《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解及在實務(wù)中的應(yīng)用課件

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1、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解及在實務(wù)中的應(yīng)用 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解及在實務(wù)中的應(yīng)用 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容主要內(nèi)容第一部分第一部分“指南指南”的功能作用的功能作用 第二部分第二部分 關(guān)于報告聲明、摘要的編寫關(guān)于報告聲明、摘要的編寫 第三部分第三部分 關(guān)于報告正文的編寫關(guān)于報告正文的編寫第四部分第四部分 關(guān)于報告附件關(guān)于報告附件第五部分第五部分 關(guān)于評估說明的編寫關(guān)于評估說明的編寫第六部分第六部分 關(guān)于評估明細表關(guān)于評估明細表 中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要內(nèi)容第一部分“指南”的功能作用 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAApprai

2、salSociety第一部分第一部分“指南指南”的功能作用的功能作用 中國資產(chǎn)評估協(xié)會第一部分 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety一、與其他準則的關(guān)系一、與其他準則的關(guān)系（一）從準則體系層面上理解，指南與（一）從準則體系層面上理解，指南與資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估報告評估報告評估評估報告準則是報告準則是”母子關(guān)系母子關(guān)系根據(jù)我國資產(chǎn)評估準則體系的規(guī)劃，評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規(guī)范。2007年11月28日，中評協(xié)發(fā)布、并于2008年7月1日執(zhí)行的資產(chǎn)評估準則評估報告，是根據(jù)市場變化和執(zhí)業(yè)實踐不斷完善

3、評估報告的技術(shù)規(guī)范，是評估報告的基本要求。根據(jù)監(jiān)管部門的不同要求，從其監(jiān)管角度對評估報告提出更細的要求，作為資產(chǎn)評估準則評估報告的“子準則”，是更好服務(wù)于國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要舉措，也是資產(chǎn)評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權(quán)益，對國有資產(chǎn)評估項目的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報告的管理。資產(chǎn)評估準則-報告準則是資產(chǎn)評估報告的最低要求，其主要內(nèi)容是評估報告的基本要求和一般內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南，是在資產(chǎn)評估報告最低要求的基礎(chǔ)上，為滿足企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的需要，根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，針對性地對五部分內(nèi)容做出更為詳盡的規(guī)定，充分反映企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)

4、管的要求。中國資產(chǎn)評估協(xié)會一、與其他準則的關(guān)系 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）與各（二）與各“實體性實體性”準則的關(guān)系準則的關(guān)系 1 1、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據(jù)。、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據(jù)。實體性準則、其他程序性準則主要規(guī)范評估操作要求的，如：u資產(chǎn)評估準則機器設(shè)備第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行機器設(shè)備評估業(yè)務(wù)行為”；u資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為”u資產(chǎn)評估準則評估程序第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，u資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書第一條為規(guī)范業(yè)務(wù)約定書的簽訂

5、、履行等行為，報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規(guī)范。2、評估報告指南不討論如何操作的問題。評估報告指南不討論如何操作的問題。評估報告規(guī)范，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規(guī)范性問題，不反應(yīng)也不討論具體的評估操作技術(shù)問題。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）與各“實體性”準則的關(guān)系 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說明等構(gòu)成。與資產(chǎn)評估準則評估報告相比，增加了評估明細表、評估說明。資產(chǎn)評估準則評估報告未強制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產(chǎn)評估說明和評估明細表。中評協(xié)編制

6、出版的資產(chǎn)評估準則評估報告講解中提出“對于國有資產(chǎn)評估項目，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評估說明和明細表，作為國有資產(chǎn)評估核準備案專用材料的一部分”。實際上，本指南中提出的評估明細表相當于資產(chǎn)評估準則評估報告附件內(nèi)容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”的細化。（三）國資報告指南與評估報告準則的構(gòu)成銜接（三）國資報告指南與評估報告準則的構(gòu)成銜接 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety二、關(guān)于評估報告準則與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報告規(guī)范的關(guān)系二、關(guān)于評估報告準則與現(xiàn)行國

7、有資產(chǎn)評估報告規(guī)范的關(guān)系（一）評估實踐中，已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)范進行（一）評估實踐中，已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)范進行“取舍取舍”使用使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估項目，主要依據(jù)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字【1999】91號）、資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的補充規(guī)定（財評字【1999】302號）、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）（國資局國資辦發(fā)【1996】23號）等規(guī)定的內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評估報告。由于：u國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化；u新會計準則的發(fā)布執(zhí)行；u評估準則的陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準則的變化。評估實踐中，根據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容的變化、新會計準則的發(fā)布執(zhí)行、新出臺的評估

8、準則，對評估說明、評估明細表進行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南的必要性所在。中國資產(chǎn)評估協(xié)會二、關(guān)于評估報告準則與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報告 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety財政部關(guān)于實行資產(chǎn)評估準則有關(guān)財政部關(guān)于實行資產(chǎn)評估準則有關(guān)制度銜接問題的通知制度銜接問題的通知財企2008343號企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南實施后，除金融企業(yè)以外的企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告應(yīng)當執(zhí)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國有資產(chǎn)評估報告指南另行制定。在相關(guān)指南實施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告暫參照執(zhí)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南的相關(guān)要求。

