赴國外考察住宅建設(shè)匯報材料

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1、赴國外考察住宅建設(shè)匯報材料 赴國外考察住宅建設(shè)匯報材料 2011/11/13 應(yīng)日中經(jīng)濟協(xié)會的邀請，以宋春華為團長的一行5人，由5月12日至18日對國外國的住宅建設(shè)進行了考察訪問。現(xiàn)就有關(guān)情況報告如下： 一、考察活動情況 訪日期間，代表團先后拜訪了國外建設(shè)省、通商產(chǎn)業(yè)省的高級官員，與建設(shè)省的有關(guān)方面進行了工作會談，雙方就進一步發(fā)展中日住宅領(lǐng)域的合作與交流及共同感興趣的問題交換了意見，取得了廣泛的共識。重點考察了國外建筑中心、住宅金融公庫、住宅都市整備公團、優(yōu)良住宅部品

2、認定中心。在東京、奈良、大坂等地參觀考察了東陶機器、松下電工、大和房屋等國外有代表性的企業(yè)和住宅產(chǎn)品展示中心、住宅產(chǎn)品生產(chǎn)線、住宅研究單位及住宅小區(qū)。分別與住宅產(chǎn)業(yè)界的各類人員進行了座談。由于是首次由日中經(jīng)濟協(xié)會安排我住宅建設(shè)代表團訪日，日方對此非常重視，給予了熱情友好的接待，準備工作充分，使代表團對國外住宅方面的發(fā)展情況有較全面的了解。 在考察和座談中，宋春華團長介紹了我國住宅建設(shè)的成就，并就我國的住房制度，住房政策，住宅發(fā)展趨勢，住宅產(chǎn)業(yè)化推進措施及中日住宅合作與交流的設(shè)想等日方關(guān)心的問題作了重點介紹，闡述了我方的觀點和主張，對提出的一些問題作了針對性回答。使日方增進了對我國住宅發(fā)展情況

3、的了解，增強了對華合作與投資的信心。宋春華團長強調(diào)，中日兩國在住宅領(lǐng)域的交往十分頻繁，作為一衣帶水的兩個大國，住宅方面有許多共同點，市場潛力大，合作前景廣闊，在即將進入21世紀的重要時刻，雙方應(yīng)高瞻遠矚、本著互利互惠的精神，進行更多實質(zhì)性合作和交流。日方表示贊同，并強調(diào)日方關(guān)注我國當前經(jīng)濟形勢和改革進程，對我在處理東南亞金融危機問題上，把深化住房制度改革，加大住宅建設(shè)力度、增加住房消費作為擴大國內(nèi)需求的重大舉措表示贊賞。擴大在中國住宅市場方面的合作與投資，是他們長期的目標和優(yōu)先的選擇。日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長澤田先生說，他每年來中國幾趟，感到中國政府非常重視解決居民的住房問題，在住宅產(chǎn)業(yè)化方

4、面作出了很大的努力，國外花了整整50年的時間解決的住房問題，在中國也許幾年內(nèi)就要解決了。日中經(jīng)濟協(xié)會丸山專務(wù)也對中國近幾年的住宅建設(shè)速度和居住環(huán)境質(zhì)量的提高表示驚訝，認為中國巨大的住房需求市場對國外的許多企業(yè)都提供了很好的合作和開拓市場的機遇，所以作為由國外政府支持的日中經(jīng)濟協(xié)會，今后要把更多的精力放在與住房有關(guān)的方面，并希望加強與建設(shè)部的聯(lián)系。大和房屋公司董事長上村先生先后50次來中國訪問考察，在中國的大連、北京、上海、天津等地投資了六個住宅項目，都取得了較好的效益。松下電工專門成立了中國事業(yè)推廣部，除了照明電器等已在中國建立生產(chǎn)基地外，最近專門設(shè)計開發(fā)了適合中國特點的衛(wèi)生間、廚房成套設(shè)備、

5、木地板系列材料及外墻材料，準備在中國建廠布點，其中獨資的以粉煤灰摻和料為原料生產(chǎn)外墻材料的生產(chǎn)線將于今年七月在無錫投產(chǎn)。 二、國外住宅建設(shè)的基本情況 （一）國外各級政府重視住宅建設(shè) 國外政府認為，解決好住房問題，對穩(wěn)定國外國民民心，參與經(jīng)濟建設(shè)具有重大意義。住房不同于一般商品，不能把住宅作為完全的商品推向市場，政府必須擬訂和依照有關(guān)法律，制訂和執(zhí)行有效的住房政策，調(diào)動各方面的積極性，政府必須從多方面給予資助和支持，保證每個家庭，包括低收入家庭都能有獲得住房的機會，使國民的居住生活能充分感受與國外的經(jīng)濟實力相吻合的優(yōu)質(zhì)住宅和良好的住宅環(huán)境。 一是體現(xiàn)在立法上，頒布了住宅建設(shè)規(guī)劃法、公營住

