中小城市物業(yè)管理特點、問題及提升策略6200字

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1、中小城市物業(yè)管理特點、問題及提升策略6200字 　　我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至20世紀90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。 　　隨著我國中小城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)發(fā)展迅猛，在很大程度上提高了廣大群眾的生活居住水平，對實施再就業(yè)工程和推進城市化進程等都起到了積極的促進作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系百姓利益，既是企業(yè)行為，又有社會問題性質(zhì)，所以備受人們關(guān)注。在這種背景下，探討和分析我國中小城市物業(yè)管理及其發(fā)展問題，對于進一步

2、規(guī)范管理，健康發(fā)展中小城市物業(yè)管理工作，逐步提升物業(yè)管理水平，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，顯然具有重要的現(xiàn)實意義。 　　一、現(xiàn)階段我國中小城市物業(yè)管理的特點 　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條最末端的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，同樣是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)籌考量，不可肢解。物業(yè)管理具有三個特征:一是社會公共性?，F(xiàn)代物業(yè)管理將物業(yè)的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)相分離，物業(yè)公司受托業(yè)主，將零散的、所有權(quán)歸屬不同的物業(yè)集中實行社會化管理，實際上具備了準社會公共管理性質(zhì)，客觀上承擔(dān)了政府應(yīng)承擔(dān)的相當(dāng)一部分社會管理責(zé)任，也對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)

3、定起到了很大的作用。二是管理專業(yè)性。因為物業(yè)公司具有專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員、專業(yè)設(shè)備和專業(yè)技術(shù)，在提升物業(yè)品質(zhì)、延長物業(yè)使用壽命、創(chuàng)造物業(yè)價值和調(diào)節(jié)業(yè)主矛盾、提升人民群眾的生活滿足感等方面發(fā)揮著其他行業(yè)無法替代的作用。三是服務(wù)商業(yè)性。物業(yè)管理從初期進入到后期運行，都依據(jù)市場化運作，是一種經(jīng)營性行為，所提供的商品是服務(wù)，方式是等價有償。 　　現(xiàn)階段，我國中小城市物業(yè)管理概括起來有如下幾個特點: 　　(一)起步晚 　　相對于沿海發(fā)達地區(qū)，我國內(nèi)陸中小城市的物業(yè)管理滯后10多年，20世紀90年代中后期才有了真正意義上的物業(yè)專業(yè)公司，比房地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)也要滯后數(shù)年。目前，

4、有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位房改房宿舍區(qū)開始擺脫后勤福利型管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)移，并初見成效，無論管理水平還是業(yè)主滿意程度都比較高。另外，部分物業(yè)項目開始打破"誰開發(fā)誰管理";、"物業(yè)公司依附于開發(fā)商";的狀況，物業(yè)服務(wù)公司以獨立法人資格自主運營，開始走向社會承攬物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)管理的市場化運作、社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)。 　　(二)規(guī)模小 　　近年來注冊的物業(yè)企業(yè)雖然成倍增長，但普遍規(guī)模小、生存難，離品牌物業(yè)企業(yè)尚有漫長的路要走。經(jīng)過多年的努力發(fā)展，物業(yè)管理的服務(wù)項目從簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車

5、輛管理、特約服務(wù)等多方面、多層次的內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不斷拓展，服務(wù)水平不斷提高。物業(yè)管理覆蓋面也從原來單一的住宅小區(qū)，開始向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)街、市場等物業(yè)項目延伸，實施規(guī)范化物業(yè)管理的物業(yè)項目越來越多，覆蓋面不斷擴大。 　　(三)業(yè)主認知度低 　　作為內(nèi)陸中小城市，起初是大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理感到陌生，而后還有一個漫長的適應(yīng)過程，加之居民收入不高，所以對物業(yè)管理模式一時難以接受。 　　(四)政府扶持力度不夠 　　物業(yè)管理作為一項新興的服務(wù)性朝陽行業(yè)，其潛在的作用還沒有被城市領(lǐng)導(dǎo)和職能部門認知，政府沒有從經(jīng)費、稅收、勞動力培訓(xùn)、社會保險