9、財政部關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知（財評字199991號）即予廢止。中國資產(chǎn)評估協(xié)會財政部關(guān)于實行資產(chǎn)評估準則有關(guān) 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety1.增加了收益法、市場法運用的要求和指導(dǎo)；2.根據(jù)新的企業(yè)會計準則，調(diào)整了評估明細表的格式和內(nèi)容；3.固化實踐中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地體現(xiàn)可操作性；比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評估的基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當首先由企業(yè)進行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn)，

10、將所有評估明細表中“調(diào)整后賬面值”取消；4.將一些重復(fù)的內(nèi)容進行了合并，調(diào)整，以進一步方便注冊資產(chǎn)評估師編制報告，同時方便國資監(jiān)管部門對評估項目的審核。（二）（二）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南重點予以規(guī)范的方面：重點予以規(guī)范的方面：中國資產(chǎn)評估協(xié)會增加了收益法、市場法運用的要求和指導(dǎo)；（二 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety第二部分第二部分 關(guān)于聲明和摘要關(guān)于聲明和摘要 中國資產(chǎn)評估協(xié)會第二部分 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety一、關(guān)于報告聲明一、關(guān)于報告聲明（一）國有資產(chǎn)評估報告聲明提出的依據(jù)資

11、產(chǎn)評估準則基本準則第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當對評估結(jié)論的合理性承擔責任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則第五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。第六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。資產(chǎn)評估準則評估報告第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一）

12、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，并承擔相應(yīng)的責任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防范評估風險，防止評估報告被濫用，并使報告使用者更好地理解報告的內(nèi)容，注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當重點提醒評估報告使用者關(guān)注特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報告使用者注意評估結(jié)論所對應(yīng)的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報告的使用者等。本指南全面反映了資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則和資產(chǎn)評估準則評估報告的基本要求。中國資產(chǎn)評估協(xié)會一、關(guān)于報告聲明 中

13、國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的內(nèi)容（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的內(nèi)容資產(chǎn)評估準則評估報告第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，并承擔相應(yīng)的責任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的內(nèi)容。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的內(nèi)容 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety根據(jù)資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則和資產(chǎn)評估準則評估報告的基本要求，

14、結(jié)合國有資產(chǎn)評估項目的特點，“指南”提出聲明的基本內(nèi)容，并提供了可以參考的聲明的通用內(nèi)容。聲明的基本內(nèi)容包括兩個方面，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準則，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任；二是提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。中國資產(chǎn)評估協(xié)會根據(jù)資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引可供參考的內(nèi)容可供參考的內(nèi)容解釋解釋一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論

15、合理性承擔相應(yīng)的法律責任。主要是評估遵循的原則和承擔的責任，以及評估依據(jù)的由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔的法律責任二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。主要是利益沖突的聲明，以切實保證評估公正性四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必

16、要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。專門對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進行了聲明，說明注冊資產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)范疇五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。專門就評估假設(shè)和限定條件的限制做出說明，目的是讓評估報告使用者完整準確理解并利用評估報告。理論上，任何一個評估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的，假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變評估結(jié)論?；谶@一理論設(shè)定的

17、聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準確理解評估報告和合理利用評估結(jié)論，也有助于評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師有效地規(guī)避評估風險。中國資產(chǎn)評估協(xié)會“注冊資產(chǎn)評估師聲明”指引可供參考的內(nèi)容 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（三）注意事項：（三）注意事項：提供的可以參考的聲明指引內(nèi)容，僅僅是針對一般情況提示的一般性聲明內(nèi)容，在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時，還應(yīng)當就評估項目的具體情況，增加或細化聲明內(nèi)容。如境外資產(chǎn)，因時間或費用的限制，委托方和相關(guān)當事方提出不進行現(xiàn)場核實工作，在不違背評估準則的前提下，評估師采取了其他有效程序進行了核實，并對評估對象的價值進行估算發(fā)表了專業(yè)意見

18、，在特殊事項充分披露的前提下，應(yīng)當聲明未進行現(xiàn)場核實的原因以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，以及對經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考作用的適用性。本指南第八條 提出，評估報告聲明應(yīng)當提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（三）注意事項：中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety二、報告摘要二、報告摘要（一）評估報告摘要的作用資產(chǎn)評估準則評估報告第十四條規(guī)定，評估報告摘要應(yīng)當提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。91號文件規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)以較少的篇幅，將評估報告書中的關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評估報告書提供的主要信息，方便

19、企業(yè)在注冊等情況下的使用。“摘要”與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統(tǒng)一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估機構(gòu)法定代表人及評估機構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此規(guī)定的旨在將“摘要”作為一個獨立的文件（或者與評估報告同等法律地位的），以在一些情形下獨立使用。本指南提出，簡明扼要地反映經(jīng)濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與資產(chǎn)評估準則評估報告和91號文件銜接一致，但對其作用進行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不需要另行簽字蓋章”體現(xiàn)。其

