住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題

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1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題 摘要 這篇建筑論文投稿發(fā)表了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題，對于國有土地使用權(quán)問題, 爭論的焦點(diǎn)之一是有償續(xù)期還是無償續(xù)期。很多學(xué)者都提出了不同看法。論文介紹了住宅建設(shè) 　　這篇建筑論文投稿發(fā)表了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題，對于國有土地使用權(quán)問題, 爭論的焦點(diǎn)之一是"有償續(xù)期";還是"無償續(xù)期";。很多學(xué)者都提出了不同看法。論文介紹了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的憲法性解讀，憲法的運(yùn)用更好的保障公民權(quán)利。 　　關(guān)鍵詞：建筑論文投稿,憲法視角;住宅建設(shè)用地使用權(quán);國家土地所有權(quán);無償續(xù)期;土地使用稅 　

2、　一、問題提出 　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期問題成為當(dāng)下法學(xué)界與社會(huì)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，由于這一問題事關(guān)國計(jì)民生并且法律規(guī)定不明確，進(jìn)而在續(xù)期方案上存在很大爭議。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定居住用地的最高使用年限為70年，但未涉及續(xù)期方案的具體規(guī)定?！段餀?quán)法》第149條第1款規(guī)定："住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期";。 　　依據(jù)這一規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，在程序上無需公眾申請自動(dòng)續(xù)期，針對這一點(diǎn)理論界已達(dá)成共識不存在爭議，但關(guān)于續(xù)期時(shí)是否需要交納相關(guān)費(fèi)用這一問題尚不明確。[1]原本在《物權(quán)法》四審稿、五審稿中明確規(guī)定，"

3、建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定";。 　　二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的憲法性解讀 　　《憲法》是我國的根本大法，從憲法角度解析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題更為深刻透徹，憲法的最高效力性也決定了憲法層面的論證更有說服力。從憲法角度論述續(xù)期問題，要從憲法的核心精神與重點(diǎn)內(nèi)容方面入手，通過層層論證找到合理的續(xù)期方案。 　　(一)憲法致力于保護(hù)公民權(quán)利 　　近代以來或者說二戰(zhàn)以來，憲法之所以取得根本大法的地位，不僅僅源于其嚴(yán)格且復(fù)雜的制定與修改程序，更多的是憲法在其實(shí)質(zhì)內(nèi)容上能

4、夠?qū)⑷祟惿鐣?huì)普遍追求的基本人權(quán)內(nèi)化為自身的根本價(jià)值追求，并提供最為全面且最強(qiáng)有力的支持和保護(hù)，從而擔(dān)當(dāng)起保護(hù)公民基本人權(quán)，保護(hù)社會(huì)健康發(fā)展的重任。[4]正如列寧同志所說"憲法是一張寫著人民權(quán)利的紙";，我國現(xiàn)行的1982年《憲法》致力于保護(hù)公民權(quán)利，此處的公民權(quán)利不僅僅包括關(guān)涉人民生存和發(fā)展的基本人權(quán)，更是涵蓋了公民依法享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)。"國家尊重和保障人權(quán)";是1982年《憲法》的核心精神，該內(nèi)容在《憲法》文本第33條第3款中確定下來。人權(quán)是公民生存發(fā)展所必不可少的權(quán)利，因此保障公民生存所必需的住宅權(quán)也是憲法保障人權(quán)的體現(xiàn)。通過對《憲法》第39條第1款"中華人民共和國公民的住宅不受侵犯";這一條

5、文的解讀也可以得出相同的結(jié)論。住宅權(quán)是公民享有的基本權(quán)利、憲法權(quán)利，國家應(yīng)當(dāng)予以保障。 　　而住宅權(quán)的基礎(chǔ)是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，沒有住宅建設(shè)用地使用權(quán)公民的住宅權(quán)無所依附，住宅權(quán)就無從談起更無法保障，因此賦予公民住宅建設(shè)用地使用權(quán)是保障公民依憲法享有的住宅權(quán)的關(guān)鍵，也是憲法保障人權(quán)的要求。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是涉及公民生存權(quán)的問題，從這個(gè)角度觀察國家或者說政府應(yīng)該積極的制定良好的政策，保障公民享有長久而穩(wěn)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，在續(xù)期時(shí)不應(yīng)該再次向人民收取土地使用費(fèi)。 　　對于城市居民個(gè)人來說，在實(shí)質(zhì)上沒有影響他們實(shí)際使用土地的功能，但考慮到國家未給與任何補(bǔ)償將城市居民享

