住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理

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1、第六章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理 第一節(jié) 住宅工程竣工備案制度 從事建設(shè)工程各有關(guān)方面承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義 務(wù) ， 工程竣工后 ， 由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì) 、 施工 、 監(jiān)理 等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收 ， 驗(yàn)收合格方可交付使用 ， 并應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程驗(yàn)收合格之日起 15日內(nèi) ， 將建設(shè)工 程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃 、 公安消防 、 環(huán)保等部門出具 的認(rèn)可文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案 。 上海新開工的建設(shè)工程實(shí)行竣工備案制度 。 至此 ， 由政府質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對建設(shè)工程竣工直接發(fā)合格證的管理 模式被由建設(shè)單位自己組織竣工驗(yàn)收報(bào)政府建設(shè)行政 主管部門備案的管理模式所替代 。 二 、 住宅工程竣工備案管理的

2、特點(diǎn) （ 一 ） 住宅建設(shè)工程竣工備案往往不能一次完 成 ， 需要分期分批地進(jìn)行 （ 二 ） 住宅建設(shè)工程竣工備案后 ， 需要完成相 應(yīng)的配套設(shè)施 ， 經(jīng)審核許可后方能交付使用 三 、 住宅工程竣工備案制度的實(shí)施 （ 一 ） 主管部門和驗(yàn)收條件 1、 主管部門 上海市建設(shè)和管理委員會是本市建設(shè)工程竣工驗(yàn) 收備案主管部門 ， 上海市建筑業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本市 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理工作 。 各區(qū) 、 縣建設(shè)行政 主管部門負(fù)責(zé)本區(qū) 、 縣立項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收備案管理 工作 。 上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站和各區(qū) 、 縣建設(shè) 工程質(zhì)量監(jiān)督站 ， 分別受市和區(qū) 、 縣建設(shè)行政主管部 門委托 ， 具體實(shí)施建

3、設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案工作 。 3、 竣工驗(yàn)收主體 由建設(shè)單位組織實(shí)施 。 4、 竣工驗(yàn)收條件 （ 1） 完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容 ， 達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn)； （ 2） 施工單位完成對工程質(zhì)量自檢 ， 并提出工程竣工報(bào)告； （ 3） 勘察 、 設(shè)計(jì)單位確認(rèn)施工單位的工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求 ， 并提出工程質(zhì)量 檢查報(bào)告； （ 4） 監(jiān)理單位對工程質(zhì)量完成檢查并確定合格 ， 提出工程質(zhì)量評估報(bào)告； （ 5） 有完整的竣工檔案資料 （ 分期分批建設(shè)的住宅 ， 除最后一批外 ， 可暫不作 要求； ） （ 6） 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款 ， 有證明； （ 7） 施工單位與建設(shè)單位簽訂了工程質(zhì)量保修書；

4、（ 8） 規(guī)劃部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行了檢查 ， 出具認(rèn)可文件 （ 分期 分批建設(shè)的住宅 ， 除最后一批外 ， 可暫不作要求 ） ； （ 9） 公安消防 、 環(huán)保等部門出具許可文件 （ 分期分批建設(shè)的住宅 ， 除最后一批 外 ， 可暫不作要求 ） ； （ 10） 要求整頓的質(zhì)量問題全部整改完畢 。 （ 二 ） 竣工驗(yàn)收程序和方法 1、 竣工驗(yàn)收程序 （ 1） 建設(shè)單位收到施工單位報(bào)告 、 勘察設(shè)計(jì)報(bào)告 、 監(jiān) 理單位報(bào)告 ， 組織施工單位 、 勘察設(shè)計(jì)單位 、 監(jiān)理單 位 、 其他單位的專家組成驗(yàn)收組 ， 制定驗(yàn)收方案； （ 2） 在竣工驗(yàn)收 7日前 ， 向備案管理部門 （ 質(zhì)量監(jiān)督

5、站 ） 申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 、 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào) 告 ， 并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收時(shí)間 、 驗(yàn)收地點(diǎn) 、 驗(yàn)收組 名單； （ 3） 備案管理部門 （ 質(zhì)量監(jiān)督站 ） 審查 ， 符合要求的 ， 發(fā)給兩表；不符合要求的 ， 通知整改 ， 重新確定驗(yàn)收 時(shí)間 。 2、 建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收方法 （ 1） 由參與各方匯報(bào)介紹工程合同履約情況和 標(biāo)準(zhǔn) 、 規(guī)范執(zhí)行情況； （ 2） 驗(yàn)收組審閱檔案資料； （ 3） 驗(yàn)收組實(shí)地查驗(yàn)； （ 4） 驗(yàn)收組形成驗(yàn)收意見 。 意見不一致時(shí) ， 協(xié) 商解決；否則由建設(shè)行政主管部門或質(zhì)監(jiān)站裁 決 。 3、 建設(shè)單位編寫工程竣工驗(yàn)收報(bào)告 （ 1） 按照 建設(shè)工程竣工