20、作用是方便評估報告使用者快速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產(chǎn)評估項目管理（如出具“評估核準文件”和“評估項目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)），而不能將摘要單獨用于其他經(jīng)濟或行政行為（如工商注冊）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會二、報告摘要（一）評估報告摘要的作用 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）評估報告摘要的內(nèi)容特別指出：對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項，并不是將評估報告正文的“特殊事項說明”的內(nèi)容全部反映在摘要中，而是反映在已確定評估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算

21、的有關(guān)重要事項。對資產(chǎn)評估結(jié)論影響程度較大的判斷標準，應(yīng)根據(jù)事項本身的性質(zhì)和事項影響的金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴的、法院正在受理的應(yīng)收款，無論如何無法判斷其回收的可能性和回收數(shù)額，它直接導(dǎo)致評估結(jié)論的不確定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專業(yè)確定的意見，同時也應(yīng)提醒報告使用者，列示的賬面值（評估值）不能替代未來的法院裁定結(jié)果。對評估結(jié)果影響重大的“評估基準日期后重大事項”，直接導(dǎo)致評估結(jié)論使用時的不確定性，也應(yīng)提醒報告使用者，評估結(jié)果未反映該期后事項的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）評估報告摘要的內(nèi)容 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety

22、（三）摘要的效力和簽字問題1 1、評估報告摘要簽字及位置、評估報告摘要簽字及位置 本指南明確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認為可以單獨使用。2、評估報告摘要提示文字評估報告摘要提示文字 本指南沿用91號文件規(guī)定的內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀評估報告正文”。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還不足以合理理解評估結(jié)論，以提示評估報告使用者應(yīng)當按照評估報告正文的內(nèi)容理解評估報告和合理使用評估結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（三）摘要的效力和簽字問題 中 國 資 產(chǎn) 評 估

23、協(xié) 會CHINAAppraisalSociety第三部分第三部分 關(guān)于報告正文關(guān)于報告正文 中國資產(chǎn)評估協(xié)會第三部分 關(guān)于報告正文 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety一、報告正文的構(gòu)成一、報告正文的構(gòu)成與資產(chǎn)評估準則評估報告相比，除為了規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)國有評估報告格式，從而增加“緒言”格式內(nèi)容外，其他構(gòu)成基本一致。資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估報告評估報告企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南第十五條評估報告正文應(yīng)當包括：第十五條評估報告正文應(yīng)當包括：第十條第十條 評估報告正文應(yīng)當包括：評估報告正文應(yīng)當包括：無（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委

24、托方以外的其他評估報告使用者；（二）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況；（二）評估目的；（三）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）評估對象和評估范圍；（四）價值類型及其定義；（五）價值類型及其定義；（五）評估基準日；（六）評估基準日；（六）評估依據(jù)；（七）評估依據(jù)；（七）評估方法；（八）評估方法；（八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（九）評估假設(shè)；（十）評估假設(shè)；（十）評估結(jié)論；（十一）評估結(jié)論；（十一）特別事項說明；（十二）特別事項說明；（十二）評估報告使用限制說明；（十三）評估報告使用限制說明；（十三）評估報告日；（

25、十四）評估報告日；（十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。（十五）簽字蓋章。中國資產(chǎn)評估協(xié)會一、報告正文的構(gòu)成資產(chǎn)評估準則評估報 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字【1999】91號）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南評估報告書正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫：第十條 評估報告正文應(yīng)當包括：1、首部；無2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方簡介：2、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況；4、評估目的；3、評估目的；5、評估范圍與對象；4、評估對象

26、和評估范圍；無5、價值類型及其定義；6、評估基準日；6、評估基準日；7、評估原則；無8、評估依據(jù)；7、評估依據(jù)；9、評估方法；8、評估方法；10、評估過程；9、評估程序?qū)嵤┻^程和情況；無10、評估假設(shè)；11、評估結(jié)論；11、評估結(jié)論；12、特別事項說明；12、特別事項說明；無13、評估報告使用限制說明；13、評估基準日期后重大事項；（含在特別事項說明內(nèi)）14、評估報告提出日期；14、評估報告日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號文件號文件相比，指南無首部、評估原則、評估基準日期后重大事項，增加評估假設(shè)、評估報告使用限制說明。91號文件規(guī)定的“首部”，是對標題的格式與內(nèi)容和評估報告書序號的規(guī)范

27、，在本指南中單獨予以規(guī)范。91號文件中的“評估基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規(guī)范了“特殊事項說明”的內(nèi)容（含評估基準日期后重大事項）中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報告指南的目的之一，由此，細化要求顯得很有必要。因此，本指南參考91號文件的相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告緒言的格式內(nèi)容如下：（評估機構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有關(guān)法律、

