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1、
項(xiàng)目策劃案模板
某某項(xiàng)目策劃案
目 錄
前 言
第一部分 市場調(diào)查與分析
1
資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。
一、 地理區(qū)位
2、二、 許昌市房地產(chǎn)業(yè)概況分析
( 一 ) 房地產(chǎn)發(fā)展階段分析
( 二 ) 許昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析
第二部分 項(xiàng)目定位及建議
一、 目標(biāo)客戶定位
二、 產(chǎn)品形象定位
三、 產(chǎn)品定位
第三部分 企劃部分
一、 案名、 推廣主題及廣告語的確定
二、 項(xiàng)目形象包裝建議
( 一 ) 售樓部包裝建議
( 二 ) 樣板房包裝建議
( 三 ) 工地現(xiàn)場包裝
( 四 ) 開發(fā)商形象包裝
三、 樓盤推廣
3、策略
（一） 總體推廣策略
（二） 本案總體推廣費(fèi)用預(yù)算
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（三） 階段性推廣策略
第四部分 業(yè)務(wù)部分
一、 銷售部架構(gòu)及職能
二、 銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控
后 序
前 言
代理行作為一個(gè)新興行業(yè) , 一個(gè)高智力的服務(wù)行業(yè) , 興起
于 80 年代中期的臺(tái)灣地區(qū)。當(dāng)時(shí)臺(tái)灣由于早期的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)
展 , 處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)回調(diào)期 , 大量的樓盤由旺銷轉(zhuǎn)為滯銷
4、, 房地產(chǎn)
面臨極大的困境。同時(shí) , 國外房地產(chǎn)業(yè)完成了市場細(xì)分化 , 對
房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工愈來愈清晰 , 而且影響了日本的房地產(chǎn)發(fā)
展格局。在這樣的雙重背景下 , 臺(tái)灣開始出現(xiàn)了專業(yè)的地產(chǎn)代
理行 , 她不同于中介公司 , 中介是服務(wù)于三級(jí)市場的 , 也就是在
消費(fèi)者之間進(jìn)行交易 , 而代理行是服務(wù)于二級(jí)市場的 , 也就是
在發(fā)展商與消費(fèi)者之間進(jìn)行交易。同時(shí) , 中介是以單套房子為
交易對象的 , 代理是以整個(gè)項(xiàng)目為交易對象的 , 包括了一個(gè)項(xiàng)
目的前期規(guī)劃、 市場定位、 推廣企
5、劃和現(xiàn)場銷售等方面 , 是
一種全程服務(wù)。當(dāng)時(shí)的代表公司是臺(tái)灣新聯(lián)陽機(jī)構(gòu)。
代理行發(fā)展到如日中天是從其開拓大陸房地產(chǎn)市場開始
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的。
從 1998 年開始 , 代理行開始全面進(jìn)入內(nèi)地各大城市 , 如武
漢、 成都、 重慶、 南昌、 長沙、 鄭州、 西安等內(nèi)地省份的
省會(huì)城市。代理公司大舉進(jìn)入內(nèi)地市場 , 給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)
展起到了良好的推動(dòng)作用 , 帶來了先進(jìn)的操作方式和開發(fā)理
念。
6、
代理行發(fā)展到今天 , 離不開眾多發(fā)展商的支持和幫助。但
不可否認(rèn) , 為數(shù)不少的發(fā)展商
, 特別是內(nèi)地的一些發(fā)展商對代
理行還是知之甚少
, 對代理行在項(xiàng)目運(yùn)作中的作用不甚了解
,
因此抱有一種否定的態(tài)度。甚至認(rèn)為代理行是”空手套白
狼”的”高手”
, 不出分文便從發(fā)展商處得到高額的銷售傭
金。其實(shí) , 這種誤解在很早以前的沿海地區(qū)也存在。我們認(rèn)為
,
這種觀點(diǎn)的存在不足為奇。我們希望經(jīng)過一個(gè)真正的專業(yè)代
理公司對代理行的自我認(rèn)識(shí)
, 多少能使發(fā)展商對代理行有一點(diǎn)
新的看法。
首先 , 代理行不是萬能的
,
7、 也就是說不是所有的項(xiàng)目經(jīng)過
代理介入就能賣好的。代理行對樓盤的認(rèn)識(shí)是源于產(chǎn)品本身