6、宅法、地方住宅供給公社法等。明確了中央政府和地方政府在住宅供應(yīng)方面的責任。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。為解決低收入者建設(shè)公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術(shù)上給予援助。中央成立住宅都市整備公團，通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新區(qū)，推進城市建設(shè)與住宅建設(shè)一體化。累計已建成了145萬套住宅，其中對萬套用于出租。在公團的住宅建設(shè)的資金來源中，由政府財政提供的信貸資金最多，占62.1％，從民間融資的占15.3％，政府撥款的占0.9％，各種住宅債券占21.7％。 二是體現(xiàn)在財政、金融的支持。國外運用財政和金融手段，創(chuàng)造了獨特的住宅金融

7、公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決國外國民的住房，特別是穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為國外住宅經(jīng)濟的三大支柱。在國外，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標準內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30％左右。貼息由財政部門承擔。50年來共向1700萬個家庭發(fā)放了住房貸款，總額達142兆日元，約占國外住宅金融貸款的三分之一。 財政補貼和融資制度是國外建設(shè)省指導(dǎo)和管理住宅建設(shè)的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設(shè)資金短缺也可向公庫或公團申請，而且民間企業(yè)也可以通過公庫的中長期低息貸款進行各種項目的住宅建設(shè)

8、，對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。財政提供的融資資金來源主要三個方面，一是郵政儲蓄歸集的資金，約占50％，二是各種退休金、保險費，約占14％，三是政府債券約占6％，總額已達到504兆日地，其中1998年為36.7兆日元，由財政安排的投資去向共12個方面，即住宅、環(huán)境整治、衛(wèi)生醫(yī)療、文教。中小企業(yè)、農(nóng)林漁業(yè)、國土整治救災(zāi)、道路、交通通信、區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)、貿(mào)易經(jīng)濟促進。1998年用于住宅的財政投資融資為13兆日元，居12個領(lǐng)域之首，占當年財政投資融資總額的35.6％。 三是體現(xiàn)在稅收的支持。國外規(guī)定居民購建符合國家政策及技術(shù)規(guī)

9、范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內(nèi)還款的數(shù)額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，國外對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對國外公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。如購買一套4500萬日元的新建住宅，按全額征稅（含個人所得稅）為123.6萬日元，通過減免稅收后，僅為6.4萬日元，只占成交價的1.5％。 國外的住宅公團、金融公庫、公營住宅雖然為國外的住宅發(fā)展立下了汗馬功勞，但由于是國營性質(zhì)的，因此也存在著人浮于事、效率不高，服務(wù)較差，管理水平低下的問題，近幾年國外國民和社會對此批評較多，要求改革的呼聲較高，引起了國

10、會是否把這三個機構(gòu)民營化的大辯論。這次這三個機構(gòu)的負責在與我代表團交談中，也坦率承認這些機構(gòu)的確存在不少問題，需要進行大力闊斧的改革，但功大于過，機構(gòu)應(yīng)該保留，職能及內(nèi)部機制應(yīng)該調(diào)整，以適應(yīng)競爭多變的市場。經(jīng)過國會激烈的辯論，這些機構(gòu)最終都保留了下來，但是要求在業(yè)務(wù)、管理等方面進行調(diào)整，如住宅都市整備公團今后的任務(wù)是以改造舊城區(qū)為主，新區(qū)開發(fā)則民營化。 （二）積極推進住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化 國外為了大幅度的提高住宅建造能力和建造速度，改善現(xiàn)場施工條件，降低工程造價，取得規(guī)模效益，從60年代第一個住宅建設(shè)五年計劃開始，推行住宅工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)政策，通產(chǎn)省和建設(shè)省分別制定了住宅生產(chǎn)工業(yè)化促進補貼制度及住宅

