèi)部運作效率。在保證現(xiàn)場品質(zhì)前提下，除加強人員管理外，必須應(yīng)用科學的技術(shù)管理手段，設(shè)備維護保養(yǎng)才能達到質(zhì)的飛越?；谝陨显?，于2012年11月7日，萬科自主研發(fā)的“物業(yè)設(shè)備遠

7、程監(jiān)控管理系統(tǒng)” 成功獲得國家專利，這是中國物業(yè)行業(yè)中誕生的第一個國家專利！ 　　> 物業(yè)設(shè)備遠程監(jiān)控管理系統(tǒng)（簡稱EBA）能對小區(qū)的各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房內(nèi)的各個設(shè)備進行遠程遙測、可以遠程顯示各設(shè)備的基本參數(shù)，比如：溫度、電壓、電流、壓力、電度、照度設(shè)備運行狀態(tài)、水位高度等參數(shù)；實時監(jiān)視系統(tǒng)和設(shè)備的運行狀態(tài)，記錄和處理相關(guān)數(shù)據(jù)，檢測和自動派回工單，從而實現(xiàn)自動填寫設(shè)備運行表等質(zhì)量記錄，減少人員到現(xiàn)場巡查的頻次，從而實現(xiàn)減少運行人員或無人值守，提高小區(qū)設(shè)備運行的可靠性及安全性；實現(xiàn)定時自動巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備問題，確保設(shè)備安全運行。通過數(shù)據(jù)收集分析，逐步形成預(yù)防數(shù)據(jù)和預(yù)測使用壽命；遠程

8、控制、遠程調(diào)試工作站/終端的一些設(shè)備，比如：變頻控制的復位、斷路器的復位、分閘、合閘、水泵啟動停止等。實現(xiàn)遠程集中監(jiān)控全國所有物業(yè)項目設(shè)備的運行情況和實現(xiàn)集團內(nèi)全國所有設(shè)備集約化管理的目的。還可以對設(shè)備運行歷史數(shù)據(jù)進行分析，給設(shè)備預(yù)防性設(shè)備維護保養(yǎng)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。手動自動派單系統(tǒng)給技術(shù)員績效考核提供依據(jù)。系統(tǒng)還具有設(shè)備檔案模塊、天氣預(yù)警模塊、設(shè)備維修知識庫模塊、設(shè)備圖像聯(lián)動控制模塊、能源管理模塊、智能照明管理；中央空調(diào)控制、智能照明、移動應(yīng)用、二維碼應(yīng)用、遠程技術(shù)指導和集中調(diào)度系統(tǒng)等延伸的管理功能。 　　> 萬科EBA系統(tǒng)已在萬科物業(yè)管理的深圳、廣州、上海、東莞等36個項目落地應(yīng)用，除在住

9、宅成熟應(yīng)用外，在綜合體、寫字樓等也有應(yīng)用。利用建造成本低和后期設(shè)備維護、物業(yè)管理成本低的優(yōu)勢，最終將實現(xiàn)通過集團主數(shù)據(jù)中心，結(jié)合調(diào)度中心、城市地圖、計劃任務(wù)管理等系統(tǒng)，為建設(shè)一個全國性智慧物業(yè)管理和智慧社區(qū)打下堅實的基礎(chǔ)。 　　五、結(jié)束語 　　當前，物業(yè)管理密切相關(guān)的消防、安防、樓控等通常是孤立的系統(tǒng)。應(yīng)用先進的軟硬件技術(shù)可以實現(xiàn)子系統(tǒng)之間、設(shè)備之間，以及人與系統(tǒng)、設(shè)備之間的互通，從而構(gòu)建出一個更加智能化的物業(yè)管理信息平臺。作為物業(yè)管理企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，須考慮應(yīng)用先進的IT技術(shù)，在提高其服務(wù)質(zhì)量的同時降低運營成本。 　　隨著住宅小區(qū)智能化程度的進步，以及住戶對物業(yè)管理水平要求的提升，類似“萬科EBA設(shè)備遠程監(jiān)控管理系統(tǒng)”這樣的應(yīng)用將迎來更大的發(fā)展空間！