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1、一、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的制定職責(zé)
1、工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃。
2、公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃。
3、維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好。
二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃的內(nèi)容
1、維護(hù)范圍：
房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。
2、建筑本體年維修保養(yǎng)工作計劃：
序號
保養(yǎng)項目
保養(yǎng)周期
保 養(yǎng) 內(nèi) 容 與 要 求
1
屋? ?頂
2年
兩年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次對面磚破碎和裂縫較大的及時維修更換。
2
外墻飾面
1年
每年對重點
2、部位進(jìn)行檢查，特別在雨季前的檢查
3
內(nèi)墻飾面
3年
每三年進(jìn)行全面維修保養(yǎng)。
4
樓梯間
3年
每月用拖把進(jìn)行擦洗，樓梯間踏步每三年進(jìn)行一次保養(yǎng)。
5
門
1年
對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹掉漆的應(yīng)及時修理，其它類型門每年全面保養(yǎng)一次。
6
花園、圍欄
1年
每年除銹刷油一次。
7
窗
1年
對門窗框松動、翹曲、鉸鏈、風(fēng)勾脫落及時維修，每年全部保養(yǎng)一次。
8
公共地磚
3年
日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每三年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次。
9
吊? ? 頂
3年
日常發(fā)現(xiàn)有破損立即更換，三年揭開石膏板查看吊頂鋼絲、全面檢修一次。
10
車行道 、人行道
3、1年
日常發(fā)現(xiàn)的損壞及時修補，每年重點養(yǎng)護(hù)一次。
11
管? ?道
3年
室外一樓地面的管道每年刷油一次，井道內(nèi)管道每三年一次，刷油一次。
12
化糞池、污水井
1年
每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13
擋雨蓬
1年
每年檢修一次。
14
玻璃幕墻、玻璃門
1年
每年對玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進(jìn)行全面檢查。
15
公共照明系統(tǒng)
半個月
燈泡隨壞隨換，燈罩半個月擦一次。
16
水池、水箱
半年
1年
每年對地下室水池清洗一次、每半年對屋頂水箱清洗一次。
17
標(biāo)識系統(tǒng)
1年
每年對物業(yè)的所有標(biāo)識系統(tǒng)全面檢查一次。
3、房屋及維修管理
4、要求：
（1）房屋外觀完好、整潔。
（2）主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰。
（3）房屋完好率達(dá)99%以上。
（4）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。
（5）房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立維修和回訪記錄。
（6）公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。
（7）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。
（8）道路暢通、路面平坦。
（9）污水排放通暢。
建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計劃：
主要
周期
房屋
本體
室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)
5、問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次。
天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
公共
設(shè)施
室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
道路車場：每天檢查1遍，隨時壞隨時修；
路燈：每天檢查1遍，隨時壞隨時修；
明暗溝：每周檢查1遍，隨時壞隨時修；
供水電氣：每月細(xì)查1遍，隨時壞隨時修；
樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。
標(biāo)識系統(tǒng)：每天檢查1遍，即壞即修。
檢查項目及處理方法
檢查
項目
1.地基基礎(chǔ)；2.梁柱板主體；3.墻體；4.頂棚；5.樓梯扶手；6.公共門窗；7.隔熱層、防水層；8.水箱水池；9.天面扶欄；10.消防設(shè)施；11.電子對講門；12.信報箱；13.標(biāo)識；14.散水坡；15.樓板地面磚；16.上下雨污水管；17.設(shè)備房；18.道路；19.道路；20電纜溝蓋板；21.路牙；22.踏步階；23.給排水；24.路燈；25.清潔設(shè)備；26.娛樂設(shè)施.
處理方法
按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報經(jīng)理并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)
日常周檢、月檢考核按ISO9001：2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)工程維修保養(yǎng)工作計劃表