6、有的土地所有權(quán)變成了土地使用權(quán)，在權(quán)利的性質(zhì)上發(fā)生了質(zhì)的變化，國家在新的歷史時(shí)期又堅(jiān)持保障人民住房，堅(jiān)持"房子是用來住的而不是用來炒的";觀念，國家在新的時(shí)期必然會(huì)讓利于民。而且改革開放以來，城市居民購買住宅建設(shè)用地使用權(quán)是支付了高額的土地出讓金的。鑒于如此種種，國家也應(yīng)該主動(dòng)保障住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性和穩(wěn)定性，作為對歷史上無償征收公民財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償。[4]同時(shí)對于人們通過購買取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)不重復(fù)征收土地使用費(fèi)這也是保障公民私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的要求。 　　(二)保障民權(quán)是憲法確定的國民關(guān)系的重點(diǎn) 　　縱觀各國的《憲法》文本，公民享有《憲法》規(guī)定的一系列基本權(quán)利，

7、而國家是保障基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的義務(wù)人。當(dāng)然，公民也應(yīng)該履行基本義務(wù)，服從國家的管理。鑒于國家和公民之間這種管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)或保障與被保障的關(guān)系，我們有必要厘清國民關(guān)系的重點(diǎn)。一直以來我國《憲法》形成的理念都是國家或政府權(quán)力的享有是為了更好的保障公民的權(quán)利，公民權(quán)利構(gòu)成對國家公權(quán)力的制約和監(jiān)督。 　　由此觀之，國家權(quán)力的行使或者說國家對公民的管理根本目的是確保全體社會(huì)公民權(quán)利更好的實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)該把保障與被保障的關(guān)系作為國民關(guān)系的核心。在保障公民依法享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的問題上更是如此，住宅權(quán)是公民衣食住行的基本需要，關(guān)涉公民基本生存問題，國家作為義務(wù)人應(yīng)該予以重點(diǎn)保障。不可過

8、度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，更不應(yīng)該以住宅建設(shè)用地使用權(quán)一次又一次的換取利益。目前我國城市居民解決居住問題的主要方式是購買商品房，房價(jià)之高令多數(shù)普通工薪階層無法承受，他們可能需要背負(fù)幾十年的房貸才能擁有一套屬于自己的房產(chǎn)。 　　三、無償續(xù)期制度下爭議解決 　　正如前文所敘述的，無償續(xù)期制度指在住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后自動(dòng)無償續(xù)期，但需要繳納一定土地使用稅的制度。至于如何征收土地使用稅土地管理部門以及稅務(wù)部門會(huì)有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，本文不再贅述。但如何具體的構(gòu)建無償續(xù)期制度，解決續(xù)期過程中其他需要厘清的問題值得我們深思。依據(jù)我國現(xiàn)行法律，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限為

9、70年，但是實(shí)踐中出現(xiàn)一部分房產(chǎn)其土地使用權(quán)年限為20年、40年不等的情況，但這也是符合我國法律規(guī)定的，畢竟沒有超過法律規(guī)定的最高年限。那么土地使用年限不足70年的住宅建設(shè)用地如何續(xù)期呢?以溫州20年國有建設(shè)用地使用權(quán)為例，筆者認(rèn)為到期后應(yīng)該有償續(xù)期到70年，然后才可以無償續(xù)期。 　　因?yàn)槿羰?0年到期后就進(jìn)行無償續(xù)期的話對于購買了70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的人來說是不公平的，他們多支付了50年的土地出讓金，這不符合《憲法》第33條規(guī)定的"法律面前人人平等";的原則。[7]再者，做出這樣的規(guī)定會(huì)導(dǎo)致后來的購房者紛紛購買土地使用年限短、土地出讓金低的房屋，反正到期后一樣的無償續(xù)期，這時(shí)