6、等方面給予必要的扶持，甚至刁難、掐脖子現(xiàn)象時有發(fā)生，更沒有從扶持本地產(chǎn)業(yè)的角度，培育本地物業(yè)企業(yè)發(fā)展。 　　(五)職能部門監(jiān)管不力 　　資質(zhì)準入無效管理，導(dǎo)致社會閑散人員隨意介入物業(yè)管理行業(yè)。部分職能部門公職人員隨意插手物業(yè)競爭，導(dǎo)致競爭無序。對開發(fā)企業(yè)的約束無力，導(dǎo)致物業(yè)遺留問題成堆，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾一時難以破解。 　　二、中小城市物業(yè)管理存在的問題 　　總的來看，我國中小城市物業(yè)管理工作是在學(xué)習(xí)中前進，在探索中發(fā)展，物業(yè)管理總體發(fā)展趨勢是積極的、健康的，但也面臨著諸多困難和問題。 　　(一)物業(yè)行業(yè)管理體制不健全

7、 　　物業(yè)管理涉及房產(chǎn)、城建、行政執(zhí)法、公安、環(huán)衛(wèi)、交通、消防、工商等諸多部門，需要有一個協(xié)調(diào)機構(gòu)統(tǒng)籌管理，需要市、街道辦、居委會三級聯(lián)動，條塊結(jié)合，齊抓共管。然而，目前還看不出政府部門有這方面的意愿，許多中小城市也沒有根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本地實際制定實施辦法或管理規(guī)定的動議。缺乏整體的戰(zhàn)略部署，依然停留在出了問題頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的水平。水、電、通信、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)只管收益，不承擔(dān)義務(wù)。市場培育不健全，基層組織和職能部門缺位與越位現(xiàn)象同樣嚴重。 　　 　　(二)老舊、新建小區(qū)問題較多 　　包括原有單位宿舍、小規(guī)模改造小區(qū)和移民小區(qū)等在內(nèi)的老舊小區(qū)，由于規(guī)模小，沒有維

8、修基金、設(shè)施設(shè)備缺失或不到位，年久失修管理成本高，物業(yè)服務(wù)收費標準低等原因，多數(shù)沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司進入管理，即使前期有少數(shù)物業(yè)企業(yè)介入，進入一段時間后也被迫放棄。實際上，沒有物業(yè)公司進入的小區(qū)已經(jīng)成為了政府或部門的沉重包袱。近些年新建的小區(qū)也存在不少問題，從規(guī)劃設(shè)計上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標準不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。從規(guī)模上看，建筑面積在7萬平方米以下的住宅小區(qū)占絕大多數(shù)，建筑面積偏小，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)服務(wù)公司的持續(xù)發(fā)展。 　　(三)對開發(fā)企業(yè)約束不力 　　雖然國家制定了《物業(yè)管

9、理條例》要求，但在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程中，由于缺乏物業(yè)管理主管部門的參與，多數(shù)開發(fā)企業(yè)在預(yù)留的辦公用房、保安設(shè)施、水電設(shè)備、公共場所設(shè)施完備等方面都打了折扣。加之物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)接管查驗方面與開發(fā)企業(yè)的不平等地位，造成房屋售完，遺留的麻煩就成堆。在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標準建設(shè)等問題較為嚴重，都給后期實施物業(yè)管理帶來諸多問題。 　　在住宅小區(qū)驗收過程中，由于綜合驗收把關(guān)不嚴，往往在設(shè)施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進行諸如公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施建設(shè)，同樣為后期實施物業(yè)管理增加了困難。 　

10、　(四)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境差 　　政府有關(guān)部門為了自身的利益，該管理的不管理，不該插手的亂介入。在小區(qū)有收益的商業(yè)展銷、廣告發(fā)布等活動執(zhí)法部門有壟斷行為，或擅自直接插手，與物業(yè)企業(yè)和業(yè)主爭利。另外，由于涉及房屋建設(shè)質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足、開發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，造成業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務(wù)費，而物業(yè)服務(wù)公司卻無良好對策只能被動接受的尷尬局面。物業(yè)企業(yè)收益90%用于員工低微的薪酬，使物業(yè)服務(wù)公司面臨虧損經(jīng)營的境地，部分物業(yè)企業(yè)幾乎在生存邊緣掙扎。市場競爭固然是一方面的原因，經(jīng)營環(huán)境差也是不可否認的。 　　(五)業(yè)主自治意識引導(dǎo)和宣傳