28、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用評估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序，對（委托方全稱）擬實施行為（事宜）涉及的（資產(chǎn)單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在年月日的價值（價值類型）進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下”。在描述中，應(yīng)當注意：評估方法應(yīng)采用“公允”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；評估程序應(yīng)采用“必要”二字，不應(yīng)采用“法定”等其他文字；市場價值采用“作出公允反映”，不應(yīng)采用“確定”、“評估”等其他文字。二、評估報告緒言二、評估報告緒言 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 格式化的評估報告有利于提高管理部門的工 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisa

29、lSociety1 1、基本要求、基本要求（1）所有描述，應(yīng)客觀、真實，并有依據(jù)來源。比如一些經(jīng)營統(tǒng)計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評估師并未對該信息盡職調(diào)查和核查，原則上應(yīng)謹慎在報告書中出現(xiàn)。（2）篇幅不應(yīng)太大，有的報告書70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡介的內(nèi)容，而且基本與資產(chǎn)評估說明中委托方和相關(guān)當事方編寫的關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明內(nèi)容一致。報告書中該內(nèi)容，應(yīng)該是評估師盡職調(diào)查的結(jié)果的客觀而真實的反映。（3）不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦的陳述，也不得出現(xiàn)評估機構(gòu)介紹性內(nèi)容。比如：“是西北地區(qū)最大的鋼鐵企業(yè)”、“市場占有率達到90%”等內(nèi)容。（4）應(yīng)清楚介紹涉及的經(jīng)濟行為文

30、件（比如：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等）的形成過程和日期。并將該經(jīng)濟行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者的概況定的其他評估報告使用者的概況 中國資產(chǎn)評估協(xié)會1、基本要求三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn) 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety2 2、關(guān)于被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）、關(guān)于被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）（1）“被評估單位”的概念是企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）中提出的（該意見提出的“被評估企業(yè)”的概念）。（2）2006年12月12日，

31、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會下發(fā)的關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán)2006274號）附件3“國有資產(chǎn)評估項目備案表、接受非國有資產(chǎn)評估項目備案表填報說明”中，提出產(chǎn)權(quán)持有單位是“評估對象的產(chǎn)權(quán)持有單位”，評估對象分為企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)（如:流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等）和企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)），該附件提出，當評估對象為企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）時，填寫被評估企業(yè)的單位全稱（如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等）。如果評估對象為非國有單位企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)，則填寫相應(yīng)資產(chǎn)名稱，如:流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等；如果評估對象為非國有單位企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股

32、權(quán)），則填寫被評估企業(yè)的單位全稱，如：XXX有限責任公司、XXX股份有限公司等。（3）本指南除沿用資產(chǎn)評估準則-評估報告的委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者外，增加“被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）”，將被評估企業(yè)與產(chǎn)權(quán)持有單位列為互用概念，當為單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合時，被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）即是該單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合的擁有者（法人資產(chǎn)），當為企業(yè)價值評估時（企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值），被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）即是該國有單位企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的被投資單位企業(yè)。在實踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者，可能多與被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一人，此時應(yīng)按照

33、本指南的要求，委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。中國資產(chǎn)評估協(xié)會2、關(guān)于被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety3 3、關(guān)于繁簡程度、關(guān)于繁簡程度根據(jù)國有資產(chǎn)評估項目的實踐，指南中：u對委委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況要求簡單，一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。u對被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況分企業(yè)價值評估和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡要求。u委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）同一人時，按被評估單位（或

34、者產(chǎn)權(quán)持有單位）要求編寫。中國資產(chǎn)評估協(xié)會3、關(guān)于繁簡程度 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety從評估機構(gòu)的角度看，評估目的是通過評估工作為委托方提供特定經(jīng)濟行為所涉及資產(chǎn)的公允價值尺度；從委托方的角度看，評估目的是為實施經(jīng)濟行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價值尺度。無論是評估機構(gòu)還是委托方的角度，評估目的決定了評估價值的內(nèi)涵，從而決定了評估應(yīng)選擇的價值類型，進而影響著評估方法的選擇與運用。同樣的資產(chǎn)，評估目的不同，其價值也不同。資產(chǎn)評估是為特殊經(jīng)濟行為涉及的資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)的執(zhí)業(yè)行為，其評估目的是依據(jù)擬實施的經(jīng)濟行為確定的，依據(jù)擬實施的經(jīng)濟行為確定了評估目的

35、，評估價值類型、評估方法才得以確定。四、評估目的及對應(yīng)的經(jīng)濟行為四、評估目的及對應(yīng)的經(jīng)濟行為企業(yè)國有資產(chǎn)擬實施經(jīng)濟行為依法實施審批?！爸改稀币笞再Y產(chǎn)評估師應(yīng)當在評估報告中清晰、明確地說明兩方面的內(nèi)容，一是本次資產(chǎn)評估的目的，二是評估所對應(yīng)的經(jīng)濟行為以及該經(jīng)濟行為獲得批準的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟行為依據(jù)。評估報告只能在特定的評估目的下具有有效性。1、評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為、評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 從評估機構(gòu)的角度看，評估目的是通過評估 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 本次資產(chǎn)評估的目的是公允反映XX集團投入到擬設(shè)立的股份有限公司的資產(chǎn)、負債和