11、體系生產(chǎn)技術(shù)開發(fā)補助金制度，此外還對新部件的生產(chǎn)提供低息貸款。這一戰(zhàn)略性的舉措給國外的住宅建設(shè)帶來了根本性的變化。大量的住宅部件，產(chǎn)品的生產(chǎn)、組裝，甚至全套房屋構(gòu)配件的生產(chǎn)、加工和組裝都逐步轉(zhuǎn)移到了工廠的自動化生產(chǎn)線上，大量的住宅新產(chǎn)品、新材料、新體系的開發(fā)、推廣和普及由于得到了政府的支持，減少了市場風險，容易形成規(guī)?；a(chǎn)。實現(xiàn)了穩(wěn)定的質(zhì)量，較短的工期，低廉的成本，這一目標展示了建筑工業(yè)化的魁力。代表團參觀參觀的大和房屋工廠，是一家設(shè)在奈良，以生產(chǎn)加工供應(yīng)成套輕鋼結(jié)構(gòu)體系低層住宅，自動化程序很高的工廠，全廠職工480人，每月可生產(chǎn)900套，7萬平方米的住宅，這些加工好的構(gòu)配件運到現(xiàn)場后每平方

12、米僅需1.1個工日就可以變成一幢幢現(xiàn)代化的住宅了。松下電工設(shè)在大坂的生產(chǎn)廚房設(shè)備的工廠，從接收客戶訂貨到產(chǎn)品走下流水線只需30分鐘的時間。國外居民可以就近到松下電工設(shè)在國外各地的服務(wù)窗口，通過電腦網(wǎng)絡(luò)訂購廚房設(shè)備，由大圾的工廠按客戶提供的尺寸要求加工，一兩天內(nèi)就能安裝到位。 國外推行住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化的特點，一是政府調(diào)控和指導(dǎo)的力度大，通產(chǎn)省負責住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的工作，建設(shè)省側(cè)重住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)方面的協(xié)調(diào)，對涉及多部門需要協(xié)調(diào)和決策的，則先由政府的決策咨詢機構(gòu)提出意見，由通產(chǎn)大臣拍板。二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)研究的重點方向和目標，從高層住宅工業(yè)化體系，節(jié)能化體系到

13、現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關(guān)、各個擊破，可以在較短的時間內(nèi)達到目標。三是財政金融強有力的支持，調(diào)動企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降低風險，增強市場競爭力。四是始終把住宅標準化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；唐坊a(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，國外對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標準非常詳細和配套。五是建立優(yōu)良住宅部品的認證制度；促進技術(shù)進步，獎優(yōu)罰劣。 （三）堅持生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品 在國外，只有高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品才有市場。國外提出居住要以“與環(huán)境共生存”為主題，以人為本，創(chuàng)造人與生活、自然與都市相協(xié)調(diào)的居住環(huán)境。從現(xiàn)場考察中，

14、我們感到國外的住宅區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計方面，非常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，公益設(shè)施配套都比較齊全。在住宅單體設(shè)計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務(wù)到位。在住宅生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，每個產(chǎn)品、部件都有非常完善的質(zhì)量保證體系。為了全面提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，國外創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應(yīng)條件等，由建設(shè)省指定的國外住宅優(yōu)良部品認定中心進行綜合審查，為了保證認證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品的認定有一套從產(chǎn)品標準、性能測試、專家評價、機構(gòu)認定、推廣普及、售后服務(wù)、保險賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦?。在筑?/p>

15、還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設(shè)備。每個受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴格測試，過五關(guān)斬六將。如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作20萬次的模擬開啟試驗，住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經(jīng)受聲、熱、光、風雪雨霜長時間的實驗。一些大型企業(yè)如松下電工、TOTO公司等，也建立有自己的產(chǎn)品檢測中心，以保證每一個開發(fā)生產(chǎn)的產(chǎn)品的高質(zhì)量。 三、工作建議 （一）應(yīng)加強雙方實質(zhì)性的交流與合作通過此次訪問，我們感到，中日在住宅方面的交流已持續(xù)了多年，雙方彼此都有了相當?shù)牧私?，同時雙方也都有進一步進行實質(zhì)性合作和交流的愿望。日方反映，他們愿意把日方的住宅技術(shù)、產(chǎn)品提供給中國；而且一