6、驗(yàn)收報(bào)告 （ 樣本 ） 填寫； （ 2） 應(yīng)附文件； 4、 備案 （ 1） 自竣工驗(yàn)收合格之日起 15日內(nèi) ， 向備案部門 （ 質(zhì)量 監(jiān)督站 ） 備案 。 （ 2） 提交備案文件 （ 3） 備案部門收到建設(shè)單位備案文件和質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告后 ， 在備案表上簽署文件收訖 。 備案表一式二份 ， 一份由建 設(shè)單位保存 ， 一份由備案部門存檔 。 第二節(jié) 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度 一、住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用 （ 一 ） 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度的有關(guān)概念 1、 住宅項(xiàng)目竣工 住宅項(xiàng)目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件的內(nèi)容 全部建成 ， 達(dá)到入住居民使用的條件 ， 經(jīng)過竣工驗(yàn)收 合

7、格的 ， 稱為住宅項(xiàng)目竣工 。 只有住宅項(xiàng)目達(dá)到入住居民的使用條件 ， 才可以 申辦交付使用許可手續(xù) 。 2、 住宅工程竣工驗(yàn)收 住宅一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)工程已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建 成 ， 在施工單位預(yù)先完成自檢自驗(yàn)并認(rèn)為符合 正式驗(yàn)收條件的基礎(chǔ)上 ， 向建設(shè)單位辦理正式 驗(yàn)收并移交手續(xù) ， 建設(shè)單位組織設(shè)計(jì) 、 施工 、 工程監(jiān)理等各有關(guān)方面對住宅項(xiàng)目技術(shù)資料和 實(shí)物進(jìn)行檢查驗(yàn)收 ， 稱為住宅工程竣工驗(yàn)收 。 3 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可 住宅工程竣工驗(yàn)收合格后 ， 相應(yīng)的市政 、 公 用 、 公建配套項(xiàng)目也已完成 ， 達(dá)到入住居民的 使用條件 ， 建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管 部門提出交付使用許可審

8、核申請 ， 住宅建設(shè)管 理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜 合檢驗(yàn) 。 經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅 ， 按 幢頒發(fā) 住宅交付使用許可證 ， 稱為住宅項(xiàng) 目竣工交付使用許可 。 二 、 新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容 （ 一 ） 交付使用管理辦法 實(shí)施的適用范圍及 主管和協(xié)調(diào)部門 2、 主管部門和協(xié)管部門 新建住宅交付使用審核及發(fā)證的主管部門是 市房地局和各區(qū) （ 縣 ） 房地局 。 協(xié)同管理部門是各級計(jì)劃規(guī)劃 、 市政 、 電 力 、 環(huán)衛(wèi) 、 環(huán)保 、 水務(wù) 、 工商 、 公安 、 財(cái)貿(mào) 、 郵電 、 教育 、 衛(wèi)生 、 民政和園林等部門 。 （ 二 ） 住宅竣工交付使用申請的條

9、件和管理原則 新建住宅工程竣工驗(yàn)收合格并備案后 ， 已達(dá)到入住 居民生活基本條件 ， 可以交付使用的 ， 住宅建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)向市或區(qū) （ 縣 ） 住宅建設(shè)管理部門提出交付使用 許可審核的申請 。 這里提出了兩個(gè)申請交付使用的前提條件：一是住 宅工程項(xiàng)目包括的各個(gè)單體及相應(yīng)的配套設(shè)施已經(jīng)竣 工 ， 并經(jīng)驗(yàn)收合格；二是已達(dá)到滿足入住居民生活基 本條件需要 。 新建住宅經(jīng)審核合格 ， 取得 住宅交付使用許可證 后 ， 方可交付使用 。 （ 五 ） 審核時(shí)間的規(guī)定及限制措施 新建住宅交付使用許可證 是住宅開發(fā)建 設(shè)單位交付使用住宅項(xiàng)目的依據(jù) ， 有了該證 ， 方可到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房注冊登記 、

10、 入戶手續(xù) ， 居民才能入住 。 三 、 住宅竣工交付使用許可證的申辦 建設(shè)單位提交資料提 出申請 經(jīng)辦人員審核提交的文 件和資料 請建設(shè)單位填寫交付使用 申請表 發(fā)出受理通知書與建設(shè)單位確定 現(xiàn)場踏勘時(shí)間 發(fā)整改通知 開具交付使用驗(yàn)收意 見表 部門負(fù)責(zé)人審核 主管局長審核 核發(fā)許可證 登記歸檔 分送房地局、 公安局 符合交付使用標(biāo)準(zhǔn) 不符合 不符合 不符 合 第三節(jié) 住宅交付時(shí)的 “ 兩書 ” 提供 一 、 “ 兩書 ” 制度的含義與特征 （ 一 ） 新建住宅質(zhì)量保證書 的含義與特征 新建住宅質(zhì)量保證書 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對銷售的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面的形式承擔(dān) 質(zhì)量責(zé)任的承諾 。 1、 承