10、會(huì)使我國70年土地使用權(quán)最高年限的法律規(guī)定落空，對我國現(xiàn)行法律提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此對于無償續(xù)期中的期限應(yīng)作滿住宅建設(shè)用地的最高年限70年后才可無償續(xù)期的理解。因此，溫州20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，首先程序上要自動(dòng)續(xù)期到70年，不需申請這是《物權(quán)法》明確規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期的要求，但是要補(bǔ)交50年的土地出讓金。 　　基于公平合理的原則補(bǔ)交的50年的出讓金應(yīng)該以20年前購房時(shí)為準(zhǔn)，而且應(yīng)該補(bǔ)交晚交20年土地出讓金的同期銀行貸款利息，以維護(hù)國家土地所有權(quán)的收益。無償續(xù)期引發(fā)的第二個(gè)爭議性問題是無期間的用益物權(quán)會(huì)不會(huì)與國家土地所有權(quán)的行使發(fā)生沖突?因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。從現(xiàn)

11、行法律的規(guī)定上看，有期間限制不得超過70年，但是從"自動(dòng)續(xù)期";的規(guī)定上來看，又可以推斷出該用益物權(quán)是無期間限制的，屬于永久性用益物權(quán)。 　　作為設(shè)立在國家土地所有權(quán)之上的他物權(quán)，沒有期限限制會(huì)不會(huì)存在使土地淪為私有之嫌呢?筆者認(rèn)為不會(huì)，正如前面所分析的，國有土地所有權(quán)實(shí)際上是全民所有權(quán)，設(shè)立一個(gè)永久的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是把土地權(quán)益歸還人民，當(dāng)然與此同時(shí)全民的土地權(quán)益也應(yīng)該得到保障。對全民所有權(quán)的保障具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是城市居民通過有償購買取得70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)(在購買房屋時(shí)已包含土地出讓金的價(jià)格)，只不過是一次性購買永久性使用。 　　二是期限屆滿后雖然不用重新

12、繳納高額的土地出讓金，但是仍然需要交土地使用稅，這也是對全民所有權(quán)的確認(rèn)。三是國家有權(quán)監(jiān)管管理住宅建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的行為。我國《憲法》第10條規(guī)定"關(guān)于一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地";，由此可知若業(yè)主超出合理使用土地的權(quán)限范圍，比如改變土地的住宅建設(shè)用地的性質(zhì)，將土地挪作他用，則國家作為管理人有權(quán)予以制止并責(zé)令其改正。 　　四是國家對住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有最終的支配權(quán)。依據(jù)我國《憲法》第10條第3款"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用";，由此保留了國家收回土地的權(quán)力，進(jìn)而再次保障了國有土地所有權(quán)的行使。當(dāng)然此項(xiàng)權(quán)力的行使是有前提條件的，那

13、就是必須出于公共利益的需要。即便是有充分的理由國家也不得任意無償?shù)恼魇展竦耐恋厥褂脵?quán)，而是給予公民充分的補(bǔ)償，并另外安排住宅用地解決公民的居住問題和生存問題。[8]綜合上述分析，永久性的用益物權(quán)并不會(huì)與國家所有權(quán)形成沖突，并且可以實(shí)現(xiàn)國家既要保障公民住宅權(quán)和生存權(quán)，又要代為行使土地所有權(quán)的職能。 　　四、結(jié)語 　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)是公民享有《憲法》規(guī)定的住宅權(quán)的基礎(chǔ)，也是城市居民安居樂業(yè)的前提，在公法上國家有義務(wù)保障該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償續(xù)期，但征收土地使用稅的做法是平衡國家保障公民住宅權(quán)與國家行使土地所有權(quán)兩者關(guān)系的優(yōu)選方式，符合長遠(yuǎn)利益。并且

14、在近期公布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中涉及住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，文件確定要推定形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定的預(yù)期，由此可知我們無償續(xù)期的安排，保障居民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的長久性和穩(wěn)定性是契合文件精神的。進(jìn)而進(jìn)一步證明此種續(xù)期安排符合國家要求，順應(yīng)未來的發(fā)展趨勢。 　　參考文獻(xiàn)： 　　[1]高圣平，楊旋.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果[J].法學(xué)，2011(10). 　　[2]丁其兆，譚波.憲法視野下住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度之完善--以"溫州事件";為切入點(diǎn)[J].公民與法(法學(xué)

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