11、不夠 　　多數(shù)業(yè)主對服務(wù)要求和付費義務(wù)對等的原則不理解，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)作一個純福利企業(yè)來看待。有些業(yè)主沒交物業(yè)費也照樣享受物業(yè)服務(wù)，這就使已交費的業(yè)主感覺不公，隨后也不及時繳納物業(yè)費，產(chǎn)生了劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。對公共場所和設(shè)施設(shè)備物權(quán)共有性認識不足，加之公共管理的非直接性，業(yè)主對物業(yè)管理普遍存在認識偏差。除了物業(yè)企業(yè)自身，政府和有關(guān)職能部門也應(yīng)該協(xié)助引導(dǎo)和教育業(yè)主，提升他們的自主意識。 　　(六)物業(yè)企業(yè)自身也存在著諸多問題 　　一是服務(wù)意識差，服務(wù)水平低:小區(qū)的衛(wèi)生不能及時打掃清理，比如夏天垃圾桶垃圾堆積如山，蒼蠅到處飛。 　　樓道不能做到每天打

12、掃，樓梯灰塵較多。道路上的衛(wèi)生還可以，但角落里公眾看不見的地方衛(wèi)生較差。二是誠信不足，只管收益，不承擔(dān)義務(wù):收取物業(yè)費積極性高，但對于小區(qū)治安管理相對較差，甚至有的小區(qū)可以隨便出入，根本不看是否是業(yè)主，業(yè)主財物丟失現(xiàn)象嚴重，電動車被盜、汽車被劃等現(xiàn)象時有發(fā)生。車輛停放場所較少，根本滿足不了需求，到了晚上路邊亂停車，嚴重影響了通行。 　　有的小區(qū)車輛隨意停放在草坪上，致使小區(qū)綠化破壞嚴重。三是從業(yè)人員素質(zhì)低，小區(qū)服務(wù)人員文化水平、綜合素質(zhì)普遍偏低。有些小區(qū)實質(zhì)上只聘請了一兩個老人看門掃地，談不上服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。四是物業(yè)員工薪酬過低，福利差，沒有社保醫(yī)保，基本是當(dāng)?shù)刈畹凸べY水平的1

13、．2倍左右。工作時間相對較長，他們的付出和收益極不對等，致使他們在服務(wù)工作上偷工減料。五是物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)相比處在明顯的弱勢地位，行為上受制于開發(fā)企業(yè)，有時候不能直接承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其實很多問題是開放商遺留下來的，但物業(yè)公司規(guī)模偏小，相對于開發(fā)商而言處于明顯弱勢地位。根據(jù)河南開封地區(qū)50個小區(qū)400份隨機問卷調(diào)查，物業(yè)管理不滿意度達52．5%(見下表)[4]。 　　 　　三、提升中小城市物業(yè)管理水平的對策 　　(一)實行多級聯(lián)動，逐步完善物業(yè)管理體制 　　首先，成立基層組織為主，市各職能部門聯(lián)動的協(xié)調(diào)機構(gòu)"物業(yè)管理委員會";，充分發(fā)揮各級機構(gòu)和

14、各相關(guān)職能部門的綜合管理職能。 　　定期分析物業(yè)管理形勢，解剖原因，制定對策，監(jiān)督實施。要把物業(yè)管理作為分擔(dān)政府社會管理職能的一支重要力量來扶持，形成房管、街道、居民委員會三級物業(yè)行業(yè)管理的體系。解決整體決策，協(xié)商配合的問題。其次，結(jié)合自身物業(yè)管理特點，制定物業(yè)行業(yè)管理規(guī)定，明確競爭規(guī)則，培育物業(yè)市場，扶持本地物業(yè)企業(yè)成長。特別是按國家規(guī)定制定開發(fā)企業(yè)，落實物業(yè)移交的強制條件，為創(chuàng)建和諧社區(qū)提供前提。開拓創(chuàng)新，積極探索物業(yè)管理中水、電、通信、網(wǎng)絡(luò)等綜合管理的新路子，從制度上為物業(yè)企業(yè)成長壯大創(chuàng)造有利環(huán)境。 　　(二)抓好試點樣板，探索社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相結(jié)合的新路子