36、凈資產(chǎn)在評估基準日的公允價值，為XX集團以實物資產(chǎn)出資提供價值參考意見。該經(jīng)濟行為已經(jīng)得到XX省人民政府辦公廳“關(guān)于省XX集團有限公司重組上市問題的復(fù)函”（粵辦函2002373號）的批準。目前，XX集團重組設(shè)立股份有限公司工作正在推進過程中。實現(xiàn)本次評估目的后，設(shè)立的股份公司將由GD集團控股，是XX省唯一一家擁有并經(jīng)營220kV及以上電壓等級的高壓輸電線路、變電站和其他與高壓輸電有關(guān)資產(chǎn)，并代管廣電集團的配電、購電和調(diào)度資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的電網(wǎng)公司。2 2、評估目的描述示例、評估目的描述示例 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 本次資產(chǎn)評估的目的是公允反映XX集團投 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAApprai

37、salSociety1 1、資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估報告評估報告第十八條：第十八條：評估報告中應(yīng)當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。不僅規(guī)定在評估報告中應(yīng)該載明評估對象和評估范圍，還規(guī)定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟狀況”和“物理狀況”。2 2、企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見第十二條：第十二條：企業(yè)價值評估應(yīng)當明確“評估對象及其相關(guān)權(quán)益狀況”。企業(yè)價值評估項目評估對象的披露至少可包括四個方面的內(nèi)容：一是企業(yè)價值的評估對象及基本情況：即是企業(yè)整體價值或全部股權(quán)價值或部分股權(quán)價值；涉及交易的

38、為部分股權(quán)價值時的持股人及股權(quán)比例；涉及交易的股權(quán)為流通股或非流通股、控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等等。二是納入評估范圍的資產(chǎn)及權(quán)益狀況：即資產(chǎn)類型、帳面金額及主要資產(chǎn)權(quán)益狀況；特殊資產(chǎn)，如無帳面記錄的無形資產(chǎn)，租賃使用的帳外的，掛靠的資產(chǎn)及權(quán)益狀況。三是需作單獨評估或處理的溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營資產(chǎn)，無效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權(quán)益狀況。五、評估對象與評估范圍五、評估對象與評估范圍（一）相關(guān)已有規(guī)范（一）相關(guān)已有規(guī)范 中國資產(chǎn)評估協(xié)會1、資產(chǎn)評估準則評估報告第十八條：中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 與91號文件，指南根據(jù)資產(chǎn)評估準則評估報告的規(guī)定，在明確相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，細化規(guī)范

39、了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍的描述。1 1、明確了相關(guān)概念、明確了相關(guān)概念 實際上，在中評協(xié)已經(jīng)發(fā)布的一系列評估準則，均對評估對象和評估范圍基本情況的描述進行了規(guī)范。如：企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）第四十三條：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當在評估報告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制。”資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)第一百二十一條：“評估范圍和對象說明經(jīng)濟情形涉及的資產(chǎn)的范圍、類型、所處位置、歸屬的生產(chǎn)經(jīng)營單位、處置方式等”。對于企業(yè)價值評估，評估對象分為兩類，即企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值，與此對應(yīng)的評估范圍是評估對象涉及的資產(chǎn)及負債內(nèi)容

40、，包括房地產(chǎn)、機器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。特別指出的是股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值作為評估對象，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對其評估時，股東權(quán)益對應(yīng)的法人資產(chǎn)和負債是評估范圍，本身并不是評估對象。（二）本指南規(guī)范（二）本指南規(guī)范 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 與91號文件，指南根據(jù)資產(chǎn)評估準則 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety2、細化規(guī)范了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍、細化規(guī)范了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象與評估范圍本指南，分企業(yè)價值評估項目和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，規(guī)范了評估對象和評估范圍的信息披露。單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組

41、合評估項目，除資產(chǎn)評估準則評估報告規(guī)定的描述評估對象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等基本情況外，借鑒了91號文件規(guī)定內(nèi)容的精神，增加了說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等）內(nèi)容。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財務(wù)和經(jīng)營狀況等。資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。企業(yè)價值評估項目，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評估項目管理對審計的要求，考慮了國有資產(chǎn)評估項目同時委托

42、其他專業(yè)評估并引用其評估結(jié)論的情況，同時考慮到采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法兩種評估方法對企業(yè)價值評估時，被評估企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)等具體情況，對最終分析確定評估結(jié)論時的前后呼應(yīng)。比如：，被評估企業(yè)賬面未記錄的無形資產(chǎn)或者賬面有記錄，根據(jù)資產(chǎn)重組方案或類似文件不納入評估范圍，而收益法評估收益預(yù)測中難以分割的經(jīng)營性資產(chǎn)，在分析確定評估結(jié)論時，應(yīng)當考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類似文件相一致的評估范圍的評估結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會2、細化規(guī)范了國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety3 3、評估對象和評估范圍與經(jīng)濟