11、擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的主體是經(jīng)批準(zhǔn)的有行為能力 的開發(fā)企業(yè) ， 有法律規(guī)定的對自己生產(chǎn)的產(chǎn)品 質(zhì)量負(fù)責(zé)的責(zé)任 、 能力和資格 。 （ 二 ） 住宅使用說明書 的含義與特征 住宅使用說明書 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)的住 宅結(jié)構(gòu) 、 性能和各部位 （ 部件 ） 的類型 、 性能 、 標(biāo)準(zhǔn) 等 ， 以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項(xiàng) 。 具有以下特點(diǎn)： 1、 編制和提交 住宅使用說明書 的主體是建設(shè)單位 ， 不是設(shè)計(jì) 、 施工或物業(yè)管理公司 。 2、 住宅使用說明書 既是建設(shè)單位為方便住戶安全使用住宅而 編制提交的指導(dǎo)性文書 ， 也是向住戶發(fā)出的建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量 保證責(zé)任的前置條件的詳細(xì)說明 ， 是 住

12、宅質(zhì)量保證書 的配 套性文件 。 3、 建設(shè)單位對 住宅使用說明書 介紹和說明的真實(shí)性 、 正確 性和科學(xué)性負(fù)責(zé) 。 第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理 一 、 物業(yè)管理早期介入 （ 一 ） 早期介入的含義 1、 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主 、 開發(fā)商和業(yè)主委員會委托 ， 對已建 成并經(jīng)竣工 驗(yàn)收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)的公共設(shè) 施進(jìn)行全面管理服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng) 。 2、 物業(yè)管理早期介入的概念 物業(yè)管理的早期介入是指在住宅項(xiàng)目開始 設(shè)計(jì)時(shí)起 ， 由擬在竣工驗(yàn)收后接管物業(yè)進(jìn)行管 理的企業(yè)主要管理人員 、 工程人員 、 維修人員 參與介入 ， 或請有關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)上述人員

13、對規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 環(huán)境布局 、 市政配套 、 設(shè)備安裝 等方面 ， 就質(zhì)量和使用功能從物業(yè)管理角度提 出意見和建議 ， 為今后用好 、 管好物業(yè)打下基 礎(chǔ) 。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售 業(yè)委會成立 早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理 （ 二 ） 早期介入內(nèi)容 1、 設(shè)計(jì)階段 2、 基礎(chǔ)驗(yàn)收之前 3、 建筑結(jié)構(gòu)封頂前 4、 設(shè)備安裝 5、 竣工驗(yàn)收時(shí) 二 、 竣工驗(yàn)收后物業(yè)交接 （ 一 ） 竣工驗(yàn)收后物業(yè)交接的概念 1、 住宅項(xiàng)目物業(yè)交接的概念 住宅項(xiàng)目的物業(yè)交接是指開發(fā)單位在住宅 經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用許可后進(jìn)行選聘物業(yè)管 理公司 ， 并簽訂委托管理服務(wù)合同 ， 將物業(yè)交 給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管

14、理服務(wù)的活動(dòng) 。 三 、 前期物業(yè)管理服務(wù) （ 一 ） 前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理是指住宅出售后至業(yè)主委 員會成立前的物業(yè)管理 ， 它是物業(yè)全過程管 理的重要一環(huán) 。 一般情況下 ， 符合下列條件之一 ， 住宅開發(fā)單位 就應(yīng)會同所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門召開業(yè)主大會或業(yè) 主代表大會 ， 成立業(yè)主委員會： （ 1） 公有住宅出售建筑面積達(dá)到 30%以上； （ 2） 新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50%以上； （ 3） 住宅出售已滿兩年 。 在業(yè)主委員會成立前 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管 理公司簽定的委托合同 ， 稱為前期物業(yè)管理服務(wù)合同； 而在業(yè)主委員會成立后所簽定的合同稱為物業(yè)管理服 務(wù)合同

15、 ， 前者簽訂合同的主體是開發(fā)商與物業(yè)管理公 司 ， 后者是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司 。 （ 二 ） 前期物業(yè)管理與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別 “ 前期物業(yè)管理 ” 與 “ 物業(yè)管理早期介入 ” 的區(qū)別主要有以下兩點(diǎn)： 1、 早期介入的物業(yè)管理公司不一定與房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)確定物業(yè)管理的委托 關(guān)系 ， 可以咨詢 、 顧問等服務(wù)形式提出建議和意見；而前期物業(yè) 管理活動(dòng)必須在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定了委托 關(guān)系后方可進(jìn)行 ， 此時(shí) ， 物業(yè)管理公司已依約 擁有該物業(yè)的管理服務(wù)權(quán) 。 2、 早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理者的 思維角度 ， 從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù) 等具體細(xì)節(jié)上提出改進(jìn)意見或建議 ，