,
也就是物業(yè)第一性的原則。我們評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否能接是基
于物業(yè)本身的 , 試想 , 如果一個(gè)樓盤在各個(gè)方面都不具備競爭
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優(yōu)勢 , 那代理行介入的可能性是不存在的。代理行認(rèn)為
: 一個(gè)
各方面條件都比較好的樓盤
, 發(fā)展商也能賣好
, 代理介入后起
到的作用是經(jīng)過專業(yè)銷售模式縮短銷售周期
, 加快資金回籠
,
同時(shí)能把售價(jià)拉抬 ;
一個(gè)條件不太好的樓盤
8、
, 發(fā)展商在銷售上
比較困難 , 業(yè)績不太理想 , 代理介入后起到的作用是經(jīng)過專業(yè)
的眼光 ,
重新審視、
包裝樓盤 , 發(fā)掘出新的機(jī)會(huì)點(diǎn)
, 然后推動(dòng)
銷售業(yè)績的上升。因此
, 代理行在項(xiàng)當(dāng)前期介入的重要性不言
而喻 , 只有雙方共同對一個(gè)產(chǎn)品的每一絲細(xì)節(jié)溝通協(xié)商
, 才會(huì)
有一個(gè)真正在市場上知名度響亮的項(xiàng)目。
其次 , 銷售傭金是代理行從市場中賺取的
, 而不是從發(fā)展
商處賺取的。這一點(diǎn)相信是發(fā)展商最為關(guān)心的。舉例來說
,
一
個(gè)樓盤 ,
發(fā)展商自售能賣
元 , 如代理行介入后 , 經(jīng)過完善的市
場體系、
9、企劃體系和銷售體系
, 能夠把價(jià)格拉到
2150 元 ,
這
樣發(fā)展商從中獲取了超額利潤
, 而代理傭金也是從這每平方米
150 元的差價(jià)中支付的。最終還是發(fā)展商的獲利最大
, 代理公
司只是從市場中獲取了應(yīng)得的回報(bào)。
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10、
第一部分 市場調(diào)查與分析
本次市調(diào)主要采用踏街記錄、 競爭個(gè)案調(diào)查和相關(guān)部門
關(guān)系征詢?nèi)N主要方式 , 對許昌市房地產(chǎn)狀況進(jìn)行了調(diào)查。根
據(jù)調(diào)查所獲資料 , 我們對本案開發(fā)提出合理化建議。
一、 地理區(qū)位
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本案位于清虛街東側(cè)、 北大街西側(cè) , 機(jī)坊街南面 , 文化街
11、
北面 , 屬于許昌市老城區(qū)。
1 、 許昌市簡介
?
?
地理交通 : 許昌具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢
, 交通便利 ,
是河
南省正在構(gòu)筑的”中原建筑群”的南大門
, 北靠河南省
省會(huì)鄭州和國家級(jí)歷史文化名城開封
, 西接煤城平頂山
,
南臨內(nèi)陸特區(qū)漯河市
, 東臨周口市?，F(xiàn)轄禹州市、
許
昌市、
許昌縣、
鄢陵縣、
襄城縣和魏都
12、區(qū)兩市三縣
一區(qū) ,
全市總面積
4996 平方公里 ,
全市總?cè)丝?
445
萬
人 , 其中許昌市區(qū)面積
45.8
平方公里 , 人口約 48
萬。
經(jīng)濟(jì)建設(shè) : 改革開放以來 , 許昌市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)
為中心 , 以加快發(fā)展為主題
, 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)
,
社
會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。
進(jìn)出口總額 3.7
億美元 , 增長 23.5%,
其中 ,
出口總額
3.1 億美元 , 增長
22.3% 。 , 全年生產(chǎn)總
值達(dá)到
518.1
億元 ,
增長 14.9%,
其中第一產(chǎn)業(yè)增長
9%,
第二產(chǎn)業(yè)增長
17.9%, 第三產(chǎn)業(yè)增長
12.2% 。城市基礎(chǔ)
設(shè)施的建設(shè)和投資環(huán)境的改進(jìn)
, 吸引了國內(nèi)外眾多客商
前 來 投資 辦廠 ,
促進(jìn) 了 許昌經(jīng) 濟(jì) 的快 速發(fā)展 , 禹 州 鈞
瓷 、 鄢陵 花卉 、 襄 城煙 葉、 許昌 金剛石 、 許昌檔
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項(xiàng)目策劃案樣本