43、行為一致性的問題、評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性的問題評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性，是國資監(jiān)管機構(gòu)的要評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性，是國資監(jiān)管機構(gòu)的要求。求。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國資委第12號令）第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準的資產(chǎn)評估項目，企業(yè)在資產(chǎn)評估前應(yīng)當向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)報告“資產(chǎn)評估范圍的確定情況”；第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評估項目核準申請時，應(yīng)當向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)報送“與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟行為批準文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟行為相對應(yīng)的審計報

44、告”；第十六條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)應(yīng)當對下列事項進行審核“資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”。中國資產(chǎn)評估協(xié)會3、評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致性的問 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 本指南中提出企業(yè)價值評估中，應(yīng)當說明“委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當說明原因”。是要求注冊資產(chǎn)評估師反映企業(yè)出具的關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明關(guān)于評估對象與評估范圍的說明的內(nèi)容要求，以從評估報告內(nèi)容層面，滿足國資監(jiān)管機構(gòu)的要求，而不是由注冊資產(chǎn)評估師判斷委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估

45、對象和評估范圍一致性。企業(yè)價值評估的一般范圍即企業(yè)價值評估的產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業(yè)價值評估的資產(chǎn)范圍時，應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行：（1）企業(yè)的資產(chǎn)評估申請報告及上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的評估范圍；（2）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動的范圍。因此，評估對象和評估范圍是委托方和相關(guān)當事方根據(jù)其擬實施的經(jīng)濟行為確認，并提供給評估機構(gòu)的，一般應(yīng)要求委托方和相關(guān)當事方在申報表或申報材料上簽

46、名蓋章，在形式上確認評估對象和評估范圍。中國資產(chǎn)評估協(xié)會 本指南中提出企業(yè)價值評估中，應(yīng)當說明“中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（一）規(guī)范價值類型的依據(jù)（一）規(guī)范價值類型的依據(jù)u資產(chǎn)評估準則基本準則第十四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值類型，并對價值類型予以明確定義。u資產(chǎn)評估準則評估報告要求披露評估選用何種價值類型、選擇該種價值類型的理由、并對價值類型進行明確定義。u資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見 第二十六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)資產(chǎn)評估準則評估報告對價值類型及其定義進行披露。六、價值類型六、價值類型 中

47、國資產(chǎn)評估協(xié)會（一）規(guī)范價值類型的依據(jù)六、價值類型 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場價值類型（二）國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場價值類型根據(jù)國有資產(chǎn)評估項目，特別是涉及產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項目，無論是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是進場交易，一般都要求選擇市場價值類型。2005年8月25日，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國資委第12號令）第二十二條規(guī)定，企業(yè)進行與資產(chǎn)評估相應(yīng)的經(jīng)濟行為時，應(yīng)當以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果為作價參考依據(jù)；當交易價格低于評估結(jié)果的90%時，應(yīng)當暫停交易，在獲得原經(jīng)濟行為批

48、準機構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。根據(jù)自2009年5月1日起施行中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法第五十五條規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責的機構(gòu)認可或者由履行出資人職責的機構(gòu)報經(jīng)本級人民政府核準的價格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價格。這些規(guī)定都體現(xiàn)了市場價值類型的基本要求。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。而且在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中，考慮并使用了僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。盡管目前國有資產(chǎn)評估項目實踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類投資者的情況，但根據(jù)國有資產(chǎn)管理的宗旨和評

49、估業(yè)務(wù)執(zhí)行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，投資價值類型一般不適用產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項目。鑒于上述情況，本指南明確規(guī)定，企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目應(yīng)采用市場價值類型，選擇市場價值以外的價值類型時，應(yīng)當說明選擇理由及其定義。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場價值 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（三）特殊交易情形下價值類型的選用（三）特殊交易情形下價值類型的選用在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項目，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值評估；機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值

50、估計，一般認為是可以采用非市場價值類型。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（三）特殊交易情形下價值類型的選用 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（四）市場價值類型定義示例市場價值類型定義示例 市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分有三個基本標準，一是資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產(chǎn)評估時所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；三是評估時所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場價值可以理解為資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用（或正常使用、最有可能

51、使用）狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額?；蛘哒f評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。根據(jù)資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見，“當注冊資產(chǎn)評估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)當選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型”?！笆袌鰞r值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額”。國有資產(chǎn)評估報告中市場價值定義可使用此定義示例。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（四）市場價值類型定義示例 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（一）評估

52、基準日的涵義（一）評估基準日的涵義 資產(chǎn)價值是時點價值，資產(chǎn)價值不同的時點其價值是不同的。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為。為了體現(xiàn)一定時點上的價值，評估選擇的作價標準、參數(shù)等依據(jù)，應(yīng)該在評估基準日有效。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中第二十二條指出：“評估基準日是評估結(jié)論開始成立的一個特定時日。在形成評估結(jié)論過程中所選用的各種作價標準、依據(jù)也要在該時點有效”。七、評估基準日七、評估基準日 中國資產(chǎn)評估協(xié)會（一）評估基準日的涵義七、評估基準日 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）評估基準日的確定（二）評估