15、 　　一般一個街道或居民委員會轄區(qū)都有一至幾個較大的物業(yè)小區(qū)，可將居委會和物業(yè)小區(qū)工作形成聯(lián)動配合的體系，讓物業(yè)企業(yè)主管在居委會擔(dān)任一定的職務(wù)，一是方便信息交流;二是有利于開展社區(qū)文化科普、社區(qū)創(chuàng)建等活動;三是有利于業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆及物業(yè)服務(wù)費調(diào)整;四是對推進居委會工作有較大的幫助。 　　(三)政府牽頭扶持，破解老舊小區(qū)物業(yè)管理的難題 　　中小城市老舊、小規(guī)模和折遷還房等小區(qū)數(shù)量較多，占現(xiàn)有住宅比重大，而且居住人員也多。這些小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、維修基金匱乏、功能設(shè)計不合理、需要改造維修的任務(wù)重等問題，物業(yè)公司一般都不敢接手，基本都在失管狀態(tài)。要破解

16、這些小區(qū)的物業(yè)管理難題，需要得到政府的幫助和扶持。如，浙江寧波等城市，政府補貼老舊小區(qū)物業(yè)每平方0．6元的費用。 　　根據(jù)本地經(jīng)濟條件，各地政府也可以考慮從開發(fā)稅收中對老舊小區(qū)適度給予經(jīng)費補貼，將物業(yè)推向社會化管理，這是目前唯一能行得通的辦法。 　　(四)依據(jù)國家的法規(guī)，落實房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任 　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)移交后的維修保養(yǎng)負有法定的義務(wù)，政府主管部門不能因為討好投資企業(yè)就擅自變通，降低驗收條件。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的弱勢地位，自身無法抗衡開發(fā)企業(yè)，所以主管部門的支持和幫助就成了必不可少的條件。如住房公積金的提取、物業(yè)前期的開辦費、公共設(shè)施設(shè)備的建設(shè)

17、、物業(yè)企業(yè)的辦公用房等都必須達標到位，對留有余地的可伸縮性條件，盡可能就高不就低。特別對城市新建設(shè)的小區(qū)要有前瞻性，把停車位、監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、水電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等作為硬性條件強制開發(fā)企業(yè)予以達標落實。 　　(五)根據(jù)物業(yè)管理性質(zhì)，探索中小城市物業(yè)管理新模式 　　因為物業(yè)服務(wù)不具有一般商品交易的直接性，屬于準公共性服務(wù)，所以業(yè)主不能直觀看到"物業(yè)服務(wù)";這種商品的形態(tài)，加之中小城市物業(yè)管理處在啟動發(fā)展期，很多業(yè)主是由縣城或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)移居市區(qū)的市民或離鄉(xiāng)進城的農(nóng)民，物業(yè)管理意識淡薄。除物業(yè)企業(yè)自身加強對業(yè)主的教育之外，政府房管、宣傳等主管部門也應(yīng)當(dāng)負起教育、引導(dǎo)業(yè)主增強物業(yè)意識

18、的責(zé)任。水、電、通信、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)，應(yīng)按照收益與服務(wù)對等的原則，承擔(dān)起一部分管道、線路維修、養(yǎng)護經(jīng)濟責(zé)任，不應(yīng)完全推給業(yè)主和物業(yè)企業(yè)，政府房產(chǎn)主管部門在這方面應(yīng)該有所作為。廣東等地已經(jīng)有了先例。在小區(qū)的治安、違章搭建、牛皮癬廣告張貼、步行街車輛管理等方面，有關(guān)主管部門應(yīng)該支持物業(yè)企業(yè)做好管理工作，不能有利就管，有麻煩就躲。政府在稅收、社保等方面應(yīng)該扶持物業(yè)企業(yè)，畢竟物業(yè)企業(yè)收入的百分之***十用于弱勢勞動力就業(yè)，分擔(dān)了政府相當(dāng)一部分的公共管理責(zé)任。 　　(六)加強物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，培育本地物業(yè)企業(yè)的成長壯大 　　一要嚴把物業(yè)企業(yè)準入關(guān)口，加強資質(zhì)管理，防止濫竽充數(shù)的物業(yè)企業(yè)

