從房地產(chǎn)周期看中小城市商品房價格走勢

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1、從房地產(chǎn)周期看中小城市商品房價格走勢 　　房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房價也日益上升，對房地產(chǎn)未來價格的走勢分析關系著人們的利益。本文從房地產(chǎn)周期理論為基礎，引入股市中的K線理論，并綜合政策因素和地理因素，對整體性和區(qū)域性的房產(chǎn)價格進行分析與預測。 下載論文網(wǎng) 　　房地產(chǎn)；房地產(chǎn)周期；房地產(chǎn)價格 　　 　　房地產(chǎn)市場存在周期性波動，其周期性波動分為擴張和收縮，目前，國內(nèi)的普通觀點是，房地產(chǎn)的周期和宏觀經(jīng)濟的趨勢大致是相同的，不過房地產(chǎn)周期的波動幅度要大些。 　　對房地產(chǎn)周期的研究最早是在美國，而我國的房地產(chǎn)發(fā)展地比較晚，是在20世紀80年代末期才有初

2、步發(fā)展，自1995年以來，我國對房地產(chǎn)的投資飛速發(fā)展，全面的銷售面積也迅猛增長，全國房地產(chǎn)的平均價格直線上升。尤其是在大城市。所以，國內(nèi)許多專家都開始對房地產(chǎn)的周期進行研究，主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)周期波動的概念、原因、影響因素等，且也有學者基于房地產(chǎn)周期的原理，對房地產(chǎn)的價格進行分析和預測，即深刻分析房地產(chǎn)的周期理論來分析房地產(chǎn)的價格趨勢。正因為如此，筆者也想通過對房地產(chǎn)周期理論的分析來預測房地產(chǎn)價格趨勢，使房地產(chǎn)的價格能夠更直觀地顯現(xiàn)出來。 　　1 房地產(chǎn)周期波動理論 　　房地產(chǎn)周期波動理論是指，在整個經(jīng)濟的運作中，以其長期的增長趨勢線為基點，在上下起伏波動的過程中會呈現(xiàn)出擴張和收縮的交替運

3、作。房地產(chǎn)的周期波動也會受到地域的影響，在不同的地域會呈現(xiàn)出不同的波動幅度、頻率和持續(xù)的時間。但是，從其呈現(xiàn)出的擴張和收縮的交替出現(xiàn)來看，各個地區(qū)乃至整個國家的在周期波動的本質上是一致的。 　　房地產(chǎn)周期波動體現(xiàn)出了在其經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)受到外部影響所反映出的曲線，也就是說，在經(jīng)濟系統(tǒng)外一些因素的沖擊下，通過其系統(tǒng)內(nèi)部的作用而呈現(xiàn)出的一種波動的軌跡。 　　2 K線理論 　　K線是用于預測股價的未來走勢，是一種技術的分析工具，其是將股票的最高、最低價格和開市、收市價格制作成圖表。K線結構最常用的是用陰陽線進行表示，K線的結構分為3部分，即實體、上影線和下影線。實體是用來表示一定階段的開盤價和收盤價

4、，上影線的頂點表示的是同一個階段的最高價格，下影線的谷點表示的是同一階段的最低價格。K線理論可以用下圖來表示： 　　 　　圖1K線結構以及類型 　　如果想要將房地產(chǎn)周期波動理論和K線理論運用到分析和預測房地產(chǎn)價格，必須三方面的前提條件。 　　2.1 房地產(chǎn)的成交記錄。應先確定具體區(qū)域，是以城市為應用范圍還是以某片區(qū)域為應用范圍，且必須有詳細具體的成交記錄，是以日、周、月、年為周期。 　　2.2 K線的相關規(guī)律。因K線主要是用于分析股票價格和市場，其研究尚不成熟，需用其分析房地產(chǎn)市場，還必須要有長期的實踐經(jīng)驗，以分析出K線理論在房地產(chǎn)市場中所特定的一些規(guī)律。 　　2.3 房地產(chǎn)市場中

5、本身所特有的性質。對其進行分析，必要多方面結合一些因素，如季節(jié)性原因、政策性原因等。同時，需要說明的是，K線理論只是其輔助作用，用于對房地產(chǎn)價格進行輔助分析，其必須結合房地產(chǎn)市場中本身所特有的性質。 　　3 基于房地產(chǎn)周期對價格進行分析預測 　　3.1 假定和運作方法 　　3.1.1 對房地產(chǎn)的上升、下降趨勢進行假定 　　基于K線的結構，筆者對房地產(chǎn)市場運作的周期規(guī)律和其上升或下降的走勢進行預測分析。“其中需要說明的是，K線結構中對主力出貨時的周期形態(tài)主要有穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸和雙飛烏鴉，把這些都運用到分析和預測房地產(chǎn)價格中，可以成為判斷房地產(chǎn)價格向下趨勢的表示?！盵1]而其中用來

6、表示股價走出一個底谷的形態(tài)可以成為房地產(chǎn)價止跌回暖的標志，如錘頭、上升中繼十字星和下跌中繼十字星等。另外，最終房地產(chǎn)的趨勢和走向如何，還是要對K線的形和、其結構進行綜合分析，以來顯示房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的趨勢。 　　3.1.2 對K線的有關特征進行假定 　　筆者是以萍鄉(xiāng)市2011年以來商品房日的交易均價為基點，以月為計算單位，每月頭天的交易均價是開盤的價格，月末最后一天的交易均價是收盤的價格，在長期的分析中，從中取每月中交易的最高成交價格和最低成交價格作為K線中的最高價和最低價。 　　3.2 分析與預測萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)的價格走勢 　　根據(jù)萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)從2010年5月到2011年5月每月的成交記錄