53、基準日的確定1 1、國有資產(chǎn)評估項目評估基準日確定主體、國有資產(chǎn)評估項目評估基準日確定主體 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中第二十二條規(guī)定，在征求委托方意見的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)選定評估基準日。評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字199991號）中規(guī)定，評估基準日的確定應(yīng)由評估機構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近。由國務(wù)院國資委編寫出版的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南中提出：“評估基準日一般由委托方和評估機構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)協(xié)商確定”。這些規(guī)定均體現(xiàn)“共同”、“協(xié)商”的觀點，現(xiàn)實評估實務(wù)當中也多為此情形，與資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書也基本接近。評估基準日的確定在資產(chǎn)

54、評估中影響重大，評估基準日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近是基本原則。究竟是誰確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供建議”，“注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定”。主流的看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供建議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應(yīng)是委托方，注冊資產(chǎn)評估師可以提供建議。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）評估基準日的確定 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety2 2、確定評估基準日需考慮的主要因素、確定評估基準日需考慮的主要因素 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中第二十二條規(guī)定，

55、選擇的評估基準日，應(yīng)有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調(diào)整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并合理選取評估作價依據(jù)。評估過程中要及時地調(diào)整不適宜的基準日。由國務(wù)院國資委編寫出版的企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南中提出，基準日的選擇應(yīng)可能與相應(yīng)經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日接近，同時考慮會計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。中國資產(chǎn)評估協(xié)會2、確定評估基準日需考慮的主要因素 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（三）評估基準日的披露內(nèi)容（三）評估基準日的披露內(nèi)容 作為程序性準則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因

56、此本指南并不涉及由誰作為程序性準則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是規(guī)范應(yīng)披露那些應(yīng)當披露的內(nèi)容。確定、考慮那些因素，而是規(guī)范應(yīng)披露那些應(yīng)當披露的內(nèi)容。有意見提出，由委托方確定的基準日，一無需披露委托方的考慮，二也無法披露委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素，這種意見是不全面的。資產(chǎn)評估準則評估報告第二十條規(guī)定，評估報告應(yīng)當載明評估基準日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準日保持一致。資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定，業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容也有評估基準日，也就是說至少評估基準日確定是約定達成一致的結(jié)果，不存在委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素的問題。與

57、評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字199991號）相比，本指南僅僅要求披露評估基準日本身（含格式）以及確定評估基準日所考慮的主要因素。沒有要求對確定評估基準日對評估結(jié)果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因等內(nèi)容。與資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）相比，也沒有要求說明一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。主要考慮是：（1）“評估基準日對評估結(jié)果影響程度”難以確定，即使在市場環(huán)境頻繁變動，不同基準日對評估價值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準日選擇不當。（2）“申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因”本身不符

58、合評估基準日的涵義。（3）“一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準”，本身也是評估基準日的涵義。因此，本指南不再要求披露確定評估基準日對評估結(jié)果影響程度，以及評估中不采用非評估基準日的價格標準。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（三）評估基準日的披露內(nèi)容 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 評估師應(yīng)當在評估報告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中遵循評估師應(yīng)當在評估報告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中遵循的法律、法規(guī)、評估準則和指導(dǎo)意見以及取價標準等評估依據(jù)，的法律、法規(guī)、評估準則和指導(dǎo)意見以及取價標準等評估依據(jù)，是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。u評估報告

59、基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財評字199991號）中規(guī)定，評估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)等。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中規(guī)定評估報告書正文概括寫明評估依據(jù)的主要法律法規(guī)和標準。u資產(chǎn)評估準則評估報告中規(guī)定，評估報告應(yīng)當說明評估遵循的法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。為了方便注冊資產(chǎn)評估師編制評估報告，國有資產(chǎn)評估項目監(jiān)管單位審核評估項目，結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的實際，指南：解釋了資產(chǎn)評估準則評估報告中的法律依據(jù)和準則依據(jù)；細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)；增加了經(jīng)濟行為依據(jù)。八、評估依據(jù)八、評估依據(jù) 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 評估師應(yīng)當在評估報告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估 中 國 資

60、 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（一）法律依據(jù)和準則依據(jù)（一）法律依據(jù)和準則依據(jù) 法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等”；評估準則依據(jù)解釋為“包括本評估項目中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規(guī)范”。特別指出的是，近幾年國家法律、法規(guī)的調(diào)整完善進度較快，相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規(guī)范較多，但不是每一個具體項目都遵循了全部的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)與評估項目的相關(guān)性在評估報告中列示反映所遵循的法律法規(guī)。也應(yīng)當列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范。評估實務(wù)中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范的情