16、是否接 受提出的意見或建議進(jìn)行改進(jìn) ， 還有待開發(fā) 商決定 。 早期介入能否進(jìn)行 ， 介入的時(shí)機(jī) 、 介入的程度均取決于開發(fā)商 ， 因而物業(yè)管理 的早期介入僅有輔助功能；而在前期物業(yè)管 理中 ， 物業(yè)管理公司被開發(fā)商全權(quán)委托 ， 進(jìn) 行物業(yè)管理服務(wù) ， 承擔(dān)相應(yīng)民事法律責(zé)任 。 （ 三 ） 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 經(jīng)理室 財(cái)務(wù)室 辦公室 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 辦公室 工程部 維修部 經(jīng)營部 財(cái)務(wù)部 保安部 保潔部 經(jīng)理 大產(chǎn)證 銷售合同 入伙通知 業(yè)主使用人驗(yàn)看物業(yè) 業(yè)主與裝修隊(duì)簽訂合同 合同經(jīng)物業(yè)公司備案 交付鑰匙， 業(yè)主交管理費(fèi) 物業(yè)公司 、 業(yè)主監(jiān)督

17、檢查裝 修 ， 裝修竣工 業(yè)主入住 四 、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 （ 一 ） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)涵 1、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 、 產(chǎn)籍的概念 以房地產(chǎn)為標(biāo)的產(chǎn)權(quán) ， 統(tǒng)稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 。 產(chǎn)籍是記載財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的各種簿冊資料的總稱 。 房地產(chǎn)產(chǎn)籍是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和歷史情況的各種簿冊資 料 。 房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料包括在房地產(chǎn)權(quán)屬申請登記 、 調(diào)查 、 測繪 、 確權(quán)及發(fā)證上等過程中獲得的各種圖 、 檔 、 卡 、 冊及相關(guān)資料 。 這些檔案資料集中反映了房地產(chǎn)的權(quán)屬 、 座落 、 位置 、 用地面 積 、 房地權(quán)界 、 房屋建筑面積 、 結(jié)構(gòu) 、 層數(shù) 、 建筑時(shí)間 、 權(quán)源 、 用途 、 有無設(shè)定他

18、項(xiàng)權(quán)利 、 是否受到限定等基本狀況 。 3、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原則 （ 1） 房屋 、 土地權(quán)利主體一致原則 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍屬地管理原則 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 “ 國家實(shí)行土地 使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制 度 ” 。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記 、 初始登記 、 轉(zhuǎn)移登記 、 變更登記 、 他項(xiàng)權(quán)利登記 、 注銷登 記六種 。 1、 總登記 總登記也稱靜態(tài)登記 ， 是指縣級以 上地方人民政府根據(jù)需要 ， 在一定期限 內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的 權(quán)屬登記 。 2、 初始登記 初始登記分為土地使用權(quán)的初始登 記和房屋所有權(quán)的初始登記 。 3、

19、轉(zhuǎn)移登記 轉(zhuǎn)移登記是指房地產(chǎn)權(quán)利主體因買 賣 、 贈與等原因發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而 進(jìn)行的登記 。 4、 變更登記 房地產(chǎn)變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人名稱 變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化等進(jìn)行 的登記 。 5、 房地產(chǎn)其它權(quán)利登記 6、 注銷登記 注銷登記是指因房屋滅失 、 土地使 用年限屆滿 、 他項(xiàng)權(quán)利終止而進(jìn)行的登 記 。 （ 三 ） 產(chǎn)籍資料的業(yè)務(wù)管理 一般產(chǎn)籍資料的業(yè)務(wù)管理內(nèi)容包括產(chǎn)籍 資料的收集 、 整理 、 鑒定 、 保管 、 統(tǒng)計(jì) 、 利 用六項(xiàng)工作 ， 通常稱為產(chǎn)籍資料工作的六個(gè) 業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) ， 也可將 “ 檢索 ” 、 “ 編研 ” 從 “ 利用 ” 中分離出來 ， “ 異動(dòng)管理 ” 從 “ 整 理 ” 中分離出來 ， 稱為九個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 。 復(fù)習(xí)思考題 3、 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收程序 ？ 6、 住宅竣工交付使用許可證申辦程序 ？ 13、 了解開發(fā)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接 物業(yè)的內(nèi)容和程序 ？ 15、 什么是房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 ？ 16、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類有哪些 ？