7、，繪制出了如下的K線圖： 　　 　　圖22010年5月-2011年5月萍鄉(xiāng)市房價月k圖 　　從圖中我們可以得出，自2011年5月以來，萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)的價格歷經(jīng)了一個相對較完整的周期，從2010年5月開始的衰退期到2010年年底進入了谷底，但是，從2011年年初又開始出現(xiàn)經(jīng)濟復蘇，之后，房地產(chǎn)的市場進入了相對比較穩(wěn)定的階段。但從2011年3月國家及該地區(qū)推出了一些商品房政策用來對房價進行控制，房地產(chǎn)之后的走勢可能會出現(xiàn)新的拐點，又會進入衰退的階段。 　　從萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的交易情況來分析，房地產(chǎn)價格的成交數(shù)額的上升和下跌的趨勢完全符合商品房周期的波動規(guī)律，2010年5月到年底，商品房的成交

8、數(shù)量都在一個相對比較低的水平，與之對應的是商品房的交易價格也在一個比較低的趨勢，即為呈現(xiàn)出下降的趨勢。 2011 年4、5月份連續(xù)走出了兩個陰，也就意味著房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了一個短期的調整時間，也和股市中的雙飛烏鴉形態(tài)相吻合。同時，需要注意的是，在整個房地產(chǎn)周期的過程中，應該注意房地產(chǎn)市場本身所具有的內(nèi)在特性，如季節(jié)性原因、政策性原因。因此，我們在分析整個周期的過程中也應該將其本身的特性考慮進去，而2011 年4、5月份成交量與2010 年相比，明顯上升了很多，更能說明在2010年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)。 　　同時，自2011年以來，國家以及地區(qū)出臺了一些控制房地產(chǎn)的政策，而2011年4月

9、和5月房地產(chǎn)的成交量有所下降，從這里我們可以得出，房產(chǎn)市場將會持續(xù)保持較低成交量的趨勢，人們可能會觀望其發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)商也會較難地吸收資金，因此，要預測房地產(chǎn)的價格，必須要關注國家對房地產(chǎn)方面的政策，政策從一定程度上影響著房地產(chǎn)價格的走勢。 　　3.3 分析與預測萍鄉(xiāng)市分區(qū)房產(chǎn)價格 　　萍鄉(xiāng)市屬于中小城市，全市面積3827平方公里，總人口181.09萬人，非農(nóng)業(yè)人口55.74萬人，全市人口密度為每平方公里473人，有一定的代表性。在地理區(qū)域上，市轄區(qū)有安源區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，安源區(qū)屬于老城區(qū)，也可以說為是中心城區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)則是新城區(qū)，在房價上兩區(qū)存在較大的區(qū)別。，安源區(qū)房地產(chǎn)的價格走勢和

10、萍鄉(xiāng)市的大體一致。從成交方面看，2010年的房地產(chǎn)市場較好，成交量持上升趨勢，進入2011年之后，成交量也穩(wěn)步上升，說明該區(qū)域地理條件較優(yōu)越。從K線圖本身的涵義來看，安源區(qū)在2011年3、4月的形狀是一陽一陰，陰線較長，說明在這段時間國家和地區(qū)對房地產(chǎn)有一定的政策調整，導致在這2個月中價格和成交量都有下降的趨勢。之后，在2011年5月，房地產(chǎn)的成交量有回升的趨勢，但預計在之后的一段時間，該區(qū)的成交量都不會有較大程度的上升，會保持在一個較穩(wěn)定的趨勢內(nèi)發(fā)展。 　　筆者主要以房地產(chǎn)的周期理論為出發(fā)點，同時又引入股市中的K線理論，結合兩者來對未來房地產(chǎn)的價格走勢進行分析與預測。并且，以萍鄉(xiāng)市為切入點

11、，以其每月的成交量和成交價格為基點繪制出萍鄉(xiāng)整體的圖形，并結合國家、地區(qū)的政策和有關的地理環(huán)境對其未來走勢進行分析。從上述分析我們可以得出，安源區(qū)的走勢和萍鄉(xiāng)市的走勢大體一致，通過這種分析方法，我們能夠預測中房地產(chǎn)未來價格的趨勢。同時，以圖形表達出來也能夠更直觀地顯示出來，使得房地產(chǎn)價格的波動更加一目了然。但是，這種方法有一個缺陷，就是目前的研究還尚淺，分析得并不是特別準確，同時現(xiàn)實中也可能有一些不特定的因素，所以，降低了預測的準確性。但綜合來看，這種方法是一種值得研究和推廣的方法，它具有可行性和實踐性，其方法能夠在實踐中不斷加以完善。 　　注釋： 　　[1]周秀英．中國房地產(chǎn)周期波動的實證分析[J]．學習與探索．2009(3)． 　　參考文獻 　　[1]韓洪濤．北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策研究[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟．2008(11)． 　　[2]閆旭紅．2009年房地產(chǎn)市場形勢分析[J]．北方經(jīng)濟．2009(10)． 　　[3]李聰明．我國房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟關系分析[J]．特區(qū)經(jīng)濟 2005(3)．