61、形，都是不符合評估準則要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原則，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的”、“本評估項目中依據(jù)的”等詞，旨在具體體現(xiàn)這些要求。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（一）法律依據(jù)和準則依據(jù) 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety（二）細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)（二）細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)1、權(quán)屬依據(jù)權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況本身是個法律問題，而且是個很復(fù)雜的法律問題。對資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利進行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應(yīng)專業(yè)能力的人士（如律師）或部門（如產(chǎn)權(quán)登記部門）來進行。u資產(chǎn)評估準則基本準則第二十三條的規(guī)定，委托方和相關(guān)當事

62、方應(yīng)當提供評估對象法律權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，并對其真實性、合法性和完整性承擔責任；注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是對資產(chǎn)價值進行分析并發(fā)表專業(yè)意見，但是，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當認識到由于評估對象法律權(quán)屬對評估結(jié)論具有重要影響，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當予以關(guān)注和恰當披露。u資產(chǎn)評估準則基本準則第二十四條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當重視如何對評估對象法律權(quán)屬進行恰當關(guān)注。當然，一些權(quán)屬證明文件如房屋產(chǎn)權(quán)證明上注明的房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊資

63、產(chǎn)評估師重要的取價依據(jù)，這時產(chǎn)權(quán)證明材料可以作為取價依據(jù)對待。u注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權(quán)問題上應(yīng)履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情況進行查驗、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估結(jié)論的影響等工作程序。執(zhí)行國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，當然應(yīng)首先遵循這些資產(chǎn)評估準則的要求。中國資產(chǎn)評估協(xié)會（二）細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù) 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety 本指南作為國有資產(chǎn)評估報告的編制和出具的規(guī)范，在嚴格堅持這些資產(chǎn)評估準則的要求前提下，列示了現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)框架下產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱以及市場交易中合法的產(chǎn)權(quán)證明文件名稱。同時

64、，應(yīng)注意：相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整、不同地區(qū)管理體制的不同等，可能涉及的產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱的變化或不同。如：對于房屋和土地，有的地區(qū)是房產(chǎn)地產(chǎn)合一的產(chǎn)權(quán)證，有的是房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，本指南僅列示了分別的情形，即“國有土地使用證（或者土地使用權(quán)出讓合同）、房屋所有權(quán)證”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程的相關(guān)證明；外購在建工程的購買合同（轉(zhuǎn)讓合同）和付款憑證，是未竣工驗收辦理確權(quán)和房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。共有物業(yè)的合作建房協(xié)議（合同），是未辦理房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。融資租賃物業(yè)的物業(yè)租賃合同，以租代購的物業(yè)以租代購合同等是相應(yīng)行為重要的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。中

65、華人民共和國國有建設(shè)用地劃撥決定書是劃撥用地權(quán)屬的依據(jù)。國產(chǎn)和進口設(shè)備的訂貨合同及其購貨發(fā)票、進口設(shè)備的報關(guān)手續(xù)資料等是國產(chǎn)和進口設(shè)備的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會 本指南作為國有資產(chǎn)評估報告的編制和出具 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety在評估報告出具時，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、權(quán)屬確權(quán)、辦證等正在進行中，評估依據(jù)這些文件資料作價，但并不能必然說明其權(quán)屬不存在瑕疵。應(yīng)當據(jù)實列示依據(jù)的文件資料，同時在特殊事項說明中說明該事項。如，已經(jīng)簽署的土地出讓合同，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟行為實施的不同階段，不同的監(jiān)管部門要求可能并不一致，對已經(jīng)簽署的土地出讓合同

66、，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國有權(quán)益的前提下，國資監(jiān)管部門是允許評估處理的，而證券監(jiān)管部門可能要求必須取得產(chǎn)權(quán)證明。又如，探礦權(quán)可以依法轉(zhuǎn)為采礦權(quán)時對采礦權(quán)的評估，是以“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”作為權(quán)屬依據(jù)評估的，雖然未取得“采礦權(quán)許可證”，但在“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”允許的有效期內(nèi)如可以依法并在有效期內(nèi)取得采礦許可證時，并不存在權(quán)屬瑕疵。評估應(yīng)當列示“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”。中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證及登記證附屬內(nèi)容的相關(guān)材料，是基礎(chǔ)性產(chǎn)權(quán)依據(jù)。存在權(quán)屬瑕疵的評估對象，應(yīng)要求委托方和相關(guān)當事方提供承諾函或說明函予以充分說明。委托方和相關(guān)當事方應(yīng)對該產(chǎn)權(quán)作出有關(guān)控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致評估值變化；一旦出現(xiàn)，用相應(yīng)的補救辦法，保證評估值的足額，從而不影響經(jīng)濟行為實現(xiàn)的權(quán)益安排，并承擔相應(yīng)的法律責任。并將該承諾函原件附在評估報告書備查文件中，同時在該報告書“特別事項說明”中予以披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會在評估報告出具時，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINAAppraisalSociety2、取價依據(jù)、取價依據(jù)