16、直在進行市場的開拓工作。但面臨的問題是如何適應(yīng)中國的現(xiàn)狀及生產(chǎn)習慣，如何在中國普及和推廣，希望在中國各地舉辦國外住宅產(chǎn)品技術(shù)的展示活動，以擴大影響，他們希望得到建設(shè)部的支持。為此，可否考慮建立中日住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)商制度，中方以住宅辦為主，日方以日中住宅促進會為主，吸引中日企業(yè)參與，在住宅領(lǐng)域?qū)で蟾芮械暮献?。中方的許多建材和住宅部品價廉物美，進入國外市場很有競爭力。關(guān)鍵是要符合國外的產(chǎn)品標準及其他方面的要求。為此，雙方希望在住宅標準、模數(shù)、產(chǎn)品認證等方面加強協(xié)調(diào)。日中住宅促進會、國外住宅產(chǎn)品認證中心、國外建筑中心等均表示可以為中國的建材和住宅部品進入國外市場提供咨詢和技術(shù)服務(wù)。這對雙方都是有利的，應(yīng)

17、采取積極的措施加以推進。國外的輕鋼結(jié)構(gòu)體系、節(jié)水型抽水馬桶、外墻材料等具有比較強的開發(fā)生產(chǎn)能力，技術(shù)上也比較成熟，也是國內(nèi)急需的?？煽紤]采取技術(shù)引進、合作合資辦廠等方式加以引進消化。由于這些工作需要有一個具體單位，建議由住宅辦牽頭，就上述內(nèi)容提出具體意見，經(jīng)部內(nèi)協(xié)調(diào)后，在適當時候再與日方交換意見。 （二）做好第三期JICA項目 國外資助的JICA項目，第一、第二期即石家莊聯(lián)盟住宅試驗小區(qū)，中國住宅新技術(shù)研究與培訓(xùn)中心，經(jīng)雙方的努力，已取得了較好的效果，這次訪日期間，日方主動提出愿就第三期JICA項目進行磋商。為此，我方應(yīng)積極爭取，抓緊項目的選擇和論證，確立項目實施單位，可優(yōu)先考慮住宅物業(yè)管

18、理或住宅部品的評定技術(shù)等方面。建議今年在長春召開第六次中日住宅交流會議期間，向日方提出我方的傾向性意見。關(guān)于住宅新技術(shù)研究與培訓(xùn)中心，目前培訓(xùn)生源不足，培訓(xùn)面較窄。建議針對中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重點，加強對這方面工程技術(shù)人員、管理人員的培訓(xùn)、培訓(xùn)內(nèi)容上可考慮增加去國外實地考察的內(nèi)容，日方已表示將給予必要的支持和配合。 （三）加快制定我國住宅產(chǎn)業(yè)化的政策 我國的住宅建設(shè)量大面廣，推行住宅產(chǎn)業(yè)化有廣闊的前景，就借鑒國外的經(jīng)驗，加快研究制定我國有關(guān)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化政策，要加強和完善住宅相關(guān)的標準規(guī)范體系，當務(wù)之急是要抓緊住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準的論證修改工作，爭取盡快頒布實施，以便于設(shè)計、施工、生產(chǎn)企

19、業(yè)協(xié)調(diào)行動，全面實現(xiàn)尺寸配合，從而取得功能和效益的最優(yōu)化。為下一步在模數(shù)協(xié)調(diào)原則指導(dǎo)下，組織以住宅部品為中心的專業(yè)化、系列化和社會化大生產(chǎn)打下基礎(chǔ)。鑒于國外的優(yōu)良部品認定制度對提高國外住宅質(zhì)量，降低成本所起的關(guān)鍵作用，我國應(yīng)在吸收消化的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的特點，建立中國住宅部品的評定和市場準入制度，并納入規(guī)范化、科學化、制度化。目前我國的鋼鐵產(chǎn)量過剩，建議與國外合作，研究開發(fā)以輕鋼結(jié)構(gòu)為代表的小高層住宅結(jié)構(gòu)體系，組織技術(shù)攻關(guān)和引進關(guān)鍵技術(shù)，提高住宅體系的編制水平。要繼續(xù)抓好康居工程的試點工作，帶動住宅建設(shè)和管理水平的提高。 （四）開展中國老年人住宅的研究與試點 應(yīng)借鑒國外在解決老齡化社會的老年人住宅的經(jīng)驗，針對我國的國情、社會習俗和生活習慣，著手研究我國老年人住宅的有關(guān)社會、技術(shù)問題。我國實際上已步入老齡化社會，60歲以上的老年人已超過1.2億人，解決好這些老人和一部分身體障阻者的起居生活，也是社會保障體系的一部分內(nèi)容?？膳c民政、老齡協(xié)會、殘聯(lián)等部門配合，開展這方面的研究和試點。