19、和個人擾亂物業(yè)管理市場。二要千方百計培育本地物業(yè)企業(yè)成長，樹立幾家本地品牌物業(yè)公司，為物業(yè)管理長遠發(fā)展奠定主體基礎(chǔ)。中小城市的物業(yè)管理起步不久，需要政府保護和扶持，在一個不完善的市場條件下，不能生搬硬套所謂放開競爭的理論，把本土的企業(yè)做大做強之后，走出門盈利，才能為本地經(jīng)濟作貢獻。三要主管部門經(jīng)常深入小區(qū)，聽取業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的意見，及時幫助解決小區(qū)物業(yè)管理的困難，及時糾正監(jiān)管過程中的偏差，努力建設(shè)一個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的良好互動關(guān)系。 　　市場化的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)，是現(xiàn)代化城市物業(yè)管理發(fā)展的必由之路。物業(yè)管理企業(yè)也是協(xié)助政府實行社會管理的一支重要力量。物業(yè)管理的社會效益和經(jīng)濟效益在發(fā)達

20、地區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)。我國中小城市，特別是內(nèi)地中小城市的政府部門，應(yīng)該預(yù)見到物業(yè)管理的潛在價值，及早謀劃物業(yè)管理的總體戰(zhàn)略，做到提前介入，規(guī)?；l(fā)展，市場化運作，抓緊部署，使物業(yè)管理與城市發(fā)展同步。 　　(七)加強相關(guān)立法 　　加快物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，建議該法規(guī)要涉及開發(fā)商在后繼管理中應(yīng)盡的義務(wù)，如居委會和物業(yè)公司在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，建立有效的聯(lián)動機制。同時，加大宣傳力度，讓廣大業(yè)主充分認識到"小區(qū)是我家、物業(yè)靠大家";的理念，規(guī)范自己的行為(如車輛停放、垃圾帶到樓下放到垃圾桶、不亂搭亂建等)。 　　另外，對于及時繳納物業(yè)費的業(yè)主實行部分減免物業(yè)費等獎勵政策

21、。比如: 　　提前交1年以上物業(yè)費，給予5%－10%的優(yōu)惠。同時，對于不及時繳納物業(yè)費的業(yè)主，實行滯納金制度，可按每日征收1%的滯納金標準，并在小區(qū)公告欄公布相關(guān)信息。 　　參考文獻: 　　[1]蘇光柱．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討[J]．商場現(xiàn)代化，2007，(2)． 　　[2]陳壽民．淺析物業(yè)管理公共性服務(wù)特征[J]．城市建設(shè)理論研究，2012，(13)． 　　[3]武勇．對物業(yè)管理現(xiàn)狀的思考[J]．科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2005，(7)． 　　[4]賈可玉．中小城市物業(yè)管理存在的問題及政府監(jiān)管情況的調(diào)查[J]．當(dāng)代經(jīng)濟，2013，(1)． 　　[5]關(guān)鵬．中小城市物業(yè)管理面臨的問題及對策[EB/OL]． 　　[6]寧波市住房與城市建設(shè)委員會．加強法制建設(shè)規(guī)范服務(wù)行為---寧波市物業(yè)管理行政監(jiān)管工作經(jīng)驗交流[EB/OL]． 　　[7]張統(tǒng)華．我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及發(fā)展趨勢[J]．改革與開放，2011，(20)． 　　[8]張農(nóng)科．關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J]．城市問題，2012，(5)． 　　[9]嚴梅．社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式[J]．企業(yè)經(jīng)濟，2013